Содержание
Введение
1. Теоретическая часть
1.1 Структура доходного подхода
1.2 Метод капитализации доходов
1.2.1 Метод прямой капитализации (метод прямогосопоставления)
1.2.2 Метод связанных инвестиций: заемного и собственногокапитала
1.2.3 Метод связанных инвестиций: земля и здания
1.2.4 Кумулятивный (суммарный) метод
1.2.5 Метод Эллвуда
1.3 Метод дисконтированных денежных потоков
2. Расчетно-практическая часть
2.1 Экономический анализ реструктуризации объектанедвижимости
2.2 Общая характеристика реконструируемого объектанедвижимости
2.3 Расчет кассовых поступлений
2.4 Расчет финансовых результатов
2.5 Обслуживаниедолга
2.6 Стоимость недвижимости
2.7 Кассовые поступления от сделок с недвижимостью
2.8 Расчет рентабельности вариантов по текущей стоимостикассовых поступлений
3. Определение ставки дисконтирования
4. Расчет стоимости объектанедвижимости методом ДДП
Заключение
Список использованной литературы
Введение
Понятие «недвижимоеимущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением вгражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и внастоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира.
Ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам или к недвижимости относятземельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочносвязано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущербаих назначению невозможно. В т.ч. леса, многолетние насаждения, здания исооружения. К недвижимым вещам относятся так же подлежащие государственнойрегистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космическиеобъекты.
Оценка недвижимости –особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и вто же время – необходимый момент при совершении практически любой операции снедвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятиемрешений о реализации проектов строительства объектов недвижимости, о внесенииобъектов недвижимости в уставной капитал и т.д. Оценка – сложный процесс,требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки,свободной ориентации на рынке недвижимости, знания соответствия и тенденцийспроса и предложения на различных сегментах рынка.
Целью данной курсовойработы является рассмотрение доходного подхода к оценке недвижимости. Доходныйподход используется для оценки недвижимости, приносящей доход. Он основан напринципе ожидания, который утверждает, что типичный инвестор или покупательприобретает недвижимость в ожидании получения от нее будущих доходов или выгод.Таким образом, стоимость объекта может быть определена как его способностьприносить доход в будущем.
1. Теоретическая часть
1.1 Структурадоходного подхода
Доходный подход оцениваетстоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежныхпотоков, т.е. отражает:
o качество и количество дохода, которыйобъект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
o риски, характерные как дляоцениваемого объекта, так и для региона.
Доходный подходиспользуется при определении:
· инвестиционной стоимости, посколькупотенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущаястоимость будущих доходов от этого объекта;
· рыночной стоимости. [1]
Собственник приобретаетобъект недвижимости в основном по 3 причинам:
1) для собственного использования(например, жилья);
2) для получения доходов от данногообъекта;
3) для повышения престижа.
Доходный подход включает2 метода:
1) метод капитализации доходов;
2) метод дисконтированных денежныхпотоков. [4]
В основеданных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловленаспособностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. Вобоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимостив его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта.Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.
Прииспользовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимостипреобразуется доход за один временной период, а при использовании методадисконтированных денежных потоков — доход от ее предполагаемого использованияза ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости вконце прогнозного периода. [1]
1.2 Метод капитализации доходов
Данный методиспользуется, если:
1) потоки доходов стабильны длительныйпериод времени, представляют собой значительную положительную величину;
2) потоки доходов возрастаютустойчивыми, умеренными темпами. [2]
Результат, полученныйданным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимостиземельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости.
Базовая формула расчетаимеет следующий вид:
/>(1), где
С — стоимость объектанедвижимости (ден.ед),
ЧОД – чистый операционныйдоход (ден.ед),
К – коэффициенткапитализации (%).
Таким образом, методкапитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимостичерез перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД)в текущую стоимость. [1]
Чистого операционногодохода — действительныйваловой доход за минусом операционных расходов за год:
/>(2), где
Действительный валовойдоход (ДВД) – доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ном ееиспользовании до вычета эксплуатационных затрат (потенциальный валовой доход),за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы сдобавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объектанедвижимости. [1]
Таким образом,
ДВД = ПВД – Потери +Прочие доходы, где
ПВД = Са*S,
Са – аренднаяставка за 1 м2;
S – площадь, сдаваемая в аренду м2.
Операционные расходы — этопериодические ежегодные расходы на содержание недвижимости, непосредственносвязанные с получением действительного валового дохода. [3]
Операционные расходысостоят из:
1) постоянных расходов;
2) переменных расходов;
3) расходы на замещение или резервы. [4]
Постоянные операционныерасходы – не зависят от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровняпредоставленных услуг:
· налог на имущество;
· страховые взносы;
· заработная плата обслуживающегоперсонала + налоги на нее. [1]
Переменные операционныерасходы – это периодические ежегодные расходы, величина которых зависит отзагрузки площадей. Наиболее типичные переменные расходы:
· коммунальные;
· на текущие ремонтные работы;
· заработная плата обслуживающегоперсонала;
· налоги на заработную плату;
· расходы на обеспечение безопасности;и т.д. [3]
К расходам на замещениеотносятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений(кровля, покрытие пола, санитарно- техническое оборудование, электроарматура).Предполагается, что денежные средства резервируются на счете (хотя большинствовладельцев недвижимости этого не делают). Если не учесть резерв на замещение,то чистый операционный доход будет завышен. [1]
Коэффициент капитализации — это параметр, преобразующий чистыйдоход в стоимость объекта. [4]
Коэффициент капитализациисостоит из 2 частей:
1) ставки доходности инвестиции (ставкакапитализации), являющейся компенсацией, которая должна быть выплаченаинвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов,связанных с конкретными инвестициями (капитала);
2) нормы возврата капитала (нормыприбыли), т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элементкоэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов. [5]
В определенных условиях идля конкретного объекта ставка капитализации и норма прибыли совпадают, однако,это разные показатели.
Взаимосвязь между ставкойкапитализации и нормой прибыли:
1 случай. Ставкакапитализации равна норме прибыли – стоимость объекта и/или доход не изменяютсяс течением времени. Периодически получаемый выражает прибыль на вложенныесредства. Полное возмещение первоначально вложенных средств происходит в моментреверсии (т.е. продажи объекта в конце периода владения).
2 случай. Ставкакапитализации превышает норму прибыли – стоимость объекта и/или доход уменьшаютсяза период владения, следовательно, полное возмещение первоначально вложенныхсредств в момент реверсии становится невозможным. Таким образом, определеннаядоля первоначально вложенных средств должна быть возмещена вместе спериодическими поступлениями дохода до момента реверсии. Разница между ставкойкапитализации и нормой прибыли является нормой возмещения первоначальновложенных средств.
3 случай. Норма прибылипревышает ставку капитализации – стоимость объекта и/или доход уменьшаются запериод владения (инвестор ожидает продать объект по цене, превышающей ценуприобретения). Размер ежегодного дохода не может обеспечить ожидаемую нормуприбыли на вложенные средства, поскольку часть этой прибыли будет полученатолько в момент реверсии. [4]
Для 2 случая (еслипрогнозируется изменение в стоимости актива) возникает необходимость учета вкоэффициенте капитализации возврата основной суммы капитала. Существует 3способа возмещения инвестированного капитала:
1) Прямолинейный возврат капитала (методРинга)
2) Возврат капитала по фонду возмещенияи ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетнымметодом;
3) Возврат капитала по фонду возмещенияи безрисковой ставке процента (метод Хоскольда). [5]
Метод Ринга. Этот метод целесообразноиспользовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будетосуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитываетсяпутем деления 100%- ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни,т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата – это ежегоднаядоля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:
/>(3), где
/> - ставка доходностиинвестиций;
N – оставшийся срок экономической жизни.[1]
Пример 1: Условия инвестирования: срок – 5лет; /> - ставка доходности инвестиций 12%; сумма вложений капитала в недвижимость 10 000 у.е.
Решение: Ежегоднаяпрямолинейная норма возврата капитала составит 20%, так как за 5 лет будетсписано 100% актива (100:5=20). В этом случае коэффициент капитализациисоставит 32 % (12%+ 20%=32%).
Возмещение основной суммыкапитала с учетом требуемой ставки доходности инвестиций отражено в табл. 1.
Таблица 1
Возмещениеинвестируемого капитала по методу Ринга, у.е.№ п/п Остаток капиталовложений на начало периода Возмещение капиталовложений Доход на инвестированный капитал (12%) Общая сумма дохода 1 10000 2000 1200 3200 2 8000 2000 960 2960 3 6000 2000 720 2720 4 4000 2000 480 2480 5 2000 2000 240 2240 10000 3600 13600
Возврат капиталапроисходит равными частями в течение всего срока службы объекта недвижимости.
Метод Инвуда используется, если сумма возвратакапитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае нормавозврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фондавозмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:
/>(4), где
/> - фактор фондавозмещения;
Y=R (ставка доходности на инвестиции).[1]
Пример 2: Условия инвестирования: срок – 5лет; /> - ставка доходности инвестиций12%; сумма вложений капитала в недвижимость 10000 у.е.
Решение: Коэффициенткапитализации рассчитывается как сумма ставки доходности инвестиции 0,12 ифактора фонда возмещения (3-я функция сложного процента) для 12%, 5 лет =0,1574097. Коэффициент капитализации равен 0,2774097.
Таблица 2
Возмещениеинвестированного капитала по методу Инвуда, у.е.№ п/п Остаток основной суммы капитала Общая сумма возмещения В том числе /> % на капитал Возмещение основной суммы /> на начало года /> 1 10000 2774,10 1200 1574,10 /> 2 8425,90 2774,10 1011,11 1762,99 /> 3 6662,91 2774,10 799,55 1974,55 /> 4 4688,36 2774,10 562,60 2211,50 /> 5 2476,86 2774,10 297,22 2476,88 />
Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когдаставка дохода первоначальных инвестиций настолько высока, что маловероятнореинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагаетсяполучение дохода по безрисковой ставке:
/>(5), где
Yб – безрисковая ставка процента. [1]
Пример 3. Инвестиционный проектпредусматривает ежегодный 12%-ный доход на инвестиции (капитал) в течение 5лет. Суммы в счет возврата инвестиций могут быть без риска реинвестированы поставке 6%.
Решение. Если нормавозврата капитала равна 0,1773964, что представляет собой фактор возмещения для6% за 5 лет, то коэффициент капитализации равен 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).
Существует несколькометодов расчета коэффициента капитализации:
1. метод прямой капитализации (методпрямого сопоставления);
2. метод связанных инвестиций: заемногои собственного капитала;
3. метод связанных инвестиций: земли издания;
4. кумулятивный метод (методсуммирования);
5. метод Эллвуда.
1.2.1 Метод прямой капитализации (метод прямого сопоставления)
Определение коэффициентакапитализации с использованием метода прямой капитализации основывается наанализе рыночных данных о стоимости объекта недвижимости и чистых доходах,полученных от его эксплуатации. По этому методу коэффициент капитализации(норма капитализации) определяется следующим образом [6]:
/>(6)
Норма капитализации,определенная по этой формуле, называется общей ставкой капитализации.
Метод заключается всравнении оцениваемого объекта с объектом-аналогом. Основанием при этомявляется утверждение, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации.[4]
Главная задачаэксперта-оценщика при реализации данного метода — подобрать подходящийобъект-аналог. Причем лучше рассматривать те объекты, у которых дата оценки идата продажи близки, так как в этом случае нет необходимости в существеннойкорректировке данных отчетов. Чем качественнее оцениваемый объект, тем нижеставка капитализации. [6]
Сравнимые объекты должнысовпадать с оцениваемым по своему функциональному назначению и уровню рисканедополучения дохода в предполагаемом объеме и потери средств и соответствоватьпо:
• размеру дохода;
• соотношению междуваловым доходом и эксплуатационными расходами;
• физическому сходству;
• месторасположению;
• ожидаемым изменениямстоимости.
Прямая капитализацияможет также использоваться для оценки имущественных прав, а также стоимостиотдельных физических компонентов недвижимого имущества (земли и улучшений). [4]
В каждом из этих случаевприменяется соответствующий показатель дохода, в зависимости от которогоменяется название ставки капитализации, рассчитанной на его основе табл. 3
Таблица 3
Название ставкикапитализации в зависимости от используемого показателя доходаИспользуемый показатель дохода Соответствующая ставка капитализации 1. Чистый эксплуатационный доход Общая ставка капитализации 2. Доход инвестора Ставка капитализации для собственных средств 3. Доход банка Ставка капитализации для заемных средств 4. Доход на земельные участки Ставка капитализации для земли 5. Доход на улучшения Ставка капитализации для улучшений
Метод прямойкапитализации — наиболее простой способ расчета ставки капитализации, и, еслиимеется соответствующая достоверная рыночная информация, его всегдацелесообразно применять. [6]
1.2.2. Метод связанных инвестиций: заемного и собственного капитала
Этот метод применяется,когда для покупки объекта использовался заемный и собственный капитал визвестной пропорции.
Ставка капитализациизаемных средств называется ипотечной постоянной и определяется отношениемежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита.Если кредит выплачивается чаще, чем один раз в год (ежеквартально илиежемесячно), то ипотечная постоянная рассчитывается путем умножения платежей наих частоту и результат делится на размер ссуды. [4]
Ипотечная составляющаясостоит из:
o ставки процента по кредиту
o коэффициента фонда погашения.
Разработаны специальныетаблицы (месячные, квартальные и годовые), по которым, зная условия кредитования,можно определить ипотечную постоянную. [6]
Ставка капитализациисобственного капитала определяется отношением части чистой прибыли отэксплуатации объекта, приходящейся на собственный капитал, к величинесобственного капитала.
Ставка капитализации собственногокапитала состоит также из двух частей:
o нормы прибыли
o нормы возврата собственного капитала.
Таким образом, ставкакапитализации собственного капитала отражает ожидаемую инвестором в первый годприбыль на вложенный собственный капитал. [4]
Метод связанныхинвестиций — заемного и собственного капитала заключается в определении общейставки капитализации путем взвешивания ее составных частей пропорциональноразмерам заемного и собственного капитала в составе инвестиций. [6]
Общая ставка капитализации– это средневзвешенная величина в соответствие с соотношением собственного изаемного капиталов в общем объеме инвестиций:
/>(7), где
M – доля заемных средств в структурекапитала — отношение величины заемного капитала к стоимости фонда инвестиций;
/> - ставка капитализациина заемные средства или ипотечная постоянная;
/> - ставка капитализациина собственный капитал. [4]
Данный метод определенияобщей ставки капитализации применим в основном в случаях, когда имеется достаточноечисло рыночных данных о ставках капитализации для собственного капитала, т. е.когда имеется достаточное число сделок по объектам, аналогичным оцениваемому.[6]
Основными недостаткамиметода связанных инвестиций — заемного и собственного капитала, отмечаемымиспециалистами, являются отсутствие учета продолжительности периодакапиталовложений, а также снижения или повышения со временем стоимости объекта.
Пример 4: Оценщик получил следующую информациюпо объекту-аналогу: доля заемных средств в структуре капитала – 0,6; доход насобственный капитал – 15000 у.е./год; стоимость собственных средств – 15%.Решение представлено в таблице 4.
Таблица 4
Расчет общей ставкикапитализацииХарактеристика капитала Доля участия Ставка капитализации Взвешенное значение Заемные средства 0,6 0,15 0,09 Собственные средства 0,4 0,25 0,1 Общая ставка капитализации 0,19 (19%)
Взвешенное значение =доля участия * ставка капитализации
1.2.3 Метод связанных инвестиций: земля и здания
Данный метод определенияобщего коэффициента капитализации применяется, когда можно точно рассчитатьставки капитализации по каждому компоненту имущественного комплекса: строению иземельному участку.
Метод связанныхинвестиций — земли и здания реализуется аналогично методу связанных инвестиций— заемного и собственного капитала. Суть данного метода заключается вопределении взвешенных ставок капитализации для земли и строения, стоящего наней. [6]
Взвешивание ставоккапитализации осуществляется в зависимости от размеров долей этих составляющихв общей стоимости имущественного комплекса (земля и строение):
/>(8), где
L — стоимость земли в % от общейстоимости имущественного комплекса;
В — стоимость здания в % от общейстоимости имущественного комплекса;
/> - коэффициенткапитализации соответственно для земли, здания.
1.2.4 Кумулятивный(суммарный) метод
Особенность данногометода расчета общего коэффициента капитализации заключается в том, что одна издвух составляющих коэффициента — процентная ставка (или ставка дохода наинвестиционный капитал) — разбивается на отдельные компоненты.[4]
К безрисковой ставкедохода прибавляются:
1. Поправка надополнительный риск, который имеется на все другие (кроме правительственныхдолгосрочных облигаций) виды инвестиций. Общее правило при этом таково: чембольше риск, тем больше должна быть величина этой процентной ставки, чтобыпобудить инвестора к риску.
2. Поправка надополнительный риск, связанный с неэффективным управлением инвестициями. Чемболее рискованны инвестиции (в отличие от вложений в правительственныеоблигации), тем более компетентного управления они требуют. Вознаграждение зауправление инвестициями не адекватно комиссионным вознаграждениям, получаемымза управление недвижимостью или за брокерские услуги, так как эти затратывключаются в состав операционных расходов и вычитаются из выручки приопределении прибыли. Размер этой поправки может быть в диапазоне 1-5%.
3. Поправка на низкуюликвидность фондов. Некоторые фонды можно реализовать на рынке за короткийпериод времени, однако для продажи других могут понадобиться годы, особенноесли в соответствующем секторе рынка наблюдается спад деловой активности, как внастоящее время.
Таким образом, процентнаяставка равна сумме безрисковой ставки, премии за дополнительный риск, премии занеэффективное управление и премии за низкую ликвидность. [6]
Безрисковая ставкадоходности – ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, котораяотражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм ичастных лиц без какого бы то ни было риска невозврата». Безрисковая ставкаиспользуется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (ранееперечисленные) составляющие – поправки на различные виды риска, связанные сособенностями оцениваемой недвижимости. [1]
Что касается второйсоставляющей общего коэффициента капитализации — ставки возмещения капитала, тоона рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возвратавложенного капитала.
Общий коэффициенткапитализации по данному методу определяется путем суммирования процентнойставки, полученной кумулятивным методом, и ставки возврата капитала. Причемесли стоимость фонда со временем не снижается, а повышается, то ставка возвратакапитала должна применяться со знаком «минус» (-).
Пример 5: Стоит задача определения общегокоэффициента капитализации кумулятивным методом. Известно, что:
o безрисковая ставка – 10%
o поправка на риск – 5 %
o поправка на неликвидность – 3%
o поправка на неэффективное управление– 2%
Время, которое необходимодля возврата капитала, составляет 5 лет.
Решение: Ставка возвратакапитала составит 1/5=0,2;
R0= 0,1+0,05+0,03+0,02+0,2=0,4
1.2.5 Метод Эллвуда
Основными недостаткамиметода связанных инвестиций — заемного и собственного капитала, отмечаемымиспециалистами, являются отсутствие учета продолжительности периодакапиталовложений, а также снижения или повышения со временем стоимости объекта.
Член Института оценки СШАЛ. Эллвуд в 1959г. предложил модифицированную формулу метода связанныхинвестиций — заемного и собственного капитала, включающую упомянутые ранее неучитываемые факторы.
При этом он разработалспециальные таблицы, облегчающие использование своей модифицированной формулыосновывающейся на учете данных:
· Величина ипотечного кредита;
· Общая ставка капитализации чистогооперационного дохода в текущую стоимость;
· Ставка дохода на собственный капитал,включающая доход на инвестиции и доход на возврат капитала (конечная отдача насобственный капитал);
· Стоимость объекта имущества, котораяможет быть профинансирована за счет кредита. [6]
Общий коэффициенткапитализации:
/>(9),где
/> -ставка дохода на собственный капитал;
M – отношениевеличины кредита к стоимости объекта;
Р –процент выплачиваемого кредита;
/> - факторфонда возмещения по ставке дохода на собственный капитал (колонка №3);
/> — коэффициенткапитализации заемного капитала (или ипотечная постоянная);
/> - изменениеобщей стоимости объекта;
/> - общаянорма изменения дохода;
j — коэффициентстабилизации дохода.
В этом случае, если доходи стоимость недвижимости не меняется, то общий коэффициент капитализации будетравен базовому коэффициенту капитализации:
/>(10)
Корректировка на изменениестоимости недвижимости производится с помощью части основной формулы:
/>.
Если стоимость объектаувеличивается, то общий коэффициент капитализации должен быть скорректирован вменьшую сторону. И наоборот, если ожидается уменьшение стоимости объекта, тообщий коэффициент капитализации должен быть скорректирован в большую сторону.
Корректировка наизменение дохода производится с помощью знаменателя формулы:
/>
Коэффициент j всегда положителен, поэтому приположительном изменении дохода общий коэффициент капитализации будетскорректирован вниз. При постоянном доходе знаменатель обшей формулы будетравен 1. [4]
Пример 6. Стоит задача определить стоимостьнедвижимости с применением общего коэффициента капитализации, если известно,что:
• чистый операционныйдоход — 50 000 у.е.;
• проектируемый период — 10 лет;
• условия кредита: нормапроцента — 9%, срок амортизации кредита (ежемесячные платежи) — 25 лет, долязаемных средств — 70%, изменение стоимости недвижимости — 20% потери, нормаотдачи собственного капитала — 16%.
Решение: Применим дляопределения общего коэффициента капитализации общую формулу Эллвуда:
/>
/>
Следовательно стоимостьнедвижимости составит:
50000/0,1222=409165 у.е.
1.3 Метод дисконтированных денежных потоков
Метод дисконтированныхденежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект вслучае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерныечерты их поступления.
Применяется метод ДДП,когда:
• предполагается, чтобудущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
• имеются данные,позволяющие обосновать размер будущих по токов денежных средств отнедвижимости;
• потоки доходов ирасходов носят сезонный характер;
• оцениваемаянедвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;
• объект недвижимостистроится или только что построен и ввод: (или введен в действие).
Метод дисконтированныхденежных потоков – наиболее универсальный метод, позволяющий определитьнастоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольноизменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Этосвязано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимоеимущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод вбудущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущихпреимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежноевыражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект можетбыть приобретен. [7]
Метод ДДП позволяетоценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящегоиз прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.
Алгоритм расчетаметода ДДП
1. Определениепрогнозного периода
Определение прогнозногопериода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов.Тщательно выполненный прогноз позволяет предсказать характер изменения денежныхпотоков на более долгий срок.
В международной оценочнойпрактике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типичнойвеличиной будет период длительностью 35 лет. Это реальный срок, на которыйможно сделать обоснованный прогноз.
2. Прогнозированиедоходов, расходов и остаточной стоимости (реверсии) требует:
· тщательного анализа на основе финансовойотчетности, представляемой заказчиком о доходах и расходах от объектанедвижимости в ретроспективном периоде;
· изучения текущего состояния рынканедвижимости и динамики изменения его основных характеристик;
· прогноз доходов и расходов на основе реконструированногоотчета о доходах.
При оценке недвижимостиметодом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:
1) потенциальный валовойдоход (ПВД);
2) действительный валовойдоход (ДВД);
3) чистый операционныйдоход (ЧОД);
4) денежный поток доуплаты налогов;
5) денежный поток послеуплаты налогов.
ПВД, ДВД, ЧОД – смотретьвыше (стр.5-стр.6)
Денежный поток послеуплаты налогов – это денежный поток до уплаты налогов минус платежи поподоходному налогу владельца недвижимости.
Особенности расчетаденежного потока при использовании метода:
• Поимущественный налог(налог на недвижимость), слагающийся из налога на землю и налога на имущество,необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционныхрасходов.
• Экономическая и налоговаяамортизация не является реальным денежным платежом, поэтому учет амортизациипри прогнозировании доходов является излишним.
• Капитальные вложениянеобходимо вычитать из чистого операционного дохода для получения величиныденежного потока, поскольку это реальные денежные выплаты, увеличивающие срокфункционирования объекта и величину стоимости реверсии.
• Платежи по обслуживаниюкредита (выплата процентов и погашение долга) необходимо вычитать из чистогооперационного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (дляконкретного инвестора). При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вычитать платежи по обслуживанию кредита не надо.
• Предпринимательскиерасходы владельца недвижимости необходимо вычитать из действительного валовогодохода, если они направлены на поддержание необходимых характеристик объекта.
Таким образом, денежныйпоток до уплаты налогов равен:
1. = ПВД – Потери отнезанятости и при сборе арендной платы + Прочие доходы;
2. = ДВД – ОР –Предпринимательские расходы владельца не движимости, связанные с недвижимостью;
3. = ЧОД доналогообложения – Капиталовложения – Обслуживание кредита + Прирост кредитов.
Денежный поток длянедвижимости после уплаты налогов = Денежный поток до уплаты налогов – Платежипо подоходному налогу владельца недвижимости.
Расчет стоимости реверсии
Реверсия – это остаточнаястоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов.
Стоимость реверсии можноспрогнозировать с помощью:
1) назначения ценыпродажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимостианалогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;
2) принятия допущенийотносительно изменения стоимости недвижимости за период владения;
3) капитализации доходаза год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованиемсамостоятельно рассчитанной ставки капитализации.доходныйкапитализация стоимость недвижимость
2. Расчетно-практическая часть
2.1 Экономическийанализ реструктуризации объекта недвижимости
1. Постановка задачи и краткаяхарактеристика исходных данных по балансу площадей недвижимости по вариантам
2. Характеристика исходных данных орыночной ситуации по объекту недвижимости и его финансированию
3. Экономический анализ реконструкцииобъекта недвижимости:
а) расчет кассовыхпоступлений от сдачи в аренду жилых и коммерческих помещений
б) расчет рентабельностиварианта по текущей стоимости кассовых поступлений
2.2 Общая характеристика реконструируемого объекта недвижимости
/>
2.3 Расчет кассовых поступлений
/>
/>
/> — доход от арендыпомещений;
/> — площадь помещений;
/> — степень занятостипомещений;
/> — уровень аренднойплаты прошлого года;
/> — прогнозные измененияарендных ставок.
1. Жилые помещения:
/>=6180*0,8*(1200*(1+0,04))= 4944*1248 = 6170112 руб./>6170,1
тыс. руб.
/>=6180*0,85*(1248*(1+0,04))=5253*1297,92=6817974 руб./>6818
тыс. руб.
/>=6180*0,9*(1297,92*(1+0,05))=5562*1362,82=7579983руб. />
7580тыс. руб.
/>=6180*0,95*(1362,82*(1+0,04))=5871*1417,33=8321160руб./>
/>8321,2тыс. руб.
/>=6180*0,97*(1417,33*(1+0,06))=5994,6*1502,37=9006106руб./>
/>9006,1тыс. руб.
2. Коммерческие помещения:
/> =206*0,85*(5000*(1+0,04)) = 175,1*5200 = 910520 руб. />910,5
тыс. руб.
/> =206*0,92*(5200*(1+0,04)) = 189,52*5408 = 1024924 руб./>1025
тыс. руб.
/>=206*0,95*(5408*(1+0,05))= 195,7*5678,4 = 1111263 руб./>
1111,3тыс. руб.
/>=206*0,96*(5678,4*(1+0,04))=197,76*5905,5=1167879руб./>
1167,9тыс. руб.
/> =206*0,98*(5905,54*(1+0,06))= 201,88*6259,87 = 1263734,5 руб./>
/>1263,7тыс. руб.
3. Парковочный холл:
/>
/> — доход от арендыпомещений;
/> — количествопарковочных мест;
/> — степень занятостипарковочных мест;
/> — уровень аренднойплаты прошлого года;
/> — прогнозные измененияарендных ставок.
/> =96*0,8*(12000*(1+0,04)) = 61,6 *12480 = 958464 руб.
/> = 96 *0,8*(12480*(1+0,04))= 61,6 *12979,2 = 996802,56 руб.
/> =77*0,85*(12979,2*(1+0,05)) = 65,45 *13628,16 = 1112057,86 руб.
/> =77*0,85*(13628,16*(1+0,04)) = 65,45 *14173,29 = 1156540,17 руб.
/> =77*0,9*(14173,29*(1+0,06)) = 69,3 *15023,68 = 1298046,59 руб.
2.4 Расчет финансовых результатов
/>
2 строка. Техническоеобслуживание:
/>
/> — затраты потехническому обслуживанию в следующем году
/> — площадь помещений,требующих постоянного технического обслуживания
/> — уровень затрат потехническому обслуживанию
/> — прогнозные измененияпо техническому обслуживанию в следующем году
/> = 10300*(600*(1+0,03))=10300*618= 6365 тыс. руб.
/> = 10300*(618*(1+0,04))=10300*642,72= 6620 тыс. руб.
/> =10300*(642,72*(1+0,06))= 10300*681,28=7017,2 тыс. руб.
/> =10300*(681,28*(1+0,08)) = 10300*735,79=7578,6 тыс. руб.
/> =10300*(735,79*(1+0,09)) = 10300*802=8260,6 тыс. руб.
3 строка. Процент запривлеченный капитал:
/>
/> — обслуживание долга втекущем году
/> — остаток долга наконец прошлого года
/> — погашение основнойчасти долга в текущем году
/> — ставка обслуживаниядолга (12% в нашем случае)
/> = 9000000*0,12=1080тыс. руб.
/> = 9000000*0,12=1080тыс. руб.
/> =(9000000-900000)*0,12= 972 тыс. руб.
/> = (8100000-900000)*0,12= 864 тыс. руб.
/> = (7200000-900000)*0,12= 756 тыс. руб.
/> = (6300000-900000)*0,12= 648 тыс. руб.
4 строка. Чистыйоперационный доход = Доход от аренды – Техническое обслуживание – Процент запривлеченный капитал
5 строка. Амортизация =2% * Годовая норма амортизационных отчислений (29500 тыс. руб.) = 590 тыс. руб.
За 2004 год = 0 руб.
6 строка. Финансовыйрезультат перед уплатой налогов = Чистый операционный доход – Амортизация
7 строка. Налоги = 24% *Финансовый результат перед уплатой налогов
8 строка. Финансовыйрезультат после уплаты налогов = Финансовый результат перед уплатой налогов –Налоги
2.5Обслуживание долга
/>
3 строка = 1 строка – 2строка
4 строка = 12% от 1строки
5 строка = 2 строка + 4строка
2.6 Стоимостьнедвижимости
Цена продажи недвижимостив конце 2009 года
/>
/>
/> — стоимость продажипомещений в этом году
/> — площадь помещений
/> — уровень продажипомещений в предыдущем году
/> — прогнозные изменениястоимости помещений
1. Жилые помещения:
/> = 6180*9000=55620тыс.руб.
/> = 6180*(9000*(1+0,05))= 6180*9450=58401 тыс.руб.
/> = 6180*(9450*(1+0,05))=6180*9922,5=61321 тыс. руб.
/> =6180*(9922,5*(1+0,06)) = 6180*10517,85=65000,3тыс. руб.
/> =6180*(10517,85*(1+0,06))=6180*11148,92=68900,3тыс. руб.
/> =6180*(11148,92*(1+0,07))= 6180*11929,3=73723 тыс. руб.
2. Коммерческиепомещения:
/> = 206*12000=2472тыс.руб.
/> = 206*(12000*(1+0,05))= 206*12600= 2595,6 тыс. руб.
/> = 206*(12600*(1+0,05))= 206*14023,8= 2888,9 тыс. руб.
/> =206*(14023,8*(1+0,06)) = 206*14865,23= 3062,2тыс. руб.
/> =206*(14865,23*(1+0,06)) = 206*15757,14=3246 тыс. руб.
/> =206*(15757,14*(1+0,07)) = 206* 16860=3473,2 тыс. руб.
3. Парковочный холл:
/> = 96*120000=11520тыс.руб.
/> = 96*(120000*(1+0,05))=96* 126000=12096 тыс. руб.
/> = 96*(126000*(1+0,05))= 96*132300= 12700,8 тыс. руб.
/> = 96*(132300*(1+0,06))= 96*140238=13462,8 тыс. руб.
/> = 96*(140238*(1+0,06))= 96*148652,3= 14270,6 тыс. руб.
/> =96*(148652,3*(1+0,07)) =96*159058 =15269,6 тыс. руб.
Стоимость недвижимости
/>
1. Общая стоимостьнедвижимости в 2009 году (из предыдущей таблицы)
2. Бухгалтерскаястоимость на 2009 год = Бухгалтерская стоимость на 2004 год (29500 тыс.руб.) –5*Амортизационные отчисления (2% * 29500 тыс.руб.)
3. Налоговая часть = Ценапродажи недвижимости в конце 2009 года – Бухгалтерская стоимость на 2009 год
4. Налог на прибыль = 24%* Налоговая часть
5. Цена продажинедвижимости на конец 2009 года = Цена продажи недвижимости в конце 2009 года
6. Уплачиваемый налог =Налог на прибыль
7. Выплаты долга запривлеченный капитал = см. Раздел 2.5, 3 строка, 2009 год
8. Чистые кассовыепоступления от цены продажи недвижимости = Цена продажи недвижимости в конце2009 года – Уплачиваемый налог – Выплаты долга за привлеченный капитал
2.7 Кассовыепоступления от сделок с недвижимостью
/>
4. Погашение займа = см.Раздел 2.5, 3 строка
5. Годовой финансовыйрезультат = см. Раздел 2.4, 8 строка
6. Амортизационныеотчисления = см. Раздел 2.4, 5 строка
7. Цена продажинедвижимости = см. Раздел 2.6, Общая стоимость
8. Налог на прибыль = см.Раздел 2.6, 2-ая таблица, 4 строка
9. Платежи по займу = см.Раздел 2.6, 2-ая таблица, 7 строка
10. Кассовые поступления= – Начальная стоимость – Инвестиции + Заемный капитал – Погашение займа +Годовой финансовый результат + Амортизационные отчисления + Цена продажинедвижимости – Налог на прибыль – Платежи по займу
/>
2.8 Расчет рентабельности вариантов по текущей стоимости кассовыхпоступлений
При ставкедисконтирования = 9%:
/>
При ставкедисконтирования = 10%:
/>
При ставкедисконтирования = 11%:
/>
При ставкедисконтирования = 12%:
/>
1. Кассовые поступления =см. Раздел 2.7, 10 строка
2. Рассчитываем кассовыепоступления по годам с учетом коэффициента дисконтирования, которыйопределяется как текущая стоимость реверсии, т.е. колонка №4 функции сложногопроцента или по формуле:
/>,
где K – коэффициент дисконтирования,
i – процентная ставка,
n – количество периодов времени.
3. Дисконтированныекассовые поступления = Кассовые поступления * Функция сложного процента
Подбираем процентнуюставку, при которой суммарные кассовые поступления, определенные с учетомкоэффициента дисконтирования, будут неотрицательны.
При этой процентнойставке инвестиции будут прибыльны. Дисконтируем с конца 2004 года.
Выводы по практическойчасти
При процентной ставкеравной 11% кассовые поступления (стоимость проекта) составят 1712, 84 тысячрублей, а уже при ставке равной 12% будет убыток равный 647,02 тысяч рублей.
Следовательно, данныеинвестиции будут прибыльны при процентной ставке не выше 11%
3. Определение ставкидисконтирования
Ставка дисконта – ставкапроцента, используемая для расчета те кущей стоимости денежной суммы,получаемой или выплачиваемой в будущем.
Ставка дисконтированияотражает взаимосвязь риск – доход, а также различные виды риска, присущие этойнедвижимости.
Теоретически ставкадисконтирования для объекта недвижимости должна прямо или косвенно учитыватьследующие факторы:
• компенсацию забезрисковые, ликвидные инвестиции;
• компенсацию за риск;
• компенсацию за низкуюликвидность;
• компенсацию заинвестиционный менеджмент.
Денежные потоки и ставкадисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться.Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном иреальном исчислениях одинаковы.
В западной практике длярасчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:
1) метод кумулятивногопостроения;
2) метод сравненияальтернативных инвестиций;
3) метод выделения;
4) метод мониторинга.
Метод кумулятивногопостроения основанна предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска ирассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объектунедвижимости.
Ставка дисконтирования =Безрисковая ставка + Премии за риск.
Премия за рискрассчитывается суммированием значений рисков, присущих данному объектунедвижимости.
Метод сравненияальтернативных инвестиций применяется чаще всего при расчете инвестиционной стоимости объектанедвижимости. В качестве ставки дисконтирования может быть взяты:
o требуемая инвестором доходность(задается инвестором);
o ожидаемая доходность альтернативныхпроектов и финансовых инструментов, доступных инвестору.
Метод выделения – ставка дисконтирования, как ставкасложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках саналогичными объектами на рынке недвижимости. Этот метод достаточно трудоемок.Механизм расчета заключается в реконструкции предположений о величине будущихдоходов и последующем сопоставлении будущих денежных потоков с начальнымиинвестициями (ценой покупки). При этом расчет будет варьироваться в зависимостиот объема исходной информации и размера оцениваемых прав.
Ставка дисконтирования (вотличие от коэффициента капитализации) прямо из данных о продаже выделена бытьне может, так как ее нельзя рассчитать без выявления ожиданий покупателяотносительно будущих денежных потоков.
Наилучший вариант расчетаставки дисконтирования методом выделения – интервьюирование покупателя(инвестора) и выяснение, какая ставка была использована при определении ценыпродажи, как строился прогноз будущих денежных потоков. Если оценщикомполностью получена интересующая его информация, то он может рассчитатьвнутреннюю норму прибыли (конечную отдачу) аналогичного объекта. На полученнуювеличину он будет ориентироваться при определении ставки дисконтирования.
Хотя каждый объектнедвижимости и уникален, но при определенных допущениях можно получить значенияставки дисконтирования методом выделения, которые будут соответствовать общейточности прогноза будущих периодов. Однако необходимо учитывать, что в качествеаналогичных должны подбираться сделки купли-продажи таких сопоставимыхобъектов, существующее использование которых является наилучшим и наиболееэффективным.
Обычный алгоритм расчетаставки дисконтирования по методу выделения следующий:
• моделирование длякаждого объекта-аналога в течение определенного периода времени по сценариюнаилучшего и наиболее эффективного использования потоков доходов и расходов;
• расчет ставкидоходности инвестиций по объекту;
• полученные результатыобработать любым приемлемым статистическим или экспертным способом с цельюприведения характеристик анализа к оцениваемому объекту.
Метод мониторинга основан на регулярном мониторингерынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателейинвестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщать по различнымсегментам рынка и регулярно публиковать. Такие данные служат ориентиром дляоценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных расчетныхпоказателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различного родадопущений.
Если необходимо учестьвлияние риска на величину дохода, в ставку дисконта при оценке единичныхобъектов недвижимости следует вносить поправки. Если доход образуется из двухосновных источников (например, из базовой ренты и процентных надбавок), один изкоторых (базовая рента) можно считать гарантированным и надежным, то к немуприменяется одна ставка дохода, а другой источник дисконтируется по повышеннойставке (так, размер процентных надбавок зависит от объема оборота арендатора иявляется величиной неопределенной). Данный прием позволяет учесть разнуюстепень риска при получении дохода от одного объекта недвижимости. По аналогииможно учитывать и различные степени риска получения дохода от объектанедвижимости по годам.
Российские оценщикиставку дисконта чаще всего рассчитывают методом кумулятивного построения (формула).Это объясняется наибольшей простотой расчета ставки дисконта по методукумулятивного построения в текущих условиях рынка недвижимости.
4. Расчет стоимостиобъекта недвижимости методом ДДП
Расчет стоимости объектанедвижимости методом ДДП производится по формуле:
/>(11), где
PV – текущая стоимость;
Сi – денежный поток периода t;
i – ставка дисконтирования денежногопотока периода t;
М – стоимость реверсииили остаточная стоимость;
N – число периодов.
Стоимость реверсии,должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) иприбавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.
Таким образом, стоимостьобъекта недвижимости равна сумме текущей стоимости прогнозируемых денежныхпотоков и текущей стоимости остаточной стоимости (реверсии). [1]
Заключение
В данной курсовой работея попыталась раскрыть два метода, представляющих доходный подход:
— метод прямойкапитализации, основанный на приведении чистого дохода от инвестиций,полученного за один, как правило, первый после оценки, к текущей стоимости спомощью общего коэффициента капитализации.
— метод дисконтированияденежного потока — заключается в дисконтировании будущего чистого дохода,получаемого от инвестиций в данный объект за ряд лет, с помощью коэффициентовдисконтирования.
Преимущества методапрямой капитализации: этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру,так как при его применении анализируется, с точки зрения соотношения дохода истоимости, как привило, большое количество сделок с недвижимостью, а также прирасчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах,основной принцип построения которого – предположение о рыночном уровнеэксплуатации недвижимости.
Основные проблемы методапрямой капитализации:
1. Метод не рекомендуется использовать,когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится всостоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем непредставляется возможным выход на уровень стабильных доходов.
2. В Российских условиях основнаяпроблема, с которой сталкивается оценщик, — «информационная непрозрачность» рынканедвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи иэксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициентузагрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОДи ставки капитализации становится сложной задачей.
Метод дисконтированияденежных потоков при оценке объектов недвижимости имеет преимущества передметодом прямой капитализации, поскольку позволяет учесть тенденции в развитиирынка недвижимости. Кроме того, представленная методология может бытьиспользована при оценке стоимости незавершенного строительства, инвестиционныхпроектов и земельных участков.
Как отмечалось выше, еслиставка капитализации превышает норму прибыли, т.е. стоимость объекта и/илидоход уменьшаются за период владения, возникает необходимость учета в коэффициентекапитализации возврата основной суммы капитала. Существует 3 способа возмещенияинвестированного капитала: метод Ринга, метод Инвуда, метод Хоскольда.
В модели Рингапредполагается, что поток доходов будет ежегодно снижаться. Такое допущение в условияхпостоянно растущих арендных ставок выглядит весьма сомнительным. Поэтому такаямодель практически не применяется. Метод Хоскольда также не нашел широкогоприменения при оценке недвижимости, т. к. он относится к ситуации, когдаполученные от аренды деньги на годы аккумулируются на депозите или в другихбезрисковых и соответственно мало доходных инструментах, что не характерно длястратегии эффективного собственника. Наибольшее распространение получила модельИнвуда, которая, по-видимому, в большей степени отражает реалии современногорынка.
Список использованной литературы
1. Оценка недвижимости: Учебное пособиедля вузов / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой.- 2-е изд., перераб. И доп.– М.: Финансы и статистика, 2008.- 560 с.: ил.
2. Оценка недвижимости: Учебное пособиедля вузов/ Под ред. проф. В.А. Швандара. – М.: ЮНИТИ — ДАНА, 2005.- 303с.
3. Экономика и управление недвижимостью:Учебник для вузов / Под общ. ред. П.Г. Грабового. Смоленск: Изд-во «СмолинПлюс», М.: Изд-во «АСВ», 1999.
4. Экономические методы управленияимущественным комплексом: Учеб.пособие / В.Я. Мищенко, Н.И. Трухина, О.К.Мещерякова; Воронеж. гос. арх.-строит. ун-т.- Воронеж, 2003. – 114 с.
5. www.audit-it.ru/articles/appraisal/a108/144908.html
6. www.5ballov.ru/referats/preview/39023/4
Федотова В.А. Уткин С.Н. Оценка недвижимости – М «Тандем» 2000г.
7. market-pages.ru/ocenkanedvij/14.html