ПЛАН
Введение
1. Особенности свободного рынка земли и связанные с нимэкономические категории
1.1 Земля – как факторпроизводства
1.2 Особенности земли как товара
1.3 Рынок земли
1.4 Спрос на землю
1.5 Предложение земли
1.6 Земельная рента
1.6.1 Абсолютная рента
1.6.2 Дифференциальная рента
1.6.3 Монопольная рента
1.6.4 Экономическая рента
1.7 Цена земли
2. Состояние, проблемы иперспективы дальнейшего развития земельного рынка в России
2.1 Рынок земли в России
2.2 Особенности земельного рынка в России
2.3 Проблемы развития земельного рынка в России
2.4 Пути совершенствования российского земельного рынка
Заключение
Список литературы
Приложение
ВВЕДЕНИЕ
земельный рынок рентаценообразование
В России завершеносоздание основ рыночной экономики, и мировое общество признало ее как рыночнуюстрану. Однако повторяющиеся мировые экономические кризисы и ряд субъективныхпричин не позволили за последние годы добиться существенных темпов ростаэкономики страны и максимально реализовать преимущества рыночной экономики иконкуренции для наиболее полного удовлетворения потребностей граждан России.
В создавшейся ситуацииПрезидент Росси Д. Медведев, выступая на расширенном заседании президиумаГосударственного совета в Иркутске, заявил: «Мы не можем позволить себе набудущее сохранять старую и не соответствующую современным потребностям структуруэкономики… Нам нужно формировать внутренний спрос».
На открытииэкономического форума в Давосе, Председатель Правительства РФ В. Путинподтвердил актуальность выбранной стратегии обновления страны: «Нашаэкономика давно требует серьезных структурных реформ. Россия имеет абсолютнонеограниченные возможности экономического роста за счет внутреннего спроса иразвития внутреннего рынка». Основная проблема российской экономики – досих пор очень высокая зависимость от экспорта природных ресурсов. Возникланеобходимость переориентации внешнеэкономической направленности экономики наповышение эффективности хозяйствования и интенсивное развитие национальногорынка.
Одним из основных путейповышения эффективности национальной экономики является наиболее полнаяреализация экономического потенциала земли, как фактора производства. Решитьэту задачу возможно только при создании и дальнейшем совершенствованиинеобходимых политических, организационных, правовых, структурных и другихусловий для формирования и развития цивилизованного земельного рынка.
В условиях нарастающегомеждународного кризиса и развивающихся на этом фоне инфляции, спадепроизводства, увеличении безработицы и ухудшения уровня жизни населениядальнейшее развитие рынка земли в России могло бы стать дополнительнымисточником поступлений в бюджет страны.
В данной работе япостараюсь рассмотреть особенности свободного рынка земли и связанные с нимэкономические категории, а также попробую проанализировать состояние, проблемыи перспективы дальнейшего развития земельного рынка в России.
1. Особенностисвободного рынка земли и связанные с ним экономические категории
1.1 Земля – как фактор производства
Впроцессе воспроизводства экономических благ затрачиваются определенные ресурсы- факторы производства. Одним из основных видов факторов производства являютсяприродные ресурсы, к которым относятся земельные, лесные, минеральные,топливно-энергетические, рыбные, рекреационные и другие ресурсы. Этот видфактора производства часто обозначают термином «земля», в понятиекоторого включают также и природную среду, являющуюся свободным благом.
Земля,как фактор производства носит двойственный характер. В первом, узком, смыслеона представляет собой пространство — земельные участки, на которых происходитсоциальная и экономическая деятельность и права собственности на которые, могутвыступать в качестве товара. В более широком понимании земля — это всеиспользуемые в производственном процессе естественные ресурсы, находящиеся внедрах земли и на ее поверхности. В этом случае земля является одновременнопредметом и средством труда. Как, например, в сельском хозяйстве.
1.2 Особенности земли как товара
Товар по К. Марксу — это «преждевсего предмет, вещь, которая, благодаря ее свойствам, удовлетворяет какие-либочеловеческие потребности». Поскольку земля способна удовлетворятьчеловеческие потребности, то она обладает потребительной стоимостью. К тому жеземля, при соответствующем владении правами на нее, также может быть объектомобмена. Таким образом, кроме всего прочего, земля является товаром – продуктом,предназначенным для продажи.
Товаром могут быть каксами земельные участки (территория с плодородными почвами, лесные массивы, залежиполезных ископаемых и т. д.), так и отдельные права на них.
Земля, как ресурс и,соответственно, как товар обладает рядом специфических особенностей. Во-первых- земля является бесплатным даром природы, что делает рентабельным любыеоперации с ней.
Во-вторых– земля как фактор производства незаменима, т.е. вместо нее невозможноиспользовать какие-либо иные средства производства.
В-третьих – количествоземли ограничено и она, в конечном счете, является невосполнимым ресурсом.Хотя, некоторые ее свойства – например плодородие — может восстанавливаться идаже улучшаться при соответствующих инвестициях.
В-четвертых — географическое положение, климат, другие природные условия, тип почвы,присутствие полезных ископаемых, лесных и водных ресурсов определяет качественныйхарактер земли, обладающий различной продуктивностью.
В-пятых — земельныйучасток не может быть перемещен в другое место или заменен другим участком.Необходимость использования земельных участков там, где они размещаются, и ихразличное качество делают каждый из них уникальным.
В-шестых – земля какпространство, территория не исчезает со временем, не подвержена физическомустарению, не разрушается и, при соответствующих условиях пользования, можетиспользоваться практически вечно.
В-седьмых — двойственныйхарактер земли определяет многофункциональность ее использования, котораяхарактеризует способность земли производить различные товары и услуги и служитьместом различных видов пользования. Один и тот же участок может использоватьсяразными способами в зависимости от тех функций, которые могут выполнятьприродные объекты, а также от видов землепользования, которые разрешены дляданного участка. Использование земли может быть альтернативным, исключающимдругие виды пользования, и многоцелевым, с получением доходов от различныхвидов пользования. Использование земли, которое приносит больший доход,считается более эффективным. Однако ее можно использовать только тем способом,который разрешен правовыми нормами, то есть считается приемлемым для общества.
Наряду с правамисобственности, особенности земли являются определяющими факторами приформировании ее стоимости в условиях рынка.
1.3 Рынок земли
Цена на землюустанавливается соотношением спроса и предложения на рынке земли.
Рынком земли называетсясистема экономических и организационно-правовых отношений между субъектамиземельного рынка, возникающих в процессе формирования, использования и обменаземельными участками и правами на них. Исследуя землю как объект рыночных отношенийцелесообразно использовать понятие «земельный участок», посколькуименно земельный участок и совокупность прав на него являются объектомтоварного оборота, а не земля в целом.
К основным функциям рынказемли относятся: регулирование распределения земельных ресурсов между сферамидеятельности; установление рыночной ценности земельных участков различногоназначения.
Основными экономическимисубъектами земельного рынка являются: землевладельцы (домашние хозяйства),которые выступают на рынке в качестве продавцов и формируют предложение услугземли; и использующие землю фирмы (предприниматели, земледельцы) — в качествеарендаторов или покупателей, предъявляющих спрос на землю.
Землевладельцами являютсялица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненногонаследуемого владения. Ими могут быть физические, юридические лица или группылиц, имеющие права собственности (владения, пользования, право на доход и т.д.)на определенный участок земли.
Пользование же землейосуществляется в установленном законом порядке: землепользователи — на правепостоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочногопользования; арендаторы земельных участков — по договору аренды или субаренды;обладатели сервитута — на праве ограниченного пользования чужими земельнымиучастками (сервитут).
Если землевладелец самобрабатывает землю или арендатор становится собственником земли, то собственники предприниматель является одним лицом.
Под термином «арендаземли» предстает вид землепользования, основанный на передачеземлевладельцем (собственником) земельного участка за плату на определенныйсрок тому, кто его использует в качестве фактора производства (арендатору).
Предложение и спрос землихарактеризуется, соответственно, количеством земли (Т), котораяпродается (сдается в аренду) или покупается (арендуется) и ценой или рентнойоценкой земли (RT)(Рис. 1).
Количество землиопределяет величину услуги земли. Услуга земли (полезность земли) – это ееспособность удовлетворять спрос на товары и услуги, произведенные сиспользованием данного ресурса. Услуга земли имеет определенную цену. Если этоцена спроса, то она составляет основу издержек производителя, если ценапредложения – величину дохода потребителя.
Главным регуляторомлюбого рынка является соотношение спроса и предложения, определяющее, вконечном счете, равновесную цену товара.
/>1.4 Спрос на землю
Количество земли,услугами которой хотят воспользоваться предприниматели (арендаторы) при данномуровне цен определяет спрос на услуги земли (спрос на землю).
Особенность спроса наземлю в том, что он является производным спросом, т.е. зависит от количестватовара, на производство которого был затрачен данный ресурс и величины дохода,полученного от реализации этого товара.
При назначении ценыспроса покупателем (арендатором) учитывается полезность каждого конкретногоучастка земли. Количество же земли, которое может быть востребованопользователями, определяется дополнительным доходом, полученным от каждой, вовлеченнойв оборот, дополнительной единицей земли. Т.е. величиной предельной доходностиземли.
/>,
где /> - прирост общего дохода.
/> - предельный продукт земли, т.е.количество продукции, произведенной при использовании дополнительной единицыземли.
/> - предельный доход, полученный приреализации дополнительной единицы продукции.
Согласно закону убывающейотдачи предельный продукт земли убывает с каждой, вовлеченной в оборот,дополнительной единицей земли. «Каждое приращение капитала и труда, вкладываемоев обработку земли, порождает, в общем, пропорционально меньшее увеличениеколичества получаемого продукта, если только указанное приращение не совпало повремени с усовершенствованием агротехники». В конце концов, этот законначинает действовать и для улучшаемых участков. Рано или поздно приходит время,когда дополнительная отдача, получаемая от дополнительного приложения труда икапитала к земле, сократится настолько, что перестанет вознаграждатьпользователя за их приложение. На рынкесовершенной конкуренции (например, рынке сельскохозяйственной продукции)предельный доход совпадает с ценой товара (услуги), полученного сиспользованием земли. Но рынки недвижимости, строительства, по своим признакам(небольшое число покупателей и продавцов, вступление в рынок требует большихкапиталов, сделки носят частный характер, неполная и неточная информация ит.д.) являются скорее олигопольными рынками — рынками несовершеннойконкуренции. В этом случае предельный доход меньше цены товара и убывает сувеличением используемого ресурса.
Для получениямаксимальной прибыли от использования земли землепользователь должен старатьсяуравнять предельную доходность земли и предельные издержки на ее использование,которые в условиях совершенной конкуренции совпадают с рентной оценкой земли (/>).
/>
Таким образом, по меревовлечения в производство дополнительных участков земли предельная доходностьземли и, соответственно рентная оценка земли /> будутуменьшаться, как за счет действия закона убывающей отдачи, так и в результатечастичной неэластичности спроса на товары, произведенных с использованиемземельного ресурса в условиях несовершенной конкуренции.
На изменение спроса наземлю влияют следующие основные факторы.
· Величина рентнойставки (арендной платы). Ее уменьшение приводит к увеличению спроса на услугиземли: перемещение вдоль кривой спроса из точки А в точку Б(Рис. 2).
· Цены товаров иуслуг, произведенных с использованием земли. С увеличением спроса на них (например,из-за увеличения доходов или численности населения), спрос на землю такжеувеличится: перемещение кривой спроса вверх – вправо, из точки Ав точку В (Рис. 2).
1.5 Предложение земли
Предложение земли – этоколичество земельных участков, которые их собственники готовы продать (сдать варенду) в данный период времени при данных условиях.
Особенность земли какресурса в том, что количество земли вообще, и пригодной для использованияземли, в частности, ограничено и она, в конечном счете, является невосполнимымресурсом.
Конечно,количество находящейся в обороте земли постоянно меняется. За счетдополнительных вложений труда и капитала, повышающих продуктивность земли,количество пригодных для использования участков земли увеличивается. Однакоухудшающаяся экология и истощение земель уменьшают их количество. Также, почти повсеместнонаблюдается тенденция к сокращению сельскохозяйственных земель за счетвовлечения их в развитие городского хозяйства и инфраструктуры (строительстводорог, зданий, сооружений и т.п.). Поэтому, вполне можно принять количествопредлагаемой земли неизменным. Таким образом,предложение земли в общественном масштабе является абсолютно неэластичным. Впринципе, это значит, что любой собственник земли, заинтересованный в получениидохода, готов предоставить землю в пользование (продать, сдать в аренду) залюбую плату, которая присваивается им в виде ренты или арендной платы.
Кроме того,неэластичность совокупного предложения усугубляется влиянием на него правсобственности на земельные ресурсы. Вследствие ограниченности земли и еенезаменимости во всех сферах хозяйственной деятельности частная собственностьна землю является самым выгодным видом собственности. Поэтому в условиях рынкасобственники предпочитают продаже земли ее аренду как наиболее стабильныйисточник дохода. Это, а также ограничения со стороны государства на свободнуюпродажу земель делают предложения еще более ограниченным.
Тем не менее, предложениеконкретных участков земли может меняться в зависимости от действия следующихфакторов.
1.Величины рентного дохода, приносимого земельными участками. Очевидно, что егоснижение при прочих неизменных условиях способствует росту предложения земли инаоборот.
2.Величины банковского процента; увеличение, которого стимулирует собственников кросту предложения земли.
3.Затрат землевладельцев на изменение целевого назначения земельного участка.Сельскохозяйственные угодья достаточно легко предложить под жилищноестроительство. Однако приспособить уже застроенный участок под выращиваниекакой-нибудь культуры непросто.
1.6 Земельная рента
Рента являетсярезультатом функционирования системы экономических отношений рыночногохозяйства. Любая монополия на землю дает исключительное право ее обладателю надополнительный доход, который принимает экономическую форму земельной ренты.
Обладая монополиейсобственности на землю, как на невоспроизводимый, ограниченный факторпроизводства, землевладелец (частный собственник, муниципалитет илигосударство) передает свое право использования его землепользователю(арендатору), который становится обладателем монополии хозяйствования на земле.
Монополия частнойсобственности порождает абсолютную земельную ренту, монополия хозяйствования наземле — дифференциальную земельную ренту.
1.6.1Абсолютная рента
Согласномарксистской экономической теории источником ренты является неоплаченныйприбавочный труд наемных рабочих в сельском хозяйстве. Вследствие низкоготехнического строения сельскохозяйственного производства (высокой доли живоготруда) стоимостью производимой на земле продукции оказывается значительно вышеиздержек производства. Однако, из-за монополии частной собственности на землю,получаемая в аграрном секторе высокая прибыль не может привлечь капитал изпромышленности, где прибыль ниже; капитал надо приложить к земле, а еепредложение ограничено, т.к. она вся занята и является объектом собственности.Поэтому сельскохозяйственная отрасль не участвует в межотраслевой конкуренции,а ее продукция продается по стоимости, а не по цене производства, разница междукоторыми составляет абсолютную ренту. Рента является частью прибыли, получаемойземлепользователями (арендаторами) и передаваемая ими землевладельцам вкачестве сверхприбыли.
Еслиземлепользователями и землевладельцам представлены разными лицами, то рентавключается в состав арендной платы. Если землевладелец является одновременно ипредпринимателем, то рента включается им в стоимость произведенного товара какчасть внутренних издержек в виде платы за собственный производственный ресурс,вовлеченный в производство. После вычета всех издержек, включая нормальнуюприбыль, доход, полученный предпринимателем – землевладельцем не должен бытьниже рыночного уровня арендной платы. В противном случае – землевладельцувыгоднее сдать землю в аренду.
Всовременных условиях техническая оснащенность сельскохозяйственных отраслейповышается. В результате стоимость продукции этих отраслей снижается, чтоуменьшает абсолютную ренту и стимул землепользователей производить этупродукцию и обеспечивать ее предложение на рынке. Для того чтобы не происходилозначительного сокращения производства из-за выбытия из оборота худших участкови роста цен на недостаточную (редкую) продукцию к полным издержкам производствана худших (предельных) участках землях добавляется надбавка в виде ренты редкости.В результате пользователи на худших участках также получают ренту и продолжаютпроизводить нужную потребителям продукцию. Поэтому абсолютная рента возникаетна всех землях, используемых в качестве фактора производства.
1.6.2 Дифференциальнаярента
Обладаямонополией хозяйствования на земле землепользователь получает дополнительнуюприбыль в виде дифференциальной ренты, источником которой является разницамежду общественной и индивидуальной стоимостью продукта земли, вызваннаяразличием в продуктивности и расположении земельных участков, а такжеповышением производительности земли за счет дополнительных затрат труда икапитала.
Общественнаяцена продукта земли на рынке определяется стоимостью его производства на худшихземлях (менее плодородных и хуже расположенных), на которых издержкипроизводства выше, чем на лучших землях. Разница между полными издержкамипроизводства на худших и лучших землях, вовлеченных в производство данногопродукта, обеспечивает пользователям лучших земель получение дополнительнойприбыли — дифференциальной ренты Iрода.
Землевладельцы знают опреимуществах принадлежащих им земель. Поэтому дифференциальная рента I рода учитывается при назначенииарендной платы или при определении рентной оценки земли.
Однако,землепользователь (арендатор) в течение установленного срока пользования землей(аренды) имеет возможность повысить продуктивность используемой им земли путемсовершенствования производства за счет дополнительных затрат капитала. Темсамым он снижает издержки производства (повышает качество земли) нижеустановившейся рыночной цены (соответствующей условиям производства на худшихземлях) и получает новую разностную сверхприбыль — дифференциальную ренту II рода.
Эта сверхприбыль доокончания срока пользования (аренды) присваивается землепользователем(арендатором) и служит для него стимулом для дальнейших улучшений. Приперезаключении договора пользования (аренды) на новый срок землевладелец учтет,что его земля стала более продуктивной (без его участия) и назначит болеевысокую плату за пользование своей землей. Поэтому арендатор заинтересован варенде на длительный срок, а собственник земли — в краткосрочной аренде.
1.6.3 Монопольнаярента
Впроцессе хозяйствования на земле, в случае монополизации производства (сбыта)какого-либо уникального продукта, возможно образование монопольной ренты,которая выступает как разность между монопольно высокой ценой уникальногопродукта и ценой конкурентного рынка.
Причемесли абсолютная рента отражает уникальность и редкость земли как факторапроизводства, то монопольная рента — уникальность отдельных участков земли.
1.6.4 Экономическаярента
Чистая экономическаярента это разница между доходом,полученным от использования факторов производства (рентой) и той минимальной прибылью, которая побуждаетвладельца этого ресурса его продавать (сдавать в аренду). В условиях рыночногоравновесия она определяется как произведение рентной ставки на количество земли(площадь прямоугольника /> на Рис.1)
На условия спроса ипредложения не влияет разделение продукта на долю, составляющую ренту, и долю,необходимую для обеспечения прибыльности затрат землепользователя. Размер рентыне является регулирующим фактором, а сам определяется плодородием земли, ценойпродукта, предельным уровнем производства.
1.7 Цена земли
Важной особенностью земликак экономического ресурса является то, что она не создана трудом человека, и,следовательно, ее цена на рынке не имеет под собой рациональной основы в видестоимости, т.е. трудовых затрат на ее производство. Поэтому цена земли являетсявеличиной иррациональной и возникает она либо как результат конкретнойзаинтересованности сторон в купле- продаже участка, либо как результат оценкибудущего или прошлого дохода с участка земли.
Земля,являясь товаром, обладает полезностью и стоимостью.
Приопределении цены спроса покупателем учитывается полезность. При определениицены предложения продавец учитывает стоимость товара.
Полезностьземли заключается в ее способности удовлетворять самые разнообразныепотребности, в том числе и получать ренту, которая является совокупнымпроявлением полезности земли, так как ее размеры должны оправдать расходыпокупателя (арендатора) на приобретение земли. Поэтому цену имеет даженевозделанная земля, не имеющая стоимости, которая продается благодаря её способностиприносить ренту своему владельцу.
Согласноклассической теории земельной ренты К. Маркса земля стоимости не имеет, апокупная цена участка земли это цена "…земельной ренты, которую онаприносит, исчисленная в соответствии с обычной процентной ставкой".
Сучетом того, что земля является вечным активом, цена спроса определяется всоответствии с формулой
/>,
где /> - цена спроса на землю; /> - рентная оценка земли(величина арендной платы); /> -ставка процента. Из нее следует, что цена, предлагаемая покупателем(арендатора) за землю, не должна превышать размеры рентного дохода,соотносимого с нормой банковского процента по вкладам. Или же, что приизвестной процентной ставке, доход от получения предполагаемой рентыприобретаемой (арендуемой) земли должен превышать процент по банковскому вкладусредств, предназначенных для ее покупки (аренды).
Итак,полезность земли и соответствующая цена спроса на нее определяется покупателемчерез величину приносимой ею ренты.
Определяяцену предложения продавец (собственник) учитывает затраты на улучшениепродуктивности земли, издержки на реализацию услуг земли как факторапроизводства, а также ренту как часть стоимости продукции, производимой наземле, от которых он отказывается, продавая землю. Поэтому, для продавца, доход от получения ренты с продаваемойим земли (при известной процентной ставке) не должен превышать доход побанковскому вкладу вырученных от продажи земли средств.
Тогдацена предложения определяется следующим образом
/>,
где /> - цена предложения земли.
Противоречиемежду продавцами и покупателями в определении цены земли исчезнет, когда вусловиях свободного, конкурентного рынка, при равенстве спроса и предложения,установится такая равновесная цена земли, которая удовлетворит и тех и других(точка Е на Рис.1).
/>,
где /> - равновесная цена земли.
При рентнойставке /> количество востребованнойземли будет соответствовать ее предложению /> (Рис.1).
Еслирентная ставка (арендной плата) выше равновесной цены, то спрос на услуги земли меньше существующегообъема предложения. В результате не все землевладельцы смогут продать (сдать варенду) свою землю и будут вынуждены снизить ренту (арендную плату). В случаевозникновения дефицита предложения рентная оценка (арендная плата) наоборотувеличится.
Определяющеезначение при установлении равновесной цены имеет спрос, поскольку предложение вцелом ограничено. Чем выше спрос на землю (/>),тем выше равновесная цена (рентная ставка />)(Рис. 3). Это означает, что совокупное предложение земли не может бытьувеличено даже в условиях значительного роста цен на землю.
В рыночной экономикеземля становится не только товаром, но и важнейшей материально-вещественной истоимостной частью основного капитала любого предприятия не зависимо от видасобственности. Как и всякий другой капитал, земля подчиняется принципу наиболеевыгодного использования, т. е. максимизации дохода. При этом она можетприносить доход не только вследствие хозяйственного использования, но и какобъект собственности.
Поэтомупочти во всех странах существует устойчивая тенденция к росту цен на землю.Данная тенденция обусловливает то, что повышение цен не ведет к сокращениюспроса, так как вложенные в землю деньги приносят дополнительный доход нетолько в виде ренты, но и в виде разницы в цене на землю в момент ее покупки ина момент ее продажи. Земля, таким образом, становится не только средствомсохранения стоимости, но и ее увеличения.
Крометого, низкая цена на земельные участки может не вести к росту спроса на них,если они неудобно расположены, требуют больших затрат для своего использования.Также и высокая цена на участки не обязательно предполагает увеличение ихпредложения, так как покупка земли для многих является средством сохранениястоимости.
Рассмотрев основные экономические категории и теоретическиеособенности функционирования свободного рынка земли, проанализируем, насколькоскладывающийся земельный рынок в России соответствует рассмотренной абстрактноймодели рынка.
2. Состояние,проблемы и перспективы дальнейшего развития земельного рынка в России
2.1 Рынок земли в России
В настоящий момент Россияявляется крупнейшим в мире обладателем земельных ресурсов. По состоянию на 1января 2007г. земельный фонд Российской Федерации в административных границахРФ составлял 1709,8 млн. га или 12% от всей территории планеты. Из них: землилесного фонда занимают 69%, земли сельскохозяйственного значения — 25%; земливодного фонда и особо охраняемых территорий и объектов составляют по 2%; землипоселений, земли промышленного и иного специального назначения занимают по 1%от всего земельного фонда. На территории России расположена почти половинамировых запасов угля, значительные запасы нефти и природного газа. Россиярасполагает 3,3% мировых сельскохозяйственных угодий.
Однако эти ресурсы,являясь национальным богатством страны, используется не достаточно эффективно.В частности, касаясь эффективного использования сельскохозяйственных земель,министр сельского хозяйства РФ Е. Скрынник заявила: «Располагая 9процентами сельхозугодий мира, России производит лишь 1,5 процента валовоговнутреннего продукта мирового сельского хозяйства».
Выходом из создавшегосяположения может стать дальнейшее вовлечение земли в регулируемые государствомрыночные отношения, позволяющие посредством законного перераспределения земельмежду собственниками повысить эффективность ее использования с цельюмаксимального удовлетворения потребностей граждан страны.
По сведениям о сделках сземлей, полученных на основании материалов государственной статистическойотчетности, земельный рынок России существует. Как было указано ПрезидентомРоссийской Федерации в его послании Федеральному Собранию РФ: «Врезультате непростой работы удалось сдвинуть с „мертвой точки“реформу земельных отношений. Напомню: этот вопрос целое десятилетие оставалсясерьезным экономическим барьером на пути демократии и рынка». КонституцияРФ, а также, принятые в России за прошедшие десятилетия Земельный и Гражданскийкодексы РФ и ряд федеральных законов (Закон РФ «О плате за землю», ФЗ«О государственном земельном кадастре», ФЗ «О землеустройстве»,ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения») установилимногообразие форм собственности на землю. Это обстоятельство является одним изосновных условий возникновения рынка земли. Так, по состоянию на 1 января 2008года, в государственной и муниципальной собственности находилось 92,4 %, вчастной собственности физических лиц – 7,3 %, а в собственности юридических лиц– 0,3 % земельного фонда.
Однако, несмотря напринятую государством законодательную базу в области регулирования земельныхотношений и все большее вовлечение земель различных категорий в рыночныйоборот, земельный рынок в России и его инфраструктура все еще находятся встадии становления.
2.2 Особенности земельного рынка в России
Согласно опросуВсероссийского центра изучения общественного мнения, в нынешних условияхграждане России считают, что самый надежный способ вложения и хранения денег — покупка недвижимости. В последнее время, на фоне падения акций сырьевыхкомпаний, снижения стоимости нефти и золота земля остается наиболее надежныминструментом вложения средств, так как она, как ограниченный ресурс, не можетобесцениться — больше ее не станет, а необходимость не отпадет никогда. Ктовладеет землёй и сохраняет её в своих руках, тот будет богат в будущем, дажеесли он беден сейчас.
В Российской Федерацииобщая площадь земельных участков, вовлеченных в рыночный оборот (сделки поаренде, купле-продаже, дарению, наследованию, залогу), составила около 4% от земельногофонда.
В настоящее время, наиболеераспространенной формой (свыше 90%) земельных отношений в России являетсяпредоставление земли в аренду; в основном государственной и муниципальной. Доляже проданной и купленной земли, находящейся в частной, государственной илимуниципальной собственности, составила 0,006 % от общего количества земельРоссийской Федерации.
В основном, активныйрыночный оборот земли происходит вокруг больших населенных пунктов и наприлегающих к ним территориях, где земля востребована под организациюиндивидуального жилищного строительства и размещение объектов производства иторговли.
Так как земли этойкатегории давно распределены и имеют своих собственников, то активизироваласьскупка земель сельскохозяйственного назначения с последующим переводом их вземли востребованных категорий. С начала проведения земельных реформ площадьземель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной имуниципальной собственности, уменьшилась на 12% при одновременном увеличении площадиземель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, на 2,97%и, в частной собственности, – на 2,34%.
Например, в Подмосковье с2004 по 2007 год из 1749 тыс. га земель сельскохозяйственного назначения 287тыс. га сельхозугодий получили новый статус.
Для инвестора выгодноприобретать сельскохозяйственные земли, а затем осуществлять их перевод втребуемую категорию. Доходность в этом случае может достигать 500%. Приобретаяземельный участок со статусом сельскохозяйственного и переводя его в инуюкатегорию, можно получить возможность заработать около 100% в годовомисчислении, что не сравнимо ни с какими банковскими вложениями капитала. Нопроцесс перевода сталкивается со многими административными барьерами и требуетсущественных издержек (от $1000 до $10 000 в Подмосковье). Поэтому возможностипо приобретению таких земель имеют только крупные инвесторы. Так, согласноИнтерфаксу, 20 крупных землевладельцев владеют 80% земельных участков в 30 кмзоне Московской области.
Уже сейчас в России имеетсяс десяток землевладельцев (крупные инвестиционные компании, агропромышленныехолдинги, частные собственники), владеющие от 300 до 500 тыс. га земли. Например,агрохолдинг «Продимекс» распоряжается 570 тыс. га. Причем этонаиболее плодородные и удачно расположенные земли в Краснодарском крае иЦентральном Черноземье, использование которых непосредственно всельскохозяйственном производстве не превышает 60%.
Заинтересованность вроссийской земле проявляют и многочисленные иностранные компании. И хотя РоссийскийЗемельный кодекс запрещает владеть землями сельхозназначения иностраннымпредпринимателям, приобретение земель происходит через их дочерние компании, накоторых этот запрет не распространяется. Так компания «РАВ агро про»,акционером которой является британская инвестиционная группа RP Capital(31,4%), в 2007 г. контролировала 82 000 га. Из них засеяно было всего 23%.
Инвестиционнаяпривлекательность сельхозземель обусловлена не только возможностью перевода вдругую категорию и продажи в новом статусе, но и их естественным удорожанием. С2004 года стоимость сотки земли сельхозназначения в Подмосковье увеличиласьболее чем на 200%, в 2007 году земля подорожала в среднем на 30% по сравнению с2006-м.
Крупный капиталвкладывает в землю средства не для того, чтобы развивать сельское хозяйство, ачтобы сберечь и приумножить свои сбережения, спекулятивно на них выиграть.Несмотря на развивающуюся законодательную базу, рынок земли в России пока имееттенденции монопольного спекулятивного рынка.
По словам заместителяпредседателя Российского земельного союза (РЗС) А. Белякова "…практическиповсеместно в РФ происходит процесс незаконной массовой скупки земельныхучастков. Миллионы гектар земель различного назначения уже обрели новых хозяев,которые скупая огромные земельные массивы, прежде всего особо ценных земель,видят в них источник получения сверхприбылей от многократного роста стоимостиземли…".
Анализ видовиспользования земельных участков, находящихся в частной собственностипоказывает, что более 17% из них ни как не используется. Это вполне можетпредполагать дальнейшее их использование в спекулятивных целях (диаграмма 1).
Что касается мелкогоземлевладельца или частного предпринимателя, то только последние лет пятьприходит осмысление того, что земля является ценностью и основой дальнейшегоблагосостояния. Но и в этом случае земля рассматривается как объектдолгосрочного вложения капитала с целью его сбережения. Причем данная тенденцияхарактерна не только для городских, но и для сельских жителей, для которыхземля всегда являлась не только средой обитания, но и объектом труда.
Начиная с середины 90-хгодов прошлого века, когда с целью «повышения эффективности использованияземли», находящиеся у сельхозпредприятий земельные угодья были переданы всобственность сельских жителей в виде земельных долей, медленно проходилпроцесс вовлечения этих участков в рыночный оборот. С начала 21 века, по мересовершенствования нормативно-правового законодательства, регулирующегоземельные отношения, владельцами паев неоднократно предпринимались попыткивыделить их из коллективно-долевой собственности и стать обладателем всех правсобственности на них.
Первый заместительПредседателя Правительства РФ В. Зубков на совещании по вопросамсовершенствования законодательства в области земельных отношений заявил: «Нашазадача — максимально оперативно создать полноценный гражданский оборот земли иповысить ликвидность сельскохозяйственных земель». Вместе с тем, какпризнал В. Зубков, «активного движения эффективных собственников на землисельхозназначения пока не видно». По данным первого вице-премьера, насегодняшний день из 12 млн. дольщиков только 400 тыс. (3,4%) селян удалосьоформить свою землю в собственность.
Однако создавшуюсяситуацию нельзя объяснять только «пассивностью» потенциальныхсобственников. Процесс выделения земельных паев является для владельцев деломдостаточно сложным. Причинами этого является.
· Неоднозначноетолкование принятых законов.
· Низкая степеньинформированности населения и его «правовая безграмотность» ввопросах владения, распоряжения и пользования землей.
· Не завершенностькадастровой оценки земель, определяющей местоположение, целевое назначение иправовое положение земель и размещенных на них объектов. Несмотря на принятый 1марта 2008 года закон «О государственном кадастре недвижимости»,существенно облегчающий процедуру межевания, и создание в марте 2009 годаФедеральной службы регистрации, кадастра и картографии, ведающей всемивопросами регистрации прав и учета недвижимости, кадастровые работы завершатсяне ранее 2011 года.
· Высокая стоимостькадастровых работ, так как их проводят частные компании по рыночным ценам. Поданным Минсельхоза землеустроительные работы и постановка на кадастровый учет 1га сельхозземель обходятся от 500 до 1500 рублей в зависимости от способамежевания.
Таким образом, статьполноправным распорядителем своего участка земли мелкому землевладельцу весьмапроблематично. Даже если это произойдет, то, поскольку вопрос о местоположениивыделяемого участка фактически решается руководителем местной администрации,полученный в собственность участок может не быть в перечне земель, пользующихсяспросом. Увеличить стоимость полученной земли можно было бы, сменив ее целевоеназначение, однако мелкому собственнику это не по силам.
Если же мелкийсобственник захочет заняться сельским хозяйством, то, имеющийся у него избытокземли (большинство долей превышают размер, необходимый для рентабельностихозяйства – 3…7 га) трудно будет продать или использовать в качестве залога; сцелью получить дополнительные средства для повышения эффективностипроизводства.
В результате, мелкиесобственники земли и владельцы земельных долей вынуждены продавать (уступатьправа собственности) крупным земельным монополистам по предлагаемым им ценам.Обычно инвесторы, с ведома местных администраций, скупают паи по цене 500 –1500 рублей за 1 га при их кадастровой цене не менее 40 – 50 тыс. рублей.
Вполне возможнымпредставляется ситуация, что наиболее востребованные земли в виде коллективныхпаев будут оптом выкуплены (оформлены в бессрочную аренду) монополистами понизким ценам, а затем, после упрощения и удешевления процесса кадастровойоценки, будет произведено межевание земли с последующей продажей небольшихучастков (до 0,5 га) по рыночным ценам. По данным газеты «Коммерсантъ»спрос на такие участки сейчас «активизировался со стороны физических лиц,которые располагают суммой от одного до трех миллионов рублей и спешат быстрееинвестировать их, чтобы защитить себя от девальвации рубля».
2.3 Проблемы развития земельного рынка в России
Из вышесказанного можносделать вывод, что в качестве основного собственника, формирующего предложениена российском земельном рынке, выступает государство в лице региональных имуниципальных администраций. А спрос, на первичном рынке, предъявляется, восновном, со стороны крупных инвесторов. Да и то лишь на земельные участки,предназначенные для строительства в крупных городах или обладающиепроизводственным и рекреационным потенциалом; общая площадь которых составляетменее 2% территории страны. Это не удивительно, так как современное крупноероссийское предпринимательство имеет сырьевую ориентацию и не нуждается взначительных дополнительных территориальных площадях и земельных ресурсах.
В результате имеет местодиспропорция между спросом и предложением земли. В большинстве случаевпредложение превышает спрос; за исключением, пожалуй, земель вокруг крупныхгородов, где цена определяется рынком. Несовершенство рыночного механизма иограниченное число рыночных субъектов не способствует установлению на рынкеземли в России объективной равновесной рыночной цены.
Цены напродаваемые земли устанавливаются органами государственной власти и местногосамоуправления, которые руководствуются нормативной ценой на землю. С 1994 годаее размер определяется 200-кратной ставкой земельного налога, а региональные иместные органы власти имеют право корректировать нормативную цену, приближая еек рыночной. Уточненная нормативная цена земли не должна превышать 75 % уровнясложившейся рыночной цены на аналогичные земельные участки.
Земельный налог жерассчитывается в процентах от кадастровой стоимости участка, которая призвана,в том числе, назначать объективную стартовую цену при продаже земли. Акадастровая оценка земель также основана на статистическом анализе рыночных ценаналогичных объектов недвижимости.
Таким образом, всоответствии с российским законодательством, конечная нормативная цена выкупаземли, стоимость аренды, кадастровая стоимость земли (фактически — ценапредложения) ориентируются на рыночную цену. Эти цены определяются органамигосударственной и местной власти на основе анализа совершенных сделок по еекупле-продаже.
Однакоинформация о ценах на землю, определенная в договорах купли-продажи земельныхучастков, не всегда соответствует реальным рыночным ценам. Как правило, цены наземлю в договорах занижены или же использована нормативная цена земли,например, в пригородах г. Москвы и г. Санкт-Петербурга зарегистрированные ценыза земельные участки составляют 25-70 руб./кв.м. при среднем уровне спроса ипредложения 135-300 руб./кв.м..
В результате, отсутствиедостоверной информации о ценах сделок с землей, деятельность бюрократическогоаппарата, который стремиться извлечь ренту из административного ресурса делаетмуниципальные образования монополистом в процессе формирования цены.Администрации заинтересованы в ограничении предложения на рынке земли при общейтенденции к увеличению спроса на нее. Это позволяет им продавать (сдавать варенду) земельные участки по цене, существенно превышающей ее рыночнуюстоимость. По сведениям «Российской Бизнес-газеты» постоянно приходятжалобы на завышенную кадастровую оценку. В ряде мест, по утверждениямэкспертов, она завышается почти в 20 раз, что в итоге приводит кнеобоснованному увеличению платежей земельного налога. Газета «Ведомости»,ссылаясь на представителей крупных агрохолдингов, утверждает, что с конца 2006г. цены выросли в несколько раз и продолжают увеличиваться. За 2007 год цена наземлю сельхозназначения удвоилась, а в 2008 г. выросла еще в 1,5 — 3 раза. Одингектар паевой земли в южных районах и Черноземье стоит от $1500 до 2000. Изэтой суммы, собственнику пая достается, в лучшем случае, $400. На затраты пооформление 1 га земли в собственность расходуется от $400 до 500. Цена же 1 гаотмежеванной и полностью оформленной земли в южных регионах достигает $5000.
Поэтому, отсутствиереальной стоимости земли приводит к тому, что с одной стороны, мелкийземлевладелец не может продать или заложить земельный участок, а с другойстороны, малым предприятиям сложно (и даже невозможно) конкурировать нааукционах по продаже государственных (муниципальных) земель с крупным бизнесом.Это препятствует конкуренции, увеличивает концентрацию на рынке и степень егомонополизации.
Положение усугубляетсянизким уровнем развития инфраструктуры земельного рынка, высоким уровнемкоррупции, сложностью процедур предоставления, оформления, регистрации и защитыправ на земельный участок.
Анализируя развитие российскогоземельного рынка, возникают сомнения относительно того — сможет ли, всложившейся ситуации, рынок земли в России распределить земельные участки вруках наиболее эффективных собственников.
Однако, хаотичноеразвитие земельного рынка в России, похоже, полностью перестало устраиватьгосударство. Последней каплей стали скандалы с аукционами по распродаже забесценок прав аренды федеральных лесов в пользующихся наибольшим спросомрайонах Подмосковья. В итоге до 1 января 2009 года запрещены любые операции сфедеральной землей и тем, что на ней расположено.
Для увеличения количестварыночных субъектов, необходимого для развития конкурентного рынка,ориентированного на вовлечение земли в хозяйственную деятельность, нагосударственном уровне принято ряд мер. С целью упрощения процесса закрепленияправ собственности и объективной оценки земельных ресурсов в марте 2009 годабыла создана единая Федеральная служба регистрации, кадастра и картографии,которая ведает всеми вопросами регистрации прав и учета недвижимости. До 1января 2011 года — оформление всех документов по недвижимости переведут в режим«одного окна». С 1 января 2010 года в стране начнут работать такназываемые кадастровые инженеры, которые будут заниматься как обмером земли,так и постройками, то есть заменят землемеров и сотрудников БТИ.Совершенствуется инфраструктура рынка. Созданы и функционирую ОАО«Росагролизинг» и ОАО «Россельхозбанк», обеспечивающиеземельных производителей кредитами.
2.4 Путисовершенствования российского земельного рынка
Последующеегосударственное регулирование рынка земли должно быть направлено насовершенствование правового обеспечения земельных отношений, дальнейшееразвитие рыночной инфраструктуры, обеспечение субъектов рынка объективной информацией,стимулирование поведения его участников.
Например, на организациюи правовую поддержку ресурсного рынка, который позволит свести вместе субъектовземельных отношений, что повысит эластичности спроса и предложения и обеспечитэффективное ценообразование.
Для развитиядобросовестной конкуренции, необходима кредитная и финансовая поддержка малогои среднего бизнеса, не имеющего достаточного объема собственных средств наприобретение земельных участков и ориентированного на долгосрочное использованиеземельного ресурса и инвестирующего капиталы в мероприятия по сохранению егополезных потребительских свойств.
В связи с этимпредставляется необходимым узаконить льготы по земельному налогу,активизировать предоставление ссуд на приобретение земельных участков, а такжедотаций на осуществление хозяйственной деятельности, разработать и реализоватьфедеральные целевые программы повышения плодородия почв, строительства дорог,мелиоративных систем и т.п.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Подводяитог проделанной работе можно сделать ряд выводов.
Земля,как фактор производства и товар обладает рядом только ей свойственныхособенностей, обуславливающих ее рыночный оборот.
Во-первых,количество земли ограничено, что делает ее совокупное предложение неэластичным.В результате чего цена земли, в условиях свободного рынка, определяетсяисключительно спросом.
Во-вторых,земля, как бесплатный дар природы и незаменимый фактор производства являетсяисточником для получения ее собственником дополнительного дохода – земельнойренты. Поэтому земля может приносить доход не только вследствие хозяйственногоиспользования, но и как объект собственности. Что объясняет устойчивуютенденцию к росту цен на землю.
Внастоящий момент Россия является крупнейшим в мире обладателем земельныхресурсов, которые, являясь национальным богатством страны, используется недостаточно эффективно. Предполагается, что повысить эффективность использованияземли возможно при вовлечении ее в регулируемые государством рыночныеотношения.
По официальнымданным рынок земли в России уже существует. Для создания конкурентного рынказаконодательно было установлено многообразие форм собственности на землю. Дляэтого, находящиеся у сельхозпредприятий земельные угодья были переданы всобственность сельских жителей в виде земельных долей. Но несовершенствозаконодательной базы, административные издержки так и не позволили дольщикамстать полноценными участниками рынка, что ограничивает предложение земли нарынке.
Врезультате, в качестве основного собственника, формирующего предложение нароссийском земельном рынке, выступает государство в лице региональных имуниципальных администраций. Спрос же, на рынке, предъявляется, в основном, состороны крупных инвесторов, вкладывающих средства в покупку земли с целью еедальнейшей перепродажи. Поэтому, несмотря на развивающуюся законодательнуюбазу, рынок земли в России пока имеет тенденции монопольного спекулятивногорынка.
Вбольшинстве случаев предложение превышает спрос, что не способствуетустановлению на рынке земли в России объективной равновесной рыночной цены.Отсутствие достоверной информации о ценах сделок с землей и неоднозначностьгосударственной оценки делают региональные и муниципальные власти монополистамив процессе формирования цены. Это препятствует конкуренции, увеличиваетконцентрацию на рынке и степень его монополизации.
Но,стремясь создать конкурентный земельный рынок в России, государство продолжаетсовершенствовать правовое обеспечение земельных отношений, развивает рыночнуюинфраструктуру, обеспечивает финансовую поддержку предпринимателей,ориентированных на долгосрочное использование земли.
Таким образом, передРоссией стоит сложная задача завершения реформирования земельных отношений исоздания российской национальной системы землепользования, которая позволитэффективно и справедливо использовать главное богатство нашей страны – нашуземлю.
СПИСОКЛИТЕРАТУРЫ
1. Государственныйнациональный доклад о состоянии и использовании земель в РФ в 2005г. -М.:Федеральная служба земельного кадастра. 2006.
2. Экономическаятеория. Учебник. Под ред. И.П. Николаевой. 2-е изд. – М.: Проспект, 2009.
3. Седов В.В. С 284 Экономическая теория: В 3 ч. Ч.2. Микроэкономика: Учеб. Пособие. ЧГУ, Челябинск, 2002.
4. Борисов Э.Ф.Экономическая теория. Учебник. 3 издание. Москва, ЮРАЙТ, 2005.
5. Маркс К. Капитал,т.3. – М.: Политиздат, 1988.
6. Маршалл А.Принципы экономической науки. –М: Прогресс, 1993.
7. Горемыкин В. А.Современный земельный рынок России: Практическое пособие — М.: Издательско-торговаякорпорация «Дашков и КГ», 2005.
8. Мальцев К.В.Государственное регулирование рынка городских земель как специфическогоприродного ресурса социально-экономического развития. Автореферат на соисканиеученой степени д. э. н., РАГС при Президенте РФ, Москва, 2009.
9. Кабаков С.И. Квопросу формирования цен на землю в городах России// Экономика строительства.2004. №6. С. 2-15.
10. Вложите деньги вземлю.// «Российская Бизнес-газета» №680 от 25.11.2008 г.
11. Новые цифры вкадастре.// «Российская Бизнес-газета» №690 от 17.02.2009.
12. Новый земельныйпередел.// «Коммерсантъ» № 79(3896) от 13.05.2008.
13. Дом и участок в «одномокне».// «Российская газета» №4859 от 3.03.2009.
14. Материалывыступления Президента России Д. Медведева на расширенном заседании президиумаГосударственного совета в Иркутске 20 февраля 2009 года.www.kremlin.ru/appears/2009/02/20/1700_type63374type63378_213181.shtml.
15. Материалывыступления Председателя Правительства РФ В. Путина на Международномэкономическом форуме в Давосе 28 января 2009 года. www.government.ru/governmentactivity/insiderfgovernment/2009/01/29.htm.
16. ПосланиеФедеральному Собранию Российской Федерации16 мая 2003 года.www.kremlin.ru/2003/05/16/1259_type63372type63374type82634_44623.shtml.
17. Программаантикризисных мер Правительства Российской Федерации на 2009 год. premier.gov.ru/anticrisis.
18. ВыступлениеПервого заместителя Председателя Правительства РФ В. Зубкова. www.government.ru/governmentactivity/insiderfgovernment/2009/01/29.htm.
19. Земельный кодексРоссийской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ.www.femida.info/34/zemk-g05.htm.
20. Индикаторы Рынка Земли.www.land-in.ru/landowner.aspx.
21. Информационноеагентство ИТАР-ТАСС. Новости. www.itar-tass.com.
22. Информационноеагентство ИНТЕРФАКС. Новости www.interfax.ru.
23. РосБизнесКонсталтингНедвижимость. Новости. www.realty.rbc.ru.
24. Российскийземельный союз. Новости. www.zemso.ru.
25. Земля — рынок,прогнозы, аналитика. www.vdv-rielt.ru/help/analytics/land.
Приложение
/>
Рисунок № 1. Равновесноесостояние на земельном рынке.
/>
Рисунок № 2. Влияниеразличных факторов на изменение спроса на землю.
/>
Рисунок № 3. Изменениеравновесной цены (рентной ставки) при изменении спроса на землю.
Диаграмма № 1
/>