--PAGE_BREAK--Кроме того, предложено МУ «Дирекция единого заказчика» в следующем году на погашение задолженности, которая сложилась в ранние периоды года, предусмотреть 43 млн. рублей. В целом же задолженность перед поставщиками за тепловую энергию составляет 260 млн. рублей. Эта ситуация создалась за 4 года с момента образования ООО «Каменская коммунальная компания».
При анализе данной отрасли следует учитывать специфичность работы предприятий, задействованных в ней, а именно то, что деятельность таких организаций подлежит жесткой регламентации со стороны государства, как естественных монополий. Следовательно, будучи ограниченными в управлении доходной частью своего бюджета основной упор делается на упорядочение и оптимизацию существующих расходов и структуры организации.
Само по себе состояние отрасли стабильно, при этом следует помнить о том, что жилищный фонд постоянно увеличивается, соответственно имеет место быть четкая тенденция к развитию предприятий входящих в данную отрасль. Основой стабильности в данном случае является то, что ни простые жители, ни предприятия не могут обходиться без тепловой энергии, что в свою очередь, обуславливает наличие постоянного спроса на ресурсы данного вида.
Однако, отсутствие конкуренции на данном рынке не означает, что компания может безопасно осуществлять свою деятельность. Как уже было отмечено, у предприятий входящих в данную отрасль очень остро стоит вопрос о финансировании. При этом речь идет не только о финансировании собственной деятельности, но и оплате поступающей в ее пользование тепловой энергии. Что не всегда возможно вследствие неплатежеспособности отдельных групп потребителей. Несмотря на это, в задачу компании входит поиск и мобилизация всех имеющихся средств с целью оплаты услуг поставщиков, так как у подобных организаций имеется определенная ответственность перед городской администрацией касательно теплового снабжения населения при наступлении холодов и начале отопительного сезона. Как раз в этом и заключается основная сложность, каким образом спланировать финансовые потоки, чтобы иметь достаточно средств для оплаты потребленных услуг, а также для формирования резерва для осуществления текущей деятельности.
2. Финансовый анализ
В данной главе осуществляется оценку текущего финансового положения анализируемого предприятия. Финансовая отчетность анализируется с целью определения будущего потенциала бизнеса. Анализ финансовой документации является частью экспресс-анализа финансового состояния при оценке фирмы. Для проведения анализа используются данные бухгалтерской отчетности (ф. № 1 и ф. № 2) конкретного действующего предприятия.
Анализ – это разложение анализируемого объекта на отдельные составные части и элементы, выявление внутренних взаимосвязей между ними и установление их значимости.
Экономический анализ характеризуется особым предметом и объектом.
Объектом экономического анализа являются экономические результаты финансово-хозяйственной деятельности предприятия (прибыль, объем продукции, себестоимость и т.д.)
Предметом экономического анализа является выявление факторов, которые влияют на хозяйственные процессы на предприятии и их оценка.
Основным методом экономического анализа является сравнение.
Основными приемами экономического анализа являются детализация имеющихся данных и обобщение результатов.
Экономический анализ может происходить по различным направлениям деятельности предприятия, отрасли, территории, народного хозяйства и международным связям.
Анализ хозяйственной деятельности предприятия является микроэкономическим анализом, но при этом дает основу для макроэкономического анализа.
В настоящее время анализ хозяйственной деятельности предприятия занимает важное место среди экономических наук.
Анализ в первую очередь позволяет понять и осмыслить информацию о деятельности предприятия, в процессе анализа информация проходит аналитическую обработку; в результате анализа выявляются факторы, оказавшие влияние на результат, благодаря анализу могут быть выявлены недостатки, ошибки или неиспользуемые возможности, на основе результатов разрабатываются и обосновываются управленческие решения, обеспечивая их эффективность. Таким образом, экономический анализ это функция управления, которая обеспечивает грамотность принятия управленческих решений.
В ходе выполнения данной курсовой работы будет проведен анализ хозяйственной деятельности предприятия за определенный период с целью определения его текущего состояния, выявления эффективности его деятельности и обнаружения возможных ошибок в его управлении. Также предполагается использование всех основных методик, входящих в экономический анализ, включая финансово-экономический анализ и анализ производственно-хозяйственной деятельности. В конце работы будет сделан вывод о текущем состоянии предприятия и его проблемных местах с целью их исключения и улучшения деятельности предприятия в дальнейшем.
При проведении анализа будут рассчитаны следующие группы коэффициентов:
— показатели ликвидности (коэффициент покрытия, коэффициент быстрой ликвидности, коэффициент абсолютной ликвидности);
- показатели оборачиваемости активов (коэффициент оборачиваемости дебиторской задолженности, период погашения дебиторской задолженности, оборачиваемость запасов в днях, коэффициент использования собственного оборотного капитала);
— коэффициенты структуры (коэффициент концентрации привлеченного капитала, коэффициент автономии, коэффициент операционного рычага, коэффициент финансового рычага, рентабельность собственных средств);
— показатели рентабельности (рентабельность продукции, коммерческая маржа);
- инвестиционные показатели (прибыль на акцию, цена единицы дохода, рентабельность акции, балансовая стоимость акции).
2.1 Анализ ликвидности
1) Коэффициент покрытия
Характеризует сколько рублей текущих активов приходится на 1 рубль обязательств
Коэффициент покрытия на 31.12.2005 = 1,035
Коэффициент покрытия на 31.03.2006 = 1,035
Коэффициент покрытия на 30.06.2006 = 1,041
Коэффициент покрытия на 30.09.2007 = 1,028
Норма значения для данного параметра составляет 2, для нашего предприятия этот показатель имеет значение близкое к единице, что в свою очередь обусловлено долями оборотных активов и обязательств в структуре баланса. В динамике значение коэффициента относительно стабильно, хотя в последнем периоде его значение немного ниже.
2) Коэффициент быстрой ликвидности
Характеризует способность предприятия рассчитываться по обязательствам в ближайшее время
Коэффициент быстрой ликвидности на 31.12.2005 = 0,904
Коэффициент быстрой ликвидности на 31.03.2006 = 1,016
Коэффициент быстрой ликвидности на 30.06.2006 = 1,004
Коэффициент быстрой ликвидности на 31.09.2007 = 1,005
Норма значения для данного коэффициента – 1, для рассматриваемого предприятия значения данного параметра имеют пороговое значение, это значит что если предприятию придется немедленно рассчитаться по своим обязательствам, то для этого будет необходимо мобилизовать все имеющиеся активы.
3) Коэффициент абсолютной ликвидности
Характеризует, какая часть краткосрочных обязательств может быть погашена немедленно
Коэффициент абсолютной ликвидности на 31.12.2005 = 0,001
Коэффициент абсолютной ликвидности на 31.03.2006 = 0,001
Коэффициент абсолютной ликвидности на 30.06.2006 = 0,001
Коэффициент абсолютной ликвидности на 31.09.2007 = 0,003
Пороговое значение для данного коэффициента – 0,2, значение же этого параметра для рассматриваемого предприятия значительно ниже, что свидетельствует о неблагоприятной финансовой обстановке.
2.2 Анализ деловой активности
В современных условиях экономического обособления и самостоятельности хозяйствующего субъекта успех или неуспех фирмы во многом зависит от стратегии развития. Выбор хозяйственной стратегии зависит от множества усилий: форм и степени конкурентной борьбы, темпов и характера инфляции, экономической политики правительства, преимуществ национальной экономики на мировом рынке по отдельным направлениям, а также внутренний фактор, связанный с возможностями и особенностями хозяйствующего субъекта.
Платежеспособность, финансовая устойчивость и стабильность финансового положения в немалой степени обуславливается его деловой активностью.
Критериями деловой активности являются:
· уровень эффективности использования капитала,
· устойчивость экономического роста,
· степень выполнения задания по основным показателям деятельности, обеспечение заданных темпов экономического роста.
1) Коэффициент оборачиваемости Дебиторской задолженности
Характеризует способность предприятия получать денежные средства от своих дебиторов
Оборачиваемость ДЗ на 31.12.2005 = 512563/156522=3.27
Оборачиваемость ДЗ на 31.03.2006 = 259252/288120=0.9
Оборачиваемость ДЗ на 30.06.2006 = 368743/239894=1.54
Оборачиваемость ДЗ на 31.09.2007 = 646018/368598=1.75
Из полученных данных видно, что оборачиваемость дебиторской задолженности имеет очень низкое значение.
2) Период погашения Дебиторской задолженности
Период погашения ДЗ =
Показывает продолжительность оборота в днях дебиторской задолженности.
Период погашения ДЗ на 31.12.2005 = 365/3.27=111.6
Период погашения ДЗ на 31.03.2006 = 90/0.9=100
Период погашения ДЗ на 30.06.2006 = 181/1.54=117
Период погашения ДЗ на 31.09.2007 = 272/1.75=155
Средний период времени, по истечении которого предприятие получает денежные средства за оказанные услуги больше ста дней и имеет тенденцию к увеличению.
3) Оборачиваемость запасов
Оборачиваемость запасов =
показывает скорость преобразования материальных ресурсов в реализованную продукцию.
Оборачиваемость запасов на 31.12.2005 = 365*228/499123=0.167
Оборачиваемость запасов на 31.03.2006 = 90*263/241143=0.098
Оборачиваемость запасов на 31.06.2006 = 181*4639/349115=2.405
Оборачиваемость запасов на 31.09.2007 = 272*6656/604772=2.993
Значения данного показателя свидетельствует о том, что предприятие очень быстро оборачивает свои запасы, но это связано со спецификой деятельности и не говорит о высокой эффективности деятельности.
4) Коэффициент использования собственного оборотного капитала
КИСК =
Характеризует эффективность использования текущих активов.
КИСК на 31.12.2005 = 512563/179386=2.857
КИСК на 31.03.2006 = 259252/293790=0.882
КИСК на 30.06.2006 = 368743/249015=1.48
КИСК на 31.09.2007 = 646018/377276=1.71
На один рубль оборотных активов предприятие получает больше 1 рубля выручки, что свидетельствует об относительной эффективности деятельности.
2.3 Коэффициенты структуры баланса
1) Коэффициент концентрации привлеченного капитала
КПК =
Показывает величину заемных средств по отношению к активам предпрятия
КПК на 31.12.2005 = 0,961
КПК на 31.03.2006 = 0,963
КПК на 31.06.2006 = 0,956
КПК на 31.09.2007 = 0,967
Предприятие практически полностью зависит от заемных средств.
2) Коэффициент Автономии
Коэффициент автономии =
Показывает долю активов, которые обеспечиваются собственными средствами предприятия
Коэффициент автономии на 31.12.2005 = 0,04
Коэффициент автономии на 31.03.2006 = 0,05
Коэффициент автономии на 30.06.2006 = 0,05
Коэффициент автономии на 31.09.2007 = 0,03
Нормативное значение коэффициента находится в пределах 0,7-0,8, в нашем же случае значение данного параметра значительно ниже, что свидетельствует о чрезмерном использовании заемных средств.
3) Коэффициент операционного рычага
Коэффициент операционного рычага =
Характеризует влияние в изменении объема реализации на прибыль до выплат процентов и налогообложения.
Коэффициент операционного рычага на 31.12.2005 = 0,04
Коэффициент операционного рычага на 31.03.2006 = 0,05
Коэффициент операционного рычага на 30.06.2006 = 0,05
Коэффициент операционного рычага на 31.09.2007 = 0,03
4) Коэффициент финансового рычага
Коэффициент финансового рычага =
Финансовый левередж – потенциальная возможность влиять на прибыль предприятия путем изменения объема и структуры долгосрочных обязательств; обусловлен риском, связанным с недостатком средств для выплаты акционерам, в связи с необходимостью обслуживания долга.
Коэффициент финансового рычага на 31.12.2005 = 0,04
Коэффициент финансового рычага на 31.03.2006 = 0,05
Коэффициент финансового рычага на 30.06.2006 = 0,05
Коэффициент финансового рычага на 31.09.2007 = 0,03
5) Рентабельность собственных средств
ROE =
Рентабельность собственного капитала характеризует эффективность использования только собственных источников финансирования предприятия. Данный показатель имеет общепринятую аббревиатуру ROE от английского выражения Return on Equity. При расчете этого показателя используется чистая прибыль предприятия в сочетании с величиной собственного капитала предприятия.
ROE на 31.12.2005 = 0,04
ROE на 31.03.2006 = 0,05
ROE на 30.06.2006 = 0,05
ROE на 31.09.2007 = 0,03
2.4 Показатели рентабельности
1) Рентабельность продаж
Рентабельность продаж =
Характеризует удельный вес прибыли до выплат процентов и налогов в каждом рубле оборота. Данный коэффициент свидетельствует не только об эффективности хозяйственной деятельности, но и ценообразования
Рентабельность продаж на 31.12.2005 = 13439/512562=0,0262
Рентабельность продаж на 31.03.2006 = 18137/259252=0,0699
Рентабельность продаж на 30.06.2006 = 19627/368743=0,0532
Рентабельность продаж на 31.09.2007 = 39561/646018=0,0612
Значение данных показателей свидетельствует о крайне низкой рентабельности основного вида деятельности.
2) Коммерческая маржа
Коммерческая маржа
показывает удельный вес прибыли после выплат процентов и налогов в одном рубле оборота.
Коммерческая маржа на 31.12.2005 = 3360/512562=0,0065
Коммерческая маржа на 31.03.2006 = 3995/259252=0,0154
Коммерческая маржа на 30.06.2006 = 4064/368743=0,011
Коммерческая маржа на 31.09.2007 = 29662/646018=0,0459
Коммерческая маржа имеет тенденцию к увеличению, но значение показателя очень низко, таким образом, в одном рубле оборота содержится лишь 5 копеек прибыли.
Из финансового анализа видно, что данное предприятие находится в очень неустойчивом положении, многие показатели находятся значительно ниже пороговых значений, а часть из них, например показатели использования заемных средств и коэффициент автономии свидетельствуют о полной зависимости организации от заемных средств. Кроме того, показатели, характеризующие эффективность деятельности, также имеют крайне низкие значения.
Все это в совокупности свидетельствует о возможном кризисе в организации, о возможности возникновения проблем при расчетах по своим обязательствам, таким образом, для оценки данного предприятия необходимо рассчитать ликвидационную стоимость.
3. Оценка ликвидационной стоимости
В данной главе проводится экспертная оценка стоимости предприятия, так как при анализе финансового положения предприятия был сделан вывод о его неустойчивом состоянии и было принято рассчитать ликвидационную стоимость, то ее расчет будет производиться следующим образом.
Расчет ликвидационной стоимости предприятия проводиться в следующей последовательности:
1. Расчет ведется на основании последнего балансового отчета.
2. Разрабатывается календарный график ликвидации активов, так как продажа различных видов активов предприятия (недвижимого имущества, машин и оборудования, товарно-материальных запасов) требует различных временных периодов.
3. Определяется валовая выручка от ликвидации активов.
4. Оценочная стоимость активов уменьшается на величину прямых затрат. К прямым затратам, связанным с ликвидацией предприятия, относятся комиссионные оценочным и юридическим фирмам, налоги и сборы, которые платятся при продаже. С учетом календарного графика ликвидации активов скорректированные стоимости оцениваемых активов дисконтируются на дату оценки по ставке дисконта, учитывающей связанный с этой продажей риск.
продолжение
--PAGE_BREAK--5. Ликвидационная стоимость активов уменьшается на расходы, связанные с владением активами до их продажи, включая затраты на сохранение запасов готовой продукции и незавершенного производства, сохранение оборудования, машин, механизмов, объектов недвижимости, а также управленческие расходы по поддержанию работы предприятия вплоть до завершения его ликвидации. Срок дисконтирования соответствующих затрат определяется по календарному графику продажи активов предприятия.
6. Прибавляется (или вычитается) операционная прибыль (убытки) ликвидационного периода.
7. Вычитаются преимущественные права на выходные пособия и выплаты работникам предприятия, требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого предприятия, задолженность по обязательным платежам в бюджет и во внебюджетные фонды, расчеты с другими кредиторами.
3.1 Календарный график ликвидации активов предприятия. Так как продажа различных видов активов предприятия (недвижимого имущества, машин и оборудования, товарно-материальных запасов) требует различных временных периодов, разработаем календарный график ликвидации активов (Таблица 1).
Таблица 1
Календарный график ликвидации активов.
№ п.п
Вид активов
% корректировки
Срок ликвидации (мес.)
Ставка дисконтирования
1
Основные средства
— 25
12
40
2
Дебиторская задолженность
— 35
9
35
3
Нематериальные активы
— 45
6
25
4
Производственные запасы
— 15
3
20
5
Финансовые вложения
-50
3
25
3.2 Определение текущей стоимости активов предприятия
Для определения текущей стоимости активов предприятия необходимо провести их инвентаризацию, с целью выявления возможно имеющихся активов, не стоящих на балансе предприятия, но которые могут повлиять на конечное значение стоимости оцениваемого предприятия.
После проведения инвентаризации, выяснилось, что на дату проведения оценки у предприятия имеются неучтенные активы, как материального, так и нематериального характера. Таким образом, необходимо провести оценку стоимости данных активов для постановки их на балансовый учет и получения достоверной информации о стоимости предприятия.
Первым неучтенным активом является склад продовольственных товаров со встроенной котельной.
3.2.1 Оценка объектов недвижимости
Произведем оценку данного объекта недвижимости доходным подходом.
Порядок оценки в рамках доходного подхода. Основной целью приобретения объектов недвижимости потенциальным покупателем является получение будущих доходов от недвижимости. Оцениваемый объект в соответствии со своим наилучшим и наиболее эффективным использованием будет приносить покупателю следующие основные виды доходов: доходы за счет регулярной арендной платы, доходы от будущей перепродажи объектов недвижимости. Из группы методов оценки приносящей доход недвижимости для рассматриваемых объектов наиболее подходящими по своему назначению являются метод прямой капитализации доходов и метод дисконтирования денежных потоков. Для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости использовать второй из указанных методов — метод дисконтирования денежных потоков.
Процедура оценки объекта недвижимости по методу дисконтирования денежных потоков будет выполняться в следующей последовательности
1. Сбор информации об условиях, сроках и доходности эксплуатации и продажи оцениваемого объекта недвижимости (арендная плата, коэффициент загрузки, норма амортизации, ставки налогов на имущество, землю и прибыль, ставки дисконтирования по годам сдачи объекта в аренду, холдинговый период, цена продажи объекта в конце холдингового периода и расходы на продажу, ставка реверсии.
2. Оценка потенциального валового дохода по годам аренды.
3. Оценка эффективного валового дохода по годам аренды.
4. Оценка операционных расходов по годам аренды.
5. Оценка чистого операционного дохода по годам аренды
6. Оценка расходов на реконструкцию по годам аренды.
7. Оценка амортизационных отчислений по годам аренды.
8. Оценка остаточной стоимости по годам аренды.
9. Оценка налога на имущество по годам аренды.
10. Оценка земельного налога годам аренды.
11. Оценка налогооблагаемой прибыли по годам аренды.
12. Оценка налога на прибыль по годам аренды.
13. Оценка чистой прибыли по годам аренды.
14. Оценка ставки дисконтирования по годам аренды.
15. Оценка текущей прибыли на дату оценки по годам аренды.
16. Оценка будущей стоимости продажи объекта недвижимости.
17. Оценка ставки реверсии.
18. Оценка текущей стоимости реверсии
19. Оценка текущей стоимости объекта недвижимости.
Для проведения процедуры оценки была собрана следующая информация касательно оцениваемого объекта недвижимости:
— объем 6000 мЗ
- площадь 1800 м2 с участком земли 1,2 га.
— полная балансовая стоимость 5,5 млн. руб.
— остаточная балансовая стоимость 5 млн. руб.
— арендная плата за пользование помещением — 1,3 $ за 1 м2 в день и будет возрастать на 3% за год.
- коэффициент загрузки составит в первые 3 года 60%, в последующие- 70%.
— операционные расходы составят 10$ в день и будут возрастать на 4% в год.
— реконструкция здания займет 6 месяцев и обойдется в 26$ за 1 м 2 площади помещения.
— амортизационные отчисления составят 2% в год.
- налог на имущество 2% в год.
— земельный налог в первый год составит 67 руб. за 1 м2 и будет возрастать на 5% в год.
— тариф единовременного сбора за право пользования градостроительными ресурсами 36 тыс. руб. за 1 га.
- налог на прибыль 24% в год.
- ставки дисконтирования составляют: 1-2 год-21%; 3-4 год- 18%; 5-6 год — 14%; 7-8 год- 13%; 9-10 год-12%.
— холдинговый период 10 лет, в конце которого объект будет продан за сумму, эквивалент1гую 750000$, включая расходы на продажу 80000$,
— ставка реверсии 10%.
1. Оценим потенциальный валовой доход (ПВД) по годам аренды, то есть тот доход, который получит собственник при максимальной загрузке площадей.
Расчет произведем по следующей формуле:
ПВД = Площадь помещения * Арендная плата в день с 1 кв.м.* 365 дней
Так как холдинговый период составляет 10 лет, рассчитаем ПВД за 10 лет.
Рассчитанный потенциальный валовый доход (ПВД) по годам представлен в Таблице 2.
2. Оценим эффективный валовой доход (ЭВД) по годам аренды, то есть доход, который получит собственник при реальной загрузке площадей, то есть, принимая во внимание период реконструкции склада, а также недозагрузку площадей.
Формула для расчета:
ЭВД = ПВД * Коэффициент загрузки
В течение первых 6 месяцев проводится реконструкция помещения, поэтому при расчете ЭВД за первый год из дохода собственника вычитаем доход, недополученный в связи с реконструкцией здания за 6 месяцев. Недополученный доход рассчитан следующим образом:
Недополученный доход = Арендная плата за 1 кв.м. в день * Период реконструкции * Площадь помещения
Рассчитанный эффективный валовый доход (ЭВД) по годам представлен в Таблице 2.
3. Оценим операционные расходы по годам аренды.
Операционные расходы (ОР) составляют $10 в день, ежегодное их возрастание на 4%;
Операционные расходы(ОР) по годам представлены в Таблице 2.
4. Оценим чистый операционный доход (ЧОД) по годам аренды
Формула для расчета:
ЧОД = ЭВД – ОР,
где ЭВД – эффективный валовый доход,
ОР – операционные расходы.
Рассчитанный ЧОД по годам представлен в Таблице 2.
5.Оценим амортизационные отчисления по годам аренды
Для этого воспользуемся линейным методом начисления амортизации.
Формула для расчета амортизации следующая:
А = БС * Нам,
где А – амортизационные отчисления,
БС – балансовая стоимость помещения,
Нам – норма амортизации.
Рассчитанные амортизационные отчисления по годам представлены в Таблице 2.
6. Оценим остаточную стоимость по годам аренды.
Формула для расчета:
Остаточная стоимость = Остаточная стоимость i — Амортизация i ,
где i — i- ый год
Рассчитанная остаточная стоимость по годам представлена в Таблице 2.
7. Оценим налог на имущество по годам аренды.
Налог на имущество = Остаточная стоимость здания * Ставка налога на имущество
Рассчитанный налог на имущество по годам представлен в Таблице 2.
8. Оценим по земельный налог годам аренды.
Земельный налог в первый год составляет 60 руб. с 1 кв.м (т.к. площадь помещения 300 кв.м., следовательно земельный налог составит 18 000руб.)., в дальнейшем ежегодно налог увеличивается на 5%.
Рассчитанный налог на землю по годам представлен в Таблице 2.
9. Оценим налогооблагаемую прибыль по годам аренды
Налогооблагаемая прибыль = ЧОД – А – Ним - Нз – Тсб,
где ЧОД – чистый операционный доход,
А – амортизационные отчисления,
Ним – налог на имущество,
Нз – налог на землю
Тсб – тариф единовременного сбора (в первый год) за право пользования градостроительными ресурсами = 32 000 за 1 га.
Рассчитанная налогооблагаемая прибыль по годам представлена в Таблице 2.
10. Оценим налог на прибыль (Нпр) по годам аренды.
Нпр = Налогооблагаемая прибыль * Ставка налога на прибыль
Рассчитанный налог на прибыль по годам представлен в Таблице 2.
11. Оценим чистую прибыль по годам аренды.
Чистая прибыль = Налогооблагаемая прибыль — Налог на прибыль
Рассчитанная чистая прибыль по годам представлена в Таблице 2.
12. Оценим коэффициент дисконтирования
Коэффициент дисконтирования рассчитаем по следующей формуле:
Коэффициент дисконтирования = (1+Ставка дисконта)i,
где i — i- ый год.
Рассчитанный коэффициент дисконтирования по годам представлен в Таблице 2.
13. Оценим текущую прибыль на дату оценки по годам аренды.
Формула для расчета:
Текущая прибыль =
Рассчитанная текущая прибыль по годам представлена в Таблице 2.
14. . Оценим текущую стоимость реверсии.
Текущая стоимость реверсии =
Возведение в 11-ую степень обусловлено тем, что перепродажа объекта планируется через 10 лет.
Рассчитанная текущая реверсии по годам представлена в Таблице 2.
15. Оценим текущую стоимость объекта недвижимости.
Текущая стоимость объекта недвижимости = + Текущая стоимость реверсии
продолжение
--PAGE_BREAK--ВС1969 = ВС1969 * площадь помещения,
4. Определяется полная восстановительная стоимость S1984 оцениваемого объекта в ценах 1984 года.
ВС1984 = К1984 * ВС1969
Где К1984 – коэффициент перехода от уровня цен 1969 года к ценам 1984 года, который определяется в соответствии с Постановлением Госстроя от 11 мая 1983 г. № 94.
5. Определяется полная восстановительная стоимость ВС1998 оцениваемого объекта в ценах 1998 года.
ВС1998 = К1998 * ВС1984
Где К2000 – коэффициент перехода от уровня цен 1984 года к ценам 2000 года., который определяется в соответствии с Приложением №1 к Протоколу М13 – строй №64 от 23.01.2003 года.
6. Рассчитывается полная восстановительная стоимость ВС оцениваемого объекта на дату оценки
ВС= КТ * ВС1998
Где КТ – коэффициент перехода от уровня цен 1998 года к уровню цен на текущую дату оценки.
Таблица 3
Расчет полной восстановительной стоимости объекта оценки
Наименование
Ед. измерения
Строительный объем
Ст-ть единицы измерения
Полная восстановительная стоимость 1969
Индекс к 1984 с НДС
Индекс перехода к 1998
Полная восстановительная стоимость 1998
Деноминация
Переход на дату оценки
Cклад
м3
6000
17,472
104832
1,18
17776
1 863 493 632
1 863 494
14 535 253
В соответствии с затратным методом должны быть учтены три вида износов физический, функциональный и внешний.
Под износом понимается потеря стоимости объекта недвижимости из-за ухудшения физического состояния или его морального устаревания. Накопленный износ составляет разницу между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.
В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, накопленный износ определяется как совокупность трех типов износа: физического износа, функционального износа, и износа внешнего воздействия.
Физический износ — снижение стоимости, связанное с частичной или полной потерей конструктивными элементами имущества свойств эксплуатационной пригодности в результате естественного старения, стихийных бедствий, аварий, неправильной эксплуатации, ошибок при проектировании или отступлении от требований и нормативов.
Для расчета физического износа был выбран нормативный метод.
Функциональный износ — это потеря стоимости, вызванная факторами, присущими самому объекту собственности в результате развития новой технологии. Оно включает такие вещи, как изменение в дизайне, материалах или производственном процессе, приводящее к появлению сверх мощностей, нехватке мощностей, несоответствию, избыточным эксплуатационным затратам, избыточным конструкциям или недостатку полезности.
Экономический (внешний) износ — это потеря в стоимости в результате действия факторов, внешних по отношению к самой собственности, таких как государственное регулирование, возросшая конкуренция, изменения в снабжении сырьевыми материалами, изменение управленческих концепций, потеря рынков, потеря рабочей силы и т.д.
Определим параметры износа для оцениваемого объекта недвижимости.
Таблица 4
Оценка физического износа
№
Конструктивные элементы здания
Удельный вес, %
Стоимость, руб.
процент износа
Физ. износ элементов по доле в восст. стоим.
Сумма износа
Остаточная стоимость
1
Фундаменты
7
1 017 468
4
0,28
40699
976 769
2
Стены и перегородки
32
4 651 281
5
1,6
232564
4 418 717
3
Перекрытия
22
3 197 756
7
1,54
223843
2 973 913
4
Кровля
5
726 763
10
0,5
72676
654 087
5
Полы
10
1 453 525
8
0,8
116282
1 337 243
6
Проемы
6
872 115
12
0,72
104654
767 461
7
Отделочные работы
5
726 763
13
0,65
94479
632 284
8
Внутренние санитарно-технические и электротехнич. устройства
12
1 744 230
13
1,56
226750
1 517 480
9
Прочие работы
1
145 353
10
0,1
14535
130 818
10
Итого
100
14 535 254
7,75
1126482
13 408 772
Определение функционального износа
На протяжении всего срока эксплуатации объект оценки подвергался реконструкции, и конструктивные элементы соответствуют современным строительным стандартам. В ходе проведенного исследования функционального износа как устранимого, так и неустранимого не обнаружено.
Определение внешнего износа
Спрос на рынке на подобные объекты высок, поэтому, с экономической точки зрения внешний износ отсутствует.
Определим стоимость земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект
Расчет произведем на основании кадастровой стоимости земельных участков.
Таблица 5
Определение стоимости земельного участка
Наименование
Ед. измерения
Площадь
Местонахождение
Общий кадастровый объем, м2
Стоимость всего кадастрового объема
Стоимость единицы измерения
Стоимость оцениваемого участка
Земля
м2
12000
г. Каменск-Уральский, ул. Лермонтова 84
15 678
15 968 343,00
1 018,52
12 222 240
Таким образом, совокупная стоимость объекта недвижимости, полученная с использованием затратного подхода с учетом износа и стоимости земельного участка оставляет 25 631 012 рублей:
Таблица 6
Итоговая стоимость объекта недвижимости
1
Склад
13 408 772
2
Земля
12 222 240
3
Итого стоимость объекта недвижимости
25 631 012
3.2.2 Оценка стоимости машин и оборудования.
В процессе осуществления своей деятельности предприятие использует различное оборудование, включающее различного вида станки, установки и так далее.
Объектом оценки является установка по распределению тепловой энергии.
Проведем переоценку этой установки. Оценка рыночной стоимости оцениваемого оборудования будет проведена методами затратного подхода, в соответствии с которым рыночная стоимость оцениваемого оборудования определяется в первую очередь затратами на его создание и реализацию. Это фактически стоимость воспроизводства, так как при этом определяют, сколько может стоить объект, если его произвели и продали сегодня. Затратный подход к оценке машин и оборудования практически реализуется в следующих методиках: 1) расчет по цене однородного объекта; 2) поэлементный расчет; 3) анализ и индексация затрат; 4) расчет по укрупненным нормативам.
Расчет стоимости по цене однородного объекта.
Исходные данные для анализа представлены в таблице 7
Таблица 7
Исходные данные для расчета стоимости установки
№
Наименование показаталя
1
Цена однородной установки-аналога, руб.
210 000
2
Масса однородного аналога, кг
2 700
3
Масса оцениваемой установки, кг
3 000
4
Коэффициент рентабельности, %
0,25
Этапы расчета:
1. Подберем для оцениваемого объекта однородный объект.
Итак, подобран однородный объект ценой 150 000 руб., массой 2 000 кг.
2. Рассчитаем полную себестоимость однородного объекта.
Формула для расчета:
С/С од.о. = ,
где
С/С од.о. – себестоимость однородного объекта;
НДС – налог на добавленную стоимость = 18%;
Нпр – налог на прибыль = 24%;
Крент. – коэффициент рентабильности = 20%;
Ценаод.о. – цена однородного объекта.
3. Рассчитаем себестоимость объекта оценки с учетом корректировок на отличие.
Корректировку на отличие рассчитаем по массе следующим образом:
Котл = ,
где
Массао.о. – масса объекта оценки;
Массаод.о. – масса однородного объекта;
Котл – корректировка на отличие.
Результаты расчета стоимости по цене однородного объекта приведены в таблице 8.
Таблица 8
Результаты расчета стоимости
№
Наименование показателя
1
НДС
0,18
2
Налог на прибыль
0,24
3
С/с аналога
115 555,26
4
К-т различия
1,11
5
С/С полная
128 394,73
6
Восстановительная стоимость
191 333,00
Таким образом, восстановительная стоимость установки равна 191 133 рублей.
Также произведем оценку данной установки методом анализа и индексации затрат.
При применении индексного метода осуществляется приведение балансовой стоимости объекта оценки к современному уровню с помощью индекса изменения цен.
Этапы проведения оценки:
1. Анализ структуры себестоимости показал следующее:
В структуре себестоимости:
· материалы – 50%;
· энергоресурсы – 16%;
· оплата труда – 20%;
· амортизация – 14%
2. Определение ценового индекса на момент оценки
Ценовой индекс составил:
· материалы – 2,5;
· энергия — 7,5;
· оплата труда – 10,5;
· амортизация – 3,5
восстановительная стоимость (ВСо.о.) объекта оценки определяется
По формуле:
ВСо.о. = ,
где
С/С о.о. – себестоимость объекта оценки;
Нпр – налог на прибыль = 24%;
Крент. – коэффициент рентабильности = 20%;
ВСо.о. –восстановительная стоимость объекта оценки.
Результаты расчета представлены в таблице 9.
Таблица 9
Расчет стоимости установки методом анализа и индексации затрат
Балансовая стоимость станка
170 000
№
Материалы
Энергоресурсы
Оплата труда
Амортизация
1
Структура
50
16
20
14
2
Затраты по эк-м элементам
85 000
27 200
34 000
23 800
3
Ценовой индекс
2,50
7,50
10,50
3,50
4
С/ст по эл-там
212 500
204 000
357 000
83 300
5
Полная с/ст
856 800
6
Восстановительная стоимость
1 276 800
Таким образом, восстановительная стоимость установки, полученная с помощью метода анализа и индексации затрат равняется 1 276 800 рублей.
3.2.3 Оценканематериальных актив предприятия.
Оценка стоимости нематериальных активов в составе действующего предприятия будет произведена на основе доходного подхода. Из группы методов оценки приносящей доход интеллектуальной собственности наиболее подходящими по своему назначению являются: метод дисконтированных денежных потоков (чистого дохода) и метод освобождения от роялти.
Оценка нематериальных активов методом дисконтирования денежных потоков.
Процедуру оценки объекта интеллектуальной собственности (ОИС) по методу дисконтированных денежных потоков (учета чистого дохода) необходимо проводить в следующей последовательности.
1. Сбор информации об условиях, сроках и доходности производства продукции на основе использования и продажи прав на ОИС (производственная программа, коэффициенты загрузки, ставки налогов, ставки дисконтирования по годам производства, холдинговый период, цену продажи и расходы на продажу прав на ОИС в конце холдингового периода, ставка реверсии).
2. Определение ожидаемого оставшегося срока полезной жизни ОИС (холдинговый период) в течение которого прогнозируемые доходы необходимо дисконтировать.
3. Прогноз и оценка потенциального и эффективного валового дохода по годам производства продукции на основе использования ОИС.
4. Прогноз и оценка операционных расходов и расчет чистого операционного дохода по годам производства.
5. Прогноз и оценка расходов на реконструкцию по годам производства.
6. Прогноз и оценка величины амортизационных отчислений по годам производства.
7. Прогноз и оценка остаточной стоимости использованного оборудования и налога на имущество по годам производства.
8. Прогноз налогооблагаемой прибыли и налога на прибыль по годам производства.
9. Прогноз и оценка денежного потока (чистой прибыли), генерируемого нематериальным активом по годам производства.
10. Определение ставки дисконтирования по годам производства.
11. Оценка текущей прибыли на дату оценки по годам производства и расчет суммарной текущей стоимости будущих доходов.
12. Прогноз текущей стоимости доходов в постпрогнозный период: оценка будущей стоимости продажи прав на ОИС и определение ставки реверсии.
13. Оценка текущей стоимости реверсии.
14. Оценка суммы всей стоимостей доходов от использования ОИС в прогнозный и постпрогнозный периоды.
15. Определение избыточной прибыли в составе ожидаемой прибыли от использования ОИС.
Исходные данные для анализа объектов нематериальной собственности.
Таблица 10
Исходные данные
Наименование показателей
Операционные расходы (ОР) на производство одной установки, $.
50
Ежегодное возрастание ОР, %
5
Цена одной установки, $.
110
Ежегодное возрастание цены, %
4
Производство установок в день в начале периода, штук
5
Ежегодное возрастание, штук
2
Коэф. загрузки в первые 2 года, %
80
Коэф. загрузки в послед. годы, %
85
Продолжит-ть реконструкции, мес.
6
Стоимость реконструкции, $
40000
Балансов. стоимость имущества, $
300000
Остаточн. стоимость имущества, $
250000
Земельный налог в первый год, $
900
Ежегодное возрастание зем. нал. %
3
Ставка дисконтирования в 1 год, %
19
Ежегодн. уменьшение ставки, %
1
Перепродажа через 8 лет, $
170000
Расходы на перепродажу, $
35000
Ставка реверсии, %
30
Расходы, на поддержание КОИС в первый год, $
7000
Ежегодное возрастание расходов на поддержание, $
700
продолжение
--PAGE_BREAK--
продолжение
--PAGE_BREAK--