Оглавление:
1. Введение……………………………………………………………………………..3
2. Анализ жилищного законодательства РоссийскойФедерации……………...5
2.1. Выявление и анализ сущности субъектов и объектовуправления многоквартирными домами…………………………………………………………5
2.2. Жилищный кодекс Российской Федерации. Анализ основныхположений и понятий………………………………………………………………………………7
3. Основные проблемы системы государственного управлениямногоквартирными домами на примере Басманного района г. Москвы……10
3.1. Анализ общей информации о Басманном районе…………………………..10
3.2. Анализ работы ГУП г. Москвы «ДЕЗ Басманногорайона»………………11
4. Проект реорганизации системыгосударственного управления многоквартирными домами с целью повышения еёэффективности………..15
4.1. Обоснование проекта, краткоеописание сути……………………………...15
4.2. Сравнительный анализ управлениямногоквартирным домом ТСЖ, частной УК и государственнойУК………………………………………………..16
4.3. Проект реорганизации государственных управляющихкомпаний (ГУП ДЕЗ)……………………………………………………………………………………24
5. Заключение………………………………………………………………………...28
Список использованнойлитературы……………………………………………..29
1. Введение
Жилищно-коммунальноехозяйство (ЖКХ) является одним из важнейших направлений народного хозяйства.Значение данной отрасли экономики огромно, хотя бы потому, что каждый жительстраны, являясь собственником илинанимателем помещений в многоквартирном доме и потребителемжилищно-коммунальных услуг, невольно становится субъектом ЖКХ.
С советских времён и досих пор жилищно-коммунальное хозяйство является планово-убыточной отрасльюэкономики. В рамках плановой советской системы это было оправдано, но всовременных условиях становится всё менее и менее эффективным год от года.
Обозначим главныепроблемы, мешающие эффективному управлению многоквартирными домами:
1. Инертность потребителей коммунальныхуслуг (в том числе собственников помещений), «советский» менталитет,выражающийся в нежелании участвовать в процессе хозяйствования многоквартирныхдомов. Отсутствие у собственников помещений чувства собственности по отношениюк дому в целом.
2. Техническая сложность жилищного фонда(дома с большим количеством и совокупной площадью помещений, связанные в единуюсистему), его высокий износ.
3. Отсутствие дифференциации населенияпо социальному признаку: в одном и том же доме живут как обеспеченные, так исоциально незащищённые слои граждан, интересы которых существенно разнятся.
К сожалению, эти проблемыпрактически неразрешимы в ближайшей перспективе и ещё долго будут тормозитьразвитие жилищно-коммунального хозяйства.
Однозначных путей решениявышеозначенных вопросов нет. Однако, даже в современных условиях возможносоздание такой государственной системы управления многоквартирными домами,которая была бы жизнеспособна и довольно эффективна в условиях рыночной экономикии превратила бы ЖКХ из планово-убыточной отрасли в прибыльную.
Целью настоящегокурсового проекта является анализ сложившейся ситуации в системе управлениямногоквартирными домами и выработка рекомендаций по приданиюконкурентоспособности государственным предприятиям жилищно-коммунальногосектора экономики.
Депрессия в экономическихи хозяйственных показателях государственных управляющих компаниях в сфере ЖКХобуславливает актуальность выбранной темы.
Определимся с основнымисокращениями, которые будем использовать для удобства в курсовом проекте:
МД – многоквартирныйжилой дом
ДЕЗ – Дирекция единогозаказчика
ЖКХ –жилищно-коммунальное хозяйство
УК – управляющая компания
ЭК – эксплуатирующаякомпания
ТСЖ – товариществособственников жилья
ЖСК – жилищно-строительныйкооператив
ЖК – жилищный кооператив
ЖК РФ – Жилищный кодексРФ
(ГУ) ЕИРЦ –(государственное учреждение) Единый информационно-расчётный центр
(Т)БТИ –(территориальное) Бюро технической инвентаризации
домком – домовой комитет
ООМД – описание общегоимущества многоквартирного жилого дома
2. Анализ жилищного законодательстваРоссийской Федерации.
2.1. Выявление и анализ сущности субъектов и объектовуправления многоквартирными домами.
Как у всякого видачеловеческой деятельности, у жилищно-коммунального хозяйства есть субъекты иобъекты. Определимся для начала с субъектами и объектами ЖКХ и, следовательно,нашего курсового проекта. Субъектами жилищно-коммунального хозяйства являются:
· Управляющиекомпании (УК).
· Эксплуатирующиекомпании (ЭК).
· Ресурсоснабжающиекомпании.
· Собственникижилых и нежилых помещений в многоквартирном доме (физические и юридическиелица).
· Юридическиелица – некоммерческие организации собственников помещений: товариществасобственников жилья (ТСЖ), жилищные и жилищно-строительные кооперативы (ЖК иЖСК).
УК осуществляютуправление многоквартирными домами как объектами собственности. В задачи УКвходят: надзор за техническим состоянием многоквартирных жилых домов, расчётежемесячной платы за пользование коммунальными услугами и сбор её с населения,выбор эксплуатирующей компании и заключение договора с ними. УК не являетсясобственником МД как объекта собственности, но является представителеминтересов совокупности собственников помещений в многоквартирном доме («единымзаказчиком»). УК бывают:
· Государственные.В г. Москве государственными УК являются районные «Дирекции единого заказчика»(ДЕЗ).
· Частные.Существуют в различных правовых формах (ОАО, ООО, ЧП). Существенно отличаютсяот ДЕЗ как по объёмам деятельности (в среднем 2-3 дома в управлении в отличиеот не менее, чем 60-80 у ДЕЗ), так и по методам (чаще всего совмещают функцииУК, ЭК, а нередко и застройщика, в то время как ДЕЗ являются в чистом виде УК).Также из-за принципиально иной ценовой политики, частные УК не являются явнымиконкурентами для ДЕЗ, занимают другую нишу в отрасли ЖКХ. Особым видом УК можносчитать некоторые ТСЖ, ЖК и ЖСК.
ЭК осуществляюттехническую эксплуатацию многоквартирных домов. В список стандартныхэксплуатационных услуг входят: капитальный и текущий ремонт сооружений иинженерных систем МД, благоустройство придомовой территории, вывоз ТБО, уборкапомещений общего пользования. Объём работ определяется договором эксплуатации,который заключается между УК и ЭК. У одного МД может быть только одна УК, нонесколько ЭК (для разных видов работ).
Ресурсоснабжающиеорганизации являются поставщиками ресурсов в МД. К ресурсам относятся:электроэнергия, бытовой газ, холодная и горячая вода, тепловая энергия.Ресурсоснабжающие организации занимаются также водоотведением. В Москвеосновными поставщиками ресурсов в жилой фонд являются соответственно: ОАО«Мосэнерго», ГУП «Мосгаз», МГУП «Мосводоканал» и ОАО «МОЭК». Договорресурсоснабжения МД заключается между УК и ресурсоснабжающей компанией.
Собственниками жилых инежилых помещений в многоквартирных домах могут являться как частные физическиеи юридические лица, так и государство. Представителями государства каксобственника помещений в многоквартирных домах в городе Москвы являются: Департаментимущества г. Москвы (ДИгМ, в части нежилых помещений) и Департамент жилищной политикии жилищного фонда г. Москвы (ДЖП и ЖФ, в части жилых квартир). Государство каксобственник помещений не имеет привилегий перед частными собственниками. Онообладает теми же правами и обременено теми же обязанностями, что и частныесобственники жилых и нежилых помещений.
ТСЖ создаютсясобственниками помещений для коллективного управления своим домом. ТСЖрегистрируются как юридические лица и представляют интересы совокупностисобственников помещений данного многоквартирного дома. Фактически, ТСЖ – этоколлективный собственник многоквартирного дома как единого объектасобственности. ТСЖ может выступать в роли УК, или передавать полномочия поуправлению домом УК различных правовых форм. ЖСК и ЖК, действующие впостроенных и заселённых многоквартирных домах, обладают теми же правами, что иТСЖ.
Объектамижилищно-коммунального хозяйства являются многоквартирные жилые дома.Многоквартирный дом – это архитектурное сооружение, в котором находится болееодного изолированного жилого помещения. В комплекс многоквартирного дома входятпринадлежащие отдельным собственникам жилые и нежилые помещения, помещенияобщего имущества собственников помещений, архитектурные конструкции МД,инженерные коммуникации и оборудование, а также придомовая территория.
2.2. Жилищный кодекс Российской Федерации. Анализ основныхположений и понятий.
Жилищный кодексРоссийской Федерации – основной законодательный акт, регулирующийвзаимоотношения в сфере жилищно-коммунального хозяйства на территорииРоссийской Федерации. Жилищный кодекс в нынешнем виде принят 29 декабря 2004года. Новый ЖК РФ является инновационным документом, направленным на глубокоереформирование всей системы ЖКХ. Его положения вступали в силу постепенно. ПолностьюЖК РФ должен будет вступить в силу 1 января 2007 года, однако из-замногочисленных проблем, связанных с применением положений кодекса на практике,в органах верховной власти РФ обсуждается вопрос о продлении этого срока какминимум на год.
Жилищный кодекс РФсостоит из восьми глав, 165 статей со сквозной нумерацией.
В первой главе ЖК РФ даныобщие положения: объяснена суть жилищных отношений, декларированы права частныхсубъектов жилищного права, РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, описаныобъекты жилищного права, порядок перевода нежилых помещений в жилые и жилых внежилые, порядок переустройства и перепланировки жилого помещения.
Во второй главедекларируются право собственности и другие вещные права на жилые помещения.Впервые после развала СССР в Жилищном кодексе появилось положение о том, чтособственник помещения несёт ответственность не только за состоянием своегопомещения, но и за состояние общего имущества собственников помещений в МД всоответствии с долей его участия в вышеуказанном имуществе. Это положениекосвенно закрепляет многоквартирный дом в качестве общедолевой собственностисобственников помещений.
Кроме помещений,находящихся в частной и государственной собственности, в МД есть помещения,относящиеся к общему имуществу собственников помещений. По статье 36 Жилищногокодекса, к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном домеотносятся помещения, не являющиеся частями квартир и обслуживающие более одногопомещения в данном МД. Это могут быть, например, лестничные клетки, лифтовыешахты, чердаки и подвалы, в которых проходят инженерные коммуникацииобщедомового значения.
В отношении техническихчердаков и подвалов стоит отметить, что общедомовое значение таких помещенийзачастую труднодоказуемо из-за нечётких определений их предназначения вдокументах БТИ. На практике часто встречается самозахват технических помещенийи даже возможности для официального оформления их в частную собственность.
Все решения, связанные собщим имуществом собственников помещений в МД решаются на общем собрании такихсобственников. В том числе, решается вопрос выбора способа управления.
В соответствии со статьей135 Жилищного кодекса РФ, товариществом собственников жилья признаетсянекоммерческая организация, объединение собственников помещений вмногоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимогоимущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса,владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряженияобщим имуществом в многоквартирном доме.
ТСЖ является одним изустановленных законодательством способов управления многоквартирным домом. ТСЖможно считать управляющей компанией, когда договоры с ресурсоснабжающими иэксплуатирующими компаниями заключаются от лица товарищества. Имеются случаи,когда ТСЖ одного МД является управляющей компанией в другом МД. В большинствеже случаев ТСЖ заключает договор с УК (частной или ДЕЗ), по которому передаётпоследней свои права по управлению МД на определённый срок.
ЖСК выполняют в основномфункции коллективного заказчика строительства объектов жилого фонда, хотя имеютправо управления заселённым многоквартирным домом. В этом случае правовоеположение ЖСК аналогично положению ТСЖ.
В завершающем, восьмомразделе ЖК РФ, говорится о праве выбора собственниками помещений способауправления многоквартирным домом. Способов по жилищному кодексу три:
· Непосредственноеуправление собственниками помещений
· УправлениеТСЖ
· УправлениеУК
Непосредственноеуправление подразумевает заключение каждым собственником помещений МД договоровс ресурсоснабжающими и эксплуатирующими организациями. Такой способ управленияподходит лишь для домов, не имеющих общего имущества и с отдельными инженернымикоммуникациями для помещений каждого собственника. В виду специфики застройкиэтот способ управления неприменим для Москвы и других крупных городов и большеориентирован на сельскую местность с небольшими коттеджами как основным видомзастройки.
Как говорилось выше, ТСЖможет выступать как управляющая организация: заключать договоры сресурсоснабжающими и эксплуатирующими компаниями, или же передавать управляющиефункции профессиональным УК.
УК может управлять МД надоговорной основе без создания ТСЖ. Для этого составляется, согласовывается вТБТИ и утверждается соответствующим органом власти Описание общего имуществамногоквартирного дома (ООМД). УК берёт на себя функции по контролю занадлежащим состоянием указанного в ООМД имущества.
3. Основные проблемы системыгосударственного управления многоквартирными домами на примере Басманногорайона г. Москвы.
3.1. Анализ общей информации о Басманном районе
Басманный район городаМосквы входит в состав Центрального административного округа. Он являетсятретьим по площади и вторым по количеству многоквартирных домов среди районовЦАО. Границы района проходят по улице Солянке, Лубянскому проезду, улицеМясницкой, улице Новой Басманной, 1-му Басманному переулку, улице Ольховской,Переведеновскому переулку, улице Госпитальный вал, Госпитальной улице,Набережной Академика Туполева, 1-му Сыромятническому проезду, улице Воронцовополе, Подколокольному переулку. В районе порядка 100 тысяч жителей, около 650многоквартирных домов (точную цифру установить не удаётся из-за различнойбалансовой принадлежности зданий). Жилой фонд Басманного района состоит издомов различных годов постройки, этажности и степени износа. Основныехарактеристики жилого фонда Басманного района приведены в Таблице 1:
Таблица 1. Основныехарактеристики жилого фонда Басманного района
Количество МД
Основные годы застройки
Количество ТСЖ, ЖСК, ЖК
1 участок
113
1913-1925
13
2 участок
144
1913-1952
26
3 участок
106
1927-1966
9
4 участок
83
1917-1977
5
5 участок
49
1917,1970,2000
4
6 участок
67
1926-1930,1999-2002
2
7 участок
45
1950-1955,1999-2002
8 участок
91
1910-1914
9
ИТОГО
698
68
В Басманном районе естьодна государственная управляющая компания: ГУП г. Москвы «ДЕЗ Басманногорайона». Район разделён на 8 участков, в каждом из которых имеется филиал ДЕЗ.ДЕЗ заключает договоры по эксплуатации МД с различными ЭК в каждом участке.Таким образом, в районе 8 основных ЭК.
На основании приведённыхвыше данных можно сделать вывод, что Басманный район является крупнымвнутригородским образованием со значительным населением широким спектромобъектов жилого фонда по техническим характеристикам и способам управления.Таким образом, Басманный район является показательным примером для анализаобщемосковской и – шире – общероссийской ситуации в системе государственногоуправления жилищным фондом.
3.2. Анализ работы ГУП г. Москвы «ДЕЗБасманного района».
Дирекция единого заказчикаявляется крупнейшей управляющей компанией Басманного района и единственной врайоне государственной управляющей компанией. В управлении ДЕЗ находитсяподавляющая часть многоквартирных домов района, и поэтому будущее системы ЖКХрайона целиком зависит от её функционирования.
На Рисунке 1 представленасхема управления многоквартирными домами Дирекцией единого заказчика Басманногорайона на условиях балансодержания. Прерывистой линией обозначены договорныеотношения, пунктиром – контроль деятельности, чёрной стрелкой – эксплуатациязданий, красными – направления финансовых потоков оплаты коммунальных услуг.
Балансодержание– форма управления, унаследованная от советской системы ЖКХ. В Советском Союзечастной собственности, как известно, не существовало. И фактически,управляющая-эксплуатирующая организация (В СССР эти понятия не разделялись),являлась собственником всех помещений многоквартирного дома.
НекоторыеТСЖ вступили в договорные отношения с дирекцией – в этом случае на схемепоявляется линия договорных отношений между домом и Дирекцией, но в целом схемаостаётся прежней.
SHAPE * MERGEFORMAT
Дирекция единого заказчика
Участок ДЕЗ
Эксплуатирующая компания
Многоквартирный дом
ГУ ЕИРЦ
«Басманное»
Рисунок1. Схема управления многоквартирными домами ГУП г. Москвы «ДЕЗ Басманногорайона» на условиях балансодержания.
Внастоящее время право на частную собственность охраняется государством. Большая часть жилого фондаприватизирована, рынок недвижимости процветает. В новых условиях схема,показанная на Рисунке 1, является явным атавизмом, тормозящим развитие рыночныхотношений. Велико недовольство среди собственников помещений, которые лишенывыбора в сфере управления своей собственностью.
Теперьрассмотрим Рисунок 2:
ГУП г. Москвы «Дирекция единого заказчика
Басманного района»
Отдел жилищного
хозяйства
Отдел капитального
ремонта
Отдел благоустройства
ОАО «Тепловые
Коммунальные сети»
Участковые филиалы
ДЕЗ
ГУ ЕИРЦ ЦАО,
Отделение «Басманное» Рисунок2. Организационная схема ГУП г. Москвы «ДЕЗ Басманного района» (вспомогательныеподразделения не указаны).
НаРисунке 2 показана организационная схема Дирекции единого заказчика Басманногорайона. Подразделения ДЕЗ отвечают не за конкретные объекты, а за направлениядеятельности. Эта схема на первый взгляд логична и соответствует теорииразделения труда, однако практика показывает, что проблемы многоквартирногодома комплексны. Часто возникают ситуации, когда та или иная проблема касаетсядеятельности нескольких отделов.
Стоит отметить, что у участковых филиаловДЕЗ нет чётких обязанностей, они во многом повторяют работу самой Дирекции изанимаются выполнением оперативных поручений.
ОАО«Тепловые коммунальные сети» было создано для организации поставок тепловойэнергии в МД района. Контрольным пакетом акций этого предприятия владеетДирекция единого заказчика. В настоящее время ОАО «ТКС» функционирует какподразделение ДЕЗ, хотя формально им не является. Уникальной особенностью «ДЕЗБасманного района» является совмещение им функций управляющей и ресурсоснабжающейорганизаций. В структуре Дирекции находится ОАО «Тепловые коммунальные сети»,осуществляющее поставки тепловой энергии в многоквартирные дома района. Этоединственный подобный опыт в Москве.
Доиюня 2007 года ЕИРЦ был одним из подразделений ДЕЗ. В июне 2007 года был созданГУ «ЕИРЦ ЦАО», подразделением которого формально стал ЕИРЦ Басманного района.Однако фактическое снятие ЕИРЦ с баланса ДЕЗ не осуществлено до сих пор.
Такимобразом, показанная на Рисунке 2 схема вместо чёткого разделения обязанностейдаёт высокий уровень бюрократизма, отсутствие комплексного подхода, размытость служебныхобязанностей отдельных работников и целых подразделений, и как результат –неэффективное исполнение своих задач предприятием.
Существеннымпрепятствием на пути перехода на договорные отношения в сфере управлениямногоквартирными домами является такая особенность, как общедолевое владениекомплексом обшего имущества многоквартирного дома. Хотя Жилищным кодексомустанавливается право управляющей компании заключать договора управления скаждым собственником по отдельности, на практике это не представляетсявозможным.
ВСанкт-Петербурге практикуется система повсеместного создания товариществсобственников жилья «сверху» для заключения с ТСЖ, как с коллективнымсобственником, договора управления
4. Проект реорганизации системыгосударственного управления многоквартирными домами с целью повышения еёэффективности.
4.1. Обоснование проекта, краткоеописание сути.
Внастоящее время в Российской Федерации проходит широкомасштабная реформакоммунального хозяйства. Цель проводимой реформы – привлечь частный капитал всферу управления многоквартирными домами, создать в ней базу для рыночныхвзаимоотношений.
Однаков условиях, когда жилой фонд не полностью приватизирован и имеются такназываемые «государственные» дома (в которых доля государственной собственностив общем имуществе составляет более 50%) наличие государственных управляющихкомпаний просто необходимо.
Потенциальнымипотребителями услуг государственных управляющих компаний также могут статьнезащищённые и социально инертные слои населения, с а также собственникипомещений в многоквартирных домах со значительным уровнем износа.
Впредыдущей части курсового проекта мы проанализировали основные недостатки ДЕЗкак управляющей компании. В общем виде основными слабостями Дирекции единогозаказчика можно назвать:
· Сэкономической точки зрения: заведомую невыгодность государственного управлениямногоквартирными домами (при его неизбежности)
· Сорганизационной точки зрения: излишнюю централизацию ДЕЗ и неоправданнуюспецификацию её подразделений.
Соответственно,суть наших предложений сводится, с одной стороны, к минимизации убытковгосударства от социального ЖКХ и, с другой стороны к децентрализации Дирекций ив создании на их базе государственной службы по управлению многоквартирнымидомами.
4.2. Сравнительный анализ управлениямногоквартирным домом ТСЖ, частной УК и государственной УК.
Не секрет, что жилищно-коммунальноехозяйство до сих пор является убыточной отраслью экономики. Суть нашей задачи втом, чтобы минимизировать убытки бюджетов различных уровней от ведения ЖКХ.Давно рассчитано, что частная собственность в большинстве отраслей народногохозяйства намного эффективнее государственной. Это правило действует и вобласти ЖКХ.
Рассмотримпроизвольно взятый многоквартирный дом. Основные данные этого дома укажем вТаблице 2:
Таблица2. Данные по рассматриваемому для примера многоквартирному дому
Год постройки
2002
Капитальный ремонт
план: 2027 год
Количество изолированных помещений
20
Совокупная площадь помещений (исключая общее имущество)
1200 м2
Состав общего имущества (исключая указанное за итогом экспликации БТИ)
— электрощитовая 6 м2
— технический цоколь 52 м2
— мусорокамера 8 м2
Площадь помещений в частной собственности
1148 м2
Площадь помещений в государственной собственности
52 м2 (1 квартира)
Местоположение дома
ЦАО г. Москвы, фасад выходит на оживлённую улицу.
Предположим,в выбранном нами доме создано товарищество собственников жилья, прошедшеекомиссию по передаче домов в управление и занимающееся управлением домасамостоятельно, не прибегая к услугам ГУ ЕИРЦ. В правлении ТСЖ на платнойоснове работают 3 человека: управляющий, бухгалтер и инженер. ТСЖ взимает платуза коммунальные услуги по сметам подрядных эксплуатирующих организаций сприбавкой отчислений в фонд капитального ремонта. ТСЖ сдаёт в арендутехнический цоколь и размещает рекламный щит на крыше дома.
Структурудоходов и расходов ТСЖ рассмотрим на Рисунке 3:
SHAPE * MERGEFORMAT
Оплата по договору эксплуатации
Арендная плата за рекламное место
Ежемесячные дотации государства
Ежемесячная оплата услуг собственниками помещений
Арендная плата за технический цоколь
ТСЖ
Рисунок 3. Схема доходов и расходовтоварищества собственников жилья в самоуправлении
НаРисунке 3 видно, что доходы ТСЖ явно превышают расходы. Однако данная ситуацияскорее исключение, чем правило. Благоприятная ситуация в рассматриваемом ТСЖсвязана с выгодным местоположением (возможность размещения рекламы), наличиемнежилого помещения в общедолевой собственности, пригодного для сдачи в аренду,низким износом дома (малые расходы на техническое обслуживание), а также темфактом, что лишь небольшая часть помещений в доме находится в государственнойсобственности.
Последнийфакт имеет большое значение потому, что в соответствии с Жилищным кодексом РФ,наниматели государственных квартир оплачивают услуги ЖКХ по правительственнымставкам, а оставшуюся сумму (в части обязательных платежей) за неговыплачивается из бюджета субъекта федерации в виде дотаций. На практике же,выплата таких дотаций производится нерегулярно из-за отсутствия чёткогомеханизма. К тому же, государство в любом случае не присоединяется кдополнительным платежам товарищества собственников жилья.
Извышесказанного можно сделать вывод: в многоквартирных домах, в которых частнаясобственность составляет более 50% общей площади помещений, находящихся вхорошем техническом состоянии и имеющих дополнительные источники прибыли, такиекак удобные помещения в общедолевой собственности и выгодные рекламные места,ТСЖ – наиболее эффективный способ управления.
ВТаблице 3 рассмотрим пример другого многоквартирного дома. Забегая вперёдскажем, что подобные дома составляют большуючасть жилищного фонда города Москвы и большинства крупных городов России:
Таблица 3. Данные по рассматриваемомудля примера многоквартирному дому
Год постройки
1985
Капитальный ремонт
план: 2010 год
Количество изолированных помещений
200
Совокупная площадь помещений (исключая общее имущество)
~10000 м2
Состав общего имущества (исключая указанное за итогом экспликации БТИ)
нет
Площадь помещений в частной собственности
~7000м2
Площадь помещений в государственной собственности
~3000м2 (примерно 50 квартир)
Местоположение дома
г. Москва, фасад выходит на оживлённую магистраль.
Обозначимосновные существенные для нас отличия многоквартирного дома, описанного вТаблице 3 от рассмотренного нами в Таблице 2. Во-первых, данный многоквартирныйдом существенно больше по общей площади помещений. Во-вторых, помещения вгосударственной собственности составляют в нём более существенную часть (хотячастная собственность всё равно преобладает). В третьих, дом стоит на граникапитального ремонта. Можно предположить, что его коммуникации уже значительноизношены и нуждаются в замене.
Впрочем,в том, что касается капитального ремонта, этот дом производит ещё не самоеудручающее впечатление. По СНиП, капитальный ремонт жилых домов долженпроводится раз в 25 лет, однако на практике капитальные ремонты зачастую непроизводятся по 50-60 лет, или производятся лишь частично. В этом доме понормативам СНиП дом только готовится к первому капитальному ремонту.
Предположим,что приведённым многоквартирным домом управляет частная управляющая компания.По Жилищному кодексу РФ, частная управляющая компания может управлять домом безсоздания в нём ТСЖ в случае, если собственники выберут такой способ управленияи компания заключит договор управления с совокупностью собственников.
Однакона практике частные УК предпочитают работать с созданными товариществамисобственников жилья. Это объясняется тем, что заключить договор с совокупностьюсобственников в отсутствие ТСЖ представляется невозможным, а заключениедоговора с каждым собственником в отдельности – весьма проблематичным.
Всоответствии с вышеизложенным предположим, что в приведённом намимногоквартирном доме создано товарищество собств