Реферат по предмету "Экономика"


Анализ цен на недвижимость

федеральноеагентство по образованию
федеральноегосударственное образовательное учреждение
высшегопрофессионального образования
«сибирскаяакадемия государственной службы»
ИНСТИТУТПЕРЕПОДГОТОВКИ СПЕЦИАЛИСТОВ
КОНТРОЛЬНАЯРАБОТА
Подисциплине: Ценообразование
Тема:Анализ цен на недвижимость
Выполнил:
Специальность: ФиК
Группа: 08306
НОВОСИБИРСК2010

Моделированиеценообразования на жилье
 
Этап 1. Анализсостояния рынка
 
Цены на вторичном рынкежилья г.Новосибирска зависят от ряда факторов, в том числе:
/> - количество комнат в квартире(1-комнатные, 2-комнатные, 3-комнатные, 4,5-комнатные);
/> - район престижности(месторасположение квартиры) – этот фактор качественный (атрибутивный) и можетпринимать следующие значения: 1-центр, 2-линия метро, 3-средняя удаленность,4-окраина;
/> - этаж, где расположена квартира, –этот фактор качественный (атрибутивный) и может принимать следующие значения::1-первый, 2-промежуточный, 3-последний;
/> - тип квартиры – этот факторкачественный (атрибутивный) и может принимать следующие значения:1-полногабаритное, 2-улучшенной планировки, 3-типовое, 4-«хрущевка».
На основании фактическойинформации о предложении квартир на вторичном рынке недвижимости г.Новосибирскапостроим матрицы колеблемости цены квартиры от ее факторных параметров(количество комнат в квартире, район престижности, этаж, тип квартиры). Дляпредставительности выборки проанализируем не менее 25 квартир — минимальныйобъем выборки рассчитывается исходя из количества выбранных факторов (m=4):       
/>= 5*(m+1) = 5*(4+1)=25
Источник информации:журнал «Справочник по недвижимости» №39(412) 4 — 11 октября 2010.

Таблица 1 Выборка 25объектов вторичного жилья в г.Новосибирске№п/п Улица, дом Количество комнат Район престижности Этаж/этажность Тип жилья Цена, тыс.руб
/>
/>
/>
/> 1 Толбухина 23 1 4 2 2 1 830 2 Красный проспект 94/1 1 1 1 4 1 800 3 Геодезическая 17/1 1 2 2 2 2 350 4 Лазурная 22 1 4 3 3 1 650 5 Некрасова 84 1 2 2 1 1 950 6 Народная 54 2 3 2 2 3 700 7 К.Маркса 14/1 2 2 2 4 1 700 8 Ленина 15 2 1 3 1 2 650 9 О.Жилиной 58 2 2 2 3 1 750 10 Ватутина 1 2 3 2 4 1 600 11 Кошурникова 53/1 3 2 1 1 4 500 12 Есенина 10 3 4 3 3 2 150 13 Зеленая горка 11/1 3 4 2 1 4 750 14 Советская 95 3 1 2 1 6 500 15 Дачная 23/3 3 4 1 3 2 400 16 Фрунзе 59/1 4 1 1 3 2 950 17 Саввы Кожевникова 13 5 4 2 3 3 450 18 Писарева 82 4 3 1 2 2 950 19 Селезнева 39 4 2 1 1 3 500 20 Баумана 3/3 4 4 2 1 2 722 21 Кропоткина 130/3 1 3 3 3 1 700 22 Лежена 6/2 2 3 1 2 1 850 23 Блюхера 29 3 2 3 4 2 300 24 Б.Хмельницкого 41/1 2 4 2 1 2 300 25 Панфиловцев 1 2 4 2 4 1 750
В процессе выборкиобследовано 25 предложений квартир, при этом структура предложения квартиримеет вид:
·         по количествукомнат: 1-комнатные – 6 ед. или 24% к итогу (средняя цена – 1880 тыс.руб),2-комнатные – 8 ед. или 32% к итогу (средняя цена – 2162,5 тыс.руб);3-комнатные — 6 ед. или 24% к итогу (средняя цена – 3767 тыс.руб), 4,5-комнатные– 5 ед. или 20% к итогу (средняя цена – 3114,4 тыс.руб). Таким образом, цена наквартиры находится в прямой зависимости от количества комнат – чем большекомнат, тем выше цена, но чрезмерное количество комнат (4,5) несколькообесценивает квартиру;
·         поместорасположению: в центре – 4 ед. или 16% к итогу (средняя цена – 3475тыс.руб), по линии метро — 7 ед. или 28% к итогу (средняя цена – 2578,5тыс.руб), в средней удаленности — 5 ед. или 20% к итогу (средняя цена – 2360тыс.руб), на окраине – 9 ед. или 36% к итогу (средняя цена – 2556 тыс.руб).Таким образом, цена на квартиры находится в прямой зависимости от ееместорасположения (престижности района) – чем дальше от центра или от линииметро, тем ниже цена;
·         по этажурасположения: на первом — 7 ед. или 28% к итогу (средняя цена – 2850 тыс.руб),на промежуточных – 13 ед. или 52% к итогу (средняя цена – 2796 тыс.руб), напоследнем – 5 ед. или 20% к итогу (средняя цена – 2090 тыс.руб). Таким образом,цена на квартиры находится в прямой зависимости от ее этажа – чем выше, темниже цена;
·         по типу квартиры:полногабаритные — 8 ед. или 32% к итогу (средняя цена – 3609 тыс.руб),улучшенной планировки — 5 ед. или 20% к итогу (средняя цена – 2536 тыс.руб),типовые — 7 ед. или 28% к итогу (средняя цена – 2293 тыс.руб), «хрущевки»- 5 ед. или 20% к итогу (средняя цена – 1830 тыс.руб). Таким образом, цена наквартиры находится в прямой зависимости от ее типа («качества»квартиры) – чем «ниже» качество квартиры, тем ниже цена
В сводных таблицах (матрицах)для отдельных пар факторов (табл. 2 и табл.3) отражены средние цены квартир взависимости от сочетания факторов.

Таблица 2 Средние цены нажилье вторичного рынка г.Новосибирска в зависимости от количества комнат/ районатыс.рубРайон престижности Квартира В среднем Коэффициенты соотношения средних цен в зависимости от района (к окраине) 1-ком. 2-ком 3-ком 4,5-ком. Центр 1 800 2 600 6 500 2 950 3 475 1,392 Линия метро 2 150 1 725 3 400 3 500 2 579 1,083 Средняя отдаленность 1 700 2 383 2 950 2 360 0,942 Окраина 1 740 2 025 3 100 3 086 2 556 1,000 В среднем 1 880 2 163 3 767 3 114 2 670 - Коэффициенты соотношения средних цен в зависимости от количества комнат (к 1-ком) 1,000 1,182 2,346 1,690 - -
Данные табл.2подтверждают ранее сделанные выводы:
·         цена на квартирынаходится в прямой зависимости от количества комнат – чем больше комнат, темвыше цена, но чрезмерное количество комнат (4,5) несколько обесцениваетквартиру;
·         цена на квартирынаходится в прямой зависимости от ее месторасположения (престижности района) –чем дальше от центра или от линии метро, тем ниже цена.
Таблица 3 Сводная таблицацен на жилье вторичного рынка г.Новосибирска в зависимости от типа квартиры/этажатыс.рубЭтаж Тип жилья В среднем Коэффициенты соотношения средних цен в зависимости от типа жилья (к последнему этажу) Полно-габаритное Улучшенной планировки Типовое «Хрущевка» Первый 4 000 2 400 2 675 1 800 2 850 1,364 Промежуточный 3 644 2 627 2 600 1 683 2 796 1,338 Последний 2 650 1 833 2 300 2 090 1,000 В среднем 3 609 2 536 2 293 1 830 2 670 - Коэффициенты соотношения средних цен в зависимости от этажа (к «хрущевке») 1,972 1,386 1,253 1,000 - -
Данные табл.3подтверждают ранее сделанные выводы:
·         цена на квартирынаходится в прямой зависимости от ее этажа – чем выше, тем ниже цена;
·         цена на квартирынаходится в прямой зависимости от ее типа («качества» квартиры) – чем«ниже» качество квартиры, тем ниже цена.
В целом можно говорить отом, что полученные коэффициенты сравнения предлагаемой цены квартир в зависимостиот сочетания различных пар факторов позволяют сравнивать цену двух квартир,которые отличаются друг от друга каким-либо одним параметром (если параметровотличий несколько, то сравнение и корректировку следует производитьпоследовательно).
 
Этап 2. Прогнозизменения цены квартиры
Оценим влияние наизменение цены квартиры на вторичном рынке ряда факторов:
·         доллар будетвыпущен из «коридора» — вероятен рост цен на квартиры на вторичномрынке;
·         ожидаемый уровеньинфляции составит 24% в год — вероятен рост цен на квартиры на вторичном рынке;
·         увеличится выводжилья из оборота на вторичном рынке — вероятен рост цен на квартиры навторичном рынке (снизится предложение жилья);
·         организуетсяипотечное кредитование — вероятен рост цен на квартиры на вторичном рынке засчет роста денежной массы для покупки квартир;
·         налогообложениебанков и физических лиц при инвестировании в жилищное строительство становитсяльготным – вероятно снижение цен на квартиры на вторичном рынке и рост цен напервичном рынке (за счет расширения спроса).


Не сдавайте скачаную работу преподавателю!
Данный реферат Вы можете использовать для подготовки курсовых проектов.

Поделись с друзьями, за репост + 100 мильонов к студенческой карме :

Пишем реферат самостоятельно:
! Как писать рефераты
Практические рекомендации по написанию студенческих рефератов.
! План реферата Краткий список разделов, отражающий структура и порядок работы над будующим рефератом.
! Введение реферата Вводная часть работы, в которой отражается цель и обозначается список задач.
! Заключение реферата В заключении подводятся итоги, описывается была ли достигнута поставленная цель, каковы результаты.
! Оформление рефератов Методические рекомендации по грамотному оформлению работы по ГОСТ.

Читайте также:
Виды рефератов Какими бывают рефераты по своему назначению и структуре.

Сейчас смотрят :

Реферат банкротство коммерческих организаций
Реферат Анализ стихотворения А.С. Пушкина "Я помню чудное мгновенье"
Реферат Разрушение общности советских народов и русская нация
Реферат Нетрадиційні форми загартування фітотерапія аромотерапія
Реферат Unemployment Essay Research Paper The term unemployment
Реферат IliadGods In Homeric Society Essay Research Paper
Реферат Анализ факторов, влияющих на снижение себестоимости продукции
Реферат Анализ концепций развития психики
Реферат Положительные и отрицательные стороны рыночной экономики
Реферат Совершенствование планирования реализации продукции на ФГУП Комбинат питания г Москва
Реферат True Romance Essay Research Paper True Romance
Реферат Льготы по системе социального обеспечения
Реферат Обоснование путей улучшения финансового состояния ФГУП ЧЭРЗ
Реферат History Of Korean 2
Реферат Формы и методы психологических исследований