Пакелькина Любовь Владимировна, агентство недвижимости«ЮРиэлт», г. Смоленск
Согласност. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным.Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным Кодексом,федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельногоучастка. В соответствии со ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимостиземельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, заисключением случаев, когда рыночная стоимость земельного участка определена.
Действующеезаконодательство не содержит определения кадастровой стоимости, утвержденногона законодательном уровне, однако системный анализ нормативных правовых актов,определяющий порядок ее установления позволяет сделать вывод, что кадастроваястоимость земельных участков, отнесенных к категории разрешенного использования«для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, обеспечивающихих функционирование объектов инженерной и транспортной инфраструктур, а такжедля установления санитарно-защитных зон таких объектов» – это установленная спомощью построенной на основании статистического анализа рыночной информации оземельных участках математической модели (т.е. методом массовой оценки)предполагаемая рыночная стоимость земельных участков. Кадастровая стоимость –это альтернатива рыночной оценке, когда невозможно в установленный срокпроизвести справедливую рыночную сразу очень большого перечня объектов, что связанос большим количеством объектов, а также отсутствием достоверной рыночнойинформации для некоторых категорий участков из-за неразвитости рынка или из-задругих причин. Именно тогда государство прибегает к кадастровой оценке.
Методымассовой оценки основываются на правильной группировке земельных участков всоответствии с их характеристиками, отобранными для производства выборки(значениями факторов стоимости).
Правилапроведения государственной кадастровой оценки земель утверждены постановлениемПравительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316. Правила определяют порядокпроведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий натерритории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей,установленных законом. Организация проведения государственной кадастровойоценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектовнедвижимости и его территориальными органами. Для проведения указанных работпривлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключениедоговора об оценке, в соответствии с требованиями, установленными Федеральнымзаконом «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ,оказание услуг для государственных и муниципальных нужд». Органыисполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлениютерриториальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимостиутверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.
Согласноп. 5 указанных правил государственная кадастровая оценка земель городских исельских поселений осуществляется на основании статистического анализа рыночныхцен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовойоценки недвижимости.
ПриказомМинэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 г. N 39 утверждены Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, всоответствии с которыми (п. 2.2.1) расчет кадастровой стоимости земельныхучастков осуществляется на основе построения статистических моделей в следующемпорядке:/>
— определение состава факторов стоимости земельных участков в составе земельнаселенных пунктов;
— сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков в составеземель населенных пунктов;
— группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов;
— сбор рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости.
— построение статистической модели расчета кадастровой стоимости земельныхучастков (функциональной зависимости стоимости земельных участков от факторовстоимости) в составе земель населенных пунктов;
— расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенныхпунктов.
Работапо государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов выполняется спомощью утвержденного программного оборудования. О правилах работы с такимоборудованием, а также для выяснения алгоритмов проведения государственнойкадастровой оценки принят Приказ Федерального агентства кадастра объектовнедвижимости от 29 июня 2007 г. NП/0152 «Об утверждении Техническихрекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенныхпунктов». В соответствии с данными техническими рекомендациями длясоставления математической модели расчета кадастровой стоимости в составесформированных, по тем или иным факторам стоимости, групп земельных участковвнутри вида разрешенного использования земель, из всего объема земельныхучастков данной группы производится исходная выборка земельный участков, покоторым имеется наиболее полная информация о факторах стоимости. Из этогосписка формируется обучающая выборка, для которых строятся различные видыматематических моделей. Согласно п. 3.2.6.2 под математической модельюпонимается математическая формулу, отображающая связь между зависимойпеременной от значений факторов стоимости. При этом во всех предлагаемых кприменению данными Техническими рекомендациями моделях зависимая переменная –это рыночная стоимость.
Построенныемодели применяются к контрольной выборке путем подставления значений факторовстоимости участков контрольной выборки в формулу модели. После этого происходитсравнивание полученных результатов для обеих выборок. После ряда статистическихтестов из всех построенных моделей выбираются наиболее качественная модель. Приэтом одним из основных критериев отбора качественной модели является показательсредней относительной погрешности. Модель выбирается для работы, если этапогрешность будет меньше или равна 40 % в обучающей выборке и 50 % в контрольнойвыборке. Т.е. если отклонение максимального и минимального значения стоимости ввыборке от среднего значения не будет превышать 40 и 50 процентовсоответственно. При этом не стоит забывать, что качества работы моделипроисходит на выборках, содержащих информацию о рыночной стоимости, т.е.подставляя значения факторов стоимости в модель, оценщик должен получитьвеличину, адекватную тем ценам, которые он имеет в собранном материале орыночных ценах.
Однимиз требований, по которому проверяется качество модели, являетсяобъяснимостьполученных результатов кадастровой стоимости от выбранных для проведения оценкифакторов стоимости.
Крометого, указанные технические рекомендации содержат перечень случаев, когдапроизводится рыночная оценка земельных участков.
Во-первых,рыночная оценка стоимости земельных участков производится, когда невозможнособрать достаточную и достоверную рыночную информацию об участках даннойгруппы, если перегруппировка нецелесообразна. В этом случае оцененные такимобразом участки используются для составлению обучающей и контрольной выборокдля дальнейшего составления математической модели. На основании этой моделивыясняется кадастровая стоимость остальных земельных участков (п. 3.2.5.2, п.3.2.6.3).
/>Во-вторых, имеются категории земельных участков, длякоторых построение математической модели не предусмотрено, а возможно толькоопределение рыночной стоимости. Так, расчет кадастровой стоимости земельныхучастков видов разрешенного использования, указанных в подпунктах 1.2.11 — 1.2.12 Методических указаний («Земельные участки, предназначенные дляразмещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов,аэропортов, аэродромов, аэровокзалов» и «земельные участки, занятые воднымиобъектами, находящимися в обороте») определяется путем индивидуальной оценки ихрыночной стоимости. Рыночная стоимость указанных земельных участковопределяется в соответствии с законодательством Российской Федерации обоценочной деятельности.
В-третьих,при использовании некоторых видов информации о рыночной стоимости, в частности– сведений о стоимости арендной платы за единые объекты недвижимости (т.е.застроенные земельные участки, когда стоимость аренды включает в себя плату запользование как зданием, так и участком), когда невозможно стразу определитьстоимость участка, также необходимо проводить рыночную оценку (см. п. 3.2.5.2).
Еслибудет резюмироваться, что рыночная и кадастровая стоимость – величины заведомонеравные и не зависящие друг от друга только по тому, что законодательполенился принять нормативный акт, который установил бы наконец их четкоепроцентное соотношение друг к другу, и будет игнорироваться четнозаконодательно прописанный порядок установления кадастровой стоимости, то внеравном положении окажутся граждане, которым кадастровая стоимость их участковбыла рассчитана методом рыночной оценки, и граждане, при расчете кадастровойстоимости земельных участков которых применялись иные методы массовой оценки.
Помимост. 66 в Земельном Кодексе РФ есть еще ст. 36, пункт 1.2 которой (начнетдействовать с 01.01.2010 г.) устанавливает, что цена выкупа земельных участков,расположенных под находящимися в собственности граждан и организаций зданиями,строениями, сооружениями, не может превышать их кадастровую стоимость. Доустановления уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральныморганом исполнительной власти, органом государственной власти субъектаРоссийской Федерации или органом местного самоуправления порядка определениятакой цены эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости. Еслибудет предполагаться, что кадастровая стоимость земельных участков можетпревышать рыночную, то граждане и юридические лица, пожелавшие приобрестиземельный участок после 01.01.2012 г. по основаниям, установленным ст. 36 ЗКРФ, окажутся в неравном правовом положении с лицами, приобретающими земельныеучастки для иных целей, поскольку в этом случае цена участка будет рассчитана всоответствии с законом «О приватизации государственного и муниципальногоимущества», т.е. на основании рыночной оценки.
Анализвышеприведенных положений в совокупности с частью 3 ст. 66 ЗК РФ показывает,что кадастровая стоимость земельных участков, определенных в установленномзаконом порядке, не может превышать их реальную рыночную стоимость. Но донастоящего времени не принят нормативно-правовой акт, устанавливающийпроцентной соотношение между рыночной и кадастровой стоимостью. Однакоотсутствие такого акта не отменяет действие норма ч. 3 ст. 66 ЗК, поскольку онаимеет прямое действие на территории РФ.
По-иномутрактовать указанные нормативные акты просто невозможно.
Ужепосле написания данной статьи я все-таки обнаружила легитимное определениепонятия «кадастровая стоимость», но менять текст статьи не стала, для тогочтобы читатель мог проследить логику моей мысли и убедиться в верностивысказанных суждений.
Итаксогласно Федеральному стандарту оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)»,утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 255), «при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовойоценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии сзаконодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастроваястоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения».
Список литературы
Дляподготовки данной работы были использованы материалы с сайта www.yurclub.ru