Оценка застроенных земельных участков

Введение
В Республике Молдова с переходом экономики на рыночные отношениястал развиваться и рынок недвижимости как составная и существенная часть общегорынка.
Насегодняшний день вопрос оценки недвижимости для Молдовы является актуальным, т.к.недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурнойжизни общества страны, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса ииграя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любаячеловеческая деятельность. Недвижимость Молдовы – важнейшая из составных частейнационального богатства страны. Как бы ни был высок уровень индустриального иинтеллектуального развития страны, земля и недвижимость всегда составляетвесомую часть национального богатства.
Поэтомуразвитие рынка недвижимости имеет очень важное значение, как для юридических,так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, дляудовлетворения потребностей общества и субъектов хозяйствования в недвижимости,для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге – для развитияэкономики Республики Молдова.
Молдоваобладает уникальными богатствами, созданными самой природой, и эти богатства – еёземли.
Понятие«рынок земли» на современном этапе было введено после периода, когда про негопрактически никто не слышал, поэтому его введение породило различныепротиворечия при освещение этого вопроса. Это в свою очередь возникло из-затого, что долгое время в нашей стране существовал стереотип, как поведения, таки мышления, что всё общественное, а значит ничьё.
Бесплатностьпользования землей являлось одной из главных причин неэффективногоиспользования в градостроительстве и промышленности.
Но последниеглобальные преобразования и изменения системы ценностей породило некий интересобщества к земельной проблеме.
Земельныйрынок – одна из самых прибыльных статей доходов бюджета многих государств. Вэтот нелегкий для нашей страны период, когда в государстве растут внутренние ивнешние задолженности, спад производства, увеличение безработицы и ухудшениеуровня, земельный рынок остаётся одним из самых прибыльных статей доходовбюджета многих государств и развитие рынка земли которого могло бы статьдополнительным источником бюджетных поступлений.
Земля как основной базис всех процессов жизнедеятельности обществав политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной,экологической и других сферах обладает стоимостью, качественная оценка которой представляетсобой одно из важнейших условий нормального функционирования и развитияэкономики.
Необходимость в получении достоверной стоимости земельных участковиспытывают не только частные лица но государственные и муниципальные органыисполнительной власти которые осуществляют управлением земельными ресурсами ипроведением рациональной земельной и налоговой политики.
На данный момент в современных экономических условиях отсутствуютметодические основы для расчета объективно обоснованной рыночной цены земли.Сложившаяся ситуация объясняется следующими причинами.
Во-первых,отечественные методы экономической оценки земли, использовавшиеся в советскийпериод, создавались без учета применения их в условиях современной рыночнойэкономики.
Во-вторых,известные зарубежные методы не ориентированы на слабо предсказуемую кризиснуюэкономическую ситуацию и такие рынки земли, как молдавский, который находится встадии формирования, неустойчив и не соответствует общепринятым стандартамфункционирования. Поэтому вряд ли можно рассчитывать на получение достоверныхрезультатов, применяя широко используемые за рубежом методы капитализациидоходов, либо капитализации затрат на конкретном земельном участке.
В-третьих,в Республике Молдова еще не накоплена достоверная информационная база обоперациях с землей, на основе которой могли бы быть использованы некоторыезарубежные методики, в частности методы аналогии, простой, либо основанной наматематических статистических моделях экстраполяции.
Именнопоэтому сегодня крайне острой и актуальной представляется проблема разработкинаучно обоснованной методики определения рыночной цены земли, которая способнаучитывать особенности молдавских условий.
Темадипломной работы раскрывается в четырех главах. В первой главе описан рынок землии его характеристики. Вторая глава посвящена основным этапам процесса оценки. Втретей главе представлен анализ земельного рынка мун. Кишинэу. В заключениедипломной работы в четвертой главе представлен отчет об оценке земельногоучастка.
При написаниидипломной работы я опирался на изучение и анализ научной литературы, учебных иметодических пособий, аналитической информации, проработку нормативно-правовыхактов, регламентирующих оценочную деятельность в Республике Молдова.

1. Рынокземли и его характеристики
Экономическоепереустройство в Молдове, начавшееся в начале 90-ых годов, было направлено наразгосударствление собственности на недвижимость, на формирование рыночныхотношений в стране и на земельные преобразования. Одним из первых шагов реформированияэкономики была приватизация, которая обеспечила переход к двум видамсобственности: публичной и частной. Одновременно с принятием закона онормативной цене на землю и порядке купли-продажи земельных участков, каждыйземлевладелец наделялся правом продавать или покупать земельные участки посвободной цене на основе договоренности между продавцом и покупателем.Государством создаются определённые условия для формирования и развитияземельного рынка.
Земляпостепенно становится товаром, приобретает потребительскую и рыночнуюстоимость, активно участвует в хозяйственном обороте.
1.1Особенности земли как товара
Центральноеместо в системе недвижимого имущества занимает земля – естественный, созданныйсамой природой, всеобщий базис размещения всех других его элементов и людей.Понятие земли как источника благосостояния человека и объекта экономическихотношений является базовым в теории и практики недвижимости.
Его спецификаопределяется тем, что земля исторически возникла в виде материи – части природы,и только с развитием человеческого общества, она стала и средствомпроизводства, и предметом труда, всеобщим местом проживания всех поколенийлюдей.
В системерынка недвижимости объектом экономических отношений являются земельные участки,обладающие различными потребительскими свойствами, земельные доли и права наних.
Земельныйучасток –это часть поверхности земли имеющая четко обозначенную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики отражаемые в документахгосударственной регистрации права на землю.
Земельныеучастки и связанные с ними объекты, перемещение которых без прямого ущерба ихназначению невозможно, является недвижимым имуществом.
Земельныеучастки могут быть делимыми и неделимыми. Делимыми считаются земельныеучастки, которые без изменения их целевого назначения, нарушенияпротивопожарных, санитарных, экологических, агротехнических и градостроительныхнорм могут быть разделены на части, каждая из которых после раздела образуетсамостоятельный земельный участок. В случаях, когда земельный участок«невозможно разделить на таких условиях», он признается неделимым.
Объектомотношений является также земельные доли в земельном участке, находящемся всовместном пользовании. Земельные доли имеют количественные выражение и описание,содержащие указание на назначение и виды угодий. Земельные доли в натуре неограничиваются.
Разрешённоеиспользование земельного участка – это использование его с учетом целевогоназначения установленных органами власти ограничений, обременений по:
·         плотности,высоте и глубине застройки в соответствии с градостроительными нормами иправилами;
·         размещениюсоциально-культурных, жилищно-бытовых, промышленных и других зданий исооружений в соответствующих зонах;
·         способамиспользования земельного участка и запрещению приёмов, ведущих их снижениюплодородия почв или ухудшения окружающей среды;
·         предельнодопустимым нормам нагрузки на природную среду и сохранению земельныхнасаждений;
·         видамдеятельности, оказывающим отрицательное влияние на здоровье человека или егобезопасность
Каждомуземельному участку присваивается уникальный кадастровый номер – числовой кодпозволяющий однозначно определить его местоположение на местности по семипозициямА А В В С D D Е Е Е F F G G G 6 4 5 3 2 1 2 1 3 5 1
Рис. 1 Структуракадастрового номера земельного участка в Молдове
Где:
АА – номер кадастровогорайона;
ВВ – номер кадастровой зоны;
С – номер кадастровогомассива;
DD– номер кадастровогосектора квартала;
ЕЕЕ – номер земельногоучастка;
FF– номер постройки,расположенной на земельном участке ЕЕЕ;
GGG– номер изолированногопомещения в постройке FF.
Кадастровыйномер устанавливается соответствующим Государственным кадастровым предприятием.
Отсутствиекапитальных зданий на участке земли или отсутствие изолированных помещенийобозначается цифрой «О».
Земля кактовар – это объект купли-продажи удовлетворяющий различные реальные илипотенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.
Всё, чтонужно человеку для выживания, он получает в конечном счёте от земли: пищу,кров, среду обитания и др. Далее он поднимается на более высокий уровеньпотребностей – психологических и социальных. Земля кормилица одновременноявляется и матерью богатства. Обладание землёй психологически привлекательнодля людей, так как играет решающую роль в формирование и укреплении среднего иэлитарных социальных слоев общества. После удовлетворения потребностей четырёхуровней, земля становится основой самореализации, саморазвития потенциальныхвозможностей людей. Землевладелец уже не может жить без добрых дел – он должентворить, выращивать урожай, возделывать землю.
Земля –специфический объект рыночных отношений. В идеале земельный рынок создаёт иподдерживает отношение к земле как к особой ценности, побуждая к эффективномуиспользованию её многообразных свойств.
Таблица 1. Специфическиесвойства земли как товараСвойства
Характеристика 1. Происхождение Невоспроизводимая, естественная часть природы, базовый ресурс всех благ который существует независимо от воли людей 2. Назначение
Многофункциональное: экологическое, социальное и экономическое.
Как средство производства – сельскохозяйственные и лесные земли выступают средством производства сырьевых ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания;
Как пространственный базис для размещения различных объектов недвижимости, любого бизнеса;
Как среда проживания людей и обеспечение экологической безопасности, особенно земель лесного и водного фонда 3. Форма функционирования в сфере предпринимательства Натурально-вещественная и стоимостная 4. Степень подвижности Абсолютно неподвижна, нельзя физически переместить в более удобное место. Большая зависимость цены от местоположения 5. Длительность хозяйственного кругооборота Бесконечное использование в общем и частном 6. Состояние потребительской формы в процессе использования Сохраняется натуральная форма в течении всего периода использования и не использования 7. Износ в процессе использования К стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, а также амортизации участков 8. Изменение стоимости во времени Потенциально стоимость не снижается, а повышается из-за растущего дефицита её, инфляции и других факторов 9. Количество Постоянно, не воспроизводится в натуре 10. Качество Определяется уникальным местоположением и плодородием, восстанавливаемым естественным путём, рельефом и т.д. 11. Взаимозаменяемость Не может быть заменена не каким другим ресурсом. 12. Оборотоспособность на рынке Отдельные виды земель ограничены или исключены из хозяйственного оборота 13. Возможность сервитута Право ограниченного пользования чужим земельным участком 14. Формирование потребительной стоимости Осуществляется естественными силами в течении тысячелетий приложением труда и капитала 15. Особый способ расположения земель Землеустроительные действия
Такимобразом, экономически обоснованная стоимостная оценка земель является сложнойпроцедурой, так как должна учитывать возможность их одновременно использованиекак природного ресурса, основы среды проживания населения и объектанедвижимости.
1.2 Общаяхарактеристика и сегментирование рынка земли
Обязательнымусловием оценки земельных участков является учет специфики функционирования рынказемли, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенно влияние напотоки доходов, уровня риска и на возможную цену реализации незастроенногоземельного участка или единого объекта недвижимости, в состав которого входитземельный участок. Рынок земли – это определенный набор механизмов, посредствам которых передаются право на собственность и связанные с ней интересы,устанавливаются цены и распределяется пространство между различнымиконкурирующими вариантами землепользования.
Рынок земликак саморегулирующаяся система включает семь основных элементов: спрос,предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура, деловые процедуры.
Сегментированиерынка – это один из важнейших инструментов маркетинга. Существует ряд критериеви признаков, по которым можно проводить сегментирование рынка земли.
Объектамисегментирования являются:
·     покупатели;
·     самтовар – земля;
·     участникирынка – коммерческие организации и предприниматели
Признаксегментирования – это фактор по которому осуществляется выделением сегментоврынка
Критерийсегментирования – это фактор по которому оценивается обоснованность выбора тогоили иного сегмента рынка. Наиболее распространены следующие критерии:количественные параметры сегмента, прибыльность, эффективность работы навыбранном сегменте, защищенность выбранного сегмента от конкурентов.
Рынок землиимеет сложную структуру. Необходимо выделять различные сегменты рынка.Сегментирование рынка земли осуществляется по следующим критериям:
·     местоположению;
·     способусвершения сделок;
·     составуправ собственности;
·     субъектамсобственности;
·     объёмупередаваемых прав;
·     функциональномуназначению;
·     целииспользования;
·     степениобустройства.
Широкоприменяется сегментация рынка земли по местоположению. Рассматривают ианализируют рынки земель отдельных стран, столиц, городов, сел.
На 1 января2007 года общая площадь территорий Республики Молдова составила 3 384 625,53 га.
Республикаразделена на 32 района, 3 муниципия, Автономное Территориальное ОбъединениеГагаузия и административно-территориальные единицы левобережья Днестра.Территория республики разделена на 978 примэрий которые включают 1679населённых пунктов.
Площадьземель городов составляет 49132,93 га, площадь земель, сел – 309 148,35 га.
На практикечасто рынок земли делят по способу совершения сделок на первичный ивторичный.
Под первичнымрынком земли принято понимать совокупность сделок, совершаемых с земельнымиучастками находящимися в государственной собственности. Он обеспечиваетпередачу объектов в оборот или прав собственности на рынке земли.
Под вторичнымрынком земли понимается сделки, совершенные с земельными участками не впервые и связанные с перепродажей или другими формами перехода правсобственности на землю.
В зависимостиот состава прав собственности которые являются объектом сделки между продавцамии покупателями, рынок земли делится на рынок купли-продажи земельных участков ирынок аренды. В последние время выделяет также рынки сервитутов, ипотеки,застройки и других ограничений полного права собственности.
Рынок землиподразделяют на два сегмента в зависимости о объёмах передаваемых прав.
На рынкекупли-продажи в обмен на соответствующий эквивалент продаётся правособственности, владения а также пользования.
На рынкеаренды, сервитутов, долевого участия объектом сделки является частный наборправ, включающий только право пользования.
Собственностьна земельный участок включает три основных элемента; владения, пользования,распоряжения.
По субъектамземельной собственности земли распределены следующим образом:
– площадьземель, находящихся в государственной публичной собственности составляет 781,5тыс. га;
– площадьземель, находящихся в публичной собственности территориально-административныхединиц составляет 732,8 тыс. га;
– площадьземель, находящихся в частной собственности составляет 1870,3 тыс. га.
Общеекачество собственников земли в Республике Молдова составляет2 386 402, в том числе:
·     земель,находящихся в государственной публичной собственности – 4339;
·     земель,находящихся в публичной собственности территориально-административных единиц –47852
·     земель,находящихся в частной собственности – 2 314 211
В сельскомхозяйстве республики в 2005 году действовало:
– 147акционерных общества с общей площадью 51,0 тыс. га;
– 4колхоза площадью 13,6 тыс. га;
– 4межхозяйственных предприятия площадью 210,2 га;
-1292 обществс ограниченной ответственностью площадью 632,3 тыс. га;
– 378000фермерских хозяйств площадью 563,1 тыс. га;
– 221индивидуальных предприятий площадью 10,1 тыс. га;
– 117000личных хозяйств площадью 128 тыс. га.
Средняяплощадь одного производственного кооператива составляет 899 га, одного акционерного общества – 490 га, одного индивидуального предприятия – 6,9 тыс. га
Общества сограниченной ответственностью арендуют 504,5 тыс. га; фермерские хозяйства –62,9 тыс. га и индивидуальные предприятия – 6,9 тыс. га.
Другимкритерием сегментации рынка земли является функциональное назначение земельныхучастков. По назначению земельный рынок Республики Молдова подразделяется наследующие сегменты
Таблица 2. Структураземельного фонда в республике Молдова на 1 ноября 2005 года
№
Категория
Площадь, тыс. га
Доля, % 1 Земли сельскохозяйственного назначения 1952,6 57,7 2 Земли в черте населенных пунктов 309,1 9,1 3 Земли промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения 58,5 1,7 4 Земли лесного фонда и природоохранного назначения 432,3 12,8 5 Земли лесного фонда 83,7 2,5 6 Земли резервного фонда 548,4 16,2
Земли – всего 3384,6 100,0
Землисельскохозяйственного назначения образуют территорию, используемыесоответствующими предприятиями, организациями и гражданами для нуждсельскохозяйственного производства. В их составе выделяютсясельскохозяйственные угодья и земли, занятые лесополосами, внутрихозяйственнымидорогами, коммуникациями, лесами, болотами, зданиями и сооружениями,необходимыми для функционирования сельского хозяйства
Землипризнаются пригодными для сельского хозяйства на основе данных земельногокадастра.
Площадьземель сельскохозяйственного назначения составляет 1952,6 тыс. га или 57,7% изобщей площади республики: включая 1649,3 тыс. га – пашни; 123 тыс. га –виноградники; 116,9 тыс. га – сады.
Земли в чертенаселённых пунктов. К ним относятся земли в пределах черты поселений,находящихся в ведении органов местного публичного управления, а в муниципиях –в муниципальной собственности. Черта населённого пункта, которая отделяет их отдругих земель.
В составземель городов и сёл входят:
– землизастройки;
– землиобщего пользования;
– землиавтомобильного, железнодорожного, водного, воздушного, трубопроводноготранспорта, линий связи и электропередачи, горных разработок и инойпромышленности;
– земли,занятые лесными массивами;
– землисельскохозяйственного назначения и другие угодья.
Общая площадьземель в республике составляет 309,1 тыс. га, в том числе 49,2 тыс. га вгородах и муниципиях; 259,9 тыс. га в сельской местности.
Землипромышленности, транспорта, связи и иного специального назначения признаютсяземли, представленные органами местного публичного управления для размещения иэксплуатации административных, бытовых, вспомогательных строений и сооруженийпромышленных, горнодобывающих, транспортных и других предприятий, учреждений иорганизаций, строительство подземных путей и инженерных коммуникаций,организаций промышленного производства, строительство транспортных магистралей,прокладки линий связи и электропередачи.
Площадьземель промышленности, транспорта, связи и иного специального назначениясоставляет 58,5 тыс. га, в том числе 11,5 тыс. га – площадь земли промышленныхпредприятий; 11,3 тыс. га – железнодорожного транспорта; 19,3 тыс. га –дорожного транспорта.
Землиприродоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурногоназначения, пригородных и зеленных зон.
Площадьземель природоохранного назначения составляет 3,05 тыс. га
Землилесного фонда признаются земли, покрытые лесом, а также не покрытые лесом, ноподлежащие облесению.
Площадьземель лесного фонда составляет 429,3 тыс. га.
Земливодного фонда. К землям водного фонда относятся, земли занятые реками, озерами,прудами, водохранилищами, болотами, гидротехническими и другимиводохозяйственными сооружениями, а также земли выделенные под полосы отвода поберегам рек, водоёмов, магистральных межхозяйственных каналов и коллекторов.
Площадьземель водного фонда составляет 83,7 тыс. га.
Землямирезервного фонда являются все земли, не предоставленные в собственностьвладения и пользования. К ним относятся и земли право собственности, владения ипользования которыми прекращено в соответствии с положениями земельногокодекса.
Площадьземель резервного фонда составляет 548,4 тыс. га
Сегментациярынка земли осуществляется в зависимости от цели использования. Приобретенныеземельные участки могут быть использованы для личных нужд, дляпредпринимательской деятельности, а также для государственных и общественныхнужд.
В зависимостиот степени обустройства рынок земли делится на рынок освоённых земельныхучастков; рынок освоенных, но не застроенных земельных участков и рынокзастроенных земельных участков.
1.3Факторы спроса и предложения на рынке земли
Основнымифакторами, регулирующими рынок любых товаров и услуг, является спрос ипредложение, в результате взаимодействия которых создаётся рынок продавцов илирынок покупателей.
Спрос – количество земельныхучастков
Спрос наземельные участке в каждом регионе формируется под влиянием многочисленныхфакторов: экономических, социальных и демографических и частных.
Рост спросавызывает усиление активности на рынке. Объединительным условием роста являетсярасширение экономических возможностей потенциальных потребителей, рост ихдоходов, который приводит к усилению активности на рынке земли. Аналогично снижениюплатежеспособности спроса введет к депрессии на рынке. Важным фактором ростаспроса на рынке земли является рост численности населения, но сам по себе ростчисленности населения не вызывает активности на рынке недвижимости. Необходимоувеличение платежеспособности населения.
Предложение – это количествоземельных участков выставляемых на рынок по определённым ценам.
Цена – количество денегуплаченных за единицу земельной площади в осуществленных сделках.
Цена наземлю, как и на любой товар определяется спросом и предложением. По мерепонижения цены на рынке увеличивается спрос на земельные участки, а с ростомцен – снижается.
Состояниеспроса и предложения в зависимости от изменения рыночных условий определяетсяпонятием эластичности. Эластичность спроса показывает на сколькопроцентов изменится спрос при увеличении цен на земельные участки на одинпроцент. Эластичность предложения показывает как увеличится предложение, еслицены на земельные участки увеличатся на один процент.
Характернойособенностью земли как товара является абсолютная не эластичность еёпредложения. Количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой.
Любойземлевладелец заинтересованный в максимизации своих доходов, будет представлятьземлю бизнесу за любую плату, так как в противном случае он лишится рентывообще. Поэтому цена земли полностью формируется спросом, то есть уровнем ценпродуктов, производимых на земле. Например, если цены на зерно, картофель ит.д. сильно упадут, то и производный от них спрос на землю, на которой онивыращиваются, также резко сократится, и цена на землю соответственно понизится.
Изнеэластичности предложения земли на рынке ещё Давид Рикардо сделал весьмаважные и не всеми ещё до сих пор осознаваемые выводы.
Во-первых,расхожие мнение, что цена зерна высока по тому, что высока рентаземлевладельцев, ошибочно. Не по тому цена хлеба высока, что высокая ценаземли, а наоборот, цена земли потому большая, что высокие цены на зерно, выращиваемоена ней.
Во-вторых,налоги на доходы землевладельцев не влияют на цены продовольствия, а простоуменьшают их ренту.
В-третьих,стоимость земли полностью определяется стоимостью выращиваемой на нейпродукции, а не наоборот, как это кажется внешне.
Количественныйанализ рынка земли основан на основе на расчёте ёмкости рынка. При анализерынка земли определяется коэффициент ёмкости рынка и коэффициент проникновенияна рынок.
Коэффициентёмкости рынка земли позволяет определить сколько единиц земельных участков будетпродано или сдано в аренду на региональном рынке недвижимости. Этот коэффициентопределяется отдельно для земельных участков подлежащих продаж и для земельныхучастков, подлежащих сдаче в аренду.
Коэффициентёмкости рынка определяется по формуле:
/> 
Низкийкоэффициент ёмкости рынка указывает либо на излишек участков земли,существующей на рынке земли, либо на недостаточный платежеспособный спроснаселения. Чем ниже среднерыночный коэффициент ёмкости рынка, тем нижеэкономическая активность на данном рынке.
Высокийкоэффициент ёмкости рынка свидетельствует о высоком спросе на земельныеучастки, об увеличении цен на них, об экономическом росте в данном регионе.
Коэффициент проникновенияна рынок характеризует уровень сдачи земельных участков в аренду иопределяется по формуле:
/> 
Увеличениекоэффициента проникновения на рынок характеризует прежде всего, степень рыночнойпривлекательности сдаваемого в аренду земельного участка.

2. Процессоценки земельных участков
2.1Основные принципы оценки рыночной стоимости земли
Систематизация и анализ собранной по объектуоценки информации ведётся исходя из положений специальных оценочных принципов.
В основу принципов положена логика, правила имодели экономического поведения людей при формировании стоимости товара насвободном рынке.
При этом различают:
·         принципы,основанные па представлениях пользователя;
·         принципы,связанные с рыночной средой;
·         принципы,связанные с объектом собственности;
·         принципынаилучшего и наиболее эффективного использования.
Принципывзаимосвязаны, универсальны и применимы ко всем видам объектов оценки. Ихпрактическая направленность может меняться в зависимости от назначения оценки ихарактеристик исследуемого объекта.
Принципы, основанные на представленияхпользователя.
1. Принцип полезностиустанавливает способностьсобственности удовлетворять потребности пользователя в данном месте в течениеопределённого периода времени. Земля имеет стоимость тогда, когда она можетбыть полезной конкретному собственнику для реализации определённойэкономической функции, например, для выращивания урожая. Она может бытьполезной, поскольку тот, кто готов платить арендную плату за временное владениеею, создаёт у собственника чувство гордости или удовлетворяет инуюпсихологическую потребность.
2. Принцип замещенияоснован на допущении, чторазумный покупатель не заплати за данную собственность больше, чем наименьшаяцена, запрашиваемая за другую собственность с эквивалентной полезностью.
Принцип замещения обнаруживается в каждом из трёхподходов к оценке стоимости.
Подход сравнения рыночных продаж. Когда существуетальтернативный выбор аналогичных или похожих земельных участков, рыночнаястоимость имеет тенденцию останавливаться на цене приобретения равно приемлемойзамены, при условии, что не возникнет временных задержек при приобретении,которые могут служить заменой.
Затратный подход. Никто из рационально мыслящихлюдей не заплатит за объект недвижимости больше той суммы, которую он можетзатратить па покупку земельного участка и строительства на нём здания саналогичными параметрами и полезностью.
Доходныйподход. Стоимостьимеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективногокапиталовложения, необходимого для приобретения, без необоснованных издержек,сопоставимого, приносящего доход, замещающего объект недвижимости, которыйбудет приносить равно желаемую величину чистого дохода.
3.Принцип ожидания – это установление текущей стоимости доходов или других выгод,которые могут быть получены от владения земельным участком в будущем. В основепринципа ожидания лежит теория изменения стоимости денег во времени.
Принципожидания подразумевает, что рыночная стоимость недвижимости равна текущейстоимости будущих доходов.
Принципы, связанные с рыночной средой
1. Принцип зависимостивыясняет, в какой степенистоимость объекта оценки подвержена влиянию и сама влияет на природу и величинустоимости других объектов находящихся в сфере его расположения. Качествоместорасположения зависит от соответствия параметров участка, принятому вданном месте типу землепользования, и от его близости к экономическим центрам.
2. Принцип соответствия. Соответствие – степень, вкоторой потребительские свойства земельного участка: архитектурный стиль иуровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям иожиданиям рынка. Проекты застройки земли должны соответствовать типуземлепользования. Например, в районе коттеджной застройки дом без гаража будетне принят рынком, если все окружающие дома имеют гаражи. Такой же эффект будет,если в районе небольших старых домов возвести особняк сбогатымиархитектурными украшениями.
3. Принцип спроса и предложения.Взаимодействие междуспросом и предложением определяет цены на рынке. Предложение – количествотоваров, имеющихся в наличии по определённым ценам. Спрос – количество товаров,желаемых по определённым ценам. Цены на земельные участки растут при превышенииспроса над предложением и снижаются при превышении предложения. Если рынокнедвижимости насыщен участками и спрос на них есть, рыночная стоимость объектастабилизируется.
Спрос на землю включает в себя два основныхэлемента: сельскохозяйственный и несельскохозяйственный спрос.
Сельскохозяйственный спрос является производнымот спроса на продовольствие. Он складывается из спроса на продукциюрастениеводства, животноводства и т.д. Сельскохозяйственный спрос зависит,прежде всего, от уровня плодородия почв, возможности её повышения, а также отместоположения участка земли – степени удалённости от центров потребления,продовольствия и сырья.
Несельскохозяйственный спрос нейтрален к уровнюплодородия почв. Главное-местоположение земельных участков.Несельскохозяйственный спрос складывается из спроса на землю для строительстважилья, объектов инфраструктуры, промышленного спроса, инфляционного спроса ипр.
Спрос и предложение являются краеугольнымикамнями в теории оценки стоимости. Взаимодействие факторов спроса и предложенияопределяет рыночную стоимость недвижимости, которая отражается в рыночныхценах. Особое значение имеют спрос и предложение при оценке земли, поскольку – предложениееё, по существу, является величиной фиксированной. Это означает, что цены наземельные участки в конкретной местности будут определяться факторами спроса,например, плотностью населения и темпами экономического роста, уровнемзанятости и доходом, пропускной способностью местной транспортной системы,ставкой процента по закладным и т.д.
4. Принцип конкуренции.Прибыль как часть дохода,полученная при использовании недвижимого имущества, представляет собой денежныйстимул и вознаграждение за предпринимательскую деятельность, порождает конкуренцию.Сверхприбыль ведет к разрушительной конкуренции.
5.Принцип изменения, устанавливает, что стоимость собственности непрерывно изменяетсяво времени, поэтому оценка должна быть привязана к конкретной дате. Стоимостьземельного участка определяется динамикой экономических, политических идемографических факторов: зонированием, ограничением ставок арендной платы,ставок процента, состояния транспортной системы и местными экономическимиусловиями. Поскольку предложение земли фиксировано, её стоимость сильно зависитот колебания этих факторов.
Принципы, связанные с объектом собственности
1. Принцип сбалансированностиустанавливает, что любомутипу землепользования соответствует оптимальное сочетание различных факторовпроизводства при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли.
2. Принцип экономической величинызаключается в определенииоптимальной в количественном исчислении величины собственности, необходимой дляполучения максимальной прибыли в соответствии с рыночными условиями в данномрегионе. На любом рынке существует оптимальное количество земли, необходимоедля наиболее эффективного использования различных типов собственности. Хорошийучасток, который слишком мал или слишком велик, может потерять в стоимости.Например, отсутствие места для парковки машин может снизить стоимость большогоуниверсального магазина, и наоборот, слишком большой земельный участок непринесёт дополнительного дохода.
3. Принцип экономического разделения. Имущественные права насобственность следует разделять и соединять таким образом, чтобы стоимостьсобственности при этом увеличилась. Разделение имущественных прав на землюможет осуществляться следующим образом.
– Физическое разделение – это разделение прав навоздушные пространства на поверхность земли и на её недра, разделениеземельного массива на отдельные участки.
– Разделение по времени владения – это различные видыаренды, выкуп, пожизненное владение, будущие имущественные права и пр.
– Разделение совокупности имущественных правна землю – права владения срочного или бессрочного пользования, распоряжения,пожизненного владения, права ограниченного использования.
– Разделение совокупности имущественных правсреди участников – совместная аренда, товарищество и др.
– Разделение по залоговым правам – судебные залоги, участиев капитале и др.
4. Принцип вкладаозначает, что врезультате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытияиздержек. Применительно к рынку недвижимости этот принцип можно интерпретироватьследующим образом: стоимость любого отдельного элемента недвижимости зависит отвеличины его вклада в общую стоимость или размеров её уменьшения при егоотсутствии. Этот имеет практическое применение при расчёте уровня излишних илинедостаточных улучшений либо их неправильного размещения при анализе лучшего инаиболее эффективного использования земельного участка.
5. Принцип остаточной продуктивности. Остаточная продуктивностьизмеряется как чистый доход, отнесённый к земле, после того, как были оплаченызатраты на труд, капитал и предпринимательство. Остаточная продуктивностьвозникает в результате того, что земля позволяет получать дополнительные доходыза счёт максимума выручки от продаж, минимума издержек или удовлетворенияособых потребностей. Соответственно, чем больше остаточная продуктивность, тембольше стоимость собственности. Так, продуктивность отдельных видов угодийнеодинакова: более высокий доход на единицу плодородия дают землиплодово-ягодных насаждений, далее следует пашня, залежь, сенокосы и пастбища,притом орошаемые угодья более ценны, чем неорошаемые.
Экономистыделят факторы производства на 4 группы: земля, труд, капитал ипредпринимательская способность. Принцип остаточной продуктивностиподразумевает, что доход, извлекаемый из земельной собственности, представляетсобой то, что остаётся после возмещения расходов.
Принцип наилучшего и наиболее эффективногоиспользование.
Наилучшее и наиболее эффективное использование – это наиболее вероятноеиспользование земельного участка, являющееся физически возможным, экономическиэффективным и юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения, и врезультате которого стоимость оцениваемого участка будет максимальной. Этотпринцип является синтезом принципов всех групп, которые были рассмотрены ранее.
Анализ наилучшего и наиболее эффективногоиспользования подобен анализу общего равновесия – это когда земля, труд,капитал и предпринимательская способность используются с целью максимальногоувеличения благосостояния потребителя, то есть ресурсы используются в наиболееэффективном варианте.
Принцип наиболее эффективного использованияозначает, что рыночная стоимость недвижимости зависит от потенциальныхвариантов использования, а не от одного только существующего вариантаземлепользования. Этот принцип наиболее нагляден в случае неосвоенногоземельного участка, стоимость которого будет определяться его потенциалом. Чемболее доходно потенциальное использование, тем выше будет спрос и рыночнаястоимость. Неосвоенная земля в черте города всегда имеет более высокуюстоимость, чем аналогичные участки в сельской местности.
Принцип применими к освоенным земельным участкам. Возьмём, например, предназначенный для однойсемьи жилой дом в развивающемся городском районе, который согласно зонированию,предназначен для коммерческого использования. Стоимость земли для коммерческогоиспользования может сильно превышать её стоимость под жилую застройку и можетдаже превысить общую стоимость земли и здания. Участок затем может быть куплендля коммерческого использования, дом снесён, а на его месте может бытьпостроено здание коммерческого назначения. Аналогичным образом, небольшоеодноэтажное коммерческое сооружение часто сносится, чтобы освободить место подмногоэтажное здание.
2.2Факторы влияющие на стоимость земли
При оценке стоимости земельных ресурсов оценщикдолжен учитывать факторы, влияющие на стоимость оцениваемого участка. Их можноподразделить на категории:
·         экономические;
·         социальные;
·         юридические;
·         физические;
·         инженерноеобустройство территории;
·         местоположение;
·         окружающаясреда.
Экономические факторы
Эти факторызависят от общего состояния мировой экономики, экономической ситуации в стане,регионе или на местном уровне. К числу экономических факторов, которыеоказывают влияние на стоимость земли со стороны спроса и предложения относятся:
Все ли факторы, особенно те, что связаны спредложением, могут в значительной степени колебаться и зависимости отместоположения конкретного земельного участка.
Социальные факторы
Они помогают объяснить характер землепользования,спрос на землю и её цену. Социологи утверждают, что у людей есть базовыепотребности в приобретении земли и в общении с окружающими.
При выборе варианта землепользования важную рольиграют следующие факторы:
·    престижность района;
·    возрастная структуранаселения;
·    уровень образованиянаселения;
·    криминагенность.
Правовая обоснованность застройки
ü   Правовая обоснованностьзастройки
ü   правила зонирования;
ü   законы по охранеокружающей среды;
ü   требования кпланированию;
ü   требования на получениеразрешений;
ü   строительные кодексы;
ü   жилищные кодексы;
ü   положение о разбивкеземли на участки;
ü   различные виды налогов;
ü   нормативыэнергопотребления;
ü   ограничения позатененности и др.
Физические характеристики земельного участка
площадь и форма;
земельные излишки;
топография.
Инженерное обустройство территории
наличие системводоснабжения,канализации. теплоснабжения. газоснабжения, электроснабжения, телефонизации,радиофикации:
наличие наружного освещения;
наличие удобных транспортных связейс зонами трудовоготяготения, с культурными и общественными центрами.
Местоположение
для городских земель:
ü   престижность застройки;
ü   архитектурно-художественнаяи эстетическая выразительность застройки:
ü   развитая торговая сеть;
ü   сеть бытовогообслуживания;
ü   сеть культурных изрелищных предприятий;
ü   соседство;
ü   неудобства;
ü   удаленность земельногоучастка от делового центра, от остановок общественного транспорта.
для земель сельскохозяйственного назначения:
ü   удалённость земельныхучастков от центров сбыта продукции и качество дороги; удалённость земельногоучастка от центральной усадьбы и качество дорог;
ü   удалённость отавтомобильной трассы и качество дорог;
ü   удаленность от железнойдороги и качество дорог;
ü   удалённость от источниковводоснабжения;
ü   удалённость от источниковэнергии;
ü   удалённость отгазопровода;
ü   удалённость от линийсвязи.
Окружающая среда
1)        необычнаяроза ветров;
2)        повышеннаясолнечная активность;
3)        уровеньосадков и связанное с ним ограничение землепользования:
4)        повышеннаяопасность наводнения или затопления;
5)        повышеннаяопасность землетрясения;
6)        оползни;
7)        повышеннаяпожароопасность.
2.3 Осмотри описание земельного участка
 
Особенностиработы оценщика при осмотре объекта оценки
Процедураоценки объекта недвижимости начинается с его осмотра. Перед началом осмотрарекомендуется ознакомиться с имеющейся технической документацией по объекту, атакже провести беседу со специалистами технических служб, ответственными за егоэксплуатацию. При ознакомлении с технической документацией необходимоустановить, какие основные изменения были внесены в проект, проводилась лиреконструкция, дата текущего и капитального ремонтов, были ли на объекте авариии какие мероприятия были осуществлены для ликвидации последствий.
Осмотробъекта рекомендуется осуществлять совместно с представителем, ответственным заего техническое состояние. Необходимо отметить в отчёте, в каком состояниинаходится оцениваемый объект: в эксплуатируемом, на консервации, охраняется лиобъект, действуют ли основные системы инженерного оборудования. При осмотрепроводится фотографирование всего объекта, а также повреждений и дефектов,например, трещин, мест фильтрации воды в подземных сооружениях, провалов грунтаи т.д.
Дляопределения рыночной стоимости объекта необходимо использовать техническуюдокументацию.
Одной изцелей осмотра является проверка соответствия объектов, указанных в техническойдокументации реальной ситуации на участке.
Присоставлении отчёта об оценке в соответствии со стандартами необходимо указыватьдату оценки, она соответствует дате посещения и осмотра объекта. Если в процессеработы оценщик посещал объект несколько раз, то под датой оценки понимаетсядата его последнего посещения для осмотра и сбора исходных данных.
Описаниеобъекта оценки при составлении отчета
Описаниерайона, земельного участка и оцениваемого строения – обязательная часть отчётапо оценке. Основной целью данного описания является, в первую очередь,выявление всех достоинств и недостатков оцениваемого объекта. При описаниеобъекта оценки необходимо соблюдать следующие требования:
·         отчётдолжен быть понятен любому читателю;
·         представленныеданные должны быть чёткими, ясными и однозначными;
·         исходныеданные, которые затем используются в расчётах, должны быть подтвержденыдоступными для проверки источниками.
Таблица 3. Описаниеобъектов недвижимого имущества№ Элементы описания Характеристика Общие положения: 1 Назначение объекта недвижимого имущества
Жилая, коммерческая, промышленная, сельскохозяйственная, специальная недвижимость
Рынок земельных участков, рынок жилых помещений, рынок коммерческой недвижимости, рынок производственных помещений 2 Текущее использование Магазин; офис; склад; кафе; ресторан; гостиница; банк; производственное здание; индивидуальный жилой дом; квартира; сезонный дом многоквартирный дом и т.п. 3 Населенный пункт √ 4 Адрес √ 5 Время до центра на общественном транспорте √ 6 Время до центра на личном транспорте √ 7 Расстояние до остановок общественного транспорта √ 8 Ближайший город √ 9 Расстояние до ближайшего города √ 10 Расстояние до ближайшей автомагистрали √ 11 Расстояние до ж/д станции √ 12 Ближайшие окружение √ 13 Границы окружения √ 14 Типичное использование окружения Жильё; административные; коммерческие; промышленные; смешанные 15 Основной тип застройки Уличная; плотная с разрывами; отдельно стоящее здание; микрорайон 16 Плотность застройки Менее 25%; 25–75%; свыше 75%; 17 Этажность застройки Многоэтажная; малоэтажная; смешанная 18 Социальная инфраструктура Наличие рабочих мест; учебные заведения; предприятия торговли; медицинские учреждения; предприятия общественного питания; предприятия бытового обслуживания; зоны отдыха; спортивные сооружения; иное 19 Благоустройство территорий Зелённые насаждения; детские площадки; гаражи; автостоянки; освещение; тротуары
Юридическое описание: 20 Оцениваемые права Право собственности; право аренды или другие права; ограничения оцениваемых прав 21 Наличие договоров аренды или субаренды Привести детали договоров аренды или субаренды: сроки аренды, арендная плата, арендная плата, случаи изменения условий договора, условия прекращения договора 22 Финансовые обязательства, связанные с объектом недвижимого имущества Финансовые соглашения о кредитовании объекта недвижимости, находящегося в состоянии развития
Планы и требования законодательства: 23 Генеральный план развития населённого пункта Позволяет определить функциональную зону, в которой расположен объект оценки, а также прогнозировать развитие территории: строительство магистралей, автомобильных дорог и т.п. Неблагоприятные факторы окружающей среды: 24 Использование опасных материалов и технологий Описание 25 Наличие строений, возведённых без разрешения на строительство, не соответствующих существующим строительным нормам и стандартам. Наличие высоковольтных линий передач вблизи от объекта недвижимости, что может рассматриваться участниками рынка недвижимости как опасность для здоровья Описание
Земельный участок: 26 Площадь участка 27 Зона Производственная; зона исторической застройки; селитебная, ландшафтно-рекреационная 28 Сервитуты 29 Форма Прямоугольная; квадратная; неправильная; многоугольная; иное 30 Топография Ровное место; пологий склон; крутой склон; иное 31 Состояние участка Не разработан; расчищен и спланирован; разработан; имеются посадки; иные условия 32 Неблагоприятные условия окружающей среды Возможно затопление; близость оврагов; низкая несущая способность грунта; близость залегания грунтовых вод; возможны оползни; сейсмичность; иное 33 Транспортная доступность участка Общественный транспорт; главная автодорога; второстепенная автодорога; пересечение главной дороги; пересечение второстепенной дороги; пересечение главной и второстепенной дороги; ж/д переезд 34 Качество дорог С твёрдым покрытием, грунтовая 35 Состояние дорог Хорошее; удовлетворительное; плохое; строятся 36 Доступные инженерные коммуникации Электрические сети; водопровод; сети канализации; газопровод; теплотрасса; телефонная сеть

При описаниирайона в зависимости от целей оценки приводятся данные по экономической,демографической, социальной, экологической ситуациям. Если район относится кисторической зоне, то при описании приводят краткую историческую справку. Крометого, в данном разделе проводится предварительный анализ состояния рынканедвижимости, тенденций его развития, описание транспортных узлов, магистралей,развитости инфраструктуры, основных транспортных и пешеходных потоков,приводится любая доступная информация, которая потребуется при анализенаилучшего использования земельного участка.
2.4 Анализнаилучшего и наиболее эффективного использования
Общие положения
Земляобретает стоимость лишь при её использовании, поэтому все доказательстваотносительно стоимости основаны на анализе возможного использования. Это вноситэлемент неоднозначности в оценку земли, так как в зависимости от характератакого использования стоимость одного и того же земельного участка можетсущественно отличатся, что позволяет говорить о разной стоимости земли приальтернативном использовании. Однако, всегда существует такое использование,которое приводит к наивысшей стоимости земли и будет для неё наиболееэффективным. Именно оно является адекватным с точки зрения участников рынка идолжно рассматриваться как основание для определения рыночной стоимостиземельного участка.
В сегодняшнейпрактике оценки земельных участков отсутствует данный анализ. Как правило, вотчетах выбор и обоснование наиболее эффективного использования сводится кперечислению его критериев и неподтвержденным какими-то либо расчетамиутверждению, что использование, под которое выделяется земельный участок, являетсянаиболее эффективным.
Процедуравыявления и обоснования альтернативного использования недвижимого имуществаобеспечивающего максимально продуктивное использование, называется анализомнаилучшего и наиболее эффективного использования. При этом наилучшее инаиболее эффективное использование – это вероятное использование свободнойземли или собственности с улучшением, которое физически осуществимо,юридически обоснованно, экономически целесообразно и приводит к наивысшейстоимости.
В основномпонятие наилучшего и наиболее эффективного использования применяется только кземле. Земля, считается, имеет стоимость, в то время как улучшения вносят свойвклад в стоимость самого недвижимого имущества в целом. Отсюда теоретическийакцент анализа наилучшего и наиболее эффективного использования ставится навозможное использование земли, как если бы она была свободной. Даже дляулучшенной недвижимости оценка земли как свободной является необходимымусловием при определении стоимости недвижимого имущества. Только таким способомможет быть определен реальный вклад улучшений в стоимости недвижимости.
Понятиенаилучшего и наиболее эффективного использования улучшенной недвижимости воценке недвижимости было разработано в 1960-е годы.
Анализнаилучшего и наиболее эффективного использования выполняется:
а) дляучастка земли как свободного;
б) дляучастка земли с существующими улучшениями.
Цель анализанаилучшего и наиболее эффективного использования – обоснованный выбормаксимально продуктивного использования недвижимости.
Приокончательном выборе варианта наилучшего и наиболее эффективного использованияконкретной собственности руководствуются следующими положениями:
·   еслистоимость собственности с улучшениями больше стоимости участка без улучшений,наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использованиесобственности с улучшениями;
·   еслистоимость свободного участка превысит стоимость с улучшениями наилучшим инаиболее эффективным использованием будет использование земли как свободной.
Наилучшее инаиболее эффективное использование земли как свободной
Анализнаилучшего и наиболее эффективного использования земли как свободнойвыполняется в двух случаях:
·   принеобходимости отдельной оценки участка земли;
·   привыборе объектов для сравнительного анализа.
Основная задачаданного анализа – дать ответ на следующие вопросы:
1. Если земляесть или будет свободной, как её следует использовать?
2. Какой типздания или сооружения следует построить и когда?
Оценщикдолжен проанализировать не только текущее состояние рынка, но и дать прогнозего изменения на будущее, так как стоимость определяется, главным образом,потенциальными возможностями. Например, существующее наиболее эффективноеиспользование в ближнем пригороде, как сельскохозяйственной, с ростом городаможет измениться на использование под строительство жилых индивидуальных домов.
Могут бытьслучаи, когда наиболее эффективным текущим использованием будет временное илиспекулятивное. Временное использование предполагает устройство автостоянок,спортивных площадок. Через некоторое время наиболее эффективным использованиемучастка может быть строительство офиса.
Спекулятивноеиспользование предполагает удерживание участка свободным до того момента, когдаситуация на рынке будет благоприятна для проведения улучшений.
Частозастроенный участок анализируется как будто бы свободный. В этом случае задачейанализа является определение эффективности текущего использования и связанногос ним дальнейшего использования – реконструкций, модернизаций, ремонта,демонтажа и т.п. Данный свободный участок рассматривается с точки зрениястроительства здания, аналогичного существующему. Если такое использованиесоответствует наиболее эффективному, то разница между текущей стоимостьюулучшений и стоимостью новых улучшений будет определять потерю стоимости засчет различных причин.
Анализнаилучшего и наиболее эффективного использования – сопоставление вариантовзастройки участка земли. Для каждого варианта застройки рассчитываетсяостаточная стоимость земли. Самая высокая остаточная стоимость землисоответствует варианту её наилучшего и наиболее эффективного использования.
Наилучшее инаиболее эффективное использование земли с существующими улучшениями
Анализнаилучшего и наиболее эффективного использования собственности, как улучшенной,выполняется в следующих случаях:
·    приопределении характера использования собственности, обеспечивающего максимальныйвозврат инвестированного капитала;
·    привыборе объектов для сравнительного анализа.
Основнаязадача данного анализа – дать ответы на следующие вопросы:
1. Какследует использовать существующие улучшения?
2. Какой типреконструкции или модернизации следует выполнить и когда?
Наилучшее инаиболее эффективное использование собственности как улучшений – этоиспользование её при наличии существующих улучшений. Анализ такогоиспользования должен дать рекомендации по дальнейшей эксплуатациисобственности.
Критериемнаилучшего и наиболее эффективного использования собственности как улучшенной,является максимизация стоимости собственности при подходящей долгосрочной нормеотдачи и величине риска.
На практике,если варианты не предполагают расходов на реконструкцию или модернизацию, тоони могут сравниваться непосредственно друг с другом на основе настоящейстоимости будущих доходов. Если требуются расходы на перепрофилирование илиреконструкцию, сравнение вариантов может производиться на базе чистой настоящейстоимости или внутренней нормы прибыли проекта реконструкции каждого варианта.
Последовательностьвыполнения анализа наилучшего наиболее эффективного использования земельногоучастка
Анализ ННЭИучастка земли как свободного от улучшений
Анализнаилучшего и наиболее эффективного использования земельного участкапроизводиться в следующей последовательности:
1. Анализрынка и отбор альтернативных вариантов возможного использования, которыеразумно осуществимы, с учетом рыночных возможностей и ограничений.
Вариантнаилучшего и наиболее эффективного использования конкретного участка землисвободного или земельного участка с улучшениями включает в себя проверкусоответствия различных вариантов следующим критериям:
Наилучшее инаиболее эффективное использование земельного участка как свободного, так и сулучшениями, должно удовлетворять четырем критериям:
·    бытьфизически осуществимым;
·    бытьзаконодательно разрешенным;
·    бытьфинансово-экономическим целесообразным;
·    иметьмаксимальную доходность.
Рассмотримособенности применения критериев наилучшего и наиболее эффективногоиспользования.
Физическаяпригодность земельного участка.
Наилучшее инаиболее эффективное использование собственности зависит от её физическиххарактеристик.
Прирассмотрении вариантов использования следует учитывать:
·   Размерыи форму участка, которые могут соответствовать или не соответствовать оптимальномуиспользованию. Например, участок может быть мал для строительства промышленногообъекта, который является наилучшим использованием при существующемзонировании.
·   Доступностьтранспортных и коммунальных удобств может оказаться решающим фактором при выбореварианта использования, например: если бы застройщик был заинтересован встроительстве складских помещений, то предпочтение было бы отдано участку,имеющему выход на сеть скоростных шоссе или на железную дорогу. Для магазинов,ресторанов быстрого обслуживания, мотелей очень важным является визуальнаяоткрытость с любой стороны дорожного движения. Отсутствие возможностиподключения к магистральному канализационному коллектору может исключитьрассматриваемый вариант использования из перечня физически осуществимых.
·   Инженерно-геологическиеи гидрогеологические условия могут сделать невозможным проект наиболееэффективного варианта улучшений, за счет, например, низкой несущей способностигрунта или высокого уровня подземных вод.
·   Топографическиеи географические особенности могут накладывать существенные ограничения наиспользование. Например, использование участка для сооружения крупногопромышленного терминала может стать невозможным из-за рельефа участка.
Юридическаяобеспеченность
При анализенаилучшего и наиболее эффективного использования собственности следуетопределить какие варианты использования соответствуют действующим в даннойместности законодательным, правительственным, муниципальным актом. Должны бытьпроанализированы все документы регламентирующие нормативно-юридическую сторонуфункционального использования. Публичные ограничения включают: правилазонирования; требования по охране окружающей среды; требования на получениеразрешения; строительные кодексы; жилищные кодексы; положения о разбивке землина участки. Прочие публичные ограничения могут включать нормативыэнергопотребления, ограничения по затенённости, принудительное изъятие землидля публичного использования и другое.
Характериспользования может быть ограничен долгосрочными договорами аренды. Кроме того,могут иметь место частичные или временные ограничения определяющие запрет наиспользование отдельных видов материалов, ограничения этажности, временныйзапрет на строительство в данном месте.
В некоторыхслучаях применительно к крупным проектам, обязательным требованием является ихоценка местными жителями. В других случаях застройщик должен предоставлятьопределенный процент квартир или такую же часть домов в микрорайонахиндивидуальной жилой застройки людям с низким уровнем дохода по ставкамарендной платы или по ценам ниже рыночных. Эти ограничения могут значительноповлиять на вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земельногоучастка.
Могут иметьместо частичные или временные ограничения, определяющие запрет, связанный состатусом объекта, как памятника культурно-исторического наследия. Частичныеограничения в большинстве случаев накладывают дополнительные расходы припроведении улучшений, особенно в районах исторически-городской застройки.
Кромезаконодательных ограничений могут иметь место негативные настроения местногонаселения, что может сделать невозможным определенный вариант использования.
Частныеправовые ограничения включают ограничения на использование объекта, сервитуты иконкретные соглашения. Соседний землевладелец, может владеть зданием,вторгающимся в данный объект. На участке могут находиться захоронения илиисторические здания не подлежащие сносу.
Финансово-экономическаяцелесообразность
Послеисключения из рассмотрения физически не осуществимых и законодательно неразрешенных вариантов использования, следует выполнить анализ финансовойцелесообразности оставшихся вариантов. Критерием финансовой целесообразностиявляется положительный возврат инвестируемого капитала, то есть, возврат равныйили больший расходов на компенсацию затрат на содержание, финансовыеобязательства и начальные инвестиции.
Направленностьисследования финансовой осуществимости будет зависеть от того, на каком рынкепредставлены физически возможные и юридически разрешенные виды использования.
Если эти видыиспользования представлены на рынке аренды, то анализ финансовой осуществимостибудет сводиться к тому, какие из них обеспечат чистый операционный доход,достаточный для удовлетворения требуемой рыночной нормы отдачи инвестиций:
 
/> 
где:
/> – чистый операционныйдоход от сдачи в аренду улучшенной недвижимости;
ГПОД –годовой платеж по обслуживанию долга.
Еслифизически возможные и разрешенные виды использования представлены на рынкекупли-продажи, то анализ финансовой осуществимости будет направлен наопределение величины дохода, который будет получен от реализации улучшеннойнедвижимости при альтернативном использовании. Финансово осуществимыми в этомслучае будут считаться те виды использования, при которых доход будет превышатьсумму затрат, необходимую для создания и продажи улучшенной недвижимости:
РС > Cc + Cф + Пр
где:
РС – рыночнаястоимость улучшенной недвижимости;
Сс –стоимость строительства;
Сф –стоимость финансирования;
Пр – прибыльзастройщика
Очевидно, чтоданные превышение будет определять сумму, которую застройщик может потратить наприобретение земли. Однако, с учетом допущения о том, что на рынке все стороны,включая собственника земельного участка, стремятся максимизировать свои выгоды,можно сформулировать следующие дополнительные условия осуществимости освоения изастройки земельного участка. Сумма, которую застройщик может предложить заземельный подлежащий развитию, должна быть больше или равной его стоимости с улучшениями:
 
С/> >C/> 

Исследованиефинансовой осуществимости должно строиться на надежных доказательствах,собранных и проанализированных на конкурентоспособном рынке рассматриваемогонедвижимого имущества.
Финансоваяосуществимость во многом зависит от соотношения спроса и предложения,местоположения.
Проверка намаксимальную доходность применяется к тем видам использования, которыесоответствовали первым трем критериям. Она не только предполагает рассмотрениестоимости недвижимого имущества, которую можно получить при максимальнопродуктивном ею использования, но и затрат, связанных с достижением этойстоимости, включая затраты по сносу и переносу строений, затраты повосстановлению окружающей среды, затраты по изменению зонирования и другие.
Из финансовоосуществимых видов использования наиболее эффективным использованием являетсято использование, которое обеспечивает наивысшую остаточную стоимость земли.
Остаточнаястоимость земли может быть найдена путем определения стоимости предполагаемогоиспользования и вычета затрат на создание улучшений.
2.Определяется стоимость застройки по каждой из альтернативных стратегий.
Во вниманиепринимаются ресурсное качество участка и технологическая обоснованностьразличных вариантов застройки.
3.Определяется финансовая обоснованность выявленных стратегий застройки.
По каждомуварианту составляется прогнозный отчет о доходах. Для каждой стратегиизастройки, исходя из допущений и предположений о будущем поведении рынка,рассчитывается чистый операционный доход.
4.Определяются коэффициенты капитализации для зданий, сооружений и земельногоучастка. Оценщик может использовать коэффициенты капитализации, определенныеисходя из имеющийся рыночной информации или основанные на ожиданиях инвестора.
5.Производится распределение чистого операционного дохода между зданиями,сооружениями и участком земли.
6.Определяется остаточная стоимость земли.
Самая высокаяостаточная стоимость земли соответствует варианту её наилучшего и наиболееэффективного использования.
Анализучастка земли с существующими улучшениями
Анализ участказемли с имеющейся застройки производится в следующей последовательности.
1.Производится отбор вариантов использования, которое разумно осуществимы сучетом рыночных возможностей и организаций;
2.Определяется стоимость застройки по каждому предлагаемому варианту;
3. Определяетсячистый операционный доход;
4.Определяется общий коэффициент капитализации;
5.Определяется настоящая стоимость будущих доходов;
6.Определяются расходы на реконструкцию или ремонт;
7.Определяется рыночная стоимость единого объекта недвижимого имущества.
Самая высокаячистая настоящая стоимость или внутренняя норма прибыли проекта реконструкциисоответствует варианту наилучшего и наиболее эффективного использованияземельного участка.
2.5 Метод сравнительного анализа продаж
 
Особенностиприменения метода прямого сравнительного анализа продаж.
Метод прямогосравнительного анализа продаж предполагает определение рыночной стоимостиземельного участка на основании сравнительного анализа цен продажи недавнопроданных сопоставимых земельных участков и последующего внесения поправок наразличия между ними и объектом оценки.
Расчётнаярыночная стоимость оцениваемого участка определяется по формуле:
Сз = Цi /> Kij
где:
Цi – цена продажи i-го сравниваемогоземельного участка;
Kij – величина корректировкицены продажи i-госравниваемого участка по j-му параметру
Являясьфункцией экономической ситуации на рынке, рыночная стоимость определяется набазе основных принципов оценки – замещения, спроса и предложения.
Основнымпринципом метода сравнительного анализа продаж является принципзамещения, который предполагает, что рациональный покупатель незаплатит за оцениваемый участок больше, чем ему обойдется приобретение другогоаналогичного участка с подобными полезными свойствами.
В основеметода лежит и принцип спроса и предложения. Цены продажсравниваемых земельных участков являются решающим фактором, определяющим спросна оцениваемый участок. Если цены на аналогичные участки растут, то продавецзнает: спрос на участки земли повысился, и наоборот если цены на данномсегменте рынка недвижимости снижаются, то спрос на данный вид объектов падает.Величина спроса обратно пропорциональна цене земельного участка, то есть, чемвыше цена, тем меньше спрос. Величина предложения прямо зависит от ценыучастка, то есть, чем выше цена, тем выше предложение. Равновесие между спросоми предложением определяет цену объекта.
При применениеметода прямого сравнительного анализа продаж в исследовании должны включатьсятолько типичные сделки, в которых не было особых условий и они подобраны попринципу аналогов на соответствующем сегменте рынка.
Метод прямогосравнительного анализа продаж может применяться для оценки как свободных, так изастроенных земельных участков различного целевого назначения в составе единогообъекта недвижимого имущества.
Применениеданного метода возможно:
·   приразвитом рынке земли;
·   придоступности информации об условиях и ценах продажи. Если нет информации о ценахсделок, то возможно использование цен предложения на исследуемом сегменте рынкаили включение в анализ данных о ценах на участки в других районах, сходных поценообразующим факторам;
·   длятипичных земельных участков, не являющихся особыми, уникальными.
Основнымифакторами, оказывающими влияние на стоимость земельных участков, являются:
а)местоположение и окружающая среда:
в) назначениеучастка, вид существующего использования, права третьих лиц на участок;
с) физическиехарактеристики участка: рельеф, размер, форма и др.;
d) доступ к участку;
е) наличиеинженерных сетей на участке.
Этапы расчетастоимости методом прямого сравнительного анализа продаж.
Применениеметода сравнительного анализа продаж для определения рыночной стоимости участказемли заключается в последовательном выполнении следующих действий.
1 Этап Анализ рынка с цельювыявления недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегментеземельного рынка
Оценщикизучает земельный рынок, проводит его сегментирование и определяет, к какомусегменту рынка относиться объект оценки.
Основнымихарактеристиками типичного для данного сегмента земельного участка является:
·         целевоеназначение земель;
·         зонированиеи разрешённые варианты землепользования;
·         местоположение;
·         потребительскиесвойства земель;
·         передаваемыеюридические права собственности и др.
Характеристикитипичного для данного сегмента земельного рынка субъекта включают:
·         инвестиционнуюмотивацию;
·         платежеспособность;
·         социально-юридическийстатус;
·         источникии формы финансирования;
·         предпочтенияпокупателей.
В результатесегментирования, оцениваемый участок может относиться к одной из следующихгрупп:
·         участки,используемые для индивидуального жилищного строительства;
·         участки,используемые для целей садоводства и огородничества;
·         участки,используемые для массового жилищного строительства;
·         участкипод объектами коммерческой недвижимости;
·         участкипод промышленной застройкой;
·         участкипод общественными объектами и т.п.
2 Этап Отбор информации покаждому участку земли и определение единиц и элементов сравнения
Для анализаможет быть достаточным получение исчерпывающей информации по 3–5 аналогичнымземельным участкам. В странах с развитым рынком метод сравнительного анализапродаж основан по крайней мере на ценах трёх недавних сделок или на шеститекущих ценах предложения.
Количествоучастков-аналогов для анализа определяется степенью их соответствияоцениваемому участку по существенным параметрам сравнения.
К элементамсравнения относятся факторы стоимости объекта оценки и сложившиеся на рынкехарактеристики сделок с земельными участками.
Наиболееважными факторами стоимости являются:
·местоположениеи окружающая среда;
·целевоеназначение участка, вид существующего использования, права третьих лиц научасток;
·физическиехарактеристики участка;
·транспортнаядоступность;
·инфраструктура.
Кхарактеристикам сделок с земельными участками относятся:
·         условияфинансирования сделок с земельными участками;
·         условияпродажи.
3 Этап Проверка достоверностиинформации о сделках с отобранными для сравнения участками
Проводитьсяотбор информации с целью повышения её достоверности.
Данные опродажах сопоставимых земельных участков могут быть получены из следующихисточников:
·         риэлтерскиеи оценочные фирмы;
·         нотариусы;
·         страховыекомпании;
·         Национальноеагентство…
·         местныепериодические издания;
·         собственноедосье оценщика;
·         Интернет;
·         досьеброкеров по недвижимости.
Прирегистрации цена сделки фиксируется со слов продавца и покупателя безподтверждения её достоверности, а цены предложений отличаются от цен продаж взависимости от сбалансированности спроса и предложения. Информация о сделкесчитается достоверной в том случае, если она подтверждена хотя бы одним из основныхучастников сделки либо посредником между ними.
Полученнаяинформация должна соответствовать следующим требованиям:
·  стороны сделки должныиметь достаточные представление о данном рынке;
·  стороны сделки не должныбыть связанны между собой какими-либо иными отношениями, которые могут повлиятьна цену сделки;
·  данные о цене сделкидолжны быть получены от лица, не заинтересованного в её искажении.
Если исходнаяинформация не соответствует перечисленным требованиям, то это не значит, чтоона не может быть использована в процессе анализа. При отсутствии прямойинформации о сделках купли-продажи земельных участков может быть использованаинформация о сделках залога, страхования, внесения в уставной капитал и иных,но с соответствующей корректировкой.
4 Этап Сравнение оцениваемогоземельного участка с участками, продаваемыми на рынке и внесение корректировокс учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком.
На выделенныеразличия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятсяпоправки в цены продаж сопоставимых аналогов.
5 Этап Анализ и согласованиескорректированных цен аналогов и установление итоговой величины рыночнойстоимости оцениваемого участка земли
Согласовываютсяскорректированные цены объектов-аналогов и определяется итоговая величинарыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.
Единицы иэлементы сравнения.
При анализепродаж или предоставлении в долгосрочную аренду земельных участков можновыделить две основные единицы сравнения:
·         ценуза весь участок;
·         ценуза единицу площади, когда земельные участки приносящие доход, различаются поплощади и размеру имеющихся улучшений.
Единицысравнения используются, когда необходима предварительная информация дляинвесторов или потенциальных покупателей.
При сделках снезастроенными земельными участками используются следующие единицысравнения:
Цена за1 га– при оценке больших массивов земли сельскохозяйственного или лесногоназначения, под промышленное использование, при разделение земельных массивовна стандартные участки.
Цена за1 м² – при продажах земли в центрах городов под коммерческуюзастройку. Участки должны быть сопоставимы по важнейшим признакам: для офисныхзданий – доступ к транспортным магистралям и местной парковке, другим офиснымзданиям, банкам и т.п.; для складских помещений – доступ к транспортнымкоммуникациям.
Цена за1 фронтальный метр – при оценке земли, предназначенной для торговыхпредприятий, а также предприятий сферы обслуживания. Стоимость участкапропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубинеучастка, на которую приходиться небольшая часть стоимости.
Цена залот– цена за стандартные по форме и размеру земельные участки в районах массовойжилой или дачной застройки. Колебания цен на стандартные по размеру и формеучастки могут быть вызваны перепадами в рельефе, дренажными проблемами илиопасностью паводков.
Цена заединицу плотности – коэффициент отношения площади застройки к площади земельногоучастка. Нормативные акты по зонированию обычно ограничивают плотностьзастройки на различных участках. На некоторых сегментах рынка это приводит ктому, что цена котируется на основе максимальной плотности, утвержденнойнормами зонирования, например, на основе количества разрешенных для строительстваединиц жилья.
Позастроенным участкам в качестве единицы сравнения могут приниматься:
·         ценаза 1 м² общей или чистой площади;
·         ценаза 1 м³ – для складов, элеваторов и др.;
·         ценаза единицу, приносящую доход – место в гараже, на стадионе, место парковки идр.
Прииспользовании метода прямого сравнительного анализа продаж рассматриваютследующие элементы сравнения:
1)передаваемые права собственности и другие имущественные права на недвижимость;
2) условияфинансирования;
3) условияпродажи;
4) состояниерынка;
5)местоположение;
6) физическиехарактеристики;
7)экономические характеристики;
8)использование;
9) компонентыстоимости не связанные с недвижимостью.
Передаваемыеправа собственности
Корректировкаучитывает разницу в выборе прав передаваемых при сделке. Можно утверждать, чтопри прочих равных условиях цена продажи объекта недвижимости будет предельновысокой при абсолютном праве собственности на него. Наличие ограничений направо собственности объективно снижает стоимость объекта недвижимости, аследовательно и цену продажи. Корректировка вноситься при отягощении правпокупателя залогом или долгосрочной арендой. Разницу между ценами продажобъектов недвижимости, идентичных по всем элементам сравнения, но различающихсяпо правам собственности, можно интерпретировать как рыночную стоимостьдополнительных прав собственности.
Достаточно часто при продаже объектов доходнойнедвижимости собственность продают вместе с существующими арендными договорами.Если договорная арендная плата отличается от рыночной, будущий владелецнедвижимости в течении всего оставшегося срока договора аренды будет получатьденежные потоки, отличные от рыночных. Учет разницы между рыночной и договорнойарендной платой при определение стоимости называют корректировкой на праве собственности.Величина этой корректировки может быть определена двумя методами либо методомпрямой капитализации разницы между рыночной и договорной арендной платой, либодисконтированием этой разницы в течение оставшегося срока аренды
Условияфинансирования.
Расчетпоправки на условие финансирования зависит от финансовых договоренностей междупродавцом и покупателем об условиях продажи и условиях финансирования сделки.
Сделкикупли-продажи объектов недвижимости в аспекте финансовых расчетов при ихприобретении могут иметь разнообразные варианты, из которых можно выделить тритипичных:
1)        расчетпокупателя с продавцом за счет собственных средств и на дату продажи.Корректировка не требуется, так как эта оценка реализована из текущей стоимостиденег на дату продажи;
2)        получениепокупателем, кредита у финансовой структуры для приобретения земельногоучастка. Производиться корректировка цены продажи на величину платы за кредит;
3)        финансированиесделки купли-продажи земельного участка самим продавцом. Для корректировкиприменяют дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита при рыночнойнорме процента.
Отличия вусловиях по фактору наличных или безналичных платежей учитываются из среднихрыночных данных
Условияпродажи
На условияпродажи отражают нетипичные условия осуществления сделки:
·         особыеотношения между продавцом и покупателем;
·         недостаточноевремя экспозиции объекта недвижимости на рынке;
·         отсутствиеширокой гласности и доступности для всех потенциальных покупателей.
Определениевеличины корректировок по данному элементу сравнения – достаточно сложнаяпроцедура, учитывая трудности с выявлением самих мотиваций приобретениянедвижимости. В общем виде корректировка определяется как разница междурыночной стоимостью земельного участка без каких-либо отклонений по чистотесделки и стоимостью продажи рассматриваемого сравниваемого земельного участка свыявленными нетипичными мотивациями его приобретения.
Посколькурассчитать поправку на условия продажи затруднительно, то лучше, повозможности, не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки.
Состояниерынка.
Этот элементсравнения позволяет выявить влияние фактора времени на динамику сделок на рынкенедвижимости и соответственно на уровень цен продаж.
Составляющимифактора времени является:
·         инфляцияили дефляция;
·         измененияв законодательстве;
·         изменениеспроса и предложения на земельные участки.
Для выявлениявеличины данной корректировки необходимо использовать либо информацию оперепродаже того же участка земли, либо паре идентичных сравниваемых участков,различающихся лишь датой оценки. Чаще всего изменение состояния рынка вовремени отражается показателем изменения цен.
Местоположение.
Корректировкана местоположения производиться в случае, если местоположение сопоставимыхземельных участков отличается от местоположения оцениваемого участка.Местоположение земельного участка описывается рядом характеристик. Дляземельных участков сельскохозяйственного назначения – плодородие; наличие икачество дорог; удаленность от рынков сбыта; наличие мелиоративных систем идругие характеристики. Для земельных участков городов и посёлков – транспортнаядоступность; развитость социально-бытовой структуры; престижность проживания втом или ином районе; удаленность от делового центра и другие. Таким образом,при корректировке по данному элементу сравнения определяется рентный доход отместоположения как разница их цен продажи в различных местах размещения.
Физическиехарактеристики определяют полезность участка земли, а значит и его стоимость.Конкретизация перечня физических характеристик должна проводиться оценщикомисходя из его представлений о наиболее значимых физических характеристик спозиций их влияния на его стоимость.
Перечень этиххарактеристик разнообразен:
·         площадьи форма;
·         топография;
·         земельныеизлишки.
Экономическиехарактеристики.
Этот элементсравнения используется для оценки земельных участков, приносящих доход. Кэкономическим характеристикам относят те, которые влияют на основные результатыиспользования доходной недвижимости:
·         условияи сроки аренды;
·         примененияскидки к арендной плате;
·         коэффициентыкапитализации или дисконтирования для исчисления арендного дохода;
·         качествоуправления;
·         текущиезатраты и др.
Использование.
Корректировкана использование производиться в случае, если использование сопоставимыхучастков в некоторой степени отличается от использования объекта оценки.
Компонентыстоимости не связанные с недвижимостью, производится в редких случаях, когда всделке с земельным участкам принимало участие и другое имущество, например,производственное оборудование.
Корректировкаможет производиться в трёх основных формах
Стоимостныепоправки:
·         денежныепоправки, вносимые к цене единицы сравнения изменяют цену проданного объекта-аналогана определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристикахобъекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, еслиоцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, применяетсяотрицательная поправка.
·         денежныепоправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют её наопределённую сумму, в которую оценивается различие в характеристикахобъекта-аналога и оцениваемого объекта. Это поправки на наличие или отсутствиедополнительных улучшений
Процентныепоправки– вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицысравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристикахобъекта-аналога и оцениваемого объекта.
Процентныекорректировки бывают двух видов:
·         независимая, когда каждаяотличительная характеристика учитывается независимо от другой;
·         кумулятивная, когда учет каждойкорректируемой характеристики ведётся с учетом других отличительныххарактеристик. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к ценепоследнего вноситься повышающий коэффициент, если хуже – понижающийкоэффициент.
Дляопределения величины поправок применяются следующие методы:
·         методпарного сравнения;
·         анализсопутствующих данных;
·         статистическийанализ;
Дляпарного сравнения основан на сопоставлении двух рыночных продаж в целях определенияпоправки по одному из элементов сравнения. При этом участвующие в сопоставимыхпродажах объекты должны быть идентичны по всем характеристикам, кроме одной, покоторой и выполняется корректировка.
Ограниченностьприменения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парнойпродажи, поиском и переработкой большого количества информации.
Анализсопутствующих продаж предполагает выполнение корректировок на основе информации,полученной из аналогичных отчетов о развитие рынка, статьи, публикации.
Методстатистического анализа предполагает применение экономическо-математических методов.При анализе статистических данных о сделках купли-продажи недвижимости важноеместо занимает статистические характеристики, которые позволяют судить охарактерных особенностях наблюдаемого статистического ряда. В качестве среднихвеличин используют среднюю арифметическую, медиану и моду.
Средняяарифметическая, по данным наблюдений, равна
/>= />: n
где: /> – средняя арифметическая;
/> /> — данные наблюдений;
n – число наблюдений
Медианой называют значениепризнака, приходящегося на середину ранжированного ряда наблюдений.
Модой называют такое значениепризнака, которое наблюдалось наибольшее число раз.
В практикеприменения метода сравнительного анализа продаж могут применяться также другиеметоды выполнения корректировок: метод графического анализа, трендовый анализ,анализ затрат, индивидуальные опросы и др.
Последовательностьвнесения поправок и получения скорректированного результата.
1. Привыполнении корректировок на:
·         передаваемыеправа собственности;
·         условияфинансирования;
·         условияпродажи;
·         состояниерынка;
Цена продажисравниваемого объекта пересчитывается после каждой корректировки.
2. Поправкина основные элементы сравнения могут быть выполнены в любом порядке. Ценупродажи сравниваемого объекта недвижимости можно пересчитывать после каждойкорректировки или после осуществления всех корректировок. Порядок примененияэтих корректировок не оказывает влияние на конечный результат.
3. Процентныепоправки всегда вносятся первыми – к каждой предыдущей уже скорректированнойвеличины сопоставимой продажи, затем денежные поправки.
Типыкорректировок на отличительные характеристики участка земли в черте населенныхпунктов
Корректировкана глубину участка
«Правило 4 –3 – 2 – 1»
Это правилоподразумевает, на первые 25% глубины приходиться 40% стоимости, на вторые 25% –30% стоимости, на третьи 25% стоимости – 20% стоимости и на последнее 25% – 10%стоимости участка.
Метод Рунге
Если площадьучастка относительно большая, она делиться на зоны:
Зона I – глубина до 40 мот улицы;
Зона II – глубина участка между40 – 80 м от улицы;
Зона III-а – глубина более 80 мот улицы, участок застроен
Зона III-в — глубина более 80 мот улицы, участок не застроен.
Соотношениемежду зонами:
Зона II составляет 50% отстоимости зоны I;
Зона III-а примерно 25% отстоимости зоны I;
Зона III-в менее 25% от стоимостизоны I.
Корректировкана неправильности формы
Участоктреугольной формы
При одинаковойплощади и протяженности фронтальной границы треугольный участок оцениваетсяниже, чем участок треугольный из-за неудобств при проведении строительных работи эксплуатации объекта.
«Правило 65 –35»
Установлено,что земельного участка треугольной формы с основанием по фронту улицы составит65% стоимости участка прямоугольной формы с такой же протяженностью фронтальнойграницы и глубиной.
Соответственно,стоимость земельного участка треугольной формы в том случае, когда на главнойулице находиться его вершина, составляет 35% от стоимости участка прямоугольнойформы.
Корректировкана угловое расположение
Преимуществоуглового расположения, особенно для коммерческих объектов недвижимости проявляетсяв свободе входа и выхода, в простате подъезда при высокой интенсивноститранспортного потока и в дополнительных возможностям оформления витрин иорганизации рекламы.
Расчетвеличины влияния углового расположения ведется тремя основными приемами:
·         Угловоерасположение увеличивает стоимость земельного участка на 50%
Вводитьсякоэффициент углового расположения – 1,5.
·         Влияниеуглового расположения представлено функцией отношения стоимости 1 мпротяженности границы по боковой улицы к стоимости 1 м протяженностиграницы по главной улице.
2.6 Доходный подход к оценкеземельных участков
Сущность иобласть применения доходного подхода к оценке земельных участков
Сущностьдоходного подхода состоит в том, что стоимость земельного участка определяетсяна основе чистого операционного дохода, который предполагается получить от егоэксплуатации в будущем путем капитализации или дисконтирования денежныхпотоков.
Доходныйподход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимостьбудущих денежных потоков, т.е. отражает:
– качествои количество дохода, который объект недвижимости может принести в течениесвоего срока службы;
– риски,характерные как для объекта оценки, так и для региона.
Теоретическойосновой доходного подхода определения стоимости земли является принципожидания получения дохода, который реализуется на фоне принциповзамещения, спроса и предложения, наилучшего использования.
В зависимостиот целевого назначения земельный участок может принести его владельцу следующиевиды доходов:
·         аренднаяплата за землю;
·         частьдохода от единого объекта недвижимого имущества, приходящаяся на земельныйучасток;
·         расчетныйрентный доход от сельскохозяйственных и лесных земель;
·         доходот прироста стоимости земельного участка при его возможной перепродаже;
·         призалоге.
Доходныйподход используется при определении:
·         инвестиционнойстоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большуюсумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;
·         рыночнойстоимости.
Прииспользовании доходного подхода применяются два метода определения стоимости:
·         методпрямой капитализации доходов;
·         методдисконтирования денежных потоков.
В основеданных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловленаспособностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. Вобоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимостив его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта.Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков доходов.
Прииспользование метода капитализации доходов в стоимость недвижимости,преобразуется доход за один временной период, а при использование методадисконтирования денежных потоков – доход от его предполагаемого использованияза ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости вконце прогнозного периода.
Достоинстводоходного подхода определяется по следующим критериям:
·         возможностьотразить действительные намерения потенциального покупателя;
·         тип,качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ;
·         способностьучитывать конкурентные колебания;
·         способностьучитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.
Определениечистого операционного дохода
Первым шагомпри любом подходе к капитализации дохода является определение потоков денежныхсредств. При анализе доходов и расходов принято использовать какретроспективные, так и прогнозные данные.
Методикаопределения дохода заключается в прогнозировании величины доходных и расходныхденежных потоков на будущие периоды. Чистый операционный доход являетсяосновным показателем, дающим информацию об уровне рентабельности объектанедвижимости.
Общийалгоритм определения чистого операционного дохода предусматривает выполнениеследующих операций.
1.Определение потенциального валового дохода
Потенциальныйваловой доход – доход, который можно получить от земельного участка, при 100процентном его использовании без учёта всех потерь и расходов.
При оценкепотенциального валового дохода оценщик должен получить от собственника всюинформацию о доходах и расходах, связанных с функционированием земельногоучастка или единого объекта недвижимого имущества как на момент оценки, так ина перспективу.
При оценкепотенциального валового дохода оценщик может использовать следующую информацию:
·         данныео сопоставимых продажах объектов недвижимости;
·         информациюоб оцениваемом объекте;
·         результатыанализа рынка, публикуемые в специализированных периодических изданиях, гдепредставлена информация об объектах недвижимости, выставляемых на продажу ипредлагаемых к сдаче в аренду.
2.Определение потерь, связанных с неполной занятостью земельного участка, ипотерь при сборе арендной платы.
Приэксплуатации земельного участка возможны потери арендной платы от неполнойзанятости площадей и недобора платежей, например, вследствие смены арендаторов,нарушения графиков арендных платежей.
Расчет данныхпотерь осуществляется на базе ретроспективной и текущей информации пооцениваемому земельному участку и на основе сравнительного анализа земельныхучастков, подобных объекту оценки.
3.Определение прочих доходов.
Прочиедоходы –это доходы, получаемые от функционирования недвижимости сверх арендныхплатежей. Эти доходы можно увязать с нормальным использованием данного объектанедвижимости в целях обслуживания в частности, арендаторов, и не включаемые варендную плату.
4.Определение действительного валового дохода.
Действительныйваловой доход – доход, который может быть получен от эксплуатации земельногоучастка с учётом уровня занятости площадей и возможных потерь при сборе аренднойплаты.
Действительныйваловой доход – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь отнедоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочихдоходов от нормального использования объекта недвижимости:
ДВД = + ПД
5. Определениеоперационных расходов
Операционныерасходы – это текущие расходы, необходимые для обеспечения нормальногофункционирования земельного участка и воспроизводства действительного валовогодохода.
Операционныерасходы можно разделить на четыре группы:
1)        постоянныеоперационные расходы;
2)        переменныеоперационные расходы;
3)        расходына содержание и ремонт объекта недвижимости;
4)        операционныерасходы на замещение.
1. Постоянныеоперационные расходы
К постояннымоперационным расходам относятся расходы, размер которых не зависит от степениэксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг:
·         налогна недвижимое имущество;
·         страховыевзносы.
2. Переменныеоперационные расходы
Переменныеоперационные расходы – это периодические ежегодные расходы, величина которыхзависит от загрузки площадей.
Наиболеетипичные переменные расходы на:
·   управление;
·   коммунальныеуслуги;
·   оплатудоговорных услуг
·   заработнуюплату обслуживающего персонала;
·   прочиепеременные расходы.
Расходына управление включаются в отчет независимо от того, кто управляет объектом –собственник или нанятый управляющий. Оценщик должен из данных по сопоставимымобъектам определить, какой вид вознаграждения управляющему типичен на данномрынке для подобных объектов. Иногда оплата труда управляющего определяется впроцентах от действительного валового дохода. Большие объекты, располагающиеофисными помещениями, могут иметь расходы, связанные с услугами связи,юридическими и бухгалтерскими консультациями, рекламой.
Расходына коммунальныеуслуги включают расходы по уплате за водоснабжение и канализацию,электричество, отопление, тепловую энергию. Оценщик определяет величину этихрасходов на основании данных о расходах прошлых периодов, сравнительногоанализа за коммунальные услуги по аналогичным объектам или на основанииинформации поставщиков данных услуг.
Оплатадоговорных услуг включает расходы за пользование телефоном, кабельнымтелевидением, противопожарной системой, охраной и др. Оценщик определяетвеличину этих затрат на основании информации, полученной из договоров на услуги
Расходына заработную плату включает расходы на оплату труда работников, занятыхобслуживанием и эксплуатацией объекта оценки обслуживающего инженерноеоборудование.
Прочиепеременные расходы включают расходы на оплату труда работников, занятыхочисткой снега, уборкой мусора, санитарной обработкой, обслуживанием территорийи зеленных насаждений, расходы на юридические и другие профессиональные услуги,связанные с составлением договоров, расходы на рекламу и другую маркетинговуюдеятельность.
3. Расходы насодержание и ремонт объекта недвижимости включает расходы на текущий мелкийремонт и содержание объекта недвижимости:
В эту группуне включается заработная плата работников ответственных за мелкий ремонт иобновление так как эти расходы вошли в группу «переменные операционныерасходы».
Величинабудущих затрат на содержание и ремонт оборудования и инженерного обустройстваопределяется в процентном отношении от валового действительного дохода.
4. Операционныерасходы на замещение
Включают всебя расходы на замещение быстроизнашивающихся элементов инженерногообустройства и элементов зданий и сооружений земельного участка, срок службыкоторых меньше срока службы основных конструктивных элементов. К быстроизнашивающимсяэлементам относятся: кровля, внутренняя сантехника, лифтовое оборудование,электроарматура, но кроме полов, внутренняя и внешняя отделка.
Стабилизацияподобных расчётов осуществляется через создание резервного фонда на замещениепутем ежегодных отчислений под процент, характерный для местныхкредитно-сберегательных учреждений. Величина ежегодных отчислений определяетсякак произведение суммы, необходимой для осуществления замещения и коэффициентафонда замещения.
Расходы назамещение конструктивных элементов с истекшим сроком службы не включается вгруппу операционных расходов по ремонту и содержанию, поскольку расходы назамещение предполагают инвестиции собственника.
Расходы неучитываемые при оценке в целях налогообложения
·    экономическаяи налоговая амортизация, которая рассматривается при расчётах доходным подходомкак возмещение и считается частью ставки капитализации, а не эксплуатационныхрасходов;
·    обслуживаниекредита является расходами по финансированию, а не операционными расходами, т.е.финансирование не должно оказывать воздействие на стоимость недвижимости;
подоходныйналог также не является операционными расходами
Чистыйоперационный доход рассчитывается по следующей формуле:
ЧОД = ДВД –ОР
где:
ЧОД – чистый операционныйдоход;
ДВД – действительный валовойдоход;
ОР – операционные расходысобственника объекта недвижимости
С цельюопределения чистого операционного дохода составляется реконструированный илигипотетический отчёт о доходах. Данный вид отчёта о доходах являетсяспецификой оценки недвижимости и разработан для расчёта величины чистогооперационного дохода, применяемого для целей оценки. Оценщику необходимопроанализировать всю доступную финансовую и бухгалтерскую документацию пообъекту оценки и по возможности по составленным объектам. Анализу подлежит кактекущая отчётность, так и данные за несколько предыдущих отчётных периодов.
Основныедокументы – балансовый отчёт и отчёт о прибылях и убытках. Кроме того,полезными источниками информации является результаты личных переговоровоценщика с собственниками и арендаторами, изучение коммунальных счетов,страховых полисов, отчёты по налоговым платежам, результаты переоценок и т.д.
В результатепроведенного анализа оценщик должен составить корректные прогнозные оценки подоходам и затратным статьям для построения реконструированного отчёта о доходахи расходах применительно к оцениваемому объекту. Если для оценки используетсяметод дисконтированного денежного потока, то статьи отчёта заполняются длякаждого года прогнозного периода; если используется метод прямой капитализации-тодля последующего относительно даты оценки года.
Метод прямойкапитализации земельного дохода
Метод прямойкапитализации используется, если:
·         потокидоходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительнуюположительную величину;
·         потокидоходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами
Этот методприменяется для определения стоимости земельных участков со строениями инезастроенных земельных участков в тех случаях, когда имеется информация одоходах, получаемых при эксплуатации подобных участков.
Метод прямойкапитализации предполагает преобразование дохода, полученного в течении одногогода эксплуатации земельного участка с помощью ставки капитализации:
 
С = /> 
где:
С – оцененная стоимостьземельного участка;
ЧОД – чистый операционныйдоход;
r – ставка капитализации.
Метод прямойкапитализации состоит в осуществлении следующих этапов:
а)определение годового чистого операционного дохода полученного от использованияземельного участка;
в)определение ставки капитализации;
с)определение стоимости земельного участка как отношения годового чистогооперационного дохода к ставке капитализации.
Ключ к моделиопределения стоимости земельного участка:
·         горизонтальнаялиния круга означает деление;
·         вертикальная– умножение величин.
Оценщик наосновании выполненного анализа составляет реконструированный отчёт о доходах ирасходах, прогнозирует чистый операционный доход от оцениваемого участка дляпоследующей его капитализации. Поэтому очень важно обоснованно установитьставку капитализации дохода.
Ставкакапитализации определяется с помощью одного из следующих методов:
а) методсравнительного анализа продаж;
в) методкоэффициента действительного валового дохода;
с) техникаинвестиционной группы;
d) метод коэффициентапокрытия долга.
а) методсравнительного анализа продаж является самым простым и надежным методомопределения ставки капитализации с помощью собранных на рынке данных о чистомоперационном доходе и рыночной стоимости ряда сопоставимых земельных участков.Ставка капитализации может быть рассчитана только после корректировки ценпродажи сопоставимых земельных участков.
Ставкакапитализации определяется по формуле:
 
r= /> 
где:
ЧОД1…n – чистый операционныйдоход приносимый участками 1…n
С1…n – цены продажианалогичных земельных участков С1…n
n – количество земельныхучастков взятых оценщиком для сравнения
в) Методкоэффициента действительного валового дохода
Данный методприменяется в случаях, когда не может быть получена полная информация осравниваемых земельных участков, но имеется информация о действительном валовомдоходе и операционных расходах этих участков.
Ставкакапитализации рассчитывается по формуле:
 
r= /> 
где:
КОР –коэффициент операционных расходов, величина которого определяется по формуле:КОР = ОР: ДВД
МДВД –мультипликатор действительного валового дохода, которого определяется поформуле:
МДВД = Ц: ДВД
с) Техникаинвестиционной группы
В большинствеслучаев с земельными участками связаны различные материальные ресурсы. Поэтомуставка капитализации должна соответствовать требованиям каждого из обладателейимущественных прав на земельный участок по сравнению с уровнем рентабельностиинвестиций.
Материальныеинтересы, связанные с земельным участком могут иметь:
– финансовыйхарактер;
– физическийхарактер.
Техникаинвестиционной группы для финансовых интересов
Если припокупке участка используется не только собственный капитал, но и заемный, тообщая ставка капитализации должна удовлетворять рыночным условиям получениячистого операционного дохода на обе части инвестиций, соизмеримого с ожидаемымирисками.

r= m/> r/> + /> r/> 
где:
m – удельный вес заёмныхсредств в стоимости объекта недвижимого имущества
– удельныйвес собственного капитала в стоимости объекта недвижимости
r/> – ставка капитализациикредитора в практике оценки называется ипотечной постоянной.
Ставкакапитализации кредитора рассчитывается по формуле:
r/> = /> 
где:
ОК – годовыеотчисления по обслуживанию кредита, лей;
СК – суммаипотечного кредита, лей.
r/>– ставка капитализациисобственника.
Ставкакапитализации собственника определяется по формуле:
r/>= /> 
где:
ДПДУН – денежные потоки доуплаты налогов;
СИК – сумма собственногоинвестированного капитала.
Исходныеданные для расчетов можно получить путем изучения деятельности кредиторов нарынке и анализа сопоставимых продаж для собственных средств.
Техникаинвестиционной группы для физических интересов.
Дляопределения ставки капитализации оценщику необходима информация о ставкахкапитализации для каждого из анализируемых компонентов а также о доле каждогоиз физических компонентов в стоимости единого объекта недвижимого имущества.
Общая ставкакапитализации рассчитывается по формуле:
r = З /> rз + С /> rc
где:
З – удельный вес стоимостиземельного участка в стоимости единого объекта недвижимого имущества;
rз – ставка капитализациидля земельных участков;
С – удельный вес стоимостистроений в стоимости единого объекта недвижимого имущества;
rc – ставка капитализациидля строений.
d) Метод коэффициентапокрытия долга
Данный методприменяется для расчета ставки капитализации в случаях, когда дляфинансирования сделок с землей привлекаются кредитные средства.
Ставкакапитализации рассчитывается по формуле:
r = КПД /> rк />m
где:
КПД – коэффициент покрытиядолга, который определяется по формуле:
КПД = />
ЧОД – чистый операционныйдоход;
ГПОК – годовая плата заобслуживание кредита;
rк – ипотечная постоянная,%
m– удельный вес заёмныхсредств, %
Методдисконтирования денежных потоков
Методдисконтирования денежных потоков применяется для оценки застроенных и свободныхземельных участков, приносящих доход.
Источникомдоходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельногоучастка или единого объекта недвижимого имущества, либо продажа земельного участкаили единого объекта недвижимого имущества в наиболее вероятные сроки порыночной стоимости.
Методдисконтирования денежных потоков более сложен, детален и позволяет оценитьобъект в случае получения от него нестабильных денежных потоков моделируя характерныечерты их поступления.
Применяетсяметод ДДП когда:
·         предполагается,что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
·         имеютсяданные, позволяющие обосновывать размер будущих потоков денежных средств отнедвижимости;
·         потокидоходов и расходов носят сезонный характер;
·         оцениваемаянедвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект.
Оценкарыночной стоимости земельного участка методом дисконтирования денежных потоковосуществляется путём преобразования в текущую стоимость ожидаемой земельнойренты виде арендных платежей или чистого операционного дохода за периодвладения землёй и выручки от перепродажи участка или единого объектанедвижимого имущества.
Дляприменения метода ДДП необходимо:
·         тщательнопроанализировать на основе финансовой отчётности, представляемой заказчиком,величину и динамику будущих доходов и расходов по объекту недвижимости;
·         обосноватьставку дисконтирования;
·         определитьсрок получения доходов и владения для предполагаемой перепродажи;
·         рассчитатьтекущую стоимость будущих доходов путём дисконтирования каждого денежногопотока по соответствующему коэффициенту с применением функции сложных процентови полученные величины сложить по формуле:
 
Сз = /> + /> 
где:
ЧОД – чистый операционныйдоход;
t– расчетный период;
i– ставка дисконтирования;
P – реверсия.
Определениепрогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочныхпрогнозов. В международной оценочной практике средняя величина прогнозногопериода составляет 5–10 лет. Поскольку в условиях переходной экономики сложнопрогнозировать доходы, генерируемые объектами недвижимости в течениедлительного периода времени, рекомендуется принимать расчетный период равный3–5 лет. Это реальный срок на который можно сделать обоснованный прогноз.
При оценкенедвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:
1)потенциальный валовой доход;
2)действительный валовой доход;
3) чистыйоперационный доход;
4) денежныйпоток до уплаты налогов;
5) денежныйпоток после уплаты налогов
Особенностирасчёта денежного потока при использовании метода ДДП:
1.Поимущественный налог, слагающийся из налога на землю и налога на имущество,необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционныхрасходов.
2.Капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операционного дохода дляполучения величины денежного потока поскольку это реальные денежные выплаты,увеличивающие срок функционирования объекта и величину стоимости реверсии.
3. Платежи пообслуживанию кредита необходимо вычитать из чистого операционного дохода, еслиоценивается инвестиционная стоимость объекта. При оценке рыночной стоимостиобъекта недвижимости вычитать платежи по обслуживанию кредита не надо.
4.Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо вычитать издействительного валового дохода если они направлены на поддержание необходимыххарактеристик объекта.
Такимобразом:
Денежныйпоток до уплаты налогов = ПВД – Потери от незанятости и при сборе аренднойплаты + Прочие доходы = ДВД – ОР – предпринимательские расходы владельцанедвижимости, связанные с недвижимостью = ЧОД – Капиталовложения – Обслуживаниекредита + Прирост кредитов.
Денежныйпоток для недвижимости после уплаты налогов = Денежный поток для уплаты налогов– Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости.
Реверсия представляетсобой наиболее вероятную цену, за которую объект недвижимого имущества можетбыть продан в конце расчётного периода.
Обоснованиецены перепродажи земельного участка в конце прогнозного периода возможно тремяспособами:
·  непосредственнымназначением цены исходя из тенденций соответствующего сегмента рынка;
·  прямая капитализациячистого операционного дохода за год, следующий за годом прогнозного периода:
 
Р = /> 
где:
Р – реверсия;
r – ставка капитализациидля года, следующего за расчётным периодом;
·         принятиемдопущений в изменение стоимости земельного участка или единого объектанедвижимого имущества:
Р = />/> PV
где:
∆ – годовойтемп роста стоимости;
PV – текущая рыночнаястоимость объекта;
Ставкадисконтирования отражает ожидания инвестора по поводу будущих доходов иопределяется с помощью следующих методов:
1. методпостроения;
2. методвыделения;
3. методальтернативных инвестиций;
4. методмониторинга.
1) Метод кумулятивногопостроения основывается на предпосылке, что ставка дисконтирования являетсяфункцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков присущих каждомуконкретному объекту недвижимости. Эта ставка называется нормой отдачи наинвестиции и отражает характеристики определенных инвестиционных затраткоторые, по ожиданиям инвестора, должны быть компенсированы за счет будущихдоходов.
Ставкадисконтирования, рассчитанная с помощью методов кумулятивного построенияопределяется по форме:
i = реальная «чистая» ставкаприбыли + ставка ожидаемой инфляции + премия за риск + премия за затраты
Реальная«чистая» ставка прибыли – это прибыль, которую инвестор ожидает получить за отказ оттекущего использования определенной суммы денежных средств и инвестирование еёв бизнес. «Чистая» ставка прибыли одинакова для всех инвестиций. В качествебезрисковой ставки прибыли используют среднюю доходность по государственнымкраткосрочным облигациям или по банковскому валютному депозиту. В практикеоценщиков Молдовы в качестве ставки прибыли, очищенной от риска используетсяставка дохода на государственные ценные бумаги на срок 364 дня.
Ставкаожидаемой инфляции отражает компенсацию, которую получит инвестор в случае сниженияпокупательской способности будущих доходов под влиянием инфляции. Ставкаожидаемой инфляции определяется на основании официальных прогнозов об инфляциив национальной экономике.
Премия зарискотражает уровень риска данных инвестиций.
Риск –оцененная степень неопределенности получения в будущем доходов.
Общий рискпредставляет собой сумму всех рисков связанных с принятием инвестиционногорешения. Различают систематический и несистематический риск.
Систематическиериски:
– общаяполитическая ситуация;
– общаяэкономическая ситуация;
– изменениезаконодательства;
– увеличениечисла конкурирующих объектов.
Несистематическиериски:
– менеджмент;
– неполучение арендных платежей;
– износзданий;
– чрезвычайныеситуации;
– юридическаянекомпетентность.
Определениеразличных составляющих премий за риск:
а)Инвестиционный риск. Различают три вида инвестиционных рисков:
·         риск,связанный с осуществлением бизнеса;
·         риск,связанный с неожиданной инфляцией;
·         рискнеликвидности.
Риск,связанный с осуществлением бизнеса отражает возможность изменения операционных расходовв связи с изменением рыночных условий и общей экономической ситуации.
Данный видриска состоит из двух частей:
·         рыночныйриск;
·         остаточныйриск.
Рыночныйрисквозникает в случае диверсификации инвестиционного портфеля, то есть когдаинвестиции инвестора направлены в различные сектора экономики или сегментырынка, что позволяет распределить риск, связанный с бизнесом по различнымнаправлениям и снизить за счет этого общую величину риска.
Остаточныйриск –это риск не диверсифицированных инвестиций.
б) Риск,связанный с неожиданной инфляцией.
Принимаетсяво внимание отдельно, большинство прогнозов, развитие инфляции весьманедостоверны. В такой ситуации инвестор и оценщик могут иметь свои суждения оразвитии инфляционных процессов, отличающиеся от официальных прогнозов.
с) Рискнеликвидности связанный с тем, что объект недвижимости будет выставлен напродажу более длительное время, чем средний период экспонирования, и рисксвязанный с продажей объекта по более низкой цене, чем предполагалась долженбыть компенсирован увеличением ставки дисконтирования. Риск неликвидности наземельном рынке не менее 5–7% возникает в результате возможных потерь приреализации земельных участков.
Премия зазатраты являетсякомпенсация инвестору за затраты связанные с рыночными услугами:
·         затратысвязанные с затратами рынка
·         затратына экспонирование объекта;
·         затратысвязанные с осуществлением сделки;
·         премияза инвестиционный менеджмент. Чем более рискованные и сложны инвестиции, темболее компетентного управления они требуют. Объект недвижимого имуществаявляется результатами инвестиций и накладывают на собственника ответственностьза управлением объектом. Даже если собственник нанимает профессиональногоуправляющего недвижимостью, собственник остается ответственным за развитиеобъекта.
2. Методвыделения основанна анализе информации о сопоставимых объектах недвижимости и на выделениеставки дисконтирования из данных о чистых доходах и стоимостях сопоставимыхобъектов недвижимости.
Ставкадисконтирования прямо из данных о продажах выделена быть не может, так как её нельзярассчитать без выявления ожиданий покупателя относительно будущих денежныхпотоков.
Наилучшийвариант расчета ставки дисконтирования методом выделения – интервьюированиепокупателя и выяснение, какая ставка была использована при определение цены продажи,как строился прогноз будущих денежных потоков. Информация предоставленнаяоценщиком может быть проверена при расчете внутреннего уровня доходностипроекта. Внутренний уровень доходности представляет собой ставкудисконтирования, которая приравнивает текущую стоимость будущих денежныхпотоков к сумме начальных инвестиций.
Этот методприменяется при условии, что в качестве аналогичных должны подбираться сделкикупли-продажи таких сопоставимых объектов, существующие использование которыхявляется наилучшим и наиболее эффективным.
Алгоритмырасчета ставки дисконтирования по методу выделения следующий:
·         моделированиедля каждого объекта – аналога в течение определенного периода времени посценарию и наилучшего и наиболее эффективного использования потоков доходов ирасходов;
·         расчетставки доходности инвестиций по объекту;
·         полученныерезультаты обработать любым приемлемым статистическим или экспертным способом сцелью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту.
3. Методальтернативных инвестиций основан на предположении, что инвестиционные проекты спохожими рисками, имеют одинаковую ставку дисконтирования. Ставкадисконтирования определяется путем суммирования текущей ставки доходности нарынках капитала и разности между ставкой прибыли на рынках капитала и ставкиприбыли для объектов недвижимого имущества, определенной на основе анализапредыдущих инвестиций. Ставка дисконтирования, рассчитанная с помощью методаальтернативных инвестиций определяется по формуле.
I = «чистая» ставкаприбыли + + Премия за риск.

4. Методмониторинга основан на регулярном интервьюирование непосредственных участниковрынка недвижимости: инвесторов, кредиторов, агентов по недвижимости, оценщиков,по поводу основных экономический показателей инвестиций в недвижимость.Подобную информацию необходимо обобщать по различным сегментам рынка ирегулярно публиковать. Эта информация служит ориентиром для оценщика, позволяетпроводить сравнение полученных показателей со среднерыночными, проверяяобоснованность различного рода допущений.
Рассмотрипример определения рыночной стоимости участка земле методом дисконтирования.
5. Методостатка для оценки земли
Метод остаткаиспользуется для застроенных участков и участков, предназначенных длястроительства.
Наиболеераспространено применение техники остатка при анализе наиболее эффективногоиспользования земли и при оценке земли в случаях, когда отсутствует информацияо продажах свободных земельных участков. Оценка земельного участка с помощьютехники остатка целесообразна, когда имеющиеся на ней постройки достаточноновые, то есть когда определение стоимости строительства не составляет труда, аизнос незначителен.
Прииспользование метода остатка оценка осуществляется следующими этапами:
а) расчетвосстановительной стоимости или стоимости замещения улучшений, существующих наземельном участке или улучшений, которые должны быть созданы;
в)определение величины чистого операционного дохода, который может быть получен врезультате использования единого объекта недвижимости, на основе рыночныхданных об арендной плате за объекты, сопоставимые с единым объектомнедвижимости, составной частью которого является оцениваемый земельный участок;
с)определение чистого операционного дохода, относящегося к улучшениям какпроизведение восстановительной стоимости или стоимости замещения и ставкикапитализации для улучшений;
d) расчет чистогооперационного дохода, относящегося к земельному участку, как разности междучистым операционным доходом, генерируемым единым объектом недвижимости и чистымоперационным доходом, относящимся к улучшениям;
е)определение стоимости земельного участка как отношение чистого операционногодохода, относящегося к участку, к ставке капитализации для земельного участка.
Рыночнаястоимость земельного участка определяется по формуле:
 
Сз = /> 
Где:
ЧОД – чистый операционныйгодовой доход от единого объекта недвижимого имущества;
Сс – рыночная стоимостьулучшений;
rc – коэффициенткапитализации доходов для улучшений
Приопределение размеров индивидуальных участков учитываются физические,юридические и экономические факторы, влияющие на принятие данного решения, начаще всего размеры определяются исходя из экономических возможностейпотенциальных инвесторов.
Новые участкидолжны соответствовать требованиям местных органов публичного управления вотношении площади и обеспеченности инфраструктурой и удовлетворять требованиямместного рынка.
Земельныймассив должен быть освоен еще до его разбивки и продажи отдельными участками.Поэтому, помимо затрат на приобретение самой земли, новый собственник несет ряддругих издержек. Некоторые из этих издержек обусловлены ресурсным качествомземли, другие – местными правилами определяющими порядок разбивки, илизаконодательством по охране «окружающей среды». Затраты понесённые ещё доначала физического освоения, получили название «предварительных» затрат.
До разбивкимассива на участке оценщику следует ознакомиться с местными правилами,регламентирующими данный процесс. Эти правила определяют, какие улучшениядолжны быть, сделанные на земле, какие следует получить разрешение, наконецкакие должны быть произведены дополнительные затраты. Обычно, для составленияплана землепользования который предусматривал на разбивку массива намаксимальное число подлежащих застройке участков, приглашаются земельныепланировщики или архитекторы. Может возникнуть необходимость в полученииконсультации у специалистов по различным инженерным вопросам. В смету должныбыть включены все платежи за получение различных разрешений. Проводитьсярасчистка земли, съемка и межевание будущих участков и дорог, различныеплановые и топографические изыскания. Подобная деятельность требуетдополнительных затрат до продажи первого участка.
Помимопредварительных затрат, первичный застройщик должен затратить деньги по каждомуиз продаваемых участков. Большинство из этих расходов производиться в течениетого года, когда участок продается новому владельцу. Они включают затраты напрокладку дополнительных улиц, дренажные работы, создание канализационных икоммуникационных сетей, на продажу участков. Кроме того, первичный застройщикдолжен правильно распределить накладные расходы и необходимую прибыль.
2.8 Согласованиерезультатов оценки
Результаты оценки, полученные тремя подходами – затратным,сравнительным и доходным, – дают различные величины стоимости. В связи с этимпроизводится согласование результатов и установление окончательной величиныстоимости.
Согласование результатов оценки и определениеокончательной стоимости объекта недвижимого имущества может осуществлятьсядвумя методами: методом средней арифметической или методом средневзвешенной.
Метод средней арифметической
Стоимость объекта определяется по формуле:
С = / 3,
где:
С – окончательная рыночная стоимость объектаоценки, лей;
С1, С2, С3 – стоимость объекта, определённая с использованиемзатратного, сравнительного и доходного подхода соответственно, лей.
Использование метода средней арифметической довольно частоприводит к занижению или завышению итоговых результатов оценки.
Метод средней взвешенной для определенияокончательной величины стоимости считается наиболее приемлемым, поскольку однирезультаты оценки могут иметь большее значение чем другие.
Итоговая стоимость объекта методом среднейвзвешенной определяется по формуле:
С = С1 х Q1, + С2 х Q2+ С1 х Q2
где:
С – обоснованная рыночная стоимость объектаоценки, леи
С1, С2, С3 – стоимость объекта, определённая с использованиемзатратного, сравнительного и доходного подхода соответственно, лей.
Q1, Q2, Q3 – значимость затратного, сравнительного и доходного подходасоответственно.
Определение весов каждого из результатов оценкиможет осуществляться с помощью коэффициента удельного веса, либо наоснове установления относительной иерархии результатов.
Метод анализаиерархии применяется для установления весов каждого из результатов, полученногоразличными подходами. При анализе значимости метод применяется шкала отношений
Таблица 5. Расчетокончательной стоимости объектаСтепень значимости Важность метода оценки Объяснения 1 2 3 1 Одинаковая важность Два метода вносят одинаковый вклад в достижении цели 3 Незначительное преобладание значимости одного метода над другим Существует соображение в пользу одного из методов, однако это недостаточно убедительно 5 Существенное или значительное преимущество Имеются надежные данные или логические суждения для того, чтобы показать предпочтительность одного из методов 7 Очевидное или явное преимущество Убедительное свидетельство в пользу одного метода перед другим 9 Абсолютное преимущество Свидетельства в пользу предпочтения одного метода другому в высшей степени убедительности 2, 4, 6, 8 Промежуточные значения между двумя соседними суждениями Ситуация, когда необходимо компромиссное решение Обратные величины приведенных выше нулевых величин
Если методу i при сравнении с методом j устанавливается одно из определенных выше чисел, то методу j при сравнении с методом i устанавливается обратное значение
Слабым местом в согласовании результатов являетсяустановление весовых коэффициентов. Оно субъективно по своей сути и заключаетсяв сравнении достоинств и преимуществ каждого подхода по отношению именно крассматриваемой конкретной ситуации.
Если объекты уникальны по своему виду и назначению, для которых несуществует рынка либо объекты с незначительным износом или результаты оценкинеобходимы для страхования, то лучше в качестве ведущего подхода выбратьзатратный. Вместе с тем, затратный подход связан с проблемой определения износаи ограничения его применения.
Если объект недвижимости приносит стабильныйдоход и приобретается именно для этой цели, то оценщик посчитает основнымдоходный подход. Например, в процессе определения стоимости коммерческогоцентра будет применяться, прежде всего, доходный метод, так как такие объектынедвижимости приобретаются для получения дохода. Даже, если в процессе оценкииспользовались три метода, величина окончательной стоимости должна быть ближе кстоимости, полученной в результате применения доходного метода, самогоадекватного для данной оценки. Тем не менее, данный метод основан насубъективных предложениях и оценках будущих доходов и ставки прибыли.
Если оценивается объект недвижимости и имеетсядостаточно данных о рыночных продажах, то наибольшее доверие вызывает уоценщика сравнительный подход, который учитывает тенденции рынка м предпочтенияпокупателей. Однако применение сравнительного подхода ограничиваетсяотсутствием достоверной и полной информации о сопоставимых продажах.
Точность идостоверность окончательной оценки, во многом зависит от квалификации и опытаоценщиков, их объективности. Иногда согласование называют «Экзаменом совести»