Пример отчета об оценке

Наименование объекта оценки Трехкомнатная квартира Место нахождение объекта ВКО, Уланский р-н, пос. Молодежный, д. 18, кв. 33 Дата проведения осмотра 21 августа 2009 года Цель оценки Залоговое обеспечение Оценщик ТОО «Центр оценки «Восток» г. Усть-Каменогорск, ул. М. Горького, 57-314 РНН 181600077801

ИИК 056467623 в АО «Цеснабанк» БИК 190901681 Заказчик Аяганова Мира Турсынхановна Рыночная стоимость 2 600 000 (Два миллиона шестьсот тысяч) тенге Дата составления отчета 24 августа 2009 года Оценщик Нагуманов Ж. Ж. Специалист по оценке Нугуманова Ж.Р. г. Усть-Каменогорск Содержание: 1 Общие сведения 3 1.1

Определение основных терминов, применяемых в отчете 1.2 Процедура оценки 2 Краткое изложение существующих фактов 2.1 Объект оценки 2.2 Описание местоположения объекта оценки 2.3 Краткое описание объекта оценки 3 Оценка объекта недвижимого имущества 3.1 Методы оценки 3.2 Затратный подход 3.3 Доходный подход 5 3.4

Сравнительный подход 3.5 Расчет стоимости объекта недвижимости 4 Итоговое заключение о стоимости 5 Допущения и ограничивающие условия 7 Приложение № 1 (Таблица № 1) 8 Приложение № 2 (Фотографии объекта оценки) 1 ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ 1.1 Определение основных терминов, применяемых в отчёте Оценка - это: 1) научно обоснованное мнение Оценщиков о стоимости

Объектов оценки; 2) процесс определения стоимости Объектов оценки. Технология оценки - это последовательность процесса оценки стоимости Объекта оценки, которая должна отвечать требованиям Единых профессиональных стандартов оценки и правилам оценочной практики, установившихся в Казахстане. Заказчик - физическое или юридическое лицо, потребитель услуг оценщика.

Оценщик - физическое или юридическое лицо, имеющее лицензию на осуществление оценочной деятельности. Объект оценки – это объект гражданских прав, в отношении которого осуществляется оценка. Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость. Стоимость рыночная – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой

информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Затратный подход (имущественный подход) - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Сравнительный подход (рыночный подход) - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах

сделок с ними; Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Единица сравнения - удельный показатель цены объекта. 1.2 Процедура оценки Процедура оценки состоит из следующих этапов: • изучение полученных от Заказчика документов и существующих нормативно правовых актов; • консультации с собственником имущества

или его представителями; • осмотр объектов недвижимости; • изучение методик оценки, выбор и обоснование методов оценки; • использование различных методов для определения стоимости недвижимого имущества; • согласование результатов; • принятие окончательного решения о стоимости недвижимого имущества. Применяемая методика оценки: В отчёте использовались положения закона РК от 30.11.2000 г. «Об оценочной деятельности Республики

Казахстан» (с изменениями и дополнениями от 20.12.2004 г.); Казахстанские стандарты оценки СТ РК 1127-2002, СТ РК 1126 - 2002; Правила по применению субъектами оценочной деятельности требований к методам оценки недвижимого имущества № 173 от 21.11.2002 г.; Правила по применению субъектами оценочной деятельности требований к содержанию и форме отчёта об оценке № 172 от 21.11.2002 г. (с изменениями и дополнениями

от 01.09.04 г.); рекомендации Палаты профессиональных Оценщиков и Международные Стандарты МСО: 1. Формат Стандартов Общие Понятия и Принципы Оценки МСО-1; 2. Рыночная Стоимость как База Оценки МСО-4; 2 КРАТКОЕ ИЗЛОЖЕНИЕ СУЩЕСТВУЮЩИХ ФАКТОВ 2.1 Объект оценки Недвижимость – трехкомнатная квартира в многоквартирном

жилом доме по адресу: ВКО, Уланский район, пос. Молодежный, д. 18, кв. 33. Предоставленные документы: 1. Технический паспорт; 2. Договор о приватизации квартиры (дома) от 07.01.1993 г. 2.2 Описание местоположения объекта оценки Объект оценки расположен в центральной части поселка Молодежный – районного центра Уланского района, расположенного в 10 километрах от г.

Усть-Каменогорск на автодороге Усть-Каменогорск – Алматы. Инфраструктура поселка развита, рельеф участка ровный, подъездные пути к дому заасфальтированы и удобны для легкового транспорта. Вблизи с оцениваемым объектом расположены такие объекты как: здание Акимата Уланского района и п. Молодежный, школа, магазины продуктов питания, аптека, кафе. Остановки общественного транспорта расположены в радиусе пешеходной доступности.

2.3 Краткое описание объекта оценки Необходимая информация Описание Дата проведения осмотра 21 августа 2009 года Материал стен панель Год постройки дома н/у Этаж 5-этажного дома второй Наличие лифта нет Наличие мусоропровода нет Общая площадь 56,5 м2 Жилая площадь 37,9 м2 Высота потолка н/у Количество жилых комнат три

Расположение квартир (угл не угл.) Не угловая Расположение санузлов Раздельный Водоснабжение (гор./хол. вода), канализация, отопление Центральное Плита (газ./электро) Электрическая плита Наличие телефона (отд./блок.) Отдельный номер Наличие балкона/лоджии Балкон Окна Дерев состояние удовлетворительное Двери

Входная дверь в квартиру - двойная (деревянная + деревянная); Комната 1 (зал) Пол Линолеум, состояние – отлич. Стены Обои, состояние – отлич. Потолок Потолоч плитка, состояние – отлич. Комната 2 Пол ДВП, состояние - среднее Стены Обои, состояние - хорошее Потолок Побелка, состояние - среднее Комната 3 Пол

Линолеум, состояние – хорошее Стены Обои, состояние – хорошее Потолок Потолоч плитка, состояние – хорошее Кухня Пол Линолеум, состояние - хорошее Стены Обои/кафель, состояние - хорошее Потолок Потолоч. плитка, состояние - хорошее Туалет Пол Плитка, состояние - удовлет. Стены Кафель, покраска, состояние - удовлет.

Потолок Побелка, состояние - удовлет. Ванна Пол Плитка, состояние - удовлет. Стены Кафель, состояние - удовлет. Потолок Побелка, состояние - удовлет. Ванна Чугунная, состояние – удовлет. Встроенные шкафы/кладовая - Сантехническое оборудование (состояние) Новое, состояние – удовлет. Входная дверь в подъезд Деревянная, состояние удовлет.

Подъезд (состояние) Хорошее 3 ОЦЕНКА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 3.1 Методы оценки При определении рыночной стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода: • Затратный подход; • Доходный подход; • Сравнительный (рыночный) подход. Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных

методов оценки для конкретного объекта на реально сложившемся рынке недвижимости. 3.2 Затратный подход Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, предполагающего, что потенциальный покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдётся получение соответствующего участка под застройку и строительство аналогичного по назначению и качеству объекта.

Для получения объективных результатов при применении данного метода необходимо с достаточной точностью оценить величины затрат на строительство аналогичного объекта и его износа при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости. При расчете рыночной стоимости объекта оценки данный подход не был использован ввиду нецелесообразности его использования. 3.3 Доходный подход В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит,

что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При использовании данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать доход, который выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Применительно к объекту оценки, например, можно сделать допущение, что он приобретается не как «квартира для проживания», а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной)

продажи. Оценщик располагал информацией, полученной от Заказчика, что данная квартира будет использоваться исключительно для целей проживания, т.е. собственник не планирует сдавать её в аренду с целью извлечения дохода. Учитывая это обстоятельство, оценщик с целью исключения погрешности, счёл целесообразным исключить доходный подход из своих расчётов. 3.4 Сравнительный подход

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Сравнительный подход к оценке имущества предполагает, что ценность объектов собственности определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого объекта недвижимости может быть

реальная цена продажи аналогичного объекта, зафиксированная рынком. Сравнительный (рыночный) подход может быть реализован двумя методами: • методом сравнительного анализа продаж; • методом валового рентного мультипликатора. В рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж, основывающийся на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за

выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект. Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты - аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым эти объекты отличаются от оцениваемого объекта. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Сравнительный подход к оценке стоимости объекта оценки включает следующие этапы: 1. Изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом. 2. Сбор и проверка информации по каждому оцениваемому объекту (о цене предложения, дате выставления объектов-аналогов к продаже, физических характеристиках, местоположении объектов и др.). 3. Сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким

параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.). 4. Корректировка листинговых цен по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. Величины поправок к ценам определяются на основе анализа рынка с использованием метода «сопоставимых пар», регрессионного анализа и других методов. 5. Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и определение показателя стоимости

оцениваемого объекта. 3.5 Расчёт стоимости объекта недвижимости