Министерствообразования и науки Российской Федерации
Государственноеобразовательное учреждение
высшегопрофессионального образования
«Ижевскийгосударственный технический университет»
Факультет«Менеджмент и маркетинг»
Кафедра«Финансы и кредит»
КУРСОВАЯРАБОТА
подисциплине: Бюджетное планирование и прогнозирование
на тему: Бюджетноепланирование ипотечного кредитования
Выполнила:студентка гр. 7-22-27з
Михайлова Ю.Г.
Проверил:
Мирошкин Н.П.
Ижевск 2008
СОДЕРЖАНИЕ
Введение
Глава1. Сущность ипотечного кредитования и его государственная поддержка
1.1. Ипотека в Россиисегодня
1.2. Предпосылки развитияипотечного кредитования в России
1.3. Государственная поддержкаипотечного кредитования
1.4. Социальная ипотека
Глава 2
2.1. Ипотечноекредитование в Удмуртской республике
2.2. Государственнаяподдержка Ипотеки в УР
Заключение
Список литературы
ВВЕДЕНИЕ
Проблема развития системыипотечного кредитования в России является очень актуальной всоциально-экономическом плане. Ипотечное жилищное кредитование- один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетныхинвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетатьинтересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и другихкредиторов в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса — в ритмичнойзагрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного социально — экономическом развитии.
Развитие системыипотечного жилищного кредитования в России является одним из ключевых звеньев врешении жилищной проблемы. Формирование рынка ипотечных кредитов должнопослужить импульсом к вовлечению средств частных инвесторов и населения вжилищный комплекс, а с учетом мультипликативного эффекта — к повышениюинвестиционной активности во всех секторах экономики. Последнее чрезвычайноважно для воспроизводства основных фондов (в том числе жилищного), оживления экономическогороста и, в конечном счете повышения общественного благосостояния.
Целью данной курсовой работы являетсяизучение бюджетного планирования ипотечного кредитования.
Для достиженияобозначенной цели будут решены следующие задачи:
— изучитьсущность ипотечного кредитования;
— рассмотретьпредпосылки развития ипотечного кредитования;
— изучитьгосударственную поддержку ипотеки;
— проанализировать ситуацию на рынке ипотечного кредитования Удмуртии насегодняшний день;
— выявитьрезультаты государственной поддержки ипотечного кредитования в УР,финансирование программ из государственного бюджета.
ГЛАВА 1.СУЩНОСТЬ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ И ЕГО ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПОДДЕРЖКА
1.1. Ипотекав России сегодня
До перехода на рыночныеотношения основными источниками пополнения жилого фонда нашей страны былигосударственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями иорганизациями, а кооперативное и индивидуальное жилищное строительства играливспомогательную роль. Однако в начале 90-х гг. наметилось резкое свертываниетемпов строительства жилья со стороны государства, предприятий и организаций,что привело к почти полному исчезновению какой либо поддержки населения в жилищнойсфере. Кроме того, в результате кризисов, потрясших экономику страны в конце ХХвека, в России сильно возросла дифференциация доходов населения. В силу этихпричин одной из социальных проблем сегодня является обеспечение населенияжильем. В России жилье является дорогостоящим объектом и покупка данного товарапри разовом получении дохода (заработная плата) для многих россиян практическиневозможна.
Создание условий длядолгосрочного ипотечного кредитования является привлекательной альтернативойдля населения, вынужденного сейчас копить на жилье в полном объеме, посколькуоно позволяет получить жилье в пользование на начальном этапе.
Кроме того, ипотекасодержит в себе огромный потенциал экономического развития, развития кредитнойсистемы. Она позволяет недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающийвозможность кредиторам получить гарантированный доход, а населению — финансировать покупку жилья.
Ипотечное жилищноекредитование является одним из самых проверенных в мировой практике и надежныхспособов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. В зарубежной практикеипотечное кредитование приносит банкам стабильный доход при сравнительнонебольших рисках, позволяя наиболее выгодно сочетать интересы населения вулучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов — вэффективной и прибыльной работе, строительного комплекса — в ритмичной загрузкепроизводства и, конечно же, государства, заинтересованного в общемэкономическом росте.
Ипотека — это одна изформ имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимоеимущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполненияпоследним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение засчет реализации данного имущества. Обязательство должника может быть не толькобанковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде,другом договоре, причинении вреда и т. п.
Ипотека характеризуетсяследующими отличительными чертами:
Во-первых, ипотека, как ивсякий залог, — это способ обеспечения надлежащего исполнения другого(основного) обязательства — займа или кредитного договора, договора аренды и т.д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, так как безнего она теряет смысл.
Во-вторых, в качествепредмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществуотносятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: предприятия,жилые дома, другие здания, сооружения.
В-третьих, предметипотеки всегда находится во владении должника. Он же остается собственником,пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается правараспоряжения им, по крайней мере, без согласия
И наконец, в случаенеисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требоватьпродажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества,заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества переддругими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.
Кредит и проценты по немувыплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетныхплатежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемымна остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую такимобразом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке былиравными на весь кредитный период). Это удобно как для заемщика (поскольку онможет четко планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора.
Величина ежемесячногоплатежа по кредиту не должна превышать 30 — 35 процентов совокупного доходазаемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующийрасчетный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредиториспользует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика исозаемщиков.
Важным условием жилищнойипотеки является обязательное страхование, которому подлежат имущественныеинтересы, связанные с жизнью, здоровьем, трудоспособностью, а такжеприобретаемой недвижимостью заемщиков. Заемщиком (созаемщиком) со страховойкомпанией заключается комплексный договор страхования, объединяющий личное иимущественное страхование.
1.2.Предпосылки развития ипотечного кредитования в России
В наибольшей степениипотека развита в США, Канаде, Великобритании, Германии, Франции, Швеции. ВСССР в результате ликвидации или ограничения частной собственности на землю инедвижимое имущество исчезла база для функционирования ипотеки, был утрачен иранее накопленный опыт. Более того, в учебниках и экономической литературеутверждалось, что ипотеки в СССР, где вся земля национализирована, нет, и неможет быть никогда.
Однако под давлениемреалий действительности ипотека в России в последние годы все же началавозрождаться на наиболее болезненном участке жизни российского общества — вжилищном строительстве.
До перехода на рыночныеотношения основными источниками пополнения жилого фонда страны былигосударственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями иорганизациями, а кооперативное и индивидуальное жилищное строительства играливспомогательную роль. Однако в начале 90-х гг. наметилось резкое свертываниетемпов строительства жилья со стороны государства, предприятий и организаций.Чтобы как-то выправить положение, неоднократно предпринимались попыткивоплотить в жизнь различные федеральные целевые программы, направленные нарешение жилищной проблемы в стране.
В целом можно сказать,что в России жилищная ипотека пока что не получила такого широкогораспространения как например в США, Канаде, Великобритании, Германии и другихстранах. Причинами этого являются:
1. Соотношение рыночныхцен на жильё и заработной платы представляет собой существенное значение,являющееся фактом невозможности «быстрой» покупки объекта строительства,предназначенного для проживания.
2. Достаточно высокийбанковский процент является важным сдерживающим фактором для более-менееобеспеченных граждан, поскольку стоимость квартиры за десять лет возрастает какминимум в полтора раза.
3. При нестабильномразвитии экономики, инфляции и отличающимся непостоянством законодательствеимеет место защита интересов одних участников ипотечных отношений и ограничениедругих.
Необходимо сказать, что впоследние годы ХХ века формирование системы ипотечного жилищного кредитованияпроисходило в достаточно сложной экономической ситуации. В результате кризисаавгуста 1998 года структура и выпускать на основе ипотечных кредитов. Лишь кначалу 2002 года возникли отдельные позитивные тенденции и появилисьпредпосылки для развития системы ипотечного кредитования. В их числе можноотметить следующие:
А) в 1999 годуПравительством РФ разработана «Концепция развития системы ипотечного жилищногокредитования в РФ», которая определяет место и роль ипотечного жилищногокредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства встановлении и развитии данной сферы;
Б) заложензаконодательный фундамент для развития механизма ипотеки. Так уже действуютфедеральные законы «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об оценочнойдеятельности в РФ». В октябре 2003 года Государственная Дума приняла ключевойзакон «Об ипотечных ценных бумагах», который устанавливает порядок выпуска иобращения ипотечных ценных бумаг. 17 ноября 2003 года закон подписал Президент,после чего он вступил в законную силу;
В) с каждым годомпроисходит увеличение размеров жилищного фонда, который мог бы служитьобеспечением ипотеки, следовательно, в ближайшей перспективе требуется развитиевторичного рынка ипотечного кредитования;
Г) в отличие от другихобъектов недвижимости рынок жилья характеризуется, достаточной ценовойустойчивостью, и вследствие этого вложения в жилье, необходимо полагать,являются одними из наименее рискованных, что, на наш взгляд, вполнеобеспечивает низкую вероятность невыполнения заемщиками своих обязательств;
Д) инициативу по развитиюипотечных отношений взяли в свои руки региональные власти, создавая своисобственные, на их взгляд эффективные схемы поддержки населения по приобретениюжилья в собственность и улучшению жилищных условий.
Из-за отсутствиякредитных ресурсов в этой сфере региональные программы в большинстве своемориентированы на использование средств местных бюджетов, которыепредоставляются населению на приобретение или строительство жилья в формельготных жилищных кредитов;
Е) наблюдается увеличениевнимания к ипотечным отношениям со стороны страховых организаций, предприятий иорганизаций, в интересах которых обеспечить своих работников благоустроеннымжильем;
Ж) в условиях острогонедостатка средств, когда бюджетное финансирование сократилось до минимума,застройщики стали активно привлекать денежные средства непосредственно отнаселения путем как заключения договоров инвестирования или долевого участия встроительстве, так и создания специализированных строительно-сберегательныхкасс, потребительских и кредитных союзов. В этой области застройщики началиуспешно конкурировать с банками, используя денежные средства населения ипредлагая квартиры в рассрочку, поскольку они могут не соблюдать обязательныедля кредитных организаций требования по резервированию и экономическимнормативам.
1.3. Государственнаяподдержка ипотечного кредитования
Государственный бюджетвсегда являлся основным источником финансирования жилищного строительства,дополняемым лишь незначительными вложениями со стороны предприятий, чтовыразилось в практическом отсутствии в России (в начале экономических реформ)механизмов самостоятельного участия населения в решении жилищных проблем.Кредитование осуществлялось только в сфере строительства нового жильяиндивидуальными застройщиками или жилищными кооперативами, но не при покупкеготового жилья. В результате резкого сокращения финансирования жилья со стороныгосударства, низкого платежеспособного спроса на жилье со стороны населения, атакже отсутствия кредитных механизмов строительства и приобретения жилья,объемы жилищного строительства резко сократились, что привело к заметномуухудшению положения в строительном секторе, убыточности многих строительныхпредприятий.
Рынок жилья оказался необеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержалибы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным приобретение жильянаселением в массовом порядке. Необходимо использовать те реальные условия ивозможности, которыми располагают сегодня регионы, чтобы создать необходимыеорганизационные, правовые и финансовые предпосылки для подъема массовогостроительства жилья с использованием рыночных и государственных (муниципальных)механизмов регулирования процессов в этом социально важном секторе экономики.
Суть долгосрочногоипотечного жилищного кредитования сводится к созданию рыночной системыипотечных кредитов гражданам на цели приобретения готового жилья как напервичном (вновь построенное жилье, продаваемое застройщиками), так и навторичном (уже имеющееся в частной собственности жилье) рынках жилья. Вбольшинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основнойформой решения жилищной проблемы, но и сферой экономической деятельности,ключевую роль в которой играют банковские и другие кредитные структуры.Государство же выполняет вспомогательную функцию через установление общихправил, обеспечивающих эффективность взаимодействия всех участников процессажилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образомиспользует бюджетные средства для привлечения дополнительных частных инвестицийв жилищную сферу и оказания содействия гражданам в приобретении жилья.
В России государственнаяподдержка граждан, не располагающих достаточными доходами для полученияипотечных кредитов на стандартных банковских условиях, может быть организованачерез систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первого взносапри получении ипотечного кредита и сокращения тем самым необходимого размеракредита. Такая система софинансирования приобретения жилья гражданами с помощьюгосударства, при которой на долю собственных средств граждан в стоимостиквартиры приходилось бы 30%, на долю государственной субсидии в среднем —20—50% и на ипотечный кредит — 20—50%, повысит доступность ипотечных кредитовдля граждан и будет стимулировать платежеспособный спрос на жилье. Для оплатыпервоначального взноса при ипотечном кредитовании могут быть использованыденежные сбережения заемщика или средства, полученные от продажи уже имеющегосяу него в собственности жилья.
Современнаягосударственная жилищная политика должна наряду с прежней ориентацией на нуждысоциально незащищенных групп населения сделать новый акцент на решении жилищныхпроблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами,накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатнойприватизации.
Основным способом решенияжилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечноежилищное кредитование. Учитывая комплексность проблемы развития ипотечногожилищного кредитования, для ее решения требуется системный подход. Причеммасштаб проблемы, ее значимость для социально-экономического развития России,требуют максимально быстрых действий федерального центра, субъектов РоссийскойФедерации и местных органов самоуправления, а также руководства коммерческихбанков и предпринимателей. Одной из важнейших проблем при организации системыипотечного кредитования является мобилизация необходимых для этого ресурсов. Вмировой практике проблема привлечения банками средств для долгосрочныхипотечных кредитов решается в основном в рамках двух основных моделей:депозитарной модели института (привлеченные средства клиентов помещаются нарасчетные счета и депозиты) и модели ипотечного банка (продажа долговых изаемных обязательств на вторичном рынке частным инвесторам). Оба источникамобилизации ресурсов могут быть использованы в рамках одного кредитногоинститута, отличаясь по способу привлечения и срокам согласования с активнымиоперациями по долгосрочному кредитованию.
Следует отметить, что запоследние годы, коренные изменения произошли в структуре источниковфинансирования жилищного строительства. Основными источниками финансированияжилищного строительства становятся внебюджетные средства в сочетании сразличными формами государственной поддержки граждан и юридических лиц,принимающих участие в финансировании строительства жилья. Основными источникамиинвестирования нового жилья для граждан являются следующие. Обязательнымисточником инвестирования нового жилья для конкретного гражданина является еголичный целевой вклад. Вторым источником инвестиций на строительство квартирыдля конкретного гражданина могут быть адресные субсидии местных органов власти,или субсидии предприятий, на которых работают локальные инвесторы, или субсидиииз внебюджетных фондов, формируемых генеральным менеджером в рамках системы засчет привлечения к строительству организаций, предприятий и частных лиц(коммерческих инвесторов). Третьим потенциальным источником инвестиций дляулучшения жилищных условий граждан могут быть средства от фьючерсной продажиранее занимаемой семьей очередника квартиры. Четвертым источником оплаты новойквартиры для граждан, участвующих в реализации системы, является краткосрочныйзаем.
В таблице 1.1. приведеныпотенциальные финансовые ресурсы и способы их привлечения для обеспеченияипотечно-жилищного кредитования.
Таблица 1.1.Потенциальные финансовые ресурсы и способы их привлеченияИсточники ресурсов Виды ресурсов Способы привлечения Население Денежные средства Накопительные счета. Жилищные облигации и сертификаты Прежнее жилье Зачет стоимости прежнего жилья Предприятия Незавершенное строительство Использование имеющегося «недостроя» для удешевления строительства жилья Финансовые ресурсы Вторичный рынок ипотечных кредитов. Размещение средств на депозитах или счетах с неснижаемым остатком Федеральные и местные власти Незавершенное строительство Использование имеющегося «недостроя» для удешевления строительства жилья Финансовые ресурсы Вторичный рынок ипотечных кредитов. Размещение средств на депозитах или счетах с неснижаемым остатком Субсидии Размещение средств на депозитах или счетах с неснижаемым остатком Средства местных бюджетов Размещение средств на депозитах или счетах с неснижаемым остатком Финансовые инвесторы Финансовые ресурсы Вторичный рынок ипотечных кредитов. Размещение средств на депозитах или счетах с неснижаемым остатком
Рассматривая источникифинансовых ресурсов, необходимо учитывать, что они неоднородны по своемусоставу. Поэтому при их анализе следует выделять в особую группу те видыресурсов, в которых представлена социальная составляющая, поскольку такого родафинансы изначально ориентированы на то, чтобы их вложение происходило снаименьшим риском и преимущественно в социальную сферу посредством ипотечногожилищного кредитования. Сочетание различных источников и способовфинансирования позволит обеспечить систему ипотечного кредитования денежнымиресурсами, а также сделать ее сбалансированной, а потому менее рискованной, чтообеспечит необходимые гарантии инвестиций.
В таблице 1.2. приведенанализ основных моделей ипотечно-жилищного кредитования и дана ихсоциально-экономическая оценка.
Таблица 1.2.Основные модели ипотечно-жилищного кредитования и их социально-экономическаяоценкаМодели Участники Сроки Риски Финансирование Особенности модели 1 2 3 4 5 6 Долевое строительство Застройщик, гражданин Время строительства жилого дома Затягивание строительства, «недострой», удорожание в ходе строительства Финансирование за счет граждан Право собственности оформляется на гражданина после строительства дома и полной оплаты жилья, модель выгодна для застройщика, нашла широкое применение Отсутствие ипотеки будущего жилья уменьшает возможности финансирования строительства Продажа жилья в рассрочку Застройщик, гражданин Рассрочка на 1-2 года Право собственности на жилье во время рассрочки находится у застройщика Рассрочка на 30 — 50% стоимости жилья Право собственности переходит к покупателю после полной оплаты жилья. Модель выгодна для застройщика, носит локальный характер Жилищные сберегательные программы Организация, не имеющая банковской лицензии, гражданин Накопление от 1 до 3 лет, на 2 -5 лет рассрочка Инфляция, нет гарантий сохранности вкладов, все риски, связанные с финансированием строительства, риск нецелевого и неэффективного использования собранных дене Накопления 50%, рассрочка 50% Право собственности переходит к покупателю после полной оплаты жилья, модель выгодна для организации, носит локальный характер. Муниципальные жилищные облигации Органы власти муниципального образования, банки, население Срок обращения облигаций до 10 лет Все риски, связанные с ценными бумагами Цена облигации по себестоимости строительства Накопление оплаченных метров путем покупки облигаций, отсутствие выбора квартиры, модель выгодна для продающих облигации, носит локальный характер Предоставление предприятиями своим сотрудникам займов на приобретение жилья Предприятия, работники предприятия Длительные сроки от 10 — 15 лет Риски, связанные с предоставлением займов Займ — 70 — 80%, собственные средства — 20 — 30%, займ без процентов или льготные проценты Модель носит локальный характер, выгодна работникам предприятий Усеченно-открытая модель
Банк,
заемщик Сроки с учетом специфики кредитной ситуации Риски, связанные с предоставлением кредита За счет средств банка, выдача кредита индивидуально Простота модели, невыгодна заемщику из-за высокого процента по займам, распространена Продажа жилья через некоммерческие организации в рассрочку Внебюджетный фонд поддержки жилищного строительства, гражданин 7 — 15 лет Риски несет фонд Большой объем оборотных средств на строительство дома Фонд — застройщик и продавец, продажа жилья в рассрочку, Саровская модель, нашла распространение в некоторых регионах, выгодна гражданам С участием муниципалитетов Органы власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления, внебюджетные фонды поддержки жилищного строительства, население До 20 лет Риски несут органы власти Комбинированные источники — сбережения граждан, банковские кредиты, субсидии, средства местных бюджетов, кредит до 70% стоимости жилья, ежемесячный платеж — 20 — 30% совокупного месячного дохода семьи Цель — улучшение жилищных условий граждан, увеличение объемов жилищного строительства, перспективная модель, выгодна как органам власти, так и населению
Под системой ипотечногокредитования подразумевается создание соответствующих институтов и отработанныхмеханизмов, которые бы обеспечили возможность эффективного ипотечногокредитования. Во-первых, необходима действующая система ипотечных кредитныхинститутов банков и других ипотечных кредитных учреждений, непосредственноосуществляющих ипотечные кредитные операции. Эффективность функционирования даннойсистемы в значительной степени зависит от уровня развития инфраструктуры, схемымогут помочь решению жилищной проблемы определенной части населения, хотя всилу ограниченности местных ресурсов, их ориентации на местные региональныеособенности масштабы ее реализации лимитированы. Главная цель — создатьработающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждансо средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья насвободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан идолгосрочных ипотечных кредитов. Ипотечные отношения обладают огромнымпотенциалом, но в наибольшей степени он не реализуется в жилищной сфере, хотяименно они являются тем действенным средством, позволяющим решить ряд насущныхзадач:
1) обеспечениядолговременной и прочной интеграции рынка недвижимости и финансового рынка;
2) обеспечения щадящегорежима приобретения жилья гражданами;
3) повышенияинвестиционной активности в капитальном строительстве.
У муниципалитетов в связис хроническим дефицитом бюджетов резко ограничены возможности строительства«бесплатного» жилья для малообеспеченных граждан, имеющих право нагосударственные субсидии. Напряженность ситуации может быть снята за счетодновременного возведения коммерческого жилья и комбинирования источниковпривлекаемых средств (сбережений населения, банковских кредитов, субсидий и т.д.). С этой же целью возможно использование механизма социальной аренды, т. е.предоставление права проживания в квартирах без передачи их в собственность сдифференцированной оплатой в зависимости от дохода семьи.
Таким образом, взависимости от стоимости жилья, источников средств, платежеспособности икатегории (с учетом прав льготы) граждан, желающих улучшить жилищные условия,выделяются несколько жилищных стратегий: стратегия, рассчитанная напредоставление государственных субсидий и помощь предприятий; смешаннаястратегия, основанная на использовании государственных субсидий и собственныхсредств граждан; рыночная стратегия, ориентированная в основном на собственныесредства граждан. Деятельность субъектов рынка ипотечных жилищных кредитов, впервую очередь граждан-заемщиков и банков-кредиторов, особенно в периодформирования и становления системы ипотечного жилищного кредитования, безспециальных мер поддержки муниципалитета практически невозможна.
От внедренияадминистративных основ системы ипотечного кредитования выигрывает территория вцелом. С одной стороны, муниципальные органы стимулируют процесс жилищногостроительства, а значит, и рост налоговых поступлений, с другой стороны,минимизируют свои риски, получая при невыполнении гражданином условийкредитования средства для нужд города.
Роль региональных иместных органов власти на этапе создания системы ипотечного кредитования являетсяисключительно важной. Решение жилищной проблемы и координация деятельности всехсубъектов рынка жилья в существенной мере зависит от деятельности органовисполнительной власти на всех уровнях. Для становления и развития системыдолгосрочного ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотретьрешение следующих основных проблем: устранение имеющихся недостатков взаконодательстве; слабое развитие и недостаточная эффективность системырегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в учреждениях юстиции;слабое развитие оценочного и страхового дела; недостаток кредитных ресурсов иих высокая стоимость у коммерческих банков; отсутствие вторичного рынказакладных (ипотечных кредитов); высокие ставки рефинансирования; отсутствиеэффективных механизмов ограничения рисков банков и покрытия со стороныгосударства и органов местного самоуправления; отсутствие ипотечных банков;высокая стоимость кредитов для заемщика; низкие доходы преобладающей частинаселения в сравнении со стоимостью жилья; недостаток бюджетных средств дляпредоставления жилищных субсидий гражданам, имеющим на них право, позволяющихснизить кредитную нагрузку при приобретении жилья; несовершенствоналогообложения, недостаточное количество стимулов для вложения средствгражданами в жилье.
Можно сделать вывод, чтоконкретное выражение поддержки со стороны государственных органов применительнок системе ипотечного жилищного кредитования должно найти в следующих формах:
— придание системеипотечного жилищного кредитования статуса муниципальной;
— приоритетное выделениеплощадок под застройку (без всяких дополнительных условий) для реализациисистемы; снятие или значительное уменьшение величины финансовой нагрузки научастников системы за счет снижения расходов на инфраструктуру и других льгот;выделение из федерального, городского или местного бюджета безвозмездныхсубсидий на строительство или приобретение жилья; предоставление гражданамльготных условий кредитования;
— кредитов, привлекаемыхинвесторами на реализацию нужных городу проектов; выпуск облигационных займов,обеспеченных землей.
1.4.Социальная ипотека
Социальнаяипотека – это улучшение жилищных условий социально не защищенных гражданс использованием ипотечного кредитования и государственной финансовойподдержки. Улучшаются жилищные условия только в пределах установленныхсоциальных норм (на сегодня эта норма составляет 18 кв.м. на человека).
В первуюочередь социальной ипотекой могут воспользоваться очередники –люди, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий, и стоящие в очередина это улучшение. Но механизмы социальной ипотеки могут распространяться и натакие категории как молодежь, работники бюджетной сферы, военные, молодые семьии пр.
Существуетнесколько вариантов социальной ипотеки:
— дотированиепроцентной ставки по ипотечному кредиту;
— предоставлениесубсидии на часть стоимости ипотечного жилья;
— продажагосударственного жилья в кредит по льготной цене.
В целях комплексногорешения проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищнойсферы, обеспечивающих доступность жилья для граждан, безопасные и комфортныеусловия проживания в нем, Правительство Российской Федерации постановилоутвердить федеральную целевую программу «Жилище» на 2002-2010 годы. Сроки иэтапы реализации программы: I этап — 2002 — 2005 годы; II этап — 2006 — 2010годы. Мероприятиявторого этапа реализации Программы будут выполняться в две стадии: 2006 — 2007годы — первая стадия; 2008 — 2010 годы — вторая стадия.
Общий объемфинансирования Программы в 2002 — 2010 годах за счет средств федеральногобюджета составит 298,8 млрд. рублей.
В 2006 — 2010годах общий объем финансирования Программы составит:
— за счетвсех источников финансирования — 902,4 млрд. рублей, в том числе за счетсредств федерального бюджета — 239,8 млрд. рублей (из них на управлениеПрограммой — 409,4 млн. рублей);
— за счетбюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов — 93,2 млрд. рублей;
— за счетсредств частных инвесторов и кредиторов — 470,4 млрд. рублей;
— за счетсобственных и заемных средств граждан (молодых семей) — 99 млрд. рублей.
Кроме того, вкачестве механизмов реализации мероприятий Программы планируется предоставлениегосударственных гарантий Российской Федерации: по заимствованиям открытогоакционерного общества «Агентство по ипотечному жилищномукредитованию» на поддержку системы рефинансирования ипотечного жилищногокредитования в размере 138 млрд. рублей,
в том числе:
в 2006 году — 14 млрд. рублей;
в 2007 году — 16 млрд. рублей;
в 2008 году — 28 млрд. рублей;
в 2009 году — 36 млрд. рублей;
в 2010 году — 44 млрд. рублей;
позаимствованиям, осуществляемым на обеспечение земельных участков коммунальнойинфраструктурой и модернизацию коммунальной инфраструктуры в целях жилищногостроительства, в размере 68,1 млрд. рублей,
в том числе:
в 2006 году — 12,5 млрд. рублей;
в 2007 году — 17,5 млрд. рублей;
в 2008 году — 18,6 млрд. рублей;
в 2009 году — 19,5 млрд. рублей.
Объемыгосударственных гарантий Российской Федерации предусматриваются федеральнымзаконом о федеральном бюджете на соответствующий год в рамках программыгосударственных внутренних заимствований Российской Федерации.
Вне рамокПрограммы предусмотрены расходы федерального бюджета на 2006 год напредоставление субсидий бюджетам субъектов Российской Федерации на возмещениечасти затрат на уплату процентов по кредитам, полученным в российских кредитныхорганизациях на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой вцелях жилищного строительства, в размере 1,7 млрд. рублей и расходы наувеличение уставного капитала открытого акционерного общества «Агентствопо ипотечному жилищному кредитованию» в размере 3,7 млрд. рублей.
Кроме того, в2006 — 2010 годах будут предоставлены государственные гарантии субъектовРоссийской Федерации и муниципальные гарантии по заимствованиям, осуществляемымна обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой и модернизациюкоммунальной инфраструктуры в целях жилищного строительства, в размере 68,1млрд. рублей.
Одной изподпрограмм является «Обеспечение жильем молодых семей». Основная цель подпрограммы — государственная поддержка решения жилищной проблемы молодых семей, признанных вустановленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Основными задачамиподпрограммы являются: предоставление молодым семьям субсидий на приобретениежилья, в том числе на оплату первоначального взноса при получении ипотечногожилищного кредита или займа на приобретение жилья или строительствоиндивидуального жилья; создание условий для привлечения молодыми семьямисобственных средств, дополнительных финансовых средств банков и другихорганизаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты и займы дляприобретения жилья или строительства индивидуального жилья.
Сроки и этапы реализацииподпрограммы: 2003-2010 годы: I этап — 2003-2005 годы; II этап — 2006-2010годы.
Объем и источникифинансирования подпрограммы: общий объем финансирования подпрограммы в2003-2010 годах за счет средств федерального бюджета — 18,55 млрд. рублей. В2006-2010 годах общий объем финансирования подпрограммы составит: за счет всехисточников финансирования – 165 млрд. рублей, в том числе: за счет средствфедерального бюджета — 16,5 млрд. рублей; за счет бюджетов субъектов РоссийскойФедерации и местных бюджетов — 49,5 млрд. рублей; за счет собственных и заемныхсредств молодых семей — 99 млрд. рублей.
Государственная поддержкамолодых семей в 2003-2005 годах осуществлялась в рамках подпрограммы«Обеспечение жильем молодых семей», входящей в состав федеральнойцелевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы. На I этапе реализацииподпрограммы были разработаны 72 региональные программы.
В 2003-2005 годах 114тыс. молодых семей — участников региональных и муниципальных программ улучшилисвои жилищные условия. При этом за счет средств федерального бюджета, которыесоставили 2,05 млрд. рублей, молодым семьям было предоставлено 13,7 тыс.субсидий при рождении (усыновлении) ребенка.
Вместе с тем в рамкахреализации указанной подпрограммы в 2003-2005 годах только в ограниченном кругесубъектов Российской Федерации были задействованы механизмы ипотечногожилищного кредитования, а в большинстве регионов России не было условий дляполучения молодыми семьями ипотечных жилищных кредитов.
Анализ результатов Iэтапа реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей», входящейв состав федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы,выявил целесообразность ее корректировки в части совершенствования механизмаосуществления государственной поддержки молодых семей в улучшении жилищныхусловий.
ГЛАВА 2.
2.1. Ипотечноекредитование в Удмуртской республике
Начало ипотеки в Удмуртиибыло положено в 2003 году, когда федеральное агентство ОАО «Агентствоипотечного жилищного кредитования» подписало соглашение с правительствомреспублики о развитии ипотеки. Первый заем с оформлением закладной выдали в2004 году. В этом же году в регионе работало только 4 организации, которыевыдавали ипотечные займы.
Ипотекув Ижевске и Удмуртской Республике сегодня представляют 12 ипотечных банков,которые предлагают заемщикам 71 ипотечную программу для приобретения жилья вкредит как на первичном так и на вторичном рынках недвижимости.
Ипотечные портфели банковУдмуртии растут ускоренными темпами, по сравнению с предыдущим годом. За первоеполугодие 2007 года количество ипотечных кредитов, выданных кредитнымиорганизациями УР, выросло в 3,9 раза. По мнению экспертов «bc», этосвязано, в первую очередь, с реализацией целевых программ «Доступноежилье», усилением конкуренции на рынке ипотечного кредитования и снижениемпроцентной ставки.
Ставки поипотеке в Ижевске и Удмуртской Республике находятся в диапазоне 12.75 – 26.50 %годовых по рублевым кредитам и 10.00 – 17.90 % годовых по валютным кредитам.Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Ижевске составляет 0 %. Срокипотечного кредитования в Ижевске может достигать 50 лет.
Ипотекав Ижевске – это не только кредит на жилье. Ипотечные банки предлагают также нецелевые кредиты под залог недвижимости, которая имеется в собственностизаемщика.
Хотя текущие тенденцииувеличения сделок по ипотеке и позволяют говорить о положительной динамикеразвития рынка, многие эксперты отмечают факторы, мешающие более успешнойреализации национального проекта. Объемы вводимого в эксплуатацию в регионежилья явно не соответствуют платежеспособному спросу населения, цены на жилье впоследние годы росли чрезвычайно высокими темпами (до 70% в год по отдельнымпозициям). Сейчас наметилась стагнация, рост цен остановился, но они все жеостались на очень высоком уровне.
На 2006 год вУдмуртии было утверждено задание ввести 420 тыс. кв. м жилья, в 2007-м по планубыло необходимо сдать уже 470 тыс. кв. м. С этим заданием республика не толькоуспешно справилась, но и перевыполнила план республиканской целевой программы«Жилище» на 2005-2010 годы. Таким образом, прирост ввода в действие жилых домовв 2007 году относительно предыдущего составил 57 тыс. кв. м, или 13 процентов.Если эти цифры сравнить с численность населения Удмуртии, то получается, что в2007 году на одного жителя республики было введено 0,313 кв. м общей площадижилья, это на 14 процентов выше уровня 2006 года.
2.2.Государственная поддержка ипотеки в УР
ЖителиУдмуртии могут улучшить свои жилищные условия, используя механизмы льготногожилищного кредитования и ипотечного жилищного кредитования. За 6 месяцев 2008года 5488 заемщиков получили ипотечных кредитов и займов на сумму 3,19 млрд.рублей. Количество заемщиков в сравнении с соответствующим периодом прошлогогода увеличилось на 50 процентов. Ожидается, что до конца года с помощьюкредитов (займов) на сумму 7 млрд. рублей улучшат жилищные условия более 9тысяч жителей республики.
Льготныежилищные займы предоставляются в Удмуртии 12 категориям граждан, среди которыхбюджетники, работники АПК и ЖКХ, «чернобыльцы», люди, пострадавшие от пожаров истихийных бедствий, многодетные семьи. Льготные займы предоставляются на срокдо 20 лет под 7% годовых и под 5% годовых — молодым семьям, молодымспециалистам и многодетным семьям. В 2008 году из бюджета Удмуртской Республикина выдачу жилищных займов будет направлено 108 млн. рублей. Уже за первоеполугодие 126 семей получили льготные жилищные займы на сумму 31,5 млн. рублей,что в 2 раза больше, чем за аналогичный период 2007 года.
Кроме того, вбюджете Удмуртии предусмотрено 15,7 млн. рублей на предоставление безвозмездныхсубсидий малоимущим многодетным семьям на строительство и приобретение жилыхпомещений. На эти средства смогут улучшить свои жилищные условия 55 многодетныхсемей
Реализация нацпроекта«Доступное жилье» в УР
На первомэтапе реализации этого национального проекта (2006-2007 гг.) выделены четыреприоритета: увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования; повышениедоступности жилья; увеличение объемов жилищного строительства и модернизациикоммунальной инфраструктуры; выполнение государственных обязательств передотдельными категориями граждан.
Ипотечныхкредитов и займов за первое полугодие 2007 года в республике выдано 2880 млн.рублей — в два раза больше, чем за соответствующий период 2006 года. За их счетсвои жилищные условия улучшили 3664 семьи. Из них Ипотечной корпорацией УР за 6месяцев текущего года выдано кредитов на сумму 312 млн. рублей — их получил 521заемщик. Льготные жилищные займы получили 94 человека на сумму 16 млн. рублей.56 человек получили жилищные займы на 36 млн. рублей с компенсацией процентнойставки за счет средств бюджета УР. При этом кредиты были выданы и настроительство нового жилья — около 653 млн. рублей (23% от общей суммы выданныхкредитов). 83% из этой суммы выдано на приобретение жилья в новостройках,остальное — кредиты застройщикам. Положительная динамика в этом вопросе налицо,в том числе и кредитование самого строительства. Этот процесс нужно и дальшеразвивать.
Увеличениюобъемов ипотечного кредитования населения в немалой степени способствовалоснижение процентных ставок по кредитам. Если в начале 2006 года ставкисоставляли от 12 до 16%, то с 1 октября 2006 года кредиты выдаются по ставкамот 11 до 14% годовых в зависимости от суммы первоначального взноса и срокакредитования.
Для развитияипотечного кредитования из бюджета УР выделено 60 млн. рублей для увеличенияуставного капитала Ипотечной корпорации УР и предоставлен бюджетный кредит насумму 180 млн. рублей.
Реализация направления«Повышение доступности жилья»
Национальный проект подразумеваетпод этим направлением помощь молодым семьям в улучшении жилищных условий имолодым специалистам в сельской местности. И в этом направлении в республикеделается немало. С начала текущего года за счет средств бюджета молодым семьямвыдано льготных жилищных займов на сумму 6,2 млн. рублей, еще 8 млн. руб.жилищных займов с компенсацией процентной ставки (для 13 семей), 38 семьямпредоставлены льготы при рождении детей на сумму 1,3 млн. рублей, для 153 семейпредоставлена компенсация процентной ставки на сумму 1,6 млн. рублей.
Государственная поддержказа первое полугодие в той или иной форме была оказана 232 молодым семьям насумму 9 млн. рублей. А всего по Удмуртии за первое полугодие жилищные условия спомощью ипотечных кредитов улучшили 398 молодых семей (на общую сумму 182 млн.рублей).
Методы оказания помощимолодым семьям в приобретении жилья постоянно совершенствуются. ПостановлениемПравительства УР № 52 от 9 апреля 2007 года утверждено новое положение,согласно которому увеличен возрастной ценз молодых семей для предоставленияльгот при рождении детей до 35 лет, снижен размер первоначального взноса,теперь он может составлять 5% от стоимости приобретаемого жилья, годоваяпроцентная ставка снижена до 5%.
Кроме того, хотя согласнодействующему Постановлению Правительства УР № 137 от 3 октября 2005 годакомпенсация процентной ставки предоставляется на период 36 месяцев, сейчасразрабатывается новое положение, в котором предусматривается возможностьпредоставления компенсации на весь период кредитования.
В целях привлечениядополнительных финансовых средств для оказания государственной поддержкимолодым семьям Минстроем УР разработано и находится на согласовании Положение ожилищных займах за счет кредитных средств Удмуртского отделения СбербанкаРоссии с компенсацией процентной ставки за счет средств бюджета УдмуртскойРеспублики. Этот вид кредитования должен стать альтернативой льготным жилищнымзаймам в сельских районах республики. Таким образом предполагается привлечьдополнительно 100 млн. рублей. Сельским жителям труднее получить долгосрочныйкредит на жилье. Но министерство строительства и здесь ищет выход, чтобыоблегчить этот процесс.
Минстроем совместно сАдминистрацией г. Ижевска, Госкомитетом по делам молодежи и застройщиками разработанатакже схема реализации планов поддержки молодых семей, состоящих на учете вкачестве нуждающихся в получении льготных жилищных займов, жилых помещений порасчетной стоимости строительства с минимальным уровнем рентабельности.
Выполнениегосударственных обязательств перед отдельными категориями граждан
Выполнениегосударственных обязательств перед определенными категориями граждан обозначенов рамках отдельного направления нацпроекта, который осуществляетсяисключительно за счет средств федерального бюджета в виде предоставленияопределенным категориям граждан субсидий на приобретение жилья, удостоверяемыхгосударственными жилищными сертификатами. В 2007 году уже выдано 126сертификатов на сумму 139,8 млн. рублей. Из них 49 — гражданам, уволенным с военнойслужбы, 1 — гражданам, выехавшим из районов Крайнего Севера, 1 — вынужденнымпереселенцам, 75 — ликвидаторам радиационных аварий и катастроф.
Длясравнения: в прошлом году было реализовано 60 сертификатов на сумму 50,6 млн.рублей, в 2005 году — 34 сертификата на сумму 31,6 млн. рублей. Так что и вэтом направлении прогресс очевиден.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В России в настоящеевремя уже создана необходимая основа для развития системы ипотечного жилищногокредитования. Приняты и уже действуют базовые для ипотеки законы, разработана«Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ». Крометого, с каждым годом происходит увеличение размеров жилищного фонда, которыймог бы служить обеспечением ипотеки. Усилилось внимание к ипотеке со сторонырегиональных властей, страховых компаний, предприятий, застройщиков.
Ипотечные портфели банковУдмуртии растут ускоренными темпами, по сравнению с предыдущим годом. За первоеполугодие 2007 года количество ипотечных кредитов, выданных кредитнымиорганизациями УР, выросло в 3,9 раза. По мнению экспертов «bc», этосвязано, в первую очередь, с реализацией целевых программ «Доступноежилье», усилением конкуренции на рынке ипотечного кредитования и снижениемпроцентной ставки.
Хотя текущие тенденцииувеличения сделок по ипотеке и позволяют говорить о положительной динамикеразвития рынка, многие эксперты отмечают факторы, мешающие более успешнойреализации национального проекта. Объемы вводимого в эксплуатацию в регионежилья явно не соответствуют платежеспособному спросу населения, цены на жилье впоследние годы росли чрезвычайно высокими темпами (до 70% в год по отдельнымпозициям). Сейчас наметилась стагнация, рост цен остановился, но они все жеостались на очень высоком уровне.
СПИСОКЛИТЕРАТУРЫ
1. БК РФ;
2. ФЗ «О государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от24.07.2007);
3. ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»от 16.07.1998 №102-ФЗ;
4. ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»от 29.07.1998 № 136-ФЗ (ред. от 24.07.2007);
5. Постановление Правительства УР от02.12.2002. № 995 «О концепции развития системы ипотечного жилищногокредитования в УР»;
6. Кориенко А. А. «Ипотека в вопросах иответах», Издательство Юстицинформ, 2007 г. – 208 стр.;
7. Лаврушина О. И. «Деньги. Кредит.Банки», М., Финансы и статистика, 2002 г.;
8. Лаврушина О. И. «Банковское дело», М.Финансы и статистика, 2003 г.;
9. Филиппова Е. С. «Ипотека», Эксмо,2006 г.;
10. Эндрю Дэвидсон«Секьюритизация ипотеки: мировой опыт, структурирование и анализ», Издательство«Вершина», 2007 г.;
11. Газета «Известияв Удмуртской республике» №6 (34) от 07.08.2008;
12. Газета «Российскаягазета»;
13. Газета«Совершенно конкретно» №31 (394);
14. Газета«Удмуртская правда» №14 от 08.02.2006;
15. Интернет-сайт www.ipotek.ru;
16. Интернет-сайт www.russianipoteka.ru/pressing;
17. Интернет-сайт www.ipoteka-bank.ru;
18. Интернет-сайт www.hypotheka.ru.