Тема
Оценка как инструмент управления муниципальной собственностью
Содержание
Ведение
Раздел1. Теоретические аспекты управления недвижимостью
1.1Недвижимость как объект управления
1.2Цели управления государственной и муниципальной недвижимостью
Раздел2. Характеристики недвижимости и анализ рынка
2.1Описание объекта оценки
2.2Анализ рынка коммерческой недвижимости
2.3Анализ факторов влияющих на стоимость объекта оценки
Раздел3. Оценка недвижимого имущества (на примере производственно складской базы)
3.1Основные подходы и методы оценки
3.2 Определение рыночной стоимости объектанедвижимости на основе сравнительного подхода
3.3 Определение рыночной стоимости объектанедвижимости на основе доходного подхода
Заключение
Списокиспользованной литературы
Приложение
Ведение
Становлениерынка недвижимости, как особой сферы рыночных отношений, является одним изосновных направлений формирования в России экономической системы, базирующейсяна рыночных механизмах регулирования, функционирования и развития экономики.
Цельюдипломного проекта является обоснование мероприятий, способствующих повышениюэффективности управления недвижимым имуществом. Для решения социально значимыхзадач. Для выполнения указанной цели дипломного проекта необходимо решитьследующие задачи:
1) рассмотретьнормативно-правовые основы управления муниципальным имуществом в РФ;
2) проанализироватьпрактику деятельности Комитета по управлению муниципальным имуществом г.Саянска;
3) выработатьпредложения по повышению эффективности управления недвижимым имуществом.
Работаимеет традиционную структуру и состоит из трех разделов, введения, заключения исписка литературы. В первом разделерассмотрена теоретическая основа понятия муниципальной недвижимости, глубокоеопределение понятию системы управления муниципальной недвижимостью с точекзрения нескольких авторов – ведущих специалистов данного сектора.
Второйраздел дипломного проекта посвящен анализу использования муниципальнойнедвижимости для решения социально экономических задач. В заключениианалитической части дипломного проектирования, выявлено ряд проблем, тормозящихболее эффективное развитие использования муниципальной недвижимости в решениисоциальных задач.
Втретьем разделе предложены пути решения данных проблем. А так же приведенподробный экономический расчет проекта.
Теоретическойи методологической основой исследования являются работы отечественных изарубежных ученых в области теории изучения объектов недвижимости. Изучениюпринципов и методов управления муниципальным хозяйством, комплексному подходу ксоциально-экономическому развитию муниципального образования посвящены работыБарыгина И.Н., Воронин А.Г., Гневко В.А., Королев С.В., Шумянкова Н.В., ЮшинаЕ.А.
Работасостоит из введения, трёх глав, заключения и списка литературы.
Раздел1. Теоретические аспекты управления недвижимостью
1.1Недвижимость как объект управления
Недвижимостькак особый объект управления, обладает рядом свойств:
1)специфичность характеристик полезности (прежде всего то, что в качестве однойиз характеристик полезности объекта недвижимости является его местоположение);
2)фундаментальность – означает, что объект недвижимости невозможно, при обычныхобстоятельствах, потерять, похитить, сломать;
3)долговечность – объекты недвижимости, в зависимости от материалов,конструктивных решений и качества постройки обладают сроками службы от 15 до150 и более лет (свойство долговечности имеет свои последствия в свойствахуправляемости и жесткой государственной регламентации сделок с недвижимостью);
4)стационарность – объект недвижимости неподвижен в пространстве, в силу этогопри сделках с недвижимостью перемещается не сам объект сделки, а права на него;
5)неповторимость – не существует двух абсолютно одинаковых объектов недвижимости,последствием данного свойства является индивидуальность ценообразования нарынке недвижимости.
6)управляемость – каждый объект недвижимости нуждается в управлении, подуправлением, в данном случае понимается совокупность действий по обеспечениюфункционирования и развития объекта недвижимости, извлечению из него максимальныхфинансово-экономических и нестоимостных результатов. К таким действиям можноотнести ремонт, реконструкцию, коммунальные платежи, определение и сборарендной платы. Долговечность объекта недвижимости определяется долговечностьюосновных несущих конструктивных элементов – фундаментов, стен, каркаса,перекрытий. Однако, в здании имеется множество элементов с более короткимисроками службы (система отопления, водоснабжения, отделка, оконные и дверные блокии т.п.). Для обеспечения нормальной эксплуатации здания эти элементы должнызаменяться в процессе ремонта. Поскольку процесс управления объектомнедвижимости связан с затратами сил и времени, для компенсации этих затраттребуемая норма доходности от инвестиций в недвижимость должна быть больше, чемнорма доходности инвестиций в финансовый сектор экономики;
7)детальная регламентация сделок с недвижимостью со стороны государственных имуниципальных органов власти. Данное свойство связано, во-первых, с тем, чтонедвижимость имеет большое значение как для своего владельца, так и длягосударства и общества в целом. Во-вторых, в силу свойства долговечности,объект недвижимости в течение длительного времени оказывает влияние на всеокружающее (архитектурный облик города, возможность проложить коммуникации ит.п.), поэтому уже на этапе создания этого объекта необходимо учесть этотвопрос. В-третьих, при сделках с недвижимостью перемещаются права на объект и,для того, чтобы гарантировать эти права вводится система государственнойрегистрации;
8)устойчивая тенденция к росту стоимости – стоимость недвижимости в глобальныхмасштабах (страна, весь мир) неуклонно повышается, причем темпы роста цен нанедвижимость, как правило, опережают темпы всемирной инфляции. В тоже время, врамках отдельных регионов и населенных пунктов в краткосрочном периоде можетнаблюдаться снижение цен на недвижимость. Тенденция к росту цен на недвижимостьобусловлена тем, что спрос на недвижимость постоянно растет (прирост населения,появление новых предприятий), а предложение реально ограничено ограниченностьюземельных ресурсов;
9)паушальность недвижимости – то есть ее низкая делимость как объекта инвестиций.В силу свойства паушальности инвестор должен приобретать либо объект целиком,либо какую-то значительную его часть, в реальных условиях он не можетприобрести, например, 1/100 офисного здания. Последствием свойства паушальностиявляется, то, что инвестиции в недвижимость не могут быть небольшими,соответственно они доступны далеко не всем инвесторам.
Ксожалению, в существующей литературе по проблеме управления недвижимостью несложилось единого подхода к вопросу о том, что же следует понимать под«управлением недвижимостью». Постараемся немного прояснить этот достаточно актуальный,на наш взгляд, вопрос.
Всуществующих научных источниках под «управлением недвижимостью» как особымвидом предпринимательской деятельности в зависимости от ситуации понимается:
1)принятие решения и оформление документов в отношении имущественных прав на объектынедвижимости;
2)управление конкретным видом объекта в процессе его эксплуатации дляудовлетворения личных потребностей или коммерческого использования;
3)любое единичное целенаправленное организующее воздействие на недвижимоеимущество для достижения поставленных целей;
4)процесс реализации функций управления для получения определенныхсоциально-экономических результатов;
5)система законодательного и исполнительного регламентирования и контроляповедения всех участников отношений, связанных с недвижимостью, осуществляемаяуполномоченными государством органами в целях стабилизации и эффективногоразвития экономики в изменяющихся условиях, которая называется регулированием.
Управлениенедвижимостью может быть внутренним и внешним.
Под«внутренним управлением» понимают деятельность предприятия по управлениюпринадлежащей ему недвижимостью (например, посредством внутренних нормативныхдокументов: устава, должностных инструкций, положений и т.п.). Таким образом,при внутреннем управлении предприятие само управляет принадлежащей емунедвижимостью.
Под«внешним управлением» подразумевается регулирование государством, а такжемеждународными соглашениями деятельности участников рынка недвижимости. Такимобразом, государство при внешнем управлении стремится своими действиями вызватьопределенную реакцию собственников недвижимости, то есть управляетнедвижимостью, которая ему не принадлежит. Синонимом «внешнего управления»является термин «государственное регулирование рынка недвижимости».
Внутреннееуправление, в свою очередь, можно подразделить на два уровня управления.
Напервом уровне принимается решение о форме распоряжения объектом недвижимостиисходя из целей деятельности предприятия. Под формами распоряжения понимаются:
— покупка;
— управление собственными силами;
— залог;
— аренда;
— доверительное управление;
— продажа.
Иногда,для обозначения действий входящих в первый уровень управления применяетсятермин «управление портфелем недвижимости». Принятие решения на данном уровнеуправления невозможно без решения таких вопросов, как оценка стоимости объектови возможных доходов от них, анализ ситуации на рынке объектов недвижимости, атакже вопросов оформления сделок.
Второйуровень управления подразумевает управление конкретным объектом недвижимости,остающимся в собственности предприятия. При этом будет существовать различие(прежде всего по целям управления) между управлением отдельными объектаминедвижимости, объектами недвижимости в составе имущественных комплексовпредприятий и объектами в составе систем зданий и сооружений (жилой фонд,нежилой фонд и т.п.). Таким образом, второй уровень управления представляетсобой совокупность действий по обеспечению функционирования и развития объектовнедвижимости, извлечению из них максимальных финансово-экономических инестоимостных результатов. Такие действия реализуются в процессе:
— проектирования;
— строительства;
— ремонта и реконструкции;
— выплаты коммунальных платежей;
— определения и сбора (или выплаты) арендной платы;
— реализации функций управления (планирования, организовывания, руководства и контроля).
Внешнееуправление со стороны государственных и муниципальных органов власти будетраспадаться на три основных направления.
1.Регулирование и развитие рынка недвижимости как необходимого условия нормальногофункционирования и развития экономики. Этот процесс осуществляется, преждевсего, набором действий по обеспечению финансирования рынка недвижимости(главное направление – ипотека), правовому регулированию рынка недвижимости иобеспечению защиты прав собственности через систему государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним.
2.Налогообложение объектов недвижимости, которое, в свою очередь, распадается нарегулирование системы налогообложения (установление ставок налогообложения,налоговые льготы и т. п.) и создание системы объективного определения рыночнойстоимости объектов недвижимости, как налогооблагаемой базы.
3.Достижение целей экономического развития через обеспечение инвестиционно — благоприятныхусловий, создание «центров роста», развитие инфраструктуры.
Перечисленныенаправления внешнего управления обеспечивают достижение двух различных, новзаимосвязанных групп целей деятельности государства и муниципалитетов, аименно финансово-экономических и нестоимостных целей.
Сложностьв определении даже самого понятия «управления недвижимостью» наглядноиллюстрирует сложность и многоаспектность данной проблемы. Однако, еслирассматривать логическую последовательность всего процесса управления, тостановится очевидным, что первым этапом этого процесса должно стать решениевопроса о выборе формы распоряжения объектом недвижимости.
1.2Цели управления государственной и муниципальной недвижимостью
Процессуправления государственной и муниципальной недвижимостью имеет серьезные отличияот процесса управления частной недвижимостью. Отличие лежит, прежде всего, вцелях управления недвижимостью. Посмотрим, каковы будут цели управлениямуниципальной (государственной) недвижимостью. С юридический точки зрениямуниципальная и государственная недвижимость принадлежит муниципальнымобразованиям или государству (в лице их жителей), однако находится фактически враспоряжении местных органов самоуправления – муниципалитетов и государственныхорганов управления. Любая собственность должна управляться в интересах еевладельцев (в данном случае жителей населенных пунктов и государства). Такимобразом, с юридической точки зрения, целью управления недвижимостью будетпринесение максимальной пользы населенному пункту, его жителям, гражданамгосударства. Однако, поскольку к муниципальной (государственной) собственностимогут быть отнесены очень разнообразные объекты, то, соответственно и польза отэксплуатации этих объектов может быть совершенно разной.
Термин«максимальная польза жителям муниципального образования или государства»достаточно абстрактен. Постараемся конкретизировать это понятие. При этомнеобходимо учитывать тот факт, что муниципалитеты (государство) обладаютограниченными ресурсами, которые частично сформированы деятельностью предыдущихпоколений граждан, а частично продолжают формироваться в настоящее время.Ограниченность ресурсов предполагает и ограниченность результатов ихиспользования. Очевидно, термин «максимальная польза» может предполагать:
1)увеличение ресурсов муниципалитета (государства), что позволит увеличить результатыдеятельности;
2)более эффективное использование имеющихся и вновь получаемых ресурсов, то естьувеличение результата на единицу затрат.
Увеличениересурсов возможно только за счет текущей деятельности. Причем наиболееуниверсальным показателем, характеризующим увеличение ресурсов, очевидно,является увеличение доходной части бюджетов различных уровней.
Наиболеераспространенным критерием оценки эффективности деятельности муниципалитета(государства) является соотношение результатов и затрат. При этом считается,что понятие эффективности применительно к деятельности государства илимуниципалитета должно предполагать «соответствие государственных(муниципальных) служб потребностям, желаниям и ресурсам общества, клиента,пользователя и потребителя».
Обычнодля оценки эффективности используются следующие показатели:
1)технической эффективности – за единицу полезного результата принимается объемвыполненной физической работы (тонны вывезенного мусора, километры отремонтированныхдорог и т.п.);
2)экономической эффективности – в качестве конечного результата принимаютсяданные о косвенных (вторичных) результатах и эффекте, то есть о финансовыхрезультатах;
3)индексы производительности – показатели относительных изменений;
4)комбинированные показатели.
Такимобразом, измерение эффективности использования имеющихся ресурсов требует,во-первых, измерения результатов деятельности, во-вторых измерения затрат.
Чтокасается затрат, то наиболее универсальным их измерителем являются деньги. Чтокасается результатов, то поскольку муниципалитет (государство) осуществляетдеятельность во множестве хозяйственных сфер, то соответственно результаткаждого вида деятельности должен сопровождаться своим показателем. В частности,для оценки деятельности государственных служб в США используется около 2 300показателей. Очевидно, нет необходимости перечислять все эти показатели. В тоже время, необходимо отметить следующие основные моменты, которые должны бытьприняты во внимание при оценке результатов работы муниципальных (государственных)служб.
1.Результаты деятельности муниципалитета (государства) должны соответствоватьпотребностям общества. Но так как понятие «потребности общества» достаточнотрудноопределимо, обычно для измерения общественного спроса применяется понятие«желания и предпочтения общества». Иногда эти желания выливаются в конкретныедействия граждан, когда они, например, решают воспользоваться определеннымиуслугами муниципалитета, либо жалуются на работу каких-либо служб. Кроме того,желания и предпочтения можно выявить с помощью:
— формальных опросов граждан;
— встреч с избирателями;
— опросов потребителей услуг, когда выясняется удовлетворяют ли их услуги, чтоони хотят изменить или получить дополнительно.
В некоторых случаяхпредставление о желаниях граждан дает интуитивное ощущение общепринятогоотношения к той или иной услуге, то, какое место занимает она в глазах общества,чего от нее ждут.
2.Для структурирования множества результатов деятельности муниципалитета(государства) их обычно разделяют по признаку направления деятельности откоторой получены результаты. Так, можно выделить.
1)Результаты деятельности, преследующей экономические цели. Экономические целиможно свести к максимизации долговременных поступлений в бюджет, с однойстороны, за счет повышения экономической эффективности эксплуатации объектовмуниципальной (государственной) собственности, а с другой стороны, за счетразвития экономики, соответственно, повышения налогооблагаемой базы. Достижениеэкономических целей будет в значительной степени определять повышение ресурсовмуниципалитета (государства) и, таким образом, оказывать влияние на достижениеиных целей муниципалитета.
2)Результаты деятельности, преследующей социальные цели. Достижение социальныхцелей можно выразить в терминах «социальная справедливость», «равноправиеграждан». Применительно к муниципальной (государственной) собственности«социальную справедливость» можно свести к предоставлению гражданам равных правотносительно возможностей пользования объектами муниципальной (государственной)собственности, предоставления услуг учреждений и т.п. Такие возможности взначительной степени определяются распределением имеющихся ресурсов,соответственно: больше ресурсов – больше возможностей для распределения. В своюочередь, увеличение ресурсов в значительной мере связано с достижениемэкономических целей муниципалитета (государства). Однако, граждан интересует,прежде всего, достижение именно социальных целей, таким образом говорить оприоритете экономических целей было бы неверно. Тем не менее, следует признатьтот факт, что достижение социальных целей без достижения экономическихнереально.
3)Результаты деятельности, преследующей политические цели. Говоря о целяхуправления муниципальной (государственной) собственностью, мы не должнызабывать об интересах муниципальных (государственных) органов власти какуправленческой структуры, осуществляющей процесс распоряжения муниципальнойсобственностью. Очевидно, эти интересы можно свести к сохранению стабильностимуниципалитета и органов государственной власти, а для каждого отдельногочиновника либо представителя законодательного органа власти – в сохранении иповышении своего статуса. Соответственно, исходя из этих интересов,муниципалитет (государство) должны доказать свою необходимость, во первых,гражданам (поскольку органы власти являются выборными). Во-вторых,необходимость муниципалитета должна быть доказана вышестоящим органам государственногоуправления (будучи формально абсолютно независимыми, муниципалитеты попадаютпод судебный контроль органов государственного управления и в значительнойстепени зависят от них финансово). Необходимость муниципалитета для местныхжителей вытекает из оценки ими социальных результатов его деятельности. Для органовгосударственного управления более очевидны экономические результаты.
Исходяиз вышеизложенного, мы должны признать: нельзя совершенно точно определить,какую именно цель преследует тот или иной вид деятельности муниципалитета(государства), поскольку эти цели взаимообусловлены. Мы можем говорить лишь оприоритете какой-либо цели (социальной, экономической или политической) в томили ином виде деятельности муниципалитета.
3.Для оценки результата деятельности муниципалитета (государства) чаще всего применяютсяколичественные показатели (количество и стоимость произведенных товаров, объеми стоимость оказанных услуг). Это связано с тем, что количественные показателидовольно легко поддаются оценке. При этом очень трудно определить качественныехарактеристики деятельности, определяющие ценность результата для потребителя.
Извышеизложенного можно сделать вывод, что для управления объектами недвижимости,находящимися в государственной и муниципальной собственности можно указать наприоритет нестоимостных целей (принесение максимальной пользы жителяммуниципального образования либо государства), в тоже время их достижениеневозможно без достижения финансово-экономических целей (пополнениегосударственного и муниципального бюджетов).
1.1Формыраспоряжения муниципальной (государственной) недвижимостью
Рассмотревцели управления недвижимостью, мы можем сделать вывод, что основной задачеймуниципального (государственного) управления должно быть достижение наивысшегоуровня благоустройства и социального благосостояния населения посредствомнаименьших затрат труда и капитала. Рассмотрим отдельные формы распоряжениямуниципальной (государственной) недвижимостью с точки зрения их соответствиярешению данной задачи. Перечень форм распоряжения при управлении государственнойи муниципальной недвижимостью будет отличаться от подобного перечня приуправлении частной недвижимостью. Можно выделить следующие формы распоряжения.
1.Муниципализация (национализация) – переход в руки города (государства) какхозяйствующего субъекта (или же сохранение за ними) объектов недвижимости длянепосредственного управления ими.
2.Залог – привлечение денежных средств под залог объекта недвижимости.
3.Аренда. Имущество сдается в пользование частным лицам или организациям, наопределенных в договоре условиях, на более или менее продолжительный срок,причем муниципалитет (государство) отказывается от части своего дохода в пользуарендатора.
4.Доверительное управление. В этом случае объект управляется профессиональнымуправляющим (или управляющей компанией), который получает за это определенноевознаграждение.
5.Приватизация, то есть передача в частные руки уже существующих объектовмуниципальной (государственной) собственности.
Изхарактеристик всех вышеперечисленных форм распоряжения муниципальной(государственной) недвижимостью видно, что с каждой последующей ступеньюучастие муниципалитета (государства) как в заботах и затратах так и в доходахот эксплуатации объектов недвижимости постепенно падает и, наоборот, участие вних частного капитала растет. В результате можно указать на следующиепреимущества и недостатки форм распоряжения недвижимостью.
1.Главной причиной муниципализации (национализации) следует считать ростобщественного значения и укрупнение тех организаций, которые рассчитаны наудовлетворение массовых коллективных потребностей (водопровод, общественныйтранспорт, объекты здравоохранения, образования и т.п.), а также противоречиемежду социальным назначением этих организаций и в большей степенииндивидуалистической деятельностью частного капитала. Муниципализация (национализация)стала насущной необходимостью с того момента, когда ясно сказался вред раздроблениясил в области удовлетворения нужд граждан.
Итак,посмотрим, в чем же преимущества муниципализации (национализации). Опытпоказывает, что в некоторых сферах муниципальные предприятия могут обслужитьнаселение лучше и дешевле, чем частные; сохраняется принципиальная возможностьперечислять всю прибыль от эксплуатации объектов недвижимости в бюджетысоответствующих уровней, то есть на пользу всего города, государства, а неотдельных лиц; политика муниципалитетов – экономическая, строительная,транспортная, планировочная может быть правильно поставлена только примуниципализации соответствующих объектов инфраструктуры. Немаловажнымпреимуществом является и возможность распорядиться объектом муниципальной(государственной) недвижимости в зависимости от сложившейся конъюнктуры. Такимобразом, муниципализация (национализация) в наибольшей степени способствуетдостижению нестоимостных целей деятельности муниципальных и государственныхорганов власти.
Однакопри всех своих преимуществах муниципализация и национализация не лишенысерьезных недостатков. Во-первых, муниципальные (государственные) предприятия(особенно в России) в большинстве случаев работают убыточно, соответственно ихжизнеспособность поддерживается за счет бюджетов различных уровней, чтоприводит к увеличению налогового бремени на население и предприятия со всемивытекающими отсюда последствиями и, в первую очередь замедлением развитияпроизводства. Во-вторых, система управления муниципальными предприятиямималоэффективна и достаточно громоздка, это отчасти связано с тем, чтогосударство российское создавая рыночную систему, по сути дела оставилокоммандно-распределительную систему управления государственными имуниципальными предприятиями. Это привело к тому, что муниципальные предприятияуправляются командно распределительным способом, а действовать вынуждены врыночной системе. В таких условиях, увеличение количества муниципальных(государственных) объектов недвижимости приводит к усложнению системыуправления ими, а отдельные объекты выпадают из системы государственногоконтроля, так как нарушается принцип: «имущества должно быть столько, чтобы имможно было эффективно управлять».
2.Основным преимуществом залога является возможность единовременного привлечениязначительных денежных средств на достаточно выгодных условиях, что в условияхдефицита бюджетов всех уровней немаловажно. К недостаткам можно отнести то, чтопо закону возможен залог далеко не всех объектов муниципальной(государственной) недвижимости, например невозможен залог участков недр,большей части сельскохозяйственной земли, охраняемых территорий, муниципальногожилого фонда, предприятий, приватизация которых запрещена и т.п. При залогеограничено право распоряжения объектом недвижимости – оно осуществляется посогласованию с кредитором, а также, при сложившемся уровне процентной ставки,возможны проблемы с выплатой долга.
3.Аренда является своего рода компромиссом, так как при ее применениимуниципалитет (государство) отказываются от непосредственной эксплуатациисвоего имущества, предоставляя арендаторам получить ту часть прибавочнойстоимости, которая иначе оставалась бы в руках муниципалитета (государства),однако сохраняют объекты в своей собственности.
Кпреимуществам аренды можно отнести, то, что, сохраняя за собой правособственности на объект недвижимости муниципалитет (государство) получаютвозможность влиять на размещение различных видов экономической активности натерритории города, поддерживать определенные социально-ориентированные сферыдеятельности через установление льготных арендных ставок, оперативнореагировать на изменение рыночной ситуации изменением арендных ставок. Крометого, муниципалитет (государство) сохраняют возможность распоряжаться объектомв будущем (например, продать при благоприятной рыночной конъюнктуре).
Аренднаясистема является в некотором смысле невыгодной, поскольку характеризуетнеспособность муниципалитета (государства) надлежащим образом эксплуатироватьсвое имущество. Принципиально она может быть допущена не с целью избавлениявластей от хлопот по эксплуатации имущества и от риска, связанного с этойэксплуатацией, а лишь при невозможности эксплуатировать его силами городского(государственного) управления. К недостаткам аренды можно отнести также и то,что большая часть прибавочной стоимости от эксплуатации объекта недвижимостипереходит в руки арендатора.
Главнымивопросами в аренде являются сроки аренды, определение арендной ставки иконтингента арендаторов.
Срокаренды важен в связи со следующим: краткосрочная аренда не поощряет арендаторана внесение улучшений в арендное имущество, более того, зная, что срок арендыскоро закончится, он будет стремиться как можно более интенсивноэксплуатировать это имущество, что может привести к утрате его ценности; чтокасается долгосрочной аренды, то она, отчасти, лишена этих недостатков, однаконесет за собой для собственника имущества определенный риск, связанный с изменениемэкономических условий и т.п.
Правильноеопределение арендной платы важно поскольку, с одной стороны слишком низкаяарендная плата не позволит получить достаточно средств в бюджет, а слишкомвысокая приведет (особенно в условиях экономического кризиса) либо кнеплатежам, либо к отказу от аренды собственности.
Чтокасается контингента арендаторов, то важно определить, во-первых, егоплатежеспособность, а, во-вторых, то, каким образом он будет эксплуатироватьарендуемое имущество. Кроме того, существует такой контингент арендаторов,который в сегодняшних условиях объективно не может заплатить реальную рыночнуюарендную плату (учреждения здравоохранения, образования и т.п.), однако егодеятельность крайне необходима для населения города, в этом случае необходимоподумать о снижении арендной платы.
4.Преимущества доверительного управления очевидны. Во-первых, объект управляетсяквалифицированно, на профессиональной основе, что дает возможность повыситьдоходность его эксплуатации. Во-вторых, поскольку право собственности на объектостается за муниципалитетом (государством), за ними сохраняется и правораспорядится объектом в будущем. Кроме того, за государством (муниципалитетом)по договору доверительного управления может сохраниться право частичного некоммерческогоиспользования объекта. Основной недостаток – то, что часть прибавочнойстоимости переходит в руки доверительного управляющего.
5.Приватизация знаменует полный отказ органов муниципального самоуправления игосударственного управления от применения муниципального (государственного)начала в какой-либо области, другими словами, отказ от исполнения своих прямыхобязанностей.
Противприватизации выдвигаются обычно следующие возражения:
— при приватизации большая часть прибавочной стоимости переходит из общественныхв частные руки;
— приватизация лишает городское (государственное) хозяйство значительной частиодного из главных доходных источников;
— приватизация затрудняет достижение социальных целей деятельности муниципалитета(государства), решение задач научно-обоснованного зонирования территориинаселенных пунктов.
Кпреимуществам приватизации можно отнести то, что она позволяет обеспечитьприток инвестиций в недвижимость, обеспечивает поступления в бюджеты различныхуровней за счет налогов, обеспечивает условия для конкуренции.Приватизированное имущество эксплуатируется, как правило, более эффективно, чеммуниципальное (государственное), облегчается возможность вовлечения имущества вхозяйственный оборот (купля-продажа, залог и т.п.). Владельцы приватизированногоимущества испытывают чувство уверенности того, что объект останется под ихконтролем на длительное время и, таким образом, у них возникает мотив вносить вобъект улучшения.
Исходяиз обозначенных преимуществ и недостатков форм распоряжения муниципальной(государственной) недвижимостью мы можем определить те сферы деятельности, гдеэти формы могут быть наиболее эффективно применены.
Областьприменения муниципализации (национализации) – объекты социальной сферы, объектыинфраструктуры, естественные монополии.
Ипотекаможет быть применена к тем объектам, которые по закону могут служить предметомзалога при срочной нужде в свободных денежных средствах.
Областьприменения аренды и доверительного управления – объекты созданные для полученияприбыли, но не приносящие ее при непосредственном управлении со сторонымуниципалитета (государства), муниципальная (государственная) земля, жилищныйфонд (при льготных условиях аренды).
Областьприменения приватизации – сферы деятельности и районы, нуждающиеся впривлечении дополнительных инвестиций, создании новых рабочих мест.
Раздел2. Характеристики недвижимости и анализ рынка
2.1Описание объекта оценки
Всостав объекта оценки – производственно-складской базы (комплекс зданий иземельный участок, на котором они размещены используемый на праве постоянного(бессрочного) пользования), входят следующие объекты недвижимости, см. Табл. №2.1.1.
Подлежащиеоценке объекты недвижимости находятся в собственности муниципальногообразования Иркутский район и управляются Комитетом по управлению муниципальнымимуществом (далее КУМИ) Иркутского района, ИНН 3827016845, что подтверждаетсяследующими правоустанавливающими документами, см. Приложение 2:
1.Свидетельство о государственной регистрации права собственности от «23» мая2003 г. на Лесопилку – нежилое 1-но этажное кирпичное здание, общей площадью946,90 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Ракитная, 14, кадастровый№ 38:36:000031:0000:33057/Е, регистрационная запись № 38-01/00-25/2003-444 от23 мая 2003 г.
2.Свидетельство о государственной регистрации права собственности от «23» мая2003 г. на Административный корпус – нежилое 2-х этажное панельное здание,общей площадью 889,40 кв.м., в т.ч. жилая 136,40 кв.м. расположенного поадресу: г. Иркутск, ул. Ракитная, 14, кадастровый № 38:36:000031:0000:33057/А,регистрационная запись № 38-01/00-25/2003-458 от 23 мая 2003 г.
3.Свидетельство о государственной регистрации права собственности от «23» мая2003 г. на Сторожевую будку – нежилое 1-но этажное кирпичное здание, общейплощадью 10,60 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Ракитная, 14, кадастровый№ 38:36:000031:0000:33057/Б, регистрационная запись № 38-01/00-25/2003-452 от23 мая 2003 г.
4.Свидетельство о государственной регистрации права собственности от «23» мая2003 г. на Склад – нежилое 1-но этажное кирпичное здание, общей площадью 745,30кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Ракитная, 14, кадастровый №38:36:000031:0000:33057/Д, регистрационная запись № 38-01/00-25/2003-454 от 23мая 2003 г.
5.Свидетельство о государственной регистрации права собственности от «23» мая2003 г. на Склад – нежилое 1-но этажное кирпичное здание, общей площадью 411,30кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Ракитная, 14, кадастровый №38:36:000031:0000:33057/Ж, регистрационная запись № 38-01/00-25/2003-453 от 23мая 2003 г.
6.Свидетельство о государственной регистрации права собственности от «23» мая2003 г. на Дом-вагончик – нежилое 1-но этажное дощатое здание, общей площадью239,80 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Ракитная, 14, кадастровый№ 38:36:000031:0000:33057/К, регистрационная запись № 38-01/00-25/2003-472 от23 мая 2003 г.
7.Свидетельство о государственной регистрации права собственности от «23» мая2003 г. на Блок подсобных цехов – нежилое 1-но этажное кирпичное здание, общейплощадью 523,10 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Ракитная, 14, кадастровый№ 38:36:000031:0000:33057/Л, регистрационная запись № 38-01/00-25/2003-471 от23 мая 2003 г.
8.Свидетельство о государственной регистрации права собственности от «23» мая2003 г. на нежилое 1-но этажное металлическое здание Подстанция КТП 630 КВА,общей площадью 5,20 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Ракитная,14, кадастровый № 38:36:000031:0000:33057/З, регистрационная запись №38-01/00-25/2003-470 от 23 мая 2003 г.
Перечисленныездания переданы муниципальному образованию Иркутский район в собственностьКомитетом по управлению государственным имуществом и развитию рыночных структуробласти (с правами территориального агентства ГКИ РФ) Администрации Иркутской областина основании Распоряжения №66/И от 02.08.1996 г. «О передаче государственногопредприятия строительно-монтажное управление «Иркутскавтотранс» в муниципальнуюсобственность Иркутского района».
Земельныйучасток площадью 3.75 га, на котором размещены оцениваемые объекты используетсямуниципальным образованием Иркутский район (которому передано в собственность этопредприятие – ГП СМУ «Иркутскавтотранс») на праве постоянного (бессрочного)пользования в соответствием с Государственным актом на право бессрочного(постоянного) пользования землей № 75-36-000119. Данный Государственный актвыдан рассматриваемому предприятию Администрацией г. Иркутска на основанииРешения Главы администрации г. Иркутска №52/226 от 10 марта 1993 г. Этот Актзарегистрирован в Книге записей государственных актов на право собственности,владения, пользования землей за № 112 от 10 марта 1993 г.
Существующихограничений (обременений) права на здания — объекта оценки не выявлено.
Земельныйучасток, на котором расположены оцениваемые объекты недвижимости, является собственностьюмуниципального образования г. Иркутск… Собственник зданий является егопользователем.
Врезультате переговоров с работниками КУМИ Иркутского района — представителем собственникаобъектов недвижимости подлежащие оценке были получены следующие документы, см.Приложение 2:
1. Свидетельство орегистрации права собственности на каждый оцениваемый объект недвижимости.
2. Государственныйакт на право постоянного (бессрочного) пользования земельного участка, накотором располагаются подлежащий оценке объекты недвижимости.
3. Техническиепаспорта на объекты недвижимости .
4. Акты отехническом состоянии оцениваемых объектов недвижимости.
Несмотряна то, что КУМИ не предоставил документы с указанием первоначальной иостаточной балансовой стоимости объектов на 01.10.2009 г., указанная информацияпозволяет с достаточной степенью точности произвести расчет рыночной стоимостиобъекта оценки на дату проведения оценки.
Собственникобъекта оценки – муниципальное образование Иркутский район за период своейдеятельности заслужило репутацию солидной, надежной организации, успешно осуществляющейсвою деятельность по социально-экономическому развитию подведомственнойтерритории.
Однако,в условиях несогласованности собственников зданий и земельного участка прииспользовании улучшений, рассматриваемые объекты находятся в стадиисущественного ухудшения своего технического состояния на фоне усиливающегосяпереувлажнения слабых грунтов. Так, например, имеет место отключениеэлектроснабжения, отсутствие должной охраны объектов и соответственноотсутствие возможностей текущего и капитального ремонта зданий.
Производственнаябаза, в которую входят объекты недвижимости, подлежащие оценке, расположена впромышленной зоне г. Иркутска. Недалеко, находится железнодорожная станция«Кая» Восточно-Сибирской железной дороги, а в западной части ул. Ракитная — небольшойжилой поселок. В ближайшем окружении расположены Автоцентр «Форд», различныебазы и авторемонтные предприятия. Ряд существовавших здесь ранее производствперепрофилируются в другие более доходные на сегодняшний день виды бизнеса. Вчастности, производственные базы с железнодорожными тупиками используются дляприема и отгрузки крупных объемов различной промышленной продукции, а также вкачестве складов, либо для мелкого производства или предоставленияавторемонтных и других услуг.
Объектыоценки находятся недалеко от прибрежной зоны оз. Чертово. Они расположены нанеохраняемой территории, которая примыкает к тупиковой части транспортногоответвления от ул. Ракитной.
Длячасти зданий визуально обнаруживаются значительные разрушения и поврежденияосновных конструктивных элементов или их частей. Здания построены в основном в период1979-1991 гг. по действующим на то время технологиям и конструктивным решениям.Описание объекта оценки приведено в таблице № 2.1.1.
Характеристикакомплекса зданий, расположенных по адресу: г. Иркутск, ул. Ракитная, 14 (по материалам Технических паспортовзданий на 2003 г.)
Таблица№ 2.1.1
№
п/п Наименование объекта оценки, год постройки и характеристика текущего состояния объекта Характеристика объекта недвижимости 1 2 5 1.
Лесопилка (Литер Е) – 1974 г.;
незначительные трещины в фундаменте; частичный раскол, глубокие трещины в стенах; сколы шифера крыши; трещины и выбоины на полу; трещины в рамах и перекос полотна в дверных проемах; выбоины и износ окрашенного слоя; трещины в отмостках.
1.1. Навес (Литер а) – Фундаменты: деревянные столбы;
Стены двусторонние дощатые; Крыша – шифер.
1.2. Навес (Литер а1) – Фундаменты: деревянные столбы; Стены двусторонние дощатые; Крыша – шифер.
Здание: 1-этажное
Фундаменты: бетонный
Стены: кирпичные
Перекрытия: железобетонные
Кровля: шифер
Полы: бетонные
Окна: двойные глухие
Ворота: металлические
Внутренняя отделка: штукатурка, побелка, окраска
Инж. Сети: электроосвещение
Строительный объем: 5658 м3.
Общая площадь: 1063,5м2.
Полезная площадь:949,90 кв.м.
Группа капитальности: 2. Административный корпус (Литер А) — 1971 г.
Трещины в цоколе фундамента; трещины в стенах; имеются трещины вдоль потолка; щели и трещины на полу, износ окраски; износ окраски рам; перекос дверных полотен; трещины в штукатурке, износ окраски; трещины и выбоины в отмостках
Здание 2-этажное
Фундаменты: бетонные ленточные
Стены: панельные
Перекрытия: панельные, дощатые
Кровля: шифер по деревянной обрешетке
Полы: дощатые, цементные, линолеум
Окна: деревянные 2 створные блоки
Двери: деревянные филенчатые блоки
Внутренняя отделка: штукатурка, побелка, окраска
Инж. Сети: центральное тепло-водоснабжение, электроосвещение
Строительный объем: 2979 м3
Общая полезная площадь: 889,4 м2
Группа капитальности: 3.
Сторожевая будка (Литер Б) – 1971 г.;
трещины в фундаменте; трещины в стенах; зазоры в местах сопряжения, трещины вдоль потолка; сколы шифера, повреждение стропил; щели в полу, износ окраски; износ окраски, трещины в оконных рамах и полотен дверей; выбоины и трещины в отмостках.
Здание 1-этажное
Фундаменты: бетонные ленточные
Стены: кирпичные
Перекрытия: деревянные, отепленные
Кровля: шифер по деревянным стропилам
Полы: дощатые
Окна: 2-е глухие
Двери: филенчатые простые
Внутренняя отделка: штукатурка, побелка, окраска
Инж. Сети: электроосвещение
Строительный объем: 44 м3
Общая площадь: 17,2 м2
Общая полезная площадь: 10,6 м2
Группа капитальности: 4.
Склад (Литер Д)– 1991г.;
Имеются трещины в цоколе; выпадение кирпича, глубокие трещины в стенах; коррозия металла перекрытий; сколы, повреждения крыши; износ окраски, трещины в проемах; выбоины и трещины в отмостках
Здание: 1-этажное
Фундаменты: бетонные столбы
Стены: кирпичные
Полы:
Перекрытия: металлические
Кровля: шифер
Окна: по 1 глухому
Двери: в переплете железные
Внутренняя отделка: отсутствует
Инж. Сети: электроосвещение
Строительный объем: 5764 м3.
Общая площадь: 787,5 м2
Группа капитальности: 5. Склад (Литер Ж) – 1969 г.;
Здание: 1-этажное
Фундаменты: бетонные столбы
Стены: кирпичные
Полы: бетонные
Перекрытия: железобетонные
Кровля: рубероид
Двери: ворота металлические
Инж. Сети: электроосвещение
Строительный объем: 1648 м3
Общая площадь: 468,3 м2
Группа капитальности: 6.
Дом вагончик (Литер К ) – 1989 г.;
Состояние фундамента, стен, крыши и пола – удовлетворительное.
6.1. Навес – площадь 29,9 кв.м.
Здание: 1-этажное
Фундаменты: бетонные столбы
Стены: дощатые
Полы: бетонные
Перекрытия:
Кровля: шифер
Окна:
Двери:
Инж. Сети: электроснабжение
Строительный объем: 1095 м3.
Общая площадь: 243,9 м2
Группа капитальности: 7.
Блок подсобных цехов (Литер Л) – 1970 г.;
Трещины в фундаменте; трещины, сколы в стенах; состояние перекрытий – удовлетворительное; незначительные повреждения кровли; трещины в полу; износ окраски проемов; износ побелки; сколы в отмостках
Здание: 1-этажное
Фундаменты: бетонный
Стены: кирпичные
Полы: бетонные
Перекрытия: железобетонные
Кровля: рубероид
Проемы: двойные глухие, ворота металлические
Инж. Сети: электроснабжение
Строительный объем: 3557 м3.
Общая площадь: 611,1 м2
Группа капитальности: 8.
Подстанция КТП 630 КВА (Литер З) –1997 г.;
незначительные трещины в фундаменте; в целом состояние объекта хорошее
Здание: 1-металлическое
Фундаменты: бетонные блоки
Стены: металлические
Перекрытия:
Кровля: металлическая
Окна:
Двери: металлические
Инж. Сети:
Строительный объем:
Общая площадь: 5,8 м2
Группа капитальности:
Впорядке уточнения технического состояния зданий в отчете использованаинформация, полученная при их визуальном осмотре.
1.Лесопилка. Угол стены (восточный справа) опустился, трещины — до 5 см. Смежныйпристрой отошел от главной стены (щель в верхней части – до 15 – 20 см) снаклоном во внешнюю сторону. Трещины в верхней части стены пристроя до 5 см.,его угол (западный справа) опустился. В связи с чем образовались трещины вверхней части стены до 10 см. Имеет место наличие трещин в верхней частиторцевой стены пристроя. Кровля протекает. У навеса отсутствует большая частькрыши.
2.Административное здание. У большей части окон стекла отсутствуют.
3.Сторожевая будка. Перекос кирпичной стены. Наличие трещины до 5 см. Шиферчастью сломан. Стекол в окнах нет. Инженерное обустройство отсутствует.
4.Склад (Литер Ж). Фундамент на железобетонных сваях. В местах примыкания сленточной частью фундамента в сваях оголена внутренняя арматура. Окончаниянекоторых свай в этих местах разрушаются до 10- 20% от площади сечения. Крыльцо– бетонные блоки смещены, требуется его замена. Проемы и отделка отсутствуют.Инженерное обустройство отсутствует. Кровля протекает
5.Дом вагончик. Стены дощатые, местами доски оторваны. Требуется замена стен,крыши и проемов. Отделка отсутствует.
6.Склад (Литер Д). Западная торцевая стена отсутствует. Южная продольная стенаразрушена на 60-70%. Проемы деформированы. Стекол нет. Инженерное обустройствоотсутствует. Отделка отсутствует. Кровля протекает
7.Блок подсобных цехов. Стены кирпичные. Угол (вверху южный слева) – трещины до 5см. Внутренние дверные проемы отсутствуют. Окна выходящие на проезжую частьзастекленные. Инженерное обустройство отсутствует. Отделка отсутствует. Кровляпротекает
8.Трансформаторная подстанция. Металлический корпус – местами наблюдаетсяржавчина.
Изложенноепозволило учесть данную информацию для доопределения степени износа объектовоценки (см. Приложение 2).
2.2Анализ рынка коммерческой недвижимости
Недвижимость — этоимущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами.Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствуетопределенная величина его стоимости, поэтому перед проведением оценки,выбирается один способ использования, называемый наилучшим.
Наилучшееи наиболее эффективное использование (ННЭИ) — это такое использование незанятого земельного участка или земельного участка с улучшениями, котороеявляется физически возможным, юридически допустимым, осуществимым с финансовойточки зрения, и обеспечивает получение максимально возможного дохода.
Прианализе наилучшего и наиболее эффективного использования оценщикостанавливается на том варианте, который среди прочих других, наиболее полнораскроет потенциальные возможности объекта. Анализ наилучшего и наиболееэффективного использования формирует основу, на которой оценщик применяет тритрадиционные подхода к стоимости.
Наилучшееи наиболее эффективное использование определяется как разумное и возможноеиспользование, которое обеспечит самую высокую текущую стоимость на датуоценки.
Коммерческую недвижимостьможно разделить на следующие группы по функциональному признаку:
- торговая;
- офисная;
- производственная;
- складская.
Наиболее высокую рыночнуюстоимость (а также наиболее высокую арендную плату) имеет недвижимостьторгового назначения, затем идут офисные помещения. Объекты недвижимостипроизводственного и складского назначения обычно существенно уступают встоимости (в пересчете на1 кв.м.) выше обозначенным объектам.
Рассмотрим возможные вариантыиспользования оцениваемых объектов недвижимости. Их использование в качестветорговых и офисных объектов, на наш взгляд, встречает определенные сложности. Вчастности, объекты расположены в производственной зоне, что резко снижает интересинвесторов, в том числе из-за значительной удаленности от основных пешеходных иавтомобильных маршрутов, по которым осуществляется перевозка пассажиров и имеютспецифическую планировку, мало пригодную для офисов и торговой деятельности.
Наиболее рациональным ифизически возможным, на наш взгляд, для оцениваемых объектов недвижимостиявляется вариант использования в качестве производственных или складских объектов.Они имеют всю необходимую функциональность, специфические объемно-планировочныерешения, характерные для преимущественно типичного складского типа деятельности(капитальные стены и фундамент, металлические двери и ворота, достаточнуювысоту помещений, большое число окон, бетонные полы и проч.).
В соответствие свышеизложенным, можно сделать вывод о том, что наилучшим и наиболее эффективнымиспользованием оцениваемого объекта является его текущееиспользование.
Анализ рынка подготовлен по материалам Сибирскогоинформационного агентства (www.sia.ru) и других источников. Обзор рынка недвижимости необходимдля отображения реальной картины, в рамках которой могут быть обозначеныценовая ситуация, поведение участников рынка недвижимости и последствия принятиярешений по той или иной сделке.
Анализируя процессы, происходящие на рынкенедвижимости, необходимо учитывать следующие существенные обстоятельства:
а) рынок офисной, торговой, производственной и складскойнедвижимости – составная часть экономики района, поэтому он испытывает на себевлияние макроэкономической ситуации и сам, в свою очередь, влияет на этуситуацию;
б) рынок такой недвижимости – часть экономики, анализкоторой затруднен по причинам:
- труднодоступности достовернойинформации;
- ограниченности количества сделокобъектов аналогичных оцениваемому объекту;
- разнонаправленного влияниямногообразных факторов, определяющих тенденции развития рынка.
Известно, что региональныетенденции проявляются и трансформируются в зависимости от конкретногоместоположения объекта недвижимости. От того, где располагается объект оценкиможно определить насколько вырастет его стоимостной потенциал или этотпотенциал снизится, какими преимуществами или недостатками он обладает, какобъект вписывается в свое ближайшее окружение и как на него будутвоздействовать отдаленные от него объекты, в условиях той или иной тенденцииразвития экономики района и конкурентных центров экономического развития. Такимобразом, оцениваемый объект может выиграть от своего окружения, а может ипроиграть, что делает важным исследование наилучшего и наиболее эффективного использованияобъекта оценки в целях максимизации его рыночной стоимости.
В ходе преобразований ираспада управленческих и хозяйственных связей, экономика промышленных районовг. Иркутска существенно снизила свою эффективность. В процессе разукрупнениячасти действовавших ранее предприятий появилось большое число вновьобразованных производственных структур, которые не устояли, несмотря нанекоторую поддержку государства и городской администрации, в условиях открытогорынка и неадекватного соотношения цен на производимую предприятием продукцию иуслуги, необходимые для ее выпуска и импортируемую продукцию.
В этих условиях о рынке производственного имущества(недвижимого, движимого и нематериальных активов) можно говорить как онеразвитом, сопровождающемся многими факторами скрытого характера. Однако, такили иначе, экономические действия хозяйствующих субъектов продолжаются и актысделок с имуществом имеют место. Данные сделки, как правило, имеютспорадический (непредсказуемый), часто кратковременный характер и не всегдаимеют отношение к строго производственной деятельности. Это имуществособственников, предприятий и других хозяйствующих субъектов используется надоговорной основе, что формирует ткань рыночных отношений, учитывающихнаправления действия факторов внутри – и внешнеэкономического характера.
Внаиболее общем виде в регионе на данный момент рынок недвижимости разделяетсяна три группы: рынок жилой недвижимости; рынок нежилой недвижимости истановящийся рынок земельных участков. В первой группе можно выделить рынокнового жилья и вторичный рынок жилой недвижимости. Во второй группе превалируетсегмент коммерческой недвижимости, однако имеет место предложения и по крупнымобъектам производственно-складского назначения. В третье группе развиваетсясегмент рынка земельных участков под строительство и садовых участков. Каждаяиз перечисленных групп развивается с относительно самостоятельным оборотом иобъемом сделок, опираясь на адекватную им нормативно-правовую базу.
Такнапример, рынок коммерческой недвижимости в г. Иркутске имеет несколькосегментов – это объекты торгового назначения (павильоны, помещения подмагазины, для общественного питания и т.п.); объекты офисных помещений изданий; объекты недвижимости административного назначения, гостиницы (помещенияи отдельные здания) и пр.
Рынокобъектов производственно-складского назначения также имеет несколько направлений– собственно рынок складских помещений и объектов (складские помещения,отдельные здания и сооружения, складские комплексы) и смешанного назначения,когда производственные здания и помещения при той или иной ситуации отводятсявременно под складские и торговые объекты.
2.3Анализ факторов, влияющих на стоимость объекта оценки
Средифакторов, влияющих на стоимость объектов недвижимости, имеются факторы,определяющие уровень спроса и предложения, в частности — объемы внутренних ивнешних относительно рассматриваемого, в нашем случае, промышленной зоныСвердловского района г. Иркутска, инвестиций, имеющих стабильный илипульсирующий характер, факторы, непосредственно связанные с условиями сделок –временные, физического состояния объекта оценки и внешнего воздействия нарассматриваемый объект.
Воздействие факторов частопроисходит одновременно и по многим направлениям, что существенно затрудняет иханализ и выделение главных, определяющих наибольшее изменение стоимости объектанедвижимости. В связи с этим рассмотрение всех факторов должно происходитьпоследовательно, в зависимости от степени учета детальности свойств объекта итипа оцениваемой собственности.
Поскольку в рассматриваемомрайоне открытых фактов продаж объектов (сделок, отвечающих требованиям –типичность условий сделки, информированность продавца и покупателя, достаточностьсрока экспозиции, денежная форма расчетов и др.) аналогичных оцениваемым ещенемного, что вызывает к необходимости также проанализировать ситуацию и спредложениями об аренде таких объектов.
Подавляющийтип объектов недвижимости – объекты, как правило, производственные здания,торговые помещения и офисы, расположенные в зданиях, имеющие стены из кирпича,железобетонных панелей.
Такиеобъекты в большинстве своем, можно использовать в текущем использовании или подторгово-складское хозяйство, где за охрану, электро-, тепло- и водоснабжение идругие коммунальные услуги обычно оплачивает арендатор, постоянные расходы –земельный налог и налог на имущество — арендодатель. Однако как показываетанализ рынка аренды коммерческой производственной недвижимости в г. Иркутске,аренда производственных и складских зданий в промышленных зонах г. Иркутска, втом числе в Свердловском районе, начинает наращивать свои объемы.
Ценовыепредложения
Общийанализ рыночной ситуации показал, что для объекта оценки возможнохарактеризовать ценовые диапазоны сделок привлекая данные по ценам предложенийпо продажам производственных зданий в рассматриваемом промышленных зонах г.Иркутска.
Диапазонцен по таким объектам существенно колеблется в зависимости от местоположения, плотностизастройки территории и состояния этих объектов, а также окружающей ихтерритории.
Ростчисла предложений по объектам принадлежащим данной группе связан с тем, что: а)включаются в оборот не только небольшие производственные помещения для мелкогопроизводства, а также и объекты со специальными технологическими линиями,производственные объекты крупных предприятий, которые отчуждают их на продажуили в аренду; б) растет число принудительных продаж зданий и сооружений,принадлежащих предприятиям-банкротам; в) продолжается приватизация Федеральной,региональной и муниципальной недвижимой собственности в виде помещений, зданий,производственных комплексов и т.п.
Для оцениваемого объекта недвижимости в соответствие спринципом ННЭИ принято использование в качестве производственно-складского комплекса.
В основном данный сегмент рынка представленпредложениями по продаже складских площадей на окраинах г. Иркутска — вОктябрьском, Ленинском и Свердловском районах. Спрос на данные объекты иногдапревышает предложение. Это обстоятельство объясняется сдержанным отношениемкрупных предпринимателей, так как часто предлагаемые объекты не соответствуюполностью их достаточно жестким требованиям, а средний класс предпринимателейне всегда рискует вкладывать в такую недвижимость свои оборотные средства. Всвязи с этим срок экспозиции складских объектов варьирует от 6 до 12 месяцев. Аналогичнуюкартину показывает и рынок аренды рассматриваемого типа объектов.
Совсем иная картина наблюдается в сегменте офисной иторговой недвижимости в г. Иркутске. Активный рост стоимости одного кв.м такойнедвижимости, наблюдается в течение последнего года (на 25 – 30 % в зависимостиот района и типа помещений). Указанная тенденция говорит об инвестиционнойпривлекательности приобретения площадей торгового и офисного назначения.
Средний срок экспозиции торговых и офисных площадейсоставляет 3-4 месяца. В настоящее время имеет место тенденция увеличенияспроса на такие помещения практически во всех районах г. Иркутск.
Наиболее высокие цены на объекты рассматриваемойнедвижимости наблюдаются в Кировском и Октябрьском районах г. Иркутск.
Приведем, в качестве некоторого ориентира, сложившиесяна рынке г. Иркутск цены предложений по продаже и аренде (как правило, валовой)1 кв. м площади зданий и помещений различного функционального назначения. Ценыприводятся на время проведения оценки ( см. табл. №2.2.1.).
Таблица №2.2.1
Средняя стоимость(газета «Дело», №16 от 1 сентября 2009г.) коммерческой недвижимости в Иркутске на 29.08.2009г. (тыс. руб./кв. м) Сегмент рынка недвижимости Районы г. Иркутск Кировский Куйбышевский Октябрьский Свердловский Ленинский Склады (продажа) - - 24,00 8,13 12,18 Склады (аренда) 0,25 - - - 0,35 Магазины (продажа) 37,02 - 36,71 21,0 18,01 Магазины (аренда) 2,17 - 0,60 - 0,43 Офисы (продажа) 36,46 - 35,97 21,0 18,01 Офисы (аренда) 0,94 - 0,65 - 0,35
Стоимость объектов существенно зависит от ихместоположения, физического состояния, качества отделки и других факторов.
Общийанализ рынка земельных участков
Однимиз важнейших факторов жизнедеятельности и производства является земля. Рынокземли в России, ее регионах и на местах находится в начальной стадии своегостановления. Государственные и местные администрации постепенно отказываются отсвоей монополии на часть прав на землю, формируя рынок прав аренды и правасобственности на земельные участки. Этот процесс осуществляется путем: а)передачи сельскохозяйственных земель в собственность работникам села; б)продажи земель населенных пунктов и других категорий земель посредством выкупаэтих участков под зданиями и сооружениями предприятий; в) продажи с торгов праваренды земельных участков и в собственность для строительства в основном жилья,торговых и офисных объектов; г) передачи дачных и приусадебных земельныхучастков в собственность их пользователям.
Нафоне первичного рынка земли, на котором наблюдается массированное предложениеземельных участков, начинает формироваться вторичный рынок земельных участков,особенно в крупных городах и их окрестностях, то есть там, где потребность вземельных участках для строительства и ведения дачного и приусадебногохозяйства наиболее высока.
Ценына земельные участки в таких городах на этом рынке тем выше, чем они ближе кцентру города или центру административно-деловой активности. На цену такжевлияют факторы конкретного местоположения, уровень транспортной доступности дляпродукции и услуг, размеры участков, наличие коммуникаций и т.п.
Всеизложенное справедливо и для г. Иркутска, особенно для Кировского района и егоближайшего окружения. Отмеченные факты продажи Администрацией г. Иркутска правадолгосрочной аренды земельных участков на торгах, высокая стоимость новогостроительства жилых и офисных зданий ясно указывает на рост цен на такиеучастки в городе. Это особенно проявляется в ценах предложений на незастроенныеземельные участки небольших размеров (5-30 соток) колеблющихся от 1000руб/кв.м. до 10000 руб/кв.м. и выше в зависимости от ценовых запросов, конкретногоместоположения и площади участка.
Подобныетенденции ожидаются в г. Иркутске, хотя наличие площадей для застройки будетвносить свои отличительные особенности в формировании рынка земельных участков.
Вцелом, такой разброс цен говорит о ранней стадии развития вторичного рынказемельных участков, но он также задает ориентиры возможного темпа роста цен исоотношения спроса-предложения.
2.3Нормативное регулирование оценочной деятельности
Настоящаяоценка проведена с применением положений:
1.Федерального закона РФ от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельностив Российской Федерации» [1].
2.Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности;утверждены Приказ Минэкономразвития РФ от 20 июля 2008 г. N 256 «Обутверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы коценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Приказ МинэкономразвитияРФ от 20 июля 2008 г. N 255 «Об утверждении федерального стандартаоценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)», Приказ МинэкономразвитияРФ от 20 июля 2008 г. N 254 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требованияк отчету об оценке (ФСО N 3)».
Всоответствии с Федеральным законом РФ от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Обоценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объектаоценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценкиможет быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда сторонысделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а навеличине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, тоесть когда:
1)одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона необязана принимать исполнение;
2) стороны сделкихорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
3)объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты:
4)цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки ипринуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороныне было;
5)платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Так как отчет выполняетсядля определения рыночной стоимости имущества в том виде, как это определеноФедеральным законом РФ от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельностив Российской Федерации», а также Стандартами оценки, обязательными к применениюсубъектами оценочной деятельности, утвержденными Постановлением ПравительстваРФ от 06 июля 2001 г. № 519, то дополнительных стандартов при проведении настоящейоценки, а также отступлений от возможности определения рыночной стоимостиобъекта оценки не предусматривается.
Раздел3. Оценка недвижимого имущества (на примере производственно складской базы)
3.1Основные подходы и методы оценки
Определение рыночной стоимости улучшений земельногоучастка (зданий и сооружений) осуществляется с учетом всех факторов,существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственнона ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости объектовобычно используют три основных подхода:
затратный подход,основанный на предположении о том, что издержки на строительство объекта плюсиздержки на приобретение участка и его подготовку к строительству являютсяприемлемым ориентиром при определении стоимости недвижимого имущества;затратный подход при определении рыночной стоимости земельного участкасвободного от улучшений не используется;
сравнительный подход,основанный на анализе данных о недавних продажах и ценах предложений нааналогичные объекты недвижимости;
доходный подход,основанный на определении рыночной стоимости объекта недвижимости как текущейстоимости будущих доходов, вытекающих из прав владения или иных имущественныхправ на оцениваемый объект.
Использование трех подходовприводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта.Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостаткикаждого из использованных подходов, исходя из того, какой метод (или методы)наиболее соответствуют оцениваемому объекту, и установить окончательную оценкустоимости объекта собственности.
Затратный подход
Затратный подход основывается наизучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и базируется натом, что потенциальный покупатель не заплатит за объект большую сумму, чем та,в которую ему обойдется приобретение соответствующего участка земли подзастройку и возведение аналогичного по назначению, качеству и полезностиобъекта в обозримый период времени без существенных дополнительных издержек.
Суть данного метода определениярыночной стоимости состоит в расчете восстановительной стоимости здания(стоимости воспроизводства или стоимости замещения с учетом прибыли инвестора, включающейв свою очередь прибыль застройщика) за вычетом оцененного износа и увеличеннуюна стоимость участка земли как незастроенного.
Подход с точки зрения издержек(затрат) основан на предположении о том, что издержки на строительство объектаплюс издержки на приобретение участка и его подготовку к строительству являютсяприемлемым ориентиром при определении стоимости недвижимого имущества.
Затратный подход использует стоимостьвоспроизводства в качестве базы, из которой затем вычитаются суммы, отражающиепотерю в стоимости в результате физического износа, функционального иэкономического устаревания. Согласно методологии затратного подхода,максимальная стоимость собственности для осведомленного покупателя — этовеличина, требуемая в настоящее время на производство или строительство новойсобственности эквивалентной полезности. Поскольку оцениваемая собственность,как правило, бывает не новой, то полная стоимость воспроизводства должна бытьуменьшена, чтобы отразить потерю в стоимости в результате физического износа,функционального и экономического устаревания, накопленного собственностью надату оценки.
Сравнительный подход
В сравнительном подходе (методпрямого сравнительного анализа продаж) для того, чтобы получить показаниенаиболее вероятной цены продажи оцениваемой собственности, анализируются данныео недавних продажах и цены предложений на аналогичные объекты. Использованиесравнительного подхода зависит от наличия данных по сравнимым объектамсобственности, обмениваемым или предлагаемым на рынке. Трудность в использованиирыночного подхода для оценки собственности заключается в нахождении достаточнодостоверных данных о сравнимых продажах, по которым имеется вся необходимая ипроверяемая информация. Слишком часто большинство деталей, имеющих отношение кпродаже, бывают недоступны. Чем большим количеством сравнимых продаж располагаетоценщик, тем лучше он сможет установить и подтвердить уровень стоимости.
Рыночные данные анализируются с точкизрения сравнимости и соответствия оцениваемой собственности. Как правило,нельзя найти точно такой же проданный объект, поэтому в данные о сравнимойпродаже необходимо вносить корректировки, чтобы устранить различия междупроданным и продаваемым объектом собственности. Следует подчеркнуть, чтокорректируются данные по сравнимому объекту, а не по оцениваемой собственности.
Доходный подход
Доходный подход основан на принципеожидания, согласно которому рыночная стоимость определяется как текущаястоимость будущих доходов, вытекающих из прав владения или иных имущественныхправ на данный объект. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доходнедвижимость сегодня в обмен на право получать будущие доходы от сдачи ее варенду (или от других видов доходной деятельности), и от последующей продажи.Измерение всех будущих доходов может быть осуществлено либо посредством методапрямой капитализации, либо посредством анализа дисконтированных денежныхпотоков. В зависимости от характера доходов, конкретных обязательств, зависящихот характера объекта недвижимости, могут быть применены либо один из этихметодов, либо оба для того, чтобы оценить рыночную стоимость объекта с точкизрения дохода.
В связи с тем, что объект оценки не являетсяимуществом, при оценке которого требовалось бы дополнительные стандарты, даннаяоценка проведена в соответствии с требованиями Федерального закона №135-ФЗ «Обоценочной деятельности в Российской Федерации» и Стандартами оценки,утвержденными Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. №519.
Приопределении стоимости земельного участка, в предположении, что он находится направе собственности, использовался метод прямого сравнения продаж.
3.2Определение рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительногоподхода
Сравнительный подход к оценкенедвижимости отражает принцип спроса и предложения, а также принцип замещения.
Необходимой предпосылкой дляприменения методов сравнительного подхода является наличие информации о сделкахс аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению,размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (времясовершения сделки и условия финансирования сделки).
Основные трудности при примененииметодов сравнительного подхода связаны с непрозрачностью российского рынканедвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектаминедвижимости неизвестны. В связи с этим при проведении оценки применяются ценыпредложений по выставленным на продажу объектам.
В рамках сравнительного подхода могутприменяться следующие методы:
· метод валовойренты;
· метод сравненияпродаж.
В рамках сравнительного подхода,реализуемого в настоящей оценке, расчеты производятся по методу сравненияпродаж.
Метод сравнения продаж определяетрыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимыхобъектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру ииспользованию. Данный метод определения стоимости предполагает, что рынокустановит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и длясопоставимых, конкурентных объектов. Для того, чтобы применить метод сравненияпродаж используется ряд принципов оценки, включая принцип замещения, которыйгласит, что стоимость недвижимости, которая имеет объекты — заместители нарынке, обычно устанавливается, исходя из затрат на приобретение «равножелаемого объекта- заместителя».
Применение метода сравнения продажзаключается в последовательном выполнении следующих действий:
· подробноеисследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах,имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;
· определениеподходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждойединице;
· сопоставлениеоцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки ихпродажных цен или исключения из списка сравниваемых;
· приведение рядаскорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимостиобъекта оценки.
В процессе сбора информации посопоставимым объектам Оценщик не обнаружил информацию о совершенных сделкахкупли-продажи аналогичных объектов, т.к. информация об условиях продажи иреальной цене сделки, как правило, носит конфиденциальный характер. Поэтомурасчет стоимости объектов методом сравнения продаж основывался на ценахпредложения с учетом корректировок.
Оценщиком были проанализированыпредложения по аренде и продаже объектов производственно-складских комплексов,зданий, помещений, земельных участков в г. Иркутске с января 2009 г. по октябрь2009 г. В качестве исходных данных использовалась стоимостная информация,опубликованная в электронных и печатных СМИ (www.sia.ru и др., «Из рук в руки» — Изрвр, «Всеобъявления Иркутска» — ВОИ, «Дело», «Доска объявлений Иркутска» — ДОИ и т.п.).
Выбранные сопоставимые объекты иданные о ценах предложения по продаже Баз (производственно-складскихкомплексов) в г. Иркутске, приведены ниже, в Табл. №3.2.1.
1. База (ул. Аргунова) 3340 кв.м. +5,5 га = 30000 тыс. руб. (dom- irk.ru/...., 15.09.2009 г., АН «Новый век», т. 24-08-44, 709-560).
2. База (ул. Ракитная) 3000 кв.м. +1,0 га = 10000 тыс. руб. (dom-irk.ru/...., 15.09.2009 г., АН «Слобода», т. 333-926, 951-851,333-926, Константин Геннадьевич, 951-851, 333-926).
3. База (ул. Ракитная) 3627 кв.м. +1,0 га собственность = 16000 тыс. руб. (dom-irk.ru/...., 15.09.2009 г., АН «Слобода»,т. 333-926, 68-23-68, 333-920, Дмитрий Николаевич).
4. База (ул. Ракитная) 2700 кв.м. +1,0 га собственность = 16500 тыс. руб. (dom-irk.ru/ sfm1.asp,25.10.2009 г., АН «Слобода», т. 333-926, 951-851, 333-926, КонстантинГеннадьевич, 951-851, 333-926).
5. База (Кая) 2236 кв.м. + 0,6 га = 8500тыс. руб. (Изрвр №57 (504), 7-9 августа 2009 г., т. 20-74-98, 57-60-93).
6. База (Иркутск-2) 1636 кв.м. + 0,7га = 1500 тыс. руб. (Изрвр, №13 (460), 27 февраля – 1 марта 2009 г., т.65-78-65).
Таблица аналогов для метода прямогосравнительного анализа продаж
Таблица 3.2.1Объект оценки: База (ул.Ракитная, 14), общая площадь зданий – 3771,6 кв.м., земельный участок – 3,75 га. Характеристика объектов Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3 Аналог № 4 Аналог № 5 Аналог № 6 Местоположение ул. Аргунова ул. Ракитная ул. Ракитная ул. Ракитная ул. Ракитная Иркутск -2 Общая площадь капитальных строений, кв.м. 3340 3000 3627 2700 2236 1636 Площадь земельного участка, кв.м. 55000 10000 10000 10000 6000 7000 Право на земельный участок право собственности право собственности право собственности право собственности право собственности право собственности Плотность застройки 0,061 0,30 0,36 0,27 0,373 0,234 Техническое состояние удовлетворительное хорошее хорошее хорошее хорошее требует ремонта Ориентировочное значение физического износа, % 30% 20% 20% 20% 20% 50% Цена предложения, тыс. руб. 30 000 10 000 16 000 16 500 8 500 1 500 Цена предложения, руб.за 1 кв.м. улучшений 8 982 3 333 4 411 6 111 3 801 917 Дата оферты август 2009 г. август 2009 г. август 2009 г. август 2009 г. август 2009 г. февраль 2009 г. Источник информации и контактное лицо
dom-irk.ru
т. 240-844
dom-irk.ru
т. 333-926
dom-irk.ru
т. 333-926
dom-irk.ru
т.333-926 Изрвр 7-9 августа 2009, т. 207-498 Изрвр 27 февр — 1 марта 2009, т.65-78-65
В качестве единицы сравнения выбранацена предложения объекта за 1 кв. м общей площади объекта недвижимости.
После выбора единицы сравнениянеобходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используякоторые можно смоделировать стоимость объекта недвижимости посредствомнеобходимых корректировок цен предложения сравнимых объектов недвижимости.
В оценочной практике при определениистоимости недвижимости выделяют следующие основные элементы сравнения:
1) Переданные права на недвижимость;2) Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости; 3) Условияпродажи (чистота сделки); 4) Время продажи; 5) Функциональное назначениеобъекта; 6) Местоположение; 7) Удобство подъездных путей; 8) Площадь объекта;9) Техническое состояние зданий.
Выбор сопоставимых объектов. В ходеанализа рынка баз производственно-складского назначения в г. Иркутске быливыбраны сопоставимые объекты, предложенные для продажи на дату проведенияоценки. Характеристики сопоставимых объектов представлены в таблице №3.2.1.
Отобранныеаналоги сопоставимы между собой по подавляющему большинству элементов сравнения.А именно: по качеству оцениваемых прав (право собственности на здание иземельный участок), условиям финансирования (единовременный платеж), отсутствиюособых условий (финансового давления и т.д.), условий рынка, местоположению (промышленнаязона, окраина г. Иркутска) и экономическим характеристикам (соответствиепринципу наилучшего и наиболее эффективного использования), сервисом идополнительными элементами (обеспеченностью коммуникациями, ограждением иохраной и т.п.).
Однако,найденные объекты-аналоги имеют и ряд отличительных особенностей от объектаоценки. В частности, они имеют более существенную разницу в общей площадизданий, их техническом состоянии, в плотности застройки территории и др.
Приведениецен объектов-аналогов осуществлялось с помощью соответствующих корректировок повышеуказанным отличиям.
Корректировки для ценобъектов-аналогов. Цены сопоставимых объектов корректировались с учетом ихпараметров следующим образом:
РА= PAO / S x K1 xK2 x K3 x K4 х K5 х K6
где PA– скорректированная стоимостьквадратного метра сопоставимого объекта;
PAО – начальная стоимость сопоставимого объекта (ценапредложения);
S – площадь сопоставимого объекта;
К1 – поправка на различиев физическом износе (техническом состоянии объекта оценки и объектов-аналогов);
К2 – поправка на общийразмер зданий (оцениваемого объекта и объектов-аналогов);
К3 – поправка на различиев плотности застройки территории;
К4 – поправка на датусделки.
К5 – поправка на ценупредложения.
К6 – поправка наместоположение.
Поправка на различие вфизическом износе оцениваемого объекта и объектов-аналогов рассчитывалась поформуле:
/>,
где К1 — поправка на износ;
Иоб — фактический физ. износ оцениваемого объекта, %;
Иан — фактический физ.износ аналога, %.
Величиныфизического износа объектов-аналогов принимались по данным риэлторскихагентств, см. Табл. 3.2.1. За величину физического износа оцениваемого объектапринята средневзвешенная величина износа зданий, определенная на основепредоставленных документов — см. Табл. 5.3.2.
Поправкана конструктивные особенности. Данная поправка вводилась в связи с конструктивными отличиямиоцениваемого здания от объектов-аналогов. В частности, общий размер объектаоценки (Vo) существенно отличается от общегоразмера объектов-аналогов (Va).Поправка рассчитывалась с применением коэффициентов для учета разницы вразмерах сравниваемых объектов:
Предварительноопределялась величина Пк = (Vо – Vа)/Vо при Vо>Vа. Затем по таблице приведенной внаходился искомый коэффициент К2.
Поправкана различия в плотности застройки территории
Плотностьзастройки представляет собой отношение общей площади оснований зданий исооружений к общей площади земельного участка, на котором данные объектыразмещены. Этот показатель указывает на эффективность использования земельногоучастка и отвечает принципу оптимизации вклада улучшения в единый объект.Отличие по этому показателю оцениваемого объекта от показателя объекта- аналогаобосновывается процедурой сравнения.
ПоправкаК3 исчислялась на основе расчета удельной разницы между плотностьюзастройки объекта оценки и объекта аналога.
Поправка на цену предложения. Ценыпредложения объектов отличаются от цен реальных сделок, которые, как правило,происходят по более низким ценам. По данным риэлтерских компаний ценыпредложений для коммерческих объектов отличаются от цен реальных сделокпримерно на 5% — 10%. Указанные величины и были приняты в качестве данной поправки.
Поправкана дату появления цены предложения должна подсчитываться исходя из потерь вцене вследствие изменения уровня инфляции. Применительно к объектам – аналогамэта поправка вводилась с учетом изменения цены предложения за рассматриваемый период.
Поправкана местоположение.
Даннаяпоправка служит для того, чтобы учесть изменение стоимости недвижимогоимущества в связи с отличием в местах расположения объектов-аналогов иоцениваемой недвижимости. Поскольку, объекты-аналоги расположены в другихрайонах города данная поправка имеет большое значение в настоящей оценке.Поправочный коэффициент определен методом парных продаж на основе анализа ценсопоставимых объектов недвижимости на основании информации из местных СМИ,данных из архива оценщика и из сети Интернет (с сайта www.sia.ru идр.)
Значениярыночной стоимости 1 кв. м оцениваемых объектов определялись далее как средневзвешенныевеличины скорректированных цен 1 кв. м объектов-аналогов.
Расчетныезначения описанных поправок по объектам-аналогам, а также величины самойрыночной стоимости кв. м общей площади оцениваемого объекта методом прямогосравнительного анализа продаж приведены ниже в табл. №3.2.2.
Рыночнаястоимость оцениваемого объекта определялась далее произведением полученной длянего стоимости одного кв. м на величину его общей площади. Приведениеценообразующих характеристик объектов аналогов
Таблица №3.2.2Цены и поправки Ед. изм. Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3 Аналог № 4 Аналог № 5 Аналог № 6 1 2 3 4 5 6 7 8 Плотность застройки м2/м2 0,061 0,3 0,363 0,27 0,373 0,234
Цена 1 м2 общей площади до корректировки
руб./м2 8 982 3 333 4 411 6 111 3 801 917 Поправка на дату продажи --- 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,07 Скорректированная цена
руб./м2 8 982 3 333 4 411 6 111 3 801 981 Поправка на местоположение --- 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 Скорректированная цена
руб./м2 8 084 3 333 4 411 6 111 3 801 883 Поправка на износ --- 0,714 0,625 0,625 0,625 0,625 1,000 Скорректированная цена
руб./м2 5 774 2 083 2 757 3 819 2 376 883 Поправка на масштаб --- 1,00 1,00 1,00 1,00 0,87 0,87 Скорректированная цена
руб./м2 5774 2083 2757 3819 2067 768 Поправка на плотность застройки --- 1,06 0,67 0,57 0,72 0,56 0,78 Скорректированная цена
руб./м2 6098 1402 1577 2754 1149 598 Поправка на цену предложения --- 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90 Скорректированная цена
руб./м2 5 488 1 262 1 420 2 479 1 035 538
Итого, приведенные цены 1 м2 общей площади объектов-аналогов
руб./м2 5 488 1 262 1 420 2 479 1 035 538 Число поправок 4 3 3 3 4 5 Ранг 2 5 6 4 3 1 Число объектов 6 Средневзвешенная стоимость 1 кв.м., руб. 1 848, 75 Рыночная стоимость объекта оценки, руб. 6 972 754
Изтаблицы следует, что рыночная стоимость объекта оценки – комплекса зданийпроизводственно-складского назначения с правом собственности на земельныйучасток (как единого объекта) составляет – 6972 754 рублей или округленно –6 973 000 рублей.
Такимобразом, проведенные анализ и расчеты показывают, что по состоянию на «11»ноября 2009 года объект оценки (как единый объект) имел следующую рыночнуюстоимость, определенную на основе сравнительного подхода:
6973 000 (Шесть миллионов девятьсот семьдесят три тысячи) руб.
3.3 Определение рыночной стоимости объектанедвижимости на основе доходного подхода
Недвижимость приобретается последующим причинам: для непосредственного использования (проживания); дляполучения доходов. Доходный подход делает упор на мотивацию получения дохода.
Доход (прибыль), создаваемыйнедвижимым имуществом, поступает к владельцу в виде:
· текущих денежныхпоступлений;
· текущей экономиина налогах;
· будущих доходовот арендной платы;
· будущей экономиина налогах;
· доходов отприроста капитала.
Определение рыночной стоимостипредполагает хорошую информированность покупателя и продавца. Поэтому оноосновано на положении, что покупатели и продавцы учитывают все потенциальныевыгоды от владения имуществом.
Метод капитализации доходов (методпрямой капитализации) заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов,полученных от использования объекта, с помощью коэффициента капитализации.Доход от использования объекта, недвижимости и выручка от его перепродажикапитализируется в текущую стоимость, которая и будет представлять собой рыночнуюстоимость объекта. Базовая формула имеет вид:
/>
где С –стоимость объекта недвижимости;
D – чистый доход;
К –коэффициент капитализации.
Таким образом, для определениястоимости объекта методом прямой капитализации необходимо:
1. определить доход от использованияобъекта за первый прогнозный год;
2. рассчитать коэффициенткапитализации применительно к данному доходу.
Определение чистого дохода
Чистый доход – это рассчитаннаяустойчивая величина годового чистого дохода, полученная от использованияоцениваемого объекта после вычитания из действительной выручки всех расходов поэксплуатации объекта (кроме амортизационных отчислений). Расчет чистого доходаначинается с определения валовой выручки от использования имущества.
Чистый операционный доход базируетсяна предположении, что имущество будет сдано в аренду на условиях рыночнойарендной платы, а также на том, что прогноз делается для первого после датыпроведения оценки года. Расчет чистого операционного дохода начинается срасчета потенциального валового дохода (выручки).
Потенциальная валовая выручкапредставляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности.При определении потенциальной валовой выручки необходимо точно определитьудельные стоимости, например, месячную арендную плату за 1 м2, поиспользованию оцениваемого объекта.
Изучение периодических изданий («Всеобъявления Иркутска»- ВОИ недвижимость, «Из рук в руки»-Извр, «Дело», «Доскаобъявлений Иркутска»-ДОИ и др.), электронных изданий (www.sia.ru и др.) с 01.01.2009 г. по октябрь 2009г., а также переговоры с риэлтерами, позволили выбрать объекты аналоги сценовыми характеристиками арендных ставок.
Выбранные объекты — аналоги имеют следующий вид:
Данныео ценах предложения по Аренде (руб./кв.м. в мес.) холодных помещений ( складов) в г. Иркутске, взятые из источников СМИ:
1. (Ракитная), 2000 кв.м., хол. = 100руб./кв.м. (Дело №15 (278) 18 авг 2009 г., т. 200-722.)
2. (Воронежская, р-он Кая), 300кв.м., хол. = 60 -130 руб./кв.м. ((dom-irk.ru/sfm1.asp, 27.10.2009 г., т.29-16-17).
3. (С. Гора) – 800 кв.м, хол… =15000 руб./мес. (Изврв,№ 32 (479) 8-14 мая 2009 г., т.31-24-90).
4. Склад (Ракитная) – 300 кв.м., хол.= 80 руб./кв.м. ((dom-irk.ru/sfm1.asp, 25.10.2009 г., АН «Магазиннедвижимости», т. 200-200, 34-34-34).
5. Склады (Баррикад,90), хол. = от 50руб./кв.м. (Изрвр №13 (460) 27.02.2009 г., т.34-61-85, 70-57-95).
6. (Кожзаводская) -300 кв.м., хол. =20000 руб./кв.м. (ВОИ-ндв №29 25 сент-1 окт 2009 г., 200-722, 442-569 Лена,сот.89021769686).
В рамках сравнительного подхода,реализуемого в настоящей оценке, расчеты производятся по методу прямогосравнения арендных ставок.
Метод сравнения продаж определяетрыночную стоимость аренды объекта на основе анализа недавних случаев аренды сопоставимыхобъектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру ииспользованию. Данный метод определения стоимости аренды предполагает, чторынок установит цену аренды для оцениваемого объекта тем же самым образом, чтои для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того, чтобы применить методсравнения аренды используется ряд принципов оценки, включая принцип замещения,который гласит, что стоимость аренды недвижимости, которая имеет объекты — аналогина рынке, обычно устанавливается, исходя из затрат на аренду «равно желаемогообъекта- аналога».
Применение метода сравнения арендныхставок заключается в последовательном выполнении следующих действий:
· подробноеисследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах,имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;
· определениеподходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждойединице;
· сопоставлениеоцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их ценаренды или исключения из списка сравниваемых;
· приведение рядаскорректированных показателей стоимости аренды сравнимых объектов к рыночнойстоимости аренды объекта оценки.
В процессе сбора информации посопоставимым объектам Оценщик не обнаружил информацию о совершенных сделкахаренды аналогичных объектов, т.к. информация об условиях аренды и реальной ценесделки, как правило, носит конфиденциальный характер. Поэтому расчет стоимостиаренды объектов методом сравнения основывался на ценах предложения по арендеобъектов недвижимости с учетом корректировок.
В качестве единицы сравнения выбранацена предложения аренды объекта руб. за 1 кв. м полезной площади объектанедвижимости в месяц.
После выбора единицы сравнениянеобходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используякоторые можно смоделировать стоимость аренды объекта недвижимости посредствомнеобходимых корректировок цен предложения по ставкам аренды сравнимых объектовнедвижимости.
В оценочной практике при определениистоимости аренды недвижимости выделяют следующие основные элементы сравнения:
1) Переданные права на недвижимость;2) Условия финансовых расчетов при аренде недвижимости; 3) Условия продажи(чистота сделки); 4) Время появления предложения по аренде;
5) Функциональное назначение объекта;6) Местоположение; 7) Удобство подъездных путей; 8) Площадь объекта; 9)Техническое состояние зданий.
Выбор сопоставимых объектов. В ходеанализа рынка аренды помещений и зданий производственно-складского назначения вг. Иркутске были выбраны сопоставимые объекты, предложенные для аренды на датупроведения оценки. Характеристики сопоставимых объектов представлены в таблице№5.2.1.
Отобранныеаналоги сопоставимы между собой по подавляющему большинству элементовсравнения. А именно: по качеству оцениваемых прав (право собственности наздание и земельный участок), условиям финансирования (единовременный платеж),отсутствию особых условий (финансового давления и т.д.), условий рынка, иэкономическим характеристикам (соответствие принципу наилучшего и наиболееэффективного использования), сервисом и дополнительными элементами (обеспеченностьюкоммуникациями, ограждением и охраной и т.п.).
Однако,найденные объекты-аналоги имеют и ряд отличительных особенностей от объектаоценки. В частности, они имеют более существенную разницу в общей площадизданий и их местоположении.
Приведениецен аренды объектов-аналогов осуществлялось с помощью соответствующихкорректировок по вышеуказанным отличиям.
Корректировки для цен арендыобъектов-аналогов. Цены аренды сопоставимых объектов корректировались с учетомих параметров следующим образом:
РА= PAO / S x K1x K2 x K3 x K4 ,
где PA– скорректированная стоимость арендыквадратного метра сопоставимого объекта в месяц;
PAО – начальная стоимость аренды сопоставимого объекта(цена предложения);
S – площадь сопоставимого объекта;
К1 – поправка на ценупредложения;
К2 – поправка на датусделки;
К3 – поправка наместоположение;
К4 – поправка на размер.
Поправкана размер. Даннаяпоправка вводилась в связи с конструктивными отличиями оцениваемого здания отобъектов-аналогов. В частности, общий размер объекта оценки существенноотличается от общего размера объектов-аналогов. Поправка рассчитывалась на сприменением коэффициентов для учета разницы в размерах сравниваемых объектов [6]:
Предварительноопределялась величина Пк = (Vо – Vа)/Vо при Vо>Vа. Затем по таблице приведенной в [6]находился искомый коэффициент К4.
Поправка на цену предложения. Ценыпредложения объектов отличаются от цен реальных сделок, которые, как правило,происходят по более низким ценам. По данным риэлторских компаний ценыпредложений для коммерческих объектов отличаются от цен реальных сделокпримерно на 5% — 10%. Указанные величины и были приняты в качестве данной поправки.
Поправкана дату появления цены предложения должна подсчитываться исходя из потерь вцене вследствие изменения уровня инфляции. Применительно к объектам – аналогамэта поправка вводилась с учетом изменения цены предложения за рассматриваемый период.
Поправкана местоположение.
Даннаяпоправка служит для того, чтобы учесть изменение стоимости недвижимогоимущества в связи с отличием в местах расположения объектов-аналогов иоцениваемой недвижимости. Поскольку, объекты-аналоги расположены в другихрайонах города и области данная поправка имеет большое значение в настоящейоценке. Поправочный коэффициент определен методом парных продаж на основеанализа цен сопоставимых объектов недвижимости на основании информации изместных СМИ, данных из архива оценщика и из сети Интернет ( с сайта www.sia.ru идр.)
Значениярыночной стоимости арендной платы за 1 кв.м. в месяц оцениваемого объектаопределялись далее как средневзвешенные величины скорректированных цен аренды 1кв. м в месяц объектов-аналогов.
Расчетныезначения описанных поправок к величине арендных ставок по объектам-аналогам, атакже величины самой средневзвешенной рыночной стоимости аренды 1 кв. м общейполезной площади оцениваемого объекта методом прямого сравнительного анализаприведены ниже в табл. №3.3.1.
Расчетрыночной стоимости размера арендной платы за пользованием складских объектов наоснове метода сравнительного анализа
Таблица 3.3.1Характеристика
Аналог
№ 1
(Ракитная)
Аналог
№ 2
(Воронежская)
Аналог
№ 3
(С.Гора)
Аналог
№ 3 (Ракитная)
Аналог
№ 4 (Баррикад,90) Аналог № 5 (ул. Кожзаводская) Площадь объекта, кв.м. 2000 800 300 300 Аренда, руб./кв.м. в мес (Цена предложения) 100 60 18,75 80 50 66,67 Дата предложения (контактный телефон) октябрь 08 г октябрь 08 г май 08 г октябрь 08 г. февраль 08 г сентябрь 08 г. Цена за 1 кв.м., руб./год 1200 720 225 960 600 800 Перевод цены предложения в цену сделки (доля) 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 Скорректированная цена, руб. 1140 684 214 912 570 760 Поправка на дату сделки 1 1 1,04 1 1,07 1 Скорректированная цена, руб. 1140 684 222 912 610 760 Поправка на местоположение 1 1 1,05 1 0,95 0,95 Скорректированная цена, руб. 1140 684 233 912 579 722 Поправка на размер 1,08 1,13 1,13 1,15 1,13 1,15 Скорректированная цена, руб. 1232 771 264 1049 653 830 Число поправок 2 2 4 2 4 3 Ранг 6 4 1 5 2 3 Всего объектов 6 Средневзвешенная арендная плата за 1 кв.м. в месяц 83,68
Из таблицы следует, что аренднаяставка (руб./кв.м. в месяц) за использование объекта — аналога в среднемсоставляет 83,68 рублей за 1 кв.м. в месяц или округленно – 80 руб./кв.м. вмесяц.
В дальнейших расчетах предполагается в арендную платувключены большая часть расходов, которые несет арендодатель самостоятельно эксплуатируяобъект оценки (как единый объект) – комплекс зданий с правом собственности наземельный участок, на котором эти здания находятся. Расчет потенциальноговалового дохода представлен в таблице № 3.2.2.
Расчет потенциального валового дохода
Таблица №3.2.2№ п/п Наименование зданий Сдаваемая в аренду площадь, м2 Ставка аренды, руб/м2 в мес. (с НДС) Потенциальный валовой годовой доход от сдачи помещений в аренду (с НДС), руб/год 1 Лесопилка 946,9 100,0 1 136 280 1.1 Навес 34,00 40,0 16 320 1.2 Навес 65,20 40,0 31 296 2 Адмистративный корпус 889,40 100,0 1 067 280 3 Сторожевая будка 10,60 40,0 5 088 4 Склад 745,30 80,0 715 488 5 Склад 411,30 80,0 394 848 6 Блок подсобных цехов 523,10 80,0 502 176 7 Дом-вагончик 239,80 100,0 287 760 7.1 Навес 29,6 40,0 14 400 ИТОГО: 3895,6 4 170 936
Определение действительного валовогодохода
Действительный валовой доходпредставляет собой потенциальный валовой доход за вычетом прогнозируемых потерьот недоиспользования помещений (наличия вакансий), смены арендаторов и потерьпри сборе арендных платежей.
С учетом переговоров с риэлтерами,анализа эксплуатации объекта оценки, ситуации на рынке недвижимости иобщеэкономического положения в рассматриваемом районе, уровеньнедоиспользования оцениваемого производственно-складского комплекса можетдостигать 40-50% от потенциального валового дохода.
Расчет действительного валовогодохода от эксплуатации оцениваемых объектов недвижимости приведен в таблице № 3.3.3.
Полученный действительный(эффективный) валовой доход далее корректируется на величину расходов. Расходывладельца недвижимости делятся на три группы: постоянные (фиксированные)расходы, операционные (эксплуатационные) расходы и резервы.
Постоянные расходы представляют собойналоги на использование имущества (земельный налог-1,5% от кадастровойстоимости, см. стр. 49) и расходы по его страхованию… Эти расходы определяютсякак фиксированные, ибо они, практически, не зависят (или очень незначительно)от степени загруженности объекта недвижимости.
Операционные расходы включают в себярасходы типичного года на содержание недвижимости, предоставление услуг дляарендаторов и поддержание потока доходов.
При расчете рыночной стоимостидоходным методом капитализируется величина чистого операционного дохода, т.е.дохода от эксплуатации объекта недвижимости за вычетом расходов на егосодержание.
Для расчетов операционных(эксплуатационных) затрат были использованы данные по затратам на содержание иэксплуатацию аналогичных оцениваемому объектов, предоставленные Заказчиком.
Разница между действительным валовымдоходом и операционными расходами дает чистый операционный доход. Окончательныйрасчет чистого операционного дохода от эксплуатации оцениваемых объектов недвижимостиприведен в таблице № 3.3.3.
Определение чистого операционногодохода
Таблица№3.3.3
№
п\п Наименование объекта недвижимости Потенциальный годовой валовой доход, руб./год Потери от не до использования, % Действительный валовой доход, руб./год Общие затраты, руб./год Чистый операционный доход, (с учетом НДС), руб./год 1 Лесопилка 1 136 280 50% 568 140 28 407 539 733 1.1 Навес 16 320 60% 6 528 326 6 202 1.2 Навес 31 296 60% 12 518 626 11 892 2 Административный корпус 1 067 280 50% 533 640 26 682 506 958 3 Сторожевая будка 5 088 60% 2 035 102 1 933 4 Склад 715 488 50% 357 744 17 887 339 857 5 Склад 394 848 50% 197 424 9 871 187 553 6 Блок подсобных цехов 502 176 50% 251 088 12 554 238 534 7 Дом-вагончик 287 760 50% 143 880 7 194 136 686 7.1 Навес 14 400 60% 5 760 288 5 472 ИТОГО: 4 170 936 1 974 820
Определениекоэффициента капитализации.
Понятие коэффициента капитализации,используемое применительно к недвижимости, включает в себя понятия доход накапитал и возврат вложенного капитала.
Доход на капитал – это компенсация,которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом факторавремени, за риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями.Другими словами, это процент, который выплачивается за использование денежныхсредств. Его называют также отдачей капитала, или нормой дохода. Для инвесторанорма дохода – это ожидаемая ставка дохода на инвестиции в сопоставимые поуровню риска объекты недвижимости или, иначе, это ожидаемая ставка дохода поимеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска надату оценки.
Возврат капитала – означает погашениесумм первоначального вложения за период владения недвижимостью. Его называюттакже возмещением капитала, или нормой возврата. Норма возврата считается дляобъектов, стоимость которых со временем снижается.
Норма дохода – рассчитывается пометоду кумулятивного построения, при котором суммируются факторы риска,связанные с инвестициями в данный объект недвижимости (чем выше риск вложений,тем выше норма дохода). Теоретически, норма дохода должна прямо или косвенноучитывать следующие факторы:
компенсацию забезрисковые, ликвидные инвестиции;
компенсацию за рискинвестиций в конкретный объект;
компенсацию за низкуюликвидность объекта недвижимости;
компенсацию заинвестиционный менеджмент;
поправка напрогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.
Анализ факторовпоказывает, что для расчета составляющих коэффициента капитализации для объектаоценки необходимо произвести сбор достаточно уникальной информации, а в случаеее отсутствия по ряду позиций использовать экспертные оценки. Все это снижаетдостоверность полученных результатов.
В настоящей оценке для расчетакоэффициента капитализации используется метод рыночной выжимки. Этот метод –как отмечают многие исследователи [3,4] — это наиболее объективный метод, таккак в расчетах применяется рыночная информация.
Данные для расчета коэффициентакапитализации (аренда – руб./кв.м. в мес. или руб./ мес.; продажа – тыс. руб.) наоснове метода рыночной выжимки.
1. Аренда: База (Ракитная) 2100 кв.м.+ 0,5 га = 200000 руб./мес. (Дело, №15 (278) 18 авг 2009 г., АН «Поместье» т.200-722, Женя).
Продажа: База (Кая), Здание 3-х этаж.(тепл.) 650 кв.м. пан.; склад (хол.) 1200 кв.м. + 0,32 га = 4500 тыс. руб. (Изрвр, №13 (460), 27 февр.-1 марта 2009 г., т. 203-030, 200-720).
2. Аренда: База (ул.Р.Люксембург,158), здание 656.9 кв.м., склад 139.9 кв.м. +0.1929 га = 350 руб/кв.м. (Дело№18 (278) 27 сент 2009 г., АН «Тысячелетие», т. 533-333).
Продажа: База (ул.Р.Люксембург, 158),здание 656.9 кв.м., склад 139.9 кв.м. +0.1929 га = 8000 тыс. руб. (Дело №18(278) 27 сент 2009 г., АН «Тысячелетие», т. 533-333).
3. Аренда: База (Падь Топка), 1945кв.м. +1,5 га = 220000 руб./мес. (m2.irkutsk.ru/pro/pro.php, 23 окт 2009 г., т. 288-644 Екатерина).
Продажа:База (Падь Топка), 1945 кв.м. +1,5 га = 15000 тыс. руб. (m2.irkutsk.ru/pro/pro.php, 23 окт 2009 г., т. 288-644 Екатерина).
По методу рыночной выжимкикоэффициент капитализации определяется следующим образом.
Цены продажи и аренды объектаприводят к размерности руб./кв.м. и руб./кв.м. в год соответственно. Далее изарендной платы (руб./кв.м. в год) вычитают предполагаемые затраты (руб./кв.м. вгод) на поддержание объекта в виде пригодном для использования. Эти затраты поданным риэлтеров и оценщиков г. Иркутска для действующей базы могут достигать15%. Полученную разницу делят на цену продажи.
1. Ап (Ракитная) =(200000руб./мес.) х 12 мес. /2100 кв.м. = 1143 руб./кв.м. в год;
ЧОД=Ап-0,15*Ап = 971 руб/кв.м. в год.
РС (Кая) = 4 500 000 руб./ 1850кв.м. = 2432 руб./кв.м.
R1 = ЧОД/ РС = 0,3992.
2. Ап (ул.Р.Люксембург,158) = (350 руб./кв.м. в мес.) х 12 мес. = 4200 руб./кв.м. в год;
ЧОД=Ап-0,15*Ап = 3570 руб/кв.м. вгод.
РС (Кая) = 8 000 000 руб./ 796,8 кв.м.= 10040 руб./кв.м.
R2 = ЧОД/ РС = 0,3556.
3. Ап (Падь Топка) =(220000руб./мес.) х 12 мес. /1945,1 кв.м. = 1357 руб./кв.м. в год;
ЧОД=Ап-0,15*Ап = 1153 руб/кв.м. вгод.
РС (Кая) = 15 000 000 руб./1945,1 кв.м. = 7712 руб./кв.м.
R3 = ЧОД/ РС = 0,1495.
Отсюда R = (R1+R2 +R3)/3 = 0,3014 или округленно – 0,30.
Тогда рыночная стоимость объектаоценки (как единого объекта) методом капитализации составит:
РС доход = ЧОД / Rзд = (1 974 820 руб./год)/0.30 =6582732 рублей или округленно – 6 583 000 рублей.
Такимобразом, проведенные анализ и расчеты показывают, что по состоянию на «11»ноября 2009 года объект оценки (как единый объект) имел следующую рыночнуюстоимость, определенную на основе доходного подхода: 6 583 000 (Шесть миллионовпятьсот восемьдесят три тысячи) руб.
3.4 Определение рыночной стоимости объектанедвижимости на основе затратного подхода
Затратныйподход в оценке рыночной стоимости коммерческой недвижимости предполагаетопределение восстановительной стоимости улучшений (стоимости воспроизводстваили стоимости замещения) с последующим вычетом оцененного износа (физического,функционального и экономического) и увеличением полученной стоимости улучшенийс учетом износа на стоимость участка земли как незастроенного. При этомпредполагается, что собственник оцениваемых улучшений также обладает и правомсобственности на земельный участок, приходящийся на площадь их застройки.
Внастоящей оценке определение рыночной стоимости оцениваемых объектовнедвижимости осуществлялось затратным подходом. Затратный подход основываетсяна изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и базируется натом, что потенциальный покупатель не заплатит за объект большую сумму, чем та,в которую ему обойдется возведение аналогичного по назначению, качеству иполезности объекта в обозримый период времени без существенных дополнительныхиздержек.
Суть данного методаопределения рыночной стоимости состоит в расчете полной восстановительнойстоимости здания или сооружения (стоимости воспроизводства или стоимостизамещения) с последующим вычетом оцененного износа и увеличением на стоимостьправ на земельный участок, приходящийся на площадь его застройки:
РС= РСЗЕМ + ПВС – И,
где РС – рыночная стоимость улучшений, определенная затратным методом;
РСЗЕМ– рыночная стоимость прав на земельный участок;
ПВС- полная восстановительная стоимость объекта недвижимости (с учетом изменениястоимости строительно-монтажных работ в период между базовой датой и датой намомент оценки);
И- износ объекта недвижимости (физический, функциональный и экономический);
Основыоценки рыночной стоимости земельных участков. Рыночную стоимость имеют те земельные участки,которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциальногопользователя) в течение определенного времени (принцип полезности).
Рыночная стоимость земельного участказависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов ипокупателей (принцип спроса и предложения).
Рыночная стоимость земельного участка неможет превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объектаэквивалентной полезности (принцип замещения).
Рыночная стоимость земельного участказависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода отземельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном егоиспользовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых кземельному участку для предпринимательской деятельности (далее для целейнастоящих рекомендаций — земельной ренты) (принцип ожидания).
Рыночная стоимость земельного участкаизменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).
Рыночная стоимость земельного участказависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, правиных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельныйучасток.
Рыночная стоимость земельного участказависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнеговлияния).
Рыночная стоимость земельного участкаопределяется исходя из его наиболее эффективного использования, то естьнаиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физическивозможным, экономически оправданным, соответствующим требованиямзаконодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетнаявеличина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболееэффективного использования). Наиболее эффективное использование земельногоучастка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения наотдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования.Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованиемземельного участка.
При определении наиболее эффективногоиспользования принимаются во внимание:
1) целевое назначение и разрешенноеиспользование;
2) преобладающие способы землепользованияв ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
3) перспективы развития района, вкотором расположен земельный участок;
4) ожидаемые изменения на рынке земли ииной недвижимости;
5) текущее использование земельногоучастка.
Методы оценки рыночной стоимости земельного участка. Оценщик при проведении оценки обязан использовать(или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходныйподходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого изподходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем идостоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.
Как правило, при оценке рыночной стоимости земельныхучастков используются метод сравнения продаж, метод выделения, методраспределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, методпредполагаемого использования.
На сравнительном подходе основаны метод сравненияпродаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаныметод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемогоиспользования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимостивоспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются вметоде остатка и методе выделения.
Перечисленные методы применимы к оценке рыночнойстоимости земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями илипредназначенных для их размещения.
В случае использования иных методов в отчете об оценкецелесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование.
Отметим,что согласно документам, предоставленным Заказчиком собственник оцениваемогообъекта недвижимости не имеет права собственности на земельный участок. Однако,по существующему законодательству собственник улучшений имеет право выкупа земельногоучастка ( в размере необходимом для его использования ) по пятикратной ставкеземельного налога.
Еслисложившаяся на рынке цена аналогичного свободного земельного участка превышаетнормативную цену его выкупа, то новый собственник, покупая улучшения без правасобственности на землю, также приобретает и возможность дальнейшего выкупасоответствующего земельного участка по стоимости, меньшей его рыночнойстоимости. В этом случае разница между рыночной стоимостью аналогичногосвободного земельного участка и нормативной ценой выкупа земельного участка подоцениваемыми улучшениями будет определять стоимость имеющихся или приобретаемыхправ на землю, которая должна быть учтена в формуле (3.4.1.).
Какпоказало исследование рынка недвижимости, на вторичном рынке земли продажаземельных участков под строительство в г. Иркутске по рыночной стоимостиначинает приобретать естественный ход – в центральной части города ценыпредложений на земельные участки существенно (в разы ) превышают эти цены наего окраинах. В свою очередь во все большей части городских районов ценыпредложений на земельные участки начинают превышать цены их выкупа даже сучетом затрат на его оформление. Тем самым в этом случае начинают приобретатьстоимость и имеющиеся у землепользователей права, например такие, как правопостоянного (бессрочного) пользования.
Полнаявосстановительная стоимость (ПВС) представляет собой стоимость здания илисооружения в настоящих условиях их воспроизводства и показывает, сколько быстоил объект оценки, если построить его в настоящее время из аналогичныхматериалов с использованием аналогичных конструктивных решений.
Восстановительнаястоимость определяется как стоимость воспроизводства или стоимость замещения.
Стоимостьвоспроизводства – это сумма затрат, в рыночных ценах, существующих на датупроведения оценки, на создание объекта идентичного объекту оценки, сприменением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.
Стоимостьзамещения – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, врыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объектаоценки.
Расчет ПВС объекта оценки в настоящейоценке осуществляется по соответствующим Сборникам укрупненных показателейвосстановительной стоимости для переоценки основных фондов.
Основная расчетная формулаопределения полной восстановительной стоимости объекта оценки по даннымУкрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) имеет вид:
ПВС= УС69 ´ П1 ´ П2 ´ П3 ´ П4 ´ И69-84 ´ И84-91 ´ И91- 2007 ´ (1 + Пр) х О,
где
ПВС – полная восстановительная стоимость оцениваемогообъекта на дату оценки, руб.
УС69 – удельная стоимостьстроительства единицы строительного объема объекта-аналога в ценах 1969 г.,руб./м3. Данный стоимостной показатель определяется по соответствующейтаблице сборника, ( см. табл. №5.3.3)., и корректируется с помощью следующихпоправок:
П1 — поправка на I климатический район (Иркутскаяобласть).
П2 – поправка для районов ссейсмичностью 8 баллов;
П3 – поправка на другую группукапитальности при несоответствии групп капитальности оцениваемого объекта иобъекта-аналога;
П4 – поправка на несоответствиеприменяемых строительных материалов, отсутствие части конструктивных элементовили инженерных систем.
И69-84 – индекс удорожаниястроительно-монтажных работ (СМР) за период с 1969 г. По 1984 г. С учетом всоответствии с территориальным коэффициентом к индексам по отраслям народногохозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей,учитывающий особенности изменения сметной стоимости СМР для Иркутской области.
И84-91 – индекс удорожанияСМР за период с 1984 г. По 1991 г. В соответствии с. И91- 2007 –индекс удорожания сметной стоимости строительства на дату проведения оценки посравнению с 1991 г., принят по публикуемому Управлением государственнойвневедомственной экспертизы и ценообразования в строительстве Иркутской областиинформационному бюллетеню «Индексы цен в строительстве» за II квартал 2007 г.
Пр – прибыль инвестора.
О – строительный объем оцениваемогообъекта в соответствующих единицах измерения.
Значения всех вышеуказанных величинбыли определены в соответствие с действующими методиками. Их значения, а такжерасчетные величины ПВС всех объектов недвижимости в составе рассматриваемогоимущества приведены в соответствующих графах табл. №5.3.3.
Приопределении ПВС оцениваемых улучшений прибыль инвестора принималась равнойнулю, так как все рассматриваемое имущество имеет существенный экономическийизнос, см. далее.
Износ– это технико-экономическое понятие, выражающееся в уменьшении полнойвосстановительной стоимости в результате:
- физическогоразрушения (физический износ);
- потерифункциональных и эксплуатационных качеств (функциональный износ);
- изменения окружающей экономическойситуации (износ внешнего воздействия).
Подфизическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования издания в целом понимается утрата ими первоначальных технико-экономическихкачеств (прочности, устойчивости, надежности и т.д.) в результате воздействияприродно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.
Для определения величин физического износа зданий исооружений в составе объекта оценки использовался нормативный метод расчета поудельным весам конструктивных элементов.
Физическийизнос подлежащих оценке зданий и сооружений определялся в соответствие сметодиками по формуле:
/>
где
ФЗ– физический износ здания или сооружения, %;
Фкi – физический износ отдельнойконструкции, элемента или системы, %;
Li – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимостиотдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимостиздания или сооружения; принимался по соответствующим таблицам сборников УПВС;
n –число отдельных конструкций, элементов или систем в здании.
Физическийизнос отдельных элементов, конструкций и систем зданий и сооружений в составерассматриваемого имущества определялся на основе фактической информации об ихтехническом состоянии, представленной Заказчиком (данные техническогопаспорта). Определение физического износа оцениваемых объектов недвижимостиприводится в Табл. №5.3.1.
Функциональным износом называется несоответствие объемно-планировочных иликонструктивных решений современным строительным стандартам. Функциональнойизнос обычно обусловлен качественными недостатками использованных материалов иконструкций здания, устаревшими объемно-планировочными или конструктивнымирешениями оцениваемого объекта недвижимости по сравнению с современнымианалогами. В связи с тем, что рассматриваемые объекты недвижимости имеютсущественные планировочные и конструктивные отличия от современных аналогов,оценка такого несоответствия осуществлялась следующим образом.
Экономически функциональныйизнос – это потеря стоимости по причине несоответствия современным стандартамкаких-либо потребительских свойств объекта оценки при его наиболее эффективномиспользовании. Данная потеря стоимости определяется, применительно к отсутствиюнеобходимого улучшения, как ПВС улучшения за вычетом физического износа минусдобавленная за счет улучшения стоимость (или капитализированный доход отулучшения) и плюс эксплуатационные затраты, связанные с улучшением.
Анализ данных приведенных вПроекте, посвященному созданию в г. Иркутске современного складского комплексапоказал, что стоимость таких новых объектов (ПВС) может составить 19224руб./кв.м. с окупаемостью строительства – 8-9 лет. С учетом меняющегосязаконодательства (земельного, градостроительного, налогового и т.п.) можноориентироваться на срок окупаемости – 9 лет. Соответственно физический износравен 0.
Анализ материаловприведенных в средняя ставка аренды на складском рынке может составить 115-120долл./кв.м в год. Приняв для г. Иркутска арендную ставку для современногоскладского комплекса равную 115 долл./кв.м. в год получим (из расчета 1 долл. =26,7 руб. на дату оценки), что в месяц арендная плата составит – 256 руб./кв.м.
Применительно, коцениваемому объекту ставка аренды (см. табл.5.2.1.) равна 80 руб./кв.м. в мес.Тогда разница в доходах между современным складским комплексом и оцениваемымобъектом составит: 256 руб./кв.м. – 80 руб./кв.м. = 176 руб./кв.м. в месяц.
Капитализируя эту разницуполучим стоимость добавленного улучшения.
Расчет коэффициента капитализации длядобавленного улучшения
Понятие ставки капитализации,используемое применительно к недвижимости (здания и сооружения), включает всебя доход на капитал и возврат вложенного капитала.
Доход на капитал — это компенсация,которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом факторавремени, за риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями.Другими словами, это процент, который выплачивается за использование денежныхсредств. Его называют также отдачей капитала, или нормой дохода. Для инвесторанорма дохода — это ожидаемая ставка дохода на инвестиции в сопоставимые поуровню риска объекты недвижимости или, другими словами, это ожидаемая ставкадохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнемриска на дату оценки.
Возврат капитала означает погашениесуммы первоначального вложения за период владения недвижимостью. Его называюттакже возмещением капитала, или нормой возврата. Норма возврата считается дляобъектов, стоимость которых со временем снижается.
Норма дохода рассчитывается по методукумулятивного построения, при котором суммируются различные факторы риска,связанные с инвестициями в данный объект недвижимости (чем выше рискинвестиций, тем выше норма дохода). Теоретически, норма дохода должна прямо иликосвенно учитывать следующие факторы:
1. Компенсация забезрисковые, ликвидные инвестиции;
2. Компенсация зариск инвестиций в конкретную компанию;
3. Компенсация занизкую ликвидность объекта недвижимости;
4. Компенсация заинвестиционный менеджмент;
5. Поправка напрогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.
Безрисковая ставка. Это безопасная(безрисковая) процентная ставка, которую можно получить по вкладам или ценнымбумагам в течение установленного периода времени. Инвестор с высокой степеньюуверенности знает, что в конце инвестиционного периода инвестированный капиталплюс любые невыплаченные проценты полностью возвратятся к вкладчику. Другимисловами, это минимальная компенсация за инвестированный капитал. В качествебезрисковой ставки в практике западной оценки применяется доходность погосударственным долгосрочным облигациям. В российских условиях допускается вкачестве безрисковой ставки принять ставку валютного депозита крупногокоммерческого банка.
Исходя из условия альтернативностиинвестиций безрисковая ставка принята равной 7% годовых, что следует из анализаданных о ставках по валютным депозитам в различных банках г. Иркутска.
2) Компенсация за риск инвестиций в конкретный объект.
Определяется в соответствиями сособенностями оцениваемого вида недвижимости. Например, риск считается низкимтогда, когда собственность сдана устойчивому арендатору, имеющему постоянныхклиентов, такому, как отделение Сбербанка; риск считается высоким по объектам,сданным ненадежным арендаторам, не имеющим постоянных клиентов, таким, какдискотека, испытывающая недостаток собственных средств.
Компенсация за риск инвестиций воцениваемые объекты недвижимости принята в размере 2 %.
3) Компенсация за низкую ликвидность объектанедвижимости. Ликвидность показывает, насколько быстро актив может бытьпревращен в наличные денежные средства. Недвижимость низколиквидна по сравнениюсо вкладами, акциями и облигациями. Компенсацию за низкую ликвидность можноприблизительно определить как производную от безрисковой ставки, исходя изпредположения о том, что инвестор теоретически мог бы в течение срока продажиобъекта получать минимальный гарантированный доход, если бы вложил средства вбезрисковый валютный вклад или государственные облигации.
- Компенсация занизкую ликвидность составит 3%.
4) Компенсация за инвестиционныйменеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции (в отличие от безрисковыхинвестиций), тем более компетентного управления они требуют. Инвестиционныйменеджмент требует дополнительной компенсации (например, управленческие расходыпо вкладам до востребования в Сбербанке минимальны), включает заполнениеналоговых деклараций, выбор среди различных вариантов финансирования и принятиерешения об удержании или продаже активов; однако, инвестиционный менеджмент нестоит путать с управлением недвижимостью, расходы по которому включаются в операционныерасходы.
Основываясь на анализе деятельностипредприятия, компенсация за инвестиционный менеджмент принята в размере 3%.
Норма возврата рассчитывается пометоду прямолинейного возврата инвестиций (методу Ринга), основанному навременном интервале, в течение которого, по расчетам типичного инвестора,произойдет возврат капитала, вложенного в оцениваемую недвижимость.
Средний срок экономической жизнизданий построенных по новой технологии может составлять 100 лет. Следовательно,ежегодная норма возврата для капитальных (группа капитальности – I) зданий (см УПВС №24 табл. 20)составляет 1%.
Суммируявсе значения компонентов коэффициента капитализации получим его величину равную16%.
Операционныерасходы на поддержание нового складского комплекса и объекта оценки могутсоставить по информации Заказчика – 10% и 5% соответственно.
Отсюда рыночная стоимостьдополнительного дохода и дополнительных затрат составит соответственно:
(176руб./кв.м.*12*0,9)/0,16 = 11880 руб./кв.м.
(176 руб./кв.м.*12*0,1 – 80руб./кв.м.*12*0,05)/0,16 = 1020 руб./кв.м.
Тем самым функциональныйизнос в стоимостном выражении будет равен:
19224 руб./кв.м. – 0 –11880 руб./кв.м. + 1020 руб.кв.м. = 8364 руб./кв.м.
В %-м отношениирассматриваемый износ составит:
100%*(8364руб./кв.м.)/(19224 руб./кв.м.) = 43,5% или округленно – 40%.
Окончательно функциональныйизнос для оцениваемого объекта был принят равным 40%.
Внешнийэкономический износобусловлен негативным по отношению к оцениваемому объекту изменением внешнейсреды, экономическими и политическими факторами.
Данныйвид износа определяется как снижение функциональной пригодности объекта оценкивследствие влияния экономического развития или изменения окружающей среды, чтоявляется непоправимым фактором для собственника недвижимости. Он может бытьвызван общим экономическим упадком района, места расположения объекта в районеили состоянием рынка.
Какправило, экономический износ является неустранимым.
Внастоящей оценке экономический износ оцениваемого объекта недвижимостирассчитывался методом попарного сравнения объектов-аналогов и объекта оценки (впроцентном отношении).
Какизвестно, рыночная стоимость объекта равна ПВС умноженная на совокупный износ иопределяется по следующей формуле [3,4]:
РСзатр = ПВС * (1-Ифиз)*(1-Ифунк)*(1-Иэкон).
Отсюдалегко выделить экономический износ. Он равен:
Иэкон= 1 – РСзатр / (ПВС* (1-Ифиз)*(1-Ифунк)).
Оценкуданного износа можно определить для каждого из 6 выбранных ранее (см. Табл. 3.2.1.)объекта-аналога (при некоторых допущениях) следующим образом.
Полнаявосстановительную стоимость (ПВС) каждого объекта-аналога определяется посоответствующим таблицам УПВС, его Ифиз определен по данным риэлтеров (см.Табл. 3.2.1.) и приведен в табл.5.3.2.
Посколькуобъекты-аналоги на исследуемом сегменте рынка недвижимости относятся кпроизводственным объектам, их физический износ существенно меньше, чем уобъекта оценки, то можно предположить, что они имеют одинаковую функциональнуюнаправленность. Расчеты функционального износа по приведенной выше схемепоказали, что Ифунк достигает 25%.
Расчетыэкономического износа показали, что для рассматриваемой совокупностиобъектов-аналогов средневзвешанная величина Иэкон составляет около 10%. Этавеличина и была принята в качестве значения экономического износа объектаоценки.
Всвязи с тем, что для нормального использования объекта оценки необходим учеттаких сооружений как ограждение и ворота, представляется целесообразнымдополнить ими список зданий при расчете восстановительной стоимостирассматриваемого объекта (Таблица 5.3.3.) на основе затратного подхода. Затемполученную стоимость этих сооружений вычесть из средневзвешенной величинырыночной стоимости объекта оценки как единого объекта, что бы получить итоговоезначение рыночной стоимости объекта оценки (без учета упомянутых сооружений)
Определение физического износаобъектов недвижимости в составе объекта оценки