Содержание
Введение
1. Теоретическая глава. Теоретические аспекты методологииоценки рыночной стоимости предприятия (организации, фирмы)
1.1 История развития оценочной деятельности в России и в мире
1.2 Понятие и правовые основы оценочной деятельности в России
1.3 Характеристика методов оценки рыночной стоимостипредприятии (организаций и фирм)
2. Практическая глава. Направления совершенствованияоценочной деятельности в России
2.1 Расчет рыночной стоимости ОАО «Светлый путь»затратным методом
2.2 Сравнительный анализ результатов применения существующихметодик оценки рыночной стоимости на примере ОАО «Светлый путь»
2.3 Основные направления совершенствования оценки рыночнойстоимости предприятий (организаций и фирм) в России
Заключение
Глоссарий
Список использованных источников
Список сокращений
Приложение
Введение
В послекризисной экономике России определение рыночной стоимости действующегопредприятия, собственности, вклада в акционерный уставный капитал приобретаетпервоочередное значение.
Действующеезаконодательство предусматривает ряд случаев обязательного определения рыночнойстоимости предприятий (организаций и фирм). По мере развития рыночных отношенийпотребность в оценке рыночной стоимости юридических лиц будет только возрастать,так как эта процедура предусмотрена при дополнительной эмиссии ценных бумаг,выкупе и конвертации акций, реорганизации, реструктуризации предприятия.Возрастает потребность в оценке акций при инвестировании, кредитовании,страховании, залоге.
В то жевремя, методология оценки стоимости предприятий, применяемая в настоящее время,например, в процессе приватизации еще оставшихся государственных имуниципальных предприятий, базируется на скорректированной балансовой стоимостиактивов и поэтому не в полной мере отвечает требованиям, предъявляемымсубъектами рынка.
Имеющиесяпрактика оценки рыночной стоимости предприятий (организаций и фирм) иностранныхпредставителей оценочной деятельности в российских условиях практически неприменима.
Поэтому актуальнойявляется разработка проблемы совершенствования и. оценки предприятий – какнаиболее перспективного направления развития финансового менеджментапредприятий и повышения на этой основе эффективности их деятельности.
В связи сэтим проблема совершенствования оценки практически любого по масштабам и сфередеятельности предприятия в российских условиях требует разработки ряданаучно-методологических и практических аспектов, не нашедших отражения вприменяемых методических рекомендациях. Актуальность, востребованность решенияпроблемы, необходимость ее соответствия потребностям современному этапустановления рыночного хозяйства России явились основанием для выбора темынастоящей бакалаврской работы.
Значительныйвклад в развитие теории оценки имущества внесли следующие российские изарубежные ученые: Андрианов Ю.В., Белых Л.П., Бугулов Э.Р., Вылкова Е.С.,Габбасов Р.Г., Голубева Н.В., Горемыкин В.А., Грабовский П.Г., Григорьев В.В.,Десмонд Г.М., Зайцев В.Ю., Иванова Е.Н., Игнатьева М.Н., Келли Р.Э., Коптев-ДворниковВ.Е., Красовский А.П., Маклин Э.Д., Михайлец В.Б., Мокрышев В.В., Ордуэй Н.,Прорвич В.А., Рассел Л., Рутгайзер В.М., Сойер К., Стерник Г.М., Ткаченко И.Н.,Ткачук А.Ю., Федотова М.А., Фридман Д., Шеннон П. и др.
Вместе с тем,вопросы практической организации оценки имущества и проблемы использования методов оценки рыночнойстоимости акций, не имеющих биржевых котировок, применительно к отечественной практике, недостаточноизучены российскими учеными и экономистами.
Все это и определяетактуальность выбранной темы бакалаврской работы.
В соответствии с названиемтемы цель данной бакалаврской работы может быть сформулирована следующимобразом: изучение сущности методик оценки рыночной стоимости хозяйствующихсубъектов (предприятий, организаций и фирм).
Поставленная цельпредполагает реализацию ряда задач:
– изучениеистории развития оценочной деятельности в России и в мире;
–рассмотрение понятия и правовых основ оценочной деятельности в России;
–характеристика сущности методов оценки рыночной стоимости предприятии(организаций и фирм);
– проведениетехнико-экономической характеристики ОАО «Светлый путь»;
– сравнениерезультатов применения существующих методик оценки рыночной стоимости напримере ОАО «Светлый путь»;
– выявлениеосновных направлений совершенствования оценки рыночной стоимости предприятий(организаций и фирм) в России.
Указанныецель и задачи бакалаврской работы определили предмет исследования бакалаврскойработы — совокупность методических и методологических основ проведения оценкиимущества и применения полученных результатов на практике.
Объектисследования бакалаврской работы — организация и технология проведения оценкирыночной стоимости имущества ОАО «Светлый путь».
Методологическую базупроведенных в бакалаврской работе исследований составляютабстрактно-теоретический, конкретно-исторический и социально-экономическийанализы. Степень достоверности и обоснованности результатов определяетсястепенью достоверности данных официальной статистики, а также высокой степеньюкорреляции полученных результатов с объективными условиями хозяйственнойдеятельности в стране.
Структура бакалаврскойработы. Бакалаврская работа состоит из введения, двух глав (каждая включает триподраздела), заключения, глоссария, списка использованных источников, спискасокращений и приложения.
1.Теоретическая глава. Теоретические аспекты методологии оценки рыночнойстоимости предприятия (организации, фирмы)
1.1 Историяразвития оценочной деятельности в России и в мире
Оценочная деятельностьвозникла в рамках профессии сюрвейера (от англ. Surveyor – землемер) в Великобритании всередине XIX столетия, когда в 1861 г. королем Великобритании была дарована хартия профессиональным сюрвейерам на правосаморегулирования профессии и соответственно был создан Королевский институтчартерных сюрвейеров. В настоящее время данная организация является крупнейшейв мире профессиональной организацией, объединяющей специалистов, связанных снедвижимостью (архитекторов, агентов по операциям с недвижимостью, оценщиков ит.д.) и насчитывает в своих рядах более 70 тыс. членов в 100 странах мира. Длятого чтобы получить звание члена Королевского института чартерных сюрвейеров (The Royal Institution of Chartered Surveyors – RICS), необходимо получить университетское образование вобласти недвижимости в одном из аккредитованных RICS университетов и пройти не менее чем двухлетнююстажировку на фирме под руководством члена RICS.
Развитая системапрофессионального саморегулирования оценочной деятельности существует также вСША, где с середины 30-х годов действует Институт оценки, в настоящее времяобъединяющий в своих рядах более 15 тыс. членов. Институт ведет собственнуюсистему подготовки оценщиков. Для получения профессионального звания «Членинститута оценки» необходим стаж практической работы не менее 5 лет.Говоря о развитии профессиональной инфраструктуры рынка оценки в США,необходимо отметить, что помимо Института оценки, который, несомненно, являетсясамой престижной профессиональной организацией, действует порядка семи другихпрофессиональных структур. Особо следует отметить Американское обществооценщиков – много дисциплинарную профессиональную организацию, объединяющую всвоих рядах более 6 тыс. членов, в том числе оценщиков бизнеса, машин иоборудования, ювелирных изделий.
Кроме того, развитиерынка оценочных услуг повлекло за собой увеличение числа оценщиков. Этатенденция заставила обратить пристальное внимание на деятельность участниковрынка оценочных услуг, в первую очередь это повлекло за собой создание в рядестран определенного механизма контроля над оценочной деятельностью. И в первуюочередь – лицензирование.
Лицензирование оценочнойдеятельности — составная часть процесса государственного регулированияоценочной деятельности, в систему которого, помимо лицензирования, входит такжеразработка и принятие методических рекомендаций, нормативных правовых актов, втом числе стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочнойдеятельности, проведение экспертизы отчетов об оценке, обеспечениевзаимодействия уполномоченного государственного органа по регулированиюоценочной деятельности с территориальными органами.
В России проблемасобственности на землю и земельные отношения всегда находились в центресоциально-экономического и политического развития, а земельная оценочнаядеятельность была специальным направлением государственной политики. Оценказемли начинает формироваться в России с конца XV века, когда появляется поместье как специфическаяразновидность часто — феодальной условной земельной собственности. Главнойотличительной особенностью оценки земельной собственности вплоть до середины XIX века была оценка земли сприкрепленным к ней зависимым крестьянином. Описание и оценка земель быливозложены на специально созданный в XVI веке поместный приказ — центральное государственное учреждение.Основными вехами развития земельной оценочной деятельности можно считатьследующие даты:
28 февраля 1752 года —Елизаветинским манифестом было положено начало общегосударственным межевымоценочным работам. В инструкции 1754 года определялись правила и порядокпроведения оценочных работ.
19 сентября 1765 года —манифест Екатерины II — началосьпроведение генерального межевания, целью которого было размежевание земельныхдач (населенных и ненаселенных единиц владения) и урочищ по всей территорииРоссийской империи. Одновременно проводились изучение, описание и оценкадворянских имений.
1779 год — для улучшениякачества проводимых по генеральному межеванию к созданию профессиональных кадровземлемеров-оценщиков в Москве была основана Константиновская землемерная школа,преобразованная в 1835 году в Межевой институт.
Начало XIX века — изменения в земельномзаконодательстве. Указ от 12 декабря 1801 года предоставляет право лицам всехсвободных состояний (купцам, мещанам, казенным крестьянам) приобретать внегородов в собственность земельные владения без крестьян.
1864 год — оценочнаядеятельность была отнесена к компетенции земских губернских и уездныхучреждений. Под руководством земств в 1860-1880 гг. были осуществлены массовыеоценочные работы в сфере недвижимости по всей территории Российской Империи. Сначалом земской оценочной деятельности было связано зарождение оценочнойстатистики, включавшей работы по обследованию и оценке земель сельскогохозяйства в целях налогообложения.
8 июня 1893 года — изданзакон об оценке недвижимого имущества, возложивший организацию, финансированиеи проведение оценочных работ по земельной собственности на специальныегубернские и уездные оценочные комиссии.
18 января 1899 года —принятие закона об оценке.
В 1870 году правооценивать недвижимость было предоставлено городской управе, по правилам,разработанным городской думой. В них определялся состав комиссии по оценке, ееправа, обязанности, определялись цель и порядок проведения оценочных работ,было установлено, что основанием для оценки городской недвижимости является еедоходность.
В 1883 году были принятыПравила оценки недвижимого имущества. Согласно этим правилам, основанием дляоценок городских строений была не материальная ценность, а ценность,определенная на основании доходности. По этим правилам земские учреждениярассматривали имущества города как одну единицу и стремились найти правильноесоотношение между стоимостью, или доходностью, такой коллективной единицы истоимостью, или доходностью, остального имущества земского обложения.
Таким образом, в XIX веке в России преобладал методоценки по доходности, и современный доходный подход к оценке предприятия можноназвать традиционно российским подходом.
Следующий заметный шагроссийской оценки был связан с развитием кредитно-денежных отношений. Во второйполовине XIX века образовалось два вида кредитныхинститутов: коммерческие банки, специализировавшиеся на выдаче под движимыеценности, и земельные банки, в которых выдавали ссуды под залог недвижимости,при этом залог оставался во владении собственника.
Таким образом, банкполучал возможность всегда иметь сведения о действительном состоянии залога иопределять его экономическую ценность, производить оценку недвижимости.Стоимость заложенного имущества определялась по нормальной или специальнойцене. Нормальная цена определялась умножением количества десятин удобной землина нормальную цену десятины в данной местности. При специальной оценкеопределялась доходность покупаемой земли или закладываемого имения, после чегорассчитывалась оценочная стоимость путем капитализации суммы доходов.
Помимо страхования,брокерских услуг и услуг страховых агентов, в 90-ые годы в России началобразовываться новый финансовый институт — независимые оценщики. Их появлениенапрямую связано с инфляцией. В результате постоянного изменения результатовинфляции, требовалось ежегодно переоценивать суммы ущерба предприятий, чем вбольшинстве своем занимались отделения Федеральной службы государственнойстатистики или независимые оценщики, привлекаемые именно на период отчетности.После того, как необходимость в них исчезала, оценщики снова превращались внезависимых юристов.
Однако толчок рынку былдан, и оценщики стали необходимым звеном всех сделок. Их услугами пользовалисьтеперь не только в случаях, когда оценка нужна по закону, но и для разрешенияфинансовых споров физических лиц. Особенно часто названной услугой сталипользоваться банки, выдающие кредиты населению.
Пионером оценочнойдеятельности в России стало Российское Общество Оценщиков. В настоящее времяфункционируют такие общественные организации, как Национальная Лига субъектовоценочной деятельности, Российская Коллегия Оценщиков, Московское обществооценщиков.
В условиях рыночнойэкономики оценочная деятельность является важнейшим элементом инфраструктурыобщественных отношений. Рынок предполагает свободное обращение имущества, чтовлечет за собой потребность в объективной и адекватной оценке того или иногообъекта имущества (так называемые «ресурсы промышленного назначения»).
Процесс формированиярынков ресурсов предприятий (материальных и нематериальных), то есть ввод их врыночный оборот, напрямую сопряжен был сопряжен с этапом реструктуризациисобственности в России (после принятия федерального закона «О приватизациигосударственного и муниципального имущества в Российской Федерации»),перераспределением имущественных и неимущественных прав в реальном сектореэкономики. Этот процесс все еще существенно тормозится отсутствием обоснованнойстоимостной оценки ресурсов при операциях с ними.
Результаты имущественныхпреобразований в России свидетельствуют о преобладании на сегодняшний моментнегосударственной промышленной собственности.
С этой позиции можноговорить, во-первых, о сформировавшейся к настоящему времени потенциальнойтоварной массе различных ресурсов промышленного назначения, которая можетсущественно способствовать развитию рынков имущественных и неимущественныхресурсов предприятий и связанную с ними оценочную деятельность.
Во-вторых, можноконстатировать, что информационная неразвитость последней, а также отсутствиепостприватизационной поддержки приватизированных предприятий, «холодный»инвестиционный климат, низкая инвестиционная активность и привлекательностьмногих приватизированных и частных предприятий, привели не только ксущественному снижению результатов их деятельности, но и к относительнойневостребованности рыночной оценки, т.е. образовался как бы «замкнутыйкруг», из которого не видно выхода. Эти обстоятельства, с одной стороны,свидетельствуют о низкой конкурентоспособности отечественной промышленности (заисключением отдельных сырьевых отраслей), а с другой стороны, о неэффективноиспользуемых производственных ресурсах — реальном потенциале нарождающегосявторичного рынка ресурсов промышленных предприятий, формирование которого будетпроходить, с учетом названных обстоятельств, по следующему сценарию:
Инфраструктуру рынковресурсов предприятий формирует целый ряд направлений предпринимательской деятельности,в первую очередь оценочной, которые обеспечивают оборот ресурсов, т.е.совершение сделок между покупателями и продавцами.
Создание инфраструктурырынков ресурсов предприятий в целях формирования адекватной современнымусловиям хозяйствования системы управления ресурсами предприятий, в первуюочередь посредством совершенствования оценочной деятельности, требует учетаследующих основных обстоятельств. Основное среди них — привлечениеинвестиционных и инновационных ресурсов для реструктуризации промышленности,повышения эффективности и конкурентоспособности предприятий, возможно, тем неменее, не столько путем смены собственника, сколько, прежде всего, путемпроведения операций с имуществом вне зависимости от формы собственности.
Названные, на первыйвзгляд противоречивые тенденции, имеют свои основания, плюсы и минусы.
Так, в мировой практикеимеются свидетельства высоких результатов хозяйственной деятельности,эффективно использующем для этих целей вторичные рынки ресурсов предприятий внезависимости от формы собственности.
Однако, российскоезаконодательство и нормативная база регулирования отношений с имущественнымикомплексами, как обычно, устанавливает отечественную «специфику»,связанную с надуманным и искусственным разделением рынков ресурсовпромышленного назначения на первичный, с преимущественным государственнымучастием, и вторичный, с практически отсутствующим вторичным рынком ресурсовпредприятий.
Соответственно,отсутствует инфраструктура, как первого, так и последнего. Система государственногоправового регулирования операций с ресурсами предприятий находится все еще наэтапе становления, в том числе в отношении оценочной деятельности. А ведьименно операции с ресурсами предприятий, в том числе с имуществом, являютсямеханизмом, способным «оживить» инвестиционную активность, приусловии создания соответствующей инфраструктуры рынков, в первую очередь, еецентрального звена — оценочной деятельности.
Операции с ресурсамипредприятий связаны не столько с вопросами оценки стоимости ресурсов в процессесоздания, развития и ликвидации организаций (юридических лиц), а, в первуюочередь, именно с вопросами оценки стоимости сделок, в том числе при проведенииприватизации и банкротства предприятий, конкурсов, аукционов, аренды,доверительного управления, залога, ипотеки и других операций.
1.2 Понятие иправовые основы оценочной деятельности в России
Дляосуществления своей деятельности предприятие должно располагать определеннымнабором экономических ресурсов (или факторов производства) — элементов,используемых для производства экономических благ. Обычно в экономическойлитературе все, что предприятие имеет и использует в производственнойдеятельности, называется имуществом предприятия.
Составприменяемых предприятием экономических ресурсов различен. Особое значение дляуспеха производственной деятельности имеет наличие определенного запасаресурсов длительного пользования, или капитала.
Всовременной экономической литературе нередко различаются две основные формыкапитала: физический (материально-вещественный) капитал (машины, здания,сооружения, сырье и т.п.) и человеческий капитал (общие и специальные знания,трудовые навыки, производственный опыт).
Имуществопредприятия — материальные и нематериальные цементы, используемые предприятиемв производственной деятельности. Имущество предприятия первоначально создаетсяза счет имущества, переданного ему учредителями в виде вкладов (взносов, паев).Имущество предприятия увеличивается в процессе производственной и хозяйственнойдеятельности. Оно может являться объектом сделок, отчуждаться, закладываться ит.п.
Имуществопредприятия включает все виды имущества, которые необходимы для осуществленияхозяйственной деятельности.
Обычнов составе имущества выделяют материально-вещественные и нематериальные элементы.
Кчислу материально-вещественных элементов относятся земельныё участки, здания,сооружения, машины, оборудование, сырье, полуфабрикаты, готовые изделия,денежные средства.
Нематериальныеэлементы создаются в процессе жизнедеятельности предприятия.
Вэкономике предприятия имущество рассматривается как хозяйственный,экономический ресурс, использование которого обеспечивает успешную дальностьпредприятия.
Функционально-видоваяклассификация и структура имущества предприятия позволяет получить информацию оважнейших качественных изменениях, происходящий экономическом потенциалехозяйствующего субъекта. Динамика видовой структуры отражает изменения втехнической оснащенности производства, темпах внедрения инноваций, развитииспециализации, концентрации и комбинирования и др.
Действующаяклассификация объединяет все имущество предприятия в основные группы: здания(из них выделяются жилые здания); сооружения; передаточные устройства; машины иоборудование; транспортные средства; инструмент, производственный ихозяйственный инвентарь (в том числе мебель); рабочий скот; продуктивный скот;многолетние насаждения; другие, не перечисленные выше виды имущества.
Понимаяважность значения имущества в характеристике экономических процессов,происходящих на предприятии, мы неизбежно приходим к выводу о непреходящемзначении понятия «оценка» как комплексного показателя меры значимостиимущества, его выгодности, целесообразности и эффективности использования.
Оценка— это: 1) научно обоснованное мнение эксперта-оценщика о стоимости оцениваемогообъекта и 2) процесс определения стоимости объекта.
Оценкастоимости действующего предприятия — это процесс оценки стоимости предприятиякак единого функционирующего комплекса, приносящего прибыль; включаетобоснованную оценку основных фондов и оборотных средств, материальных инематериальных активов, текущих и будущих доходов предприятия на определенныймомент времени.
Длятого чтобы оценка была достоверной и точной, необходимо соблюдать технологиюоценки.
Технологияоценки — это определенная Едиными профессиональными стандартами оценкипоследовательность процесса оценки стоимости предприятия. Стандарты необходимыдля поддержания высокого уровня профессиональной практики оценки.
Планирование,учет и оценка имущества предприятия осуществляются в натуральных и стоимостныхпоказателях. Натуральные измерители применяются при расчетах производственноймощности предприятий, организации производственной процесса, определениитехнического состояния средств труда и их качественной характеристики, а такжепри разработке межотраслевых и плановых балансов основных фондов иоборудования.
Вэкономике более широкое использование имеет система стоимостных показателей,получившая особое развитие в условиях рынка. В денежном выраженииосуществляется сводный учет и планирование на всех уровнях управлениявоспроизводственным процессом основного капитала, а также начисление ииспользование амортизационного фонда, включение износа средств труда всебестоимость продукции, планирование объемов и источников финансированиякапитальных вложений и др. В связи с приватизацией предприятий, включениемсредств труда в товарный оборот, развитием коммерческого расчета и рыночныххозяйственных связей роль стоимостной оценки имущества существенно возросла,повысились требования к ее реальности и динамичности.
По международнымстандартам рыночная стоимость определяется как цена, на которой на определенныймомент времени должны сойтись покупатель и продавец, при условии, что у каждогоиз них было достаточно времени для исследования других рыночных возможностей иальтернативных вариантов.
Понятие рыночнойстоимости предполагает, что уровень цены определяется путем переговоров наоткрытом и конкурентном рынке. Рыночная оценка лежит в основе определениявосстановительной стоимости основных фондов. Вместе с тем в стандартахпредусматривается использование оценок, основанных на нерыночных методахрасчета, таких, как стоимости при существующем использовании, оценкисобственности специального назначения, собственности с ограниченным рынком идр. Определяется содержание и порядок применения рекомендуемой системы оценок(стоимости): инвестиционная, страховочная, налогооблагаемая, утилизационная,ликвидационная, амортизационная, специальная, эффективная, справедливая и т.д.
Теоретическойбазой процесса оценки предприятия является набор оценочных принципов,сформулированных в результате многолетнего опыта отечественных и зарубежныхэкспертов-оценщиков. Принципы оценки предприятия можно дифференцировать начетыре категории: [13]
1)принципы пользователя предприятием;
2)принципы, связанные с оценкой земли, зданий, сооружений и другого имущества,составляющего единый имущественный комплекс предприятия;
3)принципы, связанные с внешней рыночной средой;
4)принцип наилучшего и наиболее эффективного использования имущественногокомплекса предприятия.
Какпоказывает практика, эти принципы взаимосвязаны. При анализефинансово-хозяйственной деятельности и оценке предприятия должны бытьзадействованы все принципы оценки, однако они могут быть использованы с разнойстепенью значимости. Степень значимости каждого принципа оценки определяетсяконкретной ситуацией, складывающейся при оценке того или иного предприятия.
Вгосударственном регулировании оценочной практики можно выделить две частовстречающиеся ситуации:
1) оценкаимущества, когда отношения лиц регулируются в большей степени нормамипубличного права;
2) оценкаимущества, когда отношения лиц регулируются в большей степени нормами частногоправа.
Нормыпубличного права: налогообложение недвижимости; принудительное отчуждениеимущества для государственных нужд; приватизация недвижимости.
Нормычастного права: сделки купли-продажи недвижимости; кредитование под залогнедвижимости; страхование недвижимости.
Имущество- как юридическое понятие — это совокупность подлежащих денежной оценкеюридических отношений, в которых находится данное лицо. Юридические отношения,подлежащие денежной оценке, в свою очередь достаточно часто называютимущественными отношениями.
Понятиеоб имуществе как совокупности юридических отношений не должно быть сравнимо ссовокупностью вещей, физически не связанных, но объединенных общим именем ивыступающих как целое (музей, магазин, библиотека и т.п.), посколькурассматриваемое нами понятие — не набор вещей вообще, а система юридических иэкономических отношений, возникающих в отношении прав на определенноелидерство, набор вещей или отдельную вещь.
Отношения,возникающие по поводу недвижимости, регулируются:
— гражданским законодательством, относящимся к предметам ведения РоссийскойФедерации;
— законодательством, относящимся к предметам совместного ведения РоссийскойФедерации и субъектов Российской Федерации (например, жилищное, земельное,водное, лесное законодательство, законодательство о недрах — все эти видызаконодательства входят в число предметов совместного ведения (пункт «к»статьи 72 Конституции) и устанавливают нормы для регулирования отношенийприменительно к соответствующим видам недвижимых вещей);
— градостроительным законодательством, не отнесенным Конституцией ни к предметамведения Российской Федерации, ни к предметам совместного ведения РоссийскойФедерации и субъектов Российской Федерации.
Целевоеназначение и разрешенное использование являются важными характеристикаминедвижимости. В настоящее время точные определения закреплены в действующемзаконодательстве. Они содержатся в законопроектах (например, в Земельномкодексе Российской Федерации, принятом Государственной Думой 28 сентября2001г.).
Встранах общего права различают полное и частичное право собственности.Собственнику принадлежит полное право собственности. Частичное правособственности подразумевает обладание только частью «набора прав»,например, арендатор обладает правомочиями по владению и пользованию арендуемойвещью, но может не иметь права распоряжаться ею.
ДействующийГражданский кодекс РФ определяет юридическое содержание права собственности встатье 209, согласно которой собственнику принадлежат правомочия владения,пользования и распоряжения своим имуществом.
Субъектамиправа собственности могут быть: частные лица (физические или юридические);государство (Российская Федерация или субъекты Российской Федерации); органыместного самоуправления (муниципальные образования).
Прававсех собственников равным образом защищаются государством.
Статьей213 Гражданского кодекса РФ установлены некоторые особенности осуществленияправа собственности юридических лиц. Юридические лица, кроме учреждений,финансируемых собственником, а также государственных и муниципальныхпредприятий, являются собственниками имущества, переданного им в качествевкладов (взносов) их учредителями участниками, членами) или приобретенного имипо иным основаниям.
Всоответствии со статьей 214 Гражданского кодекса имущество, находящееся вгосударственной собственности, может быть закреплено за государственнымипредприятиями или учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативногоуправления, или имущество составляет казну государства (Российской Федерацииили субъекта Российской Федерации).
Особымслучаем является передача имущества, находящегося в государственнойсобственности, частным лицам, т.е. приватизация, порядок проведения которой всоответствии со статьей 217 Гражданского кодекса, определяется законами оприватизации государственного и муниципального имущества. В последнее времявесьма актуальным становится вопрос об оценке приватизируемого имущества. Такимобразом, возникает новый и весьма обширный сегмент рынка оценочных услуг.Основания приобретения права собственности, порядок его приобретения и моментвозникновения права собственности определяются положениями главы 14Гражданского кодекса (статьи 218 — 234). Основные положения правового институтаобщей собственности определяются нормами главы 16 Гражданского кодекса (статьи244 — 259).
Объектомоценки может быть как право собственности, так и иные вещные права. Величинаоцениваемой стоимости будет зависеть от конкретного набора правомочий лица,обладающего вещным правом на недвижимость. В зависимости от субъекта правасобственности собственность может быть публичной и частной.
Публичнаясобственность может быть государственной (в России двух видов: собственностьРоссийской Федерации и собственность субъекта Российской Федерации) илимуниципальной, т.е. собственностью местного самоуправления.
Субъектомправа государственной собственности является население как коллективныйсобственник государственной собственности.
Частнаясобственность — имущество частных лиц, т.е. физических лиц (граждан России, лицбез гражданства, граждан иностранных государств) или юридических лиц.
Необходиморазличать два похожих по форме и совершенно различных по содержанию термина: «собственность»и «право собственности».
Частовстречающимся в практике видом общей собственности является собственностькрестьянского (фермерского) хозяйства, которая принадлежит его членам на правесовместной собственности, если законом или договором между ними не установленоиное. Доли членов крестьянского (фермерского) хозяйства в праве совместнойсобственности на имущество хозяйства признаются равными, если соглашением междуними не установлено иное.
Всовместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства находятсяпредоставленный в собственность этому хозяйству или приобретенный земельныйучасток, насаждения, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другиесооружения и другое имущество, приобретенное для хозяйства на общие средстваего членов.
Регулированиеземельных отношений осуществляется гражданским и специальным земельнымзаконодательством и имеет существенные особенности.
Земляи иная недвижимость — это товар, гражданский оборот которого происходит всоответствии с законодательством государства, поскольку земельный оборот неможет регулироваться нормами только частного права, так как при совершениисделок с землей должен обязательно учитываться публичный интерес.
В2001г. Земельный кодекс РФ продекларировал равенство всех форм собственности,как государственной, так и частной. Однако в связи с отсутствием необходимыхнормативных разработок, неготовностью законодательных, исполнительных исудебных структур власти институт частной собственности на землю в настоящеевремя во многом остается декларативным.
Определеннуючасть и вопросы регулирования прав собственности внес Федеральный закон «Оразграничении государственной собственности на землю» от 17.07. 2001 г., в котором в целом ряде статей установлены основания возникновения прав собственности наземлю у РФ, субъектов РФ и муниципальных образований, порядок разграничениягосударственной собственности на землю, разрешение споров о разграничении игосударственной собственности на землю.
Вопросамправа на собственность немало уделено также в Законе РФ «О недрах».
Втекущих условиях наиболее важным элементом, влияющим на развитие оценочнойдеятельности, является ее государственное регулирование.
Основнаястратегическая цель государственного регулирования оценочной деятельностизаключается в создании в Российской Федерации саморазвивающейся и адаптивной квнешним условиям системы оценочной деятельности, обеспечивающей качественныеуслуги по оценке стоимости.
Законодательство,регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации, состоит изФедерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»,принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативныхправовых актов Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актовсубъектов Российской Федерации, а также из международных договоров РоссийскойФедерации.
Основнымдокументом, регулирующим оценочную деятельность, является Федеральный закон от29.07.98 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». [5] Данныйзакон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности вотношении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальнымобразованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделокс объектами оценки. Таким образом, данный закон регулирует сделки по оценкесобственности независимо от ее вида (частная, государственная). Законраспространяется на любой вид собственности, определяет основные термины вобласти оценки, в том числе понятия «оценочная деятельность», «субъектыоценочной деятельности», «объекты оценки», «рыночнаястоимость». В Законе определен круг сделок, для которых необходимопроведение оценки объектов оценки. Закон содержит определение основания дляпроведения оценки объектов оценки, требования к отчету, оговаривает права иобязанности оценщика, требования к независимости оценщика и страхованиюгражданской ответственности оценщиков, а также регулирует саму оценочнуюдеятельность. Для обеспечения единого правового и методологическогопространства на всей территории Российской Федерации нормативные акты органовуправления субъектов Российской Федерации, затрагивающие оценочнуюдеятельность, должны проходить согласование в Мингосимуществе России.
Однимиз направлений государственного регулирования оценочной деятельности являетсяпроведение лицензирования оценщиков. Задачей лицензирования являетсяупорядочение оценочной деятельности в России и повышение качества предоставляемыхнезависимыми оценщиками услуг. Оценочная деятельность может осуществлятьсятолько получившим соответствующую лицензию юридическим лицом или индивидуальнымпредпринимателем. Выполненная оценка имущества без наличия лицензии у лица илифирмы, ее осуществляющей, считается недействительной.
Нормативно-правовымиактами, регулирующими оценочную деятельность, являются Федеральный закон №128-ФЗ от 08.08.01 г. «О лицензировании отдельных видов деятельности»и Постановление Правительства Российской Федерации от 07.06.02 г. № 395 «Обутверждении положения о лицензировании оценочной деятельности».
Начинаяс сентября 1999 г. в соответствии с поручением Правительства РФ от 20.09.99 г.№ 932 Министерством государственного имущества России совместно с другимизаинтересованными ведомствами и в тесном сотрудничестве с профессиональнымиорганизациями оценщиков велась разработка проектов стандартов оценки,обязательных к применению субъектами оценочной деятельности. Результатом этойработы стали «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектамиоценочной деятельности», которые были утверждены 06.07.01г. ПостановлениемПравительства РФ № 519. [3] Согласно этому Постановлению разработка иутверждение методических рекомендаций по оценочной деятельности применительно кразличным объектам оценки (по согласованию с федеральными органамиисполнительной власти, осуществляющими регулирование в соответствующей сфередеятельности), видам стоимости объекта оценки, проведению оценки, а такжеэкспертизы отчетов об оценке было возложено на Министерство имущественныхотношений РФ.
Наиболееизвестными и часто используемыми в практической деятельности стандартами оценкисаморегулируемых организаций оценщиков в России являются стандарты Российскогообщества оценщиков (РОО). [6]
Российскоеобщество оценщиков — член Международного комитета по стандартам оценки (МКСО) —занимается стандартизацией оценочной деятельности.
Главнаянаправленность разрабатываемых нормативных документов РОО — защита прав иохраняемых законом интересов потребителей, общества и государства при развитиисамостоятельности и инициативы организаций, предприятий и специалистовоценщиков.
Однимиз основных средств решения этой задачи является использование методологическихпринципов, которые находят все большее распространение в международной иотечественной практике стандартизации.
Новоеиздание Международных стандартов оценки 2001 (МСО-2001) развивает и углубляетположения существующих стандартов и отражает актуальные изменения на рынке и новыепотребности.
Международныйкомитет по стандартам оценки (IVSC)занимается развитием стандартов оценки, которые поддерживают стандарты,разрабатываемые другими международными организациями. IVSC тесно работает с аналогичной организацией —Международной комиссией по стандартам финансовой отчетности (IASB) — и, соответственно, в МСО-2001включены доработанные Рекомендации по оценке для целей финансовой отчетности,которые были разработаны с помощью IASB. В международной практике утверждается правило, по которому компании,которые переоценивают свои инвестиции и другие объекты собственности всоответствии с требованиями Международных стандартов финансовой отчетности,должны гарантировать, что такие оценки проведены в соответствии сМеждународными стандартами оценки. Другими новыми материалами, включенными вМСО-2001 являются: Комментарий, исследующий возможное воздействие стандартов иинструкций, выпущенных Базельским комитетом по банковском надзору; Комментарийпо вопросам составления отчета оценки; Комментарий о применении методадисконтирования. Чтобы обеспечить оценщиков и их пользователей более доступными менее формальным средством для получения ответа на вопросы относительностандартов оценки и их применения, МКСО издает также пояснительные комментарии кстандартам оценки. Указанные комментарии, как правило, не утверждаются МКСО,однако могут служить в качестве важных толкований в широком плане, либо дляраскрытия общих положений и их трактовки, либо в качестве промежуточногоматериала, предшествующего выпуску Комитетом, либо руководства по исполнению,либо стандартов. Отметим, что, несмотря на то, что сегодня нельзя говорить ополном согласии национальных стандартов оценки, работа в данном направленииведется. Наиболее ярким примером этого может служить работа по созданию единыхстандартов оценки в рамках Европейского Союза, которую ведет Европейская группаассоциаций оценщиков (TEGoVA).Одной из главных целей при создании этой организации была разработка общихстандартов оценки, представляющих взгляды профессиональных организаций во всехстранах Европейского Союза. В 1997 г. эта группа опубликовала утвержденныеЕвропейские стандарты оценки (ЕСО), согласующиеся со стандартами бухгалтерскогоучета. Директивой Совета Европы применение данных стандартов рекомендовано длявсех стран Европейского Союза. Европейские стандарты оценки ЕСО-2000 включают ирассматривают самые общие принципы и методы, использующиеся в оценочныхпроцедурах, в руководствах даются указания по интерпретации и практическомуиспользованию этих принципов и методов. В настоящее время опубликованы всеМеждународные стандарты оценки, Европейские стандарты оценки недвижимости,известны полные тексты Стандартов американского общества оценщиков, выполненынаучно-исследовательские работы по разработке структуры и принципов созданияЕдиной системы стандартов оценки. Все это создает новые условия длясовершенствования и разработки национальных стандартов оценки, которые быспособствовали повышению качества услуг по оценке собственности в России. Российскоезаконодательство в области стандартов оценки ставит своей целью решениеследующих задач:
—обеспечить эффективный государственно-общественный контроль качества оценочныхработ;
—создать условия для становления и развития саморегулируемых организацийоценщиков;
—максимально унифицировать понятийный аппарат и терминологию, применяемую воценочной деятельности, с понятийным аппаратом и терминологией бухгалтерского ипервичного учета, налогообложения, регистрации объектов оценки в РоссийскойФедерации, а также с понятийным аппаратом и терминологией международныхстандартов оценки;
—создать систему подготовки и переподготовки кадров в области оценки;
—организовать комплексные научные исследования в области оценочной деятельности;
—устранить на законодательном уровне пробелы, связанные с оборотом результатовинтеллектуальной деятельности, земельных ресурсов;
—создать систему информационного обеспечения оценочной деятельности.
Совершенствованиезаконодательства в области оценочной деятельности направлено прежде всего насоздание предпосылок для саморегулирования рынка оценочных услуг путеммаксимальной унификации понятийного аппарата и терминологии, применяемой воценочной деятельности, его унификации с понятийным аппаратом и терминологиейбухгалтерского учета, налогообложения, юриспруденции и международных стандартовоценки, развитием системы подготовки, переподготовки, повышения квалификациикадров в области оценки, совершенствования системы информационного обеспеченияоценочной деятельности.
1.3Характеристика методов оценки рыночной стоимости предприятии (организаций ифирм)
Косновным методам оценки рыночной стоимости предприятия можно отнести:затратный; сравнительный и доходный.
Рассмотримих особенности более подробно.
Основнымпринципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принципзамещения. Принцип замещения гласит, что осведомленный покупатель никогда незаплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма затрат на созданиеобъекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на датуоценки, с учетом износа объекта оценки.
Основныеэтапы при применении данного подхода к определению рыночной стоимости объектаоценки:
— расчет рыночной стоимости права пользования земельного участка, относящегося коцениваемым объектам недвижимости;
— расчет затрат на возведение новых объектов, аналогичных объектам оценки, врыночных ценах;
— расчет накопленного износа объекта оценки;
— расчет рыночной стоимости оборудования;
— итоговый расчет рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом.
Вначале рассмотрим оценку не изъятых из оборота земельных участков (объектовоценки), которые сформированы (или могут быть сформированы) в соответствии сзаконодательством.
Рыночнуюстоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворятьпотребности пользователя (потенциального пользователя) в течение оделенноговремени (принцип полезности).
Рыночнаястоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке ихарактера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).
Рыночнаястоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты наприобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения).
Рыночнаястоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, рока и вероятностиполучения дохода от земельного участка за определенный период времени принаиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторовпроизводства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательскойдеятельности (принцип ожидания).
Рыночнаястоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретнуюдату (принцип изменения).
Рыночнаястоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения,разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделенияимущественных прав на земельный участок.
Рыночнаястоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешнихфакторов (принцип внешнего влияния).
Всоответствии с методическими рекомендациями по определению рыночной стоимостиземельных участков (утверждены распоряжением Минимущества России от07.03.2002г. № 568-р) оценщик при проведении оценки обязан использовать (илиобосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходык оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходовк оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверностьдоступной для использования того или иного метода рыбной информации.
Какправило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются методсравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализацииземельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.
Насравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, методраспределения.
Надоходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка,метод предполагаемого использования.
Элементызатратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещенияулучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.
Вданном случае в соответствии с целями оценки стоимость права пользователяземельного участка оценщиками произведена с позиции сравнительного и годногоподходов, используя: метод сравнения продаж, метод капитализации земельнойренты.
Подходсравнительного анализа продаж основывается на предпосылке, что рациональныйпокупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большуюсумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по площади иместоположению участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимыеобъекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли.
Принципзамещения исходит из того, что рынок является открытым и конкурентным, что нанем взаимодействует достаточное количество продавцов и покупателей, которыедействуют в соответствии с типичной мотивацией, экономически рационально и всобственных интересах, не находясь под посторонним давлением. Такжеподразумевается, что земельный участок будет приобретаться на типичных дляданного рынка условиях финансирования и находиться на рынке в течениедостаточного периода времени, чтобы быть доступным для потенциальныхпокупателей.
Данныйподход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектамнедвижимости сходным с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затемкорректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг отдруга.
Послекорректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимостиоцениваемой собственности. При наличии достаточного количества достовернойинформации о недавних продажах сопоставимых объектов, сравнительный подходпозволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка кобъекту оценки.
Дляданной оценки подход сравнительных продаж имеет следующий алгоритм.
1.Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках,предложениях по продаже земельных участков аналогичных оцениваемому.
2.Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждениятого, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.
3.Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа длякаждой выбранной единицы измерения.
4.Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов-аналогов,проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка ценобъектов-аналогов.
5.Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительныххарактеристик и сведения их к одному стоимостному показателю.
Кхарактеристикам типичного для данного сегмента рынка земельного участкаотносятся: права собственности; условия финансирования; условия продажи; датапродажи; местоположение; площадь участка; подведенные сети инженерногоснабжения.
Послеопределения элементов сравнения по ним применяются корректировки для нахождениярыночной стоимости оцениваемого объекта. Для измерения корректировок применяютколичественные и качественные методики. К количественным методикам относятся:анализ парного набора данных, статистический анализ, графический анализ и др. Ккачественным методикам относятся: относительный сравнительный анализ,распределительный анализ, индивидуальные опросы. В ряду вышеприведенных методикнаиболее широкое распространение получил сравнительный анализ. Под этимтермином подразумевается либо анализ парного набора данных, либо относительныйсравнительный анализ.
Подходпрямого сравнительного анализа продаж основывается на предпосылке, что субъектына рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т.е. основываясь наинформации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный методосновывается на принципе замещения.
Другимисловами, данный подход имеет в своей основе предположение, что благоразумныйпокупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму,чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодностиобъект.
Данныйподход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектамнедвижимости сходных с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затемкорректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг отдруга.
Послекорректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимостиоцениваемой собственности.
Приналичии достаточного количества достоверной информации о недавних продажахсопоставимых объектов, подход сравнения продаж позволяет получить результат,максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки.
Намомент проведения физической проверки, оцениваемый объект находился вудовлетворительном техническом состоянии.
Дляданного отчета подход сравнительного анализа продаж имеет следующий алгоритм:
1.Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках,предложениях по продаже объектов недвижимости аналогичных объектам оценки.
2.Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждениятого, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.
3.Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа длякаждой выбранной единицы измерения.
4.Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданныхили продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка ценыоцениваемого объекта.
5.Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительныххарактеристик и сведения их к одному стоимостному показателю.
Воценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения,которые должны анализироваться: права собственности на недвижимость; условияфинансирования; условия продажи; состояние рынка; местоположение; физическиехарактеристики; экономические характеристики; использование; компонентысобственности не связанные с недвижимостью.
Послеопределения элементов сравнения по ним применяются корректировки для нахождениярыночной стоимости оцениваемого объекта.
Дляизмерения корректировок применяют количественные и качественные методики. Кколичественным методикам относятся: анализ парного набора данных,статистический анализ, графический анализ и др. К качественным методикамотносятся: относительный сравнительный анализ, распределительный анализ,индивидуальные опросы.
Воснове доходного подхода для целей оценки коммерческой недвижимости лежитпрогнозирование дохода и риска, связанного с получением данного дохода. Чемвыше риск, тем большую отдачу в праве ожидать инвестор. То есть, при прочихравных условиях, если два предприятия приносят одинаковый доход, предпочтениебудет отдано компании с менее рискованным бизнесом. Анализ «риск-доходность»является на сегодняшний день самым современным и наиболее эффективным привыборе объекта инвестирования. В качестве дохода могут выступать: денежныйпоток; прибыль от основной деятельности; внереализационные доходы; дивиденды.
Вроссийской практике наиболее обоснованным выглядит использование в качествепоказателя дохода денежного потока. Связано это с тем, что прибыль является,во-первых, показателем сильно меняющимся, и, во-вторых, возможно сильнозаниженным. Добавление же постоянной компоненты (амортизационных отчислений) вденежный поток способствует сглаживанию тенденции.
Прииспользовании доходного подхода могут быть использованы два метода: методкапитализации дохода и метод дисконтированных денежных потоков. Каждый изметодов имеет особенности применения.
Методкапитализации базируется на прогнозировании величины дохода на один год вперед.После чего, определяется уровень риска, связанный с получением данной величиныпотока, который находит свое отражение в коэффициенте капитализации. Делениемдохода на данный коэффициент определяется рыночная стоимость предприятия. Напервый взгляд, данный метод может быть легко использован в России, посколькудолгосрочное прогнозирование затруднено постоянными изменениями взаконодательной базе, сложной экономической обстановкой в стране,нестабильностью политической ситуации и т.д. Однако метод капитализации можетбыть использован только в случае, если доход предприятия является относительностабильной значительной положительной величиной, что в условиях экономическойнестабильности встречается крайне редко. Кроме того, составление прогноза пометоду капитализации базируется на динамике денежного потока в предыдущие годы.В развитых странах анализируются тренды за 7-10 лет. В нашей стране этоневозможно, хотя бы потому, что инфляция девяностых, сильно исказила финансовуюинформацию.
Методдисконтированных денежных потоков основывается на более сложном подходе кпрогнозированию. Прогноз охватывает период от трех до пяти лет. В зарубежнойпрактике на ближайшие пять лет рассчитываются конкретные величины дохода, на последующиепять лет определяются темпы развития предприятия (в случае их отличия отсреднеотраслевой тенденции) и, наконец, на весь последующий срок существованияпредприятия закладываются среднеотраслевые темпы роста. В России и этот методнеприменим в таком классическом варианте. В связи с изменчивостью деловойсреды, в большинстве своем отсутствием бизнес-планов развития на предприятиях,а также отсутствием долгосрочных отраслевых прогнозов основанных на серьезныхмаркетинговых исследованиях, приходится сокращать период конкретногопланирования, а в качестве темпов роста предприятия в постпрогнозном периодебрать прогнозируемые темпы роста экономики в целом и накладывать на нихограничения, связанные с конкретным предприятием. Несмотря на это, метод дисконтированныхденежных потоков позволяет в большей степени, чем метод капитализации, учестьособенности развития предприятия и тем самым более точно спрогнозироватьбудущее компании.
Всвязи с этим, стоимость объекта оценки, будет определена с помощью методадисконтированного денежного потока.
Методдисконтирования денежных потоков переводит будущие выгоды в настоящую стоимостьсобственности путем дисконтирования каждой будущей выгоды соответствующейнормой отдачи.
Этотметод базируется на предположениях относительно ожидаемых изменений доходов истоимости собственности. Процедура дисконтирования предполагает, что инвесторполучит возврат инвестиций и удовлетворяющий его доход на вложенный капитал.
Воснове метода дисконтирования будущих доходов лежит принцип ожидания. Исходя изэтого принципа, рыночная стоимость определяется, как текущая стоимость будущихвыгод, вытекающих из прав владения на данный объект.
Такимобразом, стоимость объекта есть стоимость будущих денежных средств, приведенныхк текущей стоимости с учетом требований инвестора относительно капитала иотдачи на капитал.
Былпроизведен расчет чистой текущей стоимости доходов за пять будущих лет(горизонт расчета) с учетом дохода, полученного от эксплуатации собственности впостпрогнозный период (стоимость реверсии).
Вданной работе стоимость реверсии рассчитана с использованием модели Гордона(метод детально описан ниже по тексту), с использованием терминальногокоэффициента капитализации (Рт). Такой подход предполагает, что после окончанияпроекта доход, генерируемый собственностью, будет постоянным и бесконечным, чтовполне вероятно, учитывая выгодную специализацию объекта и капитальный характероцениваемой собственности.
Приступаяк оценке объекта методом дисконтирования денежных потоков, необходимо сделатьряд допущений, суть которых состоит в следующем:
1)Из-за относительно высокой инфляции в России прогнозы расходов, прибыли идискреционного потока денежных средств производились на «реальной базе».Поэтому эффекты воздействия инфляции и/или девальвации национальной валюты былиустранены. Соответственно любые прогнозы роста прибыли или расходов являютсярезультатом реального (качественного) повышения цен и/или сокращенияхозяйственных расходов.
2) Всоответствии с предыдущим допущением рассчитана реальная ставкадисконтирования, в которой присутствует инфляционная составляющая), основаниеприводится ниже по тексту).
3)Текущее правительственное регулирование и деловое законодательство остаютсянеизменными на весь период горизонта планирования.
Приучете влияния инфляции можно делать корректировку на индекс инфляции либокорректировку будущих поступлений, либо коэффициента дисконтирования.
Наиболеекорректной; но и более трудоемкой является методика, предусматривающаякорректировку всех факторов (объем выручки, переменные расходы), влияющих наденежные потоки. При этом корректировка может осуществляться с использованиемразличных индексов, поскольку индексы цен на продукцию предприятия ипотребляемое им сырье могут существенно отличаться от индекса инфляции. Спомощью таких пересчетов исчисляются новые денежные потоки, которые исравниваются между собой по критерию NPV (для альтернативных инвестиционных проектов).
Болеепростой является методика корректировки коэффициента дисконтирования на индексинфляции.
Вусловиях инфляции различают номинальную и реальную ставку процента, которыесвязаны следующим соотношением:
1 + rnom = (1 + ггeal) х (1 + λ), (1)
где гnom — номинальная ставка процента; гrеа1 — реальная ставка процента; λ — общий уровень инфляции.
Уровеньинфляции чаще всего измеряется индексом потребительских цен или ВНП-дефлятором.Раскрыв скобки в уравнении (1), получим:
1 + rnom = 1 + rreal + λ + rreal х λ, (2)
Принебольших значениях r и λ их произведение — малая величина,поэтому можно записать:
rnom ≈ rreal + λ,(3)
лицензирование затратный капитализация дисконтированный
Вкачестве ставки дисконтирования может использоваться как номинальная, так иреальная ставка процента. Выбор зависит от того, как измеряется денежный потокпроекта.
Такимобразом, для отражения инфляции можно использовать один из двух вариантоврасчета:
1)дисконтировать номинальный денежный поток по номинальной ставке процента;
2)дисконтировать реальный денежный поток по реальной ставке процента.
Какойиз этих двух вариантов точнее отражает результат инвестиционного проекта,зависит от специфики самого проекта.
Использованиереальных ставок процента и расчет денежного потока в постоянных ценах непозволяют учесть структурную инфляцию, т.е. ситуацию, при которой рост цен напродукции то рост затрат (цен на материалы) происходят разными темпами. В такихпроектах следует осуществлять расчет денежного потока в текущих ценах.
В тоже время расчет в текущих ценах требует умения прогнозировать рост цен, что невсегда возможно сделать с желаемым уровнем достоверности. В конечном счете,выбор формулы расчета (в постоянных или текущих ценах) осуществляетсяаналитиком (оценщиком) и учитывает конкретные условия инвестирования иособенности каждого проекта.
Внастоящей оценке мы пришли к выводу: произвести расчет по номинальной нормыдисконтирования.
Оценкапредстоящих затрат и результатов при определении эффективности осуществляется впределах расчетного периода (горизонт расчета), продолжительность котороговыбирается исходя из продолжительности создания, эксплуатации и ликвидации(продажи) объекта.
Учитываяусловность всех планов развития бизнеса в силу естественной неопределенностиразвития экономической и политической ситуации в глобальном и локальноммасштабах в России на современном этапе, горизонт расчета в настоящее времяобычно выбирается не более 3-5 лет.
Горизонтрасчета измеряется количеством шагов расчета. Шаг расчета может изменяться втечение расчетного периода (обычно увеличивается к концу).
Всвязи с позитивным характером развития рынка собственности и всегосоциально-политического положения страны по состоянию на дату проведенияоценки, считается целесообразным выбрать горизонт расчета в пределах пяти лет.При этом шаг расчета принимается равным одному году.
Дляопределения размера денежного потока составляют прогноз валовых доходов ирасходов собственника объекта оценки за каждый временной промежуток прогнозногопериода, с предположительным ростом 10% в год ставок арендной платы. Анализрынка аренды коммерческой недвижимости Краснодарского края, Кореновскогорайона, ст. Платнировская показал что средняя ставка аренды за капитальныездания составляет — 10 руб./м в мес, за навесы без стен и легкие некапитальныеконструкции — 5 руб./м в мес. Расчет операционных расходов производился наосновании исследования показателя покрытия действительного валового дохода отсдачи в аренду коммерческой недвижимости на рынке аналогичной коммерческойнедвижимости.
Нормадисконта — коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежнойсуммы, получаемой или выплачиваемой в будущем. Таким образом, норма дисконтаиспользуется для определения суммы, которую заплатил бы инвестор сегодня(текущая стоимость) за право получения ожидаемых в будущем поступлений.
Вслучае оценки собственности норма дисконта представляет собой коэффициентэффективности вложений капитала, достижения которого ожидает инвестор припринятии решения о приобретении будущих доходов с учетом риска их получения.
Рискявляется существенным в определении нормы дисконта.
Подриском понимается степень оправданности ожидания получения будущих доходов. Дляпрогнозирования потоков денежных средств риск может рассматриваться каквероятность или степень осуществления прогнозируемых оценок.
Выборнормы дисконта является одним из ключевых моментов оценки. При оценке объектовнедвижимости норма дисконта рассчитывается, как правило, методом кумулятивногопостроения.
Кумулятивныйметод наилучшим образом учитывает все виды рисков инвестиционных вложений,связанные как с факторами общего для отрасли и экономики характера, так ириски, связанные с функционированием объекта недвижимости (несистематические).
Насегодняшний день в оценочной практике применяются разнообразные инструменты,относимые к условно безрисковым — нормы по депозитам Сбербанка РФ и прочихроссийских банков высшей категории надежности, доходность по государственнымоблигациям, выраженным в национальной валюте РФ (ГКО и ОФЗ), доходность погосударственным облигациям, выраженным в иностранной валюте (ОВВЗ и еврооблигации).
Наибольшимсуверенным рейтингом из перечисленных инструментов обладают государственныеценные бумаги, номинированные в иностранной валюте, и, прежде всего,еврооблигации. Котировки данных ценных бумаг поступательно растут. В настоящеевремя именно еврооблигации России являются наиболее разумным финансовыминструментом для определения безрисковой нормы.
2.Практическая глава. Направления совершенствования оценочной деятельности вРоссии
2.1 Расчетрыночной стоимости ОАО «Светлый путь» затратным методом
Посколькуоценщики обладают достаточным количеством достоверной информации о продажахменьших по размеру земельных участков, расчет стоимости права пользованияземельным участком производился методом разбивки на участки. В результатепроведенного исследования рынка и отбора информации с целью повышения еедостоверности были выделены для сравнительного анализа ряд объектов (таблица 1Приложения А). В данной работе объекты-аналоги условно обозначены под номерами№1, №2, №3.
Присравнении оцениваемого и сопоставимых объектов сначала учтем поправки на составимущественных прав, условия финансирования, условия продажи, цену предложения исостояние рынка.
Перваяпоправка, выраженная в процентах, умножается на цену продажи сопоставимогообъекта. Вторая процентная поправка, умножается на скорректированную цену, а нена первоначальную цену. Эта последовательность продолжается до тех пор, пока небудут внесены все поправки.
Такимобразом, стоимость права пользования земельного участка по состоянию на21.10.07 составит: 844,4 х 100 = 84 440 руб.
Дляопределения рыночной стоимости земельного участка с применением элементовдоходного подхода оценщики использовали метод капитализации земельной ренты.
Данныйметод применяется для оценки как застроенных, так и незастроенных земельныхучастков.
Методпредполагает следующую последовательность действий:
— расчет земельной ренты;
-определениевеличины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;
-расчетрыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.
Врамках данного метода величина земельной ренты рассчитывается как доход отсдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.
Величинаарендной платы за земли соответствующего назначения принимается равной всоответствии с Постановлением главы администрации Краснодарского края от 18 мая2002 № 529 составляет на 2002 год — 0,062 руб/м2.
Всоответствии со статьей 19 Краснодарского края от 5 ноября 2002 № 530-КЗ,действовавшие в 2002г размер арендной платы и ставки земельного налогаприменяется в 2007г с коэффициентом 1,8.
Такимобразом величина арендной платы принимается равной: 0,062 х 1,8 = 0,1116 руб./м2
Площадьземельного участка относящегося к оцениваемой собственности составляетприблизительно 10 000 м2.
Вкачестве возможных безрисковых ставок в пределах РФ принято рассматриватьследующие инструменты:
1)депозиты Сбербанка РФ и других надежных российских банков;
2)западные финансовые инструменты (государственные облигации развитых стран);
3)ставки по межбанковским кредитам РФ;
5)государственные облигации РФ.
Такимобразом, на сегодняшний день в оценочной практике применяются разнообразныеинструменты, относимые к условно безрисковым — ставки по депозитам Сбербанка РФи прочих российских банков высшей категории надежности, доходность погосударственным облигациям, выраженным в национальной валюте РФ (ГКО),доходность по государственным облигациям, выраженным в иностранной валюте.
Наибольшимсуверенным рейтингом из перечисленных инструментов обладают государственныеценные бумаги, номинированные в иностранной валюте, и, прежде всего,еврооблигации. Котировки данных ценных бумаг поступательно растут. В настоящеевремя именно еврооблигации России являются наиболее разумным финансовым инструментомдля определения безрисковой ставки. Среди всех отечественных аналогов ониобладают максимальным объемом выпуска (36,4 млрд дол. США), наличием большогоколичества разнообразных траншей и легкостью получения необходимой информацииоб их доходности. Даже в связи с августовским кризисом 1998г. по данному видуценных бумаг дефолт не объявлялся.
Валютныеоблигации РФ представлены двумя видами: внутренним (ОВВЗ) и внешним(еврооблигации).
Длярасчетов в настоящей работе выбраны Еврооблигации со сроком погашения в 2030г.и имеющих наибольший объем выпуска — 18 336 млн.дол. США (ставка дохода, % вгод — 5%).
Площадьземельного участка относящегося к оцениваемой собственности составляетприблизительно 20 000 м2. Таким образом, стоимость земельногоучастка, рассчитанная методом капитализации арендной платы составляет:
0,1116х 10 000/ 0,05 — 22 320 руб.
Дватрадиционных в оценочной деятельности метода дали следующие результаты:
Методсравнения продаж 84 440 руб.
Методкапитализации земельной ренты 22 320 руб.
Цельюсведения результатов всех используемых методов оценки является определениепреимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка единойстоимостной оценки. Преимущество каждого метода рассматриваемого объектанедвижимости, определяются по следующим критериям:
— возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя илипродавца.
— тип, качество и обширность информации, на основе которых проводится анализ, иделаются выводы.
— способностьпараметров используемых подходов учитывать конъюнктурные колебания и стоимостьденежных средств.
— способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на егостоимость, такие как место расположения, размер, потенциальная доходность.
Напротяжении всего процесса оценки доминирует (является решающим) рынок. По опытустран, где достаточно развита инфраструктура оценки, можно утверждать, чтоотклонение от фактической продажной цены должно составлять 5-10%, если датасделки купли-продажи близка к дате оценки. Если бы оценщикам были известны всефакты, то этот диапазон можно было бы уменьшить. Для того, чтобы свести кминимуму влияние необъективного мнения на окончательные результаты, работу пооценке следует разделить на строго ограниченные части и провестисамостоятельно.
Посколькуесть несколько видов оценки, каждый из которых имеет законное место какконечный результат оценки определенного класса, оценщиком применяются те изних, которые наиболее пригодны в данном конкретном случае с учетом максимальногоприближения к реальным результатам.
Рыночнаястоимость при оценке объекта недвижимости предполагает деятельность рынка кактакового при наличии достаточного товара для удовлетворения спроса ипредложения. При этих условиях возможно выведение средней цены или каких-либоматематических ожиданий относительно наиболее вероятной цены оцениваемогоимущества.
Используяопыт стран с развитой инфраструктурой оценки, можно утверждать, что методсравнения продаж является одним из самых надежных в условиях активного рынка пооцениваемому имуществу, поэтому оценщики сочли возможным присвоить данномуметоду больший удельный вес в итоговой рыночной стоимости равный 80%.
Учитывая,что в настоящее время рынок аренды земельных участков не развит, можноутверждать, что рыночная стоимость условно свободного земельного участка,полученная доходным подходом несколько занижена и не отражает реальной рыночнойситуации. Поэтому оценщики сочли возможным присвоить методу капитализацииземельной ренты удельный вес в итоговой стоимости, равный 20%.
Результатысогласования используемых методов оценки сведены в таблицу 2 Приложения А.
Такимобразом, используя соображения о достоинствах и недостатках примененных методовк оценке, в данном конкретном случае, определив вес каждого из методов витоговой стоимости, оцениваемый земельный участок по состоянию на 21 октября2007 года имеет следующую итоговую рыночную стоимость: семьдесят две тысячишестнадцать рублей.
Подстоимостью воспроизводства нового аналогичного объекта понимается сумма затратв рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта,идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, атакже стоимость активов продаваемого объекта (рисунок 1 Приложения А).
Длярасчета стоимости строительства в данном отчете выбраны метод сравнительнойединицы.
Методукрупненных обобщенных показателей сметной стоимости /метод сравнительнойединицы обеспечивает приемлемую точность порядка 15-20%.
Методоснован на сравнении стоимости единицы потребительских свойств (1мстроительного объема здания) оцениваемого объекта, со стоимостью аналогичнойединицы измерения подобного типового сооружения.
Стоимостьнового строительства в данном методе определяется выражением:
СС= Сin х N, (4)
гдеСС — стоимость строительства; Сin — стоимость единицы потребительских средств; N — количествоединиц потребительских свойств на объекте.
Врезультате корректировки стоимости типового объекта на условия рынка ифизические различия с объектом оценки определяется искомая величина рыночнойстоимости.
Вданном случае при применении метода сравнительной единицы для определения Cin используются показатели единичныхстоимостей, взятые из Сборника укрупненных показателей восстановительнойстоимости.
Оценкастоимости воспроизводства определена, исходя из базовой стоимости цен введенныхс 01.01.84.
Дляпересчета с базовой цены в цены, действующие на момент оценки, применяетсяиндекс рыночного удорожания, который представляет собой отношение стоимостипродукции, работ и ресурсов" в текущем уровне цен к их же стоимости вбазисном уровне:
Итек/баз= Стек/Сбаз (5)
Индексрыночного удорожания для пересчета с базовой цены в уровень цен на 21.10.07разработан Краснодарским краевым центром ценообразования в строительстве «Кубаньстройцена»и утвержден Заместителем Главы администрации Краснодарского края, письмо№07.6.04/502 от 03.03.07, равен К = 30,69.
Каждоездание и сооружение характеризуется определенными эксплуатационными качествами:прочностью и устойчивостью конструкций, их теплозащитными качествами,герметичностью, звукоизолирующей способностью и т.д. Далее приведены обобщенныегруппы параметров (I и II) и факторов (III и IV), определяющих эксплуатационную пригодность зданий.
I группа.Параметры, характеризующие конструктивную надежность, физическую долговечность:прочность и устойчивость конструкций; влаго- и морозостойкость конструкций;водонепроницаемость конструкций и др.
II группа. Параметры, характеризующиефункциональное соответствие назначению, моральную долговечность, условияжизнедеятельности: удельные площади и кубатура; температурно-влажностный режимв помещениях; герметичность, звукоизоляция и др.
III группа.Архитектурно-художественное соответствие назначению.
IV группа.Экономичность возведения и эксплуатации.
Построенныездания и сооружения под действием различных природных и функциональных факторовтеряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме этого на рыночнуюстоимость сооружений и зданий оказывается внешнее экономическое воздействие состороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды. При этомразличаются физический износ (потеря эксплуатационных качеств), функциональноеили моральное старение (потеря технологического соответствия и стоимости всвязи с научно- техническим прогрессом) и внешний износ (изменениепривлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения). Всевместе эти виды износа составляют накопленный износ, который и будет составлятьразницу между восстановительной стоимостью улучшений и текущей рыночной стоимостью.
Определениенакопленного износа методом разбивки осуществляется посредством деления износана три различных компонента: физический износ, функциональный износ и внешнийизнос.
Подфизическим износом конструкций, элемента, системы инженерного оборудования(далее системы), сооружения или здания в целом следует понимать утрату имипервоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости,надежности и т.д.) в результате воздействия природно-климатических факторов ижизнедеятельности человека. Физический износ на момент его оценки выражаетсясоотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий,устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы, или здания в целом, иих восстановительной стоимости.
Длярасчета физического износа применимы методы наблюдения.
Методынаблюдения основаны на процедуре визуального сопоставления оцениваемых, саналогичными новыми объектами оценки. Они включают в себя идентификациювизуального определяемых элементов эксплуатационного износа в шкалу процентныхотношений. К процедурам наблюдения относятся также консультации сквалифицированным персоналом предприятия относительно таких аспектовфизического состояния объектов оценки, которые не являются очевидными. Наоснове полученных фактических данных подготовит заключение в виде процентнойпоправки, вычитаемой из стоимости воспроизводства или замещения оцениваемогообъекта. Для этого в качестве ориентира оценщик может воспользоваться таблицейдля оценки физического износа.
Существуетспособ расчета износа исходя из срока экономической жизни объекта по нормамамортизационных отчислений.
Взаимосвязьмежду износом и сроком экономической жизни выражается следующим соотношением:
И/ВС= ЭВ/ТС (6)
где И- износ; ВС — восстановительная стоимость; ЭВ — эффективный возраст; ТС — типичный срок экономической жизни.
Определениефизического износа методом срока экономической жизни представлено в таблице 3Приложения А.
Итоговыйфизический износ объекта оценки рассчитанный методом срока экономической жизнипо состоянию на 21.10.07 составляет 310819 рублей.
Итоговыйфизический износ объекта оценки рассчитанный методом натурного обследования посостоянию 21.10.07 составляет 1926072 рубля.
Накопленныйфизический износ рассчитан в таблице 4 Приложения А.
Накопленныйфизический износ объекта оценки по состоянию 21.10.07 составляет 2236891 рубль.
Функциональныйизнос, или функциональное устаревание, вызывается недостаточностью иличрезмерностью размеров здания, компановки или устареванием механическогооборудования. О функциональном устаревании говорят, когда конструкция объектане соответствует современным рыночным требованиям.
Длярешения задач оценки функциональный износ определяется как «потеря встоимости объекта вследствие недостатков проектирования, а так же качественныминедостатками использованных материалов». Такого рода недостатки могут бытькак исправимыми, так и неисправимыми.
Устранимыйфункциональный износ обычно определяется затратами на необходимуюреконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объектанедвижимости.
Устранимыйфункциональный износ вызывается:
— недостатками, требующими добавления элементов;
— недостатками, требующими замены или модернизации элементов;
— сверхулучшениями.
Стоимостьвоспроизводства оцениваемых объектов представлено в таблице 5 Приложения А. Намомент проведения физической инспекции все оборудование и инвентарь находилисьв отличном состоянии и эксплуатировалось по назначению с марта 2007г. В данномслучае физический износ отсутствует. В последнее время для приносящих доходобъектов недвижимости стал типичным внешний износ в форме экономическогоизноса, возникающего вследствие общего экономического спада в этом районе. Посколькулюбой объект может подвергаться одновременно разным видам износа и обесценения,то, наряду с указанными частными его видами, учитывается также и совокупныйизнос или обесценение (S) поформуле:
S= I -(I -F)x(l -V)x(l -E), (7)
где F, V и Е — выраженная в долях степень соответствующего частногоизноса или обесценения — физического, функционального и экономического.
Вданном случае внешнеэкономический износ отсутствует. Рыночная стоимостьоцениваемого оборудования по состоянию на 21 октября. 2007 года составляет1208163 рубля. На основании проведенного анализа заполняется итоговая таблица расчетарыночной стоимости объекта оценки затратным подходом, таблица 6 Приложения А. Такимобразом, по результатам оценки затратным подходом рыночная стоимость объектовнедвижимости по состоянию на 21.10.07 округленно составляет 940000 рублей. Изполученных результатов следует, что по результатам оценки затратным подходомрыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 21.10.07 округленносоставляет 2 148 000 рублей.
2.2Сравнительный анализ результатов применения существующих методик оценкирыночной стоимости на примере ОАО «Светлый путь»
Вряду вышеприведенных методик наиболее широкое распространение получилсравнительный анализ. Под этим термином подразумевается либо анализ парногонабора данных, либо относительный сравнительный анализ.
Вкачестве объекта оценки в данной работе принято недвижимое имущество:мастерские для хранения техники, общей площадью 655,4 м2, навесы, общей площадью 5368,6 м2, мастерские для ремонта техники, общей площадью 296,3 м2, склад, общей площадью 152,5 м2, столовая, общей площадью 81,9 м2, общежитие 118 м, весовая, общей площадью 73,6 м, зернохранилище, общей площадью 143,9 м и сельскохозяйственная техника.
Намомент проведения физической проверки было выявлено следующее — оцениваемоеимущество находилось в удовлетворительном техническом и санитарном состоянии итребовало проведения ремонтных работ.
Врезультате проведенного исследования рынка и отбора информации с цельюповышения ее достоверности были выделены для сравнительного анализа рядобъектов. В данной работе объекты-аналоги условно обозначены под номерами №1,№2и №3.
Втаблице 7 Приложения А представлены исходные данные для расчета стоимостиобъекта оценки подходом сравнительного анализа продаж.
Присравнении оцениваемого и сопоставимых объектов сначала учтем поправки на составимущественных прав, условия финансирования, условия продажи, состояние рынка.
Перваяпоправка, выраженная в процентах, умножается на цену продажи сопоставимогообъекта. Вторая процентная поправка, умножается на скорректированную цену, а нена первоначальную цену. Эта последовательность продолжается до тех пор, пока небудут внесены все поправки.
Результатысравнительного анализа продаж приведены в таблице 8 Приложения А.
Длявычисления окончательной рыночной стоимости применим методику, основанную на известномв алгебре методе попарных сравнений, в качестве элементов сравнения примемместоположение и физические характеристики оцениваемого объекта и сравниваемогос ним объектов. Расчет по данной методике производится в следующем порядке:
1.Составляется таблица параметров для попарных сравнений для последующегопреобразования в матрицы индексов важности. Из практического опыта известно,что оптимальное количество параметров 5-10.
Выбираетсяшкала качественных оценок для матриц индексов важности. Этих шкал более 10, ноиз практики известно, что наименьшее среднее отклонение достигается применениемшкал 1-9 и 2п/2. Выглядят они следующим образом (таблица 9 Приложения А).
2.Наиболее проста в использовании шкала 1-9, поэтому в расчетах используем именноеё.
Длякаждого параметра строится обратносимметричная матрица индексов важности.Каждому параметру всех объектов присваивается важность в соответствии свыбранной шкалой. Параметры сравниваются, естественно попарно.
3.Для каждого индекса важности определяется вес по формуле:
W'j = n√II a'ijn, (8)
где a'ij-важность приоритета (индекса).
4.После этого необходимо полученные веса пронормировать:
/>
т.е.получаем нормированное отклонение каждого объекта.
5.Определим приведенное нормированное отклонение каждого объекта:
/>
где К- количество параметров.
6.Искомая стоимость оцениваемого объекта определяется по формуле:
/>
где: Wo — приведенное нормированноеотклонение оцениваемого объекта; п — число объектов; CAi — стоимость объекта-аналога.
7.Определим индекс согласованности. Индекс согласованности матрицы определяетсяпо формуле:
ИС =(λ — п)/(п — 1), где λ = (2 Zi,) / п. (12)
Длянахождения вектора согласованности Z необходимо матрицу индексовважности умножить на её вектор приоритетов A x W.Таким образом находим Адамаров вектор Y.
РазделимАдамаров вектор Y на вектор приоритетов W, получим вектор согласованности Z.Далее, находим Х-разброс согласованности, т.е. среднее арифметическое элементоввектора согласованности. Затем вычисляем индекс согласованности, его значениене должно превышать 1. В противном случае необходимо изменить индексы важностив данной матрице.
5)Искомая стоимость оцениваемого объекта определяется по формуле:
/>
Искомаястоимость оцениваемого объекта по состоянию на 21.10.2007г., полученнаясравнительным подходом составляет:
C'j = 1,444/3 x (540 000/0,824 + 945 000/1,385 + 1 350 000/2,347) = 920 308руб.
Округленносоставит 920 000 рублей.
2.3 Основные направлениясовершенствования оценки рыночной стоимости предприятий (организаций и фирм) вРоссии
Учитывая необходимость иважность использования инновационных достижений и инновационной собственности(ИС), необходимо осуществить ряд организационно-методических мероприятий, в томчисле и в сфере оценочной деятельности.
В связи с ускорениемнаучно-технического прогресса и его коммерциализацией серьёзной проблемойстановится выявление (распознавание) новизны и значимости результатовисследовательской деятельности. В условиях бурного развития всех отраслейзнаний специалистам все труднее отличать подлинные открытия от псевдооткрытий.По этим причинам, а также в связи со становлением и развитием отечественногорынка объектов ИС возник ряд новых научно-практических прикладных направлений,одним из важнейших среди которых может считаться оценочная деятельность. Многиетрудности, с которыми специалисты сталкиваются в работе с ИС, обусловленымногообразием объектов ИС (изобретения, полезные модели, промышленные образцы,товарные знаки, ноу-хау, программы для ЭВМ, базы данных и др.), несовершенствомправовой базы и отсутствием качественного методического обеспечения процедуроценки.
При характеристикеоценочной деятельности в области объектов ИС можно выделить два основныхсамостоятельных направления, различающихся по целям, методам оценки ииспользуемым нормативно-правовым документам.
Первое направление можноидентифицировать с оценкой объектов ИС, используемых в предпринимательскойдеятельности в качестве товаров в условиях рынка. Цель такой оценки состоит вопределение рыночной или иной стоимости объектов ИС при продаже (покупке)патентов или лицензий, использовании в инновационных проектах, вкладах вуставный капитал предприятий, использовании объектов ИС в собственномпроизводстве, расчетах с авторами по служебным изобретениям, продаже,приватизации или слиянии предприятий, владеющих ИС, и т.д.
Говоря о методической иправовой обеспеченности этого направления, следует отметить, что многиеспециалисты, занимающиеся проблемами использования ИС, считают возможнымразработку универсальной методики стоимостной оценки объектов ИС изаконодательного оформления порядка их обязательного применения. Делаютсяпопытки разработать официальный стандарт таких оценок, регламентирующих порядоки процедуру выполнения стоимостной оценки в соответствии с таким стандартом.
Второе направлениеоценочной деятельности заключается в расчёте стоимости объектов ИС в качественематериальных активов с целью их инвентаризации, постановки на баланспредприятия, исчисления налогов, учета в себестоимости продукции, амортизации ит.д.
В отличие от первогонаправления единый и обязательный порядок оценки объектов ИС уже определен. Оноснован на применении затратного метода, при котором стоимость определяется каксумма затрат, связанных с разработкой, правовой охраной и внедрением объектаИС. Оценщик не вправе отказаться от применения регламентированного закономзатратного подхода. Вместе с тем в практике оценки затратным методом не доконца урегулированы отдельные вопросы, такие, как, например, дисконтированиеденежных потоков или амортизация объектов ИС. Решение этих вопросов должно бытьединым для всех организаций, предприятий, контролироваться государством и не можетбыть оставлено на усмотрение хозяйствующих субъектов.
Процессы регулированияоценочной деятельности должны отвечать ряду требований, основными среди которыхследует считать следующие:
оценку объектов ИС должныпроводить оценщики-профессионалы высокой квалификации с достаточнымпрактическим опытом работы и обязательно являющиеся членами соответствующихобщественных или профессиональных организаций;
осуществлять контрольныефункции и регулирование деятельности специалистов-оценщиков должны такие жепрофессионалы;
должен быть создан единыйпорядок лицензирования оценщиков ИС с обязательным участием в работелицензирующего органа наиболее авторитетных экспертов-оценщиков, представителейобщественных и профессиональных организаций;
ныне разрозненные исостоящие в различных общественных и иных некоммерческих организацияхспециалисты-оценщики ИС должны быть объединены в одно национальное объединение,способное защищать интересы её членов;
должны быть созданынеобходимые научно-инновационные инфраструктуры;
разработка и применениеединых методик оценки в области ИС должны координироваться и стимулироватьсяфедеральными органами власти;
контроль над оценкой ИС,передаваемой на договорной основе российскими организациями и физическимилицами зарубежным фирмам, должен осуществляться федеральными органами.
Начало решения проблемыметодологии оценки ИС относится к 60-м годам ушедшего столетия. Именно тогдапоявились первые отечественные методические наработки в этой области. Кстати,многие из них могут быть довольно эффективно использованы и сейчас. Правда,ранее эта проблема рассматривалась в контексте оценки использования объектовправовой охраны, причем, как правило, лишь одной категории объектов ИС —изобретений, а не прав на эти объекты, то есть собственно ИС. Тем не менее, ихнакопленный научный задел может быть адаптирован и к решению последнейпроблемы. Как уже отмечалось выше, улучшению работы с ИС способствуетдальнейшее развитие методологии оценочной деятельности, к основным направлениямсовершенствования которой можно отнести:
применение вотечественных стандартах и методиках оценки международных принципов, критериев,методов и нормативов определения стоимости патентных прав и расчетов платежейпо лицензии на использование объектов промышленной собственности;
модернизацияэкономико-математических моделей и уточнение нормативов учета в стоимостипатентного права расчетно-аналитических результатов прогнозирования потоковпродукции, ресурсов, денежных средств с учетом конъюнктуры и сегментациитоварных рынков и рынков лицензий;
учет и математическаяформализация таких рыночных показателей, как неопределенность, технический,страновой, коммерческий риск, моделирование рисковых ситуаций, связанных сиспользованием объектов ИС.
Основной идеейсовершенствования методологии оценки ИС должно стать всё более широкоеприменение экономико-математических методов, которые позволят перейти отпрямого счета к модельному анализу, в полном объёме использующемувычислительную технику и новейшие пакеты программ. Современные методы оценкипри этом органически впишутся в новую действительность.
Заключение
Такимобразом, подводя итог нашему исследованию, необходимо еще раз подчеркнуть, чтов условиях формирования рыночных отношений оценка рыночной стоимости имуществапредприятия является настоятельной потребностью в оценке стоимости всегохозяйствующего субъекта. Данные, полученные в процессе имущественного подхода коценке предприятий являются исходным материалом для принятия дальнейшихуправленческих и экономических решений и обусловлены качеством оценочныхисследований.
Рольоценки рыночной стоимости имущества предприятия возрастает вследствие того, чтов условиях рыночной экономики и свободных цен меняются экономические механизмыхозяйствования, принципы и методы управления. Они заставляют руководителейпостоянно проводить исследования в области рыночной стоимости недвижимости,зданий, сооружений и оборудования предприятия, применяя различные методикитаковой оценки.
Проанализировав всеаспекты оценочной деятельности по определению рыночной стоимости имуществапредприятия, мы решили в исследовании ряд поставленных задач, а именно:
— раскрыты сущность исодержание оценки имущества предприятия;
— определены основныепринципы проведения оценки рыночной стоимости;
— изучены нормативно-правоваяи организационная основы осуществления процессов оценки имущества;
— проведен анализ оценкирыночной стоимости предприятия с применением различных методов оценочнойдеятельности.
Исследованиепоказало, что в экономике предприятия имущество рассматривается какхозяйственный, экономический ресурс, использование которого обеспечиваетуспешную дальность предприятия.
Понимаяважность значения имущества в характеристике экономических процессов,происходящих на предприятии, мы неизбежно приходим к выводу о непреходящемзначении понятия «оценка» как комплексного показателя меры значимостиимущества, его выгодности, целесообразности и эффективности использования.
Теоретическойбазой процесса оценки предприятия является набор оценочных принципов,сформулированных в результате многолетнего опыта отечественных и зарубежныхэкспертов-оценщиков.
Втекущих условиях наиболее важным элементом, влияющим на развитие оценочнойдеятельности, является ее государственное регулирование.
Основнаястратегическая цель государственного регулирования оценочной деятельностизаключается в создании в Российской Федерации саморазвивающейся и адаптивной квнешним условиям системы оценочной деятельности, обеспечивающей качественныеуслуги по оценке стоимости.
Законодательство,регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации, состоит изФедерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»,принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативныхправовых актов Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актовсубъектов Российской Федерации, а также из международных договоров РоссийскойФедерации.
Оценкастоимости недвижимости осуществляется на основе трех традиционных подходов коценке собственности: затратного, доходного и сравнительного.
Наоснове исследования можно сделать следующие обобщающие выводы.
Дляосуществления своей деятельности предприятие должно располагать определеннымнабором экономических ресурсов (или факторов производства), используемых дляпроизводства экономических благ. Обычно в экономической литературе все, чтопредприятие имеет и использует в производственной деятельности, называетсяимуществом предприятия.
Имуществопредприятия включает все виды имущества, которые необходимы для осуществленияхозяйственной деятельности.
Вэкономике более широкое использование имеет система стоимостных показателей,получившая особое развитие в условиях рынка. В денежном выраженииосуществляется сводный учет и планирование на всех уровнях управлениявоспроизводственным процессом основного капитала, а также начисление ииспользование амортизационного фонда, включение износа средств труда всебестоимость продукции, планирование объемов и источников финансированиякапитальных вложений и др. В связи с приватизацией предприятий, включениемсредств труда в товарный оборот, развитием коммерческого расчета и рыночныххозяйственных связей роль стоимостной оценки имущества существенно возросла,повысились требования к ее реальности и динамичности.
Дляосуществления достоверной и наиболее полной оценки стоимости имущества немалуюроль играет информационная база, на которой основывается проведение оценки.
Посколькуесть несколько видов оценки, каждый из которых имеет законное место какконечный результат оценки определенного класса, оценщиком применяются те изних, которые наиболее пригодны в данном конкретном случае с учетоммаксимального приближения к реальным результатам.
Такимобразом, применение рыночной оценки стоимости имущества объекта далеко невсегда оправдано. Оно предполагает деятельность рынка как такового при наличиидостаточного товара для удовлетворения спроса и предложения.
Проанализировавстоимость имущества ОАО «Светлый путь», выяснили, что результатыподобной оценки являются верными и могут использоваться в практической деятельностина уровне отдельных экономических служб хозяйствующего субъекта.
Учитывая необходимость иважность использования инновационных достижений и инновационной собственности(ИС), необходимо осуществить ряд организационно-методических мероприятий, в томчисле и в сфере оценочной деятельности.
ГлоссарийПонятие Содержание Активы (asset, assets) совокупность имущественных средств хозяйствующего субъекта. В МСФО активы трактуются как ресурсы, контролируемые организацией в результате событий прошлых периодов, от которых она ожидает экономические выгоды в будущем Бухгалтерский баланс система показателей, сгруппированных в сводную таблицу, характеризующих в денежном выражении состав, размещение, источник и назначение средств фирмы на отчетную дату Денежные средства (англ. cash) важнейший вид финансовых активов, представляющих собой средства в российской и иностранной валютах, легко реализуемые ценные бумаги, платежные и денежные документы. Материальная база предприятия совокупность вещественных элементов производственного процесса (средства и предметы труда) Оборотные средства денежные средства, выделяемые для формирования оборотных производственных фондов и фондов обращения Обязательства существующая на отчетную дату задолженность организации, которая является следствием хозяйственной деятельности и расчеты по которой должны привести к оттоку активов Основные средства часть имущества, используемая в качестве средств труда при производстве продукции, выполнении работ или оказании услуг либо для управления организацией в течение периода, превышающего 12 месяцев, или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев Оценка способ выражения экономических событий в денежном измерителе Переоценка имущества способ приведения фактической (первоначальной) стоимости имущества в соответствие с рыночными ценами на определенную дату в целях создания экономических условий для обновления имущества. Предпринимательство деятельность граждан, направленная на получение прибыли или личного дохода, осуществляемая от своего имени, на свой страх и риск и под свою имущественную ответственность Предприятие самостоятельный, организационно обособленный хозяйствующий субъект производственной сферы народного хозяйства, который производит и реализует продукцию, выполняет работы промышленного характера или предоставляет платные услуги Прибыль денежное выражение основной части денежных накоплений, создаваемых предприятиями любой формы собственности Средневзвешенная стоимость капитала показатель, характеризующий относительный уровень обшей суммы расходов на поддержание оптимальной структуры капитала Стоимость действующего предприятия стоимость предприятия, рассматриваемого как действующее, а не просто сумма его активов Стоимость залоговая стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, величина которой гарантирует возмещение денежных средств кредитора за счет реализации объекта залога, в случае невыполнения заемщиком своих обязательств Стоимость замещения затраты на строительство объекта, аналогичного по полезности оцениваемому объекту недвижимости, но построенного с применением современных материалов, оборудования, проектов, технологий и стандартов Стоимость инвестиционная стоимость недвижимости для конкретного инвестора (группы инвесторов), учитывающая его индивидуальные требования и предпочтения, определяемая результатами инвестиционного проектирования при оценке недвижимости как объекта инвестиций Стоимость ликвидационная стоимость объекта недвижимости при его вынужденной продаже Стоимость остаточная стоимость объекта недвижимости с учетом всех видов износа Стоимость первоначальная фактические затраты на приобретение или строительство объекта недвижимости на начало его эксплуатации Стоимость полная восстановительная (пвс) восстановительная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов и отражаемая в балансе Стоимость потребительная выражает полезность объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования Стоимость рыночная наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции Стоимость страховая денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости, рассчитанная в соответствии с методиками, используемыми в сфере государственного и частного страхования Стоимость утилизационная стоимость объекта недвижимости, рассчитанная с учетом затрат на продажу совокупности элементов объекта недвижимости без их дополнительного ремонта и подготовки к продаже Страхование титула (title insurance) защита собственника от финансовых потерь, возможных в случае наличия прав третьих лиц или каких-либо обременении, связанных с объектом недвижимости, существующих, но неизвестных собственнику в момент покупки страхового полиса Фирма определенная организация, экономический и правовой субъект, занимающийся производственной деятельностью и обладающий хозяйственной самостоятельностью в решении коммерческо-производственных вопросов
Список использованныхисточников
Нормативные правовые акты
1. КонституцияРоссийской Федерации [Текст]: офиц. текст. – М.: Юрид. Лит., 1993. — 39с.
2. Гражданскийкодекс РФ [Текст]: офиц. текст. — М.: Проспект, 2005. — 116 с. — ISBN 5-89123-600-1
3. Земельный кодексРоссийской Федерации [Текст]: офиц. текст. — М.: НОРМА — ИНФРА-М, 2002. — 96с.— ISBN 5-16-000791-1
4. ПостановлениеПравительства Российской Федерации от 06.07.2001г. № 519 «Об утверждениистандартов оценки» [Текст] // www.garant.ru
5. ПостановлениеПравительства Российской Федерации от 07.06.2002г. № 395 «О лицензированииоценочной деятельности» [Текст] // www.garant.ru
6. Федеральный законРФ от 29.07. 1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РоссийскойФедерации» [Текст] // www.garant.ru
7. Оценка стоимостинедвижимого имущества. Методические рекомендации. Комитет по оценочнойдеятельности [Текст]: // www.garant.ru
8. РаспоряжениеМинимущества РФ от 06.03.2002 г. № 568-р. «Методические рекомендации поопределению рыночной стоимости земельных участков» [Текст]: // www.garant.ru
9. Послание ПрезидентаРоссийской Федерации Федеральному Собранию Российской Федерации от 12.11.2009 / АдминистрацияПрезидента РФ. — Москва, 2009. — Режим доступа: www.Kremlin.ru/appears
10. Федерального закона РФ № 129-ФЗ от 21ноября 1996г. «О бухгалтерском учёте»
11. Положение по ведению бухгалтерскогоучета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации. Утвержден приказомМинистерства Финансов Российской Федерации № 34н от 29 июля 1998 года.
12. ПБУ 1/98 «Учетная политикапредприятия» Утв. Приказом Минфина РФ № 60н от 09 декабря 1998 года.
Научная литература
13. Авраменко, С.В. Особенности определения ставкидисконтирования в оценке предприятий [Текст] / С.В. Авраменко //Финансы. —2007. — № 1. — С. 81. — ISSN —0869—446Х
14. Аврашков Л.Я., Горфинкель В.Я., Швандар В.А.Экономика предприятия [Текст]: учебник / Л.Я. Аврашков, В.Я Горфинкель, В.А.Швандар. – М.: ЮНИТИ-ДАНА,2007 – 670с. – ISBN 5-238-00758-2/978-5-238-01201-8.
15. Анализ идиагностика финансово-хозяйственнойдеятельности предприятии [Текст]: учебник /Под ред. проф. В.Я. Позднякова. —М.: ИНФРА-М, 2008. — 617 с. — ISBN5-85971-424-6.
16. Бабичева Н.Э., Любушин Н.П.Финансовый анализ [Текст]: учебник / Н.Э. Бабичева, Н.П. Любушин. –М.: Эксмо, 2010. – 336с. – ISBN 978-5-699-35355-2
17. Баканов, А.С.Теория экономического анализа [Текст]: учебник /А.С. Баканов, А.Д. Шеремет. ─М.: Финансы и статистика, 2002. ─ 416 с. ─ ISBN 5279020427
18. Башарина А.В., Черненко А.Ф.Анализ финансовой отчетности [Текст]: учебник / А.В. Башарина, А.Ф. –Ростов-на-Дону: Феникс, 2010. – 286с. – ISBN 978-5-222-16756-4
19. Бурмистрова Л.М. Финансыорганизаций (предприятий) [Текст]: учебное пособие / Л.М. Бурмистрова. – М.: Инфра-М, 2007. – 240с. – ISBN978-5-16-002541-4
20. Валдайцев, С. В. Оценка бизнеса. [Текст]: учебник / С.В. Валдайцев. — М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2004. — 360 с. — ISBN 5-98032-640-5
21. Вечканов, Г.С.Экономическая теория [Текст]: учебник /Г.С. Вечканов, Г.Р. Вечканова. — СПб.:Питер, 2007. — 256с. —ISBN 5-675-341-23-6.
22. Грибов, В. Д. Экономикаорганизации (предприятия) [Текст]: учеб. пособие / В.Д. Грибов, В.П. Грузинов,В.А. Кузьменко. — М.: Кнорус, 2008. — 407с. — ISBN 978-5-85971-835-1.
23. Дыбаль С.В.Финансовый анализ: Теория и практика [Текст]: учебное пособие / С.В. Дыбаль. – М.: Бизнес-Пресса,2009. – 336с
24. Иванов, А.П. Стоимостные критерии оценки эффективностиуправления [Текст] / А.П. Иванов //Финансы. — 2008 — № 2. — С. 78
25. Ионова А.Ф., Селезнева Н.Н.Финансовый анализ [Текст]: учебник / А.Ф. Ионова, Н.Н. Селезнева. – М.:Велби Проспект, 2007. – 624с. – ISBN5-482-00559-3/5-482-01270-0/978
26. Каспина Р.Г. Финансовый учет и отчетность в условияхинфляции [Текст]: учебное пособие / Р.Г. Каспина. – М.: Омега-Л, 2008. – 350с.– ISBN 978-5-370-00618-0
27. О новой концепции долгосрочной стратегии [Текст] /Л.И. Абалкин // Вопросы экономики. — 2008. — № 3. — С.37-39.
28. Оценканедвижимости. [Текст]: учебник. / Под ред.А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.:Финансы и статистика, 2005. – 496с.— ISBN 9-871-324-7
29. Оценочнаядеятельность в экономике. [Текст]: учебное пособие. – М.: ИКЦ «МарТ»;Ростов-на-Дону: Издательский центр «МарТ», 2003. – 304с. — ISBN 7-0456-23734-0
30. Прусакова М. Ю.Оценка финансовогосостояния предприятия. Методики и приемы. [Текст]: учебно-методическое пособие/ М. Ю. Прусакова. – М.: Вершина, 2008. – 80 с. – ISBN978-5-9626-0518-0
31. Райзберг, Б.А. Современный экономический словарь[Текст]: словарь /Б.А. Райзберг, Л.Ш. Лозовский, Е.Б. Стародубцева.— М.:ИНФРА-М, 2007
32. Савицкая Г. В. Анализ финансового состоянияпредприятия [Текст]: учебник / Г. В. Савицкая – М.: ИздательствоГревцова, 2008. – 200 с.
33. Сергеева С. А. Теория бухгалтерскогоучета в таблицах и схемах [Текст]: учебное пособие /С. А. Сергеева. –Ростов-на-Дону: Феникс, 2010
34. Скляренко, В.К. Экономика предприятия [Текст]: учебник/В.К. Скляренко, В.М. Прудников.
35. Станиславчик Е. Н. Анализ финансового состояниянеплатежеспособных предприятий. [Текст]: учебник / Е. Н. Станиславчик. – М.: Ось-89, 2009. – 176с. – ISBN 978-5-9957-0085-2
36. Стоянова Е.С., Быкова Е.В., Бланк И.А. Управлениеоборотным капиталом [Текст]: учебник / Е.С. Стоянова, Е.В. Быкова, И.А Бланк. –М: Перспектива, 2008. – 128 с. ─ ISBN: 5– 88045– 031– 7
37. Черняк В.З. Финансовый анализ[Текст]: учебник / В.З. Черняк. – М.: Экзамен, 2007. – 416с. – ISBN5-472-01090-X/5-472-02577-X
38. Чуева, Л.Н. Анализфинансово-хозяйственной деятельности [Текст]: учебник / Л.Н. Чуева, И.Н. Чуев.- М.: Дашков и К, 2008. — 350с. — ISBN 978-5-91131-578-8.
39. Шеремет, А.Д. Комплексныйанализ хозяйственной деятельности [Текст]: учебник /А.Д. Шеремет. — М.: Инфра-М,2008. — 416 с. — ISBN 5-16-002687-8.
40. Хиггинс Р.Финансовый анализ: Инструменты для принятия бизнес-решений [Текст]: учебник /Р. Хиггинс; пер.с англ. Свирид А.Н. – М.: Вильямс, 2007. – 464 с. – ISBN978-0-07-304180-3/978-5-8459-1207
41. Яндиев, М.И.Оценка бренда компании на базе инструментария финансовых рынков [Текст] / М.И. Яндиев//Финансы. — 2007. — № 7. — С. 65. — ISSN — 0869—446Х
Список сокращений
РФ – Российская Федерация
ЗАО ─ закрытоеакционерное общество
РОО — Российскогообщества оценщиков;
МКСО — Международногокомитета по стандартам оценки;
МСО-2001 — Международныхстандартов оценки 2001;
IVSC — Международный комитет постандартам оценки;
IASB — Международной комиссией постандартам финансовой отчетности;
TEGoVA — Европейская группа ассоциацийоценщиков;
ЕСО — Европейскиестандарты оценки;
ГКО — государственныеказначейские обязательства;
ОФЗ — облигациифедерального займа;
США — Соединенные штатыАмерики;
ОВВЗ— внутренние валютные облигации России;
НТП — научно-техническийпрогресс;
ТПП –торгово-промышленная палата