Курсоваяработа
Тема:
«Определениярыночной стоимости однокомнатной квартиры в многоквартирном доме»
Темников 2011
1. Описаниеобъекта оценки и его местоположения
1.1 Местоположениеоцениваемого объекта оценки
Оцениваемыйобъект оценки расположен в городе Саранске по улице Лаврентьева 41 ограничиваетсяс севера запада универсальным магазином, с запада автомобильной стоянкой, а сюга проезжей частью.
1.2 Транспортнаядоступность, коммерческая привлекательность
Транспортнаядоступность достаточно удовлетворительная, исходя из того что дорожное покрытиеасфальтное. Высокая коммерческая привлекательность.
1.3Техническое состояние объекта оценки
Площадьзастройки – 3012 м2
Общаяплощадь жилого дома – 2006 м2
Жилаяплощадь жилой квартиры – 82,3 м2
Высотаздания – 62 м.
Для тогочтобы оценить техническое состояние объекта оценки, необходимо принять четкие иясные критерии, что считать хорошим состоянием, а что – плохим.
1.4 Конструктивные элементы
Таблица – 1.Конструктивные элементыКонструктивные элементы Описание
Фундамент
Стены
Перегородки
Перекрытия
Кровля
Полы
Отделочные работы
Внутреннее санитарно-техническое и электрическое устройство
Монолит
оштукатурены
Бетонные
Тесовые
Металлочерепица
Железобетонные
Кирпичная отделка
Потолки – плитка декоративная, стены – гипс-картон, обои, полы – паркет
Центральное отопление, водопровод, канализация, электроосвещение, газ, телефон
2. Определениерыночной стоимости однокомнатной квартиры по трем подходам
2.1 Определениерыночной стоимости объекта недвижимости по доходному подходу
Капитализациядохода представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценитьстоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход впроцессе оставшейся экономической жизни при условии использования наиболееэффективным образом.
Общийкоэффициент капитализации – это ставка, используемая для пересчета потокадоходов в единую сумму текущей стоимости. Обычно данная ставка отражаетсложившуюся на рынке взаимосвязь между стоимостью недвижимости и уровнемприносимого этим объектом собственности дохода. Общий коэффициент капитализациисостоит из двух составляющих: ставки дисконта, т.е. ставки дохода на инвестиции,и ставки возмещения, или общий коэффициент капитализации, – это отношениечистого операционного дохода к стоимости объекта недвижимости. Для расчетаобщего коэффициента капитализации наиболее часто применяются следующие методы:
Методсравнения продаж – для расчета используются рыночные данные по сопоставимымпроданным объектам. Обычно в качестве окончательной величины общегокоэффициента капитализации выбирается средняя арифметическая, средняявзвешенная или модальная величина.
R0=Чистый доход / Цена продажи. (1)
где: R0– коэффициент капитализации
Методкумулятивного построения делит коэффициент капитализации на составные части:процент на капитал – on и норма возврата капитала – of. Таким образом, коэффициенткапитализации можно выразить формулой
R0=on+of (2)
Методпрямой капитализации позволяет преобразовать ежегодный стабильный доход отобъекта в его стоимости. Под стабильным доходом, понимают доход, ожидаемый отиспользования оцениваемого собственности в течении типичного для прогнозногопериода года, приведенный к текущей стоимости.
Приприменении данного метода не определяют отдельно возврат капитала и доход отинвестиций, так как метод не учитывает прогнозов инвестора и ожиданий на рынкенедвижимости в течение предполагаемого срока владения собственностью, динамикидоходов и изменений стоимости имущества.
Методвыражается отношением стабильного или среднегодового дохода к коэффициентукапитализации
V=I/R (3)
где: V – текущая стоимость;
I – периодический доход;
R – коэффициент капитализации
Моделькапитализации дохода по периодам основана на уравнении дисконтированныхденежных потоков:
V=CF1/1+i+ F2/(1+i)2+CF3/(1+i)3+…+CFn/(1+i)n или V=/> (4)
где V – текущая стоимость;
CF – доход за период;
i – ставка дисконта за этот период;
n – число периодов.
Дляприменения этой модели необходима оценка дохода за каждый период. Рассмотримэтапы применения метода дисконтирования:
1. Опредедяютпродолжительность периода получения дохода, т.е. прогнозируют потоки денежныхсредств по каждому году прогнозного периода. Потоком денежных средствназывается ежегодный итог деятельности объекта недвижимости, связанный с егоосновой функциональной деятельностью. Будущие доходы и расходы образуют потокиденежных средств по каждому шагу расчета.
Оценку предстоящихзатрат и результатов деятельности производят в пределах расчетного прогнозногопериода, продолжительность которого устанавливают зависимости от уровня итемпов изменения инфляции, типа объекта собственности и др.
2. Дисконтируютденежные потоки: рассчитывают текущую стоимость будущих платежей на основефункции сложного процента и суммирования всех текущих стоимостей.
3. Взависимости от состоящей период оценщиком задачи дисконтируют потоки денежныхсредств, выражающие:
– чистыйоперационный доход;
– доходинвестора до налогообложения;
– доходинвестора после налогообложения;
– доходбанка по выданному кредиту;
– доходарендодателя по арендному договору.
4. Определяютставку дисконтирования – среднюю норму прибыли, которою инвесторы ожидаютполучить в условиях данного рынка недвижимости на капиталовложения в схожиеобъекты и которая отражает ожидания рынка. Поскольку норма прибыли прямопропорционально зависит от риска, то ставка дисконтирования определяется тем,насколько высоко средний инвестор оценивает уровень риска, связанный свложением средств в покупку данного предприятия. Чем выше уровень риска, тембольше ставка дисконтирования и соответственно меньше текущая стоимость будущихдоходов.
5. Методдисконтирования предполагает расчет выручки от продажи (реверсии) объектанедвижимости в конце периода владения и приведение ее к текущей стоимости черезставку дисконтирования.
2.2Определение рыночной стоимости объекта недвижимости по сравнительному подходу
Сравнительныйподход является одним из трех подходов к оценке недвижимости и представления в нейметодом прямого сравнительного анализа продаж или методом сопоставимых продаж.
Однако,поскольку метод сопоставимых продаж на прямом сравнении оцениваемого объекта сдругими, подобными ему объектами, которые были недавно проданы, именносравнительный подход называют часто рыночным подходом, метод сопоставимыхпродаж – методом рыночной инфляции. Откорректированная цена позволяет оценщикусделать вывод о том, сколько объект оценки, вероятнее всего, будет стоить нарынке. Можно отобразить формулой:
ЦПОС /> К =РСОО (5)
где: ЦПОС –цена продажи объекта сравнения;
К –совокупная поправка к цене продажи объекта сравнения;
РСОО –рыночная стоимость объекта оценки.
Такимобразом, этот подход к оценке рыночной стоимости предполагает, что рынокустановит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и длясопоставимых, конкурентных объектов аналогов, недавно проданных в определенномсегменте рынка.
Основнымусловием применения сравнительного подхода при оценке недвижимости являетсяактивность рынка недвижимости и доступность качественной информации о сделках саналогичными объектами – наличие активного рынка инвестиций для типасобственности, представленного на продажу, с большим количеством недавних инадежных сделок.
Предпочтениеему отдается ввиду получения непосредственных характеристик при оценке:
– односемейныхжилых домов
– недвижимостималого частного бизнеса.
Применениемсравнительного подхода нецелесообразно, когда:
– рынокнедвижимости в районе, к которому принадлежит оцениваемый объект, недостаточноразвит
– нарушаютсяусловия типичности рыночной сделки
– информацияо ценах сделок и характеристиках объектов – аналогов недоступна для оценщиков.
Точностьэтого подхода зависит от качества собранных данных, однако, даже если методсопоставимых продаж не используется, а дает лишь ориентировочные результаты,оценщик должен все равно привести в своем отчете собранные данные посравнительным продажам.
Сравнительныйподход при наличии достаточного количества данных позволяет получить хорошие,и, что очень важно, легко объяснимые результаты оценки стоимости.
Сравнительныйподход требует от оценщика знания специальных понятий, приемов и инструментов,отличающих это подход от других
1. Единицасравнения.
1.1. Выделяютследующие единицы сравнения:
Дляземельного участка без улучшений использования удельные характеристики. Цена заединицу площади земельного участка
– кв. м– для участка под застройку населенного пункта
– сотка– для участка под садоводство или под индивидуальное жилищное строительство внаселенном пункте
– гектар(10000 кв. м) – для сельскохозяйственных и лесных угодий
– погонныйметр (единица длины) – для транспортных или пешеходных магистралей
– ценаза участок площадью стандарта для данного типа функционального использования
1.2. Дляземельного участка с улучшениями в качестве удельный характеристик применяются удельнаяцена единицы измерения количества цены образует факторы для компонентасобственности, удельная цена для строительства
– ценаза единицу полезной пощади строения в кв. м
– ценаза единицу строений объема
– ценаза квартиру или комнату
2. Элементсравнения
Элементсравнения – это характеристики собственности и сделок, которые определяютфакторы, влияющие на цену недвижимости. Тенденциями являются:
– время(дата) продрожи
– местоположения
– условияпродажи
– условияфинансирования покупки
– юридическоеописание объектов недвижимости
– физическиехарактеристики объектов.
3. Видыкорректировок
Элементсравнения производит корректировки двух видов:
– последовательные
– независимые
Последовательныекорректировки:
– передаваемыеправа собственности
– условияфинансирования
– условияпродажи
– рыночныеусловия
Независимыекорректировки:
– местоположения
– физическиехарактеристики объекта
– использованиеобъекта
– наличиедополнительных компонентов стоимости, не относящихся к объекту оценок
4. Способывнесения поправок
Корректировкивыносятся с учетом позиций сравнения, перечисленных выше. В той мере, в какойоцениваемый объект отличается от сопоставимого, в цену последнего необходимовнести поправки с тем, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан,если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемое имущество.
Формывнесения поправок может быть:
– вабсолютных величинах
– доляхединицы
– процентахот стоимости уравниваемых объектов
5. Методырасчета поправок
Методырасчета корректировок можно разделить на две категории:
Кколичественным методам относятся:
– графическийанализ
– анализпарных продаж
– статистическийанализ
– анализчувствительности, затрат, капитализации арендных различий.
Ккачественным методам относятся:
– относительносравнительный анализ
– методобщей группировки
– методперсональных интервью.
2.3 Определениерыночной стоимости объекта недвижимости по затратному подходу
Затратныйподход является одним из трех основных подходов в оценки недвижимости. Приприменении затратного подхода стоимость объекта недвижимости определяетсясуммированием рыночной стоимости земельного участка и полных затрат застройщикана его благоустройство и строительства на нем улучшений объекта недвижимости надату оценки. При этом учитывается предпринимательская прибыль инвестора ивычитается накопленный за время эксплуатации совокупный износ улучшений. Воснову затратного подхода положен принцип замещения, согласно которомустоимость объекта недвижимости не должна превышать наименьшей цены, по которойможет быть приобретен другой объект недвижимости эквивалентной полезности.Кроме того, в затратном подходе используются принципы спроса и предложения,ожидания, зависимости от внешней среды а также принцип изменения.
Применениезатратного подхода необходимо в следующих случаях:
– дляоценки объектов, не завершенных строительство
– дляопределения стоимости нового строительства
– приоценке земельного участка методами соотнесения, извлечения и физическогоостатка
– винвестиционных проектах – для проведения технико-экономического анализа затратна реконструкцию существующего объекта или строительство нового
Затратныйподход целесообразно применять в совокупности с другими подходами при оценкеобъектов недвижимости, принадлежащих развивающимся, формирующимся сегментамирынка недвижимости.
Затратныйподход не рекомендуется применять в случаях, когда нельзя сделатьсамостоятельную оценку земельного участка и достоверно определить все видыизносов и устранений.
Затратныйподход сложно использовать, если для оценки предпринимательской прибылиполностью отсутствуют данные или они неоднородны. Затратный подход даетрезультат стоимости объекта недвижимости с безусловном правом собственности. Затратныйподход не обеспечивает необходимой надежности результата оценки рыночнойстоимости, если промежуточные расчеты не подкрепляются рыночными документами,однако при оценке новых объектов затратный подход является весьма надежным.
Стоимостьнедвижимости в соответствии с затратным подходом равна:
Соб= Свосст/зам – И + Сз.у (6)
где: Соб– стоимость объекта недвижимости
Свосст/зам– стоимость восстановления или замещения
И – износ
Сз.у –стоимость земельного участка
Применениезатратного подхода к оценки недвижимости состоит из следующих этапов:
1. Оценкурыночной стоимости земельного участка как незастроенного с учетом варианта егонаиболее эффективного использования
2. Оценкупрямых и косвенных затрат на строительство здания на дату оценки
3. Оценкувеличины предпринимательской прибыли, соответствующего требования рынка
4. Расчетвосстановительной стоимости улучшений как суммы прямых и косвенных затрат ипредпринимательской прибыли
5. Оценкуобщего накопленного износа здания как суммы оцениваемого физического износа,функционального и внешнего устаревания
Методбазируется на следующих положениях:
– срокэкономической жизни – период, в течении которого здание вносит вклад всуммарную стоимость недвижимости, т.е. используется для извлечения прибыли
– срокоставшейся экономической жизни – период времени до конца срока экономическойжизни от даты оценки.
– типичныйсрок физической жизни – это период времени, в течении которого то или иноестроение существует, функционирует и пригодно для проживания или работы в нем.Поскольку многие здания, построенные больше сотни лет назад, до сих порфункционируют, то прогнозировать расчетный срок физической жизни очень сложно.Можно предполагать, что, как правило, при нормальной эксплуатации здания онможет быть равен сроку экономической жизни
– хронологическийвозраст – при оценке указывают, но при расчете стоимости это имеет небольшоезначение. Фактически и эффективный возрасты при нормальной эксплуатации зданиямогут совпадать
– эффективныйвозраст – основан на оценке внешнего вида здания, его состояния, планировки,экономических факторов, влияющих на его стоимость, т.е. насколько зданиевыглядит, как оно изношено
Зависимостьмежду названными понятиями такова: износ, выраженный в процентах и являющийсяотношением суммы износа к восстановительной стоимости здания, равен отношениюэффективного возраста к сроку экономической жизни.
Математическиэто выглядит так:
И/ВС =ЭВ/СЭЖ = ПИ (7)
где: И –износ
ВС –восстановительная стоимость
ЭВ –эффективный возраст
СЭЖ – срокэкономической жизни
ПИ –процент износа
3.Согласование результатов оценки рыночной стоимости однокомнатной квартиры в многоквартирномжилом доме
Завершающимэтапом оценки является согласование результатов полученных различными методамив рамках использованных подходов. Цель такого согласования – полученияокончательной итоговой величины стоимости. В соответствии с требованиями котчету величина стоимости дается в виде единой рублевой суммы, представляющей точечнуювеличину оценки.
Оценщик недолжен проводить простое усреднение трех показателей стоимости. Окончательнаястоимость никогда не является результатом усреднения, она не может бытьполучена путем суммирования всех оценочных стоимостей, а затем делением этойсуммы на количество использованных подходов. На идеальном рынке все триклассических подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Самымпредпочтительным вариантом проведения процедуры согласования полученныхрезультатов с целью получения итогового значения стоимости считываетсявзвешенное усреднение. Расчет согласования итоговой стоимости осуществляется поформуле:
СИ = />i* Wi (8)
где, i – число использованных подходов
Сi – результат оценки попервому доходу
Wi- удельный вес подхода причем в долях единицы
Согласование– это анализ альтернативных заключений, полученных применением трех различныхподходов к оценке, с целью определения единственного значения оцениваемойстоимости.
Заключение
Недвижимостьсоставляет основу национального богатства России. Она выполняет множестворазличных, в том числе социально и экономически значимых функций.Неудивительно, что в последнее время возрос интерес к процессам, происходящим всфере недвижимости.
Привыполнении данной курсовой работы мы занимались оценочной деятельностью, т.е.выступали в роли оценщика недвижимости – довольно распространенная иперспективная профессия в последние годы в России в связи с ростом потребностив профессиональной оценке.
Специалисты,чья профессия тем или иным образом связана с функционированием объектовнедвижимости, пользуются повышенным спросом на рынке труда, а знание основэкономики недвижимости является обязательным условием успешной трудовойдеятельности.
Оценщик – это лицо, устанавливающее рыночную или иную стоимостьнедвижимости с использованием специальных подходов и методик.
Оценка как важнейшая функция системы управления предшествуетпринятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества. Онапроводится обычно профессиональными оценщиками по заказу собственника илипокупателя перед заключением сделки для получения кредита под залогнедвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса вуставной капитал коммерческой организации, при страховании и налогообложенииобъектов и для многих других целей.
Данная работа расширила как теоретические знания в областиоценочной деятельности, так и практические, которые, несомненно, пригодятся намв нашей будущей профессиональной деятельности.
Список использованных источников
1. Земельный кодексРоссийской Федерации. М.: ООО «ВИТРЭМ», 2001. – 96 с.
2. Федеральный закон от29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
3. Федеральный стандартоценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)»
4. Варламов А.А., Севастьянов А.В. Земельныйкадастр. В 6 т. Т. 5. Оценка земли иной недвижимости. – М.: КолосС, 2006. – 256 с.
5. Справочник кадастровогоинженера: технический учет и техническая инвентаризация объектов капитальногостроительства / составил А.П. Миреев. – М.: Даурия, 2009. – 750 с.
6. Оценка недвижимости:учебник / под редакцией Грязновой А.Г., Федотовой М. Финансы и статистика,2005. – 496 с.
7. Оценка недвижимости:Учебное пособие / Т.Г. Касьяненко. Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов-М.:КНОРУС, 2010. – 752 с.
9. Оценка стоимостинедвижимости: учебное пособие / Е.Н. Иванова; под редакцией доктораэкономических наук, профессора М.А. Федотовой – 2 издание, стер. – М.:КНОРУС, 2008. – 344 с.