--PAGE_BREAK--
финансовые средства для реализации различных проектов. В разных странах
ипотека имеет свое место и смысл, а следовательно и свое специфическое
законодательство, регулирующее отношения в данной сфере. Например, в США, где
залог недвижимости используется очень широко, в том числе и в аграрном
секторе, под ипотекой понимается кредитование исключительно в жилищной сфере.
Во Франции право на непосредственное владение землей принадлежит только
потомственным аристократам, все остальные граждане обладают правом аренды
земельных участков, с этим связаны вобравшие в себя национальное своеобразие
принципы ипотечного кредитования
Ипотечный рынок можно условно разделить первичный и вторичный сегменты.
В первичном сегменте происходит реализация экономических интересов участников
ипотечных отношений, где залогодатели в качестве исполнения обеспечения
разного рода обязательств предоставляют кредиторам в залог недвижимое
имущество.
По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в
пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке,
установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в
том числе:1. Земельные участки, за исключением указанных в статье 63
Федерального закона «Об ипотеке» земель, находящихся в государственной или
муниципальной собственности, сельскохозяйственных угодий из состава земель
сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) и личных
подсобных хозяйств, а также части земельного участка, площадь которой меньше
минимального размера, установленного нормативными актами.
2. Предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество,
используемое в предпринимательской деятельности.
3. Жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или
нескольких изолированных комнат.
4. Дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения.
5. Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические 6.
Объе6кы незавершенного строительства недвижимого имущества, возводимого на
земельном участке, отведенном для строительства в установленном
законодательством РФ порядке.
7. Право арендатора по договору об аренде недвижимого имущества (право
аренды) с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором
аренды не предусмотрено иное.
В п. 1 ст. 5 Закона «Об ипотеке» установлено, что предметом ипотеки может
быть недвижимое имущество по классификации ГК РФ, при наличии на него прав,
зарегистрированных в порядке, установленном для государственной регистрации
прав на недвижимое имущество. Этой нормой законодательно закреплено
классическое понимание ипотеки как залога недвижимости, подвергнутого
государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на
недвижимое имущество и сделок с ним.
По сути, первичный ипотечный рынок — сегмент, объединяющий всю совокупность
деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие
отношения, согласно взятым на себя обязательствам по договору об ипотеке.
Глава 5. Схема первичного сегмента ипотечного рынка
Важной стороной деятельности банка является возобновление кредитных ресурсов,
которые он был бы готов выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов
очередным заемщикам. Эту чрезвычайно актуальную задачу выполняет вторичный
рынок ипотечных кредитов — сегмент ипотечного рынка, в котором происходит
мобилизация кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации прав
по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные
доходные бумаги (облигации) и размещение их среди долгосрочных инвесторов.
Главным прорывом в новом законе явилось появление «закладной» как
свободно обращающейся на рынке ценной бумаги. Закладная является именной ценной
бумагой, удостоверяющей право владельца на получение исполнения по денежному
обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об
ипотеке, без представления других доказательств существования этого
обязательства и само право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.
Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим
государственную регистрацию ипотеки, после регистрации и передается
передаточной надписью. Обязанным по закладной признается должник и
залогодатель. В закладной указываются: слово «закладная», имя залогодателя и
сведения о нем, название кредитного договора или иного денежного обязательства,
обеспечиваемого ипотекой, имя и сведения о должнике, сумма основного
обязательства, описание переданного в ипотеку имущества, по которому оно может
быть опознано, подпись залогодателя (если это третье лицо, а не должник),
сведения о нотариальном удостоверении сделки.Закладная не требуется, если
объектом ипотеки выступают предприятие как имущественный комплекс, земельные
участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, леса, а также право
аренды имущества.
Закладная может быть передана (уступлена) другому лицу. Новый залогодержатель
приобретает все права прежнего. Он может требовать исполнения обязательства,
обеспеченного ипотекой, и получает право его переуступки. При этом согласия
должника-залогодателя на это не требуется, если иное не предусмотрено
законом. Эта уступка или цессия также требует нотариального удостоверения и
государственной регистрации. Передача прав оформляется передаточной надписью
на самой закладной, владелец которой считается законным, если его права
основываются на последовательном и непрерывном ряде передаточных надписей.
В общем случае законодательство допускает многократный последующий залог уже
обремененного ипотекой имущества, что в принципе снижает кредитоспособность
заемщика, на которую рассчитывал банк при заключении договора. Во избежание
этого следует включать соответствующее запретительное условие в каждый
ипотечный договор.Сам банк также может уступать свои права по ипотеке. Но
уступка залогодержателем прав по договору об ипотеке другому лицу
действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по
основному обязательству, обеспеченному ипотекой. Иначе говоря, ипотека всегда
следует за кредитом. Закладная упрощает передачу прав по рассматриваемым
правоотношениям. Являясь оборотоспособной ценной бумагой, закладная
передается путем совершения очередной передаточной надписи (требуется лишь
последующая государственная регистрация передачи). Удобство закладной состоит
еще и в том, что она сама может быть предметом залога.
Рефинансирование банков через механизм выпуска ипотечных облигаций под залог
закладных происходит следующим образом:- заключение коммерческим банком с
юридическими и (или) физическими лицами кредитных договоров под залог
недвижимости с оформлением соответствующих закладных;- эмиссионно-финансовые
компании (ипотечные агентства) производят выкуп закладных у банка, путем
выпуска облигаций, которые в дальнейшем размещаются на фондовом рынке;-
денежные средства, полученные от размещения облигаций на фондовом рынке,
возвращаются к кредитору.
Глава 6. Схема вторичного сегмента ипотечного рынка
Таким образом вторичный рынок становится связующим звеном между инвесторами и
кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных
средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их
размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты. Важная задача вторичного
рынка — дополнительная гарантия вложенных им средств, поскольку они
обеспечены закладными.К сожалению, в Законе «Об ипотеке» не прописана
процедура предъявления закладной ее владельцем обязанному по ней лицу. А ведь
это один из важнейших моментов в развитии отношений сторон ипотечной сделки.
Жилищный вопрос в России был и по-прежнему остается трудно решаемым.
Треть россиян проживает в неблагоустроенных квартирах. Московские очередики
получают лишь шестую часть вводимой жилплощади, остальная реализуется по
коммерческим ценам. Понятно, что бесплатным жильем будут обеспечены далеко не
все даже имеющие на это право. Поэтому если бы ипотека, о которой так долго и
много твердили, была доступна большинству россиян, она стала бы основным
инструментом успешной реализации жилищной политики.
Предложенная ранее правительством схема ипотеки была неоднократно опробована
и в Европе, и в Америке. Ее реализация подразумевает, что покупатель берет в
банке кредит под залог имеющейся или покупаемой квартиры. При этом права
собственности остаются у него, но распорядиться этим жильем он может лишь
после того, как рассчитается за полученный кредит и выплатит проценты. По
мнению экспертов, реализация такой схемы возможна только в условиях
стабильной экономики. Но несмотря на то, что в стране нет пока развитого
рынка оценочных и риэлторских услуг, внедрение ипотеки все же продолжается во
многих регионах России.
В Москве кампания по внедрению ипотеки началась сравнительно давно. Однако
прежде чем выделить кредит покупателю, банк обязан проверить его
платежеспособность. Одним из главных условий призван стать официально
декларируемый доход. А дальше все выглядит следующим образом. Максимальный
кредит предоставляется на сумму не более 70% стоимости квартиры. При этом
предполагается, что выплаты по сумме кредита должны составлять не более 30%
ежемесячного дохода покупателя. Однокомнатная квартира в московских
новостройках стоит около 17000 долларов. При этом выплачиваемая покупателем
сумма должна быть не менее 5100 долларов. Кредит на оставшиеся 70% стоимости
квартиры при таком расчете составит 11900 долларов.
Ежемесячные выплаты при ставке 10% годовых и максимальном сроке кредита 10
лет составят около 157 долларов. Значит, официальный доход покупателя должен
быть не менее 500 долларов. Можно смело утверждать, что даже в столице
сегодня вряд ли найдешь многих, имеющих подобную сумму официального дохода.
Власти предлагают цены на недвижимость в два-три раза выше расчетной,
игнорируя основной закон рыночного ценообразования о взаимосвязи спроса и
предложения. Типовое жилье рассчитано, в первую очередь, на обычных людей, а
большинство из них никак не уложится в предлагаемую цену.
Позиция властей в вопросе ценообразования вредна еще и тем, что лишает
большую часть общества возможности почувствовать результаты своего труда,
получить материальное удовлетворение — собственная квартира становится
недосягаемой мечтой. Очевидно, что в нынешнем виде ипотека не решит жилищную
проблему в нашей стране. Она рассчитана на людей с достатком, то есть на тех,
кто или уже имеет жилье, или может приобрести его, не влезая в дорогостоящий
кредит. Наверное, именно этим объясняются весьма скромные успехи ипотечного
кредитования в России. Чтобы программа ипотеки заработала активно, доходы
населения должны быть на порядок выше нынешних.
Глава 7.Регистрация ипотеки и договор об ипотеке
Правило первое и очень важное: ипотека должна быть зарегистрирована в течение
одного месяца со дня поступления всех необходимых документов. Правило второе:
датой государственной регистрации ипотеки является день совершения
регистрационной записи в едином государственном реестре прав на недвижимое
имущество.
Документы, необходимые для регистрации
Для государственной регистрации ипотеки должны быть представлены: нотариально
удостоверенный договор об ипотеке и его копия; документы, названные в
договоре об ипотеке в качестве приложений; доказательства уплаты
регистрационного сбора; документ, подтверждающий возникновение обеспеченного
ипотекой обязательства.
Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются
закладной, в МКР, одновременно с документами, указанными в пункте 2 настоящей
статьи, представляются также: закладная и документы, названные в закладной в
качестве приложений, и их копии.
Отказ в государственной регистрации
Заявителем может выступать только банк, который выдал кредит на покупку
закладываемой квартиры. Другие лица, в том числе покупатель недвижимости,
могут действовать только по доверенности. В противном случае в регистрации
ипотеки может быть отказано.
Другой причиной для отказа могут быть документы, представленные для
регистрации, если они не соответствуют требованиям законодательства.
Например, на договоре отсутствует необходимое нотариальное заверение.
Недопустима государственная регистрация ипотеки зданий, сооружений и их
отдельных частей, которые еще не учтены в государственных органах (например,
в БТИ). Соответственно, в просьбе зарегистрировать договор иптеки в отношении
такой недвижимости вам будет справедливо отказано. Если принимается решение
об отказе в государственной регистрации ипотеки, то заявителю в течение пяти
дней после рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа и
копия такого сообщения помещается в дело с его документами. Отказ в
регистрации может быть обжалован заинтересованным лицом в суде общей
юрисдикции или арбитражном суде. Исправление технических ошибок, допущенных
при регистрации
Технические ошибки в записях, допущенные при государственной регистрации,
исправляются в трехдневный срок по решению регистратора после их обнаружения
или получения от любого участника сделки письменного заявления об ошибке в
записях. Участники сделки в такой же срок в обязательном порядке получают
информацию об исправлении ошибок в письменной форме. Изменения и дополнения в
регистрационную запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между
залогодателем и залогодержателем об изменении или дополнении условий договора
об ипотеки. Такое соглашение должно быть нотариально удостоверено. Отложение
регистрации
Регистрация может быть отложена не более чем на один месяц, если: какой-либо
из документов, необходимый для регистрации, не предоставлен; договор об
ипотеке, закладная и приложенные к ним документы не соответствуют требованиям
закона (отсутствует нотариальное заверение); необходимо проверить подлинность
представленных документов (например, подписи вызывают сомнение);
Принимая решение об отложении регистрации, МКР запрашивает необходимые
документы или требует устранения выявленных несоответствий. Если же эти
требования не выполняются, то в регистрации ипотеки будет отказано.
Регистрационная запись
Регистрационная запись об ипотеке должна содержать сведения о залогодержателе
(банке), предмете ипотеки (закладываемой недвижимости) и сумме
обеспечиваемого обязательства (сумме предоставленного кредита). Если договор
об ипотеке предусматривает, что права залогодержателя удостоверяются
закладной, это тоже указывается в регистрационной заиси об ипотеке. Все
данные вносятся в регистрационную запись на основании договора об ипотеке.
Государственная регистрация удостоверяется путем надписи на самом договоре.
Она содержит полное наименование МКР, зарегистрировавшего ипотеку, дату,
место регистрации и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные
заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью. Комитет
оставляет в своем архиве копию договора об ипотеке, а если договор
предусматривает выдачу закладной, также и ее копию.
Расходы по уплате государственной пошлины за регистрацию и внесение изменений
и дополнений в регистрационную запись об ипотеке возлагаются на залогодателя,
если соглашением между ним и залогодержателем не установлено иное
распределение обязанностей.
Если ипотека прекращается, то регистрационная запись погашается. Это
происходит на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя
либо на основании решения суда общей юрисдикции, арбитражного или третейского
суда о прекращении ипотеки. Государственная регистрация является публичной.
Любое лицо вправе получить сведения о том, имеется ли регистрационная запись
об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку из нее.
Отказ в регистрации либо уклонение от нее, отказ от внесения в
регистрационную запись исправлений, погашение записи с нарушением
установленных правил, регистрация несуществующей ипотеки, а также иные
действия МКР, которые противоречат закону, могут быть обжалованы
заитересованным лицом в суд общей юрисдикции или арбитражный суд. МКР
возмещает заинтересованному лицу убытки, причиненные незаконными действиями.
Таковыми могут быть: необоснованный отказ в регистрации; необоснованный отказ
от внесения исправлений в регистрационную запись; задержка в государственной
регистрации ипотеки сверх положенного срока; ошибки в регистрационной записи;
уклонение от выдачи закладной или ее дубликата; неправомерное погашение
регистрационной записи; необоснованный отказ от выдачи сведений об ипотеке и
заверенной выписки из регистрационной записи.
Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом осуществляющим
государственную регистрацию ипотеки, после государственной регистрации
ипотеки и передается путем исполнения передаточной надписи (отчасти подобно
векселю, при условии соблюдения правил госрегистрации) Ипотека обеспечивает
уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному
обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части,
предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение
исполнения кредитного договора с условием выплаты процентов, обеспечивает
также уплату кредитору причитающихся ему процентов за пользование кредитом.
Ипотека, по общему правилу, обеспечивает также уплату залогодержателю сумм,
причитающихся ему:- в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа,
пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего
исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;- в виде процентов за
неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных
обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом (ст. 393 ГК
РФ). Вопрос о возможности взыскания с физического лица, не выступающего в
качестве предпринимателя, процентов за пользование чужими средствами в
настоящее время пока открыт и также не имеет положительных судебных
прецедентов. Дело в том, что в судебном процессе необходимо доказать, что
гражданин имел возможность для погашения долга, но не возвратил имеющихся у
него средств, а использовал их иначе. У субъектов же предпринимательской
деятельности этот факт не доказывается, а презюмируется. — в возмещение
судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на
заложенное имущество; — в возмещение расходов по реализации заложенного
имущества. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает
требования залогодержателя в том объеме, какой они имеются к моменту их
удовлетворения за счет заложенного имущества.
Правила закона об ипотеке применяются к залогу незавершенного строительством
недвижимого имущества, при условии, что оно возводится на земельном участке,
отведенном для строительства в установленном законодательством порядке. Но
нельзя принимать в залог сельский дому семьи, которая зарабатывает на жизнь
сельским хозяйством, так как на такой дом нельзя обратить взыскание. Здесь
просматривается потенциальная возможность для мошенничества. Но если сам дом
возведен на невозвращенный кредит, то обратить на него взыскание возможно. Об
общих трудностях, возникающих при обращении взыскания на жилье, будет сказано
ниже Понятно, что ипотека недвижимости, находящейся в общей собственности
возможна лишь с согласия всех собственников. Но залог доли в общей долевой
собственности согласия остальных сособственников не требует. Правда возникают
дополнительные трудности при реализации залога, в том числе ввиду права
преимущественной покупки реализуемой доли, возникающего у других
сособственников. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки,
его оценка, существо, размер и срок исполнения договора, обеспечиваемого
ипотекой.
Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места
нахождения и достаточным для целей идентификации описанием. В договоре об
ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся
предметом ипотеки, принадлежит залогодателю. В случае жилья это должно быть
только право собственности. Оценка предмета ипотеки определяется в
соответствии с законом «Об оценке» по соглашению залогодателя с
залогодержателем. Договор, обеспечиваемый ипотекой, должен быть прямо назван
в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока
исполнения. Должны быть указаны стороны кредитного договора, дата и место его
заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой договора подлежит определению
в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие
необходимые условия ее определения. Если обеспечиваемое ипотекой
обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны
быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо
условия, позволяющие определить эти размеры. Если права залогодержателя
удостоверяются закладной, на это обстоятельство указывается в договоре об
продолжение
--PAGE_BREAK--