Артеменков А.И. Оценка Специализированного имущества:Метод АЗЗ для специализированного имущества в контексте стоимости утраты, справедливой стоимости и рыночной стоимости, и его понятийное рассмотрение, предлагаемое в Международных Стандартах Оценки 2005 и в Руководстве Королевского Института Сертифицированных экспертов по недвижимости (RICS).Определять рыночную стоимость непосредственно путем сравнений удается далеко не для всех активов. Существует целый класс специализированных активов, для которых рыночные свидетельства оказываются недоступными, в то же время эти активы необходимо измерять максимально надежным образом для пользователей финансовой отчетности предприятий частного и общественного сектора. Часто оказывается, что единственно возможное измерение можно выполнить лишь посредством метода Амортизированных затрат замещения (АЗЗ). Однако, допущения этого метода приводят к целому спектру возможных оценок, а международная и национальные практики оценки отличаются в этом отношении особенно сильно. Приводимая статья фокусируется на оценках специализированного имущества по АЗЗ для целей финансовой отчетности и рассматривает метод АЗЗ, учитывая последние нововведения в Международных Стандартах Оценки 2005 и предложения по АЗЗ проектов по измерению Справедливой стоимости, выпущенных СМСФО и FASВ; на примере Стандартов RICS Великобритании иллюстрируется также и наилучшая национальная практика применения АЗЗ на Европейском пространстве. Было бы неоправданным сказать, что в отношении АЗЗ для оценки специализированного имущества существует единогласие между Международной, Европейской и национальными практиками оценки, а взаимосвязь с бухгалтерскими Стандартами, приводит к тому, что результаты АЗЗ, сообщаемые внешним оценщиком, должны проверятся и, если необходимо, корректироваться бухгалтерами. Поэтому для снятия противоречий и чрезмерной дихотомичности концептуальных интерпретаций АЗЗ, а также в интересах проводимой в России реформы бухгалтерской и оценочной профессии, необходим оживленный диалог по допущениям АЗЗ как между самими оценщиками, так и с бухгалтерским сообществом. Большая доля национального богатства России состоит из активов специализированного характера, для которых отсутствует активный рынок, поэтому важность такого диалога в интересах будущего развития России и привлечения инвестиций нельзя переоценить. ^ АЗЗ как база и метод оценки. Публикация Седьмого издания Международных Стандартов Оценки в 2005г. (МСО 20051) привела к концептуальным нововведениям в плане методологии измерения Рыночной стоимости и расширению концепции Рыночной стоимости, с тем чтобы включить в нее Затратный подход для специализированного имущества (т.е. обычно метод амортизированных затрат замещения (АЗЗ)) в качестве равноправного подхода, который в таких случаях приводит к выводу Рыночной стоимости. Континуум стоимостей, ранее приводившийся в Стандарте 2 МСО, был отмен. Отныне АЗЗ более не являются обособленной базой оценки - суррогатом Рыночной стоимости, но становятся методом оценки Рыночной стоимости, который приемлем для оценки специализированного имущества для целей финансовой отчетности, в условиях, когда данных для применения других методов не достаточно. Специализированное имущество определяется в МСО 2005 как: «Имущество, которое редко, если вообще когда-либо, продается на рынке иначе, как посредством продажи бизнеса или организации, частью которых оно является, в силу его уникальности, обусловленной его специализированным характером и конструкцией, его конфигурацией, размером, местоположением и иными свойствами».2 Соответственно, АЗЗ по МСО 2005: «Являются применением затратного подхода для определения стоимости специализированных активов для целей финансовой отчетности в тех случаях, когда прямые рыночные данные ограничены или отсутствуют. Они представляют собой «текущие затраты воспроизводства или замещения актива за вычетом физического износа и всех относящихся к делу форм устаревания и оптимизации». (Цитата из МР-8 п.3.1. , которая аналогична определению АЗЗ содержащемуся в Стандарте RICS) Оптимизация представляет собой процесс, посредством которого для остающегося производственного потенциала актива определяется вариант с минимальными затратами замещения. Это процесс введения корректировок, сокращающих затраты замещения, чтобы отразить то, что актив может быть технически устаревшим или с избыточными свойствами либо актив может обладать большей мощностью, чем требуется. Следовательно, оптимизация минимизирует, а не максимизирует получаемую в результате оценку стоимости там, где имеются возможности выбора более низких затрат замещения. При определении амортизированных затрат замещения оптимизация применяется для отражения устаревания и соответственной излишней мощности. Оценщик теперь сообщает результат применения метода АЗЗ в отчете об оценке специализированного имущества как Рыночную стоимость, с оговоркой о действительности результата в случае его удовлетворения критерию адекватной прибыльности, что является решением менеджмента компаний. Тем не менее, является достаточно очевидным, что результат оценки Рыночной стоимости с помощью метода АЗЗ не будет столь же точным, как при следовании (если это вообще возможно) другим, более рыночным методам. В Европейском Союзе, например, да и в ряде других государств, устоялось восприятие (например, наблюдаемое в Европейских Стандартах Оценки 2003) , что АЗЗ не представляют собой стоимости-в-обмене (возможную цену продажи), а скорее являются представлением стоимости-в-использовании для собственника, занимающего имущество, особенно с учетом критерия адекватной прибыльности3. ^ Стоимость утраты как бухгалтерская база измерений Концепция АЗЗ также нашла свое применение в определении «стоимости утраты4» (deprival value), с помощью которой, высказывалось такое мнение5, рационально измерять активы в отчетности, хотя бы при их первоначальном признании. Согласно концепции стоимости утраты, стоимость актива для организации представляет собой экономическую потерю, которую понесла бы организация в случае лишения ею этого актива. Эта потеря не может превосходить текущую стоимость замещения производственной мощности или сервисного потенциала актива (т.е. амортизированных затрат замещения с учетом оптимизации), что составляет верхний предел для стоимости утраты. С другой стороны, рациональная организация не будет замещать актив, когда его возмещаемая стоимость (recoverable value) меньше стоимости замещения, поскольку не имеет никакого экономического смысла замещать актив, который, как ожидается, не сможет окупить затраты на это. В таком случае, при утрате актива организация теряет его возмещаемую стоимость. Возмещаемая стоимость отражает две возможности, связанные с вариантами использования актива – организация может продать свой актив, получив чистую стоимость реализации6(net realizable value), или она может использовать его и достичь получения стоимости- в-использовании. Рациональная организация, как следует ожидать, выберет ту альтернативу, которая позволит получить наибольшую возмещаемую стоимость. Таким образом, стоимость утраты для актива является его возмещаемой стоимостью, в случае, если затраты замещения превосходят ее. (См. табл.1.) Случай 1- верхний предел стоимости утраты (стоимость замещения) превышает возмещаемую стоимость Ден.ед Случай 2- верхний предел стоимости утраты (стоимость замещения) превышает возмещаемую стоимость Ден. Ед. Случай 3 – возмещаемая стоимость выше стоимости замещения Ден. Ед. стоимость замещения (АЗЗ) 900 стоимость замещения (АЗЗ) 900 чистая стоимость реализации = возмещаемая стоимость 800 чистая стоимость реализации = возмещаемая стоимость = стоимость утраты 500 стоимость в использовании = возмещаемая стоимость = стоимость утраты 600 стоимость в использовании 700 стоимость в использовании 300 чистая стоимость реализации 500 стоимость замещения (АЗЗ) = стоимость утраты 500 Табл. 1. Иллюстрация понятия стоимости утраты (в бухгалтерском смысле)Стоимость утраты является «рациональной» мерой активов особенно для целей финансовой отчетности, поскольку рыночная или справедливая стоимость, основанная на принципах наиболее эффективного использования, часто может не адекватно отражать состояние измеряемого актива для предприятия. (Неслучайным в этой связи является введение особых типов стоимостей в Европейских Стандартах Оценки (ЕСО), например, Стоимости существующего использования как базы измерения активов, занимаемых собственником, для целей финансовой отчетности). Широкая концепция стоимости утраты позволяет подходить менеджменту компаний более гибким образом к интерпретации будущих и настоящих перспектив активов. Ведь во многих случаях конечная метрика стоимости утраты определяется возможностями (использования или продажи актива или их комбинации), которыми рациональный менеджер воспользуется в условиях предприятия по отношении к данному активу. Стоимость -в-обмене может быть лишь одной из таких возможностей. А базы измерения, которые предполагают возможности, недоступные предприятию или не имеющие для него экономического смысла в рассматриваемых условиях, могут по такой концепции быть признаны неуместными. В конечном же счете, сама гибкость концепции стоимости утраты способна создать для менеджмента плодородную почву для злоупотреблений, а рассмотрение стоимости утраты с эффективно-рыночной точки зрения, позволяет прийти к выводу о ее тавтологичности. Действия участников рынка уравнивают стоимость обмена имущества с его стоимостью в использовании при наиболее эффективном использовании с позиции рынка, в то же время фактическая стоимость обмена обычно не превзойдет затрат приобретения или сооружения альтернативного имущества с аналогичной производственной мощностью или сервисным потенциалом, поскольку в ином случае осуществился бы переток капитала (арбитраж) между смежными рынками в строительство, и цены на исходном рынке бы снизились. Поэтому конкуренция на активном рынке приводит к тому, что стоимость утраты для имущества с позиции ожиданий рынка соответствует его рыночной стоимости, равно как и наиболее вероятным экономическим потерям, которые организация понесет, будучи лишенной имущества. Налицо, что на активном рынке взаимные действия принципов ожидания и замещения, обрамленные неоклассическим принципом спроса-предложения (ведущего в процессе реализации имущества к установлению «между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом» равновесной цены) приводят к установлению единой стоимости – рыночной стоимости. В то же время на рынках, которые не отличаются активностью (а недвижимое и, в особенности, специализированное имущество, как считается7,относятся к таким рынкам), действия обоих принципов может не быть согласованным, а в определенных случаях (специализированное имущество), когда не имеется возможности определить непосредственные выгоды от имущества изолировано от его взаимосвязи с другим имуществом, принцип ожидания может оказаться неприменимым. В этих условиях стоимость замещения (АЗЗ) будет приемлемой мерой экономических потерь от утраты имущества, составляющей верхний предел стоимости в обмене для такого имущества. Но установить такой верхний предел не всегда достаточно для того, чтобы адекватно охарактеризовать полезность имущества в обмене или использовании. Именно поэтому, и чтобы как-то учесть элемент ожидания -- пусть даже специфический по отношению к конкретному субъекту-пользователю имущества -- концепция оценки специализированного имущества по АЗЗ предусматривает, чтобы организация-заказчик оценки выполняла тест на адекватную прибыльность. ^ Метод условной (контингентной) оценки В подавляющем большинстве случаев, в полном соответствии с классической экономической доктриной, можно услышать мнение, что АЗЗ является единственной теоретической возможностью, чтобы охарактеризовать гипотетические обменные отношения в «денежном выражении», когда рынок в отношении специализированного актива отсутствует. В то же время некоторые неоклассические представители теории экономических измерений предполагают, что, даже в случаях, когда рынок отсутствует, было бы совершенно неоправданным ставить знак равенства (или, вообще, соответствия) между затратами и стоимостью. По их представлениям, раз определение рыночной стоимости предполагает поведение «заинтересованного покупателя и заинтересованного продавца» в гипотетической ситуации («гипотетической сделке») и раз рынка нет, то его можно симулировать! Достаточно, например, будет разослать различным продавцам и покупателям наиболее близких по природе неспециализированных активов анкеты с вопросами типа «сколько бы вы заплатили за…?» или «за сколько бы вы продали…?» то или иное специализированное имущество, дав его предварительное описание, и затем статистически обработать результат проведенного опроса, и мы придем к заключению о Рыночной стоимости в независимости от затрат замещения. Данный метод получил название «contingency valuation» (метод условной оценки, который по-русски также иногда называется «контингент-метод»8) и имеет определенное признание в сфере оценки природных активов. По мнению ряда оценочных организаций, в т.ч. RICS, его можно было бы распространить и на оценку специализированного имущества9, поскольку данный метод имеет преимущество перед АЗЗ в том, что он будет учитывать взаимодействие между (гипотетическим) спросом и предложением и в этом отношении быть близким к равновесной цене, устанавливаемой по сравнительному подходу, как в случае с наблюдаемыми рыночными данными. Любопытна здесь также и параллель с поведенческими финансами: «[Применение метода условной оценки] оправдано потому, что теория оценки стоимости (valuation economics) это поведенческая наука, описывающая экономическое поведение людей при различных условиях. Задачей оценщика является прогнозирование того, как покупатели и продавцы поведут себя в отношении оцениваемого имущества, когда оно выставлено на продажу10». По мнению Огунды и Бойда, опасения о том, что метод условной оценки окажется действительно «условным», неоправданны: «Несправедливым будет сказать, что сам процесс исследования создает стоимость. Но всякое познание есть созидательный (конструктивный) процесс. Реальная проблема не то, являются ли ценовые предпочтения [участников опроса] условной [когнитивно – сознательной] конструкцией, но то, являются ли они постоянной такой конструкцией». Сложно сказать, каковой будет судьба таких предложений, и будут ли они вообще когда-либо ассимилированы в русле традиционной оценки стоимости. Ясно, что предлагается новый метод для оценки специализированного имущества, служащий, в «безвыходных ситуациях», альтернативой методу АЗЗ. С виду это радикальная идея, например, таким способом можно оценить луну, звезды… Поэтому важно не переусердствовать, понимая, что не всякое специализированное имущество имеет денежную оценку (к примеру, египетские пирамиды, Парфенон…) и не всякий опрос раскрывает намерения потенциальных участников моделируемого рынка с достаточной серьезностью (ведь их нельзя наделить реальными деньгами и посмотреть, что будет…). С другой стороны, ведь проводятся рыночные опросы относительно того, чего еще нет (например, будущей инфляции, будущей доходности актива, будущих цен (терминальной стоимости)), и в данном случае «субстратом» таких опросов является набор преломляющихся через друг друга индивидуальных и среднерыночных ожиданий. Иное дело, что в одном случае эти ожидания основаны на прежнем опыте, а в другом (метод условной оценки) -- склоны материализоваться из чистого воздуха (сверху ограниченного АЗЗ)11. Конечно, и такие ожидания могут служить первым шагом к воплощению рынка, но ценообразование на новом (и, тем более, гипотетическом) рынке, как правило, не бывает ни стабильным, ни равновесным («тульпаномания» в Голландии в 1637 г., и, затем, различные технологические эйфории, от бума железных дорог в Англии в 1830-ых годах до недавнего «Интернет-пузыря»), хотя в каждом из этих случаев можно действительно говорить о «Рыночной стоимости на дату оценки». Пока же понятно, что АЗЗ в оценке - это единственная практическая возможность, когда для специализированного имущества никаких рыночных данных (включая данные о доходе) не имеется. Из сказанного также теперь понятно, почему АЗЗ, будучи одним из способов выявления экономических потерь организации при утрате имущества наравне с доходным и сравнительным подходом, являются в большей мере методом оценки Рыночной стоимости, а не отдельной базой стоимости, особенно в свете оценки для целей финансовой отчетности. В то же время принцип замещения, составляющий основу метода АЗЗ, это всего лишь один из принципов формирования Рыночной стоимости, и без дополнительного применения иных принципов оценки (принципа ожидания) Рыночная стоимость, определенная на его основании, не будет носить того же характера, который она проявляет на активных конкурентных рынках. Чтобы отметить этот факт, в некоторых национальных стандартах, составляемых после принятия МСО 2005, в том числе в Красной Книге RICS, предлагается обозначать результат применения метода АЗЗ к оценке специализированного имущества как «Рыночная стоимость на основе АЗЗ» (МVDRC- РСАЗЗ) с требуемыми дополнительными раскрытиями в отчете об оценке. ^ Развитие положений МСО 2005 в отношении АЗЗ в национальных стандартах оценки (Опыт RICS) Ниже рассматривается наилучший опыт применения метода АЗЗ в рамках последнего проекта RICS (Королевского Института сертифицированных экспертов по недвижимости Великобритании) по амортизированным затратам замещения для специализированного имущества. Великобритания, наравне с другими членами ЕС, осуществила переход к учету по МСФО для своих компании, имеющих листинг на биржах ЕС, в 2005г. Поэтому оценочный опыт Великобритании в отношении отчетов, подготавливаемых для целей финансовой отчетности, оказывается весьма иллюстративным. Кроме того, Великобритания в лице Королевского Института первой ответила на произошедшие в европейской и международной оценочной и бухгалтерской практике изменения, опубликовав в развитие положений МСО 2005 новый проект детального руководства по методу АЗЗ. Влияние «Красной Книги» (Стандартов оценки RICS) распространяется в мире и за пределами Великобритании, поэтому ее положения могут оказаться актуальными и для России в свете идущей реформы национального бухгалтерского учета (переход РФ на МСФО) и оценочной профессии (разработка Федеральных Стандартов Оценки на базе МСО) и учитывая большую важность метода АЗЗ в государствах с формирующимися рынками. Перед рассмотрением некоторых особенностей практической реализации АЗЗ согласно Руководству RICS следует сказать несколько слов об общем представлении АЗЗ в Международном Руководстве 8 МСО 2005 «Затратный подход для финансовой отчетности (АЗЗ)»: «Классификация актива как специализированного не должна автоматически приводить к заключению о том, что следует принять оценку на основе амортизированных затрат замещения. Даже если актив оказывается специализированным, в некоторых случаях есть возможность провести оценку специализированного имущества, используя подход на основе рыночных сравнений или подход на основе капитализации дохода [например, в Великобритании, т.н. метод оценки на основании бухгалтерских счетов бизнеса (profits or accounts method)]. При отсутствии же прямых рыночных свидетельств амортизированные затраты замещения рассматриваются как приемлемый метод оценки специализированных активов, однако методика его применения должна учитывать рыночные наблюдения оценщика в отношении стоимости земли, текущих затрат и ставок износа. Эта методика основывается на той же теоретической трансакции между рациональными информированными сторонами, что и понятие рыночной стоимости. Применение амортизированных затрат замещения повторяет дедуктивный [мыслительный] процесс потенциального покупателя в условиях недостатка информации имеющейся при ограниченном рынке, и который поэтому должен полагаться на затраты и сам принцип замещения. При применении амортизированных затрат замещения оценщик должен гарантировать, что им были рассмотрены важнейшие элементы гипотетической рыночной трансакции с оцениваемым активом. К этим элементам относятся: понимание актива, его функции и его среды; исследование и анализ для определения остаточного физического срока службы (для расчета физического износа) и экономического срока службы актива; знание требований бизнеса (для расчета функционального/технического устаревания); оценка будущих потребностей отрасли (для расчета экономического/внешнего устаревания); знакомство с данным классом имущества благодаря доступу к имеющимся рыночным данным; достаточные знания для определения влияния экономического/внешнего устаревания на стоимость улучшения В случае если организация не может продолжать свое существование как «действующее предприятие» и оценщик считает, что стоимость оцениваемого актива будет существенно ниже, если он перестанет быть частью постоянно действующей организации, в отчет должно быть включено заявление об этом».Подготовленный Стандарт RICS вводит некоторые дополнительные уточнения12. Вот, например, выдержка одной из важнейших частей стандарта: «Результат определения Рыночной стоимости (РС) со ссылкой на метод амортизированных затрат замещения (АЗЗ) может теперь обозначаться в Отчетах об оценке как Рыночная стоимость по Амортизированным затратам замещения (РСАЗЗ). РСАЗЗ как база оценки должна применяться лишь в тех случаях, когда для рассматриваемого типа имущества отсутствует рынок. Таким образом, оцениваемый на основе РСАЗЗ тип имущества может относиться только к специализированному имуществу, т.е. такому которое редко, если вообще когда-либо, продается, будучи освобожденным собственником, и в отношении которого существует явное намерение продолжить использование, в целях которого такое имущество было изначально создано и занимается. Оценка по РСАЗЗ поэтому предпринимается при допущении относительно продолжения этого использования» В связи с этим становиться «вполне наглядным, что понятие РСАЗЗ не является определением цены или характеристикой обмена на рынке, а получаемое значение не есть «цена выхода», а представляет собой стоимость утраты для собственника»13. Также при применении РСАЗЗ характерным допущением является и то, что имущество, будучи выставленным на рынке, не привлечет к себе покупателей14, кроме случаев, когда покупатели захотят перестроить имущество или существенным образом изменить его использование таким способом, при котором не будет признаваться специализированный характер строений или их текущего использования. Характер использования имущества является принципиальным для решения, нужно ли применить подход по РСАЗЗ. Поэтому в Проекте RICS по АЗЗ содержится следующая рекомендация: «Оценщик должен удостовериться относительно степени перестройки (если она вообще возможна), которая необходима, чтобы сделать имущество подходящим для использования другим обитателем. Если на рынке не найдется ни одного пользователя, который способен занять имущество без внесения в него радикальных изменений, это будет являться свидетельством в пользу применения РСАЗЗ». Здесь мы видим важное сужденческое начало при применении метода АЗЗ: вовсе не следует думать, что метод АЗЗ имеет в оценке лишь калькуляционную природу, ведь качественные рассуждения о имеющимся и возможном характере использования имущества и необходимой степени оптимизации для имеющегося использования являются принципиальнейшим свойством данного метода. Например, может оказаться так, что другой пользователь, который не видит никакой практической пользы в специализированных изменениях, внесенных существующим пользователем, способен без потребности в существенном переоборудовании занять рассматриваемое имущество (например, в случае высвобождения государством армейской части). В таких случаях, для рассматриваемого имущества, скорей всего, будет наблюдаться на рынке спрос, связанный с его типом использования по общему назначению (например, переоборудование под промышленное производство). Следует снова подчеркнуть, что главной целью, для которой применяется РСАЗЗ, является оценка в связи с подготовкой финансовой отчетности в частном или государственном (общественном) секторе, когда определение рыночной стоимости имущества требуется как часть оценки всех активов организации. Тем не менее, РСАЗЗ может оказаться полезным инструментом для оценки потенциальной рыночной стоимости (например, для целей исключительной продажи) в обстоятельствах, когда наблюдается отсутствие рынка в такой степени, что подготовка оценки по РСАЗЗ будет служить лучшим руководством по возможным входным затратам15 при полном отсутствии возможности применить другие методы. Однако, согласно сложившейся наилучшей практике, оценки по РСАЗЗ не должны применяться для целей залога имущества. Выше было сказано, что оценка по РСАЗЗ является высшим пределом стоимости, по которой можно было бы продать актив, поскольку рациональный покупатель не заплатит за него больше, чем затраты на замещение рассматриваемого актива эквивалентным по полезности аналогом. В связи с этим, согласно наилучшей оценочной практике, определение Рыночной Стоимости по методу АЗЗ (РСАЗЗ) обычно сопровождается в отчете заявлением по поводу того, является ли сообщаемая стоимость значительно выше или ниже, чем та, по которой можно было бы продать имущество на наблюдаемом рынке в предположении его альтернативного использования, которое может как предусматривать, так и не предусматривать развитие (перестройку) актива (например, может быть сообщен порядок утилизационной стоимости имущества, или быть сказано, что земля под зданием или само здание, в случае его перестройки, способны продаваться на наблюдаемом рынке и обладать большей стоимостью-в-обмене, чем результат применения АЗЗ.) Наконец, по имеющимся наблюдениям, очень важной частью процесса оценки РСАЗЗ является эффективный диалог между оценщиком и дающим задание клиентом, как перед началом работы, так и во время ее проведения. Это необходимо для того, чтобы убедиться, что клиент полностью понимает, почему необходимо применение РСАЗЗ, и что все сделанные оценщиком допущения являются четкими и ясными в том плане, что РСАЗЗ не будет восприниматься как «цена выхода» (т.е. стоимость, подобная чистой стоимости реализации), а как стоимость (затраты) приобретения актива — его «входная стоимость» и/или (с учетом корректировок на внешний износ и теста на адекватную прибыльность) стоимость-в-использовании. (К сожалению, облачение данных обстоятельств в базу Рыночной стоимости во многих случаях затуманивает их, и имеются реальные свидетельства, что не все компании относятся внимательно к своим тестам на адекватную прибыльность, хотя бы потому, что они являются подразумеваемой бухгалтерской конвенцией и не прописаны на формальном языке, например, таких стандартов как МСФО). ^ РСАЗЗ и Справедливая стоимость по АЗЗПересмотр концепции АЗЗ в МСО и, впоследствии, различными национальными стандартами оценки вызван, прежде всего, произошедшими изменениями в области бухгалтерского учета и связан с укреплением понятия справедливой стоимости в Международных Стандартах Финансовой Отчетности. С начала 2005г. общей политикой на территории ЕС является то, что котируемые на биржах ЕС компании, должны публиковать свою консолидируемую финансовую отчетность в соответствии с МСФО. Это означает необходимость расчета справедливых стоимостей, хотя закрытые компании по-прежнему могут руководствоваться национальными стандартами бухгалтерского учета. Справедливая стоимость рассматривается в МСО 2005 (Глоссарий) и сравнивается с Рыночной стоимостью со ссылкой на Международные Стандарты Финансовой Отчетности следующим образом: «1) а) Справедливая стоимость – это сумма, за которую может быть обменен актив или могут быть погашены обязательства между осведомленными и мотивированными сторонами, при условии свободной коммерческой сделки.б) В бухгалтерском учете справедливая стоимость предусматривает продажи, которые могут иметь место при разных обстоятельствах и в условиях, отличных от тех, которые преобладают на (открытом) рынке для нормальной, упорядоченной реализации активов. Эти обстоятельства могут включать возможность продажи в ситуациях кратковременных шоков или иных обстоятельствах, не предусмотренных в определении рыночной стоимости16.2) Термин «справедливая стоимость» применяется также в судебных тяжбах при урегулировании споров между сторонами, обстоятельства которых могут не соответствовать определению рыночной стоимости. Следовательно, «справедливая стоимость» не является синонимом Рыночной стоимости. 3) Справедливая стоимость может представлять производственный (сервисный) потенциал отдельного актива, т.е. будущие экономические выгоды, воплощенные в активе, в плане его потенциального вклада, прямого или косвенного, в поток денежных средств и их эквивалентов в организацию.» Из сказанного вытекает, что Справедливая стоимость (в том числе и для специализированного имущества) не тождественна с его Рыночной стоимостью. Поскольку Справедливая стоимость является родовым понятием, помимо Рыночной стоимости она также концептуально охватывает и стоимость в использовании (ч.3. приведенного определения)17. Тем не менее, обиходная интерпретация справедливой стоимости сводится к тому, что она является стоимостной оценкой основанной на рынке, т.е. стоимостью-в-обмене, хотя бы потому, что это следует из ее базового определения в Стандартах МСФО (п.1 а) вышеприведенного определения). Также здесь уместно вспомнить позицию руководства МКСО: «В том, что касается оценщиков, когда требуется определение справедливой стоимости внеоборотных активов по МСФО, оценщик сообщает в отчете Рыночную стоимость». Из Стандарта МСФО 16 «Основные средства» (п.33) также видно, что если в силу того, что актив носит специальный характер или редко продается на рынке, иначе как в составе продолжающегося бизнеса, рыночные свидетельства о его справедливой стоимости отсутствуют, то справедливую стоимость можно оценить на основе подхода АЗЗ. Это будет соответствовать третьему определению справедливой стоимости (см. выше), сформулированному на основе концепции сервисного потенциала. Тем не менее, Справедливая стоимость на основе АЗЗ и РСАЗЗ могут отличаться друг от друга – здесь достаточно вспомнить необходимость теста на адекватную прибыльность, проводимого менеджментом предприятия, который может уменьшить величину РСАЗЗ, сообщенную оценщиком, до более низкого уровня, соответствующего стоимости в использовании актива, и рассматривать полученный результат как справедливую стоимость актива. Например, это возможно, если оценщик использует при расчете износа и устаревания актива данные со смежного рынка неспециализированных активов, а менеджмент считает необходимым воспользоваться допущениями по устареванию, специфичными для данного предприятия, например, учесть стратегическое устаревание (См. сноску 1 на сл. странице). Также такая ситуация может возникнуть, если параллельно сообщенная оценщиком в отчете по РСАЗЗ стоимость альтернативного использования значительно отличается от величины АЗЗ. Здесь уместно отметить и то обстоятельство, что согласно МСФО 40 Справедливая стоимость инвестиционного имущества (т.е. имущества, которое удерживается, в том числе, и для получения прямого дохода от сдачи в аренду, но не для использования в собственных производственных нуждах), если оно является специализированным, не может быть оценена на основании метода АЗЗ. Также, Справедливая стоимость такого имущества не может быть определена в рамках доходного подхода методом остаточной стоимости (residual method), поскольку он предполагает перестройку или иную модификацию имущества, которая требует капитальных вложений (п. 52 МСФО 40). В связи с этим, можно заключить, что различия между Справедливой Стоимостью и Рыночной стоимостью, всякий раз когда они тесно связаны с методом АЗЗ, могут быть достаточно большими и главным образом проявляться по результатам теста на адекватную прибыльность (или производственно-сервисный потенциал). В принципе, Справедливую стоимость специализированного имущества по АЗЗ также можно рассматривать как лежащую в диапазоне между стоимостью –в- обмене и стоимостью- в- использовании, при этом она (с учетом теста на адекватную прибыльность) возможно будет более близка к стоимости в использовании, чем РСАЗЗ. Выводы Концепция АЗЗ является выражением цены входа и основывается на принципе замещения, имеющем свое начало в классической экономической теории стоимости. Рыночная стоимость характеризует как цену входа, так и цену выхода и включает помимо принципа замещения и иные принципы. Поэтому полной симметричности в основополагающих допущениях между РСАЗЗ и просто Рыночной стоимостью не наблюдается. АЗЗ для специализированного имущества занимают промежуточное положение между стоимостью-в-обмене и стоимостью-в-использовании18. С одной стороны, они являются приемлемым методом расчета Рыночной стоимости, поскольку опираются на рыночный принцип замещения, с другой стороны они не учитывают характер использования такого имущества с точки зрения рынка (который может быть невыявляемым или крайне неликвидным), что может привести к отличиям по сравнению со стоимостью-в-обмене, учитывающей альтернативное использование. Тем самым АЗЗ позволяют определять только верхнюю границу стоимости, за которую специализированное имущество может быть обменено (продано) для предназначенного использования на неактивном или ограниченном рынке (цену выхода), что в отсутствие иной информации все же оказывается ценным. В последнее время стандарты оценки, следуя за наилучшей международной практикой, склоняются к тому, что результат применения АЗЗ для определения стоимости специализированного имущества в целях финансовой отчетности, может сообщаться как Рыночная стоимость, с оговоркой о необходимости теста на а