Комитет регистрационной службы и оказания правовой помощиМинистерства юстиции Республики КазахстанНИИ проблем устойчивого развития регионовИнновационного Евразийского университетаСПРАВОЧНИК ОЦЕНЩИКАСборник нормативно-справочных документовчасть 1Комментарий к закону «Об оценочной деятельности в РК» и Международным стандартам оценки МСО 2007Методы затратного подхода и затратные справочники2010СОДЕРЖАНИЕ ПРЕДИСЛОВИЕ ………………………………………………………………………... 3 Комментарий к закону «Об оценочной деятельности в РК» (новая редакция по состоянию на 01.12.09 г.) ………………………………………………………………. 4 Основные изменения, внесенные в МСО 2007 ………………………………………. 26 Термины и определения, применяемые в оценочной деятельности ………………… 35 Символы и обозначения, применяемые в формулах по оценке стоимости ………… 49 Финансовые показатели ………………………………………………………………... 52 ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД ……………………………………………………………….. 53 Усредненные сроки службы конструктивных элементов зданий …………………… 59 Индексы увеличения стоимости основных средств …………………………………. 64 Индексы стоимости основных средств на 1 января 2009 года ………………. 64 Индексы стоимости основных средств на 1 января 2008 года ………………. 66 Индексы стоимости основных средств на 1 января 2007 года ………………. 68 Индексы стоимости основных средств на 1 января 2006 года ………………. 70 Индексы стоимости основных средств на 1 января 2005 года ………………. 72 Индексы стоимости основных средств на 1 января 2004 года ………………. 74 Индексы стоимости основных средств на 1 января 2003 года ………………. 76 Индексы стоимости основных средств на 1 января 2002 года ………………. 78 Индексы стоимости основных средств на 1 января 2001 года ………………. 80 Индексы стоимости основных средств на 1 января 2000 года ………………. 82 Сроки полезной службы объектов основных средств ………………………………... 84 Порядок определения полной стоимости воспроизводства (замещения) методом сравнительной единицы ……………………………………………………………….. 152 Укрупненные показатели СМР и капвложений на единицу мощности объектов промышленного строительства ……………………………………………………….. 156 Укрупненные показатели СМР и капвложений на единицу мощности объектов гражданского строительства ……………………………………………………….. 203 Укрупненные показатели СМР и капвложений ТЭС и ТЭЦ ………………………. 214 ЗАКЛЮЧЕНИЕ …………………………………………………………………………. 219 ПРЕДИСЛОВИЕВ текущем 2010 году исполняется 15 лет развития профессиональной оценки в Казахстане и 10 лет со дня принятия закона «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан». За этот период в основном была создана нормативно-правовая база регулирования оценочной деятельности. Однако разразившийся в 2008 году глобальный экономический кризис наглядно показал ее недостатки. По этой причине в ноябре 2009 года был принят закон «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам оценочной деятельности», целью которого является создание условий для обеспечения достоверности оценки. Для этого в новой редакции закона предусмотрены серьезные санкции за составление оценщиком недостоверного отчета об оценке и создание основ системы саморегулирования оценочной деятельности. Недостоверным может быть признан отчет об оценке имущества, составленный с нарушением требований нормативных правовых актов в области оценочной деятельности, стандартов оценки, с использованием в отчете об оценке недостоверных данных, приводящих к искажению рыночной или иной стоимости объекта оценки. Так как в последнее время произошли серьезные изменения в Международных стандартах оценки МСО – 2007 и действующем законодательстве по оценочной деятельности, а также ощущается недостаток в нормативно справочной литературе, настоящий сборник предназначен для оказания правовой помощи всем субъектам оценочной деятельности.Следует отметить, что в новой редакции закона об оценочной деятельности, установлено, что стандарты оценки не относятся к нормативным документам по стандартизации, поэтому оценщики уже не могут руководствоваться ранее принятыми государственными стандартами серии СН РК, срок действия большинства из которых истек. Кроме того, многие положения этих стандартов, а также Правил по оценке, утвержденных в 2002 году, устарели и не соответствуют основным положениям МСО – 2007, применение которых на территории Республики Казахстан разрешено действующим законодательством. До официального принятия стандартов оценки оценщики могут использовать приведенный в настоящем Сборнике нормативно-справочный материал, т.к. он полностью соответствует требованиям МСО – 2007. В начале Сборника приведена новая редакция закона «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» с изменениями и дополнениями по состоянию на 05.12.09 г., к которым даны постатейные комментарии. Рассматриваются различные вопросы оценочной деятельности, начиная с проблем заключения договоров на оценку, кончая лицензированием. Приводятся основные термины, которые применяются в оценочной деятельности и их определения, которые приведены в соответствие с Международными стандартами МСО 2007. Во втором разделе представлен современный информационно справочный материал: основные методы и модели их оценки, укрупненные показатели восстановительной стоимости на единицу мощности, индексы увеличения стоимости активов предприятий с 1994 по 2009 года, сроки полезной службы объектов основных средств и стандартные ставки роялти. До принятия новой редакции закона об оценочной деятельности оценщики имели право самостоятельно применять методы оценки. В новой редакции закона указано, что методы оценки должны выбираться в соответствии с национальными и/или международными стандартами оценки. Применение единой терминологии, моделей оценки, одинаковых символов и обозначений повысит единообразие оценки и простит процесс проведения экспертизы отчета.КОММЕНТАРИЙ Настоящий комментарий подготовлен профессорам Инновационного Евразийского университета, директором НИИ проблем устойчивого развития регионов, председателем Координационного Совета объединений оценщиков Казахстана Елисеевым В.М. Он является одним из разработчиков проекта основного текста закона «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» и закона «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам оценочной деятельности» от 9.11.09 г. № 197-IV.В комментарии последовательно по главам, статьям и пунктам разъясняются нормы законодательства по вопросам оценочной деятельности. При этом анализируются все нормативные правовые акты, в которых регулируются отношения связанные с установлением рыночной стоимости имущества, а также основные положения Международных стандартов оценки МСО 2007. Основной текст закона набран полужирным курсивом.Закон Республики Казахстан от 30 ноября 2000 года № 109-II Об оценочной деятельности в Республике Казахстан (с изменениями и дополнениями по состоянию на 5.12.09 г.)Настоящий Закон регулирует отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности с целью установления рыночной или иной стоимости объектов оценки, определяет права и обязанности субъектов оценочной деятельности. Отношения, регулируемые законом «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» (далее – ЗОД), связаны с заключением и выполнением договора возмездного оказания услуг. Согласно п.1 статьи 683 ГК РК (особенная часть) по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. К договору о возмездном оказании услуг применяются общие положения о подряде (статьи 8616 – 650 ГК РК), если это не противоречит требованиям главы 33 «Возмездное оказание услуг». Одним из отличий данного договора от подрядного договора заключается в том, что исполнитель обязан оказать услуги лично, если это не предусмотрено договором возмездного оказания услуг (статья 684 ГК РК). Отношения, регулируемые настоящим законом, возникают между заказчиком и оценщиком с момента заключения договора о возмездном оказании услуг и прекращаются с момента приемки заказчиком отчета об оценке. В соответствии с пунктами 2-5 статьи 630 ГК РК заказчик, принявший результаты работы без проверки, лишается права ссылаться на недостатки работы, которые могли быть установлены при обычном способе ее приемки (явные недостатки). Заказчик, обнаруживший после приемки результатов работы отступления в ней от договора или иные недостатки, которые не могли быть установлены при обычном способе приемки (скрытые недостатки), в том числе такие, которые были умышленно скрыты подрядчиком, обязан известить об этом подрядчика в разумный срок по их обнаружении. Предельный срок для извещения подрядчика об обнаруженных заказчиком скрытых недостатках составляет один год, а в отношении работ, связанных со зданиями и сооружениями, а также независимо от вида работ - в отношении недостатков, которые были умышленно скрыты подрядчиком, - три года со дня приемки работ. К субъектам оценочной деятельности на основании статьи 4 настоящего закона относятся также третьи лица – лица, не входящие в число оценщиков и заказчиков, имеющие определенное отношение к оцениваемому имуществу, к оценочной деятельности оценщика и к заказу заказчика. В ЗОД не дан исчерпывающий перечень третьих лиц и порядок регулирования отношений, которые у них возникают при осуществлении оценочной деятельности. К ним можно отнести:Уполномоченный орган по оценочной деятельности, права которого установлены в статье 19 ЗОД;Палаты оценщиков (см. главу 3-1 ЗОД);Уполномоченные органы по управлению государственной и коммунальной собственностью (см. п.п. 2-1 и 2-2 статьи 6 ЗОД);Суд (см. п. 2 статьи 7 ЗОД).К числу «третьих лиц» могут себя относить банки второго уровня, выдавшие кредит под залог имущества, страховые компании и т.д., но эти взаимоотношения настоящим законом не регулируются, т.е. не могут относиться к оценочной деятельности и устанавливаются другими нормативными правовыми актами.Глава 1. Общие положенияСтатья 1. Законодательство Республики Казахстан об оценочной деятельности 1. Законодательство Республики Казахстан об оценочной деятельности основывается на Конституции Республики Казахстан, состоит из настоящего Закона и иных нормативных правовых актов Республики Казахстан. К иным нормативным правовым актам настоящим законом отнесены акты, устанавливающие требования к проведению оценки, используемым подходам и методам, содержанию и форме отчетов об оценке (см. п.8 статьи 2 ЗОД). 2. Если международным договором, ратифицированным Республикой Казахстан, установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены настоящим Законом, то применяются правила международного договора. Так как наше законодательство в области оценочной деятельности полностью соответствует Международным стандартам оценки, иные правила в международных ратифицированных договорах не предусмотрены. Во всех ратифицированных договорах, так же как и в нашем законодательств, компенсация ущерба должна устанавливаться в соответствии с рыночной стоимостью (см. например, п.2 статьи 6 Соглашения о поощрении и взаимной защите инвестиций в государствах-членах Евразийского экономического сообщества, ратифицированного 10.07.09 № 173-IV).Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Законе В настоящем Законе используются следующие основные понятия: оценка - определение возможной рыночной или иной стоимости объекта оценки; В соответствии с международными стандартами оценки (введение в МСО 1, 2 и 3 п.3.3) стоимость определяет гипотетическую, или условную, цену товара или услуги, о которой, скорее всего, должны договориться мотивированные типичными соображениями покупатели и продавцы. Таки образом – стоимость – это не факт, а расчетная наиболее вероятная цена, которая будет уплачена в данное время за товар или услугу, имеющуюся для продажи. В глоссарии МСО 2007 устанавливается, что оценка - это процесс оценочного расчета стоимости. Поскольку оценщик устанавливает «возможную» стоимость, то в нормативных правовых актах и стандартах оценки должна быть утверждена методика определения погрешности в измерении стоимости и даны пределы этой погрешности. В пункте 34 Методики оценки недвижимого имущества при его изъятии для государственных нужд, утвержденного приказом Министра юстиции от 7.12.07 г. № 329 установлено, что погрешность в расчетах оценивается по величине коэффициента вариации, который представляет собой отношение стандартного отклонения (вариации) к средней величине стоимости, рассчитанной разными методами. Коэффициент вариации не должен превышать 20%. В стандартах Палат оценщиков могут быть установлены более жесткие требования к точности оценки, например для объектов массовой оценки 10%.подход к оценке - способ определения возможной рыночной или иной стоимости объекта оценки с использованием одного или нескольких методов оценки; Подход к оценке — способ расчета стоимости с использованием одного или нескольких конкретных методов оценки. В зависимости от характера и назначения имущества могут применяться три подхода к оценке. Это подход, основанный на сравнении продаж, подход, основанный на капитализации дохода, и затратный подход. Их применение дает оценщику возможность определять рыночную стоимость или стоимость, отличную от рыночной стоимости.^ Подход сравнения продаж. При этом сравнительном подходе рассматриваются продажи аналогичных или заменяющих объектов имущества и соответствующие данные рынка, а расчетная величина стоимости устанавливается посредством процесса, предусматривающего сравнение. В общем случае оцениваемое имущество (объект оценки) сравнивается с продажами аналогичных объектов имущества, которые имели место на рынке. Могут также изучаться перечни и данные о предложении. (ОППО, 9.2.1.1 - здесь и далее в скобках даются ссылки на разделы МСО – 2007). Общий путь расчета показателя стоимости для движимого имущества или для интереса собственности в движимом имуществе с использованием одного или большего числа методов, при которых предмет оценки сравнивается с аналогичными объектами имущества или интересами в собственности на аналогичные объекты. Возможность этого похода к оценке движимого имущества сильно зависит от знаний рынка и опыта оценщика, а также от зарегистрированных данных по сделкам с сопоставимыми объектами. (МР 5, 3.18). ^ Подход капитализации дохода. При этом сравнительном подходе рассматривают данные о доходах и расходах, относящиеся к оцениваемому имуществу, и рассчитывают стоимость посредством процесса капитализации. Капитализация связывает доход (обычно показатель чистого дохода) и определенный тип стоимости путем конвертирования суммы дохода в расчетную оценку стоимости. Этот процесс может учитывать прямые соотношения (известные как ставки капитализации), ставки доходности или ставки дисконтирования (отражающие меру отдачи на инвестиции), или и то, и другое. Вообще принцип замещения утверждает, что поток доходов, который обеспечивает наивысшую отдачу, соразмерную с заданным уровнем риска, приводит к наиболее вероятной величине стоимости. (ОППО, 9.2.1.2). Затратный подход. При этом подходе рассматривают возможность того, что в качестве альтернативы покупке данного имущества, можно приобрести современный эквивалентный актив, который обеспечит равную полезность. Применительно к недвижимости, это подразумевает затраты на приобретение эквивалентной земли и постройку эквивалентного нового сооружения. Обычно покупатель не заплатит за оцениваемое имущество цену большую, чем затраты на современный эквивалент, если последние не связаны с непомерным временем, неудобствами и риском. Часто оцениваемый актив будет менее привлекательный чем затраты на современный эквивалент по причине своего возраста или устаревания. Для отражения этого к затратам замещения требуется применять корректировку на амортизацию метод которой описан в МР 8 «Затратный подход для финансовой отчетности (АЗЗ)». (ОППО, 9.2.1.3).Выбор подхода зависит от вида оцениваемого имущества. Так для оценки земельного участка не возможно применть затратный подход. При оценке объектов интеллектуальной сосбтвенности (ОИС) трудно найти стоимости аналогов, т.к. каждая ОИС уникальна.Оценщику следует рассмотреть целесообразность применения каждого из трех подходов (МР 1, 5.1). При отказе от применения конкретного подхода оценщик обязан обосновать, по каким причинам он не может его использовать. Закон разрешает применять один подход, однако для некоторых видов оценки требуется обязательное использование не менее двух подходов. Так например, при оценке для целей финансовой отчетности стоимость активов расчитанную затратным подходом необходимо проверить на адекватную доходность (МР 8, 5.10). Практически всегда можно найти информацию для применения затратного подхода, но и здесь для расчета внешнего и функционального износа требуется применение доходного подхода. То есть по необходимости или по требованию конкретного стандарта оценщик должен применить при расчете рыночной стоимости не менее двух методов, которые могут быть реализованы в рамках одного или нескольких подходов.метод оценки - совокупность действий юридического, финансово-экономического и организационно-технического характера, используемых для установления рыночной и иной стоимости объекта оценки; Метод оценки – это конкретный путь расчета стоимости в рамках подходов к оценке (МР 4, 3.24). В рамках каждого подхода имеется несколько методов, выбор которых зависит от наличия достоверной информации. Перечень методов затратного подхода с их определениями, моделями и сферами применения приведены во втором разделе настоящего справочника. Методы сравнительного и доходного похода будут раскрыты в следующих сборниках.дата оценки - день или период времени, на который определяется возможная рыночная или иная стоимость объекта оценки. Как правило, оценка производится на дату осмотра объекта. На основании договора с заказчиком, допускается ретроспективная оценка (на дату в прошлом) и перспективная оценка (на дату в будущем). Период времени от одного до 12-ти месяцев, в течение которых действительна оценка, устанавливается оценщиком в отчете после соответствующего обоснования. Длительность периода даты оценки зависит от темпов инфляции, которая за этот период не должна превышать 5%. оценочная деятельность - предпринимательская деятельность, осуществляемая оценщиками, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости на определенную дату, если иное не предусмотрено законами;Согласно п.1 статьи 10 ГК РК Предпринимательство - это инициативная деятельность граждан и юридических лиц, независимо от формы собственности, направленная на получение чистого дохода путем удовлетворения спроса на товары (работы, услуги), основанная на частной собственности (частное предпринимательство) либо на праве хозяйственного ведения государственного предприятия (государственное предпринимательство). В связи с этим государственные служащие, государственные учреждения и государственные казенные предприятия не имеют права заниматься оценочной деятельностью, даже имея лицензии на осуществление данной деятельности. Так, например, судебная экспертиза в соответствии со статьей 4 Закона «О судебной экспертизе» осуществляется системой государственных учреждений, поэтому ее сотрудники не имеют права заниматься предпринимательской деятельностью, а значит и оценкой имущства.нормативные правовые акты в области оценочной деятельности - акты, устанавливающие требования к проведению оценки, используемым подходам и методам, содержанию и форме отчетов об оценке; Согласно статьи 3 ГК РК Закона РК от 24.03.98 г. № 213-I «О нормативных правовых актах» к нормативным правовым актам в области оценочной деятельности относится закон «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» и иные законодательные акты, где устанавливается порядок оценки стоимости имущества, права, обязанности и ответственность субъектов оценочной деятельности. Стандарты оценки, утвержденные уполномоченным органом являются нормативными правовыми актами (см. п.п. 6) п. 2 статьи 3 Закона РК от 24.03.98 г. № 213-I «О нормативных правовых актах»).стандарты оценки – нормативный документ, в котором устанавливаются для всеобщего и многократного использования правила, принципы и характеристики в области оценочной деятельности; Стандарты оценки – это документы утвержденные уполномоченным органом по оценке имущества, т.е. Министерством юстиции РК. В этой связи все ранее принятые, утвержденные, либо зарегистрированные Госстандартом и другими ведомствами документы, такие как СН РК, СТ РК, УПСС, УПВС и т.д. не могут быть использованы для оценки стоимости. Подробнее об этом сказано в комментарии к статье 10-2.отчет об оценке - передаваемое заказчику письменное сообщение оценщика о результатах работы по оценке по форме, установленной уполномоченным органом, и соответствующее требованиям настоящего Закона; Требования к содерданию отчета даны в статье 9 ЗОД. Отдельные пункты Правил по применению субьектами оценочной деятельности требований к содержанию и форме отчета, утвержденных МЮ РК 21.11.02 г. №172, устарели и несоответсвуют Международным стандартам МСО 2007, в связи с чем, они должны быть заменены на стандарт оценки, который должен быть разработан и утвержден уполномоченным органом. Так в п. 3.6 МСО 3 предусматривается, что письменный отчет может включать и электронную форму, что отсутсвует в действующих Правилах. Дополнительно с указанным в Правилам требований в отчете необходимо указвывать (см. п. 5.1 МСО 3): предполагаемое использование оценки; конкретное указание базы оценки, в том числе тип и толкование стоимости; следует индентифицировать и описать имущественные права и интересы, физические и юридические характеристики имущества, классы имущества, включаемого в оценк, отличные от основных оценивамых категорий имущества;Кроме того, структура отчета, установленная в действующих Правилах, подходит в основном для оценки недвижимости. Оценка для МСФО, для определения ущерба, в частности в результате ДТП, оценка налоговой, кадастровой стоимости требует специальной формы отчета, не совпадающей с требованиями действующих правил.оценщик – физическое лицо или юридическое лицо, имеющее лицензию на осуществление оценочной деятельности и обязательно являющееся членом одной из палат оценщиков; Данная формулировка устанавливает, что физическое и юридическое лицо обязано быть членом одной из палат оценщиков. То есть оценщик вправе самостоятельно выбрать палату, членом которой он желает быть. Это полностью соответствует праву гражданина, установленному в пункте 1 статьи 23 Конституции РК, в которой сказано, что граждане имеют право на свободу объединений. Поэтому оценщик может вступить в палату, которая находится не обязательно по месту его юридического и фактического адреса. Может вступить в любую палату и оценщик - физическое лицо, являющийся штатным сотрудником оценщика - юридического лица, независимо от того, членом какой палаты является эта оценочная организация. В пункте 2 статьи 9 ЗОД установлено, что отчет юридического лица, имеющего лицензию на осуществление оценочной деятельности, подписывается оценщиком -физическим лицом. Поэтому для того, чтобы данное физическое лицо, работающее штатным сотрудником оценочной организации, имело право считаться оценщиком, оно должно являться членом одной из палат оценщиков. То есть законом предусмотрен двойное членство в палатах: всех юридических лиц и всех физических лиц, осуществляющих оценку, независимо от того работают ли они частным предпринимателем или являются штатными сотрудниками оценочной организации.Согласно МСО-2007 Оценщик должен быть лицом, имеющим хорошую репутацию, которое: получило надлежащую степень в признанном центре обучения или равноценную академическую квалификацию; имеет подходящий опыт и компетенцию в оценивании различных категорий активов на рынке; знает, понимает и может правильно использовать те признанные методы и способы, которые необходимы для получения надежной оценки; является членом признанной национальной профессиональной оценочной ассоциации; на протяжении всей своей карьеры регулярно проходит профессиональные программы повышения квалификации;следует всем требованиям кодекса поведения профессиональной оценочной организации, членом которой является. Для того, чтобы центр обучения получил надлежащее признание, он должен быть сертифицирован признанной международной организацией. Академической квалификацией можно признать второе высшее образование с получением диплома «Оценщик», диплом магистра, магистра делового администрирования или доктора PhD, со специализацией «Оценка имущества».В МСО 2007 не установлено, как часто оценщик должен проходить профессиональные программы повышения квалификации. Практика зарубежных стран говорит о том, что оценщики должны проходить переподготовку не реже одного раза в три года. По нашему мнению, начинающим оценщикам было бы полезно ежегодно участвовать в работе различных обучающих семинаров.палата оценщиков - самостоятельная организационно-правовая форма некоммерческой организации, создаваемая для защиты прав и законных интересов оценщиков;Палата оценщиков – это некоммерческая организация, созданная в особой организационно правовой формы Палаты. В главе 3-1 установлено, что на территории области, города республиканского значения, столицы может быть создана и действовать только одна палата оценщиков. Однако, например, в Алматы уже создано и действует три палаты, какая одна из них останется действовать, и почему закроются остальные? Критерии, по которым можно определить одну «настоящую» палату в законе не установлены. Следовательно, необходимо их установить в нормативном акте, утвержденном уполномоченном органе. Как показывает международный опыт создания саморегулируемых организаций, палата оценщиков должна отвечать следующим требованиям: членами этой организации должны быть не менее 100 физических лиц; палата должна иметь свои стандарты оценки; палата должна иметь достаточную материальную и методическую базу, чтобы проводить учебу своих членов; палата должна иметь свой сайт и необходимый справочный материал для информирования своих членов по всем возникающим вопросам.недостоверная оценка – оценка, осуществленная на несуществующий объект или с нарушением требований нормативных правовых актов в области оценочной деятельности, стандартов оценки, с использованием в отчете об оценке недостоверных данных, приводящих к искажению рыночной или иной стоимости объекта оценки;В законе не определено, каким образом и кто устанавливает, что отчет выполнен с искажением рыночной или иной стоимости. В международном стандарте оценки МР 11 «Экспертиза (рецензирование) оценок стоимости» сказано: Экспертиза оценки стоимости [Valuation Review] представляет собой проверку работы оценщика, проводимую другим оценщиком, выражающим свое беспристрастное суждение. То есть экспертом может быть только оценщик. В пункте 2.2. данного стандарта сказано: Соблюдение настоящего руководства возлагается на любого оценщика, который в рамках полномочий по надзору и управлению подписывает заключение об экспертизе оценки, т.е. принимает на себя ответственность за содержание указанного заключения. То есть, оценщик должен быть уполномочен палатой выполнять функции, которые на нее возложены статьей 13-2. Каждая палата должна создать экспертный совет из наиболее квалифицированных оценщиков и поручить им проведение экспертизы отчетов своих членов. Если заказчик или третьи лица не согласны с мнением эксперта палаты, вопрос должен рассматриваться в Республиканской палате (подпункт 7 пункта 4 статьи 13-3 ЗОД). Если экспертом будет признано, что оценка выполнена недостоверно, заинтересованное лицо может требовать проведения повторной оценки.повторная оценка - определение рыночной или иной стоимости объекта вследствие возникающих споров по результатам оценки между субъектами оценочной деятельности;Повторная оценка может быть выполнена на основании договора с заказчиком или по инициативе уполномоченного органа, суда и правоохранительных органов.рыночная стоимость - расчетная денежная сумма, по которой данный объект может быть отчужден на основании сделки в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют, располагая всей доступной информацией об объекте оценки, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана приобретать;стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;цена сделки представляет собой эквивалент денежного вознаграждения за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;Рыночная стоимость является основной базой оценки, где база – это заявление об основных принципах измерения в процессе стоимостной оценки на определенную дату (МСО 2, 3.1). Рыночная стоимость представляет собой стоимость в обмене или денежную сумму, которую принесло бы имущество, выставленное на продажу на (открытом) рынке на дату оценки при условиях, которые отвечают требованиям, содержащимся в определении рыночной стоимости. Чтобы оценить рыночную стоимость, оценщик вначале должен установить наиболее эффективное использование или наиболее вероятное использование (см. «Общие понятия и принципы оценки», п.п. 6.3–6.5). Такое использование может быть продолжением существующего использования или некоторым альтернативным использованием. Этот вопрос решается на основе данных рынка.Рыночная стоимость оценивается путем применения методов и процедур оценки, отражающих характер имущества и обстоятельства, при которых данное имущество наиболее вероятно можно продать на рынке. К наиболее распространенным методам установления рыночной стоимости относятся подход на основе сравнения продаж, подход на основе капитализации дохода, включая анализ дисконтированного денежного потока, и затратный подход.Все методы, способы и процедуры измерения рыночной стоимости, если они применимы и используются уместно и корректно, приводят к общему выражению рыночной стоимости, когда они основываются на критериях, имеющих рыночное происхождение. Сравнения продаж или другие рыночные сравнения должны исходить из исследований рынка. Подход на основе капитализации дохода, включая анализ дисконтированного денежного потока, должен быть основан на денежных потоках, определяемых рынком, и на ставках доходности, основанных на данных рынка. Затраты на строительство и сумма амортизации должны определяться на основе анализа расчетов затрат и накопленной амортизации по рыночным данным. Хотя доступность информации, а также ситуация на рынке и вокруг самого имущества определят, какой из методов оценки наиболее приемлем и адекватен, использование любой из вышеуказанных процедур должно приводить к установлению рыночной стоимости, если каждый из методов основывается на рыночных данных.Применимость тех или иных методов и процедур установления рыночной стоимости определяется исходя из способа, каким имущество обычно продается на рынке. Будучи основанным на рыночной информации, каждый метод — это сравнительный метод. В каждом случае оценки один или несколько методов дают наиболее полное представление о деятельности (открытого) рынка. При каждом задании по установлению рыночной стоимости оценщик должен рассмотреть все методы и определить наиболее пригодные из них.иная стоимость - иная, кроме рыночной, стоимость объекта оценки, виды которой устанавливаются стандартами оценки;В пункте 14) не установлен исчерпывающий список иных видов стоимостей. Даже в Международных стандартах, выпущенных в разные годы, их перечень менялся. Очевидно, исчерпывающий перечень «иных» стоимостей будет установлен в стандартах оценки. Все иные стоимости входят в базы оценки, отличные от рыночной стоимости, которые подразделяются на три категории: К первой категории относятся базы, которые отражают выгоды экономического субъекта от владения активом. Такая стоимость является специфичной для заданного экономического субъекта. Хотя при некоторых обстоятельствах эта стоимость может быть равна сумме, которую экономический субъект мог бы выручить от продажи актива, ее величина, по существу, отражает выгоды, получаемые от владения активом, и поэтому не обязательно подразумевает гипотетический обмен. Инвестиционная стоимость, или ценность, попадает в эту категорию. Различия между стоимостью актива для конкретного экономического субъекта и его рыночной стоимостью обеспечивают покупателям или продавцам мотивацию для выхода на рынок. Вторая категория баз оценки отражает цену, которая была бы на разумных основаниях согласована между двумя определенными сторонами при обмене активом. Несмотря на то, что стороны могут быть независимыми и вести переговоры на коммерческой основе, актив не обязательно выставляется на более широком рынке, а согласованная цена может отражать специфические преимущества (или неудобства) от владения активом для участвующих в сделке сторон, а не для рынка в целом. Эта категория включает в себя справедливую стоимость, специальную стоимость и синергетическую стоимость. Третья категория баз оценки — это стоимости, устанавливаемые в соответствии с определениями, изложенными в контракте или нормативном акте. Эта категория включает в себя налоговую, кадастровую, страховую и иные стоимости, порядок расчета которых установлен нормативными правовыми актами РК.заказчик - физическое или юридическое лицо, потребитель услуг оценщика;Заказчиком может быть собственник оцениваемого имущества. Данный вывод можно сделать на основании подпункта 8) пункта 2 статьи 8 ЗОД, в котором устанавливается, что в договоре, являющимся основанием оценки, должны быть указаны реквизиты документа, подтверждающего право собственности заказчика на объект оценки. Вместе с тем, далее устанавливается, что могут быть и иные основания, предоставляющие право заказчику на заключение договора об оценке. Одно из таких оснований установлено в пункте 2 статьи 7 ЗОД: В случаях, предусмотренных законодательными актами, оценка объекта, в том числе повторная, должна быть произведена на основании решения суда или уполномоченного органа. Кроме того, собственник может поручить банку, страховой компании или другому третьему лицу произвести оценку его имущества на основании договора поручения (глава 41 ГК РК) или доверенности.уполномоченный орган - государственный орган, осуществляющий государственное регулирование в области оценочной деятельности;Уполномоченным органом в области оценочной деятельности является Министерство