--PAGE_BREAK--
69 Из каких основных этапов состоит метод изъятия Метод выделения (извлечения, изъятия) предполагает сбор информации о ценах на земельные участки, имеющие застройку, лучше всего типовыми объектами.
Процедура оценки земельного участка методом выделения включает три этапа.
Этап 1. Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего оцениваемый земельный участок. Проводится на основании изучения рынка и сопоставимых продаж. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения, при необходимости — определение элементов сравнения и внесение корректировок, сглаживающих их отличия.
Этап 2. Расчет стоимости воспроизводства или стоимости замещения зданий и сооружений, которые расположены на земельном участке. Расчет стоимости воспроизводства или замещения зданий и сооружений был рассмотрен в методе остатка.
Этап 3. Определение рыночной стоимости собственно земельного участка. Расчет стоимости производится путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения зданий и сооружений.
Метод выделения приводит к объективным результатам, если можно точно оценить величину стоимости воспроизводства или замещения улучшений (зданий и сооружений) с учетом накопленного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.
7 Система массовой оценки объектов недвижимостиМассовая оценка представляет собой специальный подход к упрощенной оценке большой группы однородных объектов. Такая оценка производится по определенной методике: для оцениваемого объекта определяется соответствующий набор значений фиксированного множества его параметров, а затем по неизменным для всех объектов правилам формируется значение его оценки.
Массовая оценка является самостоятельной разновидностью оценки недвижимости. По своей содержательной характеристике и конечной цели она полностью совпадает с индивидуальной оценкой, так как в обоих случаях на основе единых базовых подходов определяется стоимостной эквивалент. Однако процесс получения этого стоимостного эквивалента в том и другом случае различен.
в качестве субъектов массовой оценки выступают государственные и муниципальные органы, которые проводят ее, чаще всего, для целей общегородского хозяйства. Они же формируют, осуществляют, контролируют и утверждают процедуру и результаты массовой оценки.
В системе массовой оценки подавляющего большинства объектов недвижимости можно условно выделить несколько подсистем, а именно: управления, сбора исходной информации, анализа данных, расчета стоимости и контроля полученных результатов.
Объект массовой оценки городских земель представляет собой участки территории со всей системой улучшений в пределах границы города, которые вовлечены или могут быть вовлечены в рыночный оборот и служат основой для производства и жизнедеятельности человека.
Предметом массовой оценки городских земель являются факторы и показатели, определяющие их рыночную стоимость (местоположение, система улучшений, градостроительные характеристики земельных участков и т. д.).
19 Метод дисконтирования денежных потоков– оценка имущества при произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоках с учетом степени риска, связанного с использованием объекта. В этом случае стоимость недвижимости определяется как сумма текущих стоимостей будущих доходов путем раздельного дисконтирования каждого из периодических потоков дохода и спрогнозированной будущей стоимости недвижимости, за которую она может быть продана в конце периода владения. При этих расчетах используется ставка дисконтирования – соответствующая ставка дохода на капитал, называемая нормой прибыли или нормой отдачи. Денежный поток – движение денежных средств, которое возникает в результате использования имущества. Метод позволяет учитывать текущую стоимость денежных потоков, которые могут произвольно изменяться и иметь различный уровень риска.
41 Состав платежей за природные ресурсывключает: 1) плату за право
пользования природными ресурсами; 2) плату за частичное их восстановление;
3) штрафные платежи за превышение минимального использования природных ресурсов.
Платежи за природные ресурсы разделены между федеральным и местным бюджетами. В соответствии с Налоговым кодексом РФ к федеральным отнесены:
• налог на пользование недрами;
• налог на воспроизводство минерально-сырьевой базы; • сбор за право
пользования объектами животного мира и водными биологическими ресурсами;
• водный налог;
• лесной доход;
• экологический налог.
К местным налогам относится земельный налог.
72 Сервитут — особый вид ограниченного вещного права, заключающийся в праве пользоваться (в установленных пределах) чужой вещью. Чаще всего С. — право ограниченного пользования чужим земельным участком. В некоторых случаях С. обременяются здания, сооружения и другое недвижимое имущество. С. может устанавливаться для обеспечения собственнику земельного участка прохода и проезда через другой (соседний) участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд, которые не могут быть обеспечены иным путем. С. — не самостоятельное вещное право, поэтому не может быть предметом купли-продажи, залога и не передается каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения эксплуатации которого установлен С.
84 Методы определения натурального ущерба от загрязнения окружающей среды. Существуют два принципиальных подхода для определения э ущерба от загрязнения природных сфер: первый подход — метод прямого счета; второй — метод укрупненного счета. Определение ущерба методом прямого счета требует множества исходных данных, которые могут быть получены в результате системного мониторинга за предприятиями, зонами влияния, территориями, поражаемыми вредными выбросами, стоками и разрушениями, а также ущербом, наносимым населению.
Эффект от проведения природоохранных мероприятий выражается величиной предотвращенного ущерба от загрязнения среды и суммой предотвращенных ущербов и годового прироста доходов от улучшения производственных результатов. Предотвращенный ущерб от загрязнения окружающей среды равен разности между расчетными величинами ущерба, который имел место до осуществления рассматриваемых мероприятий, и остаточного ущерба. При укрупненных расчетах определения ущерба выделяют три группы сфер: атмо-, гидро- (вода), литосфера (земля и недра), по которым имеются государственные и отраслевые укрупненные оценки удельного ущерба и другие нормативы.
13 Российские стандарты оценкиОсновными задачами системы стандартизации услуг в области оценки являются:
обеспечение взаимопонимания и взаимодействия между всеми сторонами-участниками процесса оценки имущества;
формирование нормативной базы для обеспечения проведения сертификации услуг по оценке;
установление единых требований к методам оценки, содержанию и форме отчетов по оценке;
создание и ведение системы классификации и кодирования технико-экономической информации, используемой при оценке;
гармонизация терминологии, классификации услуг, методов оценки с международными стандартами;
содействие соблюдению законодательства Российской Федерации средствами и методами стандартизации.
Начиная с сентября 1999 г. Министерством государственного имущества России совместно с другими заинтересованными ведомствами и в тесном сотрудничестве с профессиональными организациями оценщиков велась разработка проектов стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности.
«Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности» были утверждены 6 июля 2001 г. Постановлением Правительства Российской Федерации № 519.
Согласно этому Постановлению разработка и утверждение методических рекомендаций по оценочной деятельности применительно к различным объектам, видам стоимости объекта оценки, проведению оценки, а также экспертизы отчетов об оценке было возложено на Министерство имущественных отношений Российской Федерации (Минимущество России).
Требования Стандартов являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки, а также при проведении оценки.
Согласно требованиям Стандартов при составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.
48 Категории земельПо своему целевому назначению государственный земельный фонд делится на 7 категорий, которые включают:
земли сельскохозяйственного назначения. предоставляются в распоряжение предприятиям для ведения сельскохозяйственного производства, научно-исследовательских и учебных целей, а также гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, сенокошения и выпаса скота. Кроме того, их выделяют родовым общинам, семьям коренных малочисленных народов, казачьим обществам. Исходя из важного целевого значения данной категории земель, они относятся к особо охраняемым объектам, с целью сохранения площади.
земли поселений. К этой категории земельного фонда РФ относятся земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений. Данная категория земель находится в ведомстве федеральных, региональных и муниципальных администраций.
земли промышленности. В данную категорию входят земли, используемые для строительства и эксплуатации промышленных, транспортных, радиовещательных, телевизионных, оборонных и иных сооружений, а также для прокладки транспортных артерий (автомобильных, железнодорожных, трубопроводных, речных, морских, воздушных путей сообщения) обеспечивающих обороноспособность страны. Как правило, эти земли расположены за чертой населенных пунктов, их плодородие не имеет существенного значения, важны лишь геологические и архитектурно-планировочные качества.
земли лесного фондавключают в себя земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления – вырубки, гари, редины, прогалины, а также участки для ведения лесного хозяйства (нелесные земли: просеки, дороги, болота и другие).
земли водного фондавключают территории, покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах, а также занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах.
земли особо охраняемых территорийпредставлены участками, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение. В связи с этим особо охраняемые земли полностью или частично изъяты из хозяйственного использования и оборота, а также для них установлен особый правовой режим.
земли запаса.К этой части земельного фонда относятся земли, находящиеся в собственности федеральных или муниципальных органов власти, которые не предоставляются частным или юридическим лицам в пользование, поскольку их целевое назначение еще не определено.
49 Виды стоимости недвижимости В рыночных условиях выделяют различные виды стоимости недвижимости:
рыночная — это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств
потребительская (в использовании) — это стоимость недвижимости для специфического потребителя, максимальная сумма, которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества
инвестиционная — это стоимость оцениваемого объекта для специфического инвестора, прирост рыночной стоимости объекта недвижимости в результате инвестирования
страховая — стоимость объекта, определяемая для целей страхования. Обычно это стоимость замещения или восстановительная стоимость
замещения — это стоимость нового объекта недвижимости с идентичными функциональными свойствами, но с использованием современных материалов, конструкция и оборудования
воспроизводства (восстановительная) — это стоимость воспроизводства объекта недвижимости, т.е. сумма издержек на строительство точной копии оцениваемого объекта
залоговая — рассчитывается на основе рыночной стоимости для кредитования
ликвидационная — это стоимость при вынужденной продаже. Она идентична рыночной стоимости, но ограничена сроками проведения оценки, маркетинговых исследований и продвижения на рынок, которые необходимы для получения наилучшей цены;
для налогообложения — стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов — это рыночная или восстановительная стоимость в зависимости от объекта недвижимости
утилизационная — стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки
51 Методы оценкиМетод сравнения продажявляется наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка. Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы.Метод распределения (метод соотношения, соотнесения) – определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе. Метод основан на принципе вклада и утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и построек. Наиболее достоверно это соотношение для новых построек, они близки к варианту лучшего и наиболее эффективного использования. Чем больше возраст зданий, тем больше величина отношения стоимости земли к общей стоимости собственности.Метод выделения (извлечения) применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок аналогичными объектами недвижимости. Улучшения земельного участка соответствуют его наиболее эффективному использованию. Метод остатка основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле. Метод разбивки на участки используется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки.
31 Понятие и классификация объектов недв.Согласно ст. 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».
Естественные (природные) объекты— земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».
Искусственные объекты (постройки):
а) жилая недвижимость — малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;
б) коммерческая недвижимость — офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;
в) общественные (специальные) здания и сооружения .
— лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);
— учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);
— культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);
— специальные здания и сооружения — административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;
г) инженерные сооружения — мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.
26 Элементы налога на недвижимость. Общие принципы построения налоговых систем воплощаются при их формировании через элементы налогов, которые включают: субъект, объект, источник, единицу обложения, налоговую базу, налоговый период, ставку, льготы и налоговый оклад. Субъект налога, или налогоплательщик. Налогоплательщик — это то лицо (юридическое или физическое), на которое по закону возложена обязанность платить налог. Объект налогообложения – это земля и иная недвижимость.
Единица обложения представляет собой определенную количественную меру измерения объекта налогообложения. Поэтому она зависит от объекта обложения и может выступать в натуральной или денежной форме (стоимость, площадь, вес, объем товара и т.д.).Ппо земельному налогу -сотая часть гектара, гектар.
Налоговая база представляет собой стоимостную, физическую или иную характеристику объекта налогообложения.
Налоговый период. Согласно Налоговому кодексу РФ налог-вым периодом считается календарный год или иной период времени, указанный в законе применительно к отдельным налогам, по окончании которого определяется налоговая база и исчисляется подлежащая уплате сумма налога.
Налоговая ставка -это величина налога на единицу измерения налоговой базы.
Налоговые льготы. Это полное или частичное освобождение от налогов субъекта в соответствии с действующим законодательством.
Налоговый оклад представляет собой сумму налога, уплачиваемую налогоплательщиком с одного объекта обложения. Взимание налогового оклада может осуществляться тремя способами: у источника получения дохода, по декларации и по кадастру. Кадастровый способ взимания налогового оклада применяется при обложении земельным налогом.
продолжение
--PAGE_BREAK--
37 Процесс оценки недвижимостиможно разделить на шесть этапов: определение области вопросов по оценке (суть оценки), предварительный осмотр объекта оценки и заключение договора на оценку; план оценки; сбор и анализ информации; применение подходов, соответствующих оценке; согласование и, наконец, отчет о результате оценки стоимости объекта.
Заказчик, как правило, ставит перед оценщиком конкретную цель – определить стоимость объекта недвижимости, которая необходима ему для принятия решения. Интересы заказчика могут быть разными: приобрести недвижимость в качестве инвестиций, продать объект, отдать в долг часть своих активов, получить кредит, заложить имущество и т.д. В каждом случае оценщику необходимо определить особый конкретный вид стоимости (например, определение рыночной стоимости объекта недвижимости, инвестиционную или залоговую стоимость и др.) и область ее использования (продажа, получение кредита, страховка и т.д.). Полезность, замещение и ожидание являются основополагающими принципами, которые помогают оценщику понять существо стоящих проблем.
После того, как суть оценки осознана и определена, оценщиком определяются возможные пути ее решения. С этой целью разрабатывается программа исследования, которая становится основой второго этапа, называемого «план оценки».
Надежность выводов оценщика зависит от данных, использованных им в работе. Если они не точные, то будет трудно подготовить обоснованное заключение. Поэтому оценщик должен собрать такую информацию, которая подтверждает его выводы в отчете или анализе.
Согласование – это процесс, в котором суждения и логика применяются для выработки итоговой оценки стоимости объекта недвижимости на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки.
85 Основные экологические факторы, влияющие на стоимость недвижимости Экологические факторы в контексте оценки недвижимости — это совокупность чисто природных и природно-антропогенных факторов, не являющихся средствами труда, предметами потребления или источниками энергии и сырья, но оказывающих непосредственное воздействие на эффективность и полезность использования объекта недвижимости.
В зависимости от научно-технических и экономических возможностей целенаправленного изменения характеристик экологических факторов нх можно подразделить на управляемые и неуправляемые.
Управляемые факторы:• уровень чистоты потребляемой воды;• лесистость территории и разнообразие зеленых насаждений;• режим увлажнения, оползневая опасность и т. п.
Неуправляемые экологические факторы.• тип почв;• рельеф местности;• ветровой режим;• температурный режим;• сейсмичность территории;• загрязнение воздушного бассейна;• шумовое, радиационное н другое антропогенное загрязнение и т. п.
Для определения стоимости объекта недвижимости с учетом экологических факторов необходима их экспертиза, позволяющая конкретизировать основные параметры качественного состояния окружающей природно-антропогенной среды рассматриваемого объекта. Совокупность экологических факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, анализируется с позиции как негативного, так и позитивного влияния. С позиции негативного влияния экспертиза должна проводиться на основе анализа окружающей среды по трем основным видам загрязнения: механическое, химическое и физическое. Экспертиза негативных экологических факторов проводится с целью идентификации основных параметров качественного состояния окружающей природно-антропогенной среды оцениваемого объекта недвижимости при определении его стоимости с учетом влияния этих факторов.
При экологической экспертизе объектов недвижимости наряду с инвентаризацией и анализом негативных последствий загрязнения окружающей природно-антропогенной среды объекта недвижимости определяются и характеристики благоприятных (позитивных) экологических факторов, которые рассматриваются как позитивный экологический и психосоциальный эффект, существенно влияющий на рыночную стоимость объекта недвижимости.
88 Стоимостная структура экол.ущерба от загрязнения окр.средыПод экол. ущербом понимается денежная оценка негативных изменений в окружающей среде в результате ее загрязнения, в качестве и количестве природных ресурсов, а также последствий таких изменений. Экологический ущерб и его последствия могут проявляться в самых различных видах и областях: ухудшение здоровья человека из-за потребления загрязненной воды и загрязнения воздуха (социальный ущерб), снижения урожайности в сельском хозяйстве на загрязненных выбросами промышленности землях, уменьшением сроков службы оборудования из-за коррозии металлов и т.д. Обычно при измерении ущерба природе сначала выявляются изменения / ухудшения в натуральных показателях, а затем дается их экономическая оценка.
Величину эколого-экономического ущерба можно представить в виде суммы разнообразных видов издержек, затрат, убытков в различных областях. Сейчас имеется ряд экономических подходов, позволяющих оценить экологическое воздействие. Наиболее разработаны подходы по следующим двум направлениям:
1. Использование имеющихся (рыночных) цен для оценки воздействия на товары и услуги. В рамках этого общего подхода возможно применение следующих подходов:
—изменение продуктивности, производительности (уменьшение урожайности в сельском хозяйстве, сокращение уловов рыбы, уменьшение прироста биомассы и деградация лесов и пр.);
—ухудшение качества жизни (или метод потери дохода) (рост заболеваемости, смертности, ухудшение условий рекреации и пр.);
— альтернативная стоимость;
— сокращение сроков службы имущества (зданий, оборудования и пр.).
2. Оценка, основанная на использовании величины непосредственных затрат, расходов.
Второе направление, связанное с затратами, является более очевидным.
75 На каких принципах базируется затратный подходЗатратный подход предполагает оценку имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки). При этом необходимо учитывать износ (обесценение) оцениваемых улучшений со временем эксплуатации под воздействием различных факторов. Расчет стоимости земельного участка должен производиться с учетом принципа «наилучшего и наиболее эффективного использования».
В основу затратного подхода положен принцип «замещения», согласно которому благоразумный покупатель не станет платить за объект дороже по сравнению с затратами на приобретение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по своему назначению, качеству и полезности объекта недвижимости в приемлемый период времени.
Рассматриваемый подход в оценке недвижимости обычно приводит к объективным результатам при условии достаточно точной оценки затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.
Технология применения затратного подхода включает в себя следующие этапы:
1. Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания.
2. Оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора).
3. Расчет выявленных видов износа.
4. Оценка рыночной стоимости земельного участка.
5. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.
Во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не показывает рыночную стоимость, поскольку существуют понятийные различия в терминах «затраты» и «стоимость». Понесенные инвестором затраты не всегда создадут рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов и напротив — создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Прежде всего, это касается объектов недвижимости, целью владения которой является получение дохода.
59 Основания возникновения, перехода, прекращения права собственностиОснованиями возникновения права собственности называются те юридические факты, в результате которых возникают эти права. Они делятся на первоначальные и производные. К первой группе относятся юридические факты, по которым отсутствует правопреемство — например, вещь появляется (создана) впервые, предшествующим собственником право утрачено, предыдущий собственник неизвестен (находка, клад и т.д.). К числу первоначальных способов относятся: приобретение права собственности на вновь изготовленную вещь, переработка чужой вещи (спецификация), обращение в собственность общедоступных для сбора вещей (лов рыбы, сбор ягод и т.д.). При производных основаниях право собственности нового собственника основывается на праве предыдущего собственника. Наиболее распространенными производными основаниями перехода права собственности являются договоры. К производным основаниям права собственности помимо договоров (купли-продажи, дарения и т.д.) относятся наследование (переход прав и обязанностей от умершего лица к его наследникам) и реорганизация юридического лица. Важное значение имеет определение момента возникновения права собственности у приобретателя, поскольку именно с этого момента собственник вправе осуществлять правомочия по владению, пользованию и распоряжению приобретенным имуществом.
Основания прекращения права собственности
• прекращения права собственности по воле собственника.
Основания прекращения права собственности по воле собственника можно подразделить на виды: а) отчуждение собственником своего имущества другим лицам; б) использование собственником иму-щества по прямому назначению и в связи с этим уничтожение его; в) добровольный отказ собственника от своего имущества; г) прекращение государственной или муниципальной собственности вследствие приватизации или благотворительства.
• прекращения права собственности помимо воли собственника, по обстоятельствам от него не зависящим.
К этим основаниям относятся утрата, гибель имущества и истечение срока исковой давности
• прекращения права собственности помимо воли собственника, путем изъятия имущества
86 Рентная составляющая налога за прир.ресурсыИспользование природных ресурсов осуществляется за соответствующую плату, в
основу которой положена рентная составляющая. Разнообразие рентных
составляющих определяет различный уровень платы за пользование природными
ресурсами. Кроме того, на виды и размеры этих платежей влияют вид ресурса,
его качественные свойства, цели использования.
В настоящее время в России сложилась определенная система платежей в бюджет и
другие фонды. Основными платежами рентного характера в данной системе
являются: право за право пользование недрами, отчисление на воспроизводство
из водохозяйственных систем. Кроме того, в состав этой системы включены так
называемые экологические налоги. Ими обычно называют суммы финансовых
санкций, взимаемых за нарушение правил природопользования. Иными словами,
уплата штрафных сумм за нарушение правил природопользования, наряду с сумами,
взимаемыми за вредные выбросы, в экономической литературе определена как
экологические налоги.
66 Экономическое содержание метода определения затрат на освоение. Метод применяется при оценке незастроенных массивов земли и позволяет определить общую стоимость земли при условии ее разделения на отдельные земельные участки, которые затем будут проданы.
Из денежной выручки от продажи участков вычитаются все из держки на их освоение, предпринимательская прибыль, и таким образом определяется стоимость неосвоенной земли.
Метод определения затрат на освоение применяется, если наибо лее эффективным использованием является разделение земельного мас сива на отдельные участки. Разбивка большого земельного массива на отдельные участки – широко распространенная практика, поскольку способствует более эффективному использованию земли. Проблема оп ределения стоимости земли, предназначенной для разделения, является актуальной для любого растущего города или поселка и применяется при массовой жилой или дачной застройке.
Процесс разделения земли в первую очередь включает производственные и торговые операции. При застройке жилыми домами огромное влияние оказывает окружающая среда.
61 Метод разбивки по компонентампредполагает разбивку оцениваемого объекта на строительные компоненты – фундамент, стены, перекрытия т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема.
Существует несколько вариантов использования метода разбивки по компонентам:
- субподряд;
- разбивка по профилю работ;
- выделение затрат.
Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нанимает субподрядчиков для выполнения части строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам.
Метод разбивки по профилю аналогичен предыдущему и основан на расчете затрат на наем различных специалистов.
Метод выделения затрат предполагает использование разных единиц сравнения для оценки разных компонент здания, после чего эти оценки суммируются.
16 Международные стандарты оценкиДля проведения профессиональной оценки имущества оценщикам необходимо руководствоваться определенными правилами и использовать специальную для данной области деятельности терминологию, что в совокупности представляет собой своеобразный профессиональный «инструмент» оценщика. Данное обстоятельство ясно осознавали разработчики Международных стандартов оценки, поэтому одной из задач Международных стандартов является обеспечение оценщиков определенным набором средств по проведению оценки имущества. С такой точки зрения Международные стандарты оценки представляют собой весьма значительный документ. Для наглядности можно привести некоторые цифры[2]. Четыре ныне действующих стандарта оценки имущества определяют 16 базовых видов стоимости, более 30 специальных терминов; 27 статей стандартов посвящены правилам раскрытия оценщиками информации о произведенной оценке и корректному составлению итоговых отчетов; около 60 положений стандартов содержат подробные правила, устанавливающие, какой вид стоимости и соответствующий ему метод вычисления данного вида стоимости следует применять оценщикам при оценке различных имущественных активов. Устанавливаемые стандартами правила представляют собой систему взаимосвязанных норм, которая определяется в первую очередь структурой построения норм каждого из стандартов. Разделы стандартов составлены в определенной последовательности, начиная с указания назначения стандарта и сферы его применения, затем определения терминологии, далее следуют правила, предписывающие определенную последовательность проведения оценки, и методология определения того или иного базового вида стоимости. Самостоятельный раздел каждого стандарта посвящен правилам составления отчета о проведенной оценке. Указанная структура повторяется для каждого из четырех стандартов, что в целом делает Международные стандарты оценки единым сбалансированным и полноценным актом.
Интерес вызывает вопрос, на чем основано сведение правил оценки различных имущественных активов в единый документ. Разработчики МСО при конструировании правил, входящих в стандарты, ставили перед собой задачу выйти на более высокий уровень обобщения, и, абстрагируясь от правил оценки отдельных видов имущественных активов, стремились создать такие нормы, которые подходили бы к оценке многих имущественных активов. В результате включенные в МСО правила носят настолько общий характер, что разработанные стандарты вполне обоснованно можно назвать сводом принципов оценки, т.е. более широких и общих норм.
42 Для каких целей необходима оценка землиГосударственная кадастровая оценка земель проводится в целях внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения эффективности использования земель.
Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и иных случаях. В современном обществе кадастровая оценка земель используется в следующих целях:
— формирования налогооблагаемой базы земель поселений;
— в фискальных целях для налогообложения недвижимости, установления ставок земельного налога и величины арендной платы;
— для информационной поддержки рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг и ипотеки;
— для оценки эффективности существующего функционального использования территории, расчетной поддержки проектных разработок генерального плана города и в планировании крупномасштабных мероприятий общегородского характера;
— для информирования широкого круга заинтересованных лиц о стоимости земель для осуществления их прав и обязанностей в отношении принадлежащей им недвижимости и планируемых сделок с недвижимостью;
— создания государственной автоматизированной системы земельного кадастра;
— уточнения схемы территориально-экономического зонирования;
— обоснования наиболее рациональных и перспективных направлений городской застройки;
— определения величины компенсационных выплат при изъятии земель для муниципальных нужд;
— определения стартовых цен продажи прав собственности или долгосрочной аренды на конкурсах и аукционах;
— информирования органов муниципальной власти и оказания платных услуг различным субъектам земельного рынка;
43 Нормативно-правовая база оценочной деятельности
В настоящее время уделяется большое внимание изданию, дополнению и переработке нормативно-правовых актов и методических указаний по проведению оценки земель. Главным нормативным актом является Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Федеральным законом от 22.07.2010 № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об оценочной деятельности в Российской Федерации“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ внесены важные изменения и дополнения, а именно, появилась новая глава III.1. Государственная кадастровая оценка.
Оценочная деятельность также опирается на Земельный Кодекс РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 22.07.2010), в ст. 66 которого даны правила установления кадастровой и рыночной стоимости земли.
П. 14 ст. 396 Налогового Кодекса РФ (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ (ред. от 28.09.2010) обязует предоставлять налогоплательщикам сведения о кадастровой стоимости земельных участков по результатам проведения государственной кадастровой оценки земель в порядке, определенном Постановлением Российской Федерации от 07.02.2008 г. № 52. Проведение кадастровой оценки недвижимости представляется особенно важным в контексте введения в России налога на недвижимость.
На основании Постановления Правительства РФ от 25.08.1999 № 945 «О государственной кадастровой оценке» в 1999 — 2001 годах проведена государственная кадастровая оценка всех категорий земель на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом.
Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316 (ред. от 30.06.2010) «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» определены порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом.
Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки „Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)“ определяет общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности.
Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 255 „Об утверждении федерального стандарта оценки “Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» раскрывает цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной.
Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 254 «Об утверждении федерального стандарта оценки „Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)“ устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам.
5 Основные механизмы расчета зем.налога Земельный налог устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации (далее – НК РФ) и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. При установлении налога могут также устанавливаться налоговые льготы, основания и порядок их применения, включая установление размера не облагаемой налогом суммы для отдельных категорий налогоплательщиков.
Земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которых введен земельный налог, признаются объектом налогообложения по этому налогу (п. 1 ст. 389 НК РФ). В соответствии с Налоговым кодексом РФ налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.
В соответствии с п.1.статьи 390 НК РФ налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения. При этом налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (п. 1 ст. 391 НК РФ).
Размер земельного налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы.
Ставки земельного налога утверждаются решениями (нормативными актами) представительных органов муниципальных образований (городов и районов республики).
Налоговая база, размер которой зависит от стоимостной оценки земельного участка (кадастровой стоимости), определяется на конкретную дату (1 января года, являющегося налоговым периодом) и не может для целей налогообложения изменяться в течение налогового периода (в т.ч. в зависимости от перевода земель из одной категории в другую, изменения вида разрешенного использования земельного участка), если не произошло изменений результатов государственной кадастровой оценки земли, вследствие исправления технических ошибок, судебного решения и т.п., внесенных обратным числом на указанную дату.
В связи с этим, такие изменения, как перевод земель из одной категории в другую, изменения вида разрешенного использования земельного участка, влияющие на величину кадастровой стоимости земельного участка и произошедшие в течение налогового периода, учитываются при определении налоговой базы, которая будет применяться для исчисления земельного налога в следующем налоговом периоде.
продолжение
--PAGE_BREAK--