НАЦИОНАЛЬНАЯОБРАЗОВАТЕЛЬНАЯ ПРОГРАММА
«ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНО-ТВОРЧЕСКИЙПОТЕНЦИАЛ РОССИИ»
Конкурсисследовательских работ «ЮНОСТЬ, НАУКА, КУЛЬТУРА»
Секция: ЭКОНОМИКА
Недвижимостькак объект вложения капитала
Колесников Павел
Мурманский политехнический лицей,
11 класс, г. Мурманск
Научный руководитель:
Гаврилов Валериан Анатольевич,
кандидат экономических наук, доцент
г. Обнинск,2008/2009 учебный год
ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение
1. Теоретические основы недвижимости
2. Вложение капитала как способрегулирования недвижимости
3. Индекс доходности недвижимости
Заключение
Библиографический список
ВВЕДЕНИЕ
Операции с недвижимымимуществом являются относительно новым институтом.
В советский периоднедвижимость практически не являлась объектом гражданского оборота. С переходомк новым рыночным отношениям регулирование порядка приобретения частнойсобственности стало одной из первоочередных задач.
Страна столкнулась спроблемой полнейшего отсутствия, какого либо законодательного закрепления вэтой сфере. Сразу же появилась работа по созданию законов и иных нормативныхактов, регулирующих данные отношения.
Актуальность и значимостьвопросов, связанных с недвижимостью, заключена как в теоретическом, так ипрактическом плане, поскольку операции с недвижимым имуществом стали массовымии повседневными в предпринимательской деятельности граждан, юридических лиц имуниципальных образований.
Постоянно исследуютсяэлементы договора купли-продажи недвижимости, проводятся сравнительные анализысферы действия договора в различные исторические эпохи, а также изучаютсяособенности применения к отдельным видам недвижимого имущества.
В связи с актуальностью рассматриваемой темы целью написанияданной работы является рассмотрение недвижимости как объекта вложения капитала
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующиезадачи:
- раскрыть понятие «недвижимость» и рассмотреть его классификацию,рынка недвижимости и рыночные методы распоряжения недвижимым имуществом;
- изучить «капитал», его функцию и дать понятие «инфляция»,«инвестиция», «акция»;
-провести анализ и охарактеризовать тенденции развития рынка недвижимости вусловиях инфляции, относительно ценных бумаг (акция и депозиты) наобщероссийском и региональном уровне.
Объектом исследования является недвижимость федеральных округов иМурманской области.
Предметом исследования является рыночные отношения недвижимости.
Методологической основой исследования, для решения поставленныхцелей и задач работы, являются общеизвестные методы: обобщения, элементы моделирования,элементы исторического, сравнительно-правовой анализ литературных источников идокументов, информационно-правовой и иные методы научного анализа иисследования.
В соответствии с поставленными целью и задачами структура работысостоит из введения, трех параграфов, заключения, библиографического списка иприложений.
1.Теоретические основы недвижимости
В Российской Федерациисам термин «недвижимость» проявился только в начале 1990-х годов в связи спроисходящими процессами приватизации предприятий и быстрым развитием частнойсобственности, других видов собственности. Основы гражданского законодательстваСССР, принятые в 1991 году, на первой волне реформирования не только советскогоправа, но и советского государства, уже содержали деление имущества на движимоеимущество и недвижимое имущество. Было дано вполне классическое определениенедвижимости. Главным признаком была указана связь с землёй. Однако «Основы»дальше констатации этого факта не пошли, поскольку не предусматривали особогоправового режима для недвижимых вещей.
С переходом кновым рыночным отношениям регулирование порядка приобретения частнойсобственности стало одной из первоочередных задач. Решающий шаг в становлениипонятия «недвижимость» сделал новый Гражданский кодекс Российской Федерации,принятый в 1994 году, (далее ГК), который не только дал определение недвижимымвещам, но и определил общие контуры правового режима недвижимости.
К недвижимости относятсяобъекты естественного происхождения — участки земли, участки недр и обособленныеводные объекты.
Земельный участок — частьповерхности земной коры, включая поверхностный (почвенный) слой и замкнутыеводоёмы, находящиеся на ней лес и растения, имеющая в составе территориимуниципального образования, фиксированные границы, площадь, местоположение иправовой статус. Он представляет собой земли, отделённые на местности (внатуре) от иных земель при помощи границ.
Рынок недвижимости вРоссии только складывается. В классическом его понимании он представлен обычнов трех основных сегментах: рынок жилых помещений, рынок земельных участков,рынок ценных бумаг на недвижимость. К примеру, рынок жилых помещенийпредусматривает как продажу, так и аренду, и эксплуатацию. Этот рынокохватывает многоквартирные дома, модное ныне у нас котеджное строительство ит.д.
Рыночные методы оценкипомогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новымресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Этаоценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли инедвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценкирассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числеиностранных.
На первом этапеприватизации, при создании совместных предприятий такие оценки или вообще неделали, или делались просто на глазок. Сам инвестор определял цену. Когда жеэто касалось серьезных объектов, то привлекались западные оценочные фирмы,которые в большинстве случаев проводили оценку в пользу иностранных инвесторов,занижая реальную рыночную стоимость наших активов.
Оценка необходима и привторичной эмиссии акций приватизированных предприятий, стремящихся увеличитьсвой уставной капитал на величину, подкрепленную реальными материальнымисредствами. Именно реальный проспект эмиссии позволит инвесторам избежатьошибок при установлении котировок акций. Оценка также необходима и при разделеимущества, определении способов лучшего коммерческого использования земли инедвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью.
Анализ перспективувеличения стоимости недвижимости и ее коммерческого использования долженопираться на строгий экономический расчет, точную и профессиональную оценкудействительной рыночной стоимости имущества. Оценка-это обоснованное знаниями,опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, атакже процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов,как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости.
Рыночная стоимостьозначает наиболее вероятную цену, которая сложится при продаже объектасобственности на конкурентном и открытом рынке при наличии всех условий,необходимых для совершения справедливой сделки.
По информации Мурманскогорегионального центра ценообразования и строительства, стоимость проектированияза последние 8 лет (по сравнению с 1 января 2001 года) увеличилась в 2,76 раза. Изыскательные работы (это комплекс экономических и техническихисследований, позволяющих обосновать целесообразность и местоположение строительстваи представляющих необходимые данные для проектирования) подорожали за этот жепериод в 2,83 раза.
Себестоимость возведенияжилых зданий в г. Мурманске в начале года составляла 700-750 долларов за одинкв. метр. Сразу после завершения стройки цена «квадрата» возрастала до 1000долларов США. Сейчас же себестоимость строительства выросла примерно на 20-25 процентов.
Из чегоскладывается стоимость строительства «квадратов»?
Наименование элементов затрат
Доля в среднем, % в структуре 1 Получение прав на участок строительства («пятно застройки») – приобретение в собственность или аренда 11,4 2
Затраты на проектно-изыскательские и строительно-монтажные работы (строительная себестоимость) в том числе: 69,8 2.1 Проектирование и авторский надзор 4,9 2.2
Затраты на строительные материалы, изделия и конструкции, в том числе: 47 2.2.1 Цемент 6,74 2.2.2 Металлопрокат (арматура, металлоизделия) 8,44 2.2.3 Щебень 0,3 2.2.4 Песок строительный 1,3 2.3 Затраты на заработную плату 7 2.4 Затраты на машины и механизмы 3,1 2.5 Накладные расходы 7,9 3 Получение и исполнение технических расходов по подключению объекта к сетям инженерной инфраструктуры (в том числе тариф за технологическое присоединение к электрическим сетям за 1 кВт электроэнергии) 2,2 4 Платежи за услуги различных государственных согласующих инстанций 7,4 5 Платежи за развитие не связанной со строительством объекта внеплощадной инженерной и социальной инфраструктуры 9 ИТОГО 100
По Северо-Западномуфедеральному округу, согласно данным федеральной службы статистики, наш регионуверенно занимает последнее место по возведению жилых «квадратов». У идущей навтором месте с конца Псковской области показатели выше заполярных в 3 раза! В Мурманской области выше, чем где-либо по Северо-Западу с начала года выросластоимость одного жилого квадратного метра – на 14,4 процента. По итогамтретьего квартала, средняя цена 1 кв. м. в регионе составила – 27116,79 рубля,а конкретно в Мурманске – 32391,29 р.
2.Вложение капитала как способ регулирования недвижимости
В процессесвоего развития теория капитала приобретала самые разнообразные и причудливыетрактовки, «окрашенные» то в социально-психологические, то всоциально-классовые, то в субъективные, то в объективные тона. Однако ихобъединяет то, что с категорией «капитал» так или иначе всегда в неразрывнойпаре находится прибыль. Не вдаваясь в историю экономической мысли, обратимвнимание на два основных воззрения на капитал.
Первое из нихсостоит в том, что любое средство производства, любая вещь, деньги — этокапитал. Как только они пускаются в дело, используются в хозяйственнойдеятельности, так приносят прибыль. В одних случаях прибыль объявляетсяпродуктом труда машин (Дж. Милль), в других — затратами накопленного труда (Дж.Мак-Куллох), в третьих — это возмещение жертвы предпринимателя за то, что онвоздержался от немедленного потребления капитала и авансировал его для дела (Н.Сениор), в четвертых — это соответствующая доля продукта, вменяемая,приписываемая производительности капитала (Ф. Визер, Дж. Кларк), в пятых — онарассматривается как плата предпринимателю за организацию и управлениепроизводством и как квазирента, которая обусловлена негибкостью предложениятоваров и услуг в краткосрочном периоде (А. Маршалл), в шестых — это плата зариск, и т.д.
Капитал является одним изосновных элементов общественного богатства. Капитал в широком смысле слова –это любой ресурс, создаваемый с целью производства большего количестваэкономических благ. Получение определенного потока товаров и услуг в будущемпредполагает наличие в производственном процессе определенного запаса ресурсовдлительного пользования, т.е. капитала.
Различают две основныеформы капитала: физический (материально-вещественный) капитал (машины, здания,сооружения, сырье и т.д.) и человеческий капитал (общие и специальные знания,трудовые навыки, производственный опыт и т.д.). Строго говоря, человеческийкапитал – это особая разновидность трудовых ресурсов. Поэтому под капиталом всобственном смысле этого слова обычно подразумевают только физические,материальные факторы. Физический капитал разделяется, в свою очередь, наосновной капитал, куда относятся реальные активы длительного пользования, такиекак здания, сооружения, машины, оборудование, и оборотный капитал, расходуемыйна покупку средств для каждого цикла производства: сырья, основный ивспомогательных материалов труда.
Основной капитал служит втечение нескольких лет и подлежит замене (возмещению) лишь по мере егофизического или морального износа. Оборотный капитал полностью потребляется втечение одного цикла производства, и его стоимость включается в издержкипроизводства целиком, в отличие от основного капитала, стоимость которогоучитывается к издержкам по частям.
Для создания и увеличениякапитала необходимы вложения денежных средств – инвестиции.
Инвестиции (капитальныевложения) — совокупность затрат материальных, трудовых и денежных ресурсов, направленныхна расширенное воспроизводство, основных фондов всех отраслей народногохозяйства.
Инфляция (лат. Inflation– вздутие) означает переполнение сферы обращения денежными знаками сверхдействительной потребности национального хозяйства. Обычно инфляция имеет всвоей основе не одну, а несколько взаимосвязанных причин, и проявляется она нетолько в повышении цен – наряду с открытой, ценовой имеет место скрытая, илиподавленная, инфляция, проявляющаяся, прежде всего в дефиците, ухудшениикачества товаров.
Акция – ценная бумага,выпускаемая акционерным обществом и удостоверяющая право собственности на долюв уставном капитале общества.
Данное определениепредполагало акцию как ценную бумагу, удостоверяющую вещное право акционера. НоГК РФ в ч. 4 исключил эту возможность. В соответствии с ГК РФ гл. 4 ст. 48.Акционеры имеют по отношению к АО только обязательственные права. Более удачноеопределение содержалось в Законе «О рынке ценных бумаг». Так ст. 2говорит, что: акция– эмиссионная ценная бумага, закрепляющая права еевладельца (акционера) на получение части прибыли акционерного общества в видедивидендов, на участие в управление акционерным обществом и на часть имущества,остающегося после его ликвидации.
3. Индексдоходности жилья (Экономическая целесообразность инвестиций в жилье)
Логический смысл индексадоходности жилья состоит в сравнении эффективности двух финансовыхинструментов. Один из них – вложение крупной суммы денег (как правило, ввалюте) в банк, на депозит. Другой – приобретение квартиры с целью сдачи ее варенду. Более того, в случае с квартирой можно играть еще и на изменении еецены, что приносит доход от перепродажи.
Индекс доходностирассчитывается на основании вычисления потенциальной ставки доходности отвладения квартирой. Она складывается из двух источников, которые были перечисленывыше. Для оценки изменения уровня стоимости жилья в этом случае следует братьне один месяц, а интегральный темп изменения цен за более длительный периодвремени. В идеале за год, но чтобы сделать заметными изменения в тенденцияхпериодом может быть полгода или квартал. Можно взять период в полгода с учетомпоследних трех месяцев и тренда цен на ближайшие три месяца.
Для получения индексадоходности потенциальная ставка относится к средней ставке доходности подолгосрочным банковским валютным депозитам. Такие условия в большей степенианалогичны вложению средств в квартиру (длительный срок – от года, деньги ввалюте). Используется среднее значение процентов по депозитам в наиболеестабильных московских банках.
Индекс доходности =(Доход от аренды + Изменение стоимости квартиры)/(Доход в банке)
Относительная величинаиндекса доходности позволяет исключить из рассмотрения ряд дополнительныхфакторов, таких как уровень инфляции, соотношение курсов доллара и рубля ит.п., потому что эти факторы одинаковым образом изменяют реальный уровеньдоходности от различных инструментов. В данном случае имеется ввиду формальныйдоход, принесенный на каждый вложенный доллар (или рубль), без учета измененияреальной покупательской способности этой валюты.
Другой причиной такогоподхода к вычислению индекса доходности является тот факт, что как и индексстоимости, он не определяет доходность от какой-то конкретной квартиры, аявляется показателем характерного уровня доходности на рынке недвижимости вцелом. Важным индикатором служит его изменение, указывающее на повышение илиснижение доходности рынка недвижимости.
Таблица 1.
Первичный рынок.
Федеральные округа
2000 год
2001 год
2002 год
2003 год
2004 год
2005 год
2006 год
2007 год
2008 год
Центральный 105,10 122,76 151,11 187,53 220,73 251,19 389,84 467,03 518,87 Северо-Западный 112,00 134,62 163,43 212,79 249,39 272,58 398,79 486,13 560,50 Южный 106,20 126,27 155,19 182,04 216,44 258,00 318,11 417,68 501,21 Приволжский 124,60 158,37 187,35 209,27 255,10 309,94 480,10 623,65 677,91 Уральский 120,60 207,07 261,32 270,99 304,59 406,63 632,72 732,06 784,04 Сибирский 121,60 189,21 231,59 253,36 317,46 401,27 500,79 675,56 749,88 Дальневосточный 116,10 149,89 175,67 213,26 250,58 319,24 376,70 441,11 528,45
Таблица 1свидетельствует, что наиболее высокий уровень индекса цен одного кв. мжилплощади на первичном рынке жилья по отношению к ценам 4 квартала 1999 года вусловиях инфляции в Уральском федеральном округе. Также данные графика 1 (Приложение1) показывают, что динамика роста индекса цен одного кв. м жилплощади напервичном рынке жилья по отношению к ценам 4 квартала 1999 года вСеверо-западном федеральном округе росли более умеренными темпами.
Таблица 2.
Вторичный рынок
Федеральные округа
2000 год
2001 год
2002 год
2003 год
2004 год
2005 год
2006 год
2007 год
2008 год
Центральный 106,20 129,88 172,09 213,23 262,05 301,36 514,12 528,00 562,32 Северо-Западный 114,40 137,39 165,42 216,37 275,23 297,24 464,59 571,45 591,45 Южный 111,00 139,53 176,36 210,93 248,47 294,69 367,48 372,26 389,01 Приволжский 127,30 163,45 198,92 225,58 280,17 336,20 530,53 597,90 608,07 Уральский 123,80 210,46 244,13 257,07 314,40 410,61 600,72 725,67 734,37 Сибирский 121,10 190,61 231,97 258,42 344,21 426,48 571,49 581,20 588,17 Дальневосточный 118,20 163,35 210,89 256,44 305,68 371,70 462,40 602,97 624,07 Мурманская область 100,00* 115,40 158,91 219,61 270,12 331,70 790,45 814,17 840,22
Наиболее высокими темпамирос уровень индекса цен одного кв. м жилплощади на вторичном рынке жилья поотношению к ценам 4 квартала 1999 года в условиях инфляции ( таблица 2 ) наобщероссийском рынке в Мурманской области, за ним следует — Уральскийфедеральный округ. ( Приложение 2 ). Эти тенденции вызваны тем, что в Мурманскойобласти практически не ведется строительство жилья.
Таблица 3.
Индексы Компания 2000 год 2001 год 2002 год 2003 год 2004 год 2005 год 2006 год 2007 год 2008 год Сбербанк 317,14 872,86 1082,86 1987,14 5378,57 13171,43 14571,43 3285,71 СургутНГ 160,14 172,76 292,71 349,57 529,81 683,99 502,57 281,94 Аэрофлот 183,33 190,35 349,12 620,00 701,75 1008,77 1629,82 483,33 Лукойл 123,05 252,14 337,81 305,33 142,56 МТС 100,26 118,13 195,60 57,85 Портфель 171,73 181,56 320,92 364,21 395,99 537,18 658,33 241,42
Таблица 3 свидетельствуето том, что цены котировок акций крупный компаний изменялись не равномерно. Наибольшийрост замечен у акций Сбербанка за 8 лет исследования рост составил 3285%! Ноэто лишь единичный случай. Изучая таблицу можно заметить сравнительно небольшойрост портфеля инвестиций, состоящего из акций 4-х крупнейших компаний РФ –СургутНГ, Аэрофлот, Лукойл, МТС.
Таблица 4.
Депозиты (среднее за год) Индексы 2000 год 2001 год 2002 год 2003 год 2004 год 2005 год 2006 год 2007 год 2008 год Депозитные ставки 137,82 177,51 216,56 253,37 287,58 322,09 358,32 395,05 439,49
Данная таблица демонстрируетсравнительно небольшой рост индексов котировок средних депозитных ставок вкоммерческих банков РФ.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В соответствии сГражданским кодексом к недвижимости относятся земельные участки, участки недр ивсе, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых безнесоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения,объекты незавершенного строительства, а также подлежащие государственнойрегистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космическиеобъекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Инвестирование в недвижимость,приносящую доход, является наиболее прибыльным. Привлекательность приобретениядоходной недвижимости заключается в отдаче от инвестиций после погашенияоперационных расходов. Однако в этом случае выше риск из-за низкой ликвидностинедвижимости и длительности срока окупаемости вложенных средств.
Преимущества инвестирования внедвижимость относительно ценных бумаг. В отличие от корпоративных ценныхбумаг, например акций, по которым дивиденды выплачиваются ежеквартально,владение недвижимой собственностью обеспечивает инвестора ежемесячнойналичностью, так как ежемесячная оплата аренды ведет к ежемесячным выплатаминвестору.
Причины привлекательности вложенийв недвижимость в условиях инфляции:
– ограниченность более доходныхнаправлений инвестирования;
– остаточная доступность и простотаинвестирования в жилье;
– инвестирующий в недвижимость,приносящую доход, может в этих условиях повышать арендную плату, сохраняя темсамым вложенные средства.
И все же рынок недвижимостиявляется привлекательным для потенциальных инвесторов по следующим причинам:
– инвестиции в недвижимостьхарактеризуются значительной степенью сохранности, безопасности и возможностьюконтролирования инвестором;
– в момент приобретениянедвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как большинство иныхобъектов инвестирования не влечет за собой право собственности; – вложения внедвижимость позволяют сохранить средства от инфляции;
– рынок недвижимости, имеющийбольшие размеры, мало освоен;
– вложения в недвижимостьсопровождаются приемлемой доходностью операций на этом рынке.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙСПИСОК
1. Гражданскийкодекс РФ
2. Жилищныйкодекс РСФСР
3. ЗаконРФ от 24.12.92 г. №4210-1 “Об основах федеральной жилищной политики”
4. Основызаконодательства РФ о нотариате от 11.02.93 г. №4462-1
5. УказПрезидента РФ от 14.02.96 г. №198 “О праве собственности граждан и юридическихлиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности”
6. УказПрезидента РФ от 27.08.96 г. №1270 “Об утверждении Порядка предоставленияинформации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество”
7. ЗаконРФ “Об акционерных обществах”
8. ЗаконРФ “Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ”
9. ЗаконРФ от 20.07.95 г. “О федеральном железнодорожном транспорте”
Постановление Правительства РФ от 24.12.94 г. №1418 “О лицензировании отдельных видов деятельности»
10. ГригорьевВ.В. Управления муниципальной недвижимостью. – Дело, 2001. – 704 с.
11. Жилищноезаконодательство: сборник нормативных актов и документов / Составители:Крашенинников П.В., Славинская Г.А., Федосова Е.Г. – М.,2006 – 451 с.
12. КичихинА.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные права. Пользование исобственность: комментарий и разъяснения. – М.: 2004. – 456 с.
13. Комментарийк Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова – М.,Издательство Тихомирова М.Ю., 2005. – 567 с.
14. КрашенинниковП.В. Жилищное право: Учебник / П.В. Крашенинников. – М.: Статут, 2004. – 284 с.
15. СедугинП. И. Жилищное право: Учебник для ВУЗов – 3-е изд., перераб. и доп. – М.:Норма, 2004. – 384 с.
16. Управлениегосударственной собственностью / Талапина Э.В. – С.-Пб.: Юрид. Центр Пресс,2002. — 455 с.