ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ РФ
НОВОСИБИРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ(СИБСТРИН)
Кафедра экономики строительства и инвестиций
Курсовая работа
на тему: Анализ эффективности проектастроительства коммерческой
недвижимости
Студент: Н.Е. Кошелева
Специальность 080502,
«Экономика и управление на предприятии
(в строительстве)», группа 551
Руководители проекта: А.Б. Коган
НОВОСИБИРСК 2011
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
1. ОСНОВЫ ОЦЕНКИЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ
2. РАСЧЁТ ЧИСТОГОДЕНЕЖНОГО ПОТОКА
3. РАСЧЕТ ПОКАЗАТЕЛЕЙЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОЕКТА
4. РАСЧЕТ ОТКЛОНЕНИЙБАЗОВОГО И ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ВАРИАНТА ПРОЕКТА
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
ЛИТЕРАТУРА
ВВЕДЕНИЕ
Характерной особенностью функционирования российскойэкономики является принятие управленческого решения хозяйствующими субъектами ореализации инвестиционных проектов в условиях неопределенности и риска. В связис этим проблема учета многочисленных факторов эффективности инвестиционныхпроектов актуальна с теоретической и практической точек зрения.
Инвестиционный проект представляет собой вложения средств исопряженные с ними виды деятельности, обусловленные:
— сформулированной целью;
— ограниченностью финансовых и временных ресурсов за весьсрок жизни инвестиционного проекта;
— влиянием внешней среды, через выполнение ряда условий(политических, правовых, институциональных, экономических и т.д.);
— взаимосвязанными процессами вложения разнообразных ресурсови получения результатов [2].
С учетом изложенного, оценка инвестиционного проектапредполагает сравнение эффективности не только альтернативных вариантов проектав целом, но и оценку эффективности участия в проекте его реальных и возможныхучастников [4].
Существует много различных методик оценки инвестиционныхпроектов, При всём разнообразии подходов все они опираются на ряд базовых принциповобоснования инвестиционных решений, среди которых [2]:
1. использованиепринципа альтернативности;
2. моделированиепотоков продукции и ресурсов в виде потоков денежных средств;
3. оценка проекта поразличным критериям и уровням анализа: техническим, коммерческим,институциональным, макроэкономическим, микрофинансовым, социальным,экологическим;
4. использованиепринятых в мировой экономике критериев оценки эффективности;
5. учётнеопределённости и рисков, связанных с проектом.
Таким образом, цель данного курсового проекта — оценкаэкономической эффективности вариантов проекта строительства объектакоммерческой недвижимости, а также выбор наилучшего варианта проекта.
В связи с чем, мы выделяем основные задачи проекта:
– закреплениетеоретических знаний, полученных при изучении курса «Инвестиционный анализ»;
– развитие навыковоценки эффективности инвестиционных проектов;
– приобретениенавыков самостоятельной работы на компьютере при решении конкретных экономическихзадач.
Данный проект состоит из четырех основных разделов.
В первом разделерассматриваются основы оценки эффективности инвестиционных проектов, во втором- производится подробный расчет чистого денежного потока. Третий разделпосвящена расчету показателей экономической эффективности проекта, а вчетвертом — содержится расчет отклонений базового и дополнительного вариантапроекта.
Далее представлена курсовая работа, в котором отраженытеоретические и практические основы оценки эффективности инвестиционных проектов.
/>/>1. ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ
В данном разделе описываются существующие подходы к оценкеэффективности инвестиционных проектов.
Под эффектом понимается результат какого-либо действия.Эффект оценивается в абсолютных (стоимостных, временных, натуральных) либо вотносительных (изменения процентов, индексов, коэффициентов) показателях.Эффект может быть положительным, нулевым, отрицательным.
Под эффективностью понимается отношение эффекта к затратам наего получение. Эффективность измеряется в относительных показателях (%, р./р.,р./мес. и т.п.).
Сравнение варианта реконструкции и нового строительствацелесообразно осуществлять с использованием проектного подхода, когда обаварианта рассматриваются как инвестиционные проекты, по которым рассчитываютсяпоказатели экономической эффективности.
Показатели экономической эффективности – это группапоказателей, связывающих эффект, время и затраты на его получение. К нимотносятся следующие показатели:
→ чистая текущая стоимость;
→ внутренняя ставка доходности;
→ период окупаемости;
→ индекс доходности инвестиций;
→ точка безубыточности.
По альтернативному варианту проекта требуется дополнительноефинансирование, которое обеспечивается за счет привлечения партнеров. В этомслучае оценивается эффективность участия в проекте. Эффективность участия впроекте оценивается путем расчета вышеуказанных показателей по денежномупотоку, получаемому инициатором проекта.
Продолжительность реализации проекта ограничивается расчетнымпериодом, который разбивается на шаги. Шаги – отрезки, в пределах которыхпроизводится систематизация данных, используемых для оценки финансовых показателей.Шаги расчёта определяются их номерами – 0, 1,…n,… Продолжительность шагов можетбыть различной – месяцы, кварталы, годы. В данной работе продолжительность шагаравна одному году.
Расчетный период может быть ограничен несколькими факторами,в частности:
▪ моментом износа основных средств;
▪ максимальной продолжительностью периода прогнозирования;
▪ сроком жизни продукта, реализуемого в рамках инвестиционногопроекта.
Износ основных средств приводит к невозможности производствапродукции. При определении момента износа могут быть предусмотрены дополнительныекапитальные вложения в ремонт и модернизацию основных средств.
Состояние экономики ограничивает период прогнозирования:стабильность позволяет прогнозировать на длительные периоды, при нестабильностипрогноз возможен только на короткие периоды.
В условиях современной экономики требования потребителей кнедвижимости изменяются в течение нескольких лет.
Для реализации инвестиционного проекта необходимо осуществлениетрёх видов деятельности:
1) инвестиционной –деятельности, связанной с долгосрочными вложениями капитала в основные иоборотные активы;
2) операционной –деятельности по производству продукции или услуг;
3) финансовой –деятельности по привлечению денег для финансирования проекта.
По каждому виду деятельности рассчитываются денежные потоки.Денежный поток рассчитывается для каждого шага по трём составляющим:
— поступления денег;
— выплаты денег;
— сальдо – разница между поступлениями и выплатами.
Выплаты по инвестиционной деятельности включают:
☻ затраты на создание или приобретение основных средстви нематериальных активов;
☻ затраты на ликвидационные мероприятия;
☻ затраты на финансирование оборотных средств.
Поступления по инвестиционной деятельности включают:
☺ условная или фактическая продажа активов в течениеили по окончании проекта;
☺ поступления в результате уменьшения оборотных фондов.
Выплаты по операционной деятельности включают:
☻ расходы (за исключением амортизации);
☻ НДС, налог на прибыль.
Поступления по операционной деятельности включают:
☺ доходы от реализации;
☺ внереализационные доходы.
Поступления по финансовой деятельности включают поступленияпо всем источникам финансирования. Выплаты по финансовой деятельности включаютвозврат привлеченных денег и процентов по долговым обязательствам (кредиты,векселя, облигации).
Сумма сальдо денежных потоков от операционной иинвестиционной деятельности называется чистым денежным потоком (NCFt).Чистый денежный поток является основой для расчета большинства показателейэффективности. Для его расчета используются следующие формулы.
ПЧистt = Прибt –НПрибt , (1.1)
где ПЧистt – чистая прибыль, получаемая наt-м шаге;
Прибt–прибыль (налоговая база по налогу на прибыль), получаемая на t-м шаге;
НПрибt–сумма налога на прибыль, рассчитываемая на t-м шаге, определяется по формуле:
НПрибt = Прибt * СНПриб, (1.2)
где СНПриб – ставка налога на прибыль, % (ст.284 НК РФ).
Прибыль рассчитывается по формуле:
Прибt = (Дt –НДСt) – (Рt–НДСt), (1.3)
где Дt– доходы, получаемые наt-м шаге;
НДСt – сумма налога на добавленную стоимость, возникающего на t-мшаге при осуществлении расходов или получении доходов;
Рt – расходы, осуществляемые на t-м шаге, которые определяютсяв
соответствии со ст.252-270 НК РФ по формуле:
Рt = МатРt + РОТt + Аt+ ПрРt (1.4)
где МатРt– материальные расходы,осуществляемые на t-м шаге, р.;
РОТt – расходы на оплату труда, осуществляемые на t-м шаге, р.;
ПрРt – прочие расходы, осуществляемые на t-м шаге, р.
Сумма амортизации на t-м шаге (Аt), определяется по формуле:
Аt = ∑Aj, (1.5)
где Aj – сумма ежемесячной амортизации, р.,определяется по формуле:
Aj = Ф * К, (1.6)
где Ф – первоначальная стоимость объекта, р.;
К– норма амортизации, %.
Первоначальная стоимость (Ф) определяется как сумма расходовна его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение досостояния, в котором оно пригодно для использования (КВ), за исключением НДС[7], определяется по формуле:
Ф = КВ — (КВ *(Ставка НДС / (100+Ставка НДС))), (1.7)
где Ставка НДС – ставка налога на добавленнуюстоимость, %, определяется в соответствии со ст.164 НК РФ.
Норма амортизации по каждому объекту амортизируемогоимущества определяется по формуле [7]:
К = [1/n] * 100, (1.8)
где n – срок полезного использования данного объектаамортизируемого имущества, выраженный в месяцах.
2. РАСЧЁТ ЧИСТОГО ДЕНЕЖНОГО ПОТОКА
Для расчета курсового проекта используются данные,представленные в таблице 2.1.
Таблица 2.1 – Исходные данныеПоказатель 4 вариант базовый дополнительный 1 2 3 1 Стоимость строительства объекта (в т.ч. НДС), тыс.р. 19 800 27 300 2 Продолжительность строительства, мес. 12 18 3 Полезная площадь объекта недвижимости, м2 900 1 300 4 Цена сдачи 1 м2 (в т.ч. НДС), р./мес. 1 250 1 350 5 Постоянные эксплуатационные расходы, тыс.р./мес. 120 140 5.1 В т.ч. НДС, тыс.р. 12 14 6 Переменные эксплуатационные расходы, (р./м2)/мес. 100 90 6.1 В т.ч. НДС, р. 10 9 7 Срок полезного использования, мес. 360 420
Для расчета чистого денежного потока заполняются таблицы 2.2-2.7.Результаты можно округлять до тысячных.
В таблице 2.2 рассчитываются поступления по операционнойдеятельности. Строки 1, 2, 5 заполняется на основе соответствующего показателяиз исходных данных (таблица 2.1). В строке 3 для каждого шага прогнозируетсядоля площадей, сдаваемых в аренду. При этом предлагается соблюсти следующиеусловия:
► доля площадей, сдаваемых в аренду находится вдиапазоне от 80% до 100%;
► на том шаге, на котором начинается эксплуатацияобъекта, эта доля минимальна, на следующем шаге – возрастает, на следующем шаге– снижается, на последующих шагах – на выбор. В данном случае коэффициентызагрузки равны 0,8; 0,95; 0,89; 0,96; 0,96.
Строка 4 определяется, как произведение строк 1, 2, 3. Строка6 определяется как произведение строки 4 и 5.
Таблица 2.2 — Поступления по операционной деятельностиПоказатель Шаг реализации проекта 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 7 8 Базовый вариант
1 Полезная площадь объекта недвижимости, м2 - - 900 900 900 900 900 2 Количество месяцев эксплуатации объекта - - 12 12 12 12 12 3 Доля площадей, сдаваемых в аренду, % - - 0,8 0,95 0,89 0,96 0,96
4 Количество площадей, сдаваемых в аренду, м2 - - 8640 10260 9612 10368 10368 5 Цена реализации 1 кв.м. (в т.ч. НДС), р./мес. - - 1250 1250 1250 1250 1250 6 Доходы от сдачи объекта в аренду (в т.ч. НДС), тыс.р. - - 10800 12825 12015 12960 12960 Альтернативный вариант
1 Полезная площадь объекта недвижимости, м2 - - 1300 1300 1300 1300 1300 2 Количество месяцев эксплуатации объекта - - 6 12 12 12 12 3 Доля площадей, сдаваемых в аренду, % - 0,8 0,95 0,89 0,96 0,96
4 Количество площадей, сдаваемых в аренду, м2 6240 14820 13884 14976 14976 5 Цена реализации 1 кв.м. (в т.ч. НДС), р./мес. 1350 1350 1350 1350 1350 1350 6 Доходы от сдачи объекта в аренду (в т.ч. НДС), тыс.р. 8424 20007 18743,4 20217,6 20217,6
В таблице 2.3 представлен расчет постоянных и переменныхрасходов по проекту. Так постоянные расходы для t-го шага рассчитываются какпроизведение ежемесячных постоянных расходов на количество месяцев эксплуатацииобъекта на этом шаге. Аналогично рассчитывается сумма НДС. Переменные расходы дляt-го шага рассчитываются как произведение удельных переменных расходов наколичество площадей, сдаваемых в аренду на этом шаге. Аналогично рассчитываетсясумма НДС. Строка 3.1 таблицы 2.3 рассчитывается, как сумма НДС, входящего впостоянные и переменные расходы. Расходы, указанные в исходных данных невключают амортизацию.
В данной работе предполагается, что продолжительность одногооборота оборотных средств составит два месяца. Исходя из этого, размероборотных средств (строка 4 таблицы 2.3) принимается равным сумме постоянных ипеременных расходов за два месяца.
Таблица 2.3 — Постоянные и переменные расходы по проекту,тыс. р.Показатель Шаг реализации проекта 1 2 3 4 5 6 1 3 4 5 6 7 8 9 Базовый вариант 1 Постоянные расходы, в том числе: - - 1440 1440 1440 1440 1440 1.1 НДС - - 144 144 144 144 144 2 Переменные расходы, в том числе: - - 864 1026 961,2 1036,8 1036,8 2.1 НДС - - 86,4 102,6 96,12 103,68 103,68 3 Всего расходы, в том числе: - - 2304 2466 2401,2 2476,8 2476,8 3.1 НДС - - 230,4 246,6 240,12 247,68 247,68 4 Оборотные средства 384 411 400,2 412,8 412,8 Альтернативный вариант 1 Постоянные расходы, в том числе: - - 840 1680 1680 1680 1680 1.1 НДС - - 84 168 168 168 168 2 Переменные расходы, в том числе: - - 561,6 1333,8 1249,56 1347,84 1347,84 2.1 НДС - - 56,16 133,38 124,956 134,784 134,784 3 Всего расходы, в том числе: - - 1401,6 3013,8 2929,56 3027,84 3027,84 3.1 НДС - - 140,16 301,38 292,956 302,784 302,784 4 Оборотные средства 467,2 502,3 488,26 504,64 504,64 /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> />
При расчете амортизационных отчислений в таблице 2.4 строка 1первоначальная стоимость амортизируемого имущества формируется за счет затратна покупку и строительство объекта. Первоначальная стоимость указываетсяначиная с того шага, на котором объект вводится в эксплуатацию. Предполагается,что переоценки стоимости амортизируемого имущества на последующих шагах небудет.
Таблица 2.4 — Расчёт амортизационных отчислений, тыс.р.Показатель Шаг реализации проекта 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 7 8 Базовый вариант 1 Первоначальная стоимость амортизируемого имущества - - 16779,661 16779,661 16779,661 16779,661 16779,661 2 Начисленная амортизация по проекту - - 559,322 559,322 559,322 559,322 559,322 3 Накопленный износ - - 559,322 1118,644 1677,966 2237,288 2796,610 4 Остаточная стоимость амортизируемого имущества - - 16220,339 15661,017 15101,695 14542,373 13983,051 1 2 3 4 5 6 7 8 Альтернативный вариант 1 Первоначальная стоимость амортизируемого имущества - - 23135,593 23135,593 23135,593 23135,593 23135,593 2 Начисленная амортизация по проекту - - 330,508 661,017 661,017 661,017 661,017 3 Накопленный износ - - 330,508 991,525 1652,542 2313,559 2974,576 4 Остаточная стоимость амортизируемого имущества - - 22805,085 22144,068 21483,051 20822,034 20161,017
При расчете таблицы 2.5 доходы от эксплуатации объекта(строка 1) принимаются по данным таблицы 2.2, сумма НДС (строка 1.1)рассчитывается самостоятельно, исходя из того, что инициатор проекта являетсяплательщиком НДС.
Расходы по проекту (строка 2) принимаются по данным таблицы 2.3,амортизация (строка 3) по данным строки 2 таблицы 2.4.
Таблица2.5 — Финансовые результаты операционной деятельности, тыс.р.Показатель шаг реализации проекта 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 7 8 Базовый вариант
1 Доходы от эксплуатации объекта,
в том числе: - - 10800 12825 12015 12960 12960 1.1 НДС - - 1647,458 1956,356 1832,797 1976,949 1976,949 2 Расходы по проекту, в том числе: - - 2304 2466 2401,2 2476,8 2476,8 2.1 НДС - - 230,4 246,6 240,12 247,68 247,68 3 Амортизация - - 559,322 559,322 559,322 559,322 559,322 4 Финансовый результат (прибыль) - - 6519,620 8089,922 7461,801 8194,609 8194,609 5 Налог на прибыль - - 1303,924 1617,984 1492,360 1638,922 1638,922 6 Чистая прибыль - - 5215,696 6471,938 5969,441 6555,687 6555,687 Альтернативный вариант
1 Доходы от эксплуатации объекта,
в том числе: - - 8424 20007 18743,4 20217,6 20217,6 1.1 НДС - - 1285,017 3051,915 2859,163 3084,041 3084,041 2. Расходы по проекту, в том числе: - - 1401,6 3013,8 2929,56 3027,84 3027,84 2.1 НДС - - 140,16 301,38 292,956 302,784 302,784 3 Амортизация - - 330,508 661,017 661,017 661,017 661,017 4 Финансовый результат (прибыль) - - 5547,035 13581,648 12586,616 13747,486 13747,486 5 Налог на прибыль - - 1109,407 2716,330 2517,323 2749,497 2749,497 6 Чистая прибыль - - 4437,628 10865,318 10069,293 10997,989 10997,989
При расчете денежного потока по инвестиционной деятельности(таблица 2.6) используются следующие подходы. Принимается, что инвестиции впокупку и строительство объекта недвижимости осуществляются по принципу «деньгина расходы будущего года выделяются в конце текущего года». Таким образом, в базовомварианте вся сумма на покупку и строительство объекта недвижимости отражается втекущий момент времени. В дополнительном варианте две трети затратфинансируется в текущий момент времени, а оставшаяся сумма – в конце первогошага. Расходы на покупку и строительство объекта недвижимости (строка 1)принимаются по исходным данным.
При заполнении строки 2 используются следующие принципы.Потребность в оборотных средствах t-го шага, рассчитанная в строке 4 таблице 2.3,финансируется в конце шага t-1. Если по данным таблицы 2.3 на шаге t+1потребность в оборотных средствах увеличивается, то такой прирост отражается встроке 2 таблицы 2.6 на шаге t. Если на шаге t+1 потребность в оборотныхсредствах уменьшается, то это означает высвобождение оборотных средств, такоесокращение отражается в строке 5 таблицы 2.6 на шаге t. Строка 3 рассчитываетсякак сумма строк 1 и 2.
Поступления от продажи основных средств (строка 4 таблицы 2.6)отражаются на последнем шаге. Предполагается, что произойдет продажа здания поостаточной стоимости (строка 4 таблицы 2.4) на последнем шаге реализации проекта.
На последнем шаге необходимо отразить поступления отвысвобождения оборотных средств. Строка 6 рассчитывается, как сумма строк 5 и 4.
Таблица 2.6 — Денежный поток по инвестиционной деятельности,тыс.р.Показатель Шаг реализации проекта 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 7 8 Базовый вариант Выплаты 1 Расходы на сооружение объекта недвижимости (в т.ч. НДС) 19800 2 Финансирование оборотных средств - 411 400,2 412,8 412,8 384 27 12,6 3 Итого – выплаты по инвестиционной деятельности (в т.ч. НДС) 19800 384 27 12,6 1 2 3 4 5 6 7 8 Поступления 4 Поступления от продажи основных средств 13983,051 5 Поступления от высвобождения оборотных средств 10,80 412,80 6 Итого — поступления по инвестиционной деятельности 10,80 14395,851 Альтернативный вариант Выплаты 1 Расходы на сооружение объекта недвижимости (в т.ч. НДС) 18200 9100 2 Финансирование оборотных средств 467,2 502,3 488,26 504,64 504,64 35,1 16,38 3 Итого – выплаты по инвестиционной деятельности (в т.ч. НДС) 18200 9567,2 35,1 16,38 Поступления 4 Поступления от продажи основных средств 20161,017 5 Поступления от высвобождения оборотных средств 14,04 504,64 6 Поступления от продажи основных средств 14,04 20665,657
При расчете таблицы 2.7 поступления по операционнойдеятельности (строка 1) принимаются по данным таблицы 2.2, выплаты (строка 2)по данным таблицы 2.5 – они включают расходы (строка 2 таблицы 2.5),амортизацию (строка 3 таблицы 2.5), а также перечисляемый в бюджет НДС (строка1.1. минус строка 2.1 таблицы 2.5). Сальдо рассчитывается как разница междупоступлениями и выплатами.
Поступления и выплаты по инвестиционной деятельностипринимаются по данным таблицы 2.6. Чистый денежный поток (строка 7)рассчитывается как сумма сальдо от операционной и инвестиционной деятельности.
Таблица 2.7 — Чистый денежный поток, тыс. р.Показатель Всего по проекту Шаг реализации проекта 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Базовый вариант Денежный поток от операционной деятельности
1 Поступ
ления 61560 0,00 0,00 10800 12825 12015 12960 12960
2 Выпла
ты 27994,941 0,00 0,00 5024,982 5793,740 5486,237 5844,991 5844,991 3 Сальдо 33565,059 0,00 0,00 5775,018 7031,260 6528,763 7115,009 7115,009 Денежный поток от инвестиционной деятельности
4 Поступ
ления 14406,651 0,00 0,00 0,00 10,80 0,00 0,00 14395,851
5 Выпла
ты 20223,60 19800,00 384,00 27,00 0,00 12,60 0,00 0,00 6 Сальдо -5816,949 -19800,00 -384,00 -27,00 10,80 -12,60 0,00 14395,851 7 Чистый денежный поток (NCFt) 27748,11 -19800 -384 5748,018 7042,06 6516,163 7115,009 21510,86 Альтернативный вариант Денежный поток от операционной деятельности
1 Поступ
ления 87609,60 0,00 0,00 8424 20007 18743,4 20217,6 20217,6
2 Выпла
ты 37266,807 0,00 0,00 3655,864 8480,665 8013,090 8558,594 8558,594 3 Сальдо 50342,793 0,00 0,00 4768,136 11526,335 10730,310 11659,006 11659,006 Денежный поток от инвестиционной деятельности
4 Поступ
ления 20679,697 0,00 0,00 0,00 14,04 0,00 0,00 20665,657
5 Вып
латы 27818,68 18200 9567,20 35,100 0,000 16,38 0,00 0,00 6 Сальдо -7138,983 -18200 -9567,20 -35,100 14,04 -16,38 0,00 20665,657 7 Чистый денежный поток (NCFt) 43203,81 -18200 -9567,2 4733,036 11540,375 10713,93 11659,006 32324,663 /> /> /> /> /> /> /> /> /> />
3. РАСЧЕТ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ЭКОНОМИЧЕСКОЙЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОЕКТА
Расчет показателей осуществляется для каждого из трёх вариантовпроекта.
Период окупаемости рассчитывается по строке 2 таблицы 3.3.Это период от начала реализации проекта до момента, когда отрицательные числаменяются на положительные (ненулевые).
Чистая текущая стоимость (NPV), измеряемая в рублях, является основным показателемпри выборе проекта, рассчитывается по формуле:
NPV = ΣNCFt * PVIFk,t , (3.1)
где t–номер шага;
n – продолжительность расчетного периода.
При этом коэффициент дисконтирования (PVIFk, t) рассчитывается по следующей формуле:
PVIFk,t =1 / (1 + k)t…………………………..(3.2)
где k– ставка дисконта.
В качестве ставки дисконта может использоватьсясредневзвешенная стоимость капитала (WACC). Средневзвешенная стоимость капитала рассчитывается по формуле:
/>, (3.3)
где /> - доля j-го источникафинансирования;
/> - стоимость j-го источникафинансирования.
Стоимость заемных средств (/>), измеряемая в %,рассчитывается по формуле:
/>, ( 3.4)
где /> - номинальное значение процентовпо долговым обязательствам (например, ставка, указанная в контракте с банком);
T – ставка налога на прибыль, %.
Индекс доходности инвестиций (PI) рассчитывается по формуле:
/>, (3.5)
где It– это отрицательные значения чистого денежного потока на t–м шаге.
Индекс доходности инвестиций рассчитывается по данным таблицы2.7.
Потребность в финансировании определяется как сумма оттоковпо инвестиционной деятельности, не перекрываемых притоками (таблица 2.7). Такимобразом, для базового варианта инвестиционного проекта потребность в финансированииравна выплатам по инвестиционной деятельности, осуществляемым в текущий моментвремени (0-й шаг). По альтернативному варианту потребность в финансированииопределится как сумма выплат по инвестиционной деятельности 0-го и 1-го шагов.
Средневзвешенная стоимость капитала рассчитывается в таблице3.1.
Для базового варианта расчет осуществляется на основеструктуры капитала, приведенной в приложении 2. Эта структура условна, оназаносится в столбец 2 таблицы 3.1, затем рассчитывается столбец 3.
Стоимость источников финансирования определяется студентомсамостоятельно по ситуации в Новосибирске на момент расчетов. Первоначальноопределяется стоимость кредитов, от нее определяется стоимость остальныхисточников. Принимается, что стоимость акционерного капитала на несколькопроцентов больше, а стоимость собственных векселей и облигаций на несколькопроцентов меньше стоимости кредитов.
При расчете средневзвешенной стоимости капитала поальтернативному варианту предполагается, что разница между «потребностью вфинансировании по базовому варианту» и «потребностью в финансировании поальтернативному варианту» покрывается за счет привлечения новых акционеров. Такимобразом, при расчете таблицы 3.1 вначале заполняется столбец 3 («Суммаисточника»), на основе которого рассчитывается столбец 2. При этом суммы,привлекаемые за счет кредитов, а также собственных векселей и облигаций, вбазовом и альтернативном вариантах одинаковые – меняется только размеракционерного капитала. Стоимость источников для базового и альтернативного вариантоводинакова.
Таблица3.1 — Расчёт средневзвешенной стоимости капитала фирмыНаименование источника Доля источника, % Сумма источника, р. Стоимость источника, % годовых 1 2 3 4 Базовый вариант Собственные средства: 1 Акционерный капитал 65 13 137 150 20 Заемные и привлеченные средства: 2 Кредиты банков 25 5 052 750 18 3 Собственные векселя и облигации 10 2 021 100 15 Альтернативный вариант Собственные средства: 1 Акционерный капитал 74,56 20 728 450 20 Заемные и привлеченные средства: 2 Кредиты банков 18,17 5 052 750 18 3 Собственные векселя и облигации 7,27 2 021 100 15
То есть WACCбаз = (65*20+ 25*18 + 10*15) / 100 = 19 % и
WACCальт = (74,56*20 +18,17*18 + 7,27*15) /100 = 19,27 %.
Чистая текущая стоимость рассчитывается в таблице 3.2 повышеуказанным формулам.
Таблица 3.2 — Расчёт дисконтированного чистого денежногопотока, тыс. р.Показатель Шаг реализации проекта 1 2 3 4 5 6 1 3 4 5 6 7 8 9 Базовый вариант 1 Чистый денежный поток -19800 -384 5748,018 7042,06 6516,163 7115,009 21510,86 2 То же нарастающим итогом -19800 -20184 -14435,982 -7393,922 -877,759 6237,25 27748,11 3 Коэффициент дисконтирования 1 0,840 0,706 0,593 0,499 0,419 0,352
4 Дисконт
рованный чистый денежный поток -19800 -322,689 4059,048 4178,870 3249,407 2981,54 7574,884 5 То же нарастающим итогом -19800 -20122,689 -16063,641 -11884,771 -8635,364 -5653,824 1921,06 1 2 3 4 5 6 7 8 Альтернативный вариант 1 Чистый денежный поток -18200 -9567,20 4733,036 11540,375 10713,93 11659,006 32324,663 2 То же нарастающим итогом -18200 -9567,20 -4834,164 6706,211 17420,141 29079,147 61403,81
3 Коэффи
циент дисконтирования 1 0,838 0,703 0,589 0,494 0,414 0,347 4 Дисконтированный чистый денежный поток -18200 -8021,255 -3398,102 3952,298 8607,591 12046,729 21327,516 5 То же нарастающим итогом -18200 -26221,255 -29619,357 -25667,059 -17059,467 -5012,738 16314,778 /> /> /> /> /> /> /> /> /> />
Итого, NPVбаз = 1 921,06 тыс. руб. и NPVальт= 16 314,778 тыс. руб.
Период окупаемости (Pb) состоит из двух частей: количествалет (y) и количества месяцев (m). Рассчитывается по следующим формулам:
Pb= y+ m (3.6)
Количество лет до момента окупаемости (y) определяется поформуле:
/> (3.7)
При этом кумулятивный чистый денежный поток (CNCF) напроизвольном шаге l определяется по формуле:
/> (3.8)
Количество месяцев до момента окупаемости (m) определяется поформуле:
/> (3.9)
Расчет периода окупаемости:
mбаз = (ǀ-877,759ǀ / 7115,009) * 12 = 1,48 мес.;
Pbбаз = 4 года 1 месяц и 15 дней.
mальт = (ǀ-4834,164ǀ / 11540,375) * 12 = 5,03 мес.;
Pbальт = 2 года 5 месяцев и 1 день.
Расчет дисконтированного периода окупаемости:
mбаз = (ǀ-5653,824ǀ / 7574,884) *12 = 8,96 мес.;
DPbбаз = 5 лет 8 месяцев и 29 дней.
mдоп = (ǀ-5012,738ǀ / 21327,516) *12 = 2,82 мес.;
DPbдоп = 5 лет 2 месяца и 25 дней.
Внутренняя ставка доходности (IRR) рассчитывается исходя изследующего равенства:
/> (3.10)
При расчете внутренней ставки доходности на первом этапезадается любое значение нормы дисконта, рассчитываются коэффициентыдисконтирования и NPV. На втором этапе если NPV имеет отрицательное значение,то норма дисконта уменьшается и расчеты повторяются, если NPV имеетположительное значение, норма дисконта увеличивается и расчеты повторяются, еслиNPV равна 0, то расчеты прекращаются и IRR принимается равной такой нормедисконта.
Таким образом, IRRбаз = 21,61% и IRRальт = 31,27 %.
PIбаз = (4 059,048 т.р. + 4 178,87 т.р. + 3 249,407т.р. + 2 981,54 т.р. +
+ 7 574,884 т.р.) / (19 800 т.р. + 322,689 т.р.) =1,095 руб. / руб.;
PIальт = (3952,298 т.р. + 8607,591 т.р. + 12046,729 т.р. + 21327,516т.р.) /
(18 200 т.р. + 8021,255 т.р. + 3398,102 т.р.) = 1,551руб. / руб.
Также для альтернативного варианта рассчитываетсяэффективность участия в проекте (NPV инициатора проекта и PI инициаторапроекта). Поскольку в альтернативном варианте инициатор проекта привлекаетпартнеров, то он получит только на часть эффектов, соответствующую его доле вуставном капитале. Эта доля определяется, как отношение акционерного капиталапо базовому варианту к акционерному капиталу по альтернативному варианту.Строка 1 таблицы 3.2 умножается на эту величину, после чего рассчитываются NPVинициатора проекта и PI инициатора проекта.
Доля инициатора проекта = 13 137 150 р. / 20 728 450р.= 0,633.
Для оценки рисков проектов рассчитывается точкабезубыточности (/>) по следующей формуле:
/>, (3.11)
где /> - постоянные расходы;
/> - налог на добавленную стоимость,уплачиваемый при оплате постоянных расходов;
/> - цена единицы продукции;
/> - налог на добавленную стоимость,включенный в цену продукции;
/> - удельные переменные расходы наединицу продукции;
/> - налог на добавленную стоимость,уплачиваемый при оплате
удельных переменных расходов.
Единицы измерения ТБУ – единицы продукции в период, закоторый выражены постоянные расходы.
ТБУбаз = (120 -12) / ((1,25 – 0,191)- (0,1-0,01))= 111,455 →112 м2/мес.;
ТБУдоп = (140 -14) / ((1,35 – 0,206)-(0,09-0,009)) = 118,53→119 м2/мес.
Таблица 3.3 — Показатели эффективности инвестиционногопроектаНаименование показателя Ед.изм. Значение 1 2 3 Базовый вариант 1 NPV тыс. руб. 1 921,06 2 IRR % 21,61 3 Pb г/мес./дн. 4 года 1 месяц и 15 дней 4 PI руб./руб. 1,095 5 ТБУ
м2/мес. 112 Альтернативный вариант 1 NPV руб. 16 314,778 2 NPV инициатора проекта руб. 10 327,25 3 IRR % 31,27 4 Pb г/мес./дн. 5 лет 8 месяцев и 29 дней 5 Дисконтированный Pb г/мес./дн. 5 лет 2 месяца и 25 дней 6 PI руб./руб. 1,551 7 PI инициатора проекта руб./руб. 1,551 8 ТБУ
м2/мес. 119
4. РАСЧЕТОТКЛОНЕНИЙ БАЗОВОГО И ДОПОЛНИТЕЛЬНОГОВАРИАНТА ПРОЕКТА
Расчет таблиц 2.5 и 2.7 повторяется для анализачувствительности проекта. Расчет осуществляется для анализа изменений следующихфакторов:
▫ доходы;
▫ расходы;
▫ стоимость капитала.
Таким образом, таблицы 2.5 и 2.7 рассчитываются для:
1) роста доходов на5%;
2) снижения доходана 5%;
3) роста расходовна 5%;
4) снижениярасходов на 5%;
5) ростасредневзвешенной стоимости капитала на 5%;
6) снижениясредневзвешенной стоимости капитала на 5%;
Для каждого изменения рассчитывается значение чистой текущейстоимости и оценивается её процентное изменение. Результаты сводятся в таблицу4.1. По итогам анализа чувствительности делается вывод о том, какие факторыявляются наиболее значимыми.
Таблица 4.1 — Изменение NPV в связи с изменением факторов, %Фактор Рост значения фактора на 5% Снижение значения фактора на 5% 1 2 3 Базовый вариант Доходы ↑ на 964,539 т.р. или 50,21 % ↓ на 964,538 т.р. или 50,21 % Расходы ↓ на 232,936 т.р. или 12,13 % ↑ на 232,936 т.р. или 12,13 % Стоимость капитала ↓ на 730,832 т.р. или 38,04 % ↑ на 730,832 т.р. или 38,04 % Альтернативный вариант Доходы ↑ на 3 254,386 т.р. или 19,95% ↓ на 3 254,386 т.р. или 19,95 % Расходы ↓ на 656,609 т.р. или 4,02 % ↑ на 656,609 т.р. или 4,02 % Стоимость капитала ↓ на 1723,03 т.р. или 10,56 % ↑ на 1723,03 т.р. или 10,56 %
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В результате выполнения данного курсового проекта былизакреплены знания, полученные при изучении курса «Инвестиционный анализ». Былиизучены основные методы оценки, показатели по которым можно выбрать наиболее выгодныйпроект. На практике была осуществлена оценка эффективности шести инвестиционныхпроектов. Оценка проводилась по восьми основным показателям:
1. Чистый доход;
2. Чистый дисконтированный доход;
3. Чистый дисконтированный доход инициатора проекта;
4. Внутренняя ставка доходности;
5. Период окупаемости;
6. Индекс доходности инвестиций;
7. Потребность в финансировании;
8. Точка безубыточности.
В результате чего был выявлен наиболее выгодный и эффективныйинвестиционный проект: альтернативный вариант проекта с отклонением +5%. У негосамый высокий чистый доход и чистый дисконтированный доход.
ЛИТЕРАТУРА
1. Бригхэм Ю.Финансовый менеджмент / Ю. Бригхэм, М. Эрхардт; пер.с англ. под ред. к.э.н.Е.А. Дорофеева. – 10-е изд. – СПб.: Питер, 2007. – 960 с.: ил.‑ (Серия«Академия финансов»).
2. Волков И.М.,Грачева М.В. Проектный анализ: Продвинутый курс. Учеб. пособие. М.: ИНФРА-М,2004.
1 . Ивашенцева Т.А.Экономика предприятия: учеб. пособие. Конспект лекций для спец.080502»Экономика и управление на предприятии (в строительстве» и направл.080500 «Менеджмент» / Т.А. Ивашенцева, Н.А. Гуслова. –Новосибирск: НГАСУ, 2005. – 108 с.
4. Методическиерекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов (Вторая редакция).М.: Экономика, 2000.
5. Методическиерекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов / Авт. колл.:В.В. Косов, В. Н. Лившиц, А.Г. Шахназаров. – М.: Экономика, 2000. – 421 с.
6. Налоговый кодексРоссийской Федерации.
7. Некоторыеэкономические основы определения целесообразности реконструкции / А.Б. Коган //Новосибирск на рубеже XXIвека: перспективы развития и инвестиционные возможности: науч.-практич. конф. –Новосибирск, 1999. – С.97-99.
8. СТП НИСИ07.01.90. Стандарт предприятия: Проект курсовой. Правила оформления текстовогоматериала пояснительной записки. – Новосибирск: НИСИ, 1990. – 12 с.