Оценка бизнеса затратным подходом

КУРСОВАЯ РАБОТА
по курсу:«Оценка бизнеса»
по теме:«ОЦЕНКА БИЗНЕСАЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ. МЕТОД РАСЧЁТА СТОИМОСТИ ЧИСТЫХ АКТИВОВ»
Введение
Продавая предприятиенеобходимо объективно оценить его возможности увеличивать свою стоимость, бытьрентабельным, т.е. приносить доход собственнику. Т.е. необходимо рассчитатьрыночную стоимость предприятия – наиболее вероятную цену предприятия, покоторой оно будет продано.
Расчет рыночной стоимостипредприятия можно проводить тремя принципиально различными подходами: доходнымподходом, рыночным (сравнительным) подходом и затратным (имущественным)подходом.
В данной курсовой работеиспользуется затратный подход к оценке, актуальность которого обусловлена в1-ую очередь наличием, как правило, достоверной исходной информации длярасчёта, а также применением методов, традиционных для отечественной экономикик оценке стоимости бизнеса, основанных на анализе стоимости имуществапредприятия и его задолженности.
Отсутствие необходимыхусловий для применения доходного и рыночного подходов обосновывает применениезатратного подхода к оценке. Использование рыночного подхода ограниченоотсутствием информации о продаже действующих предприятий, что не даетвозможность использовать метод сделок. «Слабый» фондовый рынок ограничиваетвозможность применения метода рынка капиталов. А отсутствие рыночной информациио финансово-хозяйственной деятельности предприятий, аналогичных оцениваемому,исключает возможность использования метода оценочных мультипликаторов.
Отсутствие необходимой идостаточной рыночной информации о коэффициентах капитализации и дисконтированиядоходов. Ограничивает применение методов доходного подхода (методакапитализации и метода дисконтирования денежных потоков)
Основная цель данной курсовой работы – оценитьпредприятие, определив его рыночную стоимость на текущий период.
Для достиженияпоставленной цели определены следующие задачи:
· Изучитьтеоретические аспекты оценки бизнеса доходным, имущественным и рыночнымподходами.
· Определитьположительные и отрицательные стороны применения имущественного подхода коценке бизнеса.
· Выявитьособенности применения данного подхода и в современных рыночных условиях, и напредприятии.
Объектом исследования в данной курсовойработе является применение затратного подхода к оценке бизнеса.
Предметом исследования является применениеметода расчета стоимости чистых активов на предприятии.
Глава1. Теоретические аспекты имущественного подхода к оценке бизнеса1.1.  Сущность исфера применения имущественного подхода
Имущественный (затратный) подход в оценке бизнесарассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек.Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции,изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, несоответствует рыночной стоимости. В результате перед оценщиком вста­ет задачапроведения корректировки баланса предприятия. Для осуществ­ления этогопредварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого активабаланса в отдельности, затем определяется теку­щая стоимость обязательств и,наконец, из обоснованной рыночной стоимо­сти суммы активов предприятиявычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показываетоценочную стоимость собственного ка­питала предприятия.
Собственный капитал = Активы — Обязательства.
Главный признак затратного подхода — это поэлементнаяоценка, то есть оцениваемый имущественныйкомплекс расчленяется на составные части, делается оценка каждой части, а затем стоимость всегоимущественного комплекса получают путем суммирования стоимостей егочастей.
Базовая формула в имущественном (затратном) подходеявляется: Соб­ственный капитал = Активы — Обязательства.
Данный поход представлен двумя основными методами:
/>       методом чистыхактивов;
/>       методомликвидационной стоимости.
Сфераприменения
Подход к оценке на основе затрат является наиболее приемлемым:
§ при оценке государственных объектов;
§ при расчете стоимостиимущества,    которое предназначено   для   специального использования(без получения дохода) — это школы, больницы, здания почты культурные сооружения,вокзалы и т.д.;
§ при переоценкеосновных фондов для бухгалтерского учета;
§ при оценке в целяхналогообложения и страхования при судебном разделе имущества;
—  прираспродаже имущества на открытых торгах.1.2. Преимущества инедостатки имущественного подхода
Преимущества:
· основывается на оценке имеющихся активов, т. е. имеет объективнуюоснову;
· при оценке отдельных составляющих активов могут использоватьсявсе три подхода к оценке: доходный, затратный и рыночный.
Недостатки:
· статичен, т.е. не учитывает перспектив развития бизнеса;
· не принимает во внимание основные финансово – экономическиепоказатели деятельности оцениваемого предприятия.
 1.3. Основные этапы расчетастоимости бизнеса методом чистых активов
Расчет методом стоимости чистых активов включает несколькоэтапов:
1.  Оценивается недвижимое имуществопредприятия по обоснованной рыночной стоимости.
2.  Определяется обоснованная рыночнаястоимость машин и оборудо­вания.
3.  Выявляются и оцениваютсянематериальные активы.
4.  Определяется рыночная стоимостьфинансовых вложений, как долгосрочных, так и краткосрочных.
5.  Товарно-материальные запасыпереводятся в текущую стоимость.
6.  Оценивается дебиторскаязадолженность.
7.  Оцениваются расходы будущих периодов.
8.  Обязательства предприятия переводятсяв текущую стоимость.
9.  Определяется стоимость собственногокапитала путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости суммы активовтекущей стоимости всех обязательств.
 1.4 Оценка недвижимогоимущества предприятия по обоснованной рыночной стоимости.
 Оценка недвижимогоимущества предприятия может быть дана с применением трех подходов: доходного,сравнительного (рыночного) и затратного.1.4.1.Применение доходногоподхода
Доходный подход приоценке объектов недвижимости включает два ме­тода:
• метод капитализациидоходов;
• метод дисконтированныхденежных потоков.
Капитализация доходапредставляет собой совокупность методов и приемов, позволяющая оцениватьстоимость объекта на основе его потенциальной возможности приносить доход.Метод капитализациидоходов используется при оценке недвижимос­ти, приносящей доход владельцу.Доходы от владения недвижимостью мо­гут, например, представлять собой текущие ибудущие поступления от сда­чи ее в аренду, доходы от возможного приростастоимости недвижимости при ее продаже в будущем. Результат по данному методусостоит как из стоимости зданий, сооружений, так и из стоимости земельногоучастка.
В качестве показателя,описывающего будущие доходы, выбирается чистый операционный доход. Онпредставляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистогодохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционныхрасходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредитованию, еслитаковое имеет место, и учета амортизационных отчислений. Чистый операционныйдоход базируется на предположении, что имущество будет сдано в аренду наусловиях рыночной арендной платы, а также на том, что этот доход прогнозируетсядля одного наиболее характерного года.
Стоимость недвижимости рассчитывается по формуле:
С = ЧОД / Коэффициенткапитализации,
Где С – текущая стоимостьобъекта недвижимости;
ЧОД – чистый операционныйдоход;
СК – ставкакапитализации.
Расчет чистогооперационного дохода начинается с расчета потенциального валового дохода (ПВД),представляющего собой ожидаемую суммарную величину рыночной арендной платы. Идругих доходов последнего до даты оценки года. Расчет ПВД требует от оценщиказнания рынка аренды, к которому относится оцениваемое имущество. Как правило,величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физическогосостояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.
 Потенциальный валовой доход — доход, который можнополучить от недвижимости при 100%-ном использовании без учета всех потерь ирасходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной аренднойставки и рассчитывается по формуле:
ПВД =П * Са, где
П — площадь, сдаваемая в аренду,
Са — арендная ставка за 1квадратный метр.
То есть ПВД оцениваетсяна основе анализа текущих ставок и тарифов, существующих на рынкенедвижимости для сравнимых объектов. Оценщик должен проводить сравнениеоцениваемого имущества с другими аналогичными, сдаваемыми в аренду объектамисобственности и делать поправки на различия между ними. Если объекты сходны заисключением одного или нескольких существенных компонентов, то поправки(корректировки) можно рассчитывать на основе рыночных данных. Когда же величинупоправки нельзя подтвердить рыночными данными, оценщик определяет ее экспертнымпутем.
Однако, полученныйрасчетным путем  ПВД может быть изменен из-за вакансий (недозагруженности)объекта собственности, недосбора арендной платы. То есть оцениваютсяпредполагаемые потери от недоиспользова­ния объекта недвижимости и потери присборе платежей. Уменьшение ПВД на величину потерь даетвеличинудействительного валового дохода (ДВД), который определяется по формуле:
ДВД = ПВД — Потери.
Для получения ЧОДпроводится анализ расходов.  Расходы владельца представляют собой текущиерасходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимости.Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта ивоспроизводства дохода называ­ютсяоперационными (эксплуатационные) расходы.
Операционные расходы принято делить на:
• условно-постоянныерасходы;
• условно-переменные, илиэксплуатационные, расходы;
• расходы на замещение,или резервы.
Кусловно-постояннымотносятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационнойзагруженности объекта и уровня предоставля­емых услуг (например, страховые платежи,арендная плата за землю, налог на имущество).
Кусловно-переменнымотносятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационнойзагруженности объекта и уровня предостав­ляемых услуг. Условно-переменнымирасходами являются:
· ком­мунальныерасходы (электричество, газ,  телефон, вода, канализация, водопровод);
· вывоз мусора;
· расходы насодержание территории;
· расходы на управ­ление,зарплату обслуживающему персоналу, а также связанные с ними налоги;
· договорныеуслуги: противопожарная система, лифт, охрана) и т. д.
Красходам назамещение относятся расходы на периодическую заме­ну быстроизнашивающихсякомпонентов (обычно к таким компонентам относят кровлю, покрытие пола,санитарно-техническое оборудование, электроарматуру, замена мебели, телефоннойсистемы). В расчете подразумевается, что деньги на это резервируются, хотябольшинство владельцев недвижимости в действи­тельности этого не делают. Есливладелец планирует замену изнашиваю­щихся компонентов в течение срока владения,то указанные отчисления не­обходимо учитывать при расчете стоимостинедвижимости рассматривае­мым методом.
Определяетсяпрогнозируемый чистый операционный доходпосредством уменьшения ДВД навеличину операционных рас­ходов. Таким образом, ЧОД определяется по формуле:
ЧОД = ДВД — Операционные расходы
(за исключениемамортизацион­ных отчислений).
Рассчитывается коэффициент (ставка) капитализации. Ставкакапитализации представляет собой коэффициент, устанавливающий зависимостьстоимости объекта от ожидаемого дохода от эксплуатации. Существует несколькометодов определения последнего:
• метод кумулятивногопостроения;        
• метод определениякоэффициента капитализации с учетом возмеще­ния капитальных затрат;
• метод связанныхинвестиций, или техника инвестиционной группы;
• метод прямой капитализации.
В данной курсовой работеиспользуется метод кумулятивного построения:
Коэффициент капитализации в оценке недвижимости состоит издвух элементов:
• ставки дохода наинвестиции (ставка дохода на капитал) является ком­пенсацией, которая должнабыть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риска идругих факторов, связанных с конкретны­ми инвестициями;
• нормы возврата(возмещения) капитала. Под возвратом капитала по­нимается погашение суммыпервоначальных вложений. Причем этот эле­мент коэффициента капитализацииприменяется только к изнашиваемой, т.е. теряющей стоимость, части активов.
Ставка дохода на капитал строится на базе:
• безрисковой ставкидохода;
• премии за риск;
• премии за низкуюликвидность недвижимости;
• премии заинвестиционный менеджмент.
Безрисковая ставкадохода. Онаиспользуется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (ранееперечисленные) составляющие. Для определения безрисковой ставки можнопользоваться как среднеевропейски­ми показателями по безрисковым операциям, таки российскими. В случае использования среднеевропейских показателей кбезрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну,так называ­емый страновой риск. Безрисковая ставка определяет минимальнуюкомпенсацию за инвестирование в данный объект.
Премия за риск. Все инвестиции, за исключением ранееперечислен­ных, имеют более высокую степень риска, зависящую от особенностейоцениваемого вида недвижимости. Чем большим является риск, тем выше должна бытьвеличина процентной ставки для его компенсации.
Премия за низкуюликвидность.Ликвидность показывает, насколько быстро недвижимость может быть превращена вналичные деньги. Недвижи­мость относительно низколиквидна. Особенно высока этапремия в стра­нах, где слабо развита ипотека.
Премия заинвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентногоуправления они требуют. Ин­вестиционный менеджмент не следует путать суправлением недвижи­мостью, расходы по которому включаются в операционныерасходы.
На последнем этапе методакапитализации доходов сто­имость недвижимого имущества определяется посредствомделения вели­чины прогнозируемого чистого операционного дохода на коэффициенткапитализации:
Стоимость имущества =ЧОД/Коэффициент капитализации.
 1.4.2.Применениесравнительного (рыночного) метода
Сравнительный (рыночный) подход представлен:
· методом сравненияпродаж;
· методом валовогорентного мультипликатора.
Метод сравненияпродаж. Данный методоснован на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектовнедвижимости, как правило, за последние 3-6 месяцев. Основополагающим принципомметода сравнительных продаж является принцип замещения, гласящий, что при на­личиина рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за данный объект большестоимости недвижимости аналогичной полезности. Под полезнос­тью понимаетсясовокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность испособы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такогоиспользования дохода. Данный ме­тод является объективным лишь в случае наличиядостаточного количества сопоставимой и достоверной информации по недавно прошедшимсделкам.
Этот метод требует базы данных по совершенным сделкам,включающей информацию об условиях и ценах сделок, продавцах и покупателях.Оценщик должен выяснить, действовал ли покупатель или продавец в условиях финан­совогодавления, являлись ли обе стороны сделки независимыми, обладали ли они типичнойдля данного рынка информацией, действовали ли экономически рационально, было лифинансирование типичным для рынка. Для анализа сде­лок, произведенных собъектами, сопоставимыми с оцениваемым, необходимо выявить сегмент рынка, длякоторого эти объекты типичны.
Метод валовогорентного мультипликатора (мультипликатора валового дохода). Валовой рентный мультипликатор — этоотношение продажной цены или к потенциальному, или к действительному валовомудоходу. 1.4.3.Применение затратногометода
Этот метод включает несколько этапов:
1. Определяется стоимостьземельного участка, на котором находятся здания, сооружения.
2. Оцениваетсявосстановительная стоимость или стоимость замещения здания и сооружения надействительную дату оценки.
Под восстановительнойстоимостьюподразумевается стоимость строительства в текущих ценах на действительную датуоценки точной ко­пии оцениваемого объекта из тех же строительных материалов,при соблю­дении тех же строительных стандартов, по такому же проекту, что иоцени­ваемый объект. В случае, если расчет восстановительной стоимости не пред­ставляетсявозможным или целесообразным, производится определение стоимости замещения.
Под стоимостьюзамещенияподразумевается стоимость строитель­ства в текущих ценах на действительную датуоценки объекта с полезнос­тью, равной полезности оцениваемого объекта, однако сиспользованием новых материалов в соответствии с текущими стандартами,дизайном, пла­нировкой.
Рассчитывается листоимость воспроизводства или замещения, должно быть отражено в отчете, причемвыбор следует ясно обосновать для пре­дупреждения неправильного понимания.
Определение полной стоимости строительства включаетрасчет:
• прямых издержек (стоимостиматериалов, амортизационных отчисле­ний, стоимости временных зданий,сооружений, инженерных сетей, комму­нальных услуг, заработной платыстроительных рабочих, стоимости мероприятий по технике безопасности и т.п.);
• косвенных издержек наоплату профессиональных услуг архитекторов, инженеров по проектированию,бухгалтеров и юристов за консультирование, накладных расходов застройщиков,оплату лицензий, процентов по строи­тельным ссудам, маркетинговых расходов напродажу или на перепродажу собственности, рекламных выплат в течениестроительства, расходов на из­менение права собственности. Использованиеиздержек замещения вместо издержек воспроизводства в процессе оценки позволяетудалить некоторые «устаревшие» элементы;
• предпринимательского дохода.
Предпринимательскийдоход представляетсобой сумму, которую инве­стор планирует получить сверх затрат на осуществлениепроекта с учетом риска и доходности по сопоставимым объектам. С учетом мировойпракти­ки расчета предпринимательский доход определяется в 15% затрат на стро­ительство.
Полная                               стоимость                  предпринимательский
стоимость          =          строительства        +                  доход строительства
3. Рассчитываются все виды износа зданий и сооружений сучетом их физического, функционального, технологического и экономического уста­ревания.
Физическое устаревание — потеря стоимости собственности, связанная с использованием,изнашиванием, разрушением, увеличением стоимости обслуживания и прочимифизическими факторами, приводящими к сокра­щению жизни и полезности объекта.
Функциональноеустаревание — потеря стоимости собственности,связанная с невозможностью выполнять те функции, для которых онапредназначалась. Функциональное устаревание является результатом внут­реннихсвойств объекта собственности и связано с такими факторами, как конструкционныенедостатки, избыточные операционные издержки, и про­является в устаревшейархитектуре здания, удобствах планировки, инже­нерном обеспечении и т.д. Иначеговоря, объект перестает соответствовать современным стандартам с точки зренияего функциональной полезности.
Формой функционального устареванияявляетсятехнологическое устаревание, под которым понимается потерястоимости, вызванная изменения­ми в технологии, в результате которых активстановится менее продуктив­ным, более дорогим в эксплуатации.
Экономическоеустареваниехарактеризуется потерей стоимости акти­ва, вызванной внешними факторами,например изменениями, понизивши­ми спрос, или возросшей конкуренцией.
4. Определяетсяостаточная стоимость зданий и сооружений как разность между стоимостьювоспроизводства (стоимостью восстановления или стоимостью замещения) исовокупным износом.
5. Рассчитывается полнаястоимость объекта недвижимости посредством прибавления к остаточной стоимостизданий и сооружений стоимости земельного участка.
Оценка стоимостиземельного участка Различаютсянормативная и рыночная стоимости земельного участка. Оценщик имеет дело, преждевсего, не с нормативной ценой земли, а с ры­ночной, складывающейся не впоследнюю очередь под влиянием спроса и пред­ложения. При оценке рыночнойстоимости земельного участка необходимо оп­ределить состав оцениваемых прав нанего. Частнаясобственность признается лишь для участков со следующими условиямииспользования:
· индивидуальное(жилищное) строительство;
· крестьянское(фермерское) хозяйство;
· личное подсобное,садоводческое или дачное хозяйство;
·  приватизированныеучастки под предприятиями
Для оценки рыночной стоимости земельного участканеобходимо иметь следующую информацию:
· титулсобственности и регистрационные данные по земельному участку;
· физическиехарактеристики участка (топография, инженерно-геоло­гические,гидрогеологические характеристики участка, экологические па­раметры и т.д.);
· данные овзаимосвязи участка с окружением;
· экономическиефакторы, характеризующие участок (например, харак­тер экономического развитиярайона и т.д.).
Оценка рыночной стоимости участков осуществляетсяследующими основными методами:
• методом техники остаткадля земли;
• методомсредневзвешенного коэффициента капитализации;
• методом сравненияпродаж;
• методом разбиения;
• методом капитализации;
• методом валовогорентного мультипликатора.
На сегодняшний день в большинстве случаев объектом оценкиявляется не абсолютное (полное) право собственности на земельный участок, алишь право пользования долгосрочной арендой. Соответ­ственно рыночнымвыражением этого оцениваемого права является уже не рыночная (продажная)стоимость земельного участка, а рыночная стоимость права долгосрочной аренды.
Оценка стоимостизданий и сооружений
Прежде чем перейти к оценке стоимости зданий и сооружений,оцен­щик должен не только ознакомиться с технической документацией, но иосуществить осмотр зданий и сооружений. Это позволит ему составить под­робноеописание объекта оценки, где будут даны характеристики внешних и внутреннихконструкций, инженерных систем.
Оценка восстановительнойстоимости или стоимости замещения осу­ществляется:
• методом сравнительнойединицы (разрабатываются нормативы затрат на строительные работы, умножаются наплощадь или объем оцениваемого объекта, вносятся поправки на особенности оцениваемогообъекта);
• методом поэлементногорасчета (разбивка здания на отдельные компоненты и расчет расходов, требуемыхдля установки конкретного компонента в строящемся здании на дату оценки);
• индексным способомоценки (балансовая стоимость объекта умножается на соответствующий индекс дляпереоценки основных фондов).
Определение износазданий и сооружений
После определения полнойстоимости восстановления или замещения из полученной величины вычитается износдля расчета остаточной стоимо­сти объекта. Понятие «износ», используемоеоценщиками, и понятие «из­нос», используемое бухгалтерами, отличаются друг отдруга.
Термин «износ» в теорииоценки понимается как утрата полезности объекта, а, следовательно, и егостоимости по различным причинам,в связи с физическим разрушением, функциональным и внешним устареванием, а не только вследствиефактора времени. Этот термин в ином смысле употребля­ется в бухгалтерскомучете, где под износом понимается механизм перено­са издержек на себестоимостьпродукции на протяжении нормативного срока службы объекта.
Физическийизнос — уменьшение стоимости имущества, вследствие потери его элементами своих первоначальных свойств.
Функциональный износ — уменьшение стоимости имущества,вследствие потери способности использоваться по своему прямомуназначению.
Внешний износ вызывается изменениями по отношению коцениваемому объекту факторов: «старение» окружения, измененияэкологических условий, изменение ситуации на рынке, изменение финансовых изаконодательных условий и т. д.
В практике оценкиприменяется несколько методов определения износа зданий и сооружений:
· метод срокажизни;
· метод разбиения;1.4.4.Метод «Срока жизни»
Сущность метода «срока жизни» для определенияизноса заключается в предположении, что потери стоимости объектапо причине износа пропорциональны его возрасту. Этот методоснован, главным образом, на осмотре объекта и базируется наопределении соотношения «эффективного возраста» и «срока экономической жизни»,который приравнивается к соотношению «совокупного износа» и «восстановительнойстоимости».
Срок физической жизни — период времени, втечение которого объект собственности реально существует (от даты ввода в эксплуатацию идо момента его разрушения).
Срок экономической жизни — период времени, втечение которого объект собственности вносит вклад в стоимостьимущества, включая извлечение прибыли из его использования.
Физический возраст — период времени от датыввода в эксплуатацию до даты оценки.
Эффективный возраст — возраст «на сколько летвыглядит объект собственности» с учетом его технического состояния, внешнеговида, дизайна и экономических факторов, влияющих на его стоимость.
Оставшийся срок экономической жизни — период времени от даты оценкидо конца экономической жизни, то есть до даты, когда объект прекращает вноситьвклад в стоимость имущества (его вклад становится равным нулю вследствие старения).1.5. Оценка рыночнойстоимости машин и оборудования
 
После определения рыночной стоимости недвижимости оценщикдол­жен рассчитать рыночную стоимость технического оснащения предприя­тия, т.е.стоимость его рабочих и силовых машин, измерительных и регули­рующих приборов,оборудования, устройств, вычислительной техники, транспортных средств и т. д.
Объекты машин иоборудования характеризуются следующими отличи­тельными чертами:
• не связаны жестко сземлей;
• могут быть перемещены в другое место без причиненияневосполни­мого физического ущерба, как самим себе, так и той недвижимости, ккото­рой они были временно присоединены;
• могут быть какфункционально самостоятельными, так и образовывать технологическиекомплексы.                                   
При оценке машин иоборудова­ния важным является правильность выбора методов оценки. Эти методыопираются на три подхода: затратный, сравнительный (рыночный), доход­ный.
 1.5.1.Затратныйподход к оценке машин и оборудования.
Он основывается напринципе замещения. Для определения стоимости восстановления или стоимостизамещения, являющихся базой расчетов в затратном подходе, не­обходиморассчитать затраты (издержки), связанные с созданием, приобре­тением иустановкой оцениваемого объекта.
Под стоимостьювосстановления оцениваемых машин и оборудования понимается либо стоимостьвоспроизводства их полной копии в текущих ценах на дату оценки, либо стоимостьприобретения нового объекта, полностью иден­тичного данному по конструктивным,функциональным и другим характерис­тикам тоже в текущих ценах. Остаточная жестоимость определяется как вос­становительная стоимость за вычетом совокупногоизноса.
Под стоимостью замещенияоцениваемой машины или оборудования понимается минимальная стоимостьприобретения аналогичного нового объекта, максимально близкого к оцениваемомупо всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам, в текущихценах. Остаточная стоимость замещения определяется как стоимость замещения завычетом износа.
При установлении сходствамашин и оборудования можно выделить три уровня:
• функциональное сходство(по области применения, назначению);
• конструктивное сходство (по конструктивной схеме,составу и компоновке элементов);
• параметрическоесходство (по значению параметров).
При полном достижениифункционального, конструктивного и парамет­рического сходств принято говоритьоб идентичности объектов, а при при­близительном и частичном сходствах — обаналогичности.
В затратном подходе воценке машин и оборудования можно выделить следующие основные методы:
• метод расчета поцене однородного объекта (оценщик при использова­нии данного методаподбирает однородный объект, похожий на оцениваемый, прежде всего, потехнологии изготовления, используемым материалам, конструкциям, цена на которыедолжна быть известна, определяет полную себестоимость производства,рассчитывает полную себестоимость оцениваемого объекта и определяет еговосстановительную стоимость);
• метод поэлементногорасчета (составляется перечень комплектующих узлов и агрегатов оценивае­могообъекта, собирается ценовая информация по ним, определяется полнаясебестоимость объекта оценки и рассчитывается его восстановительная стоимость);
• индексный методоценки (осуществляется приведение базовой стоимости объекта оценки, т. е.первоначальной балансовой стоимости или восстановительной стоимости попредыдущей переоценке к современному уровню с помощью индекса или  цепочки индексовизменения цен по соответствующей группе машин или оборудования засоответствующий период).
Физический износ машин и оборудования преимущественноизмеряется методами:
· Метод срока жизни. Процент физического износа при применении данногометода рассчитывается как отношение эффективного возраста к сроку экономическойжизни.                                             
· Метод укрупненнойоценки технического состояния.Целесообразно использовать специальные оценочные шкалы.
 Функциональный износ.Он представляет собой потерю стоимости, вызванную либо появлением более дешевыхмашин, оборудования, либо производством более экономичных и производительныханалогов. Функциональный износ определяется экспертно, либо на основа­ниимодели:
Внешний износ определяется методом связанных парпродаж. Сравни­ваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признакивнеш­него износа, а другой — нет. Разница в ценах продаж трактуется как вне­шний(экономический) износ.
Сравнительный(рыночный) подход к оценке стоимости машин и обо­рудования представлен, прежде всего, методомпрямого сравнения. Объект-ана­лог должен иметь то же функциональное назначение,полное квалификацион­ное подобие и частичное конструкторско-технологическоесходство.
Расчет методом прямогосравнения продаж осуществляется в несколько этапов.
1. Нахождениеобъекта-аналога.
2. Внесение корректировок в цену аналога. Корректировкибывают двух видов:
•   коэффициентные,вносимые умножением на коэффициент;
• поправочные, вносимыеприбавлением или вычитанием абсолютной поправки.
При применении методапрямого сравнения следует соблюдать определенную последовательность привнесении поправок: в первую очередь делаются коэффициентные корректировки, апотом — поправочные.
 1.5.2.Доходный подход воценке машин и оборудования
Для реализации до­ходногоподхода необходимо спрогнозировать ожидаемый доход от оцени­ваемого объекта.Применительно к машинам и оборудованию напрямую решить эту задачу невозможно,так как доход создается всем производствен­но-имущественным комплексом. Прииспользовании доходного под­хода предлагается поэтапное решение задачи:
1. Рассчитываетсяоперационный доход от функционирования производственной системы (либо всегопредприятия, либо цеха или участка).
2.  Методом остаткаопределяется та часть дохода, которую можно отнести к машинному парку этойсистемы.
3. С помощью методадисконтирования или метода капитализации оп­ределяется стоимость всегомашинного парка.
3. Оценка стоимостинематериальных активов
В ряде российских нормативныхдокументов дается определение нема­териальных активов, рассматриваются их виды.Исходя из изложенного в этих документах материала можно отметить, что кнематериальным акти­вам относятся активы:
• либо не имеющиематериально-вещественной формы, либо матери­ально-вещественная, форма которыхне имеет существенного значения для их использования в хозяйственнойдеятельности;
• способные приноситьдоход;
• приобретенные снамерением использовать в течение длительного пе­риода (свыше одного года).
Нематериальные активыможно подразделитьна четыре основные группы:
1.Интеллектуальнаясобственность:
· права на объектыпромышленной собственности;
· права на секретыпроизводства (ноу-хау);
· права на объектыавторского права.
2. Имущественные права (правапользования земельными участками, природными ресурсами, водными объектами).Подтверждением таких прав служит лицензия.
3. Организационныерасходы (гонорары юристамза составление учредительных документов,услуги за регистрацию фирмы и т.д.), но все эти расходы осуществляются в моментсоздания предприятия.
4.    Цена фирмы — стоимость ее деловой репутации
В практической деятельности на предприятии часто встаетпроблема оцен­ки нематериальных активов. Это происходит в связи с:
• куплей-продажей прав наобъекты интеллектуальной собственности;
• добровольной продажейлицензий на использование объектов интел­лектуальной собственности;
• принудительнымлицензированием и определением ущерба в резуль­тате нарушения правинтеллектуальной собственности;
• внесением вкладов вуставный капитал;
   • оценкой бизнеса;
• акционированием,приватизацией, слиянием и поглощением;
• оценкой нематериальныхактивов предприятия, проводимой в целях внесения изменений в финансовуюотчетность.                       
 Работа по оценке нематериальныхактивов, прежде всего интеллекту­альной собственности в составе нематериальныхактивов, производится в определенной последовательности. Осуществляетсяэкспертиза:
·  объектовинтеллектуальной собственности;
·  охранныхдокументов (патентов и свидетельств);
·  прав наинтеллектуальную собственность.
 1.5.3.Применение доходногоподхода в оценке нематериальных активов
Доходный подходпредставлен:
• методом избыточныхприбылей;
• методомдисконтированных денежныхпотоков;
• методом освобождения отроялти;
• методом преимущества вприбылях.
Метод избыточныхприбылей основан напредпосылке о том, что из­быточные прибыли приносят предприятию не отраженные вбалансе нема­териальные активы, обеспечивающие доходность на активы и насобствен­ный капитал выше среднеотраслевого уровня. Этим методом оцениваютпреимущественно стоимость гудвилл.
Метод дисконтированныхденежных потоков.При дисконтировании денежных потоков проводятся следующие работы:
1. Определяется ожидаемый оставшийся срок полезной жизни, т.е. период,течение которого прогнозируемые доходы необходимо дисконтировать.
2. Прогнозируютсяденежный поток (ДП), прибыль, генерируемая нематериальным активом.
3. Определяетсяставка дисконтирования.
4. Рассчитываетсясуммарная текущая стоимость будущихдоходов.
5. Определяетсятекущая стоимость доходов от нематериального актива в постпрогнозный период(если в этом есть необходимость).
6. Определяетсясумма всех стоимостей доходов в прогнозный и постпрогнозный периоды.
Метод освобождения отроялти. Этот методиспользуется для оценки стоимости патентов и лицензии. Владелец патентапредоставляет другому лицу право на использование объекта интеллектуальнойсобственности за определенное вознаграждение (роялти), которое выражается впроцентах от общей выручки, полученной от продажи товаров, произведенных сисполь­зованием патентованного средства.
Метод преимущества вприбылях. Часто этимметодом оценивается стоимость изобретений. Она определяется тем преимуществом вприбыли, которое ожидается получить от их использования. Под преимуществом вприбыли понимается дополнительная прибыль, обусловленная оценивае­мымнематериальным активом.
Она равна разности междуприбылью, по­лученной при использовании изобретений, и той прибылью, которуюпро­изводитель получает от реализации продукции без использования изобре­тения.Это ежегодное преимущество в прибыли дисконтируется с учетом предполагаемогопериода его получения.
 
2.2. Оценка стоимости оборотных активов предприятия.
 
Оценкапроизводственных запасов. Производственные запасы оцени­ваются по текущим ценам с учетом затрат натранспортировку и складиро­вание. Устаревшие запасы списываются.
Оценка расходовбудущих периодов.Они оцениваются по номиналь­ной стоимости, если еще существует связанная с нимивыгода. Если же вы­года отсутствует, то величина расходов будущих периодовсписывается.
Оценка дебиторскойзадолженности.Требуются анализ дебиторскойзадолженности по срокам погашения, выявление просроченной задолжен­ности с последующимразделением ее на:
• безнадежную (она невойдет в экономический баланс);
• реальную, т.е. ту,которую предприятие еще надеется получить (она войдет в эконо­мический баланс).
При анализе дебиторскойзадолженности оценщик должен проверить, не являются ли сомнительными векселя,выпущенные другими предприя­тиями. Несписанная дебиторская задолженностьоценивается дисконтиро­ванием будущих основных сумм и выплат процентов к их текущейстои­мости.
Оценка денежныхсредств.Эта статья не подлежит переоценке.
Определяется стоимостьсобственного капитала путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости суммыактивов текущей стоимости всех обязательств.
Глава2. Расчёт стоимости бизнеса имущественным подходом на примере ООО «Вахидас»
 
Краткое описание объектаисследования
ЗАО «Прогмат» основано в1999 году. Основным направлением его деятельности является  разработка ипроизводство магнитов различного диаметра на основе МДП (мелко-дисперсионногопорошка).2. Расчёт стоимостипредприятия методом чистых активов2.1 Определение стоимостивнеоборотных активов предприятия.
Оценке стоимости зданийи сооружений предшествует технический осмотр здания. Это позволит ему составитьподробное описание объекта оценки, где будут даны характеристики внешних ивнутренних конструкций, инженерных систем. Ниже приведен пример осмотра.
Таблица 1.
Конструктивные элементызданий.
Конструктивный элемент
Характеристика
Техническое состояние Фундаменты Железобетонные Трещины цоколя, частичное разрушение блоков Перегородки  Кирпичные Отслоение штукатурки стен и карнизов Перекрытия  Кирпичные Ослабление кирпичной кладки, глубокие трещины в местах сопряжения со смежными конструкциями Перекрытия Железобетонные Усадочные трещины в плитах, следы протечек на стенах и плитах в местах опирания плит на наружные стены Кровля Шиферная по деревянной обрешетки Отколы и трещины, протечки. Полы Линолеум, керамическая плитка Сколы  и трещины керамической плитки Наружная отделка Оштукатурено Отслоение и отпадение штукатурки стен Внутренняя отделка Клеевая побелка потолков, масляная окраска стен Следы протечек, ржавые пятна, отслоение и отпадение штукатурки, массовые пятна на окрашенной поверхности и т. д.
 2.1.1. Определениестоимости недвижимости затратным методом.
 
Для определения стоимостинедвижимости необходимо рассчитать общую площадь предприятия. В нашем случаеплощадь ЗАО «Прогмат» будет определяться суммированием следующих площадей:
Таблица 2.
Расчет объемов зданийи фактических площадей застройки  .Наименование Площадь, кв. м Высота, м Объем, м Здание 1 3126 16,2 50641 Здание 2 996 16,4 16334 Здание 3 109 4,3 468 Здание 4 679 15,8 10731
 
Таблица 3.
 Сводная таблицаопределения рыночной стоимости зданий.
1. Общие сведения Наименование объекта Здание 1 Здание 2 Здание 3 Здание 4 Назначение Служебное Служебное Служебное Служебное. Год постройки 1964 1973 1973 1983
2. Определение восстановительной стоимости Единица измерения куб. м куб. м куб. м куб. м Стоимость ед. измерения, руб. 27 23 20 24
Объем
(площадь) 50641 16334 468 10731 Коэффициент пересчета в цены 1984г. 1,21 1,21 1,21 1,21 Коэффициент пересчета в текущие цены 9,75 9,75 9,75 9,75
Полная восстановительная стоимость, руб.
12546181
4433047
110448
3039019
Сети канализации 73008
23794759
3. Определение остаточной восстановительной стоимости Физический износ, % 50 51 56 53 Потеря стоимости из-за физического износа, руб. 8067716 2261408 62326 1611671
Остаточная восстановительная стоимость
8067716
2172724
48971
1429218
4. Определение рыночной стоимости Функциональный износ, % 6 6 6 6 Внешний износ, % 6 6 6 6
Рыночная стоимость (без НДС), руб.
7099590
1911998
43094
1257711
Всего
10312394
На основе данных таблицы3.  Рыночная стоимость, определенная затратным методом составляет 10312394руб. 2.1.2. Определение стоимости недвижимости методомкапитализации дохода.
Метод используется приоценке недвижимости, приносящей доход владельцу. Потоки дохода в периодвладения и выручка от последующих перепродаж имущества капитализируются втекущую стоимости  с помощью коэффициента капитализации. Таким образом, формуладля расчета стоимости имущества на дату оценки имеет вид:
С = ЧОД / Коэффициенткапитализации.
Процедура расчетов имеетследующую последовательность:
1. Рассчитываем(ПВД),представляющий собой ожидаемую суммарную величину рыночной арендной платы идругих доходов.
Проведём анализдоходов предприятия. Вседоходы для оцениваемого объекта прогнозируются на основе арендной платы дляпомещений различного функционального назначения. Размер рыночной аренднойставки, найденной в результате исследования рынка (корректировка методомотносительного сравнительного анализа) составляет 155 руб. за квадратный метр вмесяц с учетом коммунальных платежей. Следовательно, годовой размер аренднойплаты составляет 1860 руб. Других доходов, которые могут быть получены впроцессе владения имуществом, у предприятия нет.
Таким образом, ПВДобъекта площадью  12348 кв. м  составит:
ПВД = 15311520 руб.
 2. Полученный расчетным путёмпотенциальный валовый доход может быть изменён из-за предполагаемых потерь,связанных с незагруженностью помещений, смены арендаторов и неуплаты аренднойплаты – оценщик должен учитывать, что всегда имеется вероятность того, чточасть арендной платы в течении прогнозируемого периода владения имуществом небудет собрана. В нашем случае средняя загрузка составляет 40%, поэтому потериот недозагрузки составляют:
ПН = 13780368 руб.
Установим допуск «навакансии и недосбор денежных средств» в размере 10%. Поэтому сумма потерь составит:
П = 2296728 руб.
Таким образом, величинадействительного валового дохода составит:
ДВД = 6890184 руб.
3. Для получения чистого операционногодохода (ЧОД) оценщик проводит анализ расходов.
Анализ расходов. Расходы владельца имущественногокомплекса делятся на три группы: постоянные (фиксированные) расходы, независящие от степени загруженности объектов собственности; операционные(эксплуатационные) расходы – расходы на содержание имущества, предоставлениеуслуг для арендаторов и поддержание потока дохода; резерв на замещение (приоценке учитывается). Таким образом, общий список расходов состоит из следующихосновных статей:
Налог на имущество (2 %)– 459346 руб.
Коммунальные платежи (5руб. за кв. м. в месяц) – 655740 руб.
Страховые платежи (2 %) –459346 руб.
Резервы на капитальныйремонт (1,2 %) – 275608 руб.
Резервы на текущий ремонт(1,1 %) – 252640 руб.
Расходы на управлениеобъектом (10 %) – 2296728 руб.
ЧОД = 741828 руб.
4. Определяем  ставку капитализации.
В данной курсовой работедля расчета ставки капитализации используется метод кумулятивногопостроения, исходя из которого  процентная ставка  может бытьразбита на четыре составляющие:
· Безрисковаясоставляющая – 12%,
· Компенсация зариск – 5%,
· Компенсация занизкую ликвидность – 3%,
· Компенсация зауправление инвестициями – не учитываем,
· Суммарноезначение ставки капитализации – 20%.
Формула для расчетастоимости имущества на дату оценки имеет вид:
С = ЧОД/СК
 
Таблица 4.
Расчет стоимостинедвижимости методом прямой капитализации. Потенциальный валовый доход 22967280 руб. Действительный валовый доход 6890184 руб. Эксплуатационные расходы 3940061 руб. Чистый операционный доход 2950123,2руб. Ставка капитализации 20 % Стоимость объекта 14750616 руб.
 На основе данных таблицы4. рыночная стоимость недвижимости, рассчитанная методом капитализации дохода,составляет  14750616 руб.
 
2.1.3Оценка недвижимости методом сравнения продаж.
Данный метод основываетсяна том, что стоимость любого имущества зависит от цен, которые сложились кнастоящему моменту на рынке недвижимости на аналогичной или схожее имущество.
Согласно методу сравненияпродаж, стоимость объекта недвижимости определяется ценами недавних сделоккупли-продажи схожих по своим характеристикам (сравнимых) объектов, послевнесения к этим ценам поправок, компенсирующих отличия между оцениваемой исравниваемой недвижимостью. На этапе сбора исходной информации не удалось найтиданные о сделках купли-продажи объектов, сходных с оцениваемым. Причиной сталосокрытие данных об условиях продажи и реальной цене объекта. Предложений опродаже подобных объектов не было найдено. Поэтому не было возможностиприменить данный метод на практике.
Исходя их стоимостинедвижимости, определенной затратным и доходным подходам Цобосн =11643860 руб.2.2. Определение стоимостиоборотных активов предприятия.2.2.0 Запасы и затратыпредприятия.
 
2.2.1. Запасы материальных ресурсовгруппируются в соответствии с их ликвидностью для выявления размера неликвида вцелях дальнейшего списания. Оценка стоимости запасов материальных ресурсовпредприятия затратным методом в рамках затратного подхода осуществляется наоснове финансовых документов по цене их приобретения. В нашем случае онасоставляет  – 151200 руб.
Применяя рыночный метод коценке стоимости запасов материальных ресурсов предприятия запасы оцениваем потекущим рыночным ценам. Исходя из этого, можно сделать вывод, что реализоватьбез потери стоимости представляется возможным 70 % материальных ресурсов, т. е.– 105840 руб. С частичной потерей стоимости 20 %, т. е. – 30240 руб., остальные10 % являются неликвидными и списываются. Таким образом, рыночная стоимостьзапасов составляет:
С = 136080 руб.
Цобосн =142128 руб.
2.2.2. Оценка стоимости готовойпродукции осуществляется по производственной себестоимости и составляет12600 руб.
2.2.3. Незавершенное производствооценивается по фактическим затратам и составляет 6112800 руб.
2.2.4. Расходы будущих периодовоценивается по стоимости их возможного погашения, исоставляют 259500 руб.
2.3. НДС по приобретенным ценностям. Сумма статьи НДС по приобретенным материальнымценностям подтверждаются наличием соответствующих документов (счет-фактура),оценивается по балансовой стоимости и составляет 32400 руб.
2.4. Дебиторская задолженность.
В активах балансаоцениваемого предприятия числится только краткосрочная дебиторскаязадолженность. Для оценки дебиторской задолженности был проведен её анализ.Составлялся список дебиторов, определялся срок возврата долга, анализировалисьвозможности возврата долга в сроки, предусмотренные соответствующимидоговорами. 90% суммы дебиторской задолженности признана реальной к получению,оценена по текущей стоимости и составляет 5519340 руб. 10% величины дебиторскойзадолженности (613260 руб.) признана сомнительной (безнадежной) к получению исписана с баланса предприятия.
 
2.5.Денежные средстваоцениваются по их балансовой стоимости и составляют 2563500 руб.
 
2.6. Оценкастоимости кредиторской  задолженности.
Изучение структурыкраткосрочной задолженности позволило сделать вывод: корректировку даннойстатьи проводить не следует, так как платежи по этим задолженностям являютсяобязательными.
Величина кредиторскойзадолженности принята по балансу предприятия без корректировок и составляет11266200 руб.
 

Корректировка балансапредприятия
 
Актив
  Балансовая стоимость
Рыночная
стоимость
I. Внеоборотные активы 1.1.Нематериальные активы 1.2. Основные средства 9948000 9703217 1.3.Незавершенное производство 1.4. Долгосрочные финансовые вложения Итого IА: 9948000 9703217
II.  Оборотные активы 2.1. Запасы и затраты 5670000 5662440 2.2. НДС 27000 27000
2.3. Дебиторская
задолженность 5110500 4599450 2.4. Денежные средства 2563500 2563500
2.5. Краткосрочные
финансовые вложения Итого IIА 13371000 12852390 Итого ВБ 23319000 22555607
Пассив III. Капиталы и резервы 3.1. Уставный капитал 7500 7500 3.2. Добавочный капитал 12148500 12148500 3.3. Резервный капитал 3.4. Фонд социальной сферы 3.5. Нераспределенная прибыль (убыток) прошлых лет 1774500 1011107 3.6. Нераспределенная прибыль (убыток) текущего года Итого IIIП 13930500 131671107 IV. Долгосрочные пассивы V. Краткосрочные пассивы 5.1. Краткосрочная кредиты 5.2. Краткосрочная кредиторская задолженность 9388500 9388500 Итого VП 9388500 9388500 Итого ВБ 23319000 22555607
Вывод: Рыночная стоимостьООО «Вахидас», рассчитанная методом чистых активов составляет 131671107 руб.

Заключение
 
По итогам проведенныхисследований можно сделать следующие выводы: затратный подход к оценкестоимости бизнеса основывается на анализе баланса предприятия, что даетвозможность сформировать объективную оценку, а также является наиболеедостоверным в условиях нестабильной российской экономики по сравнению сдоходным и сравнительным подходами к оценке, что  обусловлено наличиемдостоверной исходной информации для расчёта, а также применением методов,традиционных для отечественной экономики к оценке стоимости бизнеса, основанныхна анализе стоимости имущества предприятия и его задолженности.
Метод чистых активов,использованный в данной курсовой работе, позволяет оценить предприятие с точкизрения издержек на его создание при условии, что предприятие останетсядействующим. Для определения рыночной стоимости собственного капиталапредприятия все активы предприятия оценивались по рыночной стоимости и изполученной суммы вычиталась стоимость обязательств предприятия.
Корректировка статейактива баланса проводилась по следующим основным направлениям: здания, запасы,дебиторская задолженность.
Оценка зданий проводиласьдвумя подходами: затратным и доходным (методом капитализации дохода). Приоценке зданий затратным подходом не учитывалась рыночная стоимость земельногоучастка, так как права на собственность в отношении земли не были оформлены.
Для оценки недвижимостиметодом капитализации дохода был проведен анализ ставок арендной платыпомещений аналогичного типа.
Оценка запасовматериальных ресурсов предприятия проводилась затратным подходом – по цене ихприобретения и рыночным подходом – по текущим рыночным ценам.
Проанализировавдебиторскую задолженность, была исключена та её часть, которая являласьсомнительной, т.е. нереальной к получению.
В результате изучениякраткосрочных обязательств предприятия был сделан вывод, что корректировкуданной статьи проводить не следует, поскольку платежи по ней являютсяобязательными.
Таким образом, оценочнаястоимость ЗАО «Вахидас» составляет 270976,07 тыс. руб.

Список литературы
 
1.  Григорьев В.В. Оценка предприятия:теория и практика. — М.: ИНФРА – М,1997.
2.  Ковалев А.Г. Как оценить имуществопредприятия. – М.: Финстатинформ, 1996.
3.  Ковалев В.В. Финансовый анализ – М.:Финансы и статистика, 1998.
4.  Оценка бизнеса: Учебник/Под редакциейГрязновой А.Г. – М.: Финансы и статистика, 1999. – 512с.