АКАДЕМИЯ ОЦЕНКИ И СТРОИТЕЛЬСТВАКАЗАХСТАНСКАЯ РЕСПУБЛИКАНСКАЯ ПАЛАТА ОЦЕНЩИКОВОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ В УСЛОВИЯХ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ(МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ)Алматы 2005Методические рекомендации разработаны группой сотрудников академии оценки и строительства и казахстанской республиканской палаты оценщиков под общей редакцией ректора, доктора технических наук, профессора академика НИА РК Сайбулатова С.Ж.Руководитель рабочей группы – кандидат экономических наук, профессор Калинин А.Н.^ Состав рабочей группы – кандидат экономических наук, профессор Дияров С.К., доцент Гузев Б.А., Сергеева Н.В., Удолатий Н.Н.Рецензент – кандидат экономических наук, доцент КазНУ им. Аль-Фараби Сапаргалиев Х.У. ОГЛАВЛЕНИЕ Введение ……………………………………………………………. 3 1. Особенности оценки недвижимости в условиях ипотечного кредитования………………………………………………….……… 3 1.1 Основные понятия и виды стоимости недвижимости…………….... 7 1.2 Сущность и виды ипотечного кредита………………………………. 17 1.3 Основы оценки ипотечной недвижимости…………………………. 23 1.4 Методология оценки объектов недвижимости и земельных участков................................................................................................... 32 Приложение……………………………………………………………. 46 ВведениеМетодические рекомендации по оценке жилой недвижимости в условиях ипотечного кредитования подготовлены на основании соглашения участников Круглого стола от 18 июня 2004 года, организованного Казахстанской ипотечной компанией, совместно с Программой по развитию финансового сектора корпорации «Прагма-ЮСАИД», предназначены для использования специалистами, практикующими оценщиками, оценочными компаниями и предполагают наличие специального образования.^ Нормативной базой методики явились Законы РК, постановления Правительства РК, утвержденные инструкции, правила, рекомендации и др. документы, регламентирующие оценочную и ипотечную деятельность на территории Республики Казахстан. При этом, авторы исходили из легитимности и последующего восприятия отчетов (справок) об оценке имущества со стороны судебных, налоговых, статистических, регистрирующих и др. организаций.^ Методической базой выступили монографии, методические разработки и рекомендации Института оценки, Центра судебной экспертизы МЮ РК, ведущих казахстанских ученых и специалистов в области оценочной деятельности. Дополнительно привлекались разработки российских и других зарубежных авторов, использовались принятые Международным Комитетом по Стандартам Оценки Имущества (МКСОИ) международные стандарты.^ В качестве исследовательской базы использованы данные агентств по недвижимости, риэлторских компаний, специализированных изданий, РГП «Центр по недвижимости по г. Алматы», Ассоциации риэлторов Казахстана, Национального банка РК, Агентства РК по статистике, Казахстанской республиканской палаты оценщиков. В качестве постановочных вопросов и проблем выступили рекомендации руководителей, специалистов банков и компаний-участников программы по ипотечному кредитованию. Авторы методики исходили из определения ипотеки, как вида залога, при котором заложенное недвижимое имущество, или доля в нем остаются во владении и пользовании залогодателя или третьего лица. Заемщик и кредитор не обладают полным правом на заложенное имущество в течении всего срока кредитования. При этом задачей заемщика является погашение основного долга и начисленных процентов, уплата налогов, страховых взносов и поддержание недвижимости в надлежащем состоянии. Задача кредитора – контролировать кредитуемый объект в течении всего срока погашения задолженности; своевременно реагировать на изменение финансовой устойчивости заемщика и уровень рыночной доходности. Правильная (корректная) оценка рыночной стоимости определяет длительность физической и экономической жизни недвижимости, которая является основой возврата суммы основного долга и причитающихся процентов. ^ I. особенности оценки недвижимости в условиях ипотечного кредитованияКак известно, оценка является самостоятельным финансовым инструментом и служит для определения рыночной или иной стоимости имущества. Оценка имеет свои цели, задачи, принципы, виды стоимости и другие понятия. Авторы предлагаемой методики, исходя из поставленной задачи и используя имеющийся опыт, знания, нормативную и методическую базу, сделали попытку выделить специфические особенности оценки при ипотечном кредитовании, проанализировать источники информации о ценах на жилую недвижимость, их легитимность, корректность. Выделить и обосновать использование результатов основного (приоритетного) подхода при выборе итоговой величины оценки. Разработать рекомендации по: выбору оценщика, построению взаимоотношений «ипотечная компания – оценщик – заемщик», натурному осмотру и составлению фототаблицы, составлению отчетов и расчету рыночной стоимости объекта для ипотеки. В целях последующего использования основные нормативные и методические материалы по оценке приведены в приложении методики. ^ Основной особенностью международной практики по оценке ипотечной недвижимости является наличие двух основных школ – немецко-швейцарской и англо-американской.Немецко-швейцарская школа предполагает оценку банковскими (внутренними) оценщиками, которые ориентируются на так называемую «устойчивую рыночную стоимость» и строят прогнозы на основании пессимистических данных доходности рынка недвижимости. В итоге ипотечная стоимость составляет не более 60% от рыночной стоимости. В случае привлечения внешнего (независимого) оценщика, оценка также проводится по правилам банка.Англо-американская школа – предполагает привлечение независимого оценщика (компании). В итоге ипотечная стоимость на 90-95% соответствует рыночной стоимости.В последнее время приоритет отдается методике расчетов представителей второй (англо-американской) школы. Обязательным условием при этом, является наличие обоснованного прогноза развития рынка недвижимости в данном регионе на срок 3-5 лет.^ Выбор оценщика (оценочной компании). В настоящее время на Казахстанском рынке оценочных услуг функционируют около 1200 лицензированных оценщиков и более 400 оценочных компаний. Дополнительно, вузами выпущено почти 350 дипломированных специалистов – оценщиков. Проведенный анализ показал, что в южной столице основную часть услуг по оценке жилой недвижимости для участников программы ипотечного кредитования оказывают ТОО «ВСС», ТОО «DND», ТОО «Valuation Service», ТОО «ЦКН-Консалтинг», ТОО «UAS», ТОО «Assessment Ltd», ЧП «Ибрагимов», а также около десяти практикующих оценщиков – физических лиц. Следует подчеркнуть, что в выборе исполнителя услуг по оценке основным действующим звеном выступает оценщик, как физическое лицо. Оценочная компания (юридическое лицо) имеет право получения лицензии при условии работы в ней штатного, одного или нескольких, лицензированных оценщиков. Поэтому к лицензии на оценочную компанию дополнительно имеется приложение с поименным перечнем оценщиков, имеющих право оформлять отчеты об оценке от имени данного юридического лица. Приложение является неотъемлемой частью и должно предоставляться вместе с лицензией. Подписание отчетов оценщиками, не занесенными в список, не допускается и является нарушением требований указанных Правил.При выборе оценщика рекомендуется ознакомиться с его резюме и обратить внимание на: базовое образование – высшее образование по оценке или архитектурное, строительное, экономическое с курсами по оценке; стаж и место работы в качестве оценщика; наличие дипломов, сертификатов, свидетельств, ученой степени, званий, научных и методических разработок и др. материалов по данной специальности; членство в Казахстанской республиканской палате оценщиков или в других профессиональных организациях. Регулярность прохождения аттестации, сертификации с присвоением квалификационного звания; специализацию оценщика по объектам жилой недвижимости (квартиры, жилые дома с хозяйственными постройками и т.п.); наличие у оценщика патента на право занятия предпринимательской деятельностью, если он не является штатным сотрудником оценочной компании; наличие личной печати оценщика (утвержденной формы) с указанием Ф.И.О. и номера лицензии; наличие полиса о страховании гражданско-правовой ответственности оценщика.При выборе оценочной компании рекомендуется предварительно ознакомиться: с наличием лицензий по разрешенным направлениям оценки и списками оценщиков в приложении; с материально-технической, электронной и методической базой – наличие сайта, электронной почты оргтехники, собственного офиса, транспорта и т.п.; с материалами по аккредитации компании в Казахстанской республиканской палате оценщиков или в других профессиональных организациях; с наличием полюсов страхования гражданско-правовой ответственности компании. После выбора оценщика (оценочной компании) рекомендуется совместно разработать и заключить договор о сотрудничестве (партнерстве и т.п.) между ним и ипотечной компанией. Договор может содержать различные стороны, в т.ч. финансовые взаимоотношения сторон. Оплату за услуги по оценке рекомендуется проводить Заемщику (клиенту) по согласованному с ипотечной компанией тарифу. Взаимоотношения «оценщик-заемщик» регламентируются нормативными документами и Кодексом этики оценщика. Между сторонами заключается договор-поручение с указанием вида оценки, стоимости услуг, сроков выполнения, ответственности и реквизитов сторон. После выполнения заказа подписывается акт выполненных работ, и непосредственно после окончательного расчета заказчику передается отчет об оценке. Оплату за оценку рекомендуется разделить на два этапа: аванс в размере 50% и окончательный расчет. Авансовые платы предполагают накладные расходы на натурный осмотр, составление фототаблицы, офисные затраты и др. Перед заключением договора-поручения оценщику следует внимательно изучить оригиналы следующих документов: а) жилой квартиры – план (схема) квартиры, составленные специалистами РГП «Центр по недвижимости по г. Алматы»; свидетельство о госрегистрации квартиры; договор купли-продажи или акт приватизации; б) индивидуального жилого дома с хозяйственными постройками и земельным участком – нотариально заверенный договор купли-продажи; технический паспорт на жилой дом индивидуального жилищного фонда с поэтажным планом и экспликацией, составленный специалистами РГП «Центр по недвижимости по г. Алматы; акт на право собственности на земельный участок, право постоянного землепользования, составленный специалистами Комитета по управлению земельными ресурсами г. Алматы. Для последующей оценки сделать копии указанных документов. Следует подчеркнуть, что юридическая экспертиза данных документов не входит в компетенцию оценщика, если это не предусмотрено договором с ипотечной компанией. Следующий, после документального, этап оценки – натурный осмотр и фотографирование объекта. По согласованию с ипотечной компанией и с согласия Заказчика проведение натурного осмотра квартиры, особенно на вторичном рынке жилья, не является обязательным. Исключение составляют факты значительной реконструкции, внутренней перестройки помещений, использование при отделке комнат, лоджий, ванн и др. ценных материалов импортного производства. При оценке первичного рынка (нового) жилья натурный осмотр носит рекомендательный характер. Результаты осмотра фиксируются в специальном инструментарии. При оценке индивидуального жилого дома с хозяйственными постройками и земельным участком выезд на осмотр и фотографирование имущества является обязательной частью оценочного процесса. В течение всего периода осмотра нахождение рядом с оценщиком Заказчика или его представителя – обязательно. В процессе натурного осмотра следует обратить внимание на: - месторасположение, экологичность района, качество соседних строений; - общее состояние несущих конструкций оцениваемого строения; - особенности внутренней и внешней отделки; - наличие и фактическое состояние основных систем жизнеобеспечения строения – централизованные (автономные) системы отопления, канализации, водо- и электроснабжения и др.; - состояние земельного участка – планировка, ухоженность, наличие многолетних растений, дорожек, площадок и т.п.; - наличие и состояние хозяйственных построек, имеющих регистрацию – баня, гараж, летняя кухня, навес, площадки, ограждения, удобных подъездных путей, охранной сигнализации, системы кондиционирования, электроподстанции, решеток и др. Дополнительно рекомендуется провести интервьюирование владельцев имущества. Попытаться получить дополнительную информацию о недвижимости, причинах продажи, соседях по участку и т.п. Обязательным является фотографирование основных объектов недвижимости, которое следует проводить с согласия владельцев. Не следует фотографировать картины, ценные вещи, сейфы и др. имущество, не имеющее непосредственного отношения к предмету оценки. В подвальном помещении рекомендуется обратить внимание на технические составляющие – прачечная, сауна, печь для обогрева, коллектор, блоки управления системами кондиционирования и др. На жилых этажах – зафиксировать основные элементы отделки - потолок, пол, стены, витражи, межэтажные лестницы, дверные, оконные блоки и т.д. При фотографировании участка, надворных построек и ограждения следует ограничиться их общим видом. Результаты оформляются в фототаблицу, где на одном листе располагаются две цветных фотографии размерами 10 х 15 см., с подписями и печатью в правом нижнем углу. Последовательность расположения фотографий: ограждение внешнее с основным входом (въездом) – фасадная часть дома – общий вид участка – элементы внешней отделки дома – элементы внутренней отделки подвала – кухни – коридоров – жилых комнат – фото управления систем коммуникаций – надворные постройки. Использованная пленка отправляется в фотоархив. Проведение натурного осмотра и составление фототаблицы можно поручить техническим работникам – ассистентам оценщика.^ Форма отчета (справки) об оценке должна соответствовать «Правилам по применению субъектами оценочной деятельности требований к содержанию и форме отчета об оценке», зарегистрированными Мю РК 05.12.2002 г. № 2068 (см. Приложение4). Установление рыночной или иной стоимости производится путем применения методов оценки, сгруппированных в затратный, доходный и сравнительные подходы.1.1 Основные понятия и виды стоимости недвижимостиНедвижимое имущество – это физические объекты (земельные участки) с фиксированным местоположением в пространстве и все, что находится под ним с проекцией к центру земли и над поверхностью земли, продленное в бесконечность, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. В международной оценочной практике недвижимость определяют в основном через объём понятия – перечень предметов (вещей) и вещных прав, включаемых в него. В соответствии с Гражданским кодексом Республики Казахстан к недвижимым вещам относят: здания, сооружения многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей. В то же время казахстанское законодательство в недвижимое имущество включает движимые вещи (воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, космические объекты), это связано с целесообразностью распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов, называемый «имущественный комплекс» (таблица1).^ 1.1.1.1.1Таблица 1. Перечень объектов недвижимости Недвижимость как объект оценки (земля, как физический объект и все, что с ней прочно связано) Недвижимость в определении Гражданского кодекса (статья 117) (обязательность государственной регистрации) 2 отдельные объекты 3 сложные объекты земельные участки ^ 4земельные участки предприятия в целом как имущественный комплекс, включая: - земельные участки; - здания и сооружения; -индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги; - инвентарь и оборудование;сырье и продукцию; требования и долги; информация; участки недр участки недр обособленные водные объекты обособленные водные объекты здания приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации: ● воздушные и морские суда; ● суда внутреннего плавания; ● космические объекты сооружения все, что прочно связано с землей, в том числе: ● леса; ● многолетние насаждения; ● сооружения Недвижимость как объект оценки (земля, как физический объект и все, что с ней прочно связано) Недвижимость в определении Гражданского кодекса (статья 117) (обязательность государственной регистрации) 5 отдельные объекты 6 сложные объекты многолетние насаждения иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону - нематериальные активы леса Следовательно, объектами недвижимости являются:Земельный участок – часть земной поверхности, имеющая юридический и определенный геодезический размер, который закреплен на местности межевыми знаками.Первичные – земельный участок и все объекты, прочно связанные с ним, перемещение которых без несоразмеримого ущерба не возможно.Вторичные – в установленном порядке пространственная часть здания, имеющая правовой статус.Предприятие в целом как имущественный комплекс – все виды имущества, предназначенные для деятельности предприятия, включая здания и сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, право на земельный участок, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие его деятельность (фирменное наименование, товарные знаки), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором. В теории и практике следует различать понятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав (схема 1). Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может выступать в качестве основного в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа (таблица 2). Недвижимость также можно рассматривать в двух аспектах физическом и экономическом. Со стороны физических характеристик недвижимость представляет собой отдельный пространственно расположенный объект, обладающий определенной полезностью, то есть способностью удовлетворять конкретного пользователя в данном месте и в данный период времени. Как физический объект недвижимость обладает свойствами:неподвижностью, то есть постоянство местоположения, фиксированностью и немобильностью;уникальностью, то есть индивидуальностью, единственностью в своем роде;неоднородностью;долговечностью существования эксплуатации.Схема 1. Недвижимость как физический, экономико-правовой и социальный комплекс отношений ^ 0.1 Недвижимое 0.2 имущество Физический объект Объект правовых отношений местоположениеплощадь и границыобъемразмер (высота, длина, ширина)формаландшафтзалежи ископаемыхтип почвыфизические характеристикивнешняя среда Объект экономических отношений -права собственности вещные права:-права пожизненного наследуемого владения-право постоянного пользования-право хозяйственного ведения-право оперативного управления-траст-право залога, аренды, застройки-сервитуты-право на земельный участок собственника здания, расположенного на нем-специальное право «золотая акция» на участие в управлении предприятием-иные права товаркапитал в вещной формеполезностьдоходностьиздержки содержанияликвидностьфинансовый активстоимостьценаналогообложениеинвестирование- спрос и предложение -место обитания людей всех поколений-условие жизни людей-невосполнимый природный ресурс-источник благ-пространственный базис размещения других объектов Объект общих социальных отношений -основа свободы и независимости-престижность владения-основа гордости и славы-многофункциональное назначение-условие формирования среднего слоя общества ^ 6.1.1.1.1Таблица 2. Концепции недвижимости 6.1.1.1.2Концепции Характеристика 6.1.1.1.3Географическая отражает физические характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры и местоположение, климат, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, технологических и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом Экономическая рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества – стоимость и цена – первично возникают из его полезности, способность удовлетворить различные потребности и интересы людей 6.1.1.1.4Юридическая совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. В Казахстане законодательно гарантировано частным лицам право покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество, либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, то есть свободно распоряжаться своей собственностью (ст.10 ГК РК). Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права. Закон (ст.255 ГК РК) предусматривает изъятие у частных лиц для государственных или муниципальных нужд земельного участка вместе с расположенными на нем зданиями и сооружениями путем выкупа или продажи с публичных торгов 6.1.1.1.5Социальная удовлетворение физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает, в конечном счете, от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя В экономическом плане недвижимость представляет собой объект,который требует определенного потока инвестиций, направленных на его сохранение и развитие. Он имеет определенную стоимостную оценку, может приносить своему собственнику (пользователю) доход и характеризуется качествами экономического порядка: ● редкостью; ● дефицитностью; ● развитостью; ● зависимостью от местоположения объекта (влияние качества степени использования земли и объекта на ней). Недвижимая собственность конструктивно содержит в себе физические составляющие: земли и постройки, а также совокупность имущественных (юридических) прав в отношении этих физических составляющих: 1) земельный участок является физической основой пространственного базиса, на котором или внутри которого размещаются все другие объекты недвижимости. С юридической точки зрения земля как объект собственности есть не только участок территории, где проживают люди, расположены здания и произрастают растения, но и одновременно набор имущественных прав. Когда потребитель покупает участок земли, то он получает права на владение не только тем, что расположено на этом участке, но и тем, что находится под (право на полезные ископаемые) и над ним (право на воздушное пространство); 2) усовершенствования на земле, которые достигаются путем осуществления технических, строительных, мелиоративных работ, улучшающих качество территорий или находящихся на ней зданий и сооружений, а также почвенного слоя. Сюда входят два компонента: постройки на земле (здания, сооружения, дороги, изгороди и другое) и усовершенствования земли (дренаж, мелиорация, газопроводы, сточные канавы, телефонные линии, подземные пути и другое). Все эти работы называются также развитием недвижимости; 3) движимые конструкции, соединенные с недвижимостью, то есть прикрепленные к объекту, которые, в свою очередь, присоединены к земле и являются ее составной частью. Подобное прикрепление может осуществляться как технологически, так и на основе закона или договора. К движимым конструкциям недвижимости относится, к примеру, инженерное и лифтовое оборудование, встроенная мебель, отопительные системы и другое. От движимых конструкций как элементов недвижимости следует отличать движимые конструкции, прикрепленные к арендованной собственности по договору аренды, которые предназначены для целей ведения бизнеса. Эти объекты считаются движимостью; 4) право собственности, включающей, в том числе, право пользования, право владения, право распоряжения, право залога, право завещания и другое. В общем случае частный собственник земельного участка является владельцем и всех его составных частей: природных ресурсов в виде минеральных залежей, находящихся в недрах под участком, и соответствующего воздушного пространства над участком. Негосударственные субъекты собственности на землю в Казахстане имеют право не на все недра, соответствующие их земельному участку, а только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и тому подобное). Залежи угля, нефти и газа, руд не включаются в состав недвижимого имущества частника, так как и воздушное пространство над участком. Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют существенные признаки, позволяющие отличить их от движимых вещей, и видовые, характеризующие особенности объектов по однородным группам (таблица 3).^ 6.1.2Таблица 3. Основные признаки недвижимости Признаки Характеристика Существенные (родовые) ^ 6.2Степень подвижности абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению Связь с землей прочная физическая и юридическая ^ 6.3Форма функционирования натурально-вещественная и стоимостная Состояние потребительской формы в процессе использования не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации 6.4Долговечность многократное использование (здания) и бесконечное при правильном использовании (земля) Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений Общественное значение пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством ^ Видовые (частные) Технические и технологические характеристики (месторасположение, функциональное назначение, состояние и другое) Определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения на другое имущество Недвижимое имущество занимает центральное место при любомобщественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания,отдыха, культурного досуга и тому подобное. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства. Совершение сделок с земельными участками и другими объектами недвижимости требует глубоких и систематических знаний особенностей рынка, обусловленных спецификой самого товара – недвижимого имущества. По своему составу, функциям, способности удовлетворять те или иные потребности недвижимость неоднородна. В западной практике существуют два подхода к её классификации (таблица 4).Таблица 4. Классификация недвижимости 6.4.1.1Вид недвижимости 6.4.1.2 Характеристика ^ 6.4.1.3С точки зрения получения дохода от недвижимости 6.4.1.3.1.1 6.4.1.3.1.2Жилая н недвижимость, удовлетворяющая потребности в жилье Недвижимость, приносящая доход недвижимость, удовлетворяющая потребность в получении постоянного потока денежных средств от её использования ^ 6.4.1.4С точки зрения выполняемых ею функций 6.4.1.4.1.1Жилая недвижимость особняки, малосемейные и многоквартирные дома, предназначенные для постоянного проживания в них семей или отдельных индивидов. Она связана с арендой, строительством и эксплуатацией жилищного фонда 6.4.1.4.2Нежилая недвижимость 6.4.1.4.3коммерческая постройки под розничную торговлю (торговые центры), офисы для бизнеса, стоянки автомобилей, бензоколонки и прочие объекты сферы обслуживания, используемые для извлечения прибыли промышленная (индустриальная) промышленные сооружения и инфраструктура, действующие заводы, технопарки, складские помещения, специализированные офисы для управленческого персонала и другое. Для этого подвида недвижимости важным является местоположение объекта недвижимости (близость к транспортным артериям) отели и мотели особый класс недвижимости. Они предназначены для временного проживания. Кроме того, предложение и спрос на жилье и отели зависят от разных групп факторов рекреационная различного рода сооружения на территории курортных зон, клубы по интересам (деловые клубы, гольф клубы), стадионы, плавательные бассейны и другие спортивно-оздоровительные и комплексыразвлечений 6.4.1.5Вид недвижимости 6.4.1.6Характеристика институциональная здания для правительственных и муниципальных органов власти, учебных заведений, больниц, санаториев и других функций специального назначения недвижимость смешанного использования комбинация приведенных выше типов недвижимости (здания, в которых на первых этажах находятся магазины и офисы, а выше жилые апартаменты) Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, то есть в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени. Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две формы проявления - потребительную и меновую стоимость. Потребительная стоимость обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования, а также естественными и общественными свойствами товара, которые определены уровнем технического развития и общественными потребностями. Плодородие и местоположение земельного участка, количественные и качественные характеристики зданий и сооружений, их уникальность и долговечность, вкусы и предпочтения собственника и многие другие факторы формируют потребительную стоимость объекта недвижимости. Например, устаревший в архитектурном и инженерном плане жилой дом может представлять для семьи высокую потребительную стоимость, обусловленную историческими или родословными факторами, однако его меновая стоимость будет небольшой. Меновая стоимость возникает в процессе обмена объектов недвижимости. При этом в товарном хозяйстве всеобщим эквивалентом измерения выступают деньги. На конкурентном рынке цена, как денежное выражение стоимости, является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения. Форма проявления меновой стоимости - цена, которая отражает суммарное действие всех рыночных факторов. Полезность - форма выражения потребительной стоимости. Затраты - это выраженные в денежной форме расходы на создание или реконструкцию объекта недвижимости. Прежде всего, они представляют собой меру издержек, необходимых для воспроизводства точной копии объекта или объекта, аналогичного по полезности объекту оценки. Местоположение, которое в значительной мере определяет величину эксплутационных затрат, особенно транспортных, часто выступает необходимым элементом технологии (например, далеко не в каждом месте можно построить речной порт или гидроэлектростанцию), наконец, элементом удобства для покупателя. Спрос и предложение играют также немаловажную роль. При снижении спроса вероятная цена продажи объекта может упасть ниже издержек на его воспроизводство. Нахождение в гражданском обороте - разрешенная возможность передачи прав собственности на объект недвижимости. Если объект не находится в гражданском обороте (например, земельный участок, находящийся в зоне исторической застройки, предоставленный в бессрочное пользование, без права продажи и аренды), то его нельзя передать в обмен на какой-либо эквивалент. Он будет обладать только потребительной стоимостью для его пользователя. Таким образом, цена - это денежное выражение стоимости объекта недвижимости, с точки зрения типичных субъектов рынка, на конкретную дату продажи, исходя из варианта его наилучшего использования. Цена как форма проявления стоимости, выражающая результат, неизбежно отклоняется от стоимости заключения сделки между покупателем и продавцом в конкретных рыночных условиях под влиянием различных финансовых факторов. Задача практикующих оценщиков - оценить стоимость объекта как фундаментальную основу оценки. Для этого им необходимо правильно выбрать вид определяемой стоимости, соответствующий целям оценки с учетом: ● международных стандартов оценки; ● перехода экономики на международные требования бухгалтерского учета и аудита; ● принципов финансового менеджмента и инвестиционного проектирования. В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на недвижимость различные виды стоимости могут быть объединены в две основные группы (таблица 5): ● стоимость в обмене как выражение меновой стоимости; ● стоимость в пользовании как выражение потребительной стоимости. ^ 6.4.1.6.1 6.4.1.6.2Таблица 5. Виды стоимости недвижимости Вид стоимости Характеристика 6.4.1.6.2.1.1.1 Стоимость в обмене характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или на другие товары, носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке: купли-продажи, передачи в залог, в том числе и под кредиты, сдачи в аренду, внесения в уставные фонды предприятия и другое Рыночная наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуютразумно, располагая всей необходимой информацией, ана величине цены сделки