Рынок земли и иного недвижимого имущества — это фрагментэкономического пространства, область действия экономических отношений,складывающихся в ходе купли-продажи, аренды, залога, дарения и наследованияэтих ресурсов. В силу чисто семантических ассоциаций, а в ряде случаев в связис большей очевидностью, рынок названных факторов производства суживается до актаих купли-продажи. Поэтому методологически важно рынок земли и иной недвижимостирассматривать во взаимосвязи всех его форм.
Нормальное функционирование фазы обмена, охватывающей землю,немыслимо вне аренды и залога земли. Все, что сказано ниже о земле, относится ик другим элементам недвижимого имущества.
Какова сущность арендных отношений, их связь с собственностьюна землю, с платой за нее и т. д. ?
Всякая форма земельной собственности может существовать (ипрактически существует) как при разъединении земли в качестве объектасобственности и объекта хозяйствования, так и при соединении в одном физическомили юридическом лице. В первом случае экономические отношения по поводу землиприобретают форму арендных отношений. При этом собственник земли выступаеттолько в качестве арендодателя, передавая на определенный срок и за плату правовладения и пользования землей другому физическому или юридическомулицу-арендатору, сохраняя за собой право распоряжения землей. Земельныйсобственник является в этом случае только получателем земельной ренты в формеарендной платы. Арендатор, не обладая правом распоряжения землей, в пределахсрока аренды ограничивает доступ к данному участку земли всех остальныхземлевладельцев и землепользователей. То есть аренду земли либо обязательносочетается с частной собственностью на землю, либо при определенныхобстоятельствах (в частности, при переходе от плановой экономики к рыночной)неизбежно предполагает наличие условий формирования частной земельнойсобственности.
Аренда земли есть частный случай товарно-денежных отношений.
Воздействие залога земли на создание земельных отношенийрыночного типа лучше всего проследить на примере земельной реформы вдореволюционной России
Земельные банки оказали большое влияние на процесс становлениячастной собственности на землю и рынка земли. Они по существу изменилипатриархально-натуральный характер земельных отношений, превратили их втоварно-денежные. Под воздействием главным образом залоговых операций снедвижимостью (прежде всего с землей), выпуска и продажи ипотечных облигаций —закладных листов за 1863—1915 г. г. значительная часть земельных угодий перешлаот дворянства к тем, кто непосредственно вел хозяйство на земле.Государственный крестьянско-земельный банк к 1905 г. принял в залог 7,5 млн.десятин, а к 1915 г.—16,9 млн. десятин земли. До 1905 г. он скупил 1 млн.десятин, а в 1906—1914 г. г. — около 6,4 млн. десятин, став мощным орудиемстолыпинской реформы, направленной на создание класса мелких земельныхсобственников.
В государственном дворянском банке к 1905 году было заложено19,5 млн. десятин помещичьей земли, оцененной в 1,4 млрд. рублей, и выданоипотечных ссуд на 816,2 млн. рублей. К 1915 г. было заложено 15,6 млн. десятин,оцененных в 1,6 млрд. рублей, и выдано ссуд на 926 млн. рублей. За период с1905 г. по 1915 г. цена 1 десятины земли выросла с 80 до 100 рублей.
К 1914 г. в России действовали 319 государственныхобщественных банков, выдавших к 1917 г. 73,6 млн. рублей под городскуюнедвижимость. Всего к 1915 г. всеми кредитными учреждениями было выдано ссуд на3,5 млрд. рублей. Под залог был принят 61 млн. десятин земли — 56% частныхвладений. Кроме того, под залог городской недвижимости было выдано 1,7миллиарда рублей. Ипотечные ценные бумаги-акции и облигации (закладные листы)высоко котировались на биржах, по ним акционерные земельные банки выплачивалисамые высокие дивиденды.
Изменение структуры ссуд, выдаваемых банками под залог земли,— убедительное доказательство существенного влияния залоговой системы наизменение структуры земельной собственности. Так, если в 1895 г. на долю ссуд,выдаваемых под залог земли крестьянским банком, приходилось только 5,6%, а надолю дворянского и акционерного банков — соответственно 44,8% 'и 33,1% всехвыдаваемых ссуд, то в 1915 г. эти доли составляли соответственно 38,1, 25,7 и26,5%. Правительство П.А. Столыпина уполномочило Государственный Крестьянскийбанк скупать помещичьи земли и передавать их крестьянам на исключительнольготных условиях. Предоставлялся долговременный кредит, доходивший до 20%стоимости земли при очень низком проценте — 4,5%, включая погашение, Врезультате в 1914 г. около 80% пахотной земли в России было в руках крестьян.Изданный в 1906 г. закон позволял крестьянам выходить из общины и становитьсяиндивидуальными и наследственными собственниками земли. В 1913 г. 2 миллионасемей получили земельные наделы.
За 20 лет банки, по существу, преобразовали земельныеотношения России. Это не замедлило сказаться на эффективности сельскогохозяйства. Сбор зерна за годы аграрной реформы (1906—1912 г. г.) неуклонноувеличивался параллельно росту числа земельных участков, перешедших изобщинного землевладения в частную собственность крестьян, и соответственноувеличению кредитов этим хозяйствам. За 1906—1915 г. г. общее число домохозяйств,оформивших землю в личную собственность, составило почти 2 млн., или примерно22% всех владельцев общинной земли, на долю личной земельной собственностиприходилось 14% общинной земли. Площадь посева хлебов увеличилась в 1913 г. посравнению с 1912 г. на 4,7%. Общий сбор зерновых составил в 1908—1912 г. г. всреднем 4555 млн. пудов в год, в 1913 г. достиг 5637 млн. пудов, превысив сборзерна в 1912 г. на 565 млн. пудов. В итоге аграрной реформы к 1913 г. Россия пообщему сбору четырех главных зерновых культур (ржи, пшеницы, овса, ячменя)занимала второе место в мире после США.
Это было результатом изменения земельных отношений, приведенияв движение земельной собственности на вещественные факторы производства.Одновременно можно констатировать экстенсивный характер роста производства всельском хозяйстве. В этом секторе в 1913 г. было занято 75% всего населенияРоссии.
Об эффективности частной земельной собственности и земельногорынка свидетельствует опыт функционирования аграрного сектора в странахЗападной Европы, в США. Так, на земли, занятые фермерами, в Европейскомсообществе в конце 80-х годов приходилось 2/3 сельскохозяйственных угодий.Аренда земли в настоящее время играет существенную роль в Бельгии (68%), воФранции (53%). Сроки аренды земли колеблются от 9 лет в Бельгии до 99 лет вряде стран Западной Европы. Величина арендной платы в Шотландии, Германии,Нидерландах колеблется в пределах 1—3% цены земли. Это свидетельствует, вчастности, о том влиянии, которое оказывает частная земельная собственность наэкономику. Так, в настоящее время частные земельные собственники, например, вСША, получают менее 1% национального дохода, тогда как доля в нем аграрногосектора в целом составляет порядка 10%.
Особенности земли как вещественного фактора производстваобусловливают ряд отличий земельного рынка и рынка недвижимости, имеющие местодаже в том случае, когда речь идет о нормальной рыночной экономике.
Земля как средство производства и пространственный базисразмещения производительных сил и социальных объектов является природнымограниченным ресурсом. Она дифференцируется по качеству и местоположению. Этисвойства земли по-разному проявляются применительно к землям различныхкатегорий, прежде всего к сельскохозяйственным угодьям и землям населенныхпунктов, в том случае, когда они становятся объектами отчуждения на земельномрынке. Предложение земли есть практически величина постоянная. Этообусловливает неэластичность предложения земли по отношению к спросу на нее.Спрос на землю есть во многом функция спроса на продукты земли. В этом смыслединамика спроса на земли сельскохозяйственного назначения и землю какстроительное место различна на земельном рынке. В странах Западной Европы и СШАв настоящее время наблюдается тенденция снижения доли затрат населения напродукты питания в составе общих расходов. Так, в США расходы на питание в 1996г. составляли 12% душевого дохода против 22% в 1948г… Это ведет к перемещениючасти ресурсов из сельского хозяйства в другие сферы экономики и оказываетвлияние, в частности, на уровень цены сельскохозяйственных угодий на земельномрынке.
Естественная ограниченность земель сельскохозяйственногоназначения преодолевается в значительной мере дополнительными инвестициями вземлю, приводящими к образованию дифференциальной земельной ренты-11, в томчисле и на относительно худших землях. Тем самым при неэластичности предложенияземли и снижении спроса на земли сельскохозяйственного назначения в связи соснижением спроса на продукцию сельского хозяйства цена земли в действительностине только не падает, но растет.
Рост населения городов ведет к росту спроса на землинесельскохозяйственного назначения. Это также ведет к росту земельной ренты, вчастности, по местоположению, и росту цены земли. О росте цены земли в городахсвидетельствует рост этажности зданий и расширение масштабов использованияподземного пространства. В целом все это ведет к росту цены недвижимогоимущества.
Следовательно, основным источником роста цены земли внастоящее время являются инвестиции для повышения продуктивностисельскохозяйственных угодий и создания объектов недвижимости на земляхнесельскохозяйственного назначения. Рынок обеспечивает изменение структурыземельного фонда под воздействием спроса на продукты, производимые сиспользованием той или иной категории земель. Названные факторы в целомвзаимодействуют таким образом, что конечным результатом является тенденцияроста цены земли. Это обусловливает тот факт, что вложения в землю и другиеэлементы недвижимости в рыночной экономике являются одним из самых надежныхобъектов помещения капитала. Отвлекая на себя часть финансовых и материальныхресурсов, земельный рынок оказывает существенное влияние на всемакроэкономические параметры, в частности, на норму ссудного процента, уровеньинфляции, цены продуктов и ресурсов и т.д. Земельный рынок обеспечиваетсбалансированность и устойчивость экономики в целом.
Это обстоятельство, рассматриваемое по отношению к современнойроссийской экономике, так сказать, с отрицательным знаком, подтверждает ее переходноесостояние. Отсутствие земельного рынка и рынка недвижимости в силу тех или иныхпричин (методы приватизации и т.д.) приводит к тому, что наличная денежнаямасса вращается, в основном, в рамках собственно банковской сферы и малозахватывает производство. Доля кредитных ресурсов (14% ВВП в 1996 г.) —наглядное тому подтверждение. Повернуть денежный поток в сторону производств итем самым решить проблему источников инвестиций в материальном производствеможно за счет развертывания земельного рынка. В силу значительной разницы вценах на землю и иную недвижимость и ценах на ординарные продукты развертываниеземельного рынка позволит втянуть в материальное производство денежные ресурсы,что принципиально изменит траекторию денежного потока. Земельный рыноквыровняет нагрузку на вещественные факторы производства в виде налогов,дефицита государственного бюджета, инфляции, то есть в конечном счете позволитпреодолеть спад производства.
Надо привести в движение систему экономических форм:доходы—кредит—инвестиции—экономический рост—доходы. Движение этой системы врежиме рыночной экономики возможно только на основе частной собственности насредства производства и землю. Центром этой связки следует в настоящее времярассматривать кредит. Для того, чтобы кредитные ресурсы привели в движение(через инвестиции) экономический рост, необходимо воздействовать на доходыграждан, юридических лиц, государства. В частности, надо уменьшить нормуссудного процента и увеличить норму процента по депозитам, сблизить существенноэти две нормы. В настоящее время эти нормы таковы, что даже при нынешнихдоходах граждан и юридических лиц не стимулируют рост кредитных ресурсов.Напротив, содействуют их сокращению. Так, с 01.03.1997 г. Сбербанкомустановлена годовая процентная ставка по депозитам для вкладов от 50 млн. руб.и выше сроком на один год в размере 24,3%, для вкладов от 20 до 50 млн. руб. —22,1%. При уровне годовой инфляции в 18—20% реальная процентная ставкастановится равной нулю или меньше нуля.
В этих условиях вроде бы надо продолжать снижать уровеньинфляции. Но если делать это в том же ключе, как до сих пор, то есть приодновременном подавлении факторов роста, в частности, параллельно сокращениюинвестиций, то путь этот, с точки зрения решения проблем экономического роста,тупиковый.
Снижение цены кредитных ресурсов, а следовательно, превращениеих в главный источник инвестиций, должно достигаться, как и для любого иноготовара в рыночной экономике, путем увеличения предложения при данном спросе.Поэтому снижение уровня инфляции должно осуществляться при одновременномувеличении предложения капитала,
При этом следует исходить из того, что рынок вещественныхфакторов производства представляет собой единство рынка капитала, земли исредств производства. На таком рынке уровень цены капитала зависит, вчастности, от того ареала в экономическом пространстве, в котором капиталобращается. Предложение капитала может быть увеличено за счет предложения землии других элементов недвижимого имущества. Мера воздействия рынка земли и недвижимогоимущества на рынок капитала и его цену определяется величиной цены земли идругих природных ресурсов, иных элементов недвижимого имущества. В связи с этимречь может идти, например, о создании сети ипотечных банков при активномучастии государства. При этом государство могло бы установить достаточно низкиеставки ссудного процента под залог земли, в первую очередь, для земельсельскохозяйственного назначения. Такой процент мог бы быть ниже сложившегосяуровня рентабельности в промышленности. Для этих целей можно было быиспользовать значительную часть тех дотаций, которые государство направляет внастоящее время в сферу материального производства, не получая должногорезультата в виде экономического роста.
Оживлению инвестиционного процесса способствовала быпереоценка основных фондов в народном хозяйстве, включая определениенароднохозяйственной ценности различных категорий земель. Установление рыночнойстоимости основного капитала способствовало бы росту курса акций, повысило быих ликвидность, то есть в конечном счете послужило бы источником ростаинвестиций.
Нормализация инвестиционного процесса в условиях спадапроизводства во многом связана с состоянием гражданского законодательства. Этокасается прежде всего титулов собственности. В условиях частной собственности ирынка его интенсивность существенно зависит от того, в какой мере распределениевещественных факторов между различными титулами собственности обеспечиваетдвижение объектов собственности. В Гражданском кодексе Российской Федерации (1994г.) предусмотрено, например, право постоянного пользования земельным участком.
Если учесть, что доля земельных участков, находящихся впостоянном пользовании граждан и юридических лиц в составе земельного фондастраны существенна, то ясно, что наличие данного титула собственности на землюсужает рамки ипотечного кредита, а следовательно, сокращает возможныеинвестиции.
При подготовке данной работы были использованы материалы ссайта www.studentu.ru