--PAGE_BREAK-- недвижимость, стабильная правовая база. Хотя ипотечные ценные бумаги и обладают высокой степенью ликвидности, они не влекут за собой большого риска, следовательно, не приносят высоких процентных ставок. Это привлекает к ним, в основном, институциональных инвесторов, стремящихся диверсифицировать и обезопасить свои крупные портфели инвестиций. Наиболее важно учесть, что вторичный рынок ипотек призван привнести ликвидность и эффективность в уже существующий рынок ипотек и кредитов и не может рассматриваться в отрыве от этого контекста.
Положительными сторонами американской модели ипотечного кредитования является высокое развитие первичного и вторичного рынков ипотечного кредитования за счет функционирования специализированных организаций по ипотечному кредитованию, которые, в целом, формируют систему ипотечного кредитования.
Малайзийская модель.
Вместе с тем, наряду со странами Европы и США, в настоящее время достаточно развита система ипотечного кредитования населения в азиатском регионе, в частности в Малайзии. Система ипотечного кредитования Малайзии получила свое развитие путем создания Национальной ипотечной корпорации «Кагамас» (далее — корпорация), в состав которой вошли Банк Малайзии (20%), финансовые компании (19,5%), коммерческие банки (60,5%). Уставный капитал корпорации, в настоящее время составляет около 40 млн. долларов США. Основной ролью данной корпорации
является обеспечение ликвидности, низкой стоимости строительства долгосрочного характера ипотечных кредитов, выбора финансирования для
покупателей жилья.
Процесс ипотечного кредитования в Малайзии делится на два этапа:
1 Процесс строительства жилого дома и процесс полного завершения строительства дома. Для строительства жилого дома застройщику предоставляется кредит на срок 2-3 года, при этом, застройщик официально извещает население о намерении строить жилой дом. В процессе строительства осуществляется предварительная продажа незавершенного жилого дома и окончательное финансирование покупателей дома. После завершения строительства осуществляется секьюритизация ипотечных кредитов. Основными условиями кредитования являются маржафинансирования от 70% до 80%, средняя окупаемость кредита между 20 и 25 лет, сумма основного долга погашается ежемесячно в размере 1/3 от дохода заемщика, предоставление контракта о страховании недвижимости обязательно, максимальная ставка вознаграждения (интереса) составляет 9%.
2 Процесс секьюритизации начинается с выдачи кредитором ипотечных кредитов заемщикам, которые в последующем продаются корпорации. Корпорация, в свою очередь для покрытия своих расходов от покупки ипотечных кредитов и увеличения капитала выпускает долговые ценные бумаги, которые затем продает инвесторам.
В сложившейся экономической ситуации, когда отсутствуют высококапитализированные негосударственные организации, способные осуществлять ипотечное кредитование в больших объемах и создание государственных организаций, обеспечивающих механизм рефинансирования, проблематично, наиболее приемлемой для Казахстана является модель развития системы ипотечного кредитования Малайзии, путем создания ипотечной компании в форме закрытого акционерного общества, обеспечивающей развитие жилищного рынка, в которой банки смогут рефинансироваться путем выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных пулами ипотек, не исключая, при этом, в последующем, возможность применения европейской или американской моделей.
2. Состояние и развитие ипотеки в РК.
2.1. Жилищная ситуация РК до начала реализации ипотечного кредитования.
Традиционная советская система жилищного финансирования соответствовала проводимой жилищной политике в целом и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение условий.
В Казахстане с самого начала экономических преобразований, несмотря на свою важность, жилищная реформа проводилась очень медленными темпами. Становление рыночных отношений в жилищной сфере Казахстана началось в 1991г. после принятия законов «О разгосударствлении и приватизации», «О собственности». Позже были приняты законодательные акты о залоге, инвестиционной деятельности, введен новый Гражданский кодекс, Указы Президента Республики Казахстан, имеющие силу закона, «Об ипотеке недвижимого имущества» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Закон Республики Казахстан «О жилищных отношениях», разработаны положения о купонной приватизации и др. Таким образом, была создана законодательная база для становления рыночных отношений в жилищной сфере. При этом, в условиях недостаточно высокого платежного спроса большей части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия кредитов для приобретения готового жилья, созданный в первые годы реформ рынок жилья
оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами, которые могли бы поддержать платежеспособный спрос населения на рынке готового жилья.
В 1993 г. делается важный шаг в жилищной реформе. Указом Президента Республики Казахстан N 1344 принимается «Государственная программа новой жилищной политики и механизмы ее реализации». Она предусматривала ряд важнейших стратегических шагов в сфере жилищной политики государства, такие как: внесение необходимых изменений и дополнений в систему правовых норм, имеющих отношение к жилищной
сфере; реформирование системы финансирования жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства; демонополизация; разработка комплекса мер по снижению стоимости строительства жилья и удешевления его для населения; создание системы льгот участникам процесса жилищного строительства и эксплуатации с целью вовлечения в этот процесс
максимального количества граждан и юридических лиц; осуществление
мер по расширению арендного сектора в жилищной сфере; модернизация базы стройиндустрии; разработка упрощенной процедуры выделения и регистрации земельных участков для жилищного строительства; комплексное развитие в районах жилой застройки социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры; создание эффективных организационных структур для осуществления жилищной политики государства; развитие инфраструктуры рынка жилья и недвижимости в целом. Несмотря на то, что значительная часть провозглашенных в упомянутом указе стратегических задач не была реализована, этот документ указывал на важность жилищных проблем для государства и вхождение жилищной политики в число приоритетных направлений деятельности государства. Это соображение
крайне важно для анализа реальных возможностей дальнейшего реформирования жилищного сектора и системы его финансирования. В течение нескольких лет объем вводимого жилья в республике составлял примерно 0,5% от имеющегося жилищного фонда и равнялся площади ветхих и аварийных домостроений. При таких темпах обновления жилищного фонда имеелась реальная угроза его безнадежного старения, и, если учесть, что большая часть жилья находится в сейсмически опасных зонах, то последствия такой политики в жилищном строительстве могли быть катастрофическими.
Спад инвестиционной активности в строительной отрасли болезненно отразился на экономическом положении многих подрядных организаций. В результате численность занятых в строительном секторе продолжает сокращаться. Очевидно, что в такой ситуации многократно повысилась значимость реального запуска новых механизмов привлечения внебюджетных средств в строительный сектор, в том числе, за счет ипотечного жилищного кредитования, поскольку оно действительно может помочь остановить распад строительной отрасли, улучшить показатели занятости, решить целый ряд проблем социального характера.
Уровни и структура спроса и предложения, а также ценообразование на жилую недвижимость имели в Казахстане ряд особенностей, которые необходимо было иметь в виду при оценке перспектив формирования рынка ипотечного кредитования. В целом по Республике уровень спроса на жилье являлся низким. Это касалось подавляющего большинства городов и всей сельской местности. Едва ли не единственными центрами, где спрос на жилую недвижимость более или менее сформирован, были две столицы - Астана и Алматы, где по-прежнему сконцентрированы не только бизнес-элита Республики, но и большое количество чиновников, включая зарубежных, а также те города, где, в основном, сосредоточены действующие предприятия добывающей и перерабатывающей отраслей промышленности.
В качестве одного из факторов, влияющих на спрос, выступают бюджетные ограничения и, в частности, доход семьи. Средний уровень дохода семьи в Казахстане находился на невысоком уровне, хотя и превышал показатели соседних стран. По данным Агентства Республики Казахстан по статистике, в июле 1999 г. среднедушевые денежные доходы населения составляли 3224 тенге, или 23 доллара США. При этом среднедушевые доходы жителей г. Алматы и г. Астаны в июле 1999 г. сравнялись и составили 5486 тенге ($ 39). Учитывая то, что состав среднего домохозяйства в Казахстане составляет 3,5 человека, среднемесячный денежный доход домохозяйства по республике составил в июле 11284 тенге ($ 80), а по г. Алматы и Астане — 19201 тенге ($ 137). Следует отметить, что значительная часть населения не имеет никаких существенных накоплений и вынуждена тратить практически весь доход на текущее потребление. Уровень нормы сбережений продолжал оставаться низким, хотя и начал расти в 1999-2000 гг.
Спрос населения на жилье, во многом, определяется демографическими показателями, такими как темпы образования новых семей, уровень миграции, количество сложных домохозяйств и др. В Казахстане наблюдаются тенденции уменьшения общего коэффициента рождаемости, увеличение общего коэффициента смертности и, соответственно, уменьшение общего коэффициента естественного прироста, хотя с 1999 года наблюдается обратная тенденция. Снижение рождаемости уменьшает размеры семей в настоящий момент и количество семей в будущем, т.е. в перспективе
структура и число домохозяйств будут существенно отличаться от современных, что приведет к изменению спроса на жилье.
Перенос столицы из Алматы в Астану в 1997г. повлек за собой весьма значительные колебания спроса, а вместе с ним и цен на недвижимость. В Алматы, ввиду значительного оттока населения, цены на недвижимость, как жилую, так и коммерческую, в 1999-2000 гг. снизились примерно на 10-15% в долларовом эквиваленте. В Астане, где в настоящее время продолжает ощущаться значительный дефицит жилья, цены после огромного скачка в 1998 г., к 2000 г. немного опустились и стабилизировались примерно на уровне 20-30% ниже, чем в Алматы. Если рассмотреть положение в областных центрах, то здесь наблюдалась следующая ситуация. Как уже указывалось выше, был относительно высок спрос на местных рынках жилья в обеих столицах, а также тех городах, где, в основном, сосредоточены действующие предприятия добывающей перерабатывающей отраслей промышленности, где относительно высок уровень оплаты труда: Кустанай, Атырау, Павлодар, Усть-Каменогорск. И наоборот, в тех городах, где уровень безработицы относительно высок, наблюдался относительно низкий спрос на жилье.
В 1998-2000 гг. увеличился спрос на индивидуальное жилье (загородные комфортабельные дома), перестроенные укрупненные квартиры в многоквартирных тдомах. С повышением стоимости коммунальных услуг также намечается тенденция увеличения спроса на квартиры с минимальным набором удобств (для низкодоходных семей). Что касается предложения жилья, то на территории всей Республики наблюдалась примерно одинаковая картина. Подавляющее большинство жилья предлагалось на вторичном рынке, в то время как рынок нового жилищного строительства был развит крайне слабо. Ситуация в строительном секторе значительно ухудшилась за последние годы ввиду отсутствия достаточного платежеспособного спроса. Одной из тенденций было неуклонное сужение предложения на первичном рынке из-за катастрофического падения объемов нового строительства. В 1998 г. объемы жилищного строительства снизились по сравнению с 1990 г. более, чем в 7 раз, при этом вполне вероятно продолжение этой тенденции. Таким образом, на общем неблагоприятном фоне в строительном секторе, данные статистики показывали две тенденции, которые можно было назвать положительными. Первая из них - постоянный рост удельного веса жилья, которое строилось в негосударственном секторе, т.е. повышение значимости частных, и, прежде всего, индивидуальных застройщиков. Если в 1990 г. 78% жилья было построено государственными предприятиями и организациями, то в 1998 г. ситуация изменилась кардинально, и почти 85% нового жилищного строительства пришлось на долю частного сектора. Вторая положительная тенденция, хотя она была намного менее значима по сравнению с первой, — увеличение среднего размера строящихся квартир. Это указывало на то, что частный сектор, за счет которого такое увеличение произошло, располагал наилучшей, с точки зрения ликвидности, частью жилой недвижимости, которая, в принципе, могла быть включена в экономический оборот.
В 2000 г. цены на жилье на первичном рынке в 1,5-2,5 раза превышали цены на вторичном рынке. Для более глубокого анализа возможностей роста объемов жилищного кредитования в ближайшей перспективе необходимо было определить, во-первых, доступность жилья и жилищных кредитов для населения, и, во-вторых, потенциальный платежеспособный спрос на них. Согласно официальным данным, усредненный ежемесячный доход в июле 1999 года равнялся 3224 КТ или 24,34 долларам США на душу населения. Такой низкий доход не способствовал запуску процесса жилищного кредитования во всех областях Казахстана. Главным образом, необходимо было сосредоточить внимание на городском населении, которое представляло собой основной целевой рынок для ипотечного кредитования жилья. Более того, двумя основными целевыми рынками в стране являлись Алматы и Астана. В июле 1999г. усредненный ежемесячный доход на душу населения в Алматы и Астане равнялся 5486 КТ или 41,42 долларам США.
Для того, чтобы претендовать на получение ипотечного кредита на покупку жилья, потенциальный заемщик должен располагать определенными собственными средствами. Основным источником собственных средств у подавляющего большинства граждан являлось жилье, перешедшее в их собственность в результате приватизации. Средние цены однокомнатной типовой квартиры в Казахстане (гг. Алматы и Астана, где рынок, как указывалось выше, развит в наибольшей степени) в 1999 г. равна USD 8 000, двухкомнатной — USD 13 000, трехкомнатной — USD 20 000. При этом, следует отметить, что указываемый уровень цен на жилье в Казахстане сравнительно высок не только по отношению к соседним странам, но и даже по отношению к странам Восточной Европы и Турции, где уровень благосостояния населения значительно отличается от показателей в Казахстане. Вторым источником собственных средств у населения могут быть банковские вклады и депозиты, денежные накопления, драгоценности, гараж, автомобиль и т. п. Реальную залоговую стоимость этих средств определить сложно. В целом, платежеспособный спрос на жилищные ипотечные кредиты в сложившихся в Казахстане условиях оставался относительно небольшим. Однако, во-первых, он был достаточен для начала практического освоения и развития механизмов ипотечного кредитования различными государственными и коммерческими структурами, заинтересованными в развитии национальных рынков недвижимости, а, во-вторых, низкая доступность ипотечных кредитов для населения определяется, главным образом, низкими доходами домохозяйств и высокими процентными ставками, что исправимо в результате проведения грамотной экономической политики.
2.2. Внедрение и развитие ипотеки в РК.
В конце 1999 года Нацбанк Казахстана инициировал разработку нормативно правовой базы внедрения системы ипотечного кредитования. В результате правительство республики утвердило Концепцию долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан. Концепция предполагает создание целостной системы ипотечного кредитования, которая включает в себя предоставление долгосрочных ипотечных кредитов банками и иными кредиторами гражданам-заемщикам, а также механизм обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования. В конце 2000 года началось внедрение этой системы. Казахстаном была выбрана Малазийская модель системы ипотечного кредитования. В ее основе лежит западное ноу-хау — двухуровневая структура рынка, благодаря которой банки аккумулируют на рынке ценных бумаг «долгие» целевые деньги, предназначенные для ипотеки, и имеют возможность давать столь же «долгие» и «мягкие» (под невысокий процент) жилищные кредиты.
Первичный уровень здесь — сами кредиты, а вторичный — специальные ипотечные
ценные бумаги (облигации, закладные), с помощью которых происходит подпитка
банков-кредиторов. В конце декабря 2000 года Национальным банком РК было
создано ЗАО “Казахская ипотечная компания” (КИК) — по аналогии с
малайзийской ипотечной компанией “Кагамас Берхард”. Она была организована
специально с целью формирования в стране рынка ипотечных ценных бумаг. По
замыслу, от лица своих банков-партнеров она должна работать с населением,
реализуя на вторичном рынке ипотечные облигации, и на эти деньги
приобретать у банков ипотечные кредиты и затем предоставлять их населению.
Таким образом, ипотечная компания на первичном рынке работает через
коммерческие банки, а на вторичном выполняет функции оператора,
осуществляющего рефинансирование банков второго уровня путем приобретения у
них стандартных ипотечных кредитов и выпуска ипотечных облигаций,
обеспеченных данными кредитами. Более полно механизм функционирования
двухуровневой системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан
представлен на схеме, Приложение 1.
В июле 2001 г. ЗАО “Казахстанская ипотечная компания” совместно с ОАО
“Астана-финанс” приступило к реализации пилотного проекта по ипотечному
кредитованию приобретения жилья населением на вторичном рынке. Главной
задачей участников проекта являлось создание благоприятных условий для
удовлетворения спроса различных слоев населения на рынке жилья. Данный
проект реализовался в Астане и Алматы. В рамках проекта предполагалось
предоставление населению этих городов долгосрочных ипотечных кредитов
сроком от 3 до 10 лет в тенге. Минимальный размер кредита составлял от $3
тыс., максимальный $30 тыс. в тенговом эквиваленте. Проект осуществлялся в
течение 8 месяцев (с июля 2001 г. по апрель 2002 г.) Программа была успешно
апробирована в городах Астана и Алматы. За время реализации проекта
Казахстанская Ипотечная Компания выкупила свыше 230 прав требования по
ипотечным жилищным кредитам на сумму около 300 млн. тенге. Средний размер
кредита составлял 1 млн. тенге (около 7 тыс. долларов США в эквиваленте).
Доля семей со средним доходом $200-$300 составила около 85% от общего
количества заемщиков.
В целях продолжение
--PAGE_BREAK--развития системы ипотечного кредитования решением Маслихата
г.Астаны № 123/26-II от 25.12.2001 года была утверждена Программа развития
ипотечного кредитования и жилищного строительства в Астане, которую
реализует ОАО «Астана-финанс». Данная Программа была обусловлена прежде
всего наблюдающейся тенденцией роста города в связи с приданием Астане
статуса столицы Республики.
Основные цели и задачи программы:
. Развитие жилищного строительства и формирование рынка жилья.
. Удовлетворение потребности населения Астаны в качественном жилье,
соответствующем современному уровню жизни, доступном по цене и формам
оплаты.
. Создание привлекательной для клиентов системы, предусматривающей
возможность выбора приемлемого для них механизма финансирования и
кредитования при приобретении жилья.
. Переход от практики бесплатного предоставления жилья, отнесенного к
категории государственного коммунального жилищного фонда, к практике
строительства коммерческого жилья и приобретения за счет собственных
средств граждан.
В 2002 году в Астане было введено свыше 230 тысяч квадратных метров жилой
площади. Из них около 30 процентов реализовано по программе ипотечного
кредитования.
Появилась потребность населения в ипотечных кредитах, предоставляемых в
тенге без фиксации валютного эквивалента, а также на длительный срок. Но
кредитование в тенге имело проблемы, связанные с необходимостью
устанавливать плавающие ставки вознаграждения в целях хеджирования рисков.
В свою очередь, потенциальные заемщики опасались значительного роста ставок
вознаграждения в будущем, так как это создает угрозу дефолта заемщика.
Казахстанская ипотечная компания провела большую работу по поиску схем,
которые могли бы обезопасить заемщиков. В частности, адаптировала имеющийся
международный опыт применения ограничителей ставок вознаграждения – «cap»
(кэп). Общая модель применения этих ограничителей такова. Предположим, в
результате роста инфляции или увеличения темпов девальвации тенге плавающая
ставка вознаграждения по тенговому ипотечному кредиту превысила заранее
установленное максимальное значение-ограничитель. В этом случае начисление
будет производиться по ставке ограничителя, несмотря на превышение
фактической ставки. Данный проект был одобрен Национальным банком.
Первоначально Компания устанавливала по рефинансируемым ипотечным жилищным
кредитам окончательные ставки вознаграждения, включающие в себя маржу банка-
кредитора за кредитный риск и операционное обслуживание. Однако анализ
проведенной работы заставил пересмотреть политику рефинансирования банков.
Теперь Компания ежемесячно объявляет свою котировочную ставку
вознаграждения, в соответствии с которой проводится рефинансирование банков-
кредиторов. В свою очередь и банки могут самостоятельно устанавливать
собственную маржу, в пределах определенной величины. Таким образом,
конечная ставка вознаграждения для заемщиков-физических лиц у разных банков
различна. Это стимулирует конкуренцию между ними и способствует снижению
ставок до уровня, соответствующего требованиям рынка.
В связи с тем, что ставки вознаграждения по ипотечным жилищным кредитам
плавающие, особую актуальность приобрело определение базового индекса для
их пересмотра. Им стал индекс инфляции в годовом выражении (за последние 12
месяцев), по мнению инвесторов, — наиболее обоснованный индикатор состояния
экономики.
Несмотря на то что к началу деятельности Казахстанской Ипотечной Компании
законодательная база была в основном сформирована, в ходе апробации
Программы проявились и нерешенные проблемы:
. несовершенство установленного законом порядка государственной
регистрации сделок с недвижимостью (например, необоснованно высокая
оплата регистрации) приводит к удорожанию кредитов для населения;
. отсутствие налоговых льготы для граждан, приобретающих жилье в кредит;
. включение залогового имущества в конкурсную массу при банкротстве
юридического лица.
В связи с этим Национальным Банком Казахстана была создана рабочая группа,
в рамках которой был подготовлен проект Закона Республики Казахстан,
предусматривающий внесение изменений и дополнений в некоторые
законодательные акты.
Но главной проблемой оставалось привлечение средств в сферу ипотечного
кредитования.
Предполагалось, что необходимые для этого средства будут привлекаться на
внутреннем рынке путем выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных
принадлежащими Казахстанской Ипотечной Компании правами требования по
ипотечным жилищным кредитам. Основные отечественные институциональные
инвесторы — накопительные пенсионные фонды и страховые компании.
Однако в условиях, когда ситуация на отечественном фондовом рынке
характеризуется высокой доходностью по корпоративным облигациям и
преобладанием бумаг, номинированных в иностранной валюте, выпуск ипотечных
облигаций на общих условиях по ожидаемой инвесторами доходности может
повлечь за собой резкий рост ставок по ипотечным жилищным кредитам. Если же
по облигациям будет установлена доходность ниже рыночной (в рамках
проводимой Казахстанской Ипотечной Компанией политики низких процентных
ставок, приемлемой для целей ипотечного кредитования), возрастает риск
недоразмещения ипотечных бумаг.
После тщательного анализа ситуации и международного опыта был сделан вывод:
на первом этапе ипотечным облигациям должны быть предоставлены определенные
преференции. В дальнейшем, когда емкость рынка таких финансовых
инструментов станет достаточно большой, можно будет постепенно аннулировать
преференции без заметного ущерба для функционирования системы.
В рамках организации системы ипотечного кредитования Казахстанской
Ипотечной Компанией в 2002 г. были заключены генеральные соглашения о
сотрудничестве с четырьмя банками второго уровня и двумя небанковскими
организациями. К 1 июля 2002 года общий объем рефинансирования составил
около 320 миллионов тенге. Это более 280 ипотечных жилищных кредитов,
выданных физическим лицам. На 1 мая объем займов казахстанских банков
физическим лицам на приобретение жилья достиг 5,3 млрд. тенге. В
соответствии с международными требованиями были разработаны и успешно
использовались стандарты ипотечного жилищного кредитования. Казахстанская
ипотечная компания совместно с региональными отделениями банка
“ЦентрКредит” развернула свою программу во всех регионах республики: в
Алматы и Алматинской области, в Астане, Актау, Актобе, Атырау, Жезказгане,
Караганде, Кокшетау, Павлодаре, Уральске, Усть-Каменогорске, Шымкенте.
Система ипотечного кредитования стала динамичным и перспективным сегментом
рынка потребительского кредитования.
В 2003 г. начинают проявляться положительные тенденции в
развитии ипотечного кредитования. Если в 2002 г. по оценкам КИК, в г.
Алматы в среднем за месяц выдавалось около 250-300 ипотечных кредитов, т.е.
около 10-13% от общего количества сделок по купле-продаже жилья, то в
2003г. количество сделок при участии ипотеки резко увеличилось, достигая на
текущий момент примерно 600-700 сделок в месяц (т.е. 25-30%). В 2001г.
ставки ипотечных кредитов составляли от 20 до 24% и срок был всего 5 лет, в
2002г. ставки снизились до уровня 16-19%, а сроки увеличились до 10 лет, в
2003 г. стало возможным получить кредиты по 12,5% годовых и сроком до 20
лет. Кстати, увеличивать на больший срок кредитование большого смысла не
имеет. Например, если взять кредит 10 000 у.е. на 20 лет под ставку 12%
годовых, то ежемесячный платеж будет составлять 110 у.е… То же самое, но с
увеличением срока кредита до 25 лет — платеж составит 105 у.е., т.е. всего
на 5 у.е. меньше, но срок при этом увеличится на целых 5 лет. Важно
отметить, что до 2003г. банки неактивно продвигались в регионах. Развитие
ипотеки наблюдалось в основном в Алматы, Астане и Атырау - в городах, где
сложились наиболее благоприятные и легко прогнозируемые уровни цен на
недвижимость. Но в 2003 году ситуация меняется и довольно сильно. Активно
выдаются ипотечные кредиты в таких городах, как Актау, Шымкент, Актобе,
Уральск, Усть-Каменогорск, Караганда, Павлодар. Банки стали охотнее
работать по регионам. Прежде всего, это свидетельствует о росте развития
наиболее крупных городов Казахстана. Кроме того, успешное развитие
ипотечного кредитование в Казахстане стало примером для других стран СНГ, в
частности, для Украины. В конце августа 2003 г. представительная украинская
делегация во главе Сергеем Тигипко посетила Республику Казахстан с целью
изучить опыт становления и функционирования системы ипотечного
кредитования.
В 2004 г. рынок ипотечного кредитования в Казахстане самостоятельно
подходит к показателям, заложенным в жилищной программе правительства РК.
Такое мнение 14 апреля, в ходе заседания правительства высказал министр
экономики и бюджетного планирования РК Кайрат Келимбетов. “По таким
параметрам, как срок предоставления кредитов, размер первоначального взноса
и процентной ставки видно, что рынок сам уже приходит к показателям,
заложенным в нашей жилищной программе”, — сказал К. Келимбетов. Он сообщил,
что в настоящее время в системе ипотечного кредитования Казахстанской
ипотечной компании участвуют восемь банков второго уровня республики и две
компании: “БТА-Ипотека” и “Астана-финанс”. Сроки предоставляемых ими
кредитов, по данным министра, колеблются от 15 до 20 лет, размер
первоначального взноса — от 15 до 30 % и процентной ставки — в пределах 12-
13 %. Жилищная программа правительства, по словам К. Келимбетова,
предусматривает установление процентной ставки кредита на уровне 9-10%,
размера первоначального взноса на уровне 10% от стоимости жилья и срока
предоставления кредита до 20 лет. К. Келимбетов напомнил также, что
“условия ипотечного кредитования в стране очень сильно меняются из года в
год”. “В 1998 году, когда начинала работу эта система, ставка по кредиту
была 20%, первоначальный взнос — 40-50% и срок кредита — 10 лет, что было
обусловлено дефицитом финансовых ресурсов”, — заключил министр экономики и
бюджетного планирования.
14 апреля этого года правительство Казахстана в целом одобрило проект
государственной программы развития жилищного строительства на 2005-2007
годы. Согласно программе, ставится задача обеспечить в течение 2005-2007
годов строительство и ввод в эксплуатацию более 12 млн. кв. метров жилья, в
том числе в 2005 году — 3 млн., в 2006-м — 4 млн., в 2007-м - 5 млн. кв.
метров. Реализация программы, как рассчитывают в правительстве, позволит
обеспечить стоимость одного квадратного метра жилья не более $350 во всех
регионах Казахстана, за исключением, возможно, крупных городов, прежде
всего, в Астане и Алматы, где высоки доходы населения. В частности,
администрация Алматы заявила на минувшей неделе, что в этом городе
стоимость 1 кв. метра жилья в рамках указанной госпрограммы составит в
среднем $450. В соответствии с программой предполагается увеличить в
системе ипотечного кредитования сроки предоставления займов с нынешних 10-
ти до 20-ти лет, снизить ставки вознаграждения по ним с 13% до 9-10%
годовых и первоначальный взнос для получения кредита с 20% до 10% от
стоимости приобретаемого жилья. Между тем в системе продолжение
--PAGE_BREAK-- жилищно-строительных
сбережений планируется снижение первоначального взноса до 25% против
нынешнего уровня не менее 50%, увеличение срока возврата основной суммы
кредита с 15 до 25 лет. В 2003 году сумма ипотечных займов, выданных
банками Казахстана, составила 259,4 млрд. тенге, в том числе под залог
недвижимости — 229 млрд. тенге.
Народный банк объявил о том, что с 1 апреля в трех регионах страны -
Астане, Алматы и Караганде - он запустил новую программу кредитования
«Ипотека Lights». Заемщик может получить 100% стоимости приобретаемого
жилья в долларах США или евро по ставке от 7 до 11 процентов годовых.
Максимальный срок кредитования определен в пределах 15 лет. Условия
кредитования весьма привлекательны: ограничения по сумме кредитования не
устанавливаются, проверку платежеспособности заемщика банк не проводит, а
пакет необходимых документов включает лишь удостоверение личности и РНН. По
условиям программы «Ипотека Lights», обеспечением должно служить
приобретаемое жилье и денежный вклад в Народном банке на сумму от 15 до 50%
стоимости недвижимости. Как заявила «ЭК» руководитель пресс-службы
Народного банка Динара Алпысбаева, ставка вознаграждения по кредиту
определяется в зависимости от суммы кредита. Оформление ипотеки ведется
через центр персонального сервиса и не может превышать трех дней. При этом
она особо подчеркнула, что «Ипотека Lights» - не разовая акция, а
бессрочная программа, которая будет действовать наряду со стандартной
программой ипотечного кредитования, предусматривающей первоначальный взнос
и максимальный срок кредитования до 20 лет. Г-жа Алпысбаева отказалась
ответить на вопрос, каким образом Народный банк изыскал возможность для
снижения кредитных ставок, сославшись на коммерческую тайну. Скорее всего,
банк рассчитывает на дешевые заимствования на внешних финансовых рынках. По
информации Нацбанка, в 2003 году банками второго уровня было привлечено
подобных займов на сумму около 3,7 млрд долларов США, или в 2 раза больше,
чем в 2002 году. Поэтому можно не сомневаться в том, что подобные условия
своим клиентам вскоре предложат и другие коммерческие банки Казахстана,
которые, безусловно, заинтересованы в том, чтобы их ипотечные программы
работали. Однако подобные продукты содержат большой кредитный риск,
который, учитывая упрощенные условия кредитования, предлагаемые банками,
может еще возрасти. По официальным данным, на 1 февраля с.г. задолженность
физических лиц по ипотечным кредитам в целом по стране составила 31,5 млрд
тенге, а доля сомнительных и безнадежных кредитов в портфелях банков
постоянно колеблется в пределах 35-40 процентов.
16 апреля 2004 г. на заседании правительства РК была одобрена
государственная программа развития жилищного строительства. По словам
министра индустрии и торговли Адильбека Джаксыбекова, чьим ведомством и
осуществлялась разработка программы, за три года в республике будет
построено более 12 млн квадратных метров общей площади жилья, строительство
которого позволит дополнительно привлечь на работу 45 тысяч казахстанцев.
Процесс возведения нового жилья для казахстанцев, согласно задумке
правительства, должен брать не только количеством, но и комфортностью и
архитектурной изысканностью. Новое казахстанское жилье должно украшать
облик городов и соответствовать требованиям комфортности планировки.
Чиновникам, конечно, уже сейчас очевидно, какими требованиями комфорта
придется поступиться претендентам на жилье нового образца. Предполагаемая
стоимость кв. метра жилья в таком доме будет составлять около $350 за
квадрат. В бывшей и настоящей столицах, а также в перспективных с точки
зрения освоения нефтяных богатств Актау и Атырау, где рынок жилья дороже, и
платить придется по более высоким расценкам, но не больше $450 за квадрат.
В целом, по мнению министра Джаксыбекова, по предложенным правительством
расценкам можно построить хорошее жилье во всех регионах. Однако в том же
Атырау, цены даже на довольно ограниченном вторичном рынке жилья давно
перепрыгнули эту отметку, и не факт, что насыщение жилищного рынка новыми
квартирами собьет ставки так быстро, как обещают разработчики программы. За
три года на финансирование программы будет выделено 138 млрд тенге, при
этом возведение инженерных сетей и инфраструктуры возьмут на себя акиматы.
Как отметил, премьер-министр Д. Ахметов, начиная с 2005 года сроки
ипотечного кредитования будут увеличены с 10-15 до 20 лет, первоначальный
взнос будет снижен до 10%, а ставка понижена до 9%. Кроме того, по словам
премьера, АО «Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана» снизит
размер первоначальных накоплений с 50% до 25% от стоимости жилья и увеличит
сроки возврата кредита до 25 лет. Правительство готово субсидировать ставку
вознаграждения при кредитовании банками второго уровня строительных
компаний, и кредиты для строителей, которые готовы сдавать жилье по
предложенным государством расценкам, будут обходиться не дороже 5% годовых.
«Предполагается ясная и прозрачная модель, которая сделает доступным
жилищное строительство для широких слоев населения», - подытожил Даниал
Ахметов. На какие цифры в итоге предстоит ориентироваться этим самым
широким слоям населения? 3-комнатная квартира без особых излишеств в новом
столичном доме обойдется примерно в $28 000. Таким образом, согласно
подсчетам Адильбека Джаксыбекова, оформить кредит на такую квартиру сможет
семья, совокупный месячный доход которой исчисляется 97 000 тенге. Что и
говорить, такими доходами, особенно легальными, которые можно представить
банку, располагает далеко не каждая семья даже в Алматы, Астане и нефтяных
центрах, хотя по сравнению с ценами, установившимися на жилищном рынке
сегодня, круг тех, кто может позволить себе покупку жилья, расширится. К
тому же у желающих приобрести новое жилье появится возможность выбора. По
словам министра экономики и бюджетного планирования Кайрата Келимбетова,
казахстанцам предстоит сориентироваться в предложении на жилищном рынке и
самим определить, какой путь обзаведения жильем предпочесть - ипотечное
кредитование, систему жилстройсбережений либо покупку квартиры через
акимат. Региональные исполнительные органы в соответствии с
законодательством и разработанным правительством механизмом определят
подрядчика строительных работ и банк, уполномоченный заключать договор
кредитования.В духе новой жилищной стратегии выдержана программа развития
ипотечного кредитования жилья в Алматы, представленная городским акимом
Виктором Храпуновым. Предполагается, что на первоначальном этапе гарантом
финансового обеспечения привлекаемого в виде «дешевых» и «длинных» денег
стартового капитала выступит специально сформированный залоговый фонд,
сроки предоставления ипотечного кредитования будут увеличены с 10 до 20
лет, снижены с 30% до 10% размеры первоначального взноса и с 13% до 10% -
процентные ставки. По мнению акима, Алматы может успешно справиться с ролью
экспериментальной площадки по внедрению новых для нашей страны технологий
ипотечного кредитования жилья уже в этом году. Однако, как свидетельствует
статистика, по данным на 1 февраля задолженность физических лиц по
ипотечным кредитам в Казахстане составила 31,5 млрд. тенге, из которых
почти 50% приходится на Алматы. В бывшей столице в нынешнем году должно
быть сдано 370 тысяч квадратных метров жилья, а ликвидировано как класс -
более 2 млн квадратов жилья ветхого. Впрочем, для многих горожан-
бюджетников что 97 000, что 150 000 тенге — цифры одинаково нереальные. Для
данной категории казахстанцев программа предусматривает строительство
государственного жилья, однако рассчитывать на приватизацию жилища такого
рода квартиросъемщикам, естественно, не придется, да и в количественном
соотношении доля «ложки меда» оставляет желать большего. Отныне в каждом
регионе ежегодно надлежит вводить в строй не менее одного стоквартирного
дома государственных квартир. Так что предложение, очевидно, привычно не
поспеет за спросом.
25 мая 2004 г. в Астане Министерство финансов РК, ЗАО “Казахстанская
ипотечная компания” и банки второго уровня - “Альянс Банк”, “Астана-
Финанс”, “БТА-Ипотека”, “Нурбанк”, “Темирбанк”, “Texakabank”, “Цеснабанк”,
“Казкоммерцбанк”, “БанкЦентрКредит”, “Народный банк”, “АТФ Банк” -
подписали меморандум о сотрудничестве по реализации государственной
программы развития жилищного строительства на 2005-2007 годы, “Речь идет о
формировании нового сегмента ипотечного кредитования. Правительство
привержено только одной идее — расширить доступ широких масс к относительно
недорогому жилью”, — заявил на церемонии подписания министр финансов РК
Арман Дунаев. Меморандум включает в себя семь пунктов. Согласно пункту 1,
стороны намерены прилагать все усилия по достижению следующих параметров
ипотечного кредитования для приобретения жилья, построенного в рамках
госпрограммы: размер ставки вознаграждения - 9-10% годовых, размер
первоначального взноса — 10% годовых, срок ипотечных кредитов - 20 лет.
Также стороны намерены добиваться снижения размера маржи банков до 2-2,2%
по специальной программе ЗАО “Казахстанская ипотечная компания”.“То, что
банки согласились снизить ставку - это большой шаг с их стороны по
направлению к новой жилищной политике”, - заявил А. Дунаев. Меморандум
является открытым для присоединения к нему других финансовых институтов и
организаций.
C 5 июня 2004 г. в республике начал работать Государственный фонд
гарантирования ипотечного кредитования. Об этом заявил глава Национального
банка Анвар Сайденов. Основная работа фонда – страховать коммерческие
банки, которые занимаются ипотечным кредитованием. Предполагается, что
деятельность фонда позволит увеличить сроки выплаты кредитов.
Кардинальные реформы в системе казахстанского ипотечного кредитования
произойдут в ближайшие три года. Работа над изменениями началась с
сегодняшнего дня. В качестве реформатора - Фонд гарантирования ипотечного
кредитования. Государственное учреждение намерено упростить процедуру
оформления кредита для покупки жилья физическими лицами. Казахстанцы вскоре
смогут возвращать долг банку – кредитору в течение не пятнадцати, а
двадцати пяти лет. Еще планируется значительно снизить сумму
первоначального взноса для получения кредита - до десяти процентов. А
банки, практикующие выдачу денег на покупку жилья, будут получать
специальную страховку от фонда. Такое партнерство, по мнению главы
Нацбанка, снизит риск финансирующей стороны. Кроме того, деятельность фонда
гарантирования ипотечного кредитования входит в общую государственную
жилищную программу. Поэтому и нет особых опасений в провале реформ, говорят
в Нацбанке.
Анвар Сайденов, председатель Национального Банка РК: - Опасения Нацбанка,
что такие большие ресурсы из бюджета будут использованы в течение ряда лет,
окажут свое давление – не высказывались. Поскольку все это ложится в общую продолжение
--PAGE_BREAK--