Введение
В рыночных условиях особое значение приобретают вопросы оценки вещественногобогатства, включая заводы и оборудование, жилые и производственные здания, потребительскиетовары длительного пользования, земельные участки. Изменение этого богатства влияетне только на уровень его воспроизводства, но и на качество жизни людей.
Экономика воспроизводства – это экономика недвижимости. С развитиемрыночных отношений увеличивается число элементов и видов предпринимательской деятельности,учитываемых при оценке вещественного богатства, поэтому знания по экономике недвижимостистановятся наиболее востребованными.Рыночные операции с недвижимым имуществом сталивозможны при установлении частной собственности. В связи с особенностями, определяемымисоциальным и экономическим значением отдельных видов недвижимости, следует различатьоперации с земельными участками, жилыми домами и помещениями, объектами производственнойи социальной инфраструктуры. Российский рынок недвижимости находится в стадии становленияи постепенного развития. Однако важным условием становления и развития рынка недвижимостиявляется привлечение инвестиций – как иностранных, так и со стороны российских партнёров.Недвижимые вещи как товары включают в себя одновременно и благо, необходимое потребителям,и затраты, или инвестиции, без которых владение и пользование ими практически невозможно.Эти качества недвижимости проявляются в виде их полезности, редкости, ограниченностии капиталоемкости. Общую потребительскую ценность недвижимости составляет ее полезность.
Целью данной работы является анализ методов оценки недвижимости, приносящейдоход. Для этого мы поставим основными задачами рассмотрение главных понятий, раскрывающихэкономическую сущность объекта недвижимости, а также характеристику законодательнойбазы при операциях с объектами недвижимости. Приведем классификацию объектов недвижимостив зависимости от факторов, наиболее часто используемых при их оценке
В теории оценки приносящей доход недвижимости известно три основныхподхода к оценке, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости:затратный подход, доходный подход, сравнительный подход (рыночный подход).
Затратный – подход, основанный на предположении, что затраты на строительствообъекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка,на котором этот объект находится, является приемлемым ориентиром для определениярыночной стоимости всего объекта недвижимости.
Доходный – подход к оценке, базирующийся на предположении, что междустоимостью объекта недвижимости и доходом, который этот объект может приносить,существует определенное соотношение.
Сравнительный – подход, основанный на анализе фактических сделок купли-продажианалогичных объектов недвижимости и сравнении их с оцениваемым объектом и внесениисоответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми объектамии оцениваемым объектом.
Правильный выбор подхода к оценке конкретного объекта недвижимостиявляется залогом адекватной оценки. При развитом рынке и информационной инфраструктуревсе три подхода теоретически должны давать одинаковую оценку стоимости недвижимости.
1. Теоретические основы экономики недвижимости
1.1 Характеристика и классификация объектов недвижимости
Рынок недвижимости – это совокупностьотношений вокруг операций с объектами недвижимости: купля-продажа, управление, ихфинансирование и инвестирование.
В соответствии, делением объектов недвижимости на типы основными сегментамирынка недвижимости являются рынок земли, рынок жилья и рынок нежилых помещений.
Каждый из этих сегментов развивается самостоятельно, опирается на собственнуюзаконодательную и нормативную базу и имеет существенные различия в политике приватизациигосударственной и муниципальной собственности.
В зависимости от прав владения объекты недвижимости можно подразделитьна: государственную, региональную, муниципальную, частную (юридическую) недвижимость.
В международных стандартах оценки, недвижимость определяется как физическийучасток земли и относящиеся к нему выполненные человеком улучшения, в том числеи постройки. Это материальная осязаемая вещь, которую можно посмотреть и потрогать,в совокупности со всеми сооружениями на земле, а также под или над ней.
Расположенные на земельных участках объекты недвижимости делят на следующиегруппы: строения (здания и сооружения), инженерные коммуникации.
Строения условно подразделяют на двегруппы:
· здания, предназначенные в основном для жизни и деятельности человека,а также для функций, обеспечиваемых в основном человеком с использованием машини оборудования;
· сооружения, предназначенные для функций, обеспечиваемых в основномконструкциями, машинами и оборудованием при эпизодическом и маломасштабном участиичеловека: гидротехнические, энергетические, транспортные и другие сооружения.
По функциональному назначению выделяют две важнейшие группы строений:объекты жилые и нежилые.
К жилым объектам недвижимости относятся: комнаты и квартиры, жилыедома (односемейные (одноквартирные, усадебные), малосемейные (малоквартирные, блочные)и многоквартирные (многосемейные)), капитальные дома, предназначенные для постоянного(долговременного) проживания; и также дома для временного проживания. Нежилые помещенияв жилых домах к жилым объектам не относятся.
К нежилым объектам недвижимости относятся:
· промышленные здания и сооружения, относящиеся ко всем отраслям, в томчисле административные, бытовые и вспомогательные здания предприятий, промышленныесооружения (емкости, дымовые трубы, эстакады, градирни), а также вокзалы, кассы,транспортные агентства, помещения производственного назначения в зданиях другогофункционального назначения (в том числе мастерские, прачечные, химчистки);
специализированные здания и сооружения для научно-исследовательских,проектных организаций и органов власти; складские объекты, включая автономные специализированныекомплексы с транспортными системами, техническими средствами, отоплением; оборудованныеангары; приспособленные под склады подвальные и полуподвальные помещения, бывшиебомбоубежища, помещения первых этажей и пр.;
офисные строения и помещения — специализированные бизнес-центры с полнымкомплексом услуг, включая регулируемый микроклимат, специализированные телекоммуникационныеуслуги и системы безопасности; административные здания, переоборудованные в бизнес-центрыс сокращенным перечнем услуг; отдельные офисные помещения — в том числе для нотариальныхконтор, юридических и финансовых учреждений и др. — в зданиях различного функциональногоназначения;
торговые объекты (включая универсальные и специализированные магазины,торгово-выставочные комплексы, залы демонстрации мод, рынки и пр.);
· сервисные объекты – специализированные дома быта, ломбарды, дома изалы демонстрации мод, салоны, бани, предприятия связи, кафе, рестораны, дегустационныезалы, центры торжественных церемоний и ритуальных услуг;
· спортивно-зрелищно-развлекательные объекты – киноконцертные залы, театры,казино, центры, залы и парки развлечений, тиры, открытые и закрытые стадионы, ипподромы,корты, площадки для спортивных игр, плавательные бассейны и пр.;
· медицинские и оздоровительные объекты – санатории, дома отдыха, больничныекомплексы, дома престарелых – объекты, совмещающие оздоровительную функцию с жилой,для временного проживания с отдыхом и лечением, а также поликлиники, специализированныелечебные центры, родильные дома, ветеринарные лечебницы, аптеки, зимние сады и пр.;
· мемориальные и культовые объекты – музеи, памятники и пантеоны, захоронения,церкви, соборы, часовни, монастыри, мечети;
· объекты учебно-просветительского и творческого назначения – детскиесады, школы, лицеи, гимназии, техникумы, институты, университеты, училища, библиотеки,студии и дома творчества, художественные мастерские. К нежилым объектам недвижимостиотносятся также земельные участки под соответствующими зданиями, а также их внешниекоммуникации.
Строения подразделяют на гражданские (жилые и общественные) и промышленные(в том числе энергетические, транспортные, сельскохозяйственные, складские).
Строения классифицируются также:
— по объемно-планировочным решениям (секционные, коридорные, секционно-коридорные,галерейные, зальные, пролетные),
по архитектурному стилю (рационализм, конструктивизм, функционализм,модернизм, эклектика и др.),
— по конструктивным схемам и решениям (каркасные и бескаркасные, споперечными или с продольными несущими стенами, полносборные, монолитные, с подвеснымпокрытием, оболочечные, тонкостенные, пневматические, блокированные),
— по материалам несущих стен (кирпичные, крупнопанельные, крупноблочные,деревянные щитовые, деревянные рубленые),
— по этажности (одноэтажные, малоэтажные – 2-3, многоэтажные – 4-9,повышенной этажности – 10-20 и высотные – более 20 этажей),
— по долговечности (срок службы – более 100 лет, 50-100 лет и 20-50лет),
— по степени огнестойкости (5 категорий, различающиеся степенью возгораемостии пределом огнестойкости, т.е. временем от начала испытания огнем до появления сквозныхтрещин, потери несущей способности или сверхнормативного повышения температуры нане обогреваемой поверхности). Выделяют также здания типовые (по типовым проектам)и нетиповые (по индивидуальным проектам).
В практике управления важным является и разделение объектов недвижимостина доходные и недоходные.
К недоходным относятся объекты, предназначенные для удовлетворениябытовых, социальных, культовых, общественно-полезных потребностей человека и неиспользуемые для извлечения прибыли (земля под общественным транспортом, земельныеучастки под открытыми для посещения рекреационными зонами и захоронениями, государственныеучебные и медицинские учреждения, церкви, административные здания государственныхучреждений, общественных и других организаций.)
К доходным относят объекты, сдающиеся в аренду или использующиеся собственникамидля реализации доходного бизнеса – с целью получения прибыли на средства, вложенныев приобретение объекта.
Для целей управления недвижимостью необходимо иметь представление обосновных характеристиках элементов строений, из которых состоят компоненты объектанедвижимости, в том числе и строения, а также о факторах, определяющих состояниеэтих характеристик на разных этапах жизненного цикла объекта.
Кроме характеристик, поименованных выше и использованных в классификациях,важны также размеры строений и помещений: строительный объем здания (в кубическихметрах), площадь помещений (в квадратных метрах), линейные размеры фасада, конструкцийи периметра, высота потолков (в метрах).
Чаще других будет использоваться понятие площади помещений, которыеразличаются степенью близости к их функциональному назначению:
— основные помещения, предназначенные для выполнения собственно основнойфункции (жилой, офисной, торговой, производственной, складской);
— вспомогательные помещения – помещения общего пользования, включаякоридоры, рекреационные холлы, вестибюли, лестницы, туалеты и пр., а также техническиепомещения, предназначенные для размещения коммуникаций, инженерного оборудования,технического персонала.
Площадь основных помещений называется полезной, суммарная площадь всехпомещений называется общей, для доходных объектов вводится понятие арендной площади,которая равна сумме площадей основных и вспомогательных помещений. Инженерныекоммуникации – внешние по отношению к строениям водопроводы, газопроводы, электрическиекабели и провода, канализационные коммуникации, линии средств связи, а также дороги.При характеристике коммуникаций обращают внимание на: материалы изготовления и срокслужбы изделий, доступность для технического обслуживания сроки эксплуатации доочередного ремонта, пропускную способность, доступность для использования на отдаленныхчастях участка
Западные специалисты классифицируют объекты недвижимости по категориям:А, Б и С.
А: объекты недвижимости, используемые для ведения бизнеса;
Б: недвижимость для вложения инвестиций с целью получения дохода отвложения капитала (аренда, рента, лизинг, траст, ипотека и др.);
В: избыточная недвижимость, выставленная на продажу из-за невозможностиеё использования в бизнесе.
1.2 Законодательная база оценки объектов недвижимости
Операции с объектами недвижимости должны осуществляться в соответствиис компонентами законодательной базы для объектов недвижимости. Основными источникамиправа в РФ выступают нормативные акты, включающие законы и подзаконные акты.
Законодательную базу РФ составляют:
Конституция РФ (закон высшей юридической силы);
Конституционные законы;
Кодексы РФ – Гражданский, Земельный, Жилищный, Водный, Градостроительный,Лесной;
Федеральные законы и другие акты Федерального собрания (постановления,положения).
К объектам недвижимости по теме данной курсовой применительны:
· Конституция
— гарантирует свободу экономической деятельности и защищает права частной,государственной, муниципальной и иной форм собственности;
— определяет особый статус земли и других природных ресурсов как основыжизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории;
— устанавливает право частной собственности на землю граждан и их объединенийпри условии соблюдения ими общественных интересов;
— гарантирует право граждан на жилище и государственную защиту прави свобод человека и гражданина РФ.
· Гражданский Кодекс РФ устанавливает систему понятий, норм, институтови
принципов, гармонизирующих всю законодательную базу в интересах развитиярыночных отношений, и применительно к недвижимости обеспечивает:
— определение оснований возникновения, норм осуществления и защитыгражданских прав;
— описание содержания и элементов правоспособности и дееспособностиграждан, в том числе в сфере имущественных правоотношений;
— нормативное регулирование процедур создания и функционирования юридическоголица, а также имущественных прав предприятий различных форм собственности и организационнойструктуры.
· В Земельном кодексе РФ представлены основные принципы и состав
земельного законодательства, описаны отношения, регулируемые этим законодательством,охарактеризованы объекты и субъекты земельных отношений, ранжированы полномочиясубъектов права на разных уровнях государственного управления. Здесь вводится категорированиеземель по целевому назначению, определяется порядок отнесения земель к той или инойкатегории, оговаривается система мер по охране земли.
Кодексом устанавливаются правила и порядок передачи земель гражданами юридическим лицам в собственность и в аренду, а юридическим лицам — и в постоянноепользование (без права распоряжения). Оговариваются условия предоставления участковпод строительство, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводстваи огородничества, для дачного строительства и иных, не запрещенных законом целей.
· Жилищный кодекс РФ регулирует отношения по поводу:
— возникновения, осуществления, изменения и прекращения права владения,пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципальногожилищного фонда;
— пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;
— пользования общим имуществом собственников помещений;
— отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищногофонда;
— учета жилищного фонда; содержания и ремонта жилых помещений;
— переустройства и перепланировки жилых помещений;
— управления многоквартирными домами;
— создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов,товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;
— предоставления коммунальных услуг;
— контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствиемжилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а такжеиным требованиям законодательства.
· Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним» устанавливает обязательность регистрациии доступность сведений о ней. В нем представлен порядок регистрации с описаниемреестра, условий подготовки и представления документов, а также оснований для приостановлениярегистрации или отказа в ней. Выделены особенности регистрации отдельных видов прав:права на недвижимое имущество в кондоминиумах, права общей собственности, правана вновь создаваемый объект недвижимости, права аренды, сервитутов, ипотеки, доверительногоуправления.
· В Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации» предусматривается обязательность оценки рыночной и другихвидов стоимости объектов недвижимости, принадлежащих РФ, ее субъектам или муниципалитетам– при приватизации, передаче в доверительное управление, сдаче в аренду, при залоге,отчуждении, вкладе в уставный капитал, а также при возникновении имущественных споров.Прописаны договорные основания для проведения оценки, сформулированы требованияк договору и к содержанию отчета об оценке. Закон обязывает оценщиков страховатьсвою гражданскую ответственность, устанавливает порядок регулирования оценочнойдеятельности, в том числе путем утверждения стандартов оценки, определения требованийк уровню образования оценщиков и к лицензированию этого вида деятельности.
· Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устанавливаетоснования возникновения ипотеки и ее регулирование, включая перечень обязательстви требований, обеспечиваемых ипотекой. Приводится перечень типов объектов недвижимости,которые могут быть предметом залога, а также характеристики права передачи имуществав залог, вводится запрет на залог имущества, изъятого из оборота, ставшего предметомвзыскания, подлежащего обязательной приватизации или не подлежащего приватизациивообще, условия залога права аренды, а также имущества, находящегося в общей собственности.
1.3 Жизненный цикл объекта недвижимости
Любой объект недвижимости является материальным активом, который существуетво времени, поэтому можно указать его жизненный цикл. Жизненный цикл объекта недвижимости(физический) – период времени, в течение которого недвижимость существует как физическийобъект. Жизненный цикл объекта недвижимости состоит из следующих стадий (фаз):
1. Формирование замысла проекта и выбор варианта использования свободногоземельного участка. В этот период осуществляется выбор варианта наилучшего инаиболее эффективного использование земельного участка – с учетом особенностей егохарактеристик и всех свойств окружающей среды. На основании анализа выбирается максимальнопродуктивный вариант использования из юридически разрешенных, физически реализуемых,экономически целесообразных и финансово осуществимых. Выбор варианта использованиязавершается разработкой технического задания на проектирование улучшений.
2. Проектирование улучшений. На этом этапе – на основании техническогозадания на проектирование – осуществляется (специализированной организацией) разработкапроекта с изготовлением документации, необходимой для получения разрешений и осуществленияподготовки земельного участка (с фиксацией формы и размера, с удалением ненужнойестественной и искусственной растительности, с осушением водоемов), а также прокладкикоммуникаций, строительства зданий (сооружений) и посадки новых насаждений. Приемкупроекта от проектной организации целесообразно осуществлять при участии управляющейкомпании, участвовавшей в разработке технического задания на проектирование.
3. Изготовление (возведение, строительство) улучшений. В периодреализации проекта подрядными организациями практически полностью изменяются всефизические характеристики объекта, с закреплением этих изменений в инвентаризационныхи кадастровых документах. За время возведения улучшений и в результате закреплениянового статуса объекта, как правило, меняются и характеристики окружающей среды,имеющие отношение к созданному объекту.
4. Обращение (купля-продажа, дарение, сдача в аренду и т.п.) с передачейимущественного права или с появлением обременении на это право. На этой стадииосуществляются операции с объектом и регистрируется государством изменение юридическойсудьбы последнего. При купле-продаже объекта меняется субъект права собственности.При сдаче земли или (и) улучшений в аренду или в найм собственником (или – по поручениюсобственника – управляющей компанией) права пользования (и, возможно, владения)передаются другому субъекту с появлением обременении права собственности.
5. Использование (употребление) объекта по назначению с техническими эксплуатационным обслуживанием. На этом этапе жизненного цикла управляющий(или профессиональная управляющая компания) организует рациональное расходованиепользователями потребительского потенциала объекта. Со временем характеристики объектапретерпевают изменения, т.к. улучшения физически изнашиваются и функционально устаревают,что усугубляется изменениями ситуации в экономике и во внешней физической среде,приводящими к дополнительному, так называемому внешнему устареванию.
В процессе эксплуатации эпизодически осуществляется техническое освидетельствованиеи текущий ремонт отдельных элементов улучшений без прекращения использования объектав целом.
6. Модернизация: капитальный ремонт, реконструкция, реставрацияулучшений с возможным перепрофилированием (изменением функционального назначения)объекта. Эта стадия начинается в тот момент, когда объект в текущем состояниине может более удовлетворять современных потребностей пользователей или (и) еслиего эксплуатация становится экономически неэффективной. На этой стадии как минимумпроизводится капитальный ремонт без изменения планировочного решения и функциональногоназначения, но с ликвидацией устранимого физического износа и функционального устаревания.
Если анализ наилучшего и наиболее эффективного использования землии улучшений, выполненный в этот момент, покажет целесообразность частичного измененияфункционального назначения улучшений, то последние реконструируются с изменениемпланировки части помещений. Естественно, при этом обеспечиваются и функции капитальногоремонта элементов улучшений, сохраняющих первоначальное функциональное назначение.
Если анализ использования объекта в существующем состоянии показываетнеобходимость полной замены его функционального назначения, то реконструкция можетсопровождаться не только радикальным изменением планировки, но также пристройкойили надстройкой существующих строений и застройкой свободной части земельного участка.
7. Утилизация, снос улучшений, захоронение или вторичное использованиематериалов. Жизненный цикл завершается сносом улучшений в конце срока их экономическойжизни. Управляющая компания готовит предложения по назначению сроков и экономическицелесообразного способа сноса строений, учитывая возможности продажи элементов конструкцийи материалов ликвидируемых строений и коммуникаций (минимизируется объем ликвидационныхзатрат).
Некоторые этапы в течении жизненного цикла объекта недвижимости могутповторяться. Так, например, замысел проекта создания нового объекта может возникнутькак на этапе, когда участок земли полностью свободен, так и на стадии возникновениянеобходимости реконструкции, частичного сноса или достройки строений. Фаза обращенияможет реализоваться в процессе жизни объекта неоднократно, причем моменты обращенияопределяют временные границы периодов, составляющих основу так называемых инвестиционныхциклов.
Объект недвижимости, являясь материальным активом, может использоватьсяв качестве экономического блага, товара или источника дохода. Если объект недвижимостиприносит доход его владельцу и удовлетворяет его потребности, то он эксплуатируетсяпользователем с целью увеличения дохода, прибыли. Как только объект оценки не приноситдоход, он для собственника теряет свою полезность и подлежит продаже и может бытьпродан как товар в целом или по частям на любом этапе жизненного цикла.
Основные этапы жизненного цикла объекта недвижимости, как товара:
1. Приобретение недвижимости (покупка, постройка, наследование).
2. Владение и использование в определенный период
3. Управление объектом недвижимости
4. Извлечение прибыли, удовлетворение потребностей владельцев
5. Распоряжение собственностью
6. Смена собственников, владельцев, пользователей
7. Распоряжение вещными правами на объект
8. Изменение функционального назначения
9. Прекращение права собственности
Денежные потоки по этапам инвестиционного цикла в недвижимость отличаютсяпротивоположной направленностью и неравномерностью. На начальной стадии имеют отрицательныепотоки денежных средств (при строительстве или покупке). В период его использования( сдача в аренду) отрицательные денежные потоки трансформируются в положительные,и собственник получает уже стабильные доходы, хотя одновременно возможны и затраты(на ремонт и обслуживание здания)
В отличие от других товаров недвижимость, приносящая доход, требуетпрофессионального управления активами, начиная с поиска выбора наилучшего и наиболееэффективного варианта использования и его практической реализации.
1.4 Рынок недвижимости
Рынок недвижимости есть средство перераспределения, создания и эксплуатацииобъектов недвижимости между потребителями с использованием финансовых инструментов,т.е. совокупности сделок, совершенных с недвижимостью, их информационного обеспечения,операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости.
Рынок недвижимости можно классифицировать как рынок развития, рынокоборота, рынок управления, рынок доходной недвижимости.
Рынок доходной недвижимости сегментируется по функциональному назначению:
· Рынок объектов офисного назначения;
· Рынок объектов торгового назначения;
· Рынок объектов производственно-складского назначения;
· Рынок объектов гостиничного сервиса;
· Рынок объектов незавершенного строительства.
Цель функционирования рынка недвижимости:
1. Обеспечение устойчивости потоков доходов инвестиций в течении длительноговремени или единовременно (при купле-продаже)
2. Защита капитала от инфляций
3. Возможность получения налоговых льгот
Важным понятием на рынке недвижимости является оценочная деятельность,её цель и функция. Оценочная деятельность – деятельность субъектов оценочнойдеятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночнойили иной стоимости.
Цель определяет тип определяемой стоимости объекта недвижимости (земельногоучастка) и тип тех прав, которые к нему относятся. Например, целью может быть определениерыночной стоимости прав на долгосрочную аренду земельного участка при определенныхограничениях его использования.
Функция оценки определяет ее назначение и область последующего использования.Она может быть использована для определения стартовой цены земельного конкурса илиаукциона, выкупа прав аренды, получения кредита, страховки, внесения в уставныйкапитал предприятия и т.д.
Точность оценки стоимости объектов недвижимости (земельных участков)существенно зависит от цели и функции оценки – в результате, в начале любой оценкинедвижимости перед экспертом-оценщиком стоит проблема выбора вида стоимости длярасчетов. Эта проблема связана с тем, что в зависимости от целей и функций оценкивыбирается тот или иной вид стоимости. Последний, в свою очередь, обусловливаетвыбор метода оценки объекта недвижимости
Стоимость объекта оценки при существующем использовании (потребительская стоимость) – стоимость объекта оценки, определяемаяисходя из существующих условий и цели его использования. Отражает ценность объектанедвижимости для конкретного собственника, Потребительская стоимость является субъективной,зависимой от потребностей конкретного участника рынка недвижимости. Инвестиционнаястоимость – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходностидля конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Инвестиционная стоимостьсходно с понятием «стоимость в использовании», но отражает ценность объекта недвижимостидля конкретного инвестора, который собирается купить оцениваемый объект или вложитьв него финансовые средства. Для инвестора важны такие факторы, как риск, масштабыи стоимость финансирования, будущее повышение или снижение стоимости объекта оценкии т.д.
Право собственности на недвижимость позволяет собственнику получатьдоход или удовлетворять его личные потребности. Доход, приносимый объектом, можетбыть в виде ренты, прибыли арендной платы.
Рента – сделка, в которой получательренты – собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщикуренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодическивыплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средствана его содержание в иной форме. При этом получатель ренты лишается права собственностина объект недвижимости и приобретает право его залога.
Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружениеили другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждениятакого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходятна приобретателя имущества.
Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственностьдругого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателяренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты.
Рента имеет несколько подвидов: постоянная рента; пожизненная рента;пожизненное содержание с иждивением.
Постоянная рента выплачивается бессрочно в денежной форме или путемпредоставления вещей, выполнения работ (оказания услуг), соответствующих по стоимостиденежной сумме ренты, по окончании квартала (если иное не установлено договором).Постоянная рента на объект недвижимости может быть выкуплена как по желанию плательщикаренты, так и по требованию получателя ренты.
Пожизненная рента выплачивается в течение жизни получателя ренты. Денежнаясумма не может быть менее одной минимальной заработной платы. Эта рента выплачиваетсяобычно ежемесячно (если иное не установлено договором).
Пожизненное содержание с иждивением закрепляется договором, в которомопределяется стоимость всего объема содержания с иждивением (которое не может бытьменее двух минимальных заработных плат в месяц). При этом содержание может бытьзаменено на периодические платежи в деньгах.
Аренда – сделка, при которой арендодатель(собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником)обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временноевладение и пользование или только во временное пользование данный объект недвижимости.Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны.
Найм жилого помещения – операция,в которой одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо(наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещениеза плату во владение и пользование для проживания в нем. В социальный найм предоставляютсяизолированные жилые помещения нормируемого размера из государственных и муниципальныхфондов для бессрочного проживания при условии оплаты части коммунальных услуг. Вкоммерческий найм предоставляются жилые помещения из государственных и муниципальныхфондов без нормирования размера за договорную коммерческую плату на срок до 5 лет.
2. Методы оценки недвижимости
2.1 Принципы оценки недвижимости
Теоретическим фундаментом процесса оценки является совокупность оценочныхпринципов, которые можно подразделить в виде групп, в свою очередь состоящих изсовокупности основных и вспомогательных принципов:
— принципы, опирающиеся на представления собственника, — основным критериемявляется полезность объекта, его способность приносить доход;
— принципы, связанные с эксплуатацией собственности (земля, здания,сооружения и другое имущество), обусловленные действием рыночной среды наилучшегои наиболее эффективного использования;
Принципы оценки объектов недвижимости могут быть условно объединеныв следующие четыре группы:
принципы, основанные на представлениях пользователя;
принципы, связанные с объектами недвижимости (земля, здания, сооружения);
принципы, связанные с рыночной средой;
принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.Все принципы оценки недвижимости связаны между собой (рис. 1). Оценивая объект недвижимости,необходимо по возможности задействовать сразу несколько принципов.
оценка недвижимость доходный затратный
/>
Рис. 1. Взаимосвязь принципов оценки
Принципы пользователя включают всебя: принципы полезности, замещения и ожидания.
Полезность – это способность объекта недвижимости удовлетворять потребностипользователя в данном месте и в течение данного периода времени. Принцип полезностизаключается в том, что всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в томслучае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для реализацииопределенных функций или личных потребностей, например, использование недвижимостив качестве промышленного предприятия, гостиницы, кафе, офиса, музея и пр. В случаяхс приносящей доход недвижимостью удовлетворение потребностей пользователя, в конечномсчете, может быть выражено в виде потока доходов.
Принцип замещения определяетсяследующим образом: рациональный (типичный, разумный) покупатель не заплатит за объектнедвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такойже полезности, или, иначе, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяетсянаименьшей стоимостью, по которой может быть приобретен другой аналогичный объектс эквивалентной полезностью. Принцип замещения используется во всех трех подходахк оценке недвижимости: затратном, доходном, сравнительном.
Принцип ожидания гласит: стоимостьобъекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые,как ожидается, этот объект принесет. Стоимость объекта недвижимости, приносящегодоход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования оцениваемогообъекта, а также суммой, ожидаемой от его перепродажи. Принцип ожидания являетсяосновным при реализации доходного подхода к оценке.
Принципы, связанные с объектами недвижимости включают в себя: принципы остаточной продуктивности земли, предельнойпродуктивности (принцип вклада), возрастающей и уменьшающейся доходности, сбалансированности(принцип пропорциональности), оптимальных величин, оптимального разделения имущественныхправ.
Принцип остаточной продуктивности заключается в том, что в основе стоимости земли лежит ее остаточнаяпродуктивность (производительность). Чтобы понять это положение, необходимо признать,что любой вид деятельности, как правило, требует наличия четырех составляющих производства:капитала, труда, управления и земли.
В связи с тем, что в данный момент времени и в данном регионе эти составляющиепроизводства имеют ограниченное предложение, возникает определенная конкуренцияна рынке, оказывающая значительное влияние на издержки производства. Каждая составляющаяпроизводства должна быть покрыта из доходов от предпринимательской деятельности.Однако поскольку земля физически недвижима, а другие составляющие привлекаются кней для осуществления предпринимательской деятельности, в первую очередь оплачиваютсятруд, капитал и управление, а остаток дохода выплачивается владельцу земли как рента.
Принцип предельной продуктивности или принцип вклада гласит: в результате инвестиций должен бытьполучен доход, остающийся после покрытия издержек. Улучшения обладают ценностью,когда они сопровождаются увеличением рыночной стоимости. Вклад – это сумма, на которуюувеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доходот него вследствие наличия или отсутствия какого-либо фактора производства. Например,строительство зоны для парковки автомобилей может значительно повысить стоимостьмагазина розничной торговли, если в результате возрастет объем продаж.
Принцип возрастающей и уменьшающейся доходности означает: увеличение капиталовложений в основные составляющие производстваобусловливает пропорциональное увеличение темпов роста прибыли лишь до определенногопредела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений.Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости. Любые дополнительныекапиталовложения в недвижимость, осуществленные после достижения данного предела,не дадут пропорционального увеличения прибыли (а значит, и пропорционального увеличениястоимости объекта недвижимости).
Принцип сбалансированности (пропорциональности)формулируется следующим образом: составляющие производства (либо объекта недвижимости)должны сочетаться между собой в определенной пропорции… Например, для эффективногофункционирования магазина необходимо, чтобы оборотного капитала хватило для обеспеченияширокой номенклатуры товаров, чтобы имелся достаточно большой участок земли дляустройства подъездов и стоянок, чтобы управляющие магазином получили оптимальнуюзаработную плату, и заработная плата продавцов магазина соответствовала интенсивностиих работы. Лишь при оптимальном сочетании всех четырех составляющих производствас объекта недвижимости будет получен максимальный доход и, следовательно, стоимостьобъекта недвижимости при оценке будет выше.
Сбалансированность – это когда любому типу землепользования соответствуютоптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигаетсямаксимальная стоимость земли.
Принцип оптимальных величин (оптимальнойэкономической величины) гласит: при сложившихся на рынке недвижимости тенденцияхбольшим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимостиданного типа. Например, хороший участок, который слишком мал или слишком велик,может потерять в стоимости.
Принцип оптимального разделения имущественных прав гласит: имущественные права на объект недвижимости следует разделятьи соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости.Действующее законодательство Российской Федерации позволяет разделять и продаватьпо отдельности имущественные права.
Использование в практике имущественных отношений перечисленных вышетипов разделения совокупности имущественных прав и их оптимальное соединение позволяютувеличить стоимость объектов недвижимости.
Принципы, связанные с рыночной средой включают в себя: принципы зависимости, соответствия, спроса и предложения,конкуренции и принцип изменения.
Принцип зависимости (внешнего воздействия)гласит: различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости.Местоположение объекта и связь его с рынком пользователя – в совокупности составляютпонятие «экономическое местоположение недвижимости». Этот суммарный фактор оказываетнаибольшее влияние на стоимость объекта недвижимости.
Принцип соответствия гласит: объектнедвижимости, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам(ожиданиям), имеет меньшую стоимость. Например, в настоящее время на рынке недвижимостистоимость «хрущевской» квартиры меньше, чем стоимость квартиры такой же площадив доме, построенном по современным проектам.
Соответствие – это то, в какой степени архитектурный стиль и уровниудобства и услуг, предлагаемых объектом недвижимости, отвечают потребностям и ожиданиямрынка недвижимости. Следует отметить, что потребности и ожидания рынка с течениемвремени изменяются и поэтому изменяются и стандарты соответствия.
С принципом соответствия связаны принципы регрессии и прогрессии.Регрессия имеет место, когда участок земли оказывается перегруженным застройкойс учетом условий данного рынка. Прогрессия имеет место, когда благодаря высокойстоимости соседних объектов повышается цена оцениваемой собственности.
Принцип спроса и предложения заключаетсяв выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностьюего предложения.
Спрос на объект недвижимости обусловлен его полезностью (способностьюудовлетворять потребности пользователя) и доступностью, но ограничен платежеспособностьюпотенциальных потребителей. Чем ниже спрос и выше предложение, тем ниже стоимостьобъекта, и наоборот. Если на рынке недвижимости спрос и предложение уравновешены,рыночная стоимость объекта стабилизируется, рыночная цена обычно отражает затратыпроизводства.
Принцип конкуренции. Конкуренция– это соперничество, состязание в каком-либо виде деятельности. Разумная конкуренциястимулирует повышение качества объектов и услуг на рынке недвижимости, избыточнаяконкуренция приводит к снижению прибыли. Отсутствие конкуренции на рынке недвижимости(при монопольной ситуации) – основное условие, при котором рыночная стоимость объектане может быть определена, поскольку она складывается только на конкурентном рынке.
Принцип изменения. Изменениюподвержены как сам объект недвижимости (например, физическому износу), так и всефакторы внешней среды, влияющие на стоимость объекта, упомянутые выше.
Рассмотренные выше принципы оценки недвижимости тесно связаны с принципомнаилучшего и наиболее эффективного использования. Который предполагает использованиевсех принципов в комплексе при наличии совокупности возможных вариантов. Из нихвыбирается вариант наилучшего и наиболее эффективного использования, который достаточнообоснован и финансово осуществим, соответствует законодательству и при котором наиболееполно реализуются функциональные возможности объекта оценки.
Все группы принципов связаны между собой, при этом каждый из них припроведении анализа конкретного объекта недвижимости имеет свою значимость.
2.2 Доходный подход к оценке объектов недвижимости
Рациональное хозяйствование в сфере недвижимости предполагает, преждевсего, обеспечение максимально продуктивного использования объекта недвижимостикак экономического ресурса и отыскание путей повышения такого использования. Приэтом учитывается, что критерии эффективности для доходных объектов должны основыватьсяна параметрах доходности объекта.
Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которуювложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода,который эта недвижимость способна принести. Доходный подход к оценке стоимости объектовнедвижимости – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанныхна определении ожидаемых доходов от объекта оценки
Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости,то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода,и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:
— принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяетсятекущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);
— принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденциюустанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого дляприобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).
Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдачав аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимостив текущую стоимость осуществляется капитализация дохода
Капитализация дохода – это процесс перерасчета потока будущих доходовв конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитываютв себе: сумму будущего дохода, время, когда должен быть получен доход и продолжительностьполучения дохода.
Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходитв 2 этапа:
· прогнозирование будущих доходов;
· капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.
Прогнозирование будущих доходов основанона использовании финансовых отчетов собственника. Результаты прогнозирования сводятсяв бюджет доходов и расходов об эксплуатации объекта недвижимости. При оценке используютследующие виды доходов и расходов:
Потенциальный валовой доход (ПВД) – общий доход от недвижимости, которыйможно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов.Включает в себя контрактную годовую аренднуюплату (т. е. часть потенциального валового дохода, котораяобразуется за счет условий арендного договора.), скользящий доход (часть потенциальноговалового дохода, которая образуется за счет пунктов договора, предусматривающихдополнительную оплату арендаторами тех расходов, которые превышают значения, отмеченныев договоре.) и прочие доходы (получаемые за счет функционирования объекта недвижимости и не включаемыев арендную плату, например доходы за пользование дополнительными услугами)..
Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД) – разность между потенциальным валовым доходом (ПВД) и потерями аренднойплаты в результате неполной занятости и неуплаты арендной платы недобросовестнымиарендаторами.
На величину дохода объекта недвижимости влияют операционные расходы(ОР) – это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объектаи воспроизводства потенциального валового дохода. Операционные доходы принято делитьна:
— условно-постоянные расходы или издержки (расходы, размер которыхне зависят от степени эксплутационной загруженности объекта);
— условно-переменные расходы или издержки (расходы, размер которыхзависят от степени эксплутационной загруженности объекта);
— расходы на замещение или резервы (расходы на периодическую заменубыстро изнашиваемых элементов сооружения, представляющие собой ежегодные отчисленияв фонд замещения).
Чистый операционный доход (ЧОД)– чистый годовой доход на весь капитал(собственный и заёмный), инвестированный в объект оценки, рассчитываемый как действительныйваловой доход за вычетом операционных расходов:
ЧОД = ДВД – ОР
Капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.
Методы доходного подхода основаны на предположении, что можно обоснованноопределить будущие денежные доходы оцениваемого объекта недвижимости и ставки доходностисоответствующих инвестиций. Основные:
· метода прямой капитализации, применяемый, если будущие доходы объектанедвижимости будут стабильными в каждый анализируемый период времени
· метода капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежныхпотоков) – применяется в предположении, что будущие доходы объекта недвижимостибудут отличаться от доходов в период предыстории и нестабильны по годам прогнозированияВыборметодики оценки зависит от таких факторов, как вид недвижимости, экономические срокиеё службы, качество доходов, интенсивность их поступления.
Метод прямой капитализации устанавливаетсвязь какого-либо дохода, вычисленного на конец первого года, следующего за датойоценки, со стоимостью объекта недвижимости (V) посредством нормы денежных потоков(мультипликатора или коэффициента капитализации).
Техники мультипликаторов валового дохода.
Применение коэффициента валового дохода осуществляется, если нет данныхпо операционным расходам, для этого используются показатели валового дохода, которыеумножаются на следующие соответствующие коэффициенты:
— GRM – коэффициент валовой ренты, если периодравен месяцу;
— GIM – коэффициент валового дохода, если периодравен году.
Стоимость собственности в этом случае определяется:
V = PGI · MPGI или
V = EGI · MEGI
PGI– потенциальный валовой доход
EGI – действительный валовой доход
MPGI — коэффициент потенциального валового дохода, рассчитанный по даннымоб аналогах объекта оценки
MEGI– коэффициент действительныйваловой доход
Техники коэффициентов капитализацииобеспечивают определение стоимостиобъекта недвижимости через капитализацию ЧОД (NOI или IO) путём его деленияна норму денежного потока, называемую общим коэффициентомкапитализации:
V= I / r
Метод капитализации по норме отдачи устанавливает (с использованием нормы дохода на капитал в качественормы дисконта) связь величин чистого операционного дохода, вычисленных для каждогогода всего прогнозного периода, и стоимость реверсии на конец последнего года прогнозногопериода со стоимостью объекта.
Метод включает в себя ряд техник, которые различаются между собой выборомтипа капитализируемого дохода и способом капитализации:
— техники непосредственного дисконтирования;
— модельные техники;
— техники ипотечно-инвестиционного анализа. Техники непосредственного дисконтированияобеспечивают определение стоимостиобъекта недвижимости через дисконтирование потоков чистых операционных доходов иреверсии с использованием локальных (для периодов) и средних величин общей нормыотдачи. Средняя величина общей нормы отдачи определяется обработкой рыночной информациио доходности инвестиционных проектов, связанных с приобретением и доходным использованиемобъектов, или с использованием информации о доходности альтернативных проектов,ближайших к оцениваемому типу объектов по уровню рисков.
Модельные техникиобеспечивают определение рыночной стоимости всего объекта недвижимостидля относительно простых частных случаев капитализации чистых операционных доходов,не меняющихся по периодам, и величины стоимости реверсии, связываемой с искомойстоимостью путем прогноза изменения ее во времени.
Техники ипотечно-инвестиционного анализа обеспечивают определение стоимости недвижимости с учетом измененияее стоимости и дохода, а также с учетом условий финансирования.
2.3 Сравнительный подход к оценке объектов недвижимости
Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объектанедвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости,в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Сущность сравнительного подхода к оценке стоимости недвижимости состоитв формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данныхо ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными)объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения). Различиямежду сравниваемыми объектами сглаживаются в процессе проведения соответствующейкорректировки данных.
Элементы и единицы сравнения. Числоэлементов сравнения весьма велико, число их сочетаний – бесконечно велико, в результатеприходится ограничиваться только теми объективно контролируемыми факторами, которыевлияют на цены сделок наиболее существенным образом. При исследовании рынка сделокв качестве ценообразующих факторов (объектов сравнения) рассматриваются характеристикипотребительских свойств собственно объекта и среды его функционирования. В сравнительноманализе сделок изучаются только те факторы, которыми объекты сравнения отличаютсяот объектов оценки и между собой. В процессе исследования выявляется исчерпывающийнабор таких факторов и оценивается в денежных единицах изменение каждого фактораиз этого набора.
В рамках сравнительного подхода к оценке недвижимости можно выделитьдва метода:
— метод моделирования рыночного ценообразования;
— метод сравнительного анализа сделок.
Метод моделирования рыночного ценообразования, предусматривает построение линейных или мультипликативных зависимостейсоответственно типа путем статистической обработки достаточно большого массива данныхо состоявшихся сделках с объектами сравнения.
Указанная зависимость предназначается для длительного использованияв оценке множества объектов, что требует обеспечения корректировки этой зависимостиво времени на основе мониторинга рынка недвижимости. При этом упомянутый набор ценообразующихфакторов (элементов сравнения) включает в себя не только факторы, характеризующиесами объекты, но также и факторы, определяющие единую для всех объектов физическую,юридическую, экономическую и социальную среду их функционирования.
Метод моделирования рыночного ценообразования требует весьма большихзатрат ресурсов, применяется он лишь в массовой оценке для целей государственногоуправления (при определении базы налогообложения недвижимости или ставок аренднойплаты для сдачи в аренду государственного имущества).
Метод сравнительного анализа сделок опирается на анализ цен небольшогочисла рыночных сделок с объектами сравнения, отобранными по признаку наибольшейблизости к объекту оценки не только набором (как в методе моделирования рыночногоценообразования), но и величинами характеристик ценообразующих факторов. При этомобъекты сравнения называются также объектами-аналогами и отбираются для анализаиз числа объектов, имеющих функциональное назначение, аналогичное назначению объектаоценки и соответствующее принципу наилучшего и наиболее эффективного использованияданного типа объектов недвижимости. При реализации данного метода используют процентныеи стоимостные поправки. Процентные (относительные) поправки вносятся путем умноженияцены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающийстепень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Еслиоцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающийкоэффициент, если хуже – понижающий.
Стоимостные (абсолютные) поправки изменяют цену проданного объекта-аналогана определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналогаи оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объектлучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже.
Итоговые значения скорректированных цен продаж сравнимых объектов могутне совпадать. В связи с этим выбор значения скорректированной цены продажи в качествебазиса для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости основанна выборе итоговой скорректированной цены продажи сравнимого объекта (либо объектов),по которому абсолютное итоговое значение корректировок минимально или число корректировокминимально. Это правило исходит из теоретической предпосылки адекватности цены продажинаиболее подобного сравнимого объекта (по всем рассматриваемым характеристикам)рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Метод сравнительного анализа продаж реализуется двумя группами техник,различающихся инструментами анализа и способами «приведения» цен сделок с объектами-аналогамик цене объекта оценки:
- техники количественного анализа;
- техники качественного анализа.
Техники количественного анализа:
— техники компенсационных корректировок цен;
— техники факторного анализа.
Техники компенсационных корректировок цен предусматривают внесение поправки в цену сделки с объектом-аналогом,обладающим некоторым недостатком в сравнении с объектом оценки. При этом поправкасчитается равной расчетной прибавке к этой цене, обеспечивающей «компенсацию» упомянутогонедостатка объекта-аналога. Корректировка цен в связи с обременением объекта-аналогаили объекта оценки договором арендырассчитывается на основе определенияупущенной (дополнительной) выгоды от продажи объекта недвижимости в соответствиис заниженной (завышенной) контрактной арендной платой, а также при необходимостиуровнем потерь от недогрузки и неплатежей.
Корректировка цен в связи с различными условиями финансовыхрасчетов при приобретении объекта-аналогаили объекта оценки арендырассчитывается на основе определения платы за кредит, полученным покупателему финансовой структуры, или на основе дисконтирования денежных потоков ипотечногокредита, полученным покупателем у продавца, при рыночной норме процента.
Уровень этой корректировки цены продажи предопределяется занижениемдоговорной ставки процента (10%) относительно рыночной ставки дисконтирования (15%).
Корректировка цен в связи с различным временем совершения сделки купли-продажирассчитывается на основе выявления тенденции изменения стоимости недвижимостилибо с помощью индексов, отражающих стоимость строительной продукции, либо с помощьюхронологической статистики, показывающей прямую динамику изменения цен на недвижимость.
Техники факторного анализа:
— техника парного сравнения цен сделок;
— техника построения трендов;
— техники линейной алгебры;
— техника множественного регрессионного анализа.
Техника парного сравнения цен сделок заключается в том, что цена объекта оценки рассчитывается путем корректировкицены сделки с соответствующим объектом-аналогом по каждому элементу сравнения сиспользованием поправки, размер которой определяется как разность цен сделок дляпар объектов-аналогов, отличающихся только этим элементом сравнения.
Техника построения трендов основана наописании регрессионным уравнением данных о ценах рыночных сделок с объектами-аналогами,различающимися величиной количественной характеристики только одного из ценообразующихфакторов, – при наличии монотонной зависимости цены от кол/>ичественнойхарактеристики указанного фактора.
Техники линейной алгебры основаны наприменение замкнутых систем алгебраических уравнений (число сделок превышает числоэлементов сравнения).
Техника множественного регрессионного анализа основана на применение дифференцирования для расчета коэффициентовзамкнутых систем алгебраических уравнений.
Техники качественного анализа включаютследующие техники:
· техника качественного сравнения цен;
· техника квалиметрического моделирования.
Техника качественного сравнения цен (ТКС) применяется в условиях развивающегося рынка недвижимости, когдачисло сделок не превышает число элементов сравнения. Данная техника основана насравнении объекта оценки поочередно с каждым из объектов сравнения по всем ценообразующимфакторам, с обозначением направления корректировок и последующим ранжированием объектовпо направлению, совпадающим с направлением большинства корректировок.
При этом для обозначения элементов сравнения могут использоваться качественныехарактеристики: «значительно лучше», «немного лучше», «равный», «немного хуже»,«значительно хуже», или пятибалльная шкала: -2, 1, 0, 1, 2 или 0, 1, 2, 3, 4.
Кроме того, для каждого элемента сравнения могут быть введены экспертнооцениваемые коэффициенты значимости (коэффициенты важности или условных весов).Однако, отсутствие достаточного обоснования выбора коэффициентов значимости не тольконе гарантирует улучшения результата расчета, но может даже усугубить ошибку.
Техника квалиметрического моделирования реализуется путем анализа рыночных данных о сделках, а также экспертныхоценок качества объектов и среды. При этом все свойства объекта и среды как ценообразующиефакторы, представляются в виде иерархической структуры («дерева») взаимосвязанныхсвойств (качеств) объекта, которые отражают признаваемые продавцом предпочтенияпокупателей. Также принимается во внимание, что цена объекта является результатомсделки, в которой продавец и покупатель, действуя в своих интересах, выступают вкачестве экспертов, формирующих свои заключения на основе собственного опыта илина основе рекомендаций экспертов-оценщиков.
2.4 Затратный подход к оценке объектов недвижимости
Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости,основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещенияобъекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципезамещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатитза объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичногопо своей полезности оцениваемому объекту.
Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Соб)определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости(стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусомнакопленного износа (Сиз):
Соб = Суз + Свс – Сиз
Определение стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основанона предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободногоот застройки.
Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемогозданияосновано навключение в стоимость нового строительства прямых и косвенных издержек.
Прямые затраты – затраты, непосредственно связанные со строительством,и в общем случае включают в себя: стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов; основную заработную платустроительных рабочих; стоимость временных зданий, сооружений и инженерных сетей;прибыль и накладные расходы подрядчика.
Косвенные затраты – расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственнок строительству. Косвенные затраты обычно включают в себя: затраты на подготовкутерритории строительства; затраты на проектные и изыскательские работы; прочие затратыи работы; содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия (учреждения),затраты на авторский надзор; другие виды косвенных издержек.
Определение износа оцениваемого здания.
Износ – это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленноеразличными причинами. Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражениемизноса является обесценение.
Накопленный (совокупный) износ объекта оценки – совокупность всех возможныхвидов износа, который характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости,его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора ивыражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различныхфакторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующиеконструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствиетекущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека.Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешниефакторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенноеиспользование зданий и т.д.
Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобноготермина, используемого в бухгалтерском учете (начисление износа). Оценочный износ– один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объектаоценки на конкретную дату.
Таким образом, учет износа объекта – это своего рода корректировкастоимости вновь воспроизведенного здания (воспроизведенного с помощью затратногоподхода) для того, чтобы определить стоимость оцениваемого объекта. Совокупный накопленныйизнос является функцией времени жизни объекта. Применение затратного подхода к оценкенедвижимости состоит из следующих этапов: оценка рыночной стоимости земельного участка;оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, втом числе оценка величины предпринимательской прибыли; расчет выявленных видов износа;расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимостина износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.
Заключение
Результаты оценки недвижимости должны оформляться письменно в видеотчета об оценке.
Отчет об оценке – документ, содержащий обоснованиемнения оценщика о стоимости имущества. При составлении отчета об оценке оценщикобязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке какдокумента, содержащего сведения доказательственного значения.
Общие требования к оформлению результатов оценки установлены Законом«Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Своевременное составление вписьменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки считаютсянадлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором.
В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценкиобъекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объектаоценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленноготолкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. Отчет может содержать и иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика,существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимостиконкретного объекта оценки. Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяетсяего печатью. Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательствомРоссийской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов. Копии составленныхотчетов требуется хранить в течение трех лет.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 № 519«Об утверждении стандартов оценки» итоговая величина стоимости объекта оценки, указаннаяв отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленныхФедеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», стандартамиоценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа поконтролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, можетбыть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, еслис даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценкиили даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.
В данной курсовой работе раскрывается сущность и значимость процессадвижения денежных средств, изложены основные положения сравнительного, доходногои затратного подходов и их методики. Чем больше элементов учитывается при оценкевещественного богатства, тем сложнее производить оценку состояния эффективностиего использования. Современный специалист должен знать действующее законодательство,правовые и методологические документы, методы экспертизы и оценки объектов недвижимости.
Список литературы
1.Конституция РФ. – М., 2002
2.Гражданский кодекс РФ – М., 2009.
3.Налоговый кодекс РФ (часть 1,2) – М., 2000.
4.Жилищный кодекс РФ. – М., 2004
5.Васильева Л.С. – Экономика недвижимости: Учебник. – М.: «Эксмо»,2008 – 480с.
6.Балабанов И.Т. – Операции с недвижимостью в России: Учебноепособие — М.: «КНОРУС», 2003 – 304с.
7.Горемыкин В. А. – Экономика недвижимости: Учебник – М.:«Филинъ», 2004 – 600с.
8.Горемыкин В. А. – Сделки с недвижимостью: Практическое пособие –М.: «Филинъ», 2006 – 400с.
9.Киндеева Е. А. – Недвижимость: права и сделки: Учебник – М:«Юрайт», 2008 — 608с.
10.Шевчук Д. А. – Оценка недвижимости и управление собственностью– М.: «Феникс», 2007. – 155с.
11.Назайкин А. Н. – Недвижимость – М.: «Вершина», 2008. – 264с.
12.Пирогова О. Е. – Операции с недвижимостью: Практическое пособие- М.: «Эксмо», 2005 – 480с.
13.Гранова И.В. — Оценка недвижимости. Тесты и задачи – С-Пб.:«Питер»,2006.- 256с.
14.Виноградов Д. В. — Экономика недвижимости: Учебное пособие –М.: «Эксмо», 2007. – 136 с.
15.Асаул А.Н., Карасев А.В. — Экономика недвижимости: Учебное пособие- С-Пб.: «Питер», 2007. – 158с.
16.Грязнова А. Г. – Оценка бизнеса: Учебник – М.: «Финансы истатистика», 2005 – 736с.
17.Грибовский С.В., Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости:Учебник — М.: «ИНТЕРРЕКЛАМА», 2005. — 704 с.