Для заказа этой или новой работы свяжитесь: Телефон 8 (906) 659 22 22, ICQ 562-555, E-mail info@geum.ru Для заказа этой или новой работы свяжитесь Телефон 8 (906) 659 22 22 Icq-консультант 562-555 E-mail info@geum.ru Содержание ВВЕДЕНИЕ …………………………………………………………………… 3 ^ ГЛАВА I. ФИНАНСОВО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ………………………... 7 1.1. Экономическое содержание ипотечных отношений ………………... 7 1.2. Модели ипотечного кредитования в зарубежных странах ………….. 11 1.3. Правовые аспекты ипотечной системы в РФ ………………………... 21 1.4. Эволюция системы ипотечного кредитования в России …………… 28 1.4.1. Становление института ипотеки в России …………………............. 28 1.4.2. Текущее состояние рынка ипотечного кредитования России ……. 33 1.4.3. Динамика индекса возможности приобретения жилья с кредитом в России ……………………………………………………………………... 42 ГЛАВА II. Финансово-экономический анализ деятельности АКБ «АК БАРС» Банк (ОАО) …………………….. 46 2.1. Основная информация о банке ……………………………………….. 46 2.2. Анализ финансового состояния ОАО «АК БАРС» Банк ……………. 51 2.2.1. Анализ активов и пассивов ОАО «АК БАРС» Банк ………………. 51 2.2.2. Анализ финансовых результатов ОАО «АК БАРС» Банк ………... 55 2.2.3. Анализ показателей финансово-экономической деятельности …... 61 ^ ГЛАВА III. НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ……………………………………… 64 3.1. Сравнительный анализ ипотечных программ ведущих банков …….. 64 3.2. Перспективы развития и совершенствование ипотечного кредитования в современной России ……………………………………... 74 ЗАКЛЮЧЕНИЕ ……………………………………………………………… 81 ^ Список используемоЙ литературы ………………………….. 84 ПРИЛОЖЕНИЯ ……………………………………………………………... 89 ВВЕДЕНИЕ В своем послании Федеральному Собранию Президент РФ В.В. Путин затронул проблему совершенствования системы ипотечного кредитования: «Развитие системы ипотеки должно стать сферой приоритетного внимания и федерального правительства и региональных властей». Несмотря на обилие программ по развитию жилищного комплекса, экономические реалии таковы, что без принятия дополнительных мер решение указанной задачи не обеспечить. Чтобы убедиться в этом, достаточно сопоставить размеры платежеспособного спроса основной массы населения и действующие цены на жилье и условия получения кредитов на приобретение квартиры или строительство собственного дома. Тем не менее, значительная часть людей продолжает считать приобретение жилья самой насущной необходимостью, усугубляемой в случае естественного расширения семьи. Обратимся к ценам на строящееся или продаваемое из обменного фонда жилье. Средняя цена метра на вторичном рынке Москвы превысила 2 500 долл. США / м2 (на 01.01.2006 г. – 2 700 долл. США / м2), на вторичном рынке городов ближнего Подмосковья – превышает 1 000 долл. США / м2. Конечно, цены на жилье в московском регионе нельзя считать безусловным ориентиром для определения его стоимости в целом по России. Однако, если цены на жилье в регионах могут быть существенно ниже, чем в Москве и области, то его недоступность определяется гораздо меньшим размахом жилищного строительства ввиду отсутствия достаточных финансовых средств, с одной стороны, и гораздо меньшими возможностями для роста доходов в этих регионах – с другой. Таким образом, ясно, что даже жесткий режим экономии не даст возможности приобрести жилье в обозримом будущем. Только объединением усилий государства, банков и населения возможно превратить желаемое в реальность. Во-первых, взятое на себя обязательство проиндексировать дореформенные вклады граждан государство может реализовать, разрешив зачесть определенную долю вкладов как часть взноса в стоимость приобретаемого жилья. Во-вторых, необходимо кардинально изменить условия предоставления ипотечного кредита. Системы ипотечного инвестирования предусматривают механизм накоплений и долгосрочного кредитования под невысокий процент. Ипотечные ссуды используются для финансирования, приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений. Требование, в соответствии с которым для получения запрашиваемой ссуды заемщик должен быть совладельцем некоего строения, означает, что в подавляющем большинстве случаев залоговое имущество является надежным обеспечением выданной ссуды. В настоящее время складывается несколько видов систем ипотечного кредита. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для которого недвижимость – не предмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредита. Другая система основана на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство. Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных источников финансирования. В частности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость. Предмет ипотеки должен принадлежать залогодателю на правах собственности или полного хозяйственного ведения. Участник общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников) может оформить ипотеку только при наличии письменного согласия всех собственников, а участник общей долевой собственности вправе заложить свою долю без их согласия. Таким образом, ипотека является в настоящее время одним из самых эффективных инструментов решения важнейшей проблемы, обеспечения населения жильем. Все вышесказанное подтверждает актуальность и практическую значимость выбранной темы дипломной работы.^ Объект и предмет исследования Объектом исследования в дипломной работе является рынок ипотечного кредитования в России, а предметом исследования – отношения, возникающие между кредитором и заемщиком в процессе ипотечного кредитования. Выбор объекта и предмета исследования обусловлен сложившейся экономической ситуацией в экономике России.^ Цель и задачи исследования Цель дипломной работы заключается в рассмотрении системы ипотечного кредитования в Российской Федерации и предложении путей её совершенствования. В рамках поставленной цели в работе должны быть решены следующие задачи: рассмотреть сущность ипотечного кредитования;провести финансово-экономический анализ банка;провести исследование ипотечных программ ведущих банков; рассмотреть и предложить пути решения прикладных проблем ипотечного кредитования. Научной и методической основой дипломной работы послужили законодательные акты, а также работы отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию, к которым относятся: В. Иванов, Смирнов В., Минц В., Шадрин А.^ Структура работы Поставленная в работе цель позволила сформировать следующую структуру работы. Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений. Во введении сформулирована основная цель и поставлены задачи работы, доказана актуальность выбранной темы, проведен краткий анализ изученности проблемы. В первой главе «^ Финансово-экономические и правовые аспекты ипотечного кредитования» раскрыта сущность ипотечного кредитования, а также его роль в экономическом развитии России, рассмотрены основные модели ипотечного кредитования в зарубежных странах, теоретические и нормативные основы ипотечного кредитования. Во второй главе «^ Финансово-экономический анализ деятельности АКБ «АК БАРС» Банк (ОАО)» приведена основная информация о банке, а также анализ финансово-экономического состояния кредитной организации. В третьей главе «^ Направления совершенствования системы ипотечного кредитования» проанализированы основные прикладные проблемы ипотечного кредитования, а также сделана попытка найти пути решения указанных проблем, проведен анализ ипотечных программ ведущих банков, а также подобраны наиболее оптимальные программы для потенциальных заемщиков с учетом различных параметров ипотечного кредита. В заключении подведены основные итоги исследования, а также сделаны основные выводы и рекомендации.^ ГЛАВА I. ФИНАНСОВО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ1.1. Экономическое содержание ипотечных отношений В условиях хронического недостатка государственных средств, традиционной задачей для органов власти всех уровней стало привлечение внебюджетных денежных ресурсов в сферу жилищного строительства. Наиболее перспективным решением «квартирного вопроса» специалисты в области недвижимости считают развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования [23, с. 174].ЗАКЛЮЧЕНИЕПроанализировав развитие ипотечных отношений в России, можно сделать следующие выводы: Обеспечение населения «доступным» жильем является важнейшей социально-политической и экономической проблемой. «Доступное жилье» - это жилье, цена которого не превышает четырех совокупных годовых доходов семьи, которая его приобретает (федеральная целевая программа «Жилище»). От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения. К настоящему времени в жилом фонде России сохраняется значительная часть домов с неблагоустроенными квартирами, из которых около 3% размещены в ветхих и аварийных домах, а также индивидуальные частные дома. При этом основная часть вновь вводимого жилья сооружается на основе технических и архитектурно-планировочных решений, сложившихся в 70-80-е годы и во многом морально устаревших. К тому же в строительстве и при эксплуатации жилья используют устаревшие технологии, материалы, которые энерго- и материалоемки. В связи с этим опасной становится тенденция роста стоимости строительства, делающая вновь возводимое жилье все менее доступным для населения и вызывающая сокращение спроса, а, следовательно, и объема производства. В конечном итоге это создает кризис системного характера, заметно усилившийся в условиях ухудшения макроэкономической ситуации и очередного резкого падения жизненного уровня населения после известных решений в августе 1998 г. Сложившаяся проблемная ситуация в экономике серьезно ухудшает положение и населения, и предпринимателей, и финансистов, и государства, интересы которых сейчас более, чем когда-либо ранее, сходятся в том, что в основе решения жилищной проблемы лежит создание и развитие национальной системы ипотечного кредитования. Особенно необходимо выработать общие требования к режиму работы рынка ипотечного кредитования на этапе его становления на первое время. Важно и то, что выбор тех или иных схем ипотечного кредитования (у каждой из них могут быть свои специфические ограничения) зависит от особенностей налоговой системы. Различные изменения вынуждают вносить соответствующие коррективы в ипотечную программу. В связи с этим необходимо пересмотреть принципы налогообложения доходов от продажи недвижимого имущества, а также ставки налогов, государственных пошлин и иных сборов при оформлении таких сделок. Многое зависит и от Центрального банка РФ. Должна быть создана система специального лицензирования ипотечных банков (законодательное установление статуса ипотечных банков по аналогии с инвестиционными). Отобранным для участия в системе ипотечного кредитования банкам могут быть предоставлены определенные льготы в осуществлении их деятельности. Только в условиях правовой защиты институтов ипотечного кредитования и их клиентов, а также при наличии рационального государственного регулирования системы ипотечного кредитования российские ипотечные банки, используя свою методологическую базу и отработанные кредитные инструменты, зарубежный опыт, смогут работать так же, как работают ипотечные банки развитых стран. Создание системы ипотечного кредитования и вторичного рынка закладных могло бы стать очередным шагом в развитии рыночных отношений в России, позволило бы снизить ставки по ипотечным кредитам до приемлемых 8-10 % годовых, а также способствовать укреплению банковской системы страны, развитию сферы жилищного строительства и, следовательно, улучшению жилищных условий населения России в целом. Таким образом, в первой главе данной дипломной работы были достаточно глубоко изучены теоретические, практические и нормативные аспекты ипотечного кредитования, проведен обзор от истории зарождения ипотеки до ипотечного кредитования развитых стран, а также проведен анализ рынка ипотечного кредитования в России на 1 января 2006 г. Во второй главе представлена характеристика ОАО «АК БАРС» Банк, а также проведен финансово-экономический анализ деятельности банка: анализ динамики активов, пассивов, финансовых результатов и основных показателей финансово-экономической деятельности банка. В третьей главе дипломной работы рассмотрены проблемы ипотечного кредитования в РФ, а также сделаны выводы и рекомендации по решению данных проблем, проведен сравнительный анализ ипотечных программ ведущих банков и предложены наиболее оптимальные программы банков на основе единого интегрального показателя (эффективная процентная ставка).^ СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ Гражданский кодекс Российской Федерации (части I, II и III) – официальный текст. – М.: «Издательство ЭЛИТ», 2004. – 352 с. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации – официальный текст. – М.: «Издательство ЭЛИТ», 2004. – 360 с.Жилищный кодекс РФ от 24.12.2004 г. с изменениями и дополнениями. О залоге: Федеральный закон Российской Федерации от 29.05.1992 г. № 2872-1 (в редакции Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ).Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон Российской Федерации от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ.Об ипотечных ценных бумагах: Федеральный закон Российской Федерации от 11.11.2003 г. № 152-ФЗ.О банках и банковской деятельности: Федеральный закон Российской Федерации от 02.12.1990 г. № 395-1. Постановление Правительства РФ от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об агентстве по ипотечному кредитованию». Постановление Правительства РФ от 23 ноября 1996 г. № 1407 «Об утверждении Положения о лицензировании риэлтерской деятельности». Указ Президента РФ от 10 июня 1994 г. № 1182 «О выпуске и обращении жилищных сертификатов». Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 г. № 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» Ваксман С.А., Воробьева О.Е. Ипотечное кредитование и его участники на рынке жилья США. – Екатеринбург: Урал. Гос.Экон.Ун-т, 2000. – 97с. Верганова Е.В., Горбунова И.В., Сазонова Ю.А., Соколов В.Н. Анализ достоинств и недостатков схем ипотечного кредитования// Экономика и предпринимательство в строительстве (выпуск 6)/ Отв. ред А.И. Щербаков. - Новосибирск: НГАСУ, 2000. - С.45-47. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: Регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование. В схемах. - М.: «Филинъ», 2003. - 144 с. Ельцов М.И. Перспективы развития ипотечного кредитования в России// Финансовые проблемы РФ и пути их решения: теория и практика. Материалы Международной научно-практической конференции. - СПб.: Нестор, 2005. - С.65 - 66.. Жуков И.В., Щербаков А.И. Ипотечное кредитование затрат на приобретение и строительство жилья// Экономика и предпринимательство в строительстве (выпуск 4): Сб. научн. тр./Отв. ред. А.И. Щербаков. - Новосибирск: НГАСУ, 1998.-С. 98- 101. Завидов Б.Д. Комментарий к федеральному закону Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)». - М.: Издательство «ПРИОР», 2005. - 160с. Золотарев И.И., Горбунова И.В., Сазонова Ю.А., Соколов В.Н. Инвестиции в жилищное строительство// Экономика и предпринимательство в строительстве: Сб. научи, тр. (выпуск 6)/ Отв. ред. А.И. Щербаков. - Новосибирск: НГАСУ, 2003. - С.45 -47. Золотарев И.И., Ивасенко А.Г., Соколов В.Н. Развитие системы долгосрочного жилищного кредитования населения в России - важнейшая социально-экономическая задача стабилизации общества// Прогнозирование развития регионального строительного комплекса. - Новосибирск: НГАСУ, 1998. - С. 43 - 46. Иванов В. В. Все об ипотеке. – М.: МТ-Пресс, 2004. Ивасенко А.Г., Казаржевская B.C., Зыкова О.С., Казаржевская Е.С., Соколов В.Н. Особенности ипотечного кредитования в Сибири// Сборник материалов межкафедрального научно-методического семинара «Современные проблемы экономики и менеджмента». - Новосибирск: СГГА, 2004. - С. 166-172. Ивасенко А.Г., Литвинова О.В., Соколов В.Н. Ипотечное кредитование: анализ и перспективы// Сборник материалов межкафедрального научно-методического семинара «Современные проблемы экономики и менеджмента». - Новосибирск: СГГА, 2004. - С. 173-179.. Ивасенко А.Г., Михайлова Е.М., Соколов В.Н. О схеме проведения ипотечного кредитования в России// Проблемы современной экономики и педагогики: 56-я научно-техническая конференция профессорско-преподавательского состава НГАСУ. -Новосибирск: НГАСУ, 1999. - С. 13-14. Ивасенко А.Г., Опольская Н.В., Соколов В.Н. Источники финансирования жилищного строительства в России: Поиск оптимального варианта //ВОСТОК-СИБИРЬ-ЗАПАД. Всероссийский экономический форум. СИБИРЬ: ЭКСПОРТ-ИМПОРТ. Международная промышленная выставка. Тезисы докладов./ Новосибирск: СГГА, 1999. - 72 с. Ивасенко А.Г., Опольская Н.В.. Соколов В.Н. Международный опыт финансирования жилищного строительства// Сбоник материалов межкафедрального научно-методического семинара «Современные проблемы экономики и менеджмента» (выпуск 2). - Новосибирск: СГГА, 2000. - С. 141. Ивасенко А.Г., Опольская Н.В.. Соколов В.Н. Организационно-эконо-мические и правовые вопросы ипотечного кредитования в России // Социальные приоритеты и механизмы их реализации: Материалы научной сессии преподавателей НГАЭиУ. 28-30 апреля 1999 г. - Новосибирск: НГАЭиУ, 1999. - 158 с. Ивасенко А.Г., Опольская Н.В., Соколов В.Н. Применение моделей рефинансирования ипотечных кредитов в международной практике // Вестник Сибирской государственной геодезической академии. - Новосибирск, 1999. -Вып. 4. - 183 с. Ивасенко А.Г., Соколов В.Н., Вернова Е.В. Проблемы планирования темпов жилищного строительства и распределения муниципального жилья // Эффективность инвестиций в новое строительство и реконструкцию. Сборник докладов и сообщений к международной научно-практической конференции. - Новосибирск: МАН, 2000. - С. 107. Ивасенко А Г, Чугунова О.А., Соколов В.Н. Эффективность инвестиций и пути ее повышения в строительстве жилья через механизм ипотечного кредитования// Экономика и предпринимательство в строительстве (выпуск 4): Сб. научи, тр./ Отв. ред. А.И. Щербаков. - Новосибирск: НГАСУ, 1998. - С. 78. Ипотечное жилищное кредитование. - М.: Издательский дом «Аудитор», 2001. Кирсанова А.В. Ипотека как способ преодоления инвестиционного кризиса // Эффективность инвестиций в новое строительство и реконструкцию: Материалы к международной научно-практической конференции 10 февраля 2000 г. - Новосибирск, 2000.-С. 180-181. Концепция международной программы по ипотечному кредитованию жилищного строительства в России «Дом для Вашей семьи». - М.: Российская ипотечная ассоциация, 1998. - 82с. Копейкин А., Стебенев Л.. Скоробогатько Б., Пенкина И. Развитие ипотечного кредитования в России // Рынок ценных бумаг. - 1998. - № 8. - С.26 Лимаренко В.И. Дом для Вашей семьи на Большой Волге: Проблемы внедрения ипотечного кредитования в российских регионах. Теория и практика. - Саров Нижегородской обл.: изд-во «Альфа», 1998. - 271 с. Минц В. В ожидании третьего пути: Ипотечное кредитование //Эксперт. 1999. №16. Московская ипотека лучше федеральной // Коммерсантъ. - 1999. - № 197. - С.7. Новосибирск становится плацдармом для развития системы ипотечного кредитования в Сибири. // Эпиграф. - 1998. - № 32. - С. 1. Опольская Н.В., Соколов В.Н., Горбунова И.В. Опыт внедрения региональных ипотечных схем (на примере Оренбургской области)// Современные проблемы геодезии и оптики. Научно-техн. конф. Тезисы докл. - Новосибирск: СГГА, 2000. - С. 179. Опольская Н.В., Шитова О.Т., Соколов В.Н. Государственная поддержка ипотечного жилищного кредитования: зарубежный опыт и российская практика// Вестник СГГА (выпуск 6). - Новосибирск: СГГА, 2001. - С. 245-249. Сергеев Д.А. Влияние системы ипотечного кредитования на преодоление кризисных явлений в экономике// Финансовые проблемы РФ и пути их решения: теория и практика. Материалы Международной научно-практической конференции. - СПб.: Нестор, 2000. -С.186- 191. Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. - М.: Издательский дом «Аудитор», 1999.- 112с. Смолянников А. Ипотека сквозь призму законотворчества // Вопросы экономики. - 1997. -№ 8.-С.147-160. Соколов В.Н. Инвестиции в производство и строительство через механизм ипотечного кредитования// Проблемы эффективной организации производства и приоритеты инвестиционной политики. Материалы к международной научно-практической конференции. - Новосибирск: НГТУ, 2000. - С.309-310. Терковская Е. Ипотека: Проблемы и перспективы // Хозяйство и право. - 1997. - № 9. -С. 16-26. Управление портфелем недвижимости: Учебное пособие для вузов: Пер.с англ. / Под ред. проф. С. Г. Беляева. - М.: Закон и право, ЮНИТИ, 1998. - 391с. Шадрин А. Рынок ипотечных ценных бумаг. Опыт США и перспективы России //Рынок ценных бумаг. 2003. №7. Щербаков А.И., Ивасенко А.Г., Опольская Н.В., Соколов В.И. Ипотека в России. Современные тенденции и перспективы развития на федеральном и региональных уровнях // Известия вузов «Строительство». - 1999. -№ 7 (487). - С.88-93.Internet: http: // www.fom.ruInternet: http: // www.gks.ruInternet: http: // www.irn.ruInternet: http: // www.ipoteka.infoInternet: http: // www.gosstroy.gov.ruInternet: http: // www.maif.ruInternet: http: // www.postroim.comInternet: http: // www.rokf.ruInternet: http: // www.rusipoteka.ruInternet: http: // www.russianrealty.ru