«Инвестиции в агробизнес: оценка эффективности затрат и рыночная стоимость сельхозугодий »Евгений Юрьевич Шарыкин Бюро оценки LABRATE.RU Уважаемые участники конференции ! Прежде всего, позвольте поблагодарить ВАС за ту героическую стойкость и мужество проявленную ВАМИ при удовлетворении ВАШЕЙ природной тяги к знаниям.В свою очередь Я буду стараться, чтобы КПД Вашего времени, проведенного Вами в условиях вынужденной неподвижности, был как можно более высок. Итак тема нашей конференции: – земельный рынок и инвестиции. Способны ли вложения в землю приносить инвесторам доход? И если способны, то где и сколько? Я не буду пытаться объять необъятное и говорить о инвестициях на всех землях: - в рамках моей компетенции и профессионального опыта, попробовать ответить на поставленные вопросы лишь относительно инвестиций в с\х угодья, входящие составной частью в агробизнес - бизнес, основанный на извлечении дохода с земель сельскохозяйственного назначения.^ ВНИМАНИЕ! ПЕРВЫЙ ВОПРОС: - Способны ли вложения в с\х угодья приносить инвесторам доход ?ОТВЕТ: Для убедительности ответа возьмем информацию из открытой публикации в еженедельнике «ВЕРСИИ» №3 от 27 января 2003 г. – статья называется «Десантники взяли колхоз Ильича». Краткое содержание: В 2-х километрах от МКАД расположено с\х предприятие с массивом земли площадью 1800 га. Предприятие имеет дебиторскую задолженность 25 млн. рублей, нормативная стоимость 1 га с\х угодий первого класса порядка 35 000 рублей. Действия: Инвестор производит недружественный захват земельного массива, путем приобретения в собственность земельных долей, в среднем затрачивая на приобретение одной земельной доли размером 2 га - 1000 долларов. Произведем простые арифметические расчеты:(1800 га / 2 га) * 1000 долл. = 900 000 долл. США – затраты инвестора на приобретение долейдолг колхоза 25 млн. рублей или по курсу около 800 000 долл. СШАРыночная стоимость всего земельного массива при цене за сотку 1000 долл. США = 1800 га * 100 сот.*1000 долл.= 180 000 000 долл.В сухом остатке инвестор, с учетом округления, имеет потенциальный валовый доход = 180 000 000 – (900 000+800 000) = ^ 178 млн. долларов США, при наличии совершенно смешного земельного налога, измеряемого рублями с гаТаким образом, мы с Вами наглядно убеждаемся в способности вложений в с\х угодья приносить инвесторам потенциальный доход, да еще содержащий такую норму прибыли, когда даже разговоры о законности сделки неуместны.^ ИТАК СЛЕДУЮЩИЙ ВОПРОС: - ГДЕ и СКОЛЬКО ?ОТВЕТ: рассмотрим данный вопрос на примере земель двух с\х предприятий, расположенных: - одно в 2-х км от МКАД, - втрое на третьем транспортном кольце в 80 км от МКАД.Я думаю, что вопрос с доходностью вложений в земли с\х предприятия в 2-х километрах от МКАД нами уже изучен ранее и ответ очевиден: потенциальный супердоход налицо - поэтому сразу перейдем к следующей части ответа – будут ли давать доход вложения в земли с\х предприятия в 80 км от МКАД, ну например АОЗТ «Октябрьское», Рузского района, где начиналась моя агрономовская юность с должности, бригадира отделения.Попробуем определить потенциальный доход как разницу, между ценой скупки земельных долей и рыночной стоимостью земельного массива.^ 1. ЗАТРАТЫ НА ПРЕОБРЕТЕНИЕ ДОЛЕЙЗатраты на покупку земельных долей – юридический вопрос, и в теме моего выступления по понятным причинам не освещается , но при наличии интереса, если ВЫ обратитесь в нашу компанию за агроконсалтингом, мы изложим его дополнительно в другом месте и при других обстоятельствах и, кстати, сможем бесплатно передать Вам фотографии с конференции.Итак - земельный массив с\х угодий АОЗТ «Октябрьское» согласно экспликации земель на 1990 г. составлял 4 333,06 га,Размер одной земельной доли – 4,10 гаВсего земельных долей – 4 333,06 га / 4,10 га = 1 057 земельных долей Если на покупку одной доли размером 2 га, в 2-х км от МКАД, тратилось в среднем 1000 долл., то имеет смысл заложить расходы на приобретение долей в нашем случае по верхней планке , т.е. 500 долл./га. Стоимость приобретения одной доли – 500 долл./га * 4,10 га = 2050 долл.США.Затраты на приобретение всех долей – 2,2 млн. долларов2050 долл.* 1 057 зем.дол.= 2 166 850 долл.США .^ 2. РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ.На основании Ст12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ, Мы – оценщики, имеющие лицензию полномочного, контролирующего оценочную деятельность, органа – Минимущества РФ производим оценку и продуктом нашей работы является документ- содержащий сведения доказательственного значения о стоимости объекта оценки. В своей работе мы обязаны выполнять указания нормативно – правового акта – Постановления Правительства РФ № 519 от 6 июля 2001 г.» Об утверждении стандартов оценки» и следовать «Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков» Минимущества РФ, а именно главе 5 «Особенности оценки рыночной стоимости земель с\х назначения».Итак, попробуем установить рыночную стоимость земельного массива и посмотрим, какой потенциальный доход у нас получится . Стандарты обязывают нас считать стоимость тремя подходами, либо обосновать отказ от них. ^ 2.1 ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОДПо нашему мнению, в этом подходе для расчетов рыночной стоимости земельного участка в Московской области уместно использовать нормативную цену земли, утвержденную Постановлением Правительства М.О. №51\17 от 07.07.97 . ПОЧЕМУ ?Мы исходили из следующих соображений: П.3 гл.66 ЗК РФ «Оценка земли» гласит «В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость устанавливается в процентах от его рыночной стоимости» п.13 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» определяет, что в случаях, когда кадастровая стоимость земли не определена, для целей, указанных в статье 65 Земельного кодекса используется нормативная цена земли.Таким образом, прослеживается логика, если известна рыночная цена земли и установлен процент, то можно рассчитать кадастровую стоимость земли. И напротив если известна кадастровая оценка и установлен процент, можно рассчитать рыночную стоимость. Следуя этой логике Постановление Губернатора М.О. от 2002 года устанавливает, что в случае отсутствия кадастровой стоимости применять нормативную цену земли с поправочным коэффициентом 1,25, при этом п.3 Постановления Губ .М.О. №51\17 гласит – «..нормативная цена земли не превышает 75% уровня рыночных цен».Таким образом, Мы считаем возможным принять за кадастровую стоимость (ввиду ее отсутствия) – нормативную цену земли и пересчитать ее в рыночную, исходя из пропорции, что нормативная цена есть 75% от рыночной. Проделаем следующие расчеты :Большинство земель АОЗТ «Октябрьское» – дерново-подзолистые , поэтому для нашей экспресс- оценки мы используем данные о нормативной цене 1 класса с\х земель , а именно 19 500 руб/га .19 500 руб./ га * 1,25 = 24 375 руб/ганормативная цена 24 375 руб ——- 75 %рыночная стоимость Х руб ——— 100 %Х = 32 500 руб/ га или 1016 долл./га.1000 долл. * 4 333,06 га = 4 402 388,96 долларовили 4,4 млн. доларов.РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ при ЗАТРАТНОМ ПОДХОДЕ - 4,4 млн. долларов^ 2.2 СРАВНИТЕЛЬНЫЙ (РЫНОЧНЫЙ) ПОДХОДПо нашей информации средняя цена предложения на землю с правом строительства, однако без коммуникаций, составляет в районе расположения АОЗТ «Октябрьское» около 100 долларов за сотку, однако эта цена за землю с правом строительства и нам необходимо скорректировать стоимость на это право. По нашему мнению поправочный коэффициент можно установить как отношение нормативной цены участка вне населенного пункта с правом строительства, к нормативной цене с\х угодий.Нормативная цена га. с\х угодий - 24 375 рубНормативная цена с правом стр. - 15 руб/кв.м. или 150 000 руб/га (4-я оц.з.) .Таким образом поправочный коэффициент = 24 375/ 150 000 = ^ 0,16 100 долл/сот.* 100 сот * 0,16 = 1 600 долл./га1600 долл./га * 4 333,06 га = 6 932 896 доллРЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ при СРАВНИТЕЛЬНОМ ПОДХОДЕ - 7 млн. долларовИ наконец самый интересный ^ 2.3. ДОХОДНЫЙ ПОДХОДТема моего выступления - «Инвестиции в агробизнес: оценка эффективности затрат и рыночная стоимость с\х угодий » и именно доходный подход определил включение в название выступления фразу об оценке эффективности затрат.Далее я вынужден сделать необходимое отступление.Из Учебников советской эпохи известно, что эффективность сельского хозяйства характеризует ряд показателей: урожайность полевых культур и продуктивность животных: расход кормов на получение 1 ц продукции животноводства: валовой и чистый доход: выход валовой и товарной продукции на единицу затрат живого труда , на 1 га земельных угодий , на 1 руб. материальных и трудовых вложений, на 100 руб. основных и оборотных средств: фондоемкость, энергоемкость, материалоемкость, трудоемкость и себестоимость единицы продукции: срок оборота и коэффициент оборачиваемости оборотных средств: уровень рентабельности, норма прибыли. Причины, определяющие соотношение между полученной продукцией и затратами общественного труда и обуславливающие перечисленные выше показатели, и являются факторами эффективности сельскохозяйственного производства. Я вижу дорогие слушатели, что одно перечисление вышеназванного навеяло на Вас непреодолимую скуку и у некоторых начали закрываться глаза. Не скрою -будучи студентом, на лекциях в Тимирязевской академии я тоже засыпал под эти магические фразы и лишь потом жизнь заставила разыскать эти умные книжки и попытаться разобраться .Перейду сразу к главному, говоря обывательским языком - все гораздо проще, причина определяющая эффективность затрат в агробизнесе , есть не что иное, как законы биологии , работающие всегда, всюду и при любом государственном строе и при любом правительстве.Попробую пояснить сказанное на ^ ПРИМЕРЕ №1 :Имеется с\х предприятие – птицефабрика , в бухгалтерских документах по балансу прибыли – 0, чистых активов –0 , и долги чуть ли половине бывшего советского союза , другими словами готовый банкрот, однако по неизвестной причине предприятие продолжает работать и директор до недавнего времени ездил на джипе и каленым железом его с работы не выкуришьАудиторы проверяют бухучет –все в порядке- копейка к копеечке, однако прибыли нет и нет – хозяин в отчаянии думает - может пристрелить директора , тогда прибыль появится .И это типичная ситуация в с\х, - анализ и оценка бизнеса такого предприятия по бухгалтерским документам – мартышкин труд – предприятие банкрот. ВОПРОС- ЧТО делать?.ОТВЕТ : Зная биологический закон: - что для образования 100 гр. яичной массы курице - несушке необходимо 640 кДж О.Э. и 28 г. сырого протеина , а для поддержания жизни несушке живой массой 3 кг необходимо 1089 кДж О.Э. и 3 гр. протеина на кг. живого веса, мы можем с точностью до миллиметра рассчитать количество потраченных за год, месяц или день кДж О.Э. и гр.сырого протеина.Ну а дальше совсем просто, берем за шкирку директора и говорим - ты сволочь за год, при продуктивности твоего куриного кросса 270 яиц в год, скормил за год столько-то тонн комбикорма. В этом комбикорме – содержится всего - Х кДж О.Э. и У гр. сырого протеина. Цена тн. комбикорма – известна, содержание О.Э. и сырого протеина в комбикорме – известна. Решаем простое арифметическое уравнение и требуем у директора довнести украденные яйца . Оказывается директор продал свой джип, купил полмиллиона курей, подсадил их в хозяйские клетки, и каждое утро делит по своему усмотрению яйца на свои и хозяйские, и абсолютно ничего не слышал про уравнение Эванса из лекций Пола Миллера по птицеводству, которое позволяет рассчитывать продуктивность курей даже с учетом температуры в курятнике.Таким образом нам не всегда нужен баланс с\х предприятия , чтобы рассчитать доход с\х производства. В себестоимости мяса, молока или яиц всегда сидит 70-80 % стоимости кормов и если это соотношение по бухучету другое - значит это неправильный менеджмент.А с правильным менеджментом в нашем с\х большая и большая напряженка. И наибольшую эффективность в агробизнесе дают затраты на воспитание трудовых ресурсов.^ ПРИМЕР №2: АОЗТ «Октябрьское» – молочное хозяйство.Биология - для поддержания жизни дойной корове живой массой 400 кг. в день необходимо 50 кДж О.Э. На каждый литр молока расходуется 5 кДж О.Э., при этом необходимо соблюдать сахаропротеиновое соотношение около 1:2.Ваш зоотехник, пенсионного возраста, пересчитывает рацион коровы по кормовым единицам, пичкает бедное животное комбикормом и никак не может понять, почему оно не доится как положено. Ответ прост – кормовые единицы – устаревший показатель 30-х годов прошлого века (совпадает с датой рождения зоотехника - других специалистов- нет! ) показывает- сколько килограмм жира образуется у барана если ему скормить килограмм овса . Таким образом, прав был товарищ Сталин, когда говорил, что кадры решают все. Я могу продолжать эту тему до бесконечности : рассказать про бройлерных кроликов и 500% рентабельность, про работу регуляторов роста на сахарной свекле - дающих прибавку % сахара, и циклы оборота денег в молочном животноводстве длиною в сутки, и многое, многое другое . Но это потом и при других обстоятельствах. Суть же всего сказанного такова – владея биологическими законами можно не только рассчитать доход в с\х, но и перекручивать любую нетоварную продукцию растениеводства в товарную: мясо, молоко, яйца . Таким же образом и в растениеводстве с большой точностью рассчитывается программируемый урожай по заданным параметрам. Для заграницы это в порядке вещей – для нас на десятом году капитализма – хорошо забытое прошлое. Итак, вернемся к нашей оценке.Установим севооборотНаше хозяйство молочное – необходимы корма. Поэтому целесообразен кормовой севооборот. 1. Однолетние травы с подсевом многолетних2. многолетние травымноголетние травымноголетние травымноголетние травымноголетние травымноголетние травыозимые зерновыеПРИМЕЧАНИЕ: Если инвестор лезет в с\х, то он должен сознавать, что вложение его денег в землю происходит на долгие годы, поэтому ему необходима только собственность на землю. Пример севооборота - нагляден.Далее рассчитывается программируемый урожай для каждой культуры, в севообороте по полям в следующей последовательности:^ Потенциальный урожай (ПУ) – урожай, который при соблюдении всех элементов принятой агротехники может быть получен в идеальных почвенно-климатических условиях: величина ПУ определяется приходом фотосинтетически активной радиации (ФАР) и биологическими особенностями культуры (сорта).^ Климатически обеспеченный урожай (КОУ) – урожай, который при полном соблюдении агротехники теоретически может быть получен на идеальной почве в конкретных метеорологических условиях : в качестве лимитирующих на рассматриваемой территории выступают факторы тепло- и влагообеспеченности.^ Действительно возможный урожай (ДВУ) – урожай, который при соблюдении агротехники теоретически может быть получен на конкретном поле в складывающихся метеорологических условиях при реальном уровне плодородия. Для хорошо окультуренных поле ДВУ близок к КОУ ФАР Возможности СортаПУ Климатические условия (тепло, влага) КОУ Уровень плодородия почвыДВУВ итоге мы получаем валовой выход продукции растениеводства и полученную продукцию можем перекрутить в любую товарную продукцию животноводства – молоко и мясо. Я не буду утомлять уважаемую публику агрономическими подробностями, а в качестве примера приведу короткий путь расчетов через зерно, используемый нами для экспресс-оценки с\х угодий.Из экономических справочников известен балл бонитета для Московской области по продуктивности в центнерах корм. ед. с одного га.- цена одного балла – 0,5 корм.ед. ПАШНЯ 35,4. СЕНОКОСЫ 18,4 ПАСТБИЩА 10,8 Таким образом получим валовый выход продукции с оцениваемого земельного массива ^ Балл бонитета Площадь (га) Кол-во баллов ПАШНЯ 35,4. 3475 123 015 СЕНОКОСЫ 18,4 431,94 7 947,7 ПАСТБИЩА 10,8 426,12 4 602.1 ИТОГО 4333,06 135 564,8 Корм. ед 6 778 240 В килограмме зерна мягкой пшеницы содержится – 1,25 корм. ед6 778 240 корм.ед. / 1,25 корм.ед. = 5 422 592 кг. зерна мягкой пшеницыС учетом округления валовый урожай с наших площадей – 5 426 тн. зернаГосударство закупает в гос.резерв пшеницу 3-го класса по цене 2400 руб /тн., однако наше хозяйство имеет молочное направление, расположено не в зерновом регионе и ему выгоднее скормить зерно коровам.Далее логика наших расчетов такова: для поддержания необходимой рентабельности с\х производства необходимо получать минимальный 7 % доход от производства, (источник: методика зем.кадастра) т.е. себестоимость зерна в рентабельном хозяйстве будет порядка 2400 руб/тн * (100-7%) = 2 232 руб/тн (если меньше-неправильный менеджмент).Если бы наше хозяйство не выращивало зерно самостоятельно - ему пришлось бы закупать его на стороне, при этом брать коммерческий кредит в банке – допустим 25 % годовых тогда на тонну зерна тратилось бы 2 400 +(2400*0,25)= 3 000 руб/ тн Доход будет равен количеству денежных средств оставшихся в распоряжении хозяйства – 3000 – 2 232 = ^ 768 руб/тнЧОД = 768 руб/тн *5 426 тн.= 4 167 168 руб. или 130 224 долл США /год Далее капитализировать доход можно двумя путями:Умножить ЧОД на ставку капитализации - мы вынуждены отказаться от этого метода т.к. на сегодняшний момент мало сделок с землей и затрудняемся проверить правильность построения ставки для с\х угодий. Умножить на период владения = 33 года, используемый в методике определения кадастровой стоимости Пойдем вторым путем, тогда130 224 долл США /год *33 год а = 4 297 392 долл.США РЫНОЧНАЯ СТОМОСТЬ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ - 4,3 млн.долл. США^ СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗЛЬТАТОВ – удельные веса согласно 369 Постановления ЗАТРАТНЫЙ СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ДОХОДНЫЙ 4,4 млн. 7 млн. 4,3 млн. 0,2 0,4 0,4 0,88 2,8 1,72 ^ РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ – 5,4 млн. долл.СШАПотенциальный валовый доход инвестора от вложений в данные с\х угодья 5,4 млн. – 2,2 млн.долл =3,2 млн. долл. США или 739 долл/га + каждый год владения землями при условии ведения рентабельного хозяйства дает ежегодно отдачу 130 224 долл.США (30,05 долл/га).^ Таким образом мы получили ответ на вопрос - где и сколько дохода можно получить при инвестициях в агробизнес на примере М.О. ВЫВОД : При инвестициях в с\х угодья в М.О. в зоне до 40 км от МКАД, в сегментах повышенного спроса можно ожидать потенциальный супердоход от спекуляции земельным участком + получать стабильный доход от с\х производства.По нашему мнению, при инвестициях в с\х угодья в М.О. в зоне за 40 км от МКАД, так же можно ожидать, уже просто потенциальный доход от спекуляции земельным участком + получать стабильный доход от с\х производства, при этом чем дальше удаление от Москвы – тем ниже спекулятивный интерес и меньше затрат на с\х производство т.к. уровень з.п. ниже и потерь от вытаптывания меньше.^ ВТОРОЙ ДЕНЬ – 7 ФЕВРАЛЯ 9:00 – 10:00 РЕГИСТРАЦИЯ УЧАСТНИКОВ 10:00 – 11:30«Земельный налог: практические аспекты»Р. Габасов,начальник отдела земельного налога МНС РФ11:30 – 11:45 Кофе-брейк (вестибюль конференц-зала)11:45 – 13:00«Подготовка к введению земельного налога: результаты государственной кадастровой оценки земли в РФ»^ А. Оверчук,заместитель руководителя Федеральной службы земельного кадастра РФ13:00 – 14:00 Обед (ресторан «Формула-1»)14:00 – 15:30 «Налог на землю. Проект Главы Налогового кодекса РФ»^ В. Сучков,заместитель начальника отдела имущественных и прочих налоговДепартамента налоговой политики Министерства финансов РФ15:30 – 16:30 «Инвестиции в агробизнес: оценка эффективности затрат и рыночная стоимость с\х угодий »Е.Ю. Шарыкин, ученый-агрономДействительный член Российского Общества Оценщиков,представитель компании «Бюро оценки LABRATE.RU»16:30 – 16:45 ЗАКРЫТИЕ КОНФЕРЕНЦИИ.16:45 ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЙ ПРИЕМ (ресторан «Формула-1»)