ФЕДЕРАЛЬНОЕАГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ
ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГОПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
“АЛТАЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ
УНИВЕРСИТЕТ им. И.И. ПОЛЗУНОВА”
ФАКУЛЬТЕТ ПОВЫШЕНИЯ КВАЛИФИКАЦИИ И ПОДГОТОВКИ РУКОВОДИТЕЛЕЙ ИСПЕЦИАЛИСТОВ
КУРСОВАЯ РАБОТА
по дисциплине: «Оценка недвижимости»
натему: «Определение рыночной стоимости нежилогопомещения (части здания)»
Содержание
Введение
1. Процесс и стандарты оценки объектов недвижимости
1.1 Стандарты оценки объектов недвижимости
1.2 Процесс оценкиобъектов недвижимости
2. Подходы к оценке
2.1 Затратныйподход
2.2 Сравнительный (рыночный) подход
2.3 Доходный подход
3. Определение рыночной стоимости нежилогопомещения (части здания)
3.1 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
3.2 Расчет рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом
3.3 Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом
3.4 Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом
3.5 Согласование результатов оценки
Заключение
Списокиспользованной литературы
Введение
Сегодня, значительная часть стран мирового сообществавзаимодействует по законам рыночной экономики. В одних странах она болеесвободна от государственного контроля, в других находится в тесном взаимодействиис механизмом государственного планирования и управления, создавая тем самымоптимальный вариант экономического сосуществования.
В нашей стране в течениесемидесяти с лишним лет профессии оценщик не было, и быть не могло. Всоциалистические времена отсутствовал институт частной собственности, стоимостьлюбого объекта собственности устанавливалась государством раз и навсегда. Нопосле перехода нашей страны к рыночной экономике потребовалось углубленноеразвитие оценочной деятельности. Процесс приватизации, возникновение фондовогорынка, развитие системы страхования, выдача кредитов банками под залогимущества сформировали потребность в оценочной деятельности.
Основная задача этого видадеятельности заключается в определении стоимости объекта имущественных правпутем использования различных методик и инструментов оценки, что иобуславливает значимость данной работы.
Покупатели коммерческой недвижимостиинтересует одна простая вещь — доход от использования, данного объекта. А доходесть выраженное в деньгах отдача имущества. При этом следует учитывать, что,чем выше размер дохода выше надежность и длительность его получения, тем лучше.
Следовательно, для определения стоимостинедвижимости оценщик должен принять во внимание размер, риск и период, связанныйс получением дохода от использования, данного имущества.
Цель данной работы – исследование практических аспектовопределения рыночной стоимости недвижимости на примере нежилого помещения, методологииоценки объектов недвижимости и практика оценки нежилого помещения в г. Кемерово.
В данной работе рассматриваются основные понятия и подходы коценке недвижимости, методы и задачи определения стоимости недвижимости,выполнена оценка рыночной стоимости нежилого помещения. В работе такжерассмотрен процесс оценки недвижимости и стандарты оценки недвижимости.
1. Процесс и стандарты оценки объектов недвижимости
1.1 Стандарты оценки объектов недвижимости
В данной работе учитывались следующие положения стандартов,которые необходимо использовать при оценке объектов недвижимости.
Рыночная стоимость остается краеугольным камнем работы Оценщика.Она определяется как расчетная величина, равная сумме, за которую имущество(активы) должно переходить из рук в руки на дату оценки между добровольнымпокупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки послеадекватного маркетинга; при этом полагается, что каждая из сторон действовалакомпетентно, расчетливо и без принуждения.
Все методы, процедуры и техники измерения рыночной стоимости, еслиони основаны на рыночных показателях и при этом правильно применены, ведут кодному и тому же выражению рыночной стоимости. Метод сравнения продаж или любойдругой сравнительный рыночный метод опирается на рыночные наблюдения.Строительные затраты и степень износа (обесценения) должны определяться исходяиз анализа рыночных оценок затрат и аккумулированного износа. Методкапитализации дохода, или метод дисконтированного наличного потока должен бытьоснован на определяемых рынком значениях потока денежных средств и нормыприбыли. Поэтому, несмотря на то, что выбор конкретного метода в основномобусловлен характером доступной информации, особенностями рынка и спецификойсамого оцениваемого объекта, результат всех упомянутых процедур должен бытьодин — рыночная стоимость (если все методы основывались на рыночнойинформации).
То, каким образом та или иная собственность обычно обращается наоткрытом рынке, служит индикатором применимости различных методов и процедур коценке рыночной стоимости. Любой метод, основанный на рыночной информации,является по своей сути сравнительным. Для каждой проблемы оценки найдутсяодин-два метода, как правило, лучше других отражающих ситуацию на открытомрынке. Для каждого оцениваемого объекта собственности Оценщик при определениирыночной стоимости должен рассмотреть все имеющиеся в его распоряжении методы ивыбрать из них наиболее подходящие.
Иногда заказчику, имеющему обеспечение под финансирование илипытающемуся определить статус такого обеспечения, может понадобиться проведениеоценки на базе, отличной от рыночной стоимости. В таких обстоятельствах Оценщикдолжен, рассмотрев постановку задачи с требуемыми ограничениями, проводитьоценку на базе, отличной от рыночной стоимости, только в том случае, если этаоценка не противоречит соответствующим законам и нормативным постановлениям ине будет вводить в заблуждение. В этих обстоятельствах обычной практикой дляОценщика должно являться включение в отчет оценки рыночной стоимости или инойсущественной информации, отражающей отличия нерыночных оценок стоимости отрыночной стоимости.
Оценщик должен особенно внимательно следить за тем, чтобы избежатьситуаций, в которых нерыночная оценка стоимости может быть спутана с рыночнойстоимостью. Несмотря на то, что при определенных обстоятельствах применениенерыночных методов оценки стоимости может быть вполне корректно, тем, кто будетпользоваться результатами такой оценки, необходимо разъяснить, что полученноезначение стоимости не обязано совпадать (и в общем случае не совпадает) срыночными показателями.
Приносящая доход недвижимость обычно оценивается на индивидуальнойоснове, хотя кредитным учреждениям может понадобиться оценить стоимость объектанедвижимости как части портфеля активов. В таких случаях отличие между этими, вобщем случае, разными подходами должно быть ясно отражено.
В случае инвестиционной собственности Оценщику рекомендуетсяразличать общий доход, приносимый недвижимостью с учетом заемного капитала, иобщий доход без учета заемного капитала. Аналогичным образом, необходимоотметить, учитывается ли заемный капитал во внутренней норме прибыли. Кромеэтого, следует объяснить все случаи, когда налоги исчисляются некоторымспециальным образом.
Недвижимость, занимаемую владельцем, следует оценивать на базевакантного владения и исходя из ее наиболее эффективного использования.
1.2 Процесс оценкиобъектов недвижимости
Процесс оценки можно разделить на шесть этапов.
1. Определение проблемы.
2. Составление плана оценки.
3. Сбор и подтверждение информации.
4. Применение соответствующих данному случаю подходов к оценке.
5. Согласование.
6. Отчет о результате оценки стоимости.
Определение проблемы
При оценке важно физически идентифицировать имущественный объект иопределить связанные с ним юридические права. Размер и характеристики реальногоактива следует тщательно выявить и измерить. Связанные с объектом права могутпредоставлять собой дело долю в совместной аренде или партнерстве. Юридическиеограничения могут лимитировать масштабы использования объектов. Принципысбалансированности, экономического размера и экономического разделенияпозволяют установить какие виды данных следует собирать.
Принцип изменения повышает для оценщика значение выбораэффективной оценки. Поскольку условия и допущения со временем обычно меняется,клиент должен знать те временные рамки, внутри которых оценка стоимостиостается достоверной.
Составление плана оценки:
Последовательность оценки разрабатывается таким образом, чтооценщик начинает с рассмотрения общих факторов, определяющих стоимость объектана национальном, региональном уровне. От рассмотрения этой общей информацииоценщик затем переходит к анализу более специфических факторов стоимости науровне рынка или сегмента рынка. Наконец, оценщик анализирует самые конкретныефакторы, влияющие на стоимость данного участка и находящихся на нем зданий исооружений.
Обычно оценщик разрабатывает план с тем, что бы определить, какиеданные будут необходимы для решения проблемы. Назначение плана в том, что быизбежать ненужного дублирования, непродуктивных затрат и сэкономить времени.
В плане выявляется соответствующий рынок и его сегмент. Со стороныпредложения выявляются, для последующего анализа, аналогичные объекты, которыевероятно могут конкурировать с данным объектом. Со стороны спроса выявляютсявозможные покупатели или пользователи того вида собственности, которыйоценивается. Так же отмечается такая информация, как рыночные условияфинансирования, величина и конкурентные характеристики сопоставимых объектов, ихарактеристики возможных пользователей.
Следующая задача – определить подход. Подход на основе дохода,требует использование коэффициентов капитализации, которые так же дает рынок.
Сбор и подтверждение информации.
Надежность выводов оценщика зависит от качества и объема данных,использованных им в работе. Если данные не точны или плохого качества, оценщикубудет очень трудно подготовить обоснованное заключение. Оценщику следуетсобрать наилучшую информацию из той, которая доступна. Оценщик, как минимумдолжен ответить на следующие вопросы:
1. Все ли собранные данные важны и имеют значение для разрешенияпроблемы? Посторонняя информация, включенная только для увеличения объемаотчета, редко повышает доверие к последнему.
2. Насколько полезны эти данные? Почерпнуты ли факты из того женабора рыночных условий, которые непосредственно влияют на оцениваемый объект?Являются ли факты достаточно ясными или они не определены? Насколько свежаинформация?
3. Были ли подтверждены данные? Осматривал ли объект оценщик самлично? Была ли подтверждена информация о продажах сопоставимых объектовосведомленными лицами? Насколько финансовые показатели, использованные приподсчеты ожидаемого потока дохода, сопоставимы с данными о схожих объектах,имеющихся на рынке?
4. Есть ли основания полагать, что данные неточны? Каковы возможныеискажения или отклонения?
5. Имеет ли собранная информация какой-либо смысл с точки зренияоценщика, с учетом его опыта и знаний?
Согласование.
Согласование – процесс, в ходе которого для достиженияокончательной оценки стоимости выносятся определенные логические суждения.Перед его началом оценщик просматривает все факты и проверяет точностьвычислений. Все допущения проверяются на доступность и надежность.
Отчет о результате оценки объекта.
В качестве последнего шага оценщик пишет отчет о своих выводах изаключениях, который он затем передает клиенту. В зависимости от первоначальнойдоговоренности с клиентом этот отчет может быть простым письмом, составляетсяпо стандартной форме или представляет собой подробный письменный доклад.
Вывод:
Процесс оценки недвижимого имущества заключается в оценкестоимости имущественных прав владельца. Право использовать земельный участокпредставляет для собственника земли важный момент при определении стоимостиучастка. При определении своей точки зрения оценщик должен встать так же и напозицию покупателя, понять, какую ценность для него представляет владениеданной собственностью и почему. В случае с коммерческой недвижимостью ответсодержится в принципе отдачи от инвестиций после погашения операционныхрасходов. Знание экономических принципов необходимо для понимания приемов ипроцедур оценки коммерческой недвижимости.
2. Подходы к оценке
Во многих, но (не во всех)государствах в процессе оценки признаются три подхода к оценке: затратныйподход, подход основанный на сравнимых продажах, и капитализация дохода.
Наличие развитого рынкаделает затратный подход менее значимым, однако недостаток рыночных данныхприводит к тому, что затратный подход становится доминантным. Законы некоторыхгосударств не допускают или ограничивают применение одного или большего числаиз этих подходов. Если таких ограничений нет и не существует другихнеустранимых причин для конкретного исключения, оценщику целесообразноприменить каждый из трех подходов. В некоторых государствах предписываетсяиспользование каждого подхода, если Оценщик не сможет продемонстрироватьнедостаток подкрепляющих данных или привести другую вескую причину дляисключения данного конкретного подхода.
Каждый подход частичноосновывается на Принципе замещения, который утверждает, что в наличии имеютсянесколько сходных или сопоставимых товаров или услуг; товар (услуга), имеющийнаименьшую цену, привлекает наибольший спрос и получает наиболее широкоераспространение. Проще говоря, цена имущества, устанавливаемая данным рынком,ограничивается ценами, обычно уплачиваемыми за объекты имущества, которыеконкурируют с данными за долю на рынке, финансовыми альтернативамиинвестирования денег где‑либо в другом месте, и затратами настроительство новых объектов имущества или приспособление старого имущества дляиспользования, аналогичного использованию рассматриваемого имущества.
2.1 Затратный подход
Затратный подход, известный также как методподрядчика, признается в большинстве государств.
При любом варианте применения затратный подходопределяет стоимость путем установления затрат на приобретение земли истроительство нового имущественного объекта с эквивалентными характеристикамиили затратами на приспособление старого объекта недвижимого имущества дляаналогичного использования с учетом того, что затраты производятся одномоментно(без задержки). К общим затратам на строительство добавляются затраты наприобретение земельного участка. (Когда это возможно, учитываетсяпредпринимательский доход, т.е. доход или убытки девелопера добавляются кзатратам на строительство.)
Затратный подход устанавливает верхний предел тойсуммы, которую бы на нормальном рынке заплатили бы за данное имущество в новомсостоянии. Для более старого имущества делаются скидки на различные формы«накопленной амортизации (обесценения)» (ухудшения физического состояния;функционального или технического устаревания; экономического или внешнегоустаревания), чтобы рассчитать цену, приближенно равную Рыночной стоимости. Взависимости от того, в какой мере имеются рыночные данные для расчетов,затратный подход может дать непосредственный показатель Рыночной стоимости. Взависимости от наличия рыночных данных затратный подход может являтьсяиндикатором рыночной стоимости.
Затратный подход очень полезен при определениирыночной стоимости объектов предполагаемого строительства, объектовспециализированного имущества и других объектов имущества редко продаваемых нарынке.
Амортизированные затратызамещения являются приемлемым методом для установления суррогата рыночнойстоимости для имущества с ограниченным рынком или специализированного имуществав том случае, когда необходимые данные о продажах редки или отсутствуют.Амортизированные затраты замещения можно использовать для целей финансовойотчетности в том случае, когда невозможно установить Рыночную стоимость.
/>/>/>/>2.2Сравнительный (рыночный) подход
Подход, основанный насравнении продаж, исходит из признания, чтоцены имущества определяются рынком. Поэтому показатель Рыночной стоимости можнорассчитать на основании изучения рыночных цен объектов имущества, конкурирующихдруг с другом за долю на рынке. Применяемый процесс сопоставления являетсяосновополагающим для Процесса оценки.
При наличии данных подход,основанный на сравнении продаж, является наиболее прямым и систематическимподходом к расчету стоимости.
Когда данные недостаточны,применимость подхода, основанного на сравнении продаж, может быть ограничена.Недостаточное исследование, проведенное Оценщиком, тем не менее не можетявляться оправданием для исключения этого подхода там, где данные имеются вналичии или их можно удовлетворительно разработать.
После того как данные попродажам будут собраны и верифицированы, следует выбрать и проанализироватьодну или несколько единиц сравнения.
Единицы сравнения используютдве составные части, для того чтобы определить некий множитель (например, ценув расчете на единицу измерения или отношение, например, получаемое делениемпродажной цены имущества на его чистый доход, т.е. мультипликатор чистогодохода или число лет, за которое окупается покупка), который отражает точныеразличия между объектами имущества. Единицы сравнения, которые покупатели ипродавцы на данном рынке используют при принятии своих решений о покупке ипродаже, приобретают особую значимость, и им может придаваться больший вес.
Специфическимихарактеристиками объектов имущества и сделок, которые приводят к вариациям цен,уплачиваемых за недвижимость, являются элементы сравнения. При подходе наоснове сравнения продаж они имеют решающее значение.
Чтобы провестинепосредственные сравнения между имуществом, являющимся предметом сравниваемойпродажи, и оцениваемым имуществом, Оценщик должен рассмотреть возможныекорректировки, основанные на различиях в элементах сравнения. Корректировкимогут сузить различия между каждым сравниваемым имуществом и оцениваемымимуществом. Для анализа различий и расчета корректировок Оценщики применяютколичественные и/или качественные методы.
2.3 Доходныйподход
Подход на основекапитализации дохода (или доходный подход) может применяться как в случаезаданий по установлению Рыночной стоимости, так и при других типах оценки.Однако для применения Рыночной стоимости необходимо разработать ипроанализировать подходящую рыночную информацию. Этот круг задач существенноотличается от разработки субъективной информации для конкретного собственникаили отражения точки зрения конкретного аналитика или Инвестора.
Подход на основекапитализации дохода базируется на тех же принципах, которые применяются кдругим подходам к оценке. В частности, он исходит из Принципа предвидения,который рассматривает стоимость как создаваемую ожиданием будущих выгод (потоковдоходов). Капитализация дохода использует процессы, которые рассматриваютприведенную стоимость предвидимых будущих выгод в форме доходов.
Как и при других подходах,подход на основе капитализации доходов можно надежно использовать только тогда,когда имеются необходимые сопоставимые данные. Когда такой информации нет вналичии, данный подход можно использовать для общего анализа, но не для целипрямого рыночного сравнения. Подход на основе капитализации дохода особенноважен для объектов имущества, которые покупаются и продаются исходя из ихспособности приносить доходы и характеристик в ситуациях, когда существуютрыночные свидетельства для поддержки различных элементов, включенных в анализ.Тем не менее математическую точность процедур, используемых при данном подходе,не следует ошибочно принимать за указание на точность результатов.
Исследование рынка имеетзначение для подхода, основанного на капитализации дохода с ряда точек зрения.Помимо обеспечения специфических данных, которые будут обрабатываться,исследование рынка также дает информацию качественного характера дляопределения сопоставимости и для облегчения взвешивания применимостирезультатов анализа. Таким образом, этот подход не просто количественный илиматематический, он требует и качественных оценок.
После того как завершенонадлежащее исследование рынка и разработаны сопоставимые данные, Оценщикипроводят анализ отчета о доходах и расходах, представленного порассматриваемому имуществу. Этот шаг включает изучение доходов и расходов по рассматриваемомуимуществу за прошлые периоды, а также по конкурирующим объектам имущества, длякоторых имеются данные. Затем составляется реконструированный отчет о деятельности,который отражает ожидания рынка, устраняет особые предпочтения конкретного собственникаи обеспечивает формат, облегчающий дальнейший анализ. Целью этого шага являетсяоценочный расчет дохода, который может принести имущество и который будеткапитализироваться в показатель стоимости. Эта расчетная величина можетотражать доход и расходы только для одного года или для ряда лет.
В соответствии с порядкомопределения потока дохода (основанного на реконструированном отчете одеятельности) оценщик должен выбрать метод капитализации. При прямойкапитализации применяется общая ставка капитализации или ставка капитализации сучетом всех рисков, на которую делится доход одного года или стабилизированныйчистый операционный доход для определения индикатора стоимости. Прямаякапитализация применяется в основном на сформировавшихся рынках. Капитализациядохода принимает в расчет стоимость денег в зависимости от времени иприменяется к ряду величин чистых операционных доходов за некоторое число лет.Метод, называемый анализ дисконтированного денежного потока (ДДП), ‑представляет собой очень известный пример капитализации дохода. Прямаякапитализация или капитализация дохода (либо и то, и другое) могут применятьсядля расчета Рыночной стоимости, если ставки капитализации или дохода надлежащимобразом подкрепляются данными рынка. При корректном применении обе процедурыдолжны давать одну и ту же расчетную величину стоимости.
3. Определениерыночной стоимости нежилого помещения
(части здания)
Оценка выполнена на примере нежилого помещения №5 общей площадью 371,3 кв.м. в четырехэтажномздании, расположенном по адресу: г. Кемерово, ул. Тухачевского, 27. С цельюполучения банковского кредита под залог./>/>Состояние оцениваемого помещения
Результаты осмотра показывают, что комнаты расположенные на первомэтаже здания и входящие в состав оцениваемого помещения, по физическомусостоянию можно разделить на две группы.
К первой группе относятся комнаты, в которых незадолго до датыоценки был выполнен декоративный ремонт. Данные комнаты находятся в отличномсостоянии. Ремонт выполнен с использованием дорогостоящих импортных материалов.Обустроены навесные потолки типа «Армстронг»; выполнена высококачественнаяокраска стен с облицовкой декоративной плитой либо оклейка качественными обоями.Пол покрыт линолеумом. Установлены новые двери, в окна вставлены металлическиестеклопакеты.
К этой группе относятся также отремонтированные помещениясанузлов, в которых установлена новая сантехника, выполнена облицовка кафельнойплиткой, кроме того, установлено водонагревательное оборудование.
В этих помещениях все дефекты, устранение которых экономическиоправдано, устранены. Поэтому устранимый износ отделки, полов, проемов исанитарного оборудования в данных помещениях при проведении оценки принимался равнымнулю.
Ко второй группе относятся остальные комнаты первого этажа. Данныепомещения имеют отделку более низкого качества. В целом они находятся в хорошеми удовлетворительном состоянии, однако, чтобы отвечать современнымпредставлениям об эффективных помещениях, они требуют некоторого декоративногоремонта.
3.1 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
В соответствии с методикой определения рыночной стоимости и другихвидов стоимостей, их расчет необходимо выполнять исходя из возможногоальтернативного использования собственности, при котором в текущей рыночнойситуации стоимость будет максимальной. Процедура выявления и обоснованияальтернативного использования собственности, обеспечивающего максимальнопродуктивное использование собственности, называется анализом наилучшего инаиболее эффективного использования.
Наилучшее и наиболее эффективное использование объектанедвижимости – это вероятное использование свободной земли или собственности сулучшениями, которое физически возможно, юридически разрешено, финансовоцелесообразно и приводит к наивысшей стоимости. Анализ наилучшего и наиболееэффективного использования обычно выполняется:
· дляучастка земли как свободного;
· дляучастка земли с существующими улучшениями./>
Анализ возможностей использования участка, как свободного
При определении наиболее эффективного использования участка земли,как свободного, принимаются во внимание:
· целевоеназначение и разрешенное использование;
· преобладающиеспособы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельногоучастка;
· перспективыразвития района, в котором расположен земельный участок;
· ожидаемыеизменения на рынке земли и иной недвижимости;
· текущееиспользование земельного участка.
Однако выбор варианта наиболее эффективного использования землиможет осуществляться среди вариантов, являющихся физически возможными,экономически оправданными, соответствующими требованиям законодательства,финансово осуществимыми, и в результате которого расчетная величина стоимостиземельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективногоиспользования).
Если стоимость свободного участка превышает стоимостьсобственности с улучшениями, наилучшим и наиболее эффективным использованиембудет использование земли как свободной. Однако, в данном случае ситуация иная.Здание в целом, как единый объект недвижимости, безусловно, превышает стоимостьучастка земли. Кроме того, оцениваемое помещение расположено внутри здания,принадлежащего разным собственникам, и поэтому собственник этого помещенияограничен в своих возможностях самостоятельно использовать свою долю вземельном участке. В связи с изложенным относящийся к объекту оценки участокземли не может рассматриваться как свободный. Поэтому автор анализировалвозможные варианты использования участка с существующими улучшениями.Анализ вариантов использования оцениваемых помещенийИспользование, какпроизводственных помещений
Нахождение объекта оценки в административном здании такженакладывает некоторые ограничения на возможные варианты его использования.Например, недопустимо использования помещений связанных для организациипроизводств, технологический процесс которых, так или иначе, связан сповышенным уровнем шума, вибрации, вредных выбросов, пожароопасности.Использование помещений, какторговых
С учетом планировки помещения, которое разделено на множествокомнат разного размера, автор считает осуществимым использование помещения дляразмещения фирм торгующих малогабаритными товарами (компьютеры, оргтехника,телефония).
Анализ рынка недвижимости показывает, что стоимость продажи иарендные ставки для торговых площадей выше, чем для офисных помещений. Поэтомутакое использование могло бы быть более эффективным. Вместе с тем, при выбореварианта наиболее эффективного использования следует учесть, что использованиепомещения для размещения полноценного магазина связано с большими затратами,обусловленными необходимостью значительной перепланировки и ремонта. Крометого, отрицательным фактором с точки зрения этого варианта является то, чтопомещение размещено в здании на втором уровне над цокольным этажом, поэтомузатруднительно организовать прямой вход с улицы, а также обустроить витрины.Также реализацию этого варианта затрудняет недостаточное количество места длявместительной автостоянки, которая будет желательна в случае размещениямагазина. Таким образом, принимая во внимание, что переоборудованиеоцениваемого помещения в торговое сопряжено с большими затратами и что зданиерасположено хотя и в оживленном месте, но недостаточно удачно с точки зрениямассовой торговли (далеко от крупных перекрестков и площадей), финансоваяцелесообразность этого варианта выглядит сомнительной.Использование помещений вкачестве склада
Не вызывает технических трудностей использование помещения вкачестве склада, однако, такое использование является совершенно неоправданнымс точки зрения финансовой эффективности. Доходы от сдачи в аренду складскихпомещений существенно ниже от соответствующих доходов от использования его вкачестве офисных помещений. Поэтому от такого варианта использования, какнаиболее эффективного, следует отказаться.Использование помещений вкачестве офисных
В результате приведённого анализа автором по тем или инымкритериям были отброшены все возможные варианты использования объекта заисключением размещения офиса. Данный вариант совпадает с текущим использованиемобъекта оценки.
Таким образом, наилучшим и наиболее эффективным использованиемоцениваемого помещения является его текущее использование в качестве офиса.
/>/>/>3.2 Расчет рыночной стоимости объектаоценки затратным подходомОпределение восстановительнойстоимости
Восстановительная стоимость здания определяется по формуле:
/>(1)
где:
ВСб – базовая стоимость замещения в ценах 69 г.
Πki – произведение корректирующих поправок.
Кпи – коэффициент, учитывающий прибыль инвестора (заказчикастроительства).
I69-до – индекс перехода от цен 1969 г. к ценам на дату оценки.Базовая восстановительная стоимость
Как правило, расчет базовой восстановительной стоимостипроизводится по формуле:
/>(2)
где:
Vобъект – строительный объем объекта недвижимости.
УВСаналог –восстановительная стоимость удельной единицыстроительно-монтажных работ аналога объекта оценки
В качестве аналога здания, в котором находится оцениваемоевстроенное помещение, принято административное четырехэтажное кирпичное зданиеобщим объемом до 10000 м3 по данным сборника УПВС № 28.
Восстановительная стоимость 1 куб. м. здания аналога приводится в ценах 1969 года и составляет 21,7 руб.
Таким образом, базовая восстановительная стоимость зданиясоставляет
ВСб = 8222 * 21,7 = 178417,4 руб.Корректирующие поправкиКорректировка в связи сотсутствием конструктивных элементов, предусмотренных аналогом
Поскольку у использованного аналога в отличие от оцениваемогоздания предусмотрены лифты, к стоимости аналога следует применить поправку.
Согласно данным сборника в случае отсутствия данного видаблагоустройства стоимость аналога следует уменьшать на 4,4%. Таким образом,корректирующий коэффициент следует принять равным 0,96.Поправка на ремонт,выполненный с использованием современных импортных материалов
При расчете восстановительной стоимости следует учесть, что в рядекомнат оцениваемого помещения был выполнен ремонт с использованием современныхимпортных материалов. Стоимость данного ремонта не учтена в стоимости аналога.Поскольку поправка относится не ко всему зданию, а только к оцениваемомупомещению ее величину следует прибавить к восстановительной стоимостиоцениваемого помещения. Для расчета величины данной поправки требуетсяпредварительно найти восстановительную стоимость помещения, поэтому ее расчетприводится ниже.Коэффициент прибыли инвестора
Обычно при расчете рыночной стоимости недвижимости сиспользованием затратного подхода предполагается что, инвестор, вкладываяденьги в строительство должен рассчитывать на доходность, равную альтернативнымвложениям в недвижимость. Для расчёта нормы прибыли инвестиций воспользуемсяматериалами банка данных по коммерческой недвижимости. (Описание банка данныхприведено на сайте www.pcfko.ru). В соответствии с упомянутыми данными офисные помещения, вудовлетворительном состоянии, находящиеся в старых зданиях продаются в среднемпо 350 — 450 долл. США за 1 кв. м. Эти же помещения сдаются в аренду по цене120-170 долл. США в год. Как видно из данных, рентабельность такого бизнесасоставляет 58 %. Отсюда нетрудно увидеть, что текущая отдача составляет всреднем 20 –22%%. Второй составляющей доходности инвестиций в недвижимостьявляется рост её рыночной стоимости. Анализ тренда цен на недвижимость запоследние годы показывает, что за исключением посткризисного отрицательногоскачка цены на недвижимость в долларовом эквиваленте в центральных районахгорода растут с темпом 7-9 % в год. С учётом устойчивого (хотя и медленного)роста курса доллара и прогнозов его дальнейшего роста и налога на прибыль 20%,можно прогнозировать отдачу от роста стоимости объекта недвижимости на уровне,не менее 12 – 15%. Таким образом, конечная отдача от инвестиций в недвижимостьсоставляет, по меньшей мере, 35%. Эта величина и принята в качестве нормыприбыли при оценке рыночной стоимости затратным методом.Индекс пересчета
Индекс пересчета стоимости объекта в текущий уровень ценрассчитывался как произведение цепных индексов по формуле:
/>(3)
где:
I69-84 принят по постановлению Госстроя СССР №94 от 11.05.83 г.для объектов науки (т.к. здание изначально строилось как НИИ) равным 1,18 *1,04 = 1,23
I84-2кв принят по данным, приведенным в региональноминформационном бюллетене «Индексы цен в строительстве» №2 (46) 2002 г для объектов непроизводственной сферы равным 28,35.
I2кв. –ДО рассчитан по данным, приведенным в региональноминформационном бюллетене «Индексы цен в строительстве» равным 1,06.
По результатам расчета индекс перехода составляет
I69-до = 1,23 * 28,35 * 1,06 = 36,91Восстановительная стоимость здания в ценахна дату оценки
По результатам расчета восстановительная стоимость здания в ценахна дату оценки составляет
ВС = 178417 * 0,96 * 1,35 * 36,91 = 8498488 руб.Восстановительная стоимость оцениваемогопомещения
Общая площадь оцениваемого помещения (без учёта доли в местахобщего пользования, которая относится к оцениваемым площадям) составляет 371,3кв.м. Площадь здания по внутреннему обмеру согласно техпаспорту составляет2420,4 кв.м. Однако эта величина включает площадь мест общего пользования(входной тамбур, вестибюль, лестничные клетки) — 258,1 кв.м. Как правило,площадь помещений при рыночных продажах указывается без учета мест общего пользования.Покупатель автоматически приобретает право пользования этими местами наряду сдругими собственниками здания. Поэтому при расчете доли оцениваемого помещенияв стоимости здания площадь здания следует уменьшить на величину мест общегопользования. Таким образом, площадь здания, принимаемая к расчету, составляет2162,3 кв.м.
Восстановительная стоимость объекта оценки, составляет
ВСпом = 8498488 * 371,3 / 2162,3 = 1 459 320 руб.
Полученная величина не учитывает поправку на ремонт помещения сиспользованием импортных материалов.Определение поправки на ремонт
Поправка на ремонт рассчитывается в абсолютных значениях поформуле:
К= СР-СЭ(4)
где:
К – поправка на ремонт
СР – стоимость ремонта в текущих ценах (включая прибыль инвестора)
СЭ – текущая стоимость элементов, которые были заменены в процессеремонта
Стоимость ремонта, принимаемая для расчета поправки на ремонт,включает в себя затраты на ремонт и прибыль инвестора. Величина затратопределялась по сметам, предоставленным заказчиком. Общая стоимость затрат наремонт по сметам в ценах составляет 591168 руб. Эти данные соответствуютсреднерыночным ценам по городу, которые получены Оценщиком из Комитета поархитектуре и градостроительству. Индекс пересчета в цены на дату оценкирассчитывается по данным регионального бюллетеня «Индексы цен в строительстве исоставляет 1,28. Коэффициент прибыли инвестора был определен ранее и составляет1,35. В результате стоимость ремонта в ценах на дату оценки составит
СР = 591168*1,28*1,35 = 1021415 руб.
Стоимость элементов, замененных в результате ремонта, производитсяпо формуле:
/>(5)
где:
ВСпом – восстановительная стоимость помещения (без учета ремонта).
Sрем – площадь отремонтированных помещений. По результатам осмотраи расчетов по плану помещения составляет 207,4 кв.м.
Sпом – общая площадь оцениваемого помещения. Составляет 371,3кв.м.
dиэ – доля замененных элементов.
Восстановительная стоимость оцениваемого помещения с учетомпоправки на ремонт составляет
ВСпом = 1 459 320+ 630 146 = 2089466 руб.Определение износа
Износ имущества складывается из физического, функционального ивнешнего износов. Величина общего износа рассчитывается по формуле:
/>(6)
где:
Ифиз – физический износ в долях от стоимости замещения
Ифнк – функциональный износ в долях от стоимости замещения
Ивнеш – внешний (экономический) износ в долях от стоимостизамещения.Физический износ
Физический износ – это износ имущества, связанный со снижением егоработоспособности в результате естественного физического старения и влияниявнешних неблагоприятных факторов.Расчет устранимого физического износа
Расчет устранимого износа в абсолютных значениях выполнен поформуле:
/> (7)
где:
/> — устранимый физический износ, %,
ВС – восстановительная стоимость объекта, руб..
/> — удельный вес короткоживущегоэлемента в стоимости объекта
/> — коэффициент износа элемента, %
Коэффициент износа короткоживущих элементов за исключениемвнутренних инженерных систем определялся в соответствии с рекомендациями«Правил оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 (р) по фактическомусостоянию элементов, выявленному в результате внешнего осмотра. При этомвеличина износа характеризует отношение стоимости ремонта к стоимости установкинового элемента. Коэффициент износа внутренних инженерных систем определялсяотдельным расчетом в зависимости от фактического срока службы элементов системна момент оценки. Его расчет выполнялся по формуле:
/> (8)
где:
/> - коэффициент износа всехвнутренних инженерных систем
/> — коэффициент износа j — й инженерной системы.
/> — вес j — й инженерной системы всоставе всех инженерных систем. Определяется на основании «Разъяснений ксборникам УПВС».
Коэффициент />определяется формуле:
/> (9)
где:
/> — коэффициент износа z — го элемента инженернойсистемы. Определяется в зависимости от срока службы по графикам, приведенным вВСН 53-86 (р)
/> — вес z — го элемента в составеинженерной системы. Определяется на основании данных ВСН 53-86 (р).
Таким образом, устранимый износ короткоживущих элементов помещениясоставляет 267998 руб.Расчет неустранимогоизноса
Как правило, неустранимый износ объекта определяется исходя изфактического срока службы и ожидаемого срока экономической жизни по формуле:
/> (10)
где:
/> — неустранимый физический износ,руб.
ВС – восстановительная стоимость объекта, руб.
/> – фактический срок жизни объекта
/> – срок экономической жизниобъекта
Фактический возраст объекта определялся исходя из даты ввода вэксплуатацию по данным справки БТИ. Он составляет 34 года. При определенииожидаемого срока физической жизни использованы данные «Единых нормамортизационных отчислений» для соответствующего типа зданий. Норма амортизациидля данного типа зданий составляет 1% в год. Откуда ожидаемый возрастфизической жизни составляет 100 лет.
По результатам расчетов неустранимый износ составляет
Инеустрфиз = 2089466 * (100 — 48) * 34/100 = 369418руб.Расчет полногофизического износа
Полный физический износ объектов недвижимости рассчитывался поформуле
/> (11)
Величина полного физического износа по результатам расчетасоставляет
Ифиз = 267998 + 369418 = 637416 руб.Функциональный износ
Функциональный износ – это снижение стоимости объекта из-за несоответствиясовременным требованиям, предъявляемым к данному типу имущества.
При использовании помещения в соответствии с предполагаемымвариантом использования, то есть в качестве офиса, при условии полноговыполнения декоративного ремонта с использованием современных материалов, оцениваемыйобъект в основном отвечает современным требованиям, предъявляемым к офисам такогокласса. О некотором несоответствии современным требованиям можно говорить всвязи с недостаточным обеспечением помещений кондиционерами. Однако, во-первых,часть помещений всё-таки оборудована кондиционерами. Во-вторых, установкакондиционеров требует достаточно малых затрат и их учёт практически не повлияетна конечный результат, т.к. лежит в пределах погрешности методов оценки.Поэтому величина функционального износа объекта оценки принимается равной нулюВнешний износ
Внешний износ представляет собой уменьшение стоимости объектовнедвижимости в результате изменения внешней ситуации под воздействиемэкономических, социальных, политических, экологических и др. факторов. Никакихвнешних процессов, которые могли бы привести к снижению рыночной стоимостиобъекта оценки, не отмечено. Место нахождения здания сохраняет своюпривлекательность, а наблюдающийся рост цен свидетельствует только о положительныхсдвигах в данном районе. С учётом изложенного величина внешнего износапринимается равной нулю.Общий износ
Таким образом, общий износ объекта оценки, составляет 637416 руб.Расчет стоимости замещения
По результатам расчетов стоимость замещения с учетом износасоставляет
СЗ = 2089466 — 637416 = 1452051 руб.Определение стоимостиземельного участка
В соответствии с общими принципами оценки и согласно методическимрекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков рыночнаястоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективногоиспользования.
По имеющимся данным о рыночной стоимости единых объектовнедвижимости в данной оценочной зоне можно определить необходимыймультипликатор и затем на его основе определить рыночную стоимость относящегосяк объекту земельного участка. Эта возможность реализуется в рамках методараспределения. Суть метода состоит в следующем. Независимым методом, опираясьна большую статистику по сделкам с объектами недвижимости, определяется наиболеевероятная доля стоимости земли в рыночной стоимости единого объектанедвижимости. На основании значения этой доли определяется мультипликатор,который характеризует соотношение между стоимостью земли и стоимостьюзамещения. Если этот мультипликатор сохраняет инвариантность для оценочной зоныи для некоторого класса объектов, к которому относится оцениваемый объект, тостоимость участка земли, относящегося к объекту, может быть оценена умножениемстоимости замещения на значение данного мультипликатора.
Определённый на основе базы данных мультипликатор дляадминистративно-жилых четырёх-пятиэтажных зданий в данной зоне равен 1,4.Отсюда рыночная стоимость земли, относящаяся к оцениваемому помещению, равна
Зсоб = 1452051 * 1,4 = 2032871 руб.
Площадь земли при расчете выкупной цены принимается равной площадиучастка (1400 кв.м.) умноженной на долю оцениваемого помещения в общей площадиздания (за исключением мест общего пользования) Доля = 371,3/(2420,4-258,1)=17,2%. Откуда
ВЦ = 8,99*1400*0,172*17= 36741 руб.
По результатам расчетов стоимость земли составляет
З=2032871 – 36741 = 1996130 руб.Расчет рыночной стоимостиединого объекта недвижимости
Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная с использованиемзатратного подхода составляет
РС = 1452051 + 1996130 = 3448181 руб.
/>/>/>/>/>/>/>
3.3 Расчетрыночной стоимости объекта оценки доходным подходом Выбор модели денежного потока,горизонта прогноза и прогноз потоков доходов от эксплуатации объектаВыбор модели денежного потока
В данной работе денежный поток рассчитывается для собственногокапитала на реальной основе с учетом фактора инфляции. При этом расчет ведетсяна посленалоговой основе. То есть при расчете потока учитывается налог наприбыль.Выбор горизонта прогноза
По сложившейся в странах с развитой рыночной экономикой практикепрогнозный период для оценки может составлять в зависимости от целей оценки иконкретной ситуации от 5 до 10 лет. По мнению некоторых авторов, в странах спереходной экономикой, в условиях нестабильности, где адекватные долгосрочныепрогнозы особенно затруднительны, допустимо сокращение прогнозного периода до 3лет.
По мнению автора, современный этап развития экономики в регионеможно охарактеризовать как начало стабилизации. В этих условиях длительностьпрогнозного периода можно принять равной минимальной длительности для стран сразвитой экономикой. Исходя из этого длительность прогнозного периодапринимается равной 5 годам.Определение арендных ставок
Для определения стоимости аренды помещений, аналогичных объектуоценки, автор использовал информацию базы данных, сформированной по объявлениям,опубликованным в прессе и на сайтах агентств недвижимости. Арендная ставкаопределялась отдельно для помещений, в которых был выполнен ремонт и помещенийбез ремонта. Для оценки арендой ставки помещений после ремонта выбиралисьданные по аренде помещений, состояние которых характеризуется продавцами как«евроремонт», «евроотделка», «после ремонта» или «хорошее». Для оценки аренднойставки остальных помещений выбирались помещения, состояние которых никак неописывалось продавцами (обычно в эту группу входят помещения, для которых нетребуется ремонт, но в тоже время их состояние нельзя охарактеризовать как«хорошее».)
Расчет зональных коэффициентов осуществлялся на основе базы данныхсодержащей более 50 000 записей и программы Realti-Pro. Из нее была взятавыборка, ограниченная сроком 1 год. Использовались данные по всем зданиям кромедеревянных. Данные брались по всем зонам города (40 зон). Общий объем выборки,на основе которой проводился расчет районных коэффициентов составил 2900записей.
Поскольку предполагается, что разумный покупатель стремитсяприобрести помещение по минимальной стоимости, (принцип замещения) итоговаяцена должна быть близка к минимальным значениям в выборке, генерируемой ценамипредложений. Использование минимальных значений в выборке, кроме того,позволяет снизить риск кредитора, что является важным фактором при определениистоимости объекта, передаваемого в залог. Оценщик принял в качестве итоговойцены среднее значение трех наименьших цен в выборке (с учетом поправки наместоположение). По результатам расчетов арендная ставка для отремонтированныхпомещений принимается равной 11,8 долларов в месяц (372,8 руб.). Для остальныхпомещений арендная ставка принимается равной 7,1 долларов в месяц (225,8 руб.).
Следовательно, можно ожидать рост арендных ставок с темпом 5% вгод. Это нашло отражение при прогнозе потенциального валового дохода.Определение потенциального валового дохода
Потенциальный валовый доход определяется путем умножения площадейпомещения на ставки аренды и последующим исключением из получившейся суммы НДС.По результатам расчетов по инвентаризационному плану площадь отремонтированныхпомещений составляет 207,4 кв.м., площадь остальных помещений 163,9 кв.м./>/>/>/>/>Определение действительного валового дохода
Для определения действительного валового дохода необходимо внестипоправки на возможную недозагрузку площадей и риск недополучения аренднойплаты.
Как показывают собственный анализ рынка аренды и консультации в АН«Орион НН», спрос на нежилую недвижимость в настоящее время высокий и превышаетпредложение. Поэтому автор посчитал возможным принять в качестве коэффициентапотерь от незанятости достаточно малую величину, равную 5%.
Действующая практика свидетельствует, что случаи неуплаты илидлительной задержки арендных платежей редки. Поэтому данным видом риска можнопренебречь, и принять в качестве поправки для определения действительноговалового дохода коэффициент 0,95./>/>Определение действительной прибыли
Постоянные расходы включают в себя налог на имущество, амортизационныеотчисления. А также отчисления на ремонт и поддержание помещений. Налог наимущество в первый год рассчитывался исходя из рассчитанной в рамках затратногоподхода рыночной стоимости, в последующие годы – исходя из остаточной стоимостис учетом амортизационных отчислений.
Нормаамортизационных отчислений принимаются в соответствии с Едиными нормамиамортизационных отчислений. Базой для расчета амортизационных отчислений такжеслужит рассчитанная в рамках затратного подхода восстановительная стоимость.
Отчисления на ремонт и поддержание помещений рассчитываются исходяиз стоимости короткоживущих элементов и минимальных сроков их эксплуатации дозамены. Стоимость элементов определяется исходя из доли элемента ввосстановительной стоимости объекта. Минимальный срок эксплуатации элементовопределяется по ВСН 58-88.
Учитывая, что доля оцениваемого помещения в общей стоимости зданиясоставляет 17,2% сумма расходов, приходящаяся на оцениваемое помещение, впервый прогнозный год составит 129134 руб. Из заявлений официальных лицследует, что заработная плата в реальном выражении растет, и будет расти далее.Также следует ожидать рост цен на коммунальные услуги, обусловленный ростом ценэнергоресурсов. Поэтому при прогнозе затрат Оценщик заложил их рост с темпом 5% в год. Данная величина принимается для прогноза действительной прибыли./>/>/>/>/>Определение чистой прибыли и чистого дохода
Налог на прибыль для расчета дохода на прогнозный периодпринимается равным 24%.Определение ставкидисконтирования
Величина ставки дисконтирования по результатам расчетов составляет21,9%.Расчет величины реверсии
Рыночная стоимость объекта оценки рассчитанная с использованиемсравнительного подхода составляет 4643693 руб. (См. сравнительный подход).Прогнозируемый темп роста стоимости недвижимости составляет 5% в год. Откудастоимость реверсии составляет
FV = 4643693*(1+0,05)5 = 5926659 руб.Расчет стоимости объекта
При расчете коэффициентов приведения предполагалось, что денежныепотоки приходятся на середину каждого прогнозного периода.
Рыночная стоимость оцениваемого помещения по результатам расчетовс использованием доходного подхода составила 4 539 042 руб.
/>3.4 Расчет рыночнойстоимости объекта оценки сравнительнымподходомПодбор аналогов
При расчете стоимости объекта цены 1 кв. м. комнат без улучшенного ремонта и с ремонтом определялись раздельно. В качестве аналогов длярасчета цены 1 кв. м. комнат без ремонта выбирались помещения с неопределеннымфизическим состоянием (обычно в эту группу входят помещения, для которых нетребуется ремонт, но в тоже время их состояние нельзя охарактеризовать какочень хорошее). Источником информации является база данных Оценщика,сформированная по объявлениям, опубликованным в прессе и на сайтах агентствнедвижимости.Поправки к стоимости продажи
Поскольку аналоги расположены в разных районах города, требуетсяпоправка на местоположение. Методика расчета данной поправки приводится вдоходном подходе.
Как показывает мониторинг и анализ рынка, проводимый автором, ценына недвижимость в текущем году только росли. Поэтому можно предполагать, чтореальные цены предложений аналогов с учетом роста цен к дате оценки будутнесколько превышать приведенные в таблице. Однако поскольку отсутствуютнадежные индексы для пересчета цен, автор счел возможным не корректироватьисходные данные по времени. Учитывая сложившуюся динамику цен, отсутствие такойпоправки не ухудшит положение кредитора. В то же время, возможная погрешность,по мнению автора, находится в пределах общей погрешности оценки.Расчет цены 1 кв.м. помещений
Поскольку предполагается, что разумный покупатель стремитсяприобрести помещение по минимальной стоимости, итоговая цена должна быть близкак минимальным значениям в выборке, генерируемой ценами предложений. Такойподход, также уменьшает риск завышения результата, что очень важно приопределении стоимости объекта, передаваемого в залог. Поэтому автор принял вкачестве итоговой цены среднее значение трех наименьших цен в выборке (с учетомпоправки на местоположение). По результатам расчетов цена 1 кв.м. помещений безремонта составила 366,7 долларов.
Для расчета стоимости 1 кв.м. помещений, в которых был выполненремонт, следует учесть поправку на ремонт. В рамках затратного подходастоимость затрат на ремонт была определена в текущих ценах в размере 1021415руб. В пересчете на 1 кв. м. отремонтированных помещений в долларах по курсу надату оценки стоимость ремонта составит 155,4 долларов. Однако анализ рыночныхданных и консультации с риэлтерами показывают, что реально рост ценынедвижимости в результате проведения декоративного ремонта существенно меньшезатрат на его проведение. Это связано, во-первых, с эффектом исключенныхэлементов. С учетом стоимости исключенных при ремонте элементов, поправка наремонт по расчетам с использованием затратного подхода составила 630146 руб.(или 96 долларов на 1 кв.м. отремонтированных помещений). Второй причинойявляется тот факт, что покупатель, как правило, желает отремонтироватьпомещение в соответствии со своими предпочтениями и вкусом. Как показываетанализ, цена помещений при проведении ремонта с использованием импортныхматериалов возрастает в среднем на 50 долларов. Эту величину оценщик принял вкачестве поправки на ремонт.
Таким образом, с учетом поправки на ремонт стоимость 1 кв.м.отремонтированных помещений составит 416,7 долларов.Расчет рыночной стоимостиобъекта оценки
Итоговый расчет стоимости объекта оценки с использованиемсравнительного подхода приводится в таблице 1.
Таблица 1. — Расчет рыночной стоимости сиспользованием сравнительного подходаСтоимость 1 кв.м. помещений в удовлетворительном состоянии, долл. 366,7 Надбавка за ремонт на 1 кв.м. долл. 50 Стоимость 1 кв.м. отремонтированных помещений, долл. 416,7 Площадь помещений в удовлетворительном состоянии, кв.м. 163,9 Площадь отремонтированных помещений, кв.м. 207,4 Общая стоимость объекта оценки, долл. 146535 Общая стоимость объекта оценки, руб. 4 643 693
3.5 Согласование результатов оценки
Проведенная с использованием различных подходов оценка рыночнойстоимости объекта дала следующие результаты:
· Затратныйподход – 3 448 181 рублей.
· Доходныйподход– 4 539 042 рублей.
· Сравнительныйподход – 4 643 693 рублей.
Используя рейтинговую шкалу присвоения весов, по результатаманализа автор присвоил затратному подходу рейтинговый вес 2, сравнительномуподходу рейтинговый вес 3, а доходному подходу вес 1.
Итоговый расчет производится по формуле:
РС = S(РCi х Ri/SR) (12)
где:
РСi – рыночная стоимость каждым методом
Ri – рейтинговый вес метода
SR – сумма рейтинговых весов всеми методами.
Таблица 2. — Согласование результатовМетод РСi, руб. R (РCi х Ri/SRi), руб. Затратный подход 3 448 181 2 1 149 394 Сравнительный подход 4 643 693 3 2 321 846 Доходный подход 4 539 042 1 756 507 ИТОГО: 6 4 227 747
Таким образом, после округления рыночная стоимость оцениваемогопомещения составляет: 4 200 000 (Четыре миллиона двести тысяч) рублей.
/>/>Заключение
Как следует из положений Стандартов «все методы, процедуры итехники измерения рыночной стоимости, если они основаны на рыночных показателяхи при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению рыночнойстоимости». При этом «любой метод, основанный на рыночной информации, являетсяпо своей сути сравнительным». Таким образом, согласно существующим стандартам,только качество информации и правильность применения процедур может служитьограничением на использование того или иного метода.
Каждый из использованных в данной работе методов имеет своидостоинства и недостатки. Сравнительный подход обеспечивает прямую оценкурыночной стоимости, опираясь на статистику по реальному рынку коммерческой недвижимости.При обработке данных предприняты специальные меры, позволяющие защититькредитора от завышения оценки.
Затратный подход позволяет наилучшим образом учесть конструктивныеособенности и физическое состояние объекта оценки. В то же время информационнаябаза, используемая при определении стоимости замещения, несовершенна. Основныепроблемы связаны с оценкой стоимости земли. В условиях отсутствия данных дляоценки земли сравнительными методом, приходится полагаться на усредненныемультипликаторы, применяемые к стоимости замещения. Кроме того, при расчетевосстановительной стоимости приходится полагаться на усредненные индексыпересчета в текущие цены, что может в отдельных случаях приводить ксущественным ошибкам.
Доходный подход также построен на рыночных данных и в этом смыслелишен указанных недостатков затратного подхода. Основным источником погрешностиметода является неопределенность, связанная с использованием прогнозных данныхпо доходам, по темпам роста и по стоимости реверсии.
В рамках данной работы автором рассмотрены практические аспектыопределения рыночной стоимости недвижимости с использованием трех основныхподходов в оценочной деятельности.
В процессе работы автором был проведен анализ наилучшего инаиболее эффективного использования объекта.
Обобщая выше изложенное автор сделал вывод: Рыночная стоимостьобъекта оценки (нежилого помещения №5 общейплощадью 371,3 кв.м. в четырехэтажном здании, расположенном по адресу:г. Кемерово, ул. Тухачевского, 27.) по состоянию на дату оценки составляет: 4200 000 рублей.
Стоит отметить, что рост числа коммерческих предприятий,увеличение сферы рыночных отношений, в который вовлечен частный капитал,потребность определения рыночной стоимости для операций купли-продажи и другихмногочисленных и сложных вариантов реализации стоимости имущественных прав, всеэто привело к необходимости развития оценочной деятельности, вобравшей в себявсе передовые подходы и методы оценки имущества, отвечающие современнымтенденциям и потребностям, существующим на рынке.
Список использованной литературы
1. ГрязноваА.Г. «Оценка бизнеса». – М. 2001.
2. И.Волков, М. Грачева «Проектный анализ».- М.2003.
3. ГрибовскийС. В. Оценка доходной недвижимости.- М.,2001г.
4. Правилаоценки физического износа жилых зданий. ВСН 53-86(р).1999г.
5. ПоповГ.В. Основы оценки недвижимости. – М.,1995г.
6. КалачеваС.А. Аренда офисных, складских, торговых помещений. — М., 1999г.
7. КузинН.Я. Рыночный подход к оценке недвижимости зданий и сооружений. М., 1998г.
8. КиндееваЕ.А. и др. Сделки с недвижимостью. – М., 2000г.
9. Международныйстандарт оценки №4 «Оценка ссудного обеспечения, залога и обеспечения долговыхобязательств». – Интернет: www.appraiser.ru
10. Методическиерекомендации по определению стоимости земельных участков. Утвержденыраспоряжением Минимущества России от 06.03.2002 №568-р
11. НовиковБ.Д. Рынок недвижимости в России.- М., 2000г.
12. РутгайзерВ.М. Оценка рыночной стоимости недвижимости. М., 1998г.
13. ФедотоваМ.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. – М., 2000г.
14. Общаячасть к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий исооружений, имеющихся в учреждениях и организациях, состоящих нагосударственном бюджете М.: Издательство «Энергия», 1971.
15. Положениеоб организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживаниязданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения. Нормыпроектирования. ВСН 58-88(р)/Госкомархитектуры. – М.: Стройиздат, 1990.– 32 с
16. Правилаоценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р) /Госгражданстрой. – М.:Прейскурант, 1988. – 72 с
17. «Разъяснениепо вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС»- М.:Республиканское управление технической инвентаризации, 1995.
18. Стандартыоценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Утвержденыпостановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. №519
19. Сборники№28 — Укрупненные показатели восстановительной стоимости — М.:«Издательство литературы по строительству», 1970.
20. СправочникКемСЦена. 2004г. Издательство Кеминформцентр.
21. ТарасевичЕ.И. «Оценка недвижимости». Энциклопедия оценки. – СПб-1997.