Министерствообщего и профессионального образования Российской Федерации.
ПермскийГосударственный Университет
Центрдополнительного экономического образования ПГУ
Кафедра«Оценка собственности и управление имуществом»АТТЕСТАЦИОННАЯ РАБОТА
Натему: Определение стоимости бизнеса действующего предприятияна примереООО «Предприятие А»
Выполнил:
Слушателькурсов
НедоростковМихаил Иванович
Проверил:
руководитель:
ПетровВалерий Петрович
г.Пермь- 2003г.
Оглавление
Введение
ГЛАВА I Научно-методические основы стоимости предприятия
1.1 Основные понятияоценки бизнеса
1.2 Стандарты оценки.
1.3 Понятиенедвижимости
1.4 Стоимость напримере недвижимости. Виды стоимости
1.5 Принципы оценки
1.6 Подходы и методыоценки
1.7 Основные этапы процесса оценки бизнеса
ГЛАВА II Оценка действующего предприятия
2.1 Определениезадания на оценку
2.2 Исходные данные
2.3 Расчет рыночнойстоимости предприятия в рамках затратного подхода
2.4 Расчет рыночнойстоимости предприятия в рамках сравнительного подхода
2.5 Расчет рыночнойстоимости предприятия в рамках доходного подхода
2.6 Заключение обитоговой стоимости объекта оценки
ООО «Предприятие А» -
Список использованной литературы
Приложения:
1. Эскизы плана здания первого ивторого этажей
2 Заключение по анализу финансовогосостояния предприятия
3. Бухгалтерский баланс «ПредприятияА» за 2002г поквартально
ВВЕДЕНИЕ
Новая экономическая модель общества,внедрение которой началось с 1990 года, потребовала создания соответствующейинфраструктуры ее обеспечения.
Один из секторов этой инфраструктуры– институт оценки собственности.
Становление института оценкиобусловлено следующими факторами:
1. Наличие разныхформ собственности на имущество
2. Наличие субъектовоценочной деятельности и потребности в оценке
3. Наличие правовойбазы оценки собственности.
Правовая база оценки собственностиформируется Конституцией РФ, множеством законодательных актов, руководящих инормативных документов.
Можно выделить наиболее важные инаиболее часто употребляемые основополагающие документы:
1) Закон РФ № 135-ФЗот 29.07.98г «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
2) ПостановлениеПравительства РФ № 285 от 11.04.2001г «О лицензировании оценочнойдеятельности»
3) ПостановлениеПравительства РФ № 519 от 06.07.2001г «Об утверждении стандартов оценки»
4) ПостановлениеПравительства РФ № 316 от 08.04.2000г «Об утверждении правил проведенияГосударственной кадастровой оценки земель»
Некоторые источники определяютпонятие «оценка собственности» как искусство выражать мнение вматематической форме для обоснования стоимости частного интереса в определеннойдоле собственности на заданный момент времени.
С точки зрения «отцов приватизации»это правильно. Я бы даже уточнил, к какой области искусства можно отнести этудеятельность: ближе к цирковому искусству.
Вот пример. Один из гражданРоссийской Федерации, находясь на определенной ступениадминистративно-командного аппарата страны, оценивает некую принадлежащую емуинтеллектуальную собственность, берет в банке крупный кредит под залог этойинтеллектуальной собственности и скупает медно-молибденовый комбинат или частьнефтяной промышленности Российской Федерации. (Вот это искусство!).
С точки зрения «как должно быть»понятие «оценка собственности» — это область научной деятельности, изучающая иконстатирующая определенные аспекты рыночных отношений в экономике в динамикево всем ее много- и разнообразии.
С учетом принятых в последнее времяЗаконов, стандартов и нормативных актов, мы движемся по пути от искусства к науке.Но дается это пока нелегко, поскольку вся западная экономика, которую мыпытаемся скопировать на себя, на самом деле функционирует не по провозглашеннымзаконам свободного рынка. Как первые переселенцы скупили остров Манхеттен заящик виски, так же происходит и сейчас: крупнейшие сделки редко бываютэквивалентными. Сырье, земля, рабочая сила Африки, России, Азии покупается забусы и ничем не обеспеченные доллары. Эти покупки подкрепляются сильнейшимивооруженными силами, противостоять которым теперь уже не сможет никто в мире.Наглядный тому пример – вооруженная агрессия США в Ираке.
Если институт оценки собственности,курируемый в настоящее время Министерством Имущественных Отношений РФ, уверенновстанет на ноги, окрепнет и получит поддержку населения, то хотя бы в масштабахмикроэкономики станет возможной соразмерная уравновешенность в рыночныхотношениях.
Глава I Научно-методические основы оценкипредприятия.
1.1 Понятиеоценки бизнеса.
Бизнес – это конкретная деятельность,организованная в рамках определенной структуры с целью получения прибыли. Любойбизнес имеет свою экономико-организационную форму в виде предприятия. Такимобразом оценка бизнеса в основном сводится к оценке капитала предприятия (фирмыи т.п.).
Владелец бизнеса имеет право продатьего, заложить, застраховать, завещать. Тогда бизнес становится объектом сделки,товаром с присущими ему свойствами. Как всякий товар, бизнес обладаетполезностью для покупателя: полезность в получении доходов и полезность виспользовании.
Если бизнес не приносит доходасобственнику, он теряет для него свою полезность и подлежит продаже. Есликто-то другой видит новые способы его использования, иные возможности получениядохода, то бизнес становится товаром. В то же время, получение дохода, воспроизводствоили формирование альтернативного бизнеса, нового предприятия сопровождаетсяопределенными затратами.
Полезность и затраты в совокупностиопределяют ту величину, которая является основой рыночной цены, рассчитываемойоценщиком и которую можно определить как рыночную стоимость.
Бизнес, как определенный виддеятельности, предприятие и фирма, как его организационная форма в рыночнойэкономике, удовлетворяют потребности собственника в доходах, для получениякоторых затрачиваются определенные ресурсы.
Объектом оценки бизнеса могут быть:
à предприятия вцелом;
à недвижимостьпредприятия
à машинный парк;
à нематериальныеактивы;
à другие элементы взависимости от целей и потребностей владельца.
Оценка бизнеса – определениестоимости имущества[1] всоответствии с поставленной целью, требованиями законодательных и руководящихдокументов.
1.2 Стандарты оценки.
ПостановлениемГосстандарта России от.18.08.98 г. №328. принят, опубликован и введен впервыеГосударственный Стандарт РФ ГОСТ Р51195.0.02-98 «Единая система оценкиимущества. Термины и определения».
Стандартдолжен был вступить в силу с 01.01.1999г., но Постановлением Госстандарта РФ от28.12.1998 № 471 он был отменен, даже не успев вступить в действие.
В настоящеевремя основным руководящим документом в области стандартизации оценки являетсяПостановление Правительства РФ № 519 от 6 июля 2001г[2]
Кроме вышеописанного «Стандарта»,существуют Международные Стандарты Оценки, Стандарты саморегулируемыхорганизаций оценщиков: Российского Общества Оценщиков и др., Кодексы оценщиков,например:
· СТО РОО 27-01-95,Кодекс профессиональной этики;
· СТО РОО 20-01-96,Общие понятия и принципы оценки;
· СТО РОО 20-02-96,Рыночная стоимость, как база оценки;
· СТО РОО 21-01-95,Стандарты профессиональной деятельности в области оценки недвижимого имущества.
· СтандартыПермской Лиги Риэлторов и Оценщиков
1.3 Понятие недвижимости
Большую и важную часть в оценкебизнеса занимает оценка недвижимости.
Законодательно понятие недвижимостиопределено Гражданским Кодексом РФ[3].
Статья 130. Недвижимые и движимые вещи
1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты[4]. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.
Поскольку ничто не вечно под луной,находится в постоянном развитии и движении, в процессе оценки понятиенедвижимости приобрело некоторые особенности.
Потому в Учебнике[5]изложено другое определение недвижимости:
«Недвижимое имущество – этофизические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, чтонеотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли ивсе, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды,обусловленные владением объектами.
Под физическими объектами понимаютсянерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на нихстроения.»Различия
в понятии недвижимости как объектаоценки и в определении Гражданского Кодекса.Недвижимость Как объект оценки В определении ГК РФ
Земля как физический объект
и все, что с ней прочно связано Обязательность государственной регистрации Земельные участки Земельные участки Участки недр Участки недр Обособленные водные объекты Обособленные водные объекты Леса Леса Многолетние насаждения Многолетние насаждения Здания Здания Сооружения Сооружения Морские суда Воздушные суда Суда внутреннего плавания Космические объекты
Под объектом недвижимости понимается,во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во вторых,земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:
v здание (сооружение) или группа зданий(сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиесяк данному участку;
v обособленные водные объекты,многолетние насаждения;
v инженерные сооружения и сети,осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий(сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятсядоли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся всовместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;
v стационарные сооруженияблагоустройства территории участка;
v элементы хозяйственного,транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объектунедвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;
v другие объекты, которые всовокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимоеконструктивное или функциональное целое.
1.4 Стоимость на примеренедвижимости. Виды стоимости.
Стоимость недвижимости проявляется вцене, а цена – в денежном эквиваленте.
Цена– это денежное выражение стоимостиобъекта недвижимости, с точки зрения типичных субъектов рынка, на конкретнуюдату продажи, исходя из варианта его наилучшего использования.
Цена как форма проявления стоимости,выражающая результат, неизбежно отклоняется от стоимости заключения сделкимежду покупателем и продавцом в конкретных рыночных условиях под влияниемразличных финансовых факторов.
Стоимость недвижимости имеет двеформы проявления: потребительную и меновую стоимость.
Потребительная стоимость обусловлена совокупностьюестественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точкизрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ееиспользования, а также естественными и общественными свойствами товара, которыеопределены уровнем технического развития и общественными потребностями.
Плодородие и местоположениеземельного участка, количественные и качественные характеристики зданий исооружений, их уникальность и долговечность, вкусы и предпочтения собственникаи многие другие факторы формируют потребительную стоимость объекта недвижимости.Например, устаревший в архитектурном и инженерном плане жилой дом можетпредставлять для семьи высокую потребительную стоимость, обусловленнуюисторическими и родословными факторами, однако его меновая стоимость будетнебольшой.
Меновая стоимость возникает в процессе обмена объектовнедвижимости.
Эквивалентом измерения выступаютденьги. Форма проявления меновой стоимости – цена, которая отражает суммарноедействие всех рыночных факторов.
В соответствии с целями и условиямиоценки оценщик должен выбрать вид определяемой стоимости[6]:Стоимость недвижимости Стоимость в обмене Стоимость в пользовании Рыночная Инвестиционная Ликвидационная Балансовая Залоговая Налогооблагаемая Страховая Арендная Утилизационная
Стандартамиоценки,утвержденными Постановлением Правительства РФ №519 от 6 июля 2001г. установленыследующие виды стоимости объектов оценки:
1. Рыночная стоимость
2. Виды стоимости, отличные от рыночной
а) стоимость объекта оценки сограниченным рынком
б) стоимость замещения объекта оценки
в) стоимость воспроизводства объектаоценки
г) стоимость объекта оценки присуществующем использовании
д) инвестиционная стоимость объектаоценки
е) стоимость объекта оценки для целейналогообложения
ж) ликвидационная стоимость объектаоценки
з) утилизационная стоимость объектаоценки
и) специальная стоимость объектаоценки
В Стандарте в Статье 7.Предположение об установлении рыночной стоимости объекта оценки сказано,что если в заявке на оценку или нормативном правовом акте не указан конкретныйвид стоимости объекта, то установлению подлежит рыночная стоимость.
Цитата:
«В случае, если в нормативномправовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценкикакого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее — договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.
Указанное правило подлежит применениюи в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренныхнастоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и других.»
ДалееСтандарт разъясняет более подробно суть каждого понятия.
1. Рыночная стоимость объектаоценки — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужденна открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуютразумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки неотражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
2. Виды стоимости объекта оценки,отличные от рыночной стоимости:
а) стоимость объекта оценки сограниченным рынком — стоимость объекта оценки, продажа которого наоткрытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению сзатратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;
б) стоимость замещения объектаоценки — сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, врыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объектаоценки;
в) стоимость воспроизводстваобъекта оценки — сумма затрат в рыночных ценах, существующих на датупроведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, сприменением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;
г) стоимость объекта оценки присуществующем использовании — стоимость объекта оценки, определяемая исходяиз существующих условий и цели его использования;
д) инвестиционная стоимостьобъекта оценки — стоимость объекта оценки, определяемая исходя из егодоходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;
е) стоимость объекта оценки дляцелей налогообложения — стоимость объекта оценки, определяемая дляисчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положенияминормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);
ж) ликвидационная стоимостьобъекта оценки — стоимость объекта оценки в случае, если объект оценкидолжен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичныхобъектов;
з) утилизационная стоимость объектаоценки — стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов,которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;
и) специальная стоимость объектаоценки — стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативномправовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или инойстоимости, указанной в настоящих стандартах оценки.
Наиболее часто употребляемой иосновополагающей для остальных видов стоимостей в условиях рыночной экономикиявляется рыночная стоимость.
Понятиерыночной стоимости в законодательных документах несколько различается по формеопределения.
Закон обоценочной деятельности определяет Рыночную стоимость как «наиболеевероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынкев условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагаявсей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаютсякакие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
— одна из сторон сделки необязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана приниматьисполнение;
— стороны сделки хорошоосведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
— объект оценки представлен наоткрытый рынок в форме публичной оферты;
— цена сделки представляет собойразумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки вотношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен вденежной форме.»
Учебник практически буква в буквуповторяет положение Закона, но рядом существенное дополнение: «Рыночнаястоимостьопределяется исходя из варианта наилучшего использованияобъекта недвижимости».
В Стандартах оценки сказано проще, носуть не изменена: Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которойобъект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции,когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимойинформацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайныеобстоятельства.
Налоговый Кодекс РФ (ст. 40 п.4) подрыночной ценой товара признает «сложившуюся при взаимодействии спроса ипредложения на рынке идентичных (а при их отсутствии –однородных) товаров(работ, услуг) в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях»,
а для целей налогообложения (ст.40п.1) рассматривает Рыночную стоимость как « цену работ, товаров и услуг,указанную сторонами сделки, ….пока не доказано обратное»
Оценщик должен понимать сущностьрыночной стоимости и выявлять ее во всех ракурсах и условиях, не уподобляясьГосударственной Налоговой Службе, которая, ухватившись за букву Закона, порой всвоих инструкциях по его применению может так разъяснить эту «букву», что смыслЗакона изменяется на противоположный.
1.5 Принципы оценки.
Принципы оценки прямо не определеныЗаконодательными или Нормативными актами. Они нужны оценщику лишь лишь кактеоретическая основа для понимания (обучения) и ориентации в процессе оценки.Принципы оценки являются логической матрицей процесса оценки, которая позволяетсоблюсти основные требования, предъявляемые к оценке как со стороныЗаконодательства, так и со стороны потребителей.
В представлении теории оценкистоимости собственности основные принципы оценки можно систематизироватьследующим образом:
1. Основные принципыоценки, основанные на представлениях собственника;
- принцип полезности (чем больше объектсобственности удовлетворяет потребности собственника, тем выше его стоимость)
- принцип замещения (mах. стоимость стоимость объектаопределяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект сэквивалентной полезностью)
- принцип ожидания, предвидения(определение текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут бытьполучены в будущем от владения данным объектом собственности)
2. Принципы, исходяиз особенностей эксплуатации;
- принцип вклада (включение любогоэкономического актива в систему предприятия экономически целесообразно, еслиполучаемый прирост стоимости и дохода предприятия больше затрат на приобретениеэтого актива)
- принцип сбалансированности ипринципиальности
3. Принципы,обусловленные действием рыночной среды.
- принцип соответствия (стоимостьобъекта, не соответствующего требованиям рынка, скорее всего будет находитьсяна границе ниже среднего);
- принцип конкуренции (если ожидаетсяобострение конкурентной борьбы, то при прогнозировании будущих доходов можетпроизойти снижение стоимости)
- принцип зависимости от внешней среды(изменение экономических, политических, социальных и др. внешних условий)
- принцип изменения стоимости ( взависимости от времени)
- принцип экономического разделения(когда объект собственности можно разделить на 2 и более имущественныхинтереса, увеличив общую стоимость объекта)
4. Принципнаилучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ)
- свободного земельного участка
- земельного участка с существующимиулучшениями
Исходя из изученного материала, я быдополнил вышеприведенный список
5. Принципами оценкиисходя из требований руководящих документов:
- независимость оценщика;
- открытость информации для заказчика отребованиях законодательных и нормативных актов, предъявляемых к оценщику и крезультатам его работы;
- достоверность и доказательностьданных, используемых для проведения оценки;
- объективность выводов оценки;
6. Принципомпатриотизма:
- Если оценщик получает два илинесколько равнозначных результатов, то предпочтение при окончательном расчетедолжно быть отдано в пользу интересов Родины в следующей иерархическойпоследовательности: деревня, село, город, район, область, республика, федерация1.6 Подходы и методы оценки
Три подхода в оценке
Подходы к оценке определены в статье5 Стандарта оценки. Их три:
затратный подход — совокупность методов оценкистоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых длявосстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;
сравнительный подход — совокупность методов оценкистоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичнымиобъектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
доходный подход — совокупность методов оценкистоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов отобъекта оценки.
Оценщик при проведении оценки обязаниспользовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный идоходный подходы к оценке (ст 18 Стандарта). В случае отказа от рассмотрениякакого-либо из подходов необходимо в соответствии с ситуацией оценки показатьневозможность или неправомерность его применения, обосновать отказ.
Сравнительныехарактеристики подходов к оценке бизнеса представлены в табл. 1 Подход
Сравнительный
Доходный Затратный Преимущества 1. Полностью рыночный метод 1. Единственный метод, учитывающий будущие ожидания 1. Основывается на реально существующих активах 2. Отражает нынешнюю реальную политику покупки 2 Учитывает рыночный аспект (дисконт рыночный) 2.Особенно пригоден для некоторых видов компаний 3 Учитывает экономическое устаревание
Недостатки 1. Основан на прошлом, нет учета будущих ожиданий 1. Трудоемкий прогноз
1. Часто не учитывает стоимость НМА и goodwill[7] 2. Необходим целый ряд поправок 2. Частично носит вероятностный характер 2. Статичность, не рассматривает перспектив развития бизнеса
Условия применения Наличие достаточной базы данных для сравнения Денежные потоки (или прибыль) – значительные положительные величины. Темпы роста умеренны и предсказуемы. Возможность обоснования оценки будущих потоков.
Значительные материальные ресурсы компании. Отсутствие ретроспективных данных или невозможность оценки денежных потоков.
Особые ситуации оценки (исторические, уникальные объекты, страхование, банкротство и т.п.)
Выбор приоритета того или иногоподхода и метода оценки стоимости предприятия определяется целью и функциейоценки, а также особенностями оцениваемого предприятия.Если оценка осуществляется для целей налогообложения или страхования, выбирается затратный подход. Если предприятиеоценивается с целью продажи, то применяютсявсе три подхода. Если оценивается инвестиционный проект, то основной подходом,которым заинтересуется инвестор, будет доходный.
Оценщик на основе полученных в рамкахкаждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимостиобъекта оценки.(ст.18 Стандарта)
Методы оценки. Выбор методов оценкиобъектов.
Метод оценки — способ расчета стоимости объектаоценки в рамках одного из подходов к оценке (ст.6 Стандарта Оценки).
Оценщик вправе самостоятельноопределять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки (ст.18 Стандарта).
Если подходов к оценке объектов всеготри, то методов неисчислимое множество и еще оценщик может применять иразрабатывать свои методы. Это хорошо, что Закон позволяет оценщику думать,иначе оценку стоимости любого объекта можно было бы производить прямо в Москве,не выходя за пределы Садового кольца, нажатием кнопки в компьютере. Но тогдапридется всю экономику возвращать из рыночной в командно-административную.
Оценщик может выбрать один илинесколько методов оценки объекта. При этом следует исходить из принципанеобходимости и достаточности.
Выбранные методы должны охватыватьвсе значащие
факторы, влияющие на величинуоценочной стоимости,в том числе:
1. Спрос
2. Доходность
3. Время, период
4. Риск
5. Контроль
6. Ликвидностьобъекта
7. Ограничения
8. Соотношениеспроса-предложения.
Основные методы оценки.
1. Метод продаж(метод цены последующей реализации узаконен в Налоговом Кодексе см. ст.40 п.10)
2. Метод ценыоднородного объекта
Налоговый Кодекс РФ ЧастьI различает понятия однородного иидентичного товара и дает их определение:
ст.40 п.6: Идентичнымипризнаются товары, имеющие одинаковые характерные для них основныепризнаки. При определении идентичности товаров учитываются, в частности,их физические характеристики, качество и репутация на рынке, странапроисхождения и производитель. При определении идентичности товаровнезначительные различия в их внешнем виде могут не учитываться. ст. 40 п.7.Однородными признаются товары, которые, не являясь идентичными, имеют сходныехарактеристики и состоят из схожих компонентов, что позволяет им выполнять однии те же функции и (или) быть коммерчески взаимозаменяемыми.
При определении однородности товаровучитываются, в частности, их качество, наличие товарного знака, репутация нарынке, страна происхождения.
3. Методравноэффективного аналога
4. Метод прямогосравнения (по близким параметрам)
5. Метод сравненияпо параметрам (параметрический)
6. Метод расчета поукрупненным нормативам
7. Метод отраслевыхкоэффициентов
8. Метод калькуляциизатрат на изготовление (производство)
9. Метод анализа ииндексации затрат (корректирующие индексы, дефляторы. Если известны индексы завременной интервал от прежней цены до момента оценки, то осуществляется прямоеиндексирование)
10. Метод расчета покорреляционным моделям
11. Методэффективного возраста
12. Метод оценкиликвидационной стоимости
13. Метод рынкакапитала
14. Методкапитализации доходов
15. Метод чистыхактивов
16. Методдисконтирования чистых доходов
17. Метод расчетаостаточной стоимости
Методы, применяемые для оценкинедвижимости
В составе доходного подхода при оценке объектов недвижимостиобычно применяются два метода:
ü метод дисконтирования денежныхпотоков
ü метод прямой капитализации доходов
В основе данных методов лежитпредпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемогообъекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходитпреобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетомуровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишьспособом преобразования потоков дохода.
При использовании методакапитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за одинвременной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков– доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а такжевыручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.
Достоинства и недостатки методовопределяются по следующим критериям:
- возможность отразить действительныенамерения потенциального покупателя (инвестора);
- тип, качество, обширность информации,на основе которой проводится анализ;
- способность учитывать конкурентныеколебания;
- способность учитывать специфическиеособенности объекта, влияющие на его стоимость (месторасположение, размер,потенциальная доходность).
В составе сравнительного подхода при оценке недвижимости обычноприменяют:
ü метод рынка капитала
ü метод сделок
ü метод отраслевых коэффициентов
В составе затратного подхода при оценке объектов недвижимостиобычно применяют:
ü метод чистых активов
ü метод ликвидационной стоимости
Метод капитализации доходов используется, если:
v потоки доходов стабильны длительныйпериод времени, представляют собой значительную положительную величину;
v потоки доходов возрастаютустойчивыми, умеренными темпами
Результат, полученный данным методом,состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е.является стоимостью всего объекта недвижимости.
Базовая формула расчета имеетследующий вид:
/> или />
где С –стоимость объекта недвижимости (ден. ед.);
RK - Коэффициент капитализации (%)
Таким образом, метод капитализациидоходов представляет собой определение стоимости недвижимости через переводгодового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущуюстоимость.
При применении данного методанеобходимо учитывать следующие ограничивающие условия:
q нестабильность потоков доходов;
q если недвижимость находится в стадииреконструкции или незавершенного строительства.
Основные проблемы данного метода.
1. Метод нерекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительнойреконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т. е вближайшем будущем, не представляется возможным выход на уровень стабильныхдоходов.
2. В Российскихусловиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, — «информационнаянепрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации пореальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационнымрасходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки накаждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставкикапитализации становится очень сложной задачей.
Основные этапы процедуры оценкиметодом капитализации:
1) Определениеожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода,генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективномиспользовании;
2) Расчет ставкикапитализации;
3) Определениестоимости объекта недвижимости на основе ЧОД и коэффициента капитализации путемделения ЧОД на коэффициент капитализации.
Расчет ожидаемого ЧОД.
Оценщикнедвижимости работает со следующими уровнями дохода:
— ПВД –потенциальный валовой доход;
— ДВД –действительный валовой доход;
— ЧОД – чистыйоперационный доход;
— ДП – денежныепоступления до уплаты налогов.
Потенциальный валовой доход (ПВД) –доход, который можно получить от недвижимости при стопроцентном ееиспользовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площадиоцениваемого объекта и установленной арендной ставки. рассчитывается поформуле:
ПВД= S x Cа;
где S – площадь, сдаваемая в аренду, кв. метр.
Cа - арендная ставка заодин кв. метр.
Величина арендной ставки, какправило, зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличиякоммуникаций, срока аренды и т.д.
Арендные ставки бывают:
· контрактными (определяемыми договором об аренде);
· рыночными(типичными для данного сегмента рынка в данном регионе).
Рыночная арендная ставка[8] представляет собой ставку,преобладающую на рынке аналогичных объектов недвижимости, то есть являетсянаиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодательсогласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество варенду, что представляет собой гипотетическую сделку. Рыночная арендная ставкаиспользуется при оценке полного права собственности, когда, по существу, недвижимостьювладеет, распоряжается и пользуется сам собственник (каков был бы потокдоходов, если бы недвижимость была бы сдана в аренду).
Контрактная арендная ставкаиспользуется для оценки частичных имущественных прав арендодателя. В этомслучае оценщику целесообразно проанализировать арендное соглашение с точкизрения условий их заключения. Все арендные договора делятся на три большиегруппы:
· с фиксированнойарендной ставкой (используются в условиях экономической стабильности);
· с переменнойарендной ставкой ( пересмотр арендных ставок в течение срока договорапроизводится, как правило, в условиях инфляции);
· с процентнойставкой (когда к фиксированной величине арендных платежей добавляется процентот дохода, получаемого арендатором в результате использования арендованногоимущества).
Действительный валовой доход (ДВД) – это потенциальный валовой доход завычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы сдобавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:
ДВД = ПВД –Потери + Прочие доходы[9].
Обычно эти потери выражают впроцентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываютсяпо ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е.за основу берется рыночный показатель. Но это возможно только в условияхналичия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. В отсутствиитакой для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) оценщик,прежде всего, анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемомуобъекту. т. е. существующие арендные договора по срокам действия, частоту ихперезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендногодоговора и заключением следующего (период, в течение которого единицы объектанедвижимости свободны) и на этой основе рассчитывает коэффициентнедоиспользования (Кнд):
Кнд = Дп х Тс / Na ;
где Дп – доля единицобъекта недвижимости, в котором в течение года перезаключаются договора;
Тс – средний период в течениекоторого единица объекта недвижимости свободна;
Nа– число арендных периодов в году.
Коэффициентзагрузки
Кзагрузки = 1 – Кнд, желательно поддерживать на высоком уровне, так как значительная частьоперационных расходов является постоянной и не практически не зависит от уровнязагрузки.
Коэффициент потерь при сбореплатежей:
Потерипри сборе арендных платежей (ПА)
Кп= ------------------------------------------------ ;
ПВД
Опираясь на ретроспективную и текущуюинформацию, оценщик может рассчитать коэффициент недоиспользования и потерь присборе арендных платежей с последующей корректировкой для прогнозированиявеличины ДВД:
Па + Пнд
Кндп =-------------------- ;
ПВД
где Кнд – коэффициентнедоиспользования и потерь при сборе арендных платежей;
Па – потери при сбореарендной платы;
Пнд – потери отнедоиспользования площадей;
Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовой доход заминусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационныхотчислений).
ЧОД =ДВД – ОР ;
Операционные расходы, это расходы, необходимые длянормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводствадействительного валового дохода.[10]
Операционные расходы подразделяютсяна:
Ø условно-постоянные (не зависимые отстепени загрузки)
- налог на имущество;
- страховые взносы (платежи пострахованию имущества);
- заработная плата обслуживающегоперсонала и налоги на нее.
Ø условно-переменные расходы (зависимыеот эксплуатационной загрузки недвижимости)
- коммунальные;
- на содержание территории;
- на текущие ремонтные работы;
- заработная плата обслуживающегоперсонала;
- налоги на заработную плату;
- расходы по обеспечению безопасности;
- расходы на управление ( обычно впроцентах от ДВД)
Ø расходы на замещение (расходы напериодическую замену быстроизнашиваемых улучшений)
- кровля
- покрытие пола
- санитарно-техническое оборудование
- электроарматура и т.п.
Расчет коэффициента капитализации.
Существует несколько методовопределения коэффициента капитализации:
- с учетом возмещения капитальныхзатрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);
- метод связанных инвестиций (техникаинвестиционной группы);
- метод прямой капитализации.
Определение коэффициентакапитализации с учетом возмещения капитальных затрат:
Коэффициенткапитализации состоит из двух частей:
1) Ставки доходностиинвестиций (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплаченаинвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов,связанных с конкретными инвестициями;
2) Нормы возвратакапитала, то есть погашения суммы первоначальных вложений. Этот элементприменяется только к изнашиваемой части активов.
Ставка доходана капитал строится методом кумулятивного построения:
Безрисковаяставка дохода + премии за риск + вложения в недвижимость + премии за низкую ликвидностьнедвижимости + премии за инвестиционный менеджмент.
Безрисковаяставка доходности — ставкапроцента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражаетфактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лицбез какого то бы ни было риска невозврата.
Безрисковаяставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальныесоставляющие. По западной методике она принимается как ставка доходности подолгосрочным (20лет) правительственным облигациям на мировом рынке (США,Германия, Япония и.т.д.). К ней необходимо добавить компенсацию за рискинвестирования в Россию (страновой риск).
Сейчас вкачестве безрисковой ставки чаще применяется доходность по ОФЗ, ВЭБ.
Страновыепоправки, как правило, рассчитывают рейтинговые агентства, но может рассчитатьи оценщик самостоятельно (при этом наблюдается высокая степень субъективизма).
Безрисковыеставки без учета инфляции называются номинальными, а с учетом инфляции –реальными. Зависимость между реальными и номинальными безрисковыми ставкамивывел американский экономист и математик И.Фишер в 30-х годах ХХ века.:
Rн = Rр + Jинф. + Rр х Jинф ;
Rн - Jинф
Rр = ---------------- ;
1 + Jинф
где: Jинф — индекс инфляции (годовой темп инфляции);
Rр - реальная ставка;
Rн – номинальная ставка.
При расчете валютной безрисковойставки целесообразно проводить корректировку с помощью формулы Фишера с учетомдолларовой инфляции, при определении рублевой безрисковой ставки – индексарублевой инфляции.
При использовании номинальных потоковдоходов коэфф. капитализации и его составные части должны быть рассчитаны вноминальном выражении, а при реальных потоках доходов – в реальном выражении.Для преобразования номинальных потоков доходов в реальные необходимономинальную величину разделить на соответствующий индекс цен, т.е. отношениевеличины индекса цен за тот год, в котором ожидаются денежные потоки, к индексуцен базового периода.
Метод дисконтирования денежныхпотоков.
Метод дисконтированияденежных потоков является новым, ранее редко применявшимся методом вэкономических расчетах. Кратко суть его можно изложить так:
Срочный текущий сберегательныйдепозит, процентный доход по которому регулярно начисляется по определеннойставке (называемой ставкой дисконтирования) и остается на счете после егозачисления, описывается зависимостью:
/>; откуда />;
где: n – число рассматриваемых периодов начисления процентов;
i- ставка дисконтирования (величина начисляемых процентов)
M0 - начальная сумма вкладываемого капитала = PV – текущий
денежный поток;
Mn – сумма получаемого вклада в конце n-периода с учетом начисленных процентов = CF — денежный поток на конецn-периода;
/> -коэффициент, называемый ставкой дисконтирования.
Тогда формула примет вид:
/> Формула 2
Произведем математическиепреобразования:
Умножим правую и левую частьуравнения на (1+ i )
/> /> Формула3
Теперь из формулы 2 вычтем формулу 3,получим:
/>
или
/> /> формула (4) стоимостиединичного аннуитета
Если рассмотреть формулу внимательнои предположить, что число периодов n будет увеличиваться до бесконечности, формула примет вид:
/>
т.е формула принимает вид стоимостиденежного потока, выраженного через чистый операционный доход и ставкукапитализации:
/>= />, где r – ставка капитализации.
Формула (4) определяет логическуюсвязь между ставкой капитализации и ставкой дисконтирования, т.е. в методекапитализации доходов период времени выплат не определен, а при дисконтированииопределен.
Формула исчисления стоимостиденежного дохода через ЧОД и ставку капитализации является частным случаемболее общей формулы исчисления денежного потока через ставку дисконтирования
Метод парных сравнений.
Метод парных сравненийприменяется в рамках сравнительного подхода, как производная метода прямогосравнения продаж. Методика, разработанная И.В. Ермолкиным, позволяет получитьдостаточно точные результаты даже при отсутствии близких по своимхарактеристикам аналогов оцениваемого объекта.
Этапы расчета.
1. Подобрать неменее трех аналогов оцениваемого объекта.
2. Определитьколичество элементов (параметров) сравнения (от 6 до10шт.)[11].
3. Составить таблицупараметров парных сравнений (матрицы). По каждому элементу сравнения создатьотдельную таблицу.
4. Определить шкалукачественных оценок для матрицы.
5. Важность параметра Балл Одинаковая 1 или 2 Незначительное преимущество 3 или 4 Значительное преимущество 5 или 6 Явное преимущество 7 или 8 Абсолютное преимущество 9 или 10
6. Рассчитать весиндекса важности по каждой строке матрицы[12],перемножив показатели индексов важности по каждой строке матрицы и вычислив изполученного произведения корень в степени n, где n –количество сравниваемых объектов, включая сам объект оценки:
/> ;
7. Полученные весаиндексов важности нормировать, рассчитав результат нормированного отключениякаждого приоритета.
/>;
где Wj – вес индексов важности i –ой строки матрицы ;
/> /> - величина нормированногоотключения i –го приоритета.
8. Рассчитатьприведенное нормированное отключение каждого объекта (это ничто иное, каксреднее арифметическое весов индекса важности):
/> />;
где k – количество параметров сравнения.
9. Вычислитьстоимость оцениваемого объекта:
/>
где /> - без нулевого (без объекта оценки)
/> - стоимость i –го объекта-аналога ;
n — число объектов для сравнения,включая оцениваемый объект
10. Произвестипроверку результатов расчета расчетом индекса согласованности. Если индекссогласованности не превышает 0,1, значит матрица построена правильно.
Привлекательность метода высока ещепотому, что имеется программа, для расчета данного метода с применениемкомпьютера. Процесс вычисления не занимает много времени.
1.7 Основные этапы процесса оценкибизнеса.
1.7.1 Требования Стандарта по этапампроведения оценки.
Этапы проведения оценкирегламентированы Стандартом:
«ст. 13.Проведение оценки включает в себя следующие этапы:
а) заключение с заказчиком договораоб оценке;
б) установление количественных икачественных характеристик объекта оценки;
в) анализ рынка, к которому относитсяобъект оценки;
г) выбор метода (методов) оценки врамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;
д) обобщение результатов, полученныхв рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величиныстоимости объекта оценки;
е) составление и передача заказчикуотчета об оценке.»
Исходя из требований Стандарта ипринципов оценки, можно составить более подробную технологическую картупоследовательности действий, которая поможет не пропустить всех необходимыхдействий и ускорит процесс оценки:
1.7.2 Порядок работ по проведениюоценки объекта.
Технологическая карта оценки объекта(алгоритм процесса оценки) I. Заключение с Заказчиком договора обоценке
1. Определить задачу оценки
2. Выяснить цель оценки
3. Проанализировать соблюдение требований к независимостиоценщика, предусмотренного законодательством. Если оценщик не отвечаетуказанному требованию, сообщить об этом Заказчику и отказаться от заключениядоговора.
4. Предоставить заказчику информацию о требованиях законодательстваРФ об оценочной деятельности, в том числе о порядке лицензирования оценочнойдеятельности, обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчетуоб оценке, а также о стандартах оценки (факт предоставления такой информациификсируется в договоре об оценке).
5. Выяснить какой вид стоимости объекта оценки следуетопределить;
6. Выяснить какое применение имеет объект до и будетиметь после события, на каких условиях осуществляется сделка
7. Просмотреть регистрационные документы и паспортаобъектов
8. Выяснить права собственности, права владения ираспоряжения объектом, (кому принадлежат и кому будут принадлежать)
9. Изучить правоустанавливающие документы, сведения обобременении объекта оценки правами иных лиц (документы скопировать)
10. Уяснить условияоценки по факторам, влияющим на стоимость объекта;
11. Обговорить сЗаказчиком величину, порядок и сроки оплаты денежного вознаграждения запроведение оценки объекта;
12. Помочь Заказчикуправильно составить Заявку на проведение оценки
13. Заключить договорна проведение оценки в письменном виде в двух экземплярах. [в Договоре принеобходимости указать, в каких денежных единицах должна быть выражена Итоговаявеличина стоимости объекта оценки и каким образом показать налоги ( в частностиНДС)]
14. Попросить уЗаказчика необходимые учетные и бухгалтерские документы, изучить их. Принеобходимости, с разрешения собственника, снять копии. II. Установление количественных икачественных характеристик объекта (по месту расположения объекта)
1. Произвести идентификацию объекта, сравнить учетныеданные с фактическими.
2. Произвести осмотр объекта;
3. Выяснить эксплуатационную готовность оборудования;
4. Оценить состояние окружающей среды,в которой находится и работает объект;
5. Определить место и значимость объекта в комплексе иместо комплекса в технологической цепочке, режим работы и загруженности,количество обслуживающего персонала, реальную производительность;
6. Составить Акт осмотра объекта оценки
7. Определить этап жизненного цикла, в котором находитсяобъект оценки
8. Выяснить способ приобретения (новым, б/у,изготовленным своими силами)
9. Изучить данные бухгалтерского учета и отчетности,относящиеся к объекту оценки;
10. Определить местообъекта в системе классификации, степень его специализации и исполнения(стандартное универсальное; серийно выпускаемое в стране или за рубежом;специализированное на базе универсального; специальное, изготовленное поиндивидуальному заказу; отечественное; импортное; фирменное)
11. Попытаться найтиили выяснить на предприятии техническую и эксплуатационную характеристикуобъекта оценки;
12. Снять копии совсех имеющихся документов.
III. Анализ рынка, к которому относитсяобъект оценки .
1. Собрать информацию, необходимую дляустановления количественных и качественных характеристик объекта оценки с цельюопределения его стоимости, а также другую информацию, связанную с объектомоценки;
2. Изучить параметры, техническую иэксплуатационную характеристику объекта по имеющимся документам или понайденным аналогам;
3. Определить место объекта в системеклассификации по различным классификаторам
4. Найти по классификаторам аналоги иидентичные объекты
5. Определить и проанализировать рынок,к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции,а также аналоги объекта оценки и обосновать их выбор.
6. Собрать информацию рынка покупле-продаже, спросу и предложениям аналогов и идентичных объектов;
IV. Выбор метода (методов) оценки врамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;
1. Проанализировать возможностьприменения всех трех подходов к оценке объекта: затратного, доходного исравнительного;
2. При невозможности применениякакого-либо из методов произвести обоснование отказа от его применения;
3. Примерно прикинуть соотношение междузначимостью результатов, которые будут получены применением разных подходов,выявить определяющий подход, на который в процессе оценки следует обратитьособое внимание;
4. Осуществить необходимые расчеты тогоили иного вида стоимости объекта оценки с учетом полученных количественных икачественных характеристик объекта оценки, результатов анализа рынка, ккоторому относится объект оценки, а также обстоятельств, уменьшающихвероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков), и другойинформации:
- Выбрать первый(второй, третий – какой более прост в выполнении) подход, определить метод илиметоды и начать расчеты. (Начинать рано или поздно с чего-то нужно, тем более,что львиная доля работы по времени уже выполнена.)
- Выбрать второйподход, определить методы и тоже считать! (Глаза боятся, а руки делают!)
- аналогично п. 5 и6. рассчитать третий подход.
V. Обобщение результатов, полученных врамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимостиобъекта оценки;
1. Составить сравнительную таблицу
2. Рассчитать весовое соотношениезначимости результатов, полученных разными подходами
3. Вычислить «Итоговую величинустоимости объекта оценки» (Итоговая величина стоимости объекта оценки должнабыть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке непредусмотрено иное).
VI. Составление и передача заказчикуотчета об оценке.
1. В отчете указать:
- дата составленияи порядковый номер отчета
- дата проведенияоценки объекта;
- основание для проведенияоценщиком оценки объекта
- юридический адресоценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление выданной емулицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;
- используемыестандарты оценки
- цели и задачи проведенияоценки объекта оценки
- точное описаниеобъекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическомулицу, — реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объектаоценки;
- переченьдокументов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные икачественные характеристики объекта оценки
- стандарты оценкидля определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование ихиспользования при проведении оценки данного объекта, перечень использованных припроведении оценки объекта данных с указанием источников их получения, а такжепринятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
- критерииустановления оценки объекта и причины отступления от возможности определениярыночной стоимости объекта оценки (при определении не рыночной стоимости).
- иные сведения,которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатовпроведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
- иные сведения,являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
2. Отчет исполнить в двух или трехэкземплярах (по желанию Заказчика).
3. Собственноручно подписать отчет изаверить печатью
Третий (второй) экземпляр отчета и Заявки-Договора хранить в течение 4 лет[13](Налоговый Кодекс ЧастьI,ст23 п. 8)
ГЛАВА II Оценка действующего предприятия.
2.1.Определение задания на оценку.
Согласно Договора N 18/2003 от «02»марта 2003 года ОЦЕНЩИК получилзаказ от собственника «Предприятие А» на оценку рыночной стоимоститоргово-закупочного «Предприятия-А»[14],расположенного по адресу: Пермская область, г.Нытва, ул. Сидорова-5, дляпринятия управленческих решений на уровне объединения предприятий (холдинга),решения вопроса о возможности продажи объекта.
В ходе осуществления оценкииспользовалась информация о финансовом положении предприятия за 2002 год,данные, представленные Заказчиком и данные собственного визуального осмотра.
Рассматриваемое предприятиесуществует с 2001 года, входит в состав холдинга, имеет устойчивое положение нарынке продаж и намерения дальнейшего расширения объемов реализации продукции.
Заказчик: Общество с ОграниченнойОтветственностью «Предприятие А», в лице директора Иванова Ивана Ивановича..
Адрес Заказчика: Российская Федерация,Пермская область, г. Нытва, ул. Сидорова-5
ИНН 8602190258
р\сч 40802810549170000000, Корр. счетномер 30101810900000000603 в Нытвенском
1631 ОСБ Западно-Уральского Банка Сбербанка РФ г. Пермь БИК 047102870.
ОЦЕНЩИК: Предприниматель без образованияюридического лица
Недоростков МихаилИванович
Адрес Оценщика: Российская Федерация,Пермская область, г. Нытва, ул. Симонова 16/5-10, тел. (342-72) 3-08-49.
Оценщик осуществляет своюдеятельность на основании лицензии на право осуществления деятельности пооценке от 07 февраля 2002 года, номер 003455, выданной ДепартаментомИмущественных Отношений Администрации Пермской области сроком до 07 февраля2005 года.
Гражданско-правовая ответственностьОценщика вследствие причинения убытков третьим лицам в связи с осуществлениемОценщиком своей деятельности застрахована страховым обществом «Пермь-Аско»(ООО), полис номер И2Ю N2 068594от 08.07.2002г,
(Нытвенское отделение, КраснокамскийФилиал, 617000, г. Нытва, ул. Комсомольская 28-21, тел. 3-04-11)
2.1.1 Цельоценки: Определениерыночной стоимости для продажи.
Под термином "рыночнаястоимость" в настоящем отчете понимается наиболее вероятнаяцена, по которой данный объект может быть продан на открытом рынке в условияхконкуренции, когда продавец и покупатель действуют разумно, располагая всейнеобходимой информацией, а на цене не отражаются какие-либо чрезвычайныеобстоятельства, то есть когда:
продавец не обязан продавать объектгражданских прав, а покупатель не обязан его приобрести;
стороны, участвующие в сделке, хорошоосведомлены о предмете данной сделки и действуют в своих интересах;
объект гражданских прав представленна открытом рынке;
цена сделки представляет собойразумное вознаграждение за объект гражданских прав и принуждения к совершениюсделки, в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект гражданских праввыражен в денежной форме.
Рыночная стоимость являетсяпредставлением меновой стоимости, или той денежной величины, которую можнополучить за объект собственности, если он будет выставлен на продажу наоткрытом рынке на дату оценки при условии соблюдения требований, указанных вопределении рыночной стоимости.
Цена реальной сделки может отличатьсяот оценочной рыночной стоимости, что определяется мотивами сторон, умениемвести переговоры, от условий сделки и других факторов.
2.1.2 Датаоценки: по состояниюна 23 марта 2003 года.
Под датой оценки в настоящем отчетепонимается:
Расчетная величина рыночнойстоимости, полученная в результате настоящего анализа, действительна только навышеуказанную дату. Колебания цен с течением времени являются результатомдействия экономических и социальных сил и могут вызывать изменения как общегоуровня цен так и относительной покупательной способности денег.
Дата осмотра объекта 23.03.03г
Дата составления отчета 08.04.03г
2.1.3 Составоцениваемых прав:Полное право собственности.
Под полным правом собственностипонимается осуществление собственником комплекса прав, включая права владения,распоряжения и пользования, при ограничении его суверенности исключительно условиями,специально установленными государством в отношении осуществления прав частной собственности,налогового регулирования, нормами гражданского права и т.п.
2.1.4.Функция оценки:Согласно информации, полученной отЗаказчика, результаты определения стоимости будут использованы в качествеконсультации при совершении возможной сделки купли-продажи оцениваемогообъекта.
2.2 Исходные данные
2.2.1 Применяемые стандарты оценки:
· Стандарты оценки,обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденныеПостановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519.
2.2.2 ОсмотробъектА оценки и СБОР данных
Внешний осмотр оцениваемого объектапроизводился 23 марта 2003 года.
Справочная и техническая информация,необходимая для расчетов, предоставлена Заказчиком. Для получениядополнительной информации были проведены интервью с руководителями иответственными лицами.
№ п/п Параметры Значения параметров Дата осмотра объекта 23.03.03г Дата составления Отчета 08.04.03г Дата оценки по состоянию на 23.03.03
Основные характеристики объекта.
№
п/п Параметры Значения параметров Сегмент рынка Рынок коммерческих предприятий Текущее использование Торгово-закупочная деятельность Специализация Оптовая торговля посудой Юридическое описание Общество с Ограниченной Ответственностью «Предприятие-А» Регион Пермская область Район Районный центр Адрес, Месторасположение объекта 617000 г. Нытва, ул. Сидорова,5 Собственник объекта ООО «Предприятие Б» Состав оцениваемого объекта I Основные средства 1 Административно-хозяйственное двухэтажное кирпичное здание. Полное право собственности 2 Складской ангар Полное право собственности 3
Земельный участок 50х80м= 400м2 Аренда 4 Автомобиль грузовой-фургон ГАЗ-27050 выпуска 1998г 5 Автомобиль грузовой-фургон на базе ЗИЛ-5301 выпуска 1996 Компьютеры Celeron-560 5шт
Количество рабочих мест 12 чел
Продукция
поставляется центрозавозом черезголовное предприятие в составе холдинга от нескольких заводов-изготовителей.
ü Керамическаяпосуда,
ü кухонные вытяжки(вентиляционные устройства)
ü пластиковаяпосуда
ü вешалки бытовые иофисные для одежды
Заказчики
Заказчиком продукции предприятияявляются организации розничной торговли (в том числе и частные предприниматели)по территории Пермской области. Рассматривается возможность заключениядоговоров с организациями соседних областей.
Рынок сбыта и основные конкуренты
Рынок сбыта характеризуется восновном мелкими частными предпринимателями – 30%. Основной конкурент –отечественный предприниматель среднего звена занимает около 30% рынка сбыта.Предметом конкуренции является ассортимент и цена продукции. Основной конкурентвыигрывает в цене, проигрывает в ассортименте.
Структура управления и персонал
По состояниюна 23.03.03г. в штате ООО «Предпритие А» состояло 12 работников
из них:ИТР 4 человека Производственный персонал 8 человек
С 1 декабря 2002 года принят наработу 1 человек, уволено – нет.
Образовательныйуровень работающих на предприятии выглядит следующим образом.
Образовательныйуровень персонала предприятия
Таблица №3.3.Образование Количество Процентное соотношение Высшее 3 25 % Среднее профессиональное 1 8 % Начальное профессиональное 2 17% Среднее 5 42% Неполное среднее 1 8%
Средняязаработная плата на предприятии на 01.03.2003 года составляла 1200 рублей илив пересчете в доллары США – $ 38 в месяц.
Руководящий составпредприятия: Директор
1953 года рождения. Образование высшее. В 1976 году закончил Харьковский политехнический институт по специальности инженер-электронщик.
На занимаемой должности с 01.12.1999 года. Заместитель директора- технический директор
1955 года рождения. Образование высшее. В 1977 году закончил Челябинское высшее военное автомобильное командное училище по специальности инженер по эксплуатации и ремонту автомобилей и гусеничных машин…
На занимаемой должности с 01.12.1999 года.
Главный
бухгалтер
1975 года рождения. Образование высшее. В 2002 году закончила Высшую Школу Экономики по специальности экономист по бух учету и аудиту
На занимаемой должности с 01.12.1999 года. Бухгалтер
1972 года рождения. Образование средне-специальное. В 1990 году закончила Кунгурский сельскохозяйственный техникум по специальности бухгалтер.
На занимаемой должности с 1.12.2002 года.
Выводы
1. ООО «Предприятие А» — это вновь сформированное предприятие. Штат предприятия укомплектованопытными работниками.
2. В настоящее время предприятиенаращивает объем производства. Предприятие обладает значительныминтеллектуальным потенциалом и поддержкой вышестоящей организации холдинга.Рынок сбыта освоен только на 5% свободного от конкурентов объема.
3. С выходом на проектную мощностьпредприятие имеет шансы занять нишу на внутреннем рынке оптовой торговлипосудой в Пермской области, оцениваемую в 30% от емкости всего рынка.
Анализ бухгалтерского баланса
Данные бухгалтерского баланса (после анализа)
А К Т И В
Текущие активы:
335 763
Денежные средства
11870 (касса + р/ч)
Краткосрочная дебиторская задолженность:
124 408 Счета к получению 57 999 Прочая дебиторская задолженность 66 409 (НДСсч19+Авансы выд + проч деб)
Товарно-материальные запасы:
198 750 Сырье, материалы, комплектующие 66 (ГСМ) Незавершенное производство 654 (сч.44 Издержки обращения) Готовая продукция 198 030 (товары)
Расходы будущих периодов
735 («1С: Предпр» + отпускные)
Долгосрочные активы:
100 330 Земля, здания и оборудование
52 276 (30578оборуд + произв-
хоз.инвентарь) Незавершенные инвестиции 48054 ( адм-хоз. здание)
Суммарный АКТИВ
436 093 П А С С И В Текущие обязательства
463 563
Краткосрочные займы
40 077 Кредиторская задолженность
423 486 Счета к оплате 399 614 (поставщики и подрядчики) Налоги к уплате
11 044 (задолженность перед бюджетом
8684 + внебюджетные фонды 2360 Прочая кредиторская задолженность 12 828 ( в.т.ч. по зарплате 3 074) Собственный капитал
-27 470 Акционерный капитал 800 (уставный капитал) Нераспределенная прибыль «-»28 270 (непокрытый убыток прошлых лет) Суммарный пассив
436 093 ОПИСАНИЕМЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА
Пермская область образована03.10.38г. В состав области входит 1 национальный округ. Территория 160,6 тыс.кв. км. Население по данным 1968 года – 3076 тыс. чел., в том числе городское2091 тыс. чел, сельское – 985 тыс чел. Расстояние от Москвы до Перми – 1680 км.От Москвы до Нытвы – 1570км[15].
В состав Пермской области входят 12городов областного подчинения, 12 городов районного подчинения, 56 рабочихпоселков, 503 сельсовета.[16]
Город Нытва является районным центромсреднего масштаба. Основные отрасли – дерево- и металлообработка. Датаоснования города 1756 год на базе Нытвенского медеплавильного завода. Статусгорода присвоен в 1942 году[17].Площадь города 2 524 га[18].Среднестатистическая численность населения Нытвенского района порядка 52 тысяччеловек[19], городаНытва – 22 тыс. чел. По состоянию на 2000 г из 52100 чел населения района более50% состояли на учете в управлении социальной защиты населения. Большую частьрабочих мест обеспечивает градообразующее предприятие – металлургический заводОАО «Нытва, которое находится на расстоянии 5 км от объекта оценки. Внастоящее время на заводе происходит передел собственности между Москвой иСамарой, частичное перепрофилирование завода на выпуск продукции для ОАОАвтоВАЗ, сокращение численности рабочих мест до 20%.
В городе имеются также два мелкихмясокомбината, маслозавод, кондитерский цех, три мелких деревообрабатывающихпредприятия, Учебно-производственное предприятие Всероссийского общества слепых(производит в основном мебельную фурнитуру), Автотранспортное предприятие иодна Станция технического обслуживания автомобилей.
Комбинат Строительных Конструкций,построенный в 1985 году, разрушен, оборудование сдано в металлолом. Осталсятолько главный производственный корпус, в котором частный предпринимательпытается организовать мелкосерийное производство дерево- и металлоконструкцийдля оборудования нефтяной и газовой промышленности.
Завод «Металлист» (производствоовощных контейнеров, шанцевого инструмента) полностью разрушен.Перепрофилирование на производство стеновых утеплителей проведено неудачно.
Город расположен в 5 км отавтомобильной трассы «Казань-Екатеринбург». В 12 км от черты города находитсяразвилка федеральной автомобильной дороги по направлению на Москву через Казаньи по направлению на Санкт-Петербург через Вологду. Имеется железнодорожнаястанция с выходом на ст. Чайковская (20км) Свердловской Ж.Д.
Описываемый земельный участокрасположен на окраине города, в промышленном районе «Комары», находящемся внастоящее время в состоянии упадка. С южной и юго-восточной стороны участканаходятся заболоченные участки местности. Территория объекта оценки в отдельныегоды частично подтопляется грунтовыми водами. Источник водоснабженияотсутствует. Оборудование собственного питьевого водоисточника исключено из-зазаболачивания участка. Болотную воду можно использовать в технических целях.Ближайшие пункты водоснабжения:
ü колодец типа «журавль» на расстоянии1000м без оборудованных подъездных путей (вода пригодна для питья);
ü водоразборная колонка на улице нарасстоянии 300метров (вода условно пригодна для питья)
ü водонапорная башня на железнодорожнойстанции на расстоянии 1000м.(вода пригодна для питья)
Окружающая застройка – частныедеревянные одноэтажные дома. К участку ранее была подведена железнодорожнаяветка длиной 1км от железнодорожной станции. Сети канализации, водо- игазоснабжение отсутствуют. Имеется воздушная линия электропередач на 360в.
В 20 метрах от участка проходитцентральная дорога, предназначенная для вьезда и выезда из города грузовогоавтотранспорта.
На расстоянии 1км находитсядействующее предприятие ООО УПП «Мебельная фурнитура» ВОС, на расстоянии 2,5 кмразрушенный Комбинат Строительных Конструкций, на расстоянии 1,5км – останкизавода «Металлист» (два производственных корпуса и огороженная территория сжелезнодорожным тупиком).
Оцениваемый земельный участокотносится ко 2-ой зоне градостроительной ценности: Зона примыкающая ктерритории административного центра, с развитой инфраструктурой. Адресземельного участка: г. Нытва, ул. Сидорова, 5.
Местоположение здания выгодноподходит для использования в качестве объекта административно-промышленногоназначения. При данном, предполагаемом использовании на стоимость оцениваемогообъекта положительно влияет хорошая транспортная доступность, неразвитаяокружающая застройка, тип существующих улучшений. Использование в качествемагазина розничной торговли или предприятия общественного питания исключеноиз-за низкой плотности населения в данном районе и низкого уровня доходов населения.
Состояние экологииудовлетворительное, в среднем по городу.
2.3 РАСЧЕТСТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ
В РАМКАХ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА.
Общиеположения.
Затратный(или имущественный) подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятияс точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательствпредприятия вследствие инфляции, изменений конъюктуры рынка, используемыхметодов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. В результатеперед оценщиков встает задача проведения корректировки баланса предприятия.
Дляосуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночнойстоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущаястоимость обязательств, и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммыактивов предприятия вычитается сумма всех его обязательств. Результатпоказывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия.
Базовойформулой в затратном подходе является:Собственный капитал = Активы – Обязательства
Метод стоимостичистых активов.
Расчетметодом стоимости чистых активов включает несколько этапов:
1) Оцениваетсярыночная стоимость зданий, сооружений, машин и оборудования
2) Выявляются иоцениваются нематериальные активы
3) Определяетсярыночная стоимость финансовых вложений,
как долгосрочных, так и краткосрочных
4) Товарно-материальныезапасы переводятся в текущую стоимость
5) Оцениваетсядебиторская задолженность
6) Оцениваютсярасходы будущих периодов
7) Обязательствапредприятия переводятся в текущую стоимость
8) Определяетсястоимость собственного капитала путем вычитания из рыночной стоимости суммыактивов текущей стоимости всех обязательств.
В ходеанализа полученных от заказчика данных и осмотра объекта оценки у оценщикавозникли сомнения в соответствии рыночным ценам балансовой стоимости объектанезавершенного строительства – Административно-хозяйственного здания,определяющего значимую стоимость основных средств производства. Поэтому приняторешение просчитать стоимость Административно-хозяйственного здания в рамкахзатратного подхода методом расчета стоимости замещения, а оставшуюся частьосновных средств и активов принять по стоимости согласно бухгалтерскогобаланса.
Оценка административно-хозяйственногоздания методом расчета стоимости замещения
Основные характеристики объекта.
№
п/п Параметры Значения параметров Сегмент рынка Рынок коммерческой недвижимости Текущее использование Офис и производственное помещение Вид данных оценка Юридическое описание Регион Пермская область Район Районный центр Адрес, Месторасположение объекта 617000 г. Нытва, ул. Сидорова,5 Собственник объекта ООО «Предприятие А» Состав оцениваемого объекта
Двухэтажное здание и участок прилегающей территории 800 м2 вокруг здания полосой в 8 метров. Право собственности на здание Полное право собственности Право на земельный участок Аренда Обременение Нет Земельный участок Площадь участка 640 кв. м Зона Производственная Целевое назначение и разрешенное использование земельного участка Срочная аренда (до конца срока осталось 5 месяцев) с возможностью последующего выкупа или переоформления договора аренды на новых условиях, определяемых органами местного самоуправления Сервитуты Нет Форма Прямоугольная Топография Ровный Состояние участка 45% под зданием, 20% не разработан (дерн), 35% забетонированная площадка со стороны входа в здание. Бетонное покрытие имеет многочисленные трещины, выщерблины поверхности, но выдерживает вес легкового автомобиля без заметных деформаций покрытия. Неблагоприятные условия окружающей среды Близость грунтовых вод, рядом находится заболоченная местность, возможность частичного подтопления грунтовыми водами Транспортная доступность участка
Главная автомобильная дорога для движения грузовых автомобилей в городе
Имеется разрушенный по длине 500м ж.д. тупик
Расстояние до ж.д. станции 1км Качество дорог С твердым покрытием, с отдельными участками щебеночного покрытия Состояние дорог Требует ремонта, отсутствуют водостоки Расстояние до остановки общественного транспорта 100м Расписание движения общественного транспорта через 40минут; возможны срывы; с 10 до 11-30 и с 14 до 15-30 — перерыв. суббота и воскресенье через 1 час Расстояние до центра города 5 км Расстояние до областного центра 85км Расстояние до Москвы 1570 км Доступные инженерные коммуникации Расстояние до городской сети водоснабжения 300 м Расстояние до городской сети канализации 300 м Расстояние до воздушной линии электропередач напряжением 6 кВ 200 м через действующий неэлектрофицированный железнодорожный путь Расстоянние до осветительной воздушной линии электропередач 380в подведена к участку Расстояние до телефонного распределительного щита городской телефонной сети 500м Условия приема телерадиосигнала
Доступность прямого сигнала только в пределах города. Участок закрыт со стороны областного центра рельефом местности
Строится ретрансляционная вышка в 12 км от участка. Здание Общая характеристика объекта Двухэтажное кирпичное здание Адрес, местоположение г. Нытва, ул. Сидорова 5 Целевое назначение и разрешенное использование Многофункциональное производственно-офисное здание Год постройки 1993 Площадь застройки по паспорту БТИ
343,6 м2 Строительный объем по паспорту
2282 м3 Количество этажей 2 Площадь общая
497,26 м2 Полезная площадь общая Площадь первого этажа
248,63 м2 Полезная площадь 1-го этажа 125,26 Площадь второго этажа
248,63 м2 Полезная площадь 2-го этажа
171,54 м2 Фундамент Ленточный из блоков ФБС Стены кирпичные Внутренние перегородки шлакоблочные Колонны и столбы Нет Перекрытия Железобетонные Кровля плоская с гидроизолирующим покрытием Перекрытия Сборные железобетонные плиты Крыша Совмещенная кровля с мягким гидроизолирующим покрытием Окна Двойные створные окрашенные с металлическими решетками в межрамном пространстве. Внутренняя отделка Обычная Двери Входные простые, внутренние — филёнчатые Стены оштукатурены, побелены, окрашены Полы Бетонные, покрытые плиткой по коридорам и служебным помещениям; обитые досками и фанерой, покрашенные в комнатах. Потолок Побелен Отопление Автономное от расположенного в одном из помещений на первом этаже электрокотла мощностью 12кВт Электропроводка Закрытая Водоснабжение Электропогружной насос N= 0,5кВт для технической воды из собственной скважины. Первоначальная балансовая стоимость Неизвестна Год последнего капитального ремонта 2000г. Наличие обременений (ограничений) Нет Техническое состояние Хорошее (износ менее 20%) Группа капитальности Первая Коммунальные услуги Электроснабжение за 1 кВт – 1р22к Электрокотел N= 12кВт в холодное время года до 97000 руб в месяц Канализация Выгребная яма. Вывоз нечистот – 10,8 куб м по 20 руб за куб м без НДС раз в 3 месяца Телефон 315 руб в месяц без НДС
Особые отметки по описанию здания.
Подвальное помещение отсутствует. Полв коридорах выложен мелкой плиткой 10х10см.
В комнатах имеется настил из досок,покрытый фанерой и линолеумом. Система отопления смонтирована в 2002 году:батареи из чугунных секций, трубопроводы пластиковые. Отопление автономное отэлектрокотла мощностью 12кВт, установленного в одном из помещений на 1 этажездания. Имеется две работающие телефонные линии. Техническая вода из небольшойскважины электронасосом подается из бака-накопителя емкостью 1куб.м. повнутренней сети водопровода в туалеты на первом и втором этаже. Питьевая водапривозная.
На первом этаже оцениваемого зданиярасположены (см. рис.1 в приложении №5):
ü тамбур 2,5х1,5 м
ü вестибюль 2,5м х 4 м
ü 5 помещений со входами из общегокоридора: