--PAGE_BREAK--1.2.Классификация земельных отношений
Существенные различия природных свойств земли и неодинаковость хозяйственного ее использования могут обусловливать самые разнообразные земельные отношения. Одни отношения складываются в процессе сельскохозяйственного производства; другие — при использовании земли в промышленности и строительстве; третьи — в лесном хозяйстве; четвертые — при выделении и использовании земель поселений (городов, поселков городского типа и сельских населенных пунктов) и т.д. Это позволяет говорить о классификации земельных отношений по основному хозяйственному назначению земель. Каждый из названных элементов правоотношений приобретает здесь свое значение[15].
Так, земельные правоотношения в сфере сельскохозяйственного производства имеют «свои» правовые нормы, свой объект, своих участников отношений, свое правовое содержание, выражающееся в осуществлении прав и соблюдении определенных обязанностей при сельскохозяйственном использовании земли[16].
Классификацию земельных правоотношений можно строить и по другим признакам, в зависимости от того, какую особенность земельных правоотношений мы намерены выделить и исследовать. Свое юридическое значение имеет классификация земельных правоотношений по их субъекту. Участниками этих отношений могут выступать коммерческие сельскохозяйственные предприятия, арендные коллективы, граждане и т. д.[17]
По своему содержанию земельные правоотношения характеризуются теми правами и обязанностями, которые должны определять поведение их участников. Так, праву того или иного гражданина на получение земли соответствует обязанность государственного органа предоставить или содействовать в предоставлении ему земельного участка. Праву арендодателя, сдавшего участок в аренду, соответствует обязанность арендатора своевременно выплачивать арендную плату за пользование землей[18].
По функциональному назначению земельные правоотношения могут быть регулятивными и правоохранительными.
Регулятивные правоотношения — это такие урегулированные нормами земельного права земельные отношения, которые выражаются в совершении участниками данных отношений позитивных (положительных) действий. Это обычные, чаще всего возникающие на практике земельные отношения, примеры которых уже приводились выше.
Правоохранительные правоотношения, в отличие от регулятивных, вызываются аномалией, отклонением в поведении участника земельных отношений от нормы закона. Поэтому правоохранительные земельные отношения возникают по поводу правонарушений, когда наступает необходимость юридического воздействия на нарушителя земельного законодательства.
Названные отношения могут складываться и при отсутствии правонарушения, когда есть угроза его наступления. Поэтому, например, со стороны органов земельного кадастра могут быть приняты охранительные (предупредительные) меры, чтобы не допустить назревающего правонарушения[19].
Земельные правоотношения могут быть материальными, возникающими на основании норм материального права, и процессуальными — на основании процессуальных норм.
Материальные правовые нормы — это те, которые устанавливают какие-то существенные права и обязанности участников земельных правоотношений, например, право на получение земельного участка, обязанность охранять плодородие угодий, не нарушать интересов соседних землепользователей и т.д. Соответствующие этим нормам земельные отношения называются материальными[20].
Процессуальные нормы устанавливают формы реализации материальных норм (порядок подачи заявлений, просьб и ходатайств о предоставлении (продаже) земли, порядок проведения торгов, правила обжалования решений государственных органов, процедуру рассмотрения земельных споров, если они возникают, и т.п.). Возникающие в связи с этим отношения признаются процессуальными[21].
Наиболее сложными по своему юридическому содержанию являются земельные правоотношения, в которых реализуются права государства как собственника земли. Управленческий государственный орган, как и всякий собственник, имеет так называемое «абсолютное право».
Но из этого не следует, что он может игнорировать экономические законы, пренебрегать нормами права, не считаться с законными интересами землепользователей, подавлять хозяйственную самостоятельность сельскохозяйственных предприятий, фермерских хозяйств, отдельных граждан и других землепользователей[22].
Государство, как любой собственник земли, должно стремиться строить свои отношения с пользователями на взаимовыгодной основе. Для этого необходимы в системе государственных органов хозяйственные структуры, которые квалифицированно (без потерь для государства — собственника земель) участвовали бы в сделках с землей, при ее приватизации, аренде и т. д.
Государственный орган, действующий в качестве хозяйствующего субъекта, должен проявлять повышенное внимание к тому, чтобы ни его собственные действия, ни действия его партнеров — пользователей земли не наносили ущерб природе, чтобы в заключаемых с его участием арендных договорах нашли отражение надлежащие права третьих лиц[23].
Например, владельцев коммуникаций, проходящих по земле, предоставленной в сельскохозяйственную аренду. Иными словами, государственный орган должен не только блюсти имущественные интересы государства, но и проявлять повышенную заботу о соблюдении всего комплекса нормативных актов, относящихся к земле. Эта последняя сторона земельных отношений подчеркнута в законодательстве о порядке государственного контроля за использованием и охраной земель[24].
Этот контроль за использованием и охраной, как известно, возлагается на Федеральную службу земельного кадастра[25], Госстрой РФ, которые традиционно осуществляют полномочия в отношении застраиваемых и подлежащих застройке земель; органы по охране окружающей среды; органы санитарно-эпидемиологического надзора Министерства здравоохранения Российской Федерации и др.
Они могут возникать, изменяться или прекращаться на основании правомерных и неправомерных действий (правонарушений) Так, например, при систематическом нарушении земельного законодательства пользователь может быть лишен права на землю. Земельный участок может быть изъят (выкуплен) и при отсутствии нарушений, если он понадобился для государственных или общественных нужд[26].
Изменения в содержании земельных правоотношений происходят при частичном изъятии земель, например в случае соглашения сторон об изменении условий договора аренды, а также при некоторых других обстоятельствах, не приводящих к полному прекращению права пользования землей[27].
Наконец, земельные правоотношения могут различаться по степени взаимной обязанности их участников. Они могут быть отношениями равноправия (партнерские отношения) и отношениями подчиненности одной стороны другой. Как правило, равноправные земельные отношения возникают между теми или иными хозяйствами — пользователями земли.
Так, согласование между соседями порядка использования граничащих (смежных) участков осуществляется путем свободной договоренности. Одна сторона не может диктовать другой обязательных условий поведения, не учитывающих интересов соседа. Стороны этих отношений обязаны в равной мере воздерживаться от нарушения установленного порядка пользования землей[28].
Устранение нарушений допускается не путем «самосуда», а компетентным органом государства (органами Федеральной службы земельного кадастра, судом, арбитражным судом). Партнерские отношения складываются между арендатором и арендодателем, между сельскохозяйственными предприятиями и коллективом — собственниками земельных долей, поскольку участники этих отношений обязаны уважать права друг друга, добиваться взаимного согласия, не нарушать законных интересов другой стороны.
При отношениях подчиненности складывается иной характер поведения субъектов права пользования землей. В этих отношениях, как правило, одной из сторон является орган управления, который по закону правомочен давать те или иные указания землепользователю, добиваться от него тех или иных действий, контролировать его поведение и т. д.
Так, должностное лицо Федеральной службы земельного кадастра может потребовать от сельскохозяйственного предприятия и всякого другого предприятия (хозяйства) прекращения работ, угрожающих состоянию угодий, и землепользователь, собственник, землевладелец обязан подчиниться этим законным требованиям[29].
продолжение
--PAGE_BREAK--1.3.Основания возникновения, изменения и прекращения земельных отношений
Земельные отношения — это отношения между органами государственной власти, органами самоуправления, предприятиями, организациями, учреждениями, гражданами по поводу владения и распоряжения землями, земельными участками, а также по поводу государственного управления земельными отношениями[30].
Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования[31].
Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV Земельного кодекса РФ, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[32].
Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах[33].
Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования, могут выступать в земельных правоотношениях в двух качествах.
Во-первых, как регуляторы этих отношений применительно к земельным участкам, находящимся под их юрисдикцией на их территории. В этих случаях их акты имеют властный характер, иллюстрацией чего могут служить обязательные предписания при ведении государственного земельного кадастра, зонирование земель, санитарные и ветеринарные правила, требования по охране природы, сервитуты и др.
Во-вторых, как собственники земельных участков. В этом случае они выступают на равных началах с иными участниками отношений: гражданами и юридическими лицами[34].
В имущественном отношении к земле, в качестве ее принадлежности, должны относиться почвенный покров и естественная растительность. Иногда в юридической литературе можно встретить предложения рассматривать в качестве принадлежности земли немигрирующие виды дикой фауны. В силу различий природных свойств земли и неодинакового хозяйственного ее использования могут возникать самые разнообразные земельные отношения. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования[35].
Приобретение земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах). Также порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства также регулируются земельным законодательством РФ[36].
1.Граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено ЗК РФ, федеральными законами.
2.Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав на земельные участки не влечет за собой прекращения их обязанностей, установленных статьей 42 настоящего Кодекса[37].
Возникновение права на земельные участки возможно из судебного решения, которым устанавливается соответствующее право на землю, например в соответствии со ст.274 ГК РФ суд может установить сервитут. На основании судебного решения производится государственная регистрация прав на землю[38].
Основания возникновения прав на земельные участки могут быть установлены Федеральным законом. К ним относится сам ЗК РФ и ряд других специальных законов, среди которых можно назвать ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которому по договору может быть заложено недвижимое имущество в виде земельного участка[39].
Одним из наиболее распространенных в период рыночных преобразований оснований возникновения прав на землю следует признать приватизацию, как способ приобретения физическими и юридическими лицами прав частной собственности на землю[40].
Действующее законодательство предусматривает различные виды приватизации:
— приобретение земельного участка в частную собственность на торгах;
— приватизация ЗУ (земельного участка) при приватизации государственных и муниципальных предприятий;
- предоставление ЗУ в собственность отдельным категориям граждан для индивидуального жилищного строительства, садоводства, огородничества, дачного строительства);
— приватизация ЗУ, ранее предоставленных в пользование гражданам и юридическим лицам;
— приватизация земель сельскохозяйственного назначения для организации крестьянского (фермерского хозяйства (КФХ))[41].
Земельные правоотношения могут возникать, изменяться или прекращаться на основании правомерных и неправомерных действий (правонарушений). Так, например, при систематическом нарушении земельного законодательства пользователь может быть лишен права на землю. Земельный участок может быть изъят (выкуплен) и при отсутствии нарушений, если он понадобился для государственных или общественных нужд[42].
Основаниями прекращения прав на землю выступают юридические факты. В зависимости от вида права на землю можно выделить несколько групп оснований прекращения прав собственников земли, землевладельцев и землепользователей. Прекращение права частной собственности на земельный участок наступает в случаях: отчуждения земельного участка путем реализации права распоряжения (дарение, продажа, мена); смерти собственника; ликвидации юридического лица, являющегося собственником земельного участка. Права собственности на земельный участок прекращаются также в связи с обращением на него взысканий по обязательствам собственника, в том случае, если земельный участок является предметом обеспечения данного обязательства (например, предметом залога)[43].
1.Изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором.
2.Право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество[44].
Отказ от права собственности также является основанием прекращения права собственности на земельный участок. Но сам отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении земельного участка до принятия права собственности на него другими лицами[45].
Основаниями для прекращения права пользования земельным участком могут выступать акты государственных органов управления или акты органов местного самоуправления об изъятии (или выкупе) земельных участков соответственно для государственных или муниципальных нужд[46]; добровольный отказ от пользования земельным участком, истечение срока арендного договора. В качестве оснований для прекращения прав пользования земельным участком могут выступать также неправомерные действия землепользователя: нарушения принципа целевого использования земли[47].
Также использование земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или ухудшению экологической обстановки в регионе[48].
Не устранение совершенных умышленно таких земельных правонарушений, как отравление, загрязнение, порча или уничтожение плодородного слоя почвы[49].
Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренных гражданским законодательством — по соглашению сторон, по решению суда, по истечении срока аренды при наличии письменного заявления арендодателя (перечень не является исчерпывающим)[50].
Основания и порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, прекращение права землепользования может также в случае прекращения трудовых отношений землепользователя и организации, предоставившей ему служебный земельный надел также предусмотрены законодательством РФ[51].
Поскольку ЗУ представляет собой объект гражданских прав, то, они могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства наследованием либо иным способом[52].
Однако в отношении отдельных ЗУ невозможны гражданско-правовые сделки, так как они изъяты из оборота. Ст. 27 ЗК РФ устанавливает перечень ЗУ, которые полностью изъяты из оборота. Их перечень является исчерпывающим и не может быть расширен по решению органов власти субъектов или органов местного самоуправления. Из оборота изымаются, прежде всего, ЗУ, на которых расположены объекты недвижимости, находящиеся в Федеральной собственности, а именно: государственные природные заповедники, заказники, объекты ВС РФ, пограничной службы РФ, других войск и воинских формирований; воинские суды, ФСБ, объекты атомной энергетики, исправительно-трудовых учреждений, воинские и гражданские захоронения и др.[53].
Иную категорию составляют земли, ограниченные в обороте. Их отличие от ЗУ, полностью изъятых из оборота, состоит в том, что эти ЗУ могут предоставляться в частную собственность, но с ограничениями, которые установлены специальным законодательством. Ограниченными в обороте могут быть ЗУ, находящиеся в государственной и муниципальной собственности. Решение вопроса о возможности передачи в частную собственность ограниченных в обороте ЗУ Земельный кодекс отнес к компетенции Федерации.
Ограничения оборота земельных участков устанавливает п.5.ст.27 ЗК РФ. К ним относятся земли, занятые лесным[54] и водным фондом[55], земли, предоставленные для нужд обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд, организаций федерального транспорта (морского, речного, воздушного) и др. Ограничение оборота ЗУ может устанавливаться Федеральными законами.
Так ФЗ РФ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» определяет особенности оборота садовых, огородных и дачных земельных участков[56].
ФЗ «О федеральном железнодорожном транспорте» устанавливает ограничение включения в гражданский оборот земель, предназначенных для нужд ж/д транспорта (для с/х целей, складирования и т.д.)[57].
Закон особо выделяет и охраняет право граждан и юридических лиц на получение земельного участка для строительства. В этих случаях отказ ЗУ по мотивам нецелесообразности запрещается, за исключением отказа в предоставление по причинам принадлежности ЗУ к категории абсолютно изъятых из оборота земель. Частный сервитут может быть прекращен по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. Публичный сервитут может быть прекращен в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута[58].
Статьи 50 и 51 ЗК РФ в качестве оснований для прекращения права пользования земельным участком предусматривают такие действия государственных органов как конфискация земельного участка и реквизиция.
Земельный участок может быть безвозмездно изъят (конфискован) у его собственника только по решению суда в виде санкции за совершение преступления[59].
В целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства в случаях стихийных бедствий, аварий, иных обстоятельств, носящих чрезвычайный характер, земельный участок может быть временно изъят (реквизирован) у его собственника уполномоченными исполнительными органами государственной власти с возмещением собственнику земельного участка причиненных убытков. Собственнику выдается документ о реквизиции[60].
Особенности земли как уникального объекта природы обуславливают ограничения ее оборотоспособности, предусмотренные гражданским и земельным законодательством. Поэтому, земельные участки могут отчуждаться или иным способом переходить от одного лица к другому только в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом только при условии, если соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте[61].
В силу объективных причин, собственник при использовании земельного участка должен учитывать природоохранные (экологические) требования и запреты, целевое назначение данных земельных участков, требования закона по их рациональному использованию, права и интересы соседствующих пользователей и т.д. Ограничения прав на земельные участки подразделяются на общие и специальные.
Соблюдение природоохранных, ветеринарных, санитарных и иных правил федерального, регионального или местного характера — ограничения общего характера. Ограничение этажности застройки, сервитуты, резервирование территорий и прочее — ограничения специального характера. Ограничения прав на землю могут носить временный и постоянный характер[62].
Передача земли в частную собственность или иную форму владения не лишает государства права устанавливать ограничения в ее использовании в интересах охраны природы, памятников культуры, с целью соблюдения прав и законных интересов третьих лиц, а также в экстремальных ситуациях[63].
Ограничения прав на земельный участок подлежат государственной регистрации в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. С момента регистрации ограничения права на земельный участок ограничение считается принадлежностью данного земельного участка и при отчуждении последнего, следуют судьбе земельного участка и не могут отчуждаться отдельно от него[64].
Исчерпывающие перечни изъятых и ограниченных в обороте земельных участков содержатся в ст.27 ЗК РФ. В соответствии с ЗК РФ режим ограниченных в обороте земельных участков предполагает невозможность их передачи в частную собственность, однако федеральным законом из этого правила могут быть сделаны исключения[65].
продолжение
--PAGE_BREAK--Глава II. Государственное регулирование земельных отношений в России
2.1.Необходимость регулирования земельных отношений
Земля представляет собой единственное место обитания всех человеческих поколений, каждое из которых, уходя в небытие, оставляет потомкам последствия своей жизнедеятельности.
Эти последствия накапливаются и ложатся бременем на будущие поколения людей. Поэтому в Конституции РФ закреплено, что земля и другие природные ресурсы используется и охраняется в России как основа жизни и деятельности ее народов[66].
Широкое распространение имеет понятие «земля» — поверхностный слой земной коры, расположенный над недрами, покрытый почвенным слоем, называемый территорией, над которой осуществляется суверенитет Российской Федерации.
В соответствии со ст.67 Конституции Российской Федерации территория Российской Федерации включает в себя территории ее субъектов, внутренние воды и территориальное море, воздушное пространство над ними. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц[67].
Поэтому в земельном законодательстве никогда не предусматривались и не предусматриваются сроки давности для защиты нарушенных земельных прав, как это имеет место при защите нарушенных гражданских прав[68].
Однако объектом земельных отношений выступает не земля вообще, а конкретный земельный участок, часть поверхности земли, имеющая установленные границы, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражающиеся в земельном кадастре и документах государственной регистрации[69].
Земельные отношения немыслимы без государственного их регулирования, без разработки и реализации мероприятий, способствующих развитию эффективных форм земельной собственности и хозяйствования на земле, правильному проведению земельной реформы.
Ошибки в этом недопустимы. Земельные отношения в Российской Федерации должны в первую очередь опираться на Земельный кодекс Российской Федерации.
Он призван не только отражать проводимую государством земельную политику, но и исходить из теоретических положений о роли земли в общественном производстве, организации рационального землевладения и землепользования, концепции научно обоснованного землеустройства[70].
Например, если при формировании земельного рынка рассматривать землю только как товар, то в процессе рыночного оборота потеряются ее свойства как основного природного ресурса, главного средства производства в сельском и лесном хозяйстве.
Практически это приведет к тому, что в результате разрешения свободной купли-продажи[71] сельскохозяйственных земель в первую очередь будут скуплены земли — носители скрытой сверхприбыли (пригородные сельскохозяйственные земли — для расширения жилого и производственного строительства, размещения объектов прибыльной инфраструктуры; земли, содержащие полезные ископаемые, — для возможной разработки; земли, которые могут быть использованы в рекреационных целях; лесопокрытые площади — для промышленной переработки древесины и др.)[72].
Причем даже запреты на изменение целевого назначения земель не смогут защитить продуктивные угодья от изъятия для несельскохозяйственных целей.
Земля, обладая свойством территории, пространственного базиса для размещения объектов, одновременно является пространственным базисом для природных объектов: лесов, вод, растительности и др. При этом она — часть окружающей среды, и отношения по землепользованию подпадают под действие эколого-правового режима[73].
Грань перехода от земельно-правового регулирования к эколого-правовому и другим формам регулирования весьма относительна и может быть определена только при решении конкретной правовой задачи[74]. Регулирование земельных отношений основывается:
— на сочетании управления использованием земли в качестве природного ресурса, объекта недвижимости и основного средства производства;
— многообразия форм собственности на землю и другие природные ресурсы; широких правомочий субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления в регулировании земельных отношений на своих территориях;
— признания равенства участников земельных отношений в защите своих прав на землю; недопустимости противоречащего закону вмешательства государства в деятельность граждан и юридических лиц по владению, пользованию и распоряжению землей;
— на государственном управлении землями независимо от форм собственности и иных прав на землю[75].
2.2.Методы регулирования земельных отношений
Метод земельного права представляет собой способы и приемы воздействия на поведение людей, которые соответствуют характеру и природе земли как природного достояния, жизненно необходимого всем гражданам[76].
В юридической литературе различают метод императивного, организационного воздействия посредством обязательных к исполнению предписаний и запретов и диспозитивный, определяющий лишь пределы поведения участников земельных отношений, предоставляющий им возможности свободно и самостоятельно регулировать свои взаимоотношения в установленных пределах. В другой литературе императивный и диспозитивный методы имеют разновидности. В частности, диспозитивный метод правового регулирования земельных отношений проявляется как рекомендательный, санкционирующий и делегирующий методы[77].
Представляется, что в этих теоретических утверждениях четко проявляется заимствование методов, присущих другим отраслям российского права, и формальное отождествление их с принципами регулировании земельных отношений. Метод правового регулирования — это совокупность приемов, способов и средств, с помощью которых материальное и процессуальное право воздействуют на общественные отношения. Метод отвечает на вопрос, как право осуществляет регулирование общественных отношений. Используя метод правового регулирования, субъект нормотворчества оказывает то воздействие на регулируемые общественные отношения, которое он признает целесообразным в соответствующий период времени[78].
Такие приемы, способы и средства могут иметь общеправовую, межотраслевую и отраслевую сущность. Так, метод императивных предписаний, по существу является не отраслевым, а общеправовым методом. Он свойственен любой отрасли права[79].
Также должны существовать отраслевые методы правового регулирования, учитывающие специфику предмета своего воздействия. Учет отраслевой специфики в земельном праве достигается тогда, когда при регулировании земельных отношений используются следующие методы. Метод правового регулирования земельных отношений с учетом природного происхождения земли и ее человеческой значимости. Его регулятивное воздействие проявляется в последовательном осуществлении принципа целевого использования земельных ресурсов России, установления особых разрешительных правил вовлечения земель в гражданский оборот, ограничения распорядительных прав собственников земель в интересах общества, ведения полноценного земельного кадастра и мониторинга земель и др.[80].
Метод договорного регулирования земельных отношений. Его значимость в условиях рыночной экономики значительно возрастает. Но данный метод не должен проявляться в установлении полной свободы совершения сделок с землей, что характерно для гражданского законодательства, а в допустимости только законодательно разрешенного оборота земель при обязательной их государственной регистрации[81].
Метод обязательного государственного контроля и надзора за охраной и рациональным использованием земель предполагает наделение госорганов исполнительной власти и специально уполномоченных органов полномочиями по контролю и надзору за использованием и охраной земель всех форм собственности и всех категорий земель[82].
Рекомендательный методправового регулирования выражается в предоставлении возможностей альтернативного поведения субъекта земельных правоотношений, когда субъект может выбирать способ своего поведения для достижения поставленной цели. Рекомендации, исходящие от государственного органа, облегчают ему выбор того или иного решения.
Санкционирующий методвыражается в том, что решение о реализации своих земельных полномочий субъект земельных правоотношений принимает самостоятельно, но это решение приобретает юридическую силу лишь после утверждения его соответствующим компетентным органом[83].
Так, материалы предварительного согласования места размещения объекта готовятся заинтересованными лицами, однако юридически значимыми они становятся лишь после утверждения соответствующими органами местного самоуправления. Делегирующий метод правового регулирования выражается в предоставлении прав и свобод субъектам земельных правоотношений по тому или иному кругу правомочий. Например, исключительно от воли гражданина — собственника земельного участка зависит передача земельного участка по наследству.
Государство вправе вмешаться лишь в случае, если гражданином не было составлено завещание и отсутствуют наследники по закону. Особенности методов правового регулирования в земельном праве на современном этапе его развития диктуются следующими обстоятельствами.
Для правового регулирования определенных групп земельных отношений, связанных с оборотом земли, применяется заново разработанная система экономического стимулирования и принятия экономико-правовых мер, установленная новым ГК РФ, задачами, стоящими перед государством и обществом в современных условиях[84]. В силу этих особенностей в правовом регулировании земельных отношений применяется практически весь спектр вышеназванных методов:
— обязательное требование целевого использования земельных участков;
— запрещение нарушения почвенного плодородия и ухудшения экологической обстановки;
— меры экономического стимулирования охраны земель;
— хозяйственная свобода на земле и т.д.[85].
2.3.Порядок разрешения земельных споров
продолжение
--PAGE_BREAK--
Правовой институт «земельные споры» является традиционным в системе земельного права РФ, однако в последнее время он значительно видоизменился и приобрел особое значение. Это обусловлено как общим изменением и либерализацией земельно-правовых отношений — земля стала объектом гражданского оборота, так и значительным изменением самого порядка разрешения земельных споров[86]. Следует сказать о том, что порядок разрешения споров неоднократно изменялся на протяжении нескольких десятилетий, причем общая тенденция состоит в переходе от административного порядка рассмотрения земельных споров к судебному порядку. Окончательно правило, по которому земельные споры разрешаются в судебном порядке, закрепила Конституция РФ, в которой говорится о том, что «каждому гарантируется судебная защита его прав свобод»[87].
Земельный спор — это обсуждение и доказывание своих прав на землю с соблюдением установленной процессуальной процедуры и равноправия перед законом всех участников земельных отношений. Предметом земельного спора может являться любая конфликтная ситуация, связанная с земельным участком, его границами, размерами и т.д. Сторонами в спорах, помимо собственников земли, других пользователей, могут быть юридические и физические лица, нарушившие их законные интересы, а также органы власти и управления, принявшие решение по земельным вопросам, вызвавшим несогласие со стороны истца[88].
Земельные споры, как правило, касаются возникновения, изменения и прекращения прав пользователей землей. Споры могут быть как между пользователями землей, так и между ними и органами государственного регулирования земельных отношений. Разрешение земельного спора — это правоотношение, урегулированноенормамиземельного, гражданского, гражданско-процессуального иарбитражно-процессуальногоправа. Земельные споры могут быть классифицированы в зависимости от порядка их рассмотрения на административные и судебные, а также по объекту, субъекту спора и другим основаниям[89].
1.Споры, возникающие по поводу предоставления земельных участков. Они бывают следующих разновидностей:
- по поводу нарушения правил предоставления земельных участков. Например, при предоставлении земель под строительство объектов, затрагивающих экологические интересы населения, в необходимых случаях решения должны приниматься по результатам обсуждения или референдума[90]. Или равнымобразомвправеоспариватьнезаконноепредоставлениеучасткадругимлицампобедительвконкурсенаорганизациюкрестьянского(фермерского)хозяйства[91];
— по поводу нарушения границ землепользования, происшедшего при отводе участка вынесено вопреки волеизъявлению населения.
2.Споры, возникающие в ходе осуществления прав на использование земли. Как собственник, так и арендатор, а равно иные лица, осуществляющие использование земли, вправе оспаривать по суду: вмешательство в их хозяйственную деятельность, поскольку право самостоятельного хозяйствования на земле гарантируется законом и всякие ограничения этого права допустимы не иначе, как в специально оговоренных законом случаях, если этого требуют интересы национальной безопасности и охраны окружающей среды; создание помех со стороны других лиц, препятствующих нормальному осуществлению правомочий по владению, пользованию и распоряжению земельным участком[92].
3.Споры, возникающие при изъятии земельных участков[93].
4.Земельные споры, возникающие из негаторных исков.
5.Земельные споры, возникающие в связи с земельно-планировочными работами.
6.Споры по поводу возмещения убытков, причиненных в ходе осуществления земельных правоотношений[94].
Согласно Конституции РФ земельные споры могут рассматриваться только в порядке судопроизводства, то есть регламентированной законом процедуры рассмотрения[95]. Если судом допущены существенные нарушения процессуального закона, то вынесенное по земельному спору решение подлежит отмене, а дело — пересмотру (ГПК РФ, ст.387, АПК РФ, ст.270).
Рассмотрение земельных споров осуществляется на принципе состязательности и равноправия сторон (п.3ст.123 Конституции РФ), обеспечению, которого служат следующие основные принципы судебного разбирательства:
— недействительность отказа в праве на обращение за судебной защитой нарушенных земельных прав (ст. 3 ГПК РФ);
— равные процессуальные права сторон на представление в суде доказательств и исследование их, заявление ходатайств, дачу устных и письменных объяснений, возражений другой стороне (ГПК РФ, ст.34, АПК РФ, ст.40,44);
— равная обязанность сторон в доказывании тех обстоятельств, на которые она ссылается как на основании своих требований (ГПК РФ, ст.56, АПК РФ, ст.65-66);
— равные права сторон в обжаловании в кассационном или ином порядке решения судов по земельным спорам (ГПК РФ, ст.320, АПК РФ, ст.257).
Земельные споры подведомственны суду или арбитражному суду, но если они переданы на разрешение административных органов по соглашению сторон до принятия дела к производству указанными судами, то они могут рассматриваться в административном порядке. Принятое административным органом решение может быть обжаловано в суде, арбитражном суде. В аналогичном порядке рассматриваются земельные споры, заявления или жалобы, переданные гражданами по их желанию в административный орган в соответствии с законодательством РФ и субъектов РФ о порядке рассмотрения жалоб и заявлений граждан[96].
Порядок исполнения судебного решения дифференцирован в зависимости от того, кто является должником — гражданин или организация. Если предметом взыскания по исполнительному листу может быть любое имущество и денежные средства организации, то предмет взыскания с граждан ограничен законом.
Так, в ГПК РФ предусмотрен перечень имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам[97].
продолжение
--PAGE_BREAK--