Проблемы правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ней

Введение
Недвижимое имуществопредставляет собой одну из основ функционирования любой экономической системы.Поэтому оптимальная организация оборота недвижимости является одной из главныхзадач в области экономической политики. Ведущую роль в организации такогооборота играет правовое регулирование отношений, связанных с недвижимымимуществом. Можно с уверенностью сказать, что от правильного выбора правовоймодели отношений в сфере недвижимости во многом зависит динамика экономическихпроцессов, инвестиционный климат и благосостояние населения. В то же времянедостатки правового регулирования в данной области, пробелы в законодательствеи ошибочные решения не могут не сказываться негативно на многих факторахэкономического и социально-политического развития.
Сделки с недвижимымимуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеютбольшое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также вгражданском обороте.
В расцвет рыночныхотношений в России, который многие, и не без оснований, именуют «разгулом», когдасфера обращения недвижимости постоянно расширяется, а элементарные основы, цивилизованныйрынок ещё не устоялись, не приобрели законченных форм, тема правовогорегулирования отношений, касающихся недвижимости, сделок с недвижимымимуществом очень актуальна в настоящее время. Поэтому в своей дипломной работея хочу рассмотреть наиболее важные аспекты этого вопроса.
Особый характер предметасделок с недвижимостью требует признания и подтверждения государством прав ихучастников. Являясь гарантией законности заключения сделок с недвижимымимуществом, эти меры позволяют сделать рынок недвижимости прозрачным и снизитьвозможности для мошенничества и преступлений. Поэтому законодательно былозакреплена обязательная государственная регистрация сделок с недвижимостью, включающаяпроведение правовой экспертизы документов, необходимых для государственнойрегистрации и проверки законности сделки.
Нельзя сказать, чтосовременное право России не принимает в расчет вышеуказанные обстоятельства.Начиная с середины 90-х гг. прошлого века, законодательство в областинедвижимости развивалось достаточно интенсивно. От практически полногоправового вакуума, в котором происходил оборот недвижимости в начале 90-х гг., мыпришли к существованию системы правовых установлений в области недвижимого имущества,среди которых главное место занимают Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним»[1].
Вместе с тем практическивсеми исследователями правового регулирования оборота недвижимости признается, чтооно весьма далеко от совершенства. В науке, законодательстве, судебной иправоприменительной практике не решены многие проблемы, среди которых главнымиявляются вопросы о понятии недвижимого имущества и правовых принципахрегистрации прав на недвижимость. Нерешенность именно этих проблем лишаетправовое регулирование в сфере недвижимости необходимой упорядоченности иэффективности.
Закономерной реакцией натакое положение является, с одной стороны, весьма активная работа законодателяпо изменению и дополнению правовой базы в сфере недвижимости. С другой стороны,это вызывает активизацию теоретических исследований в данной области.
Однако анализзаконотворчества за последние 15 лет свидетельствует о том, что изменениязаконодательства не носят системного характера, во многих случаях подчиненырешению частных проблем. При этом изменению в основном подвергаетсязаконодательство о регистрации прав на недвижимость в части организационной ипроцессуальной его составляющих, в то время как в существенной ревизиинуждается концепция правового регулирования недвижимости в целом.
Научные исследованияправовых проблем недвижимого имущества развиваются по нескольким направлениям.Во-первых, различные аспекты правового режима недвижимости рассматриваются вработах, посвященных объектам гражданских прав и вещным правам. Во-вторых, впоследнее время появились значительные работы, посвященные непосредственноправовой проблематике недвижимости[2].Особое место среди этих исследований занимает Концепция развития гражданскогозаконодательства о недвижимом имуществе[3],в которой отражены многие недостатки действующего законодательства и пути егосовершенствования. В-третьих, наиболее активно разрабатываются отдельныеаспекты правового механизма регулирования отношений в сфере недвижимости, административно-правовыеи организационные вопросы регистрации прав на недвижимость, правового режимаотдельных видов недвижимого имущества.
Данной проблемой занималисьтакие ученые и исследователи, как В.Б. Ельяшевич, Л.А. Кассо, Д.И. Мейер, К.П.Победоносцев, И.А. Покровский, В.И. Синайский, Г.Ф. Шершеневич и др., трудывыдающихся российских ученых — представителей теории права и теориигражданского права, среди которых С.С. Алексеев, С.Н. Братусь, А.В. Венедиктов,О.С. Иоффе, Д.А. Керимов, О.А. Красавчиков, В.П. Мозолин, Е.А. Суханов, Ю.К.Толстой, Р.О. Халфина, Б.Б. Черепахин, В.Ф. Яковлев и др.
Основой для выполнениянастоящего исследования послужили работы таких авторов, как М.И. Брагинский, В.В.Витрянский, Б.М. Гонгало, В.П. Грибанов, Н.Д. Егоров, В.С. Ем, Ю.Х. Калмыков, О.М.Козырь, Л.О. Красавчикова, О.И. Крассов, П.В. Крашенинников, И.Д. Кузьмина, В.А.Лапач, А.Л. Маковский, А.А. Маковская, О.Н. Садиков, А.П. Сергеев, О.Ю.Скворцов, К.И. Скловский, С.А. Степанов, И.А. Сыродоев, В.В. Чубаров, Л.В.Щенникова и др.
1. Регистрация прав нанедвижимое имущество как правовое явление.
/>1.1.Регистрация прав на недвижимость как объективная необходимость гражданскогооборота. Понятие и цели государственной регистрации прав на недвижимость.
Регистрация прав нанедвижимое имущество представляет собой новую проблему для права нашей страны.Это признается практически всеми исследователями правового регулированияоборота недвижимого имущества. Однако всякий, кто обратится к истории вопроса, неможет не признать относительность такой новизны. Более того, многие вопросы, которыесегодня вызывают оживленные дискуссии, были предметом обсуждения много летназад как среди российских правоведов[4],так и среди ученых[5]других стран.
И эта новизна, и ееотносительность являются весьма яркими иллюстрациями того обстоятельства, чторегистрация прав на недвижимое имущество представляет собой объективнуюнеобходимость во всякой правовой системе, допускающей оборот недвижимости.
Исторический взгляд напроблему правового регулирования оборота недвижимого имущества позволяетсделать вывод о том, что именно объективные свойства недвижимых вещей сталипричиной формирования особого правового режима недвижимости, ядром которогоявляется то, что мы сегодня называем регистрацией прав на недвижимое имущество.
Исследователи отмечают, чтона ранних этапах развития различных правовых систем не существовало выраженногоразделения имущества на движимое и недвижимое, а, следовательно, не было испециального правового режима последнего. В Древнем Риме основным делениемвещей было деление на манципируемые и неманципируемые вещи, критерием длякоторого было применение или неприменение обряда манципации для перехода правана вещь[6].
Очевидно, что даже навесьма ранних этапах развития права одним из элементов правового режиманедвижимого, а также особо значимого имущества, было придание публичности актамего отчуждения.
На территории современнойРоссии первоначально для фиксации прав прибегали к использованию символов, мистическихритуалов, обрядов, оказывавших значительное влияние на сознание личности ипередававшихся через устные рассказы из поколения в поколение. Постепенночеловечество переходит к письменной форме укрепления прав, которая, какотмечает Д.И. Мейер, «появилась, прежде всего, в отношении прав нанедвижимость, в частности на земельные участки, как наиболее значимый видсобственности в гражданском обороте того времени»[7].
Таким образом, проведенныйанализ законодательства того периода позволяет сделать вывод, что запись впоместном приказе «вотчины за купцом» с момента принятия Уложенияцаря Алексея Михайловича (Соборное Уложение 1649 г.) приобрела обязательный характер, так как именно с ней отождествлялось понятие о переходевещного права.
Петр I установил инойпорядок, получивший название «крепостного», который имелпреимущественно фискальные цели[8].Кроме того, в этот же период (в январе 1714 г.) в законодательстве Российской империи появляются термины «недвижимое» и «движимое» имущество(в соответствии с Указом Петра I «О единонаследии»)[9]. Тем самым было введеноединое понятие, регулировавшее правовое положение земельных участков и строенийв отличие от движимых вещей.
Екатерина II продолжилапреобразования в данной сфере изданием «Учреждения для управлениягуберний»[10].Обряд записи акта в книгу был заменен на оглашение через публикацию в«Ведомостях». Вместо Палаты крепостных дел, выполнявшей функциигосударственного центра для всех дел о поземельной собственности, совершениекрепостных актов было возложено на гражданские палаты и уездные суды, прикоторых были организованы учреждения крепостных дел. Одновременно действовалоправило, в соответствии с которым о совершении актов, влекущих переходнедвижимого имущества, необходимо было давать объявления в центральных«Ведомостях», а также требовалось предоставление копий такихобъявлений в губернии и уезды, где находилось имущество. Вместе с тем, эта меране давала никаких гарантий, поскольку объявления печатались с большимопозданием.
В 1866 г. применительно к вновь введенному порядку судопроизводства были изданы правила, в соответствиис которыми окружным судам предписывалось вести реестры крепостных дел и делатьв них отметки об учинении ввода во владение[11].Новые правила имели важное значение, поскольку ими был определен моментперехода права. Переход права был связан теперь с датой ввода, отмеченной вреестре. По сути дела, в России была введена регистрация поземельной собственности.Однако нигде не было закреплено, что это единственная законная форма передачи.
Таким образом, на основеисторических наблюдений можно сделать вывод о том, что придание публичностигражданскому обороту недвижимого имущества является объективной закономерностьюлюбой правовой системы, которая признает возможность оборота недвижимости.Вполне подтверждает этот вывод и дальнейшее развитие законодательства в сференедвижимости в России.
Декретом ВЦИК Советоврабочих, солдатских и крестьянских депутатов от 27 января 1918 г. была отменена всякая собственность на землю и запрещен переход не только земельных участков, нои прав пользования ими от одного лица к другому. Иными словами, полностьюзапрещался гражданский оборот участков земли. Само понятие «недвижимоеимущество» упразднялось, в итоге, понятие «недвижимость» всоветский период развития гражданского права не находило правового закреплениявплоть до 1990 г. Сама земля и другие объекты, относившиеся ранее к недвижимомуимуществу, были объявлены достоянием государства и исключены из «частногооборота». Соответственно отсутствовала необходимость и в существованиирегистрационной системы. Однако, несмотря на то, что регистрационная система в сегодняшнемее понимании отсутствовала, нормы о регистрации прав на недвижимое имуществосуществовали в той мере, в которой оборот недвижимого имущества допускалсязаконом.
Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. под страхом недействительности устанавливал необходимость нотариального удостоверения споследующей регистрацией в коммунальном отделе сделок купли-продажи строений. ВГражданском кодексе РСФСР 1964 г. (далее — ГК РСФСР 1964 г.) аналогичный порядок предусматривался для договоров купли-продажи (ст. 239), мены (ст. 255) идарения (ст. 257) при условии, что предметом их были жилой дом или дача, расположенныев городе, рабочем, курортном или дачном поселке, и, по крайней мере, однойстороной выступал гражданин. Аналогичное требование предъявляла ст. 195указанного кодекса к договору залога жилого дома, а ст. 201 предписываларегистрировать прекращение залога. Статьи же 135 и 197 устанавливали, что правособственности и право залога по договорам, подлежащим регистрации, возникает смомента такой регистрации.
Начало коренномуизменению ситуации в данной области положил Закон СССР «О собственности вСССР». Этот закон впервые в ст. 7 провозгласил членов кооперативов, образованныхдля создания объектов недвижимости (жилищно-строительных, дачно-строительных, гаражно-строительных)собственниками предоставленных им в пользование объектов (квартир, дачных домов,гаражей) при условии полной выплаты ими паевых взносов.
Эту же норму в ст. 13продублировал Закон РСФСР «О собственности в РСФСР». Часть 1 п. 4 ст.2 этого закона содержала перечень объектов права собственности, среди которыхназывались предприятия, имущественные комплексы, здания и сооружения, земельныеучастки. Собственность на земельные участки получила закрепление в п. 2 ст. 6, настроения — в п. 1 ст. 13 закона.
В принятых в 1991 г. Основах гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик (далее — Основыгражданского законодательства) впервые после длительного перерыва появилисьнормы, делящие имущество на движимое и недвижимое[12].
Новым этапом в расширениикруга собственников объектов недвижимости стал Закон РСФСР «О приватизациижилищного фонда в РСФСР»[13].Параллельно развивавшееся законодательство о приватизации предприятий вовлеклов сферу рыночных отношений здания, сооружения, помещения нежилого назначения иземельные участкиsub_37.
Таким образом, к концу 1994 г. в число объектов недвижимого имущества, на которые могла существовать частная(негосударственная) собственность, вошли практически все виды недвижимогоимущества — от отдельных жилых и нежилых помещений до земельных участков.
Очевидно, любой периодреформ отличает такое состояние законодательства, при котором фактическаяфиксация глобальных социально-экономических изменений происходит раньше, чемвозникают нормы, призванные «обслуживать» вновь возникшие отношения.Именно так произошло и с недвижимостью. Сложилась ситуация, при которойобъективно существовавшая практически новая сфера рыночных отношений неполучила адекватной системы правового регулирования. И негативные последствиясоздавшегося положения не замедлили сказаться. Отсутствие механизмов гарантийправ собственников недвижимости и контроля государства привели к весьмавысокому уровню правонарушений в данной области. Рынок недвижимости, по оценкамспециалистов правоохранительных органов и криминологов, стал одной из наиболеекриминогенных сфер. Отсутствие совершенных и действенных механизмов гарантийправ на недвижимость со стороны государства являлось одним из основных факторов,тормозящих инвестиционный процесс, привлечение российских и иностранныхинвестиций в развитие недвижимости.
Указанные обстоятельствасделали проблему регистрации прав на недвижимость одной из наиболее актуальныхпроблем правового регулирования, которая приобрела существенное экономическое иполитическое значение. Необходимость решения данной проблемы находила отражениев законодательстве России, которое совершенствовалось.
Гражданский кодекс РФ[14] впервыевключил не отдельные положения о государственной регистрации прав на некоторыеобъекты недвижимости, а систему норм, как в первой, так и во второй части, призваннуюопределить обязательность и правовое значение регистрации прав на объектынедвижимости.
В то же время, несмотряна то, что законодатель определенным образом прореагировал на необходимостьрегулирования отношений, связанных с регистрацией прав на недвижимость, эторегулирование долгое время было весьма далеко от исчерпывающего и совершенного.
Статьей 131 ГК РФпредусматривалась необходимость принятия закона о государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним. Федеральный закон «Орегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон орегистрации) был принят лишь 21 июля 1997 г. и введен в действие с 31 января 1998 г.[15], т.е.через три года после введения в действие части первой ГК РФ.
В этих условиях, опираясьна Основы гражданского законодательства, Закон РФ «Об основах федеральнойжилищной политики» субъекты Российской Федерации стали сами устанавливатьпорядок осуществления государственной регистрации и определять органы, на базекоторых такая регистрация будет производиться.
С принятием и введением вдействие Закона о регистрации наступил новый этап в развитии правовогорегулирования регистрации прав на недвижимость. Закон определил значение иправовые последствия регистрации, установил основные начала, определяющиепорядок регистрации и основания для принятия решений регистрирующим органом.Вместе с тем принятие этого закона не завершило процесс создания правовой базырегистрации прав на недвижимость. Само содержание Закона о регистрации, егоконцепция свидетельствовали о том, что он, с одной стороны, был ориентирован насуществование определенного перехода от применения отдельных его положений ксозданию системы, в полном объеме отвечающей его содержанию, а с другой стороны,предусматривал принятие большого количества нормативных актов, определяющихмеханизм практической реализации более общих норм данного закона.
Следующий этап развитиясистемы государственной регистрации прав на недвижимость проходил с моментавведения в действие Закона о регистрации до 1 января 2000 г. Именно до этого срока ст. 33 Закона о регистрации было предписано создать соответствующиеучреждения юстиции во всех субъектах Федерации. При этом конкретные сроки иэтапы создания учреждений юстиции должны были определяться каждым субъектомФедерации в зависимости от местных условий.
В этот период происходилоформирование системы регистрации, адекватной ГК РФ и Закону о регистрации.Данный период характеризовался, в отличие от предыдущего, тем, что, хотяпрежние органы регистрации (БТИ, специальные учреждения в некоторых субъектахФедерации) продолжали функционировать, их деятельность в части порядкаосуществления регистрации была регламентирована Законом о регистрации ипринятыми на его основе нормативными актами. Можно сказать, что именно в этотпериод деятельность регистраторов прав на недвижимость стала носить правовойхарактер.
После 1 января 2001 г., когда во всех субъектах Федерации были созданы учреждения юстиции по регистрации прав нанедвижимость, можно было констатировать, что в Российской Федерации созданасистема органов государственной регистрации прав на недвижимость, соответствующаядействующему законодательству.
/>Определению государственной регистрации прав нанедвижимость посвящена ст. 2 Закона о регистрации. Она определяетгосударственную регистрацию как «юридический акт признания и подтверждениягосударством возникновения, ограничения (обременения) перехода или прекращенияправ на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РоссийскойФедерации». Однако данное определение отражает лишь один из аспектовпонятия государственной регистрации — регистрация, как акт государственногооргана.
Вместе с тем анализнаучных работ как по гражданскому, так и по административному праву, свидетельствуето том, что в определении сущность государственной регистрации прав нанедвижимое имущество среди ученых нет единства. Так, государственнаярегистрация прав на недвижимое имущество рассматривается как ненормативный актгосударственного органа, юридический факт в фактическом составе, влекущемвозникновение, изменение или прекращение прав на объект недвижимости[16], комплексноесредство государственного регулирования предпринимательской деятельности нарынке недвижимости[17].
Государственнуюрегистрацию можно рассматривать в двух аспектах: как специфическую деятельностьгосударства и как результат этой деятельности. При этом государственнаярегистрация как деятельность не всегда заканчивается государственнойрегистрацией в виде результата, поскольку результатом этой деятельности можетбыть отказ в государственной регистрации.
Рассмотрим сначалагосударственную регистрацию как деятельность. Любая деятельность определяется, преждевсего, ее целями и содержанием. Применительно же к определению деятельности, имеютзначение только непосредственные цели, на которые эта деятельность в каждомслучае направлена. При этом нужно отметить, что государственная регистрация какдеятельность может рассматриваться в узком и широком смысле. В широком смыслегосударственная регистрация прав на недвижимость может быть определена как однаиз функций государства, осуществляемая его специальными органами в целях зашитыимущественных прав участников гражданского оборота. К государственнойрегистрации в этом смысле относится не только деятельность регистрирующегооргана по рассмотрению конкретных документов, но и деятельность государства поорганизации системы регистрации, установлению принципов ведения реестра, автоматизациирегистрационных процессов, методов отражения и защиты информации, а такжедеятельности по предоставлению информации о государственной регистрации прав нанедвижимость.
Такое определениепозволяет раскрыть понятие государственной регистрации прав на недвижимость какформы государственной деятельности. Оно необходимо, поскольку за конкретнымиактами государственного органа всегда нужно видеть общую направленность всехэтих актов, общие цели функционирования системы, созданной для осуществленияданной деятельности.
Вместе с тем приведенноеопределение не раскрывает содержательную сторону государственной регистрации, неуказывает, в чем именно состоит эта деятельность государства. И здесьнеобходимо обратиться к понятию регистрации в узком смысле, т.е. рассмотреть, чтоже представляет собой деятельность регистрирующего органа в каждом конкретномслучае. В этом смысле государственная регистрация прав представляет собойпроцесс рассмотрения заявления (требования) заинтересованного лица, адресованногогосударственному органу о внесении сведений о его праве на объект недвижимогоимущества в установленные законом формы (государственный реестр). Этот процесссостоит из приема представленных заявителем документов, их правового анализа сточки зрения установления оснований для регистрации либо отказа в регистрации, принятиясоответствующего решения, отражения этого решения в формах, установленныхзаконом, и выдачи документов заявителю с уведомлением о принятом решении.
Если определениегосударственной регистрации как формы деятельности позволяет установить общуюнаправленность работы и задачи всех регистрирующих органов, то определениегосударственной регистрации в узком смысле подводит к пониманиюнепосредственной цели регистрирующего органа при рассмотрении каждогообращения. Эту цель можно определить как установление наличия оснований длявнесения соответствующей записи в государственный реестр прав на недвижимоеимущество. В негативном же аспекте эта цель может быть сформулирована какустановление наличия или отсутствия оснований для отказа в регистрации.
Итак, регистрация прав нанедвижимость в узком смысле — это деятельность государства в лице егоспециальных органов, представляющая собой процесс рассмотрения заявлений(требований) заинтересованных лиц о внесении сведений об их правах на объектынедвижимого имущества в государственный реестр прав на недвижимость. Основнымсодержанием этого процесса является установление регистрирующим органомоснований для внесения в реестр требуемых сведений.
Государственнаярегистрация выступает в качестве одной из форм применения права. Она состоит впринятии акта применения права как документально оформленного действиягосударственного органа. В юридической литературе формы реализации праваклассифицируются по различным основаниям:
а) по характеру правовыхсвязей между субъектами права — в общих и конкретных правовых отношениях;
б) по субъектному составу- индивидуальная и коллективная формы;
в) по внешнему проявлению- активная и пассивная формы;
г) по методу воздействия- добровольное и принудительное осуществление права;
д) по правовому положениюсубъектов — гражданско-правовая и административно-правовая формы[18] и т.д.
Давая оценку регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним с учетом положений указаннойклассификации, отметим, что она реализуется в конкретных правовых отношениях виндивидуальной активной форме, осуществляется добровольно вадминистративно-правовой форме. Результатом правоприменительной деятельностиоргана по регистрации прав является принятие решения о наличии или отсутствииоснований для внесения в Единый государственный реестр сведений о правах наконкретное недвижимое имущество, которые имеют обязательную силу предписания, втом числе и для правообладателя.
Анализ законодательствапозволяет сделать вывод о том, что термин «государственная регистрацияправ на недвижимое имущество» в Законе о регистрации используется именно вэтом последнем значении. Когда в законе говорится о том, что права возникают смомента регистрации (п. 2 ст. 8 ГК РФ), права на недвижимость и сделки снедвижимостью подлежат регистрации (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 165 ГК РФ), договорсчитается заключенным с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ), то речь, разумеется,идет не о процессе, а о результате. Именно в этом аспекте дано вышеприведенноеопределение в ст. 2 Закона о регистрации. Что же представляет собой этотрезультат с точки зрения права?
Большинствоисследователей выделяют два подхода к характеристике правовой природы актаприменения права: как ненормативного акта государственного органа, а также какюридического факта в фактическом составе, влекущем возникновение, изменение илипрекращение прав на объект недвижимости.
Государственнаярегистрация — это юридический факт, с которым закон связывает определенныеюридические последствия. Для того чтобы определить правовую природу этого факта,обратимся к принятой в теории права классификации юридических фактов.Разумеется, данный юридический факт является юридическим действием, а несобытием. Это действие государственного органа, а действие любого органа всегдапредставляет собой акт. Акты делятся на нормативные и индивидуальные(ненормативные). Вполне очевидным представляется то, что регистрация права наобъект недвижимости является индивидуальным (ненормативным) актомгосударственного органа. Данный вид юридических актов в науке административногоправа именуется индивидуальными правоприменительными актами органовгосударственного управления[19].
Следует отметить, чтодискуссия о правовой природе акта государственной регистрации была привязана, восновном, к вопросу о порядке рассмотрения в суде дел о признаниинедействительной государственной регистрации прав на недвижимость и отказа втакой регистрации. Признание государственной регистрации и отказа в регистрацииненормативными актами регистрирующих органов с необходимостью влекло отнесениесоответствующих дел к категории вытекающих из административных правоотношений ииных публичных правоотношений (ст. 29 АПК РФ)[20].В то же время такой подход вполне обоснованно вызывал сомнения, так как, фактически,в таких делах исследуются, прежде всего, гражданско-правовые отношения, послужившиеоснованием для регистрации или основанием отказа.
Итак, государственнаярегистрация как юридический факт представляет собой ненормативный актгосударственного регистрирующего органа.
Следующим важнымпризнаком, определяющим юридический факт, являются те последствия, которые онвлечет. Как мы увидим далее, в зависимости от основания возникновения правафакт государственной регистрации может иметь различное значение. Фактгосударственной регистрации может быть конечным элементом юридического состава,приводящим к самому возникновению права. О.А. Красавчиков отмечал, чтоюридический (фактический) состав влечет связываемые с ним законом правовые последствияс момента накопления всех его элементов — юридических фактов. Факт регистрацииможет быть необходимым для реализации уже возникшего права. Но независимо отправового значения факта регистрации, в каждом конкретном случае его сущностьсостоит в признании этого права государством и предоставлении этому праву тойзащиты со стороны государства, которая обеспечивается системой регистрации правна недвижимость. Специфика различных оснований возникновения права состоит лишьв определении момента возникновения права. Однако возможность реализации любогоправа на недвижимость в полном объеме (и прежде всего, в отношениираспоряжения) независимо от основания его возникновения появляется лишь смомента государственной регистрации этого права. Государство не может защищатьправа, о которых оно не знает. Единственным держателем информации о правах нанедвижимость является система регистрирующих органов. Поэтому ключевым вопределении государственной регистрации как акта государственного органа иобщим для всех таких актов является то, что это акт признания государствомрегистрируемого права, обеспечивающий возможность реализации этого права егообладателем.
В соответствии с Закономо регистрации (п. 3 ст. 2) «датой государственной регистрации правявляется день внесения соответствующих записей о правах в Единыйгосударственный реестр прав». Таким образом, моментом, когдагосударственная регистрация осуществлена, следует считать внесение в надлежащейформе записи об этом праве в установленные формы государственной регистрации.
В этом смысле процессгосударственной регистрации можно разделить на подготовку к регистрации, собственнорегистрацию и выдачу документа о регистрации. Говорить о свершившейсярегистрации до удостоверения записи о регистрации уполномоченным лицом нельзя.Любой акт государственного органа, в том числе ненормативный, должен иметьнадлежащую письменную форму. Для регистрации такая форма установлена в видезаписи в реестре. Решение о регистрации, не оформленное надлежащим образом (ввиде устных заявлений, резолюций на документах и пр.), не может быть признаноактом регистрации.
На практике возникаетвопрос о соотношении записи в реестре и документа, удостоверяющего фактгосударственной регистрации, выданного заявителю. Особенно остро этот вопрос встаеттогда, когда выданный документ не соответствует данным реестра.
На мой взгляд, данныйвопрос имеет одно решение — первичной является запись в реестре. Следуетотметить, что в соответствии с п. 3 ст. 131 ГК РФ выдача заявителю документа, удостоверяющегофакт государственной регистрации, вообще не является обязательным элементомпроцесса регистрации. Согласно этой норме регистрирующий орган обязан выдатьтакой документ только по ходатайству правообладателя. При отсутствии же такогоходатайства, по логике закона, действия регистрирующего органа могутограничиться внесением записи в реестр. Статья 14 Закона о регистрации говорито том, что удостоверяется путем выдачи свидетельства и совершения специальнойзаписи проведенная государственная регистрация. Здесь мы видим, что закон четкоразделяет саму государственную регистрацию и подтверждение ее проведения.Именно поэтому в случае выдачи свидетельства о регистрации при отсутствиизаписи в реестре свидетельство является ничтожным. Следовательно, представляетсянеправильной практика предъявления исков о признании недействительнымисвидетельств о государственной регистрации[21].
Под целью понимается то, «кчему надо стремиться, что надо осуществить»[22]. Соответственно цельпредставляет собой «заранее предполагаемый (мыслимый, желаемый, проектируемый)результат деятельности или действий людей, на осуществление которого онинаправлены»[23].
Так, классифицируя целигосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, М.Г.Пискунова указывает: «основной правовой целью является обеспечениеустойчивости гражданского оборота путем подтверждения и государственнойгарантии прав на недвижимость. Социальная цель заключается в обеспечениизаконности оборота недвижимости, защите прав и законных интересов участниковсделок и третьих лиц. Экономическая цель — обеспечение благоприятногоинвестиционного климата, „прозрачности“ рынка недвижимости, сниженияэкономических рисков, упорядочения сборов налогов. Информационно-управленческаяцель — обеспечение физических и юридических лиц, органов государственной властии местного самоуправления достоверной информацией о гражданских правах нанедвижимость»[24].
В.В. Чубаров, характеризуясистему государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,уточняет, что «введение такой системы преследует несколько целей: а)придать предельную открытость (прозрачность) правам на недвижимое имущество, атакже информации об этих правах; б) ввести государственный контроль засовершением сделок с недвижимым имуществом (переходом прав на нее) и тем самыммаксимально защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц ипубличных образований (РФ в целом, субъектов РФ, муниципальных образований); в)внести единообразие в процедуру регистрации на недвижимость на всей территорииРФ»[25].
По мнению А.В. Волынцевой,«основные цели государственной регистрации: а) защита прав и законныхинтересов собственников и обладателей иных прав на объекты недвижимости; б) обеспечениезаконного, надежного, открытого гражданского оборота; в) обеспечение гласного идостоверного подтверждения прав на недвижимое имущество; г) созданиеэффективных механизмов государственного управления рынком недвижимости; д)реализация фискальной функции государства в части обеспечения поступления вбюджет средств от операций, предметом которых выступает недвижимость; е)обеспечение безопасности на рынке недвижимости путем предотвращения ипресечения преступлений и правонарушений в данной сфере»[26]sub_54.
Вполне очевидно, чтовсеми исследователями называются те положительные результаты, к достижениюкоторых нужно стремиться, в том числе и с использованием правовых механизмовгосударственной регистрации прав на недвижимость. Однако далеко не все говорято необходимости установления иерархии названных целей, а некоторые авторывысказывают мнения об установлении таких приоритетов, с которыми трудносогласиться.
В частности, В.А.Порошков утверждает, что «государственная регистрация недвижимых вещей являетсясредством контроля государства за оборотом недвижимого имущества, а такжевыступает в роли юридического факта в гражданском праве»[27].
Законодательство огосударственной регистрации прав на недвижимость призвано«обслуживать» гражданское законодательство, регулирующее«параллельные» отношения, основанные на равенстве всех субъектов, включаягосударство. Говоря о задачах правового регулирования оборота недвижимости, опервичных и вторичных задачах такого регулирования, С.А. Бабкин весьма точноотмечает, что «организация оборота недвижимости устанавливается ифункционирует ради общего блага, но это благо есть продукт удовлетворенияпотребностей частных субъектов оборота в определенном, отражающем их интересыправовом регулировании соответствующих отношений»[28]. Говоря о целяхразработчиков новых систем регистрации, он высказывает предположение, что они«в массе своей не ставили задачу расширения возможностей государства поконтролю над частными лицами в сфере оборота недвижимости. Они видели своейцелью максимально упрочить оборот, по возможности сократив связанные с нимиздержки и излишние временные затраты»[29].
Таким образом, первая иглавная цель существования системы государственной регистрации — цельобеспечения защиты имущественных прав на недвижимость участников гражданскогооборота. С одной стороны, эта цель диктуется конституционной обязанностьюгосударства по защите собственности (ст. 8 Конституции РФ), а с другой — служитнеобходимой предпосылкой для реализации других целей регистрации.
Без регистрации прав нанедвижимость ни один участник гражданского оборота не может быть уверен вдействительности своих прав, а равно и прав других участников рынканедвижимости. Будучи актом признания государством зарегистрированного права, регистрация(в зависимости от ее системы и уровня организации) дает определенную степеньуверенности в стабильности прав на недвижимость, степень всегда много большую, чемв условиях отсутствия регистрации.
Данная цель имеет особоезначение для нашей страны. В современных условиях недвижимость (квартиры, дома,земельные участки и др.) является основным, а в ряде случаев практическиединственным существенным достоянием подавляющего большинства граждан. Длямногих граждан недвижимость выступает и единственным (или основным) источникомдохода, она может быть предметом аренды, объектом залога при получении кредитаи т.д. В условиях, когда доходы значительной части населения ниже официальноустановленного прожиточного минимума, государство обязано принимать все необходимыемеры к защите того, что является единственной ценностью и условиемсуществования для многих граждан.
Вместе с тем нельзяпутать цели системы государственной регистрации с целями правовогорегулирования отношений, связанных с оборотом недвижимого имущества вообще.Регистрация прав на недвижимое имущество является составной частью правовогорежима недвижимости, выступая одновременно его основной особенностью и одним изнаиболее существенных элементов. В то же время отношения, связанные с оборотомнедвижимости, обслуживанием рынка недвижимого имущества, безусловно, выходят зарамки правового регулирования порядка возникновения, перехода и прекращенияправ на недвижимое имущество. В связи с этим рядом исследователей справедливоотмечалось, что государственная регистрация прав входит в определенноепротиворечие с объективно существующими потребностями оборота, такими какзадача его упрощения, удешевления и ускорения.
Таким образом, цельзащиты имущественных прав участников оборота недвижимости выступает не толькоглавной целью регистрации прав на недвижимость, но и всего правовогорегулирования оборота недвижимости.
Недвижимость — земля, здания,сооружения, жилой фонд — представляет собой одну из главных составляющихгосударственного имущества и один из существенных источников государственныхдоходов. Отсюда вытекает вторая весьма важная цель системы регистрациинедвижимости — обеспечение управления недвижимостью, находящейся вгосударственной собственности. К сожалению, именно данный аспект государственнойрегистрации является на сегодня наиболее сложным и проблемным. Не имеяизначально ни на общегосударственном, ни на местном уровнях реестрагосударственного имущества и приступив к его отчуждению в процессе приватизации,государство оказалось в ситуации, когда оно не имело достоверной информации онаходящейся в его собственности недвижимости.
Еще одной целью системырегистрации должно стать предупреждение и пресечение правонарушений ипреступлений в сфере отношений, связанных с недвижимостью. В данном случае идети о форме социальной профилактики правонарушений, и о конкретной деятельностипо пресечению начатых и раскрытию уже совершенных преступлений. При этом неслучайно говорится о предупреждении не только преступлений, но и другихправонарушений, и, в первую очередь, нарушений гражданского права. В областинедвижимости как нигде очень тонка грань между недобросовестным илинеправильным поведением участника гражданского оборота, за котороепредусмотрена гражданско-правовая ответственность, и умышленным преступлением, составкоторого содержится в уголовном законодательстве. Система же регистрации, будучиориентированной на пресечение гражданских правонарушений, не может одновременноне оказывать профилактическое воздействие на криминальную ситуацию, посколькуможно сказать, что при совершении любого преступления, предметом которогоявляется недвижимость, в составе этого преступления обязательно«содержится» и нарушение гражданского законодательства. Поэтому, анализируясодержание правоустанавливающих документов с точки зрения их соответствиягражданскому законодательству, регистрирующий орган способен выявить ипредупредить уголовное правонарушение.
В последнее время весьмашироко распространились неправомерные захваты недвижимого имущества такназываемыми «рейдерами». В системе мер, которые разрабатываются дляборьбы с данным явлением, роль регистрирующих органов весьма высока. Одним изсредств защиты имущества от захвата становится обращение в регистрирующиеорганы с просьбой установить особый контроль за отчуждением принадлежащегоданному лицу недвижимого имущества.
Действующая сегоднясистема государственной регистрации должна быть ориентирована не только наболее или менее добросовестных участников рынка, но и на борьбу с преступнымипроявлениями в данной сфере. Это должно найти отражение как в нормах, устанавливающихпорядок регистрации, так и в организации взаимодействия между регистрирующими иправоохранительными органами.
Таковы основные цели, изкоторых нужно исходить при рассмотрении данной темы.
1.2. Понятие системыгосударственной регистрации прав на недвижимость. Характеристика системырегистрации прав на недвижимость в Российской Федерации.
Исторический анализразвития законодательства об обороте недвижимого имущества позволил выявить вкачестве одной из основных объективных закономерностей установление и развитиеначал публичности.
Анализируя целиустановления регистрации прав на недвижимость как логического завершенияразвития публичности, я попытался обосновать точку зрения, согласно которойосновной целью введения и существования регистрации прав на недвижимоеимущество является цель защиты имущественных прав участников гражданскогооборота недвижимого имущества.
В то же время изучениеположения дел с регистрацией прав на недвижимость в различных странах даетдалеко не одинаковую картину. При общем действии двух вышеприведенных положенийправовые системы разных государств имеют очень серьезные отличия в способах ихреализации. Такое положение уже давно поставило перед учеными задачуклассификации различных систем государственной регистрации прав нанедвижимость.
Понятие системыгосударственной регистрации прав на недвижимое имущество, хотя и употребляетсяв научной литературе достаточно часто, однако не имеет четкого определения.Анализ же источников, где этот термин используется, свидетельствует о том, чторазные авторы, говоря о системе регистрации, имеют в виду далеко не одно и тоже. Между тем, по мнению автора, данное понятие является одним из ключевых притеоретической разработке вопросов, связанных с регистрацией прав на недвижимоеимущество, что требует его четкого определения.
«Системагосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, — пишетТ.Д. Аппак, — может рассматриваться как комплекс урегулированных правом общественныхотношений, одни из которых являются имущественными отношениями (междуучастниками оборота по поводу возникновения, изменения, перехода и прекращенияправ на недвижимость), другие — управленческими отношениями (между участникамиоборота и регистрирующими органами по поводу государственной регистрации правна недвижимое имущество и сделок с ним)»[30].
Такое определение, конечно,имеет право на существование. Однако оно не раскрывает сущность описываемогоявления, сводя его характеристику к выделению двух видов правоотношений, складывающихсяв данной сфере. При таком определении все правоотношения и все правовые нормы, ихрегулирующие, в равной степени характеризуют систему государственнойрегистрации, в то время как для характеристики системы имеют значение тольконекоторые из них, определяющие сущностные отличия одной системы от другой.
Таким образом, подсистемой регистрации прав на недвижимость предлагается понимать совокупностьосновных, закрепленных в законе принципов правового регулирования отношений всфере оборота недвижимого имущества, характеризующих объект регистрации, правовоезначение акта регистрации для обладателя права и иных лиц, полномочия иответственность регистратора, а также порядок возмещения ущерба, причиненногорегистрацией недействительных прав.
Именно эти принципы характеризуютрегистрацию прав на недвижимость как систему. Они и будут рассмотрены внастоящем разделе.
Итак, безусловно, первымпринципом системы регистрации прав на недвижимость является принцип гласности[31]. С.А.Бабкин пишет: «Гласность оборота недвижимости — это такая его организация,при которой любое лицо может беспрепятственно получить сведения, обладающиеабсолютной достоверностью, о любых правах на любую недвижимость или об ихотсутствии на текущий момент»[32].
Однако начало гласностиприсуще любой системе регистрации, поскольку сама регистрация и есть способдостижения гласности. Разумеется, этот принцип реализуется в разных формах и сразной степенью полноты. Однако следует, видимо, признать, что с точки зрениякритериев системы регистрации более важной является не принципиальнаядоступность реестра, а та информация, которая в этом реестре содержится, и тевыводы, которые вправе сделать лицо, ознакомившееся с реестром на основанииполученной информации. Вот почему принцип гласности (публичности) как наиболееобщий следовало бы вынести за скобки при анализе принципов, характеризующихсистему регистрации прав на недвижимость.
Анализ ситуации снедвижимостью и действующего гражданского законодательства на стадии созданияЗакона о регистрации привели к выводу о неприемлемости для России принциповактовой системы. Фактическое отсутствие в течение семидесяти лет рынканедвижимости, обусловленная этим низкая правовая культура в данной области, высокийуровень криминальности в сфере отношений, связанных с недвижимым имуществом, всеэто не позволяло государству быть лишь сторонним наблюдателем и вмешиваться вэти отношения лишь на стадии судебного разбирательства. При такой организациисистемы были бы фактически нарушены нормы Конституции, обязывающие государствоосуществлять охрану собственности и прав граждан.
Ряд ученых относят«самобытность» российской регистрационной системы к ее достоинствам.
«Концептуальнойосновой созданной регистрационной системы в Российской Федерации, — пишет Т.Д.Аппак, — является критическое совмещение двух существующих в мире основныхсистем. Хотя, как правило, законодательные конструкции большинства зарубежныхгосударств не допускают смешения установленных в данных системахпринципов».
Так что же представляетсобой действующая система государственной регистрации прав на недвижимость вРоссии? Вполне очевидно, что она не является титульной, поскольку в ней недействуют принципы публичной достоверности, бесповоротности и неоспоримости. Ноее нельзя отнести и к актовой, поскольку это не дает сделать характерполномочий регистрирующих органов, деятельность которых предполагает правовойанализ оснований возникновения права при его регистрации. Таким образом, мыимеем «особую» систему регистрации прав на недвижимость. Ее можноназвать смешанной или совмещенной, но только не в смысле совмещения регистрацииправ и сделок, а в смысле совмещения бюрократизма и широких полномочийрегистратора, характерных для титульной системы, с пониженными гарантиями инизкой ответственностью, свойственной актовой системе.
Объективная реальностьтакова, что нельзя одним актом законодательной власти на пустом месте провозгласитьпринципы титульной системы в полном объеме. При отсутствии предшествующейдолгой и кропотливой работы по анализу существующих прав, такая системаобречена на быстрый финансовый и организационный крах. Но для того, чтобы этакропотливая работа могла быть проделана, она тоже нуждается в законодательномзакреплении.
1.3. Принципыгосударственной регистрации прав на недвижимость.
В научной литературеприводится весьма широкий перечень всевозможных принципов. При этом взглядыразличных авторов на перечень этих принципов и их систему весьма различаются.
А.И. Кирсанов выделяетшесть основных, по его мнению, принципов: законности, гласности, достоверностизаписей в Едином государственном реестре прав, приоритета ранеезарегистрированных прав, двойной регистрации, единства. При этом первые двапринципа он называет общими, а остальные — специальными[33].
А.Б. Карлин выделяетследующие принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним в РФ: принцип оценки, означающий, что внесению записи должнапредшествовать оценка соответствия заявленного для государственной регистрациититула или права на недвижимость (сделки, сервитута, ограничения) требованиямзаконодательства, то есть их действительности; принцип приоритетности, означающий,что, если заявленное для регистрации право несовместимо с ужезарегистрированным правом на этот же объект недвижимого имущества, такое правоне подлежит государственной регистрации; принцип индивидуализации, состоящий втом, что объекты недвижимости получают при государственной регистрации такиехарактеристики, которые позволяют однозначно выделить их из других объектовнедвижимости; принцип независимости регистратора при осуществлении своихполномочий[34].
Такое многообразие мненийпо поводу принципов регистрации прав на недвижимость объясняется тем, что подпринципами зачастую понимаются просто определенные положения закона, которыепри всей их важности нельзя отнести к принципам. Кроме того, общим недостаткомбольшинства исследований принципов регистрации состоит в том, что они либооторваны от действующего законодательства о регистрации и опираются назарубежный опыт, либо, наоборот, полностью замкнуты на существующей системерегистрации и освобождены от критического анализа.
Одним из важнейшихпринципов осуществления регистрации прав на недвижимость являетсягосударственный характер этой регистрации. Это положение, внешне вполнеочевидное и закрепленное в гражданском законодательстве России, на практике вусловиях отсутствия закона о регистрации пробивало себе дорогу с большим трудоми понималось весьма по-разному. И этому есть как исторические, так иэкономические причины.
Следующийпринцип — принцип самостоятельности функции регистрации прав на недвижимость. Речь в данном случае идет о самостоятельностирегистрации, как в организационном отношении, так и в функциональном смысле.
Функция регистрации правна недвижимость, представляя собой разновидность деятельности государства врамках государственного управления в широком смысле этого слова, вместе с темне может быть сведена к какой-либо другой функции государства, поскольку имеетсамостоятельную систему целей и специфическую форму осуществления этойдеятельности.
Очевидно, что системарегистрации прав на недвижимость построена исходя из относительнойсамостоятельности по отношению к системе регистрации (учета, техническойинвентаризации) объектов недвижимого имущества. Эта самостоятельностьвыражается: в регулировании рассматриваемых процессов различными нормативнымиактами; осуществлении двух видов регистрации различными системамигосударственных органов (в одном случае органами технической инвентаризации иземлеустройства, в другом — органами регистрации прав на недвижимость).
Врамках данного раздела хотелось бы также остановиться на принципе гласности(открытости) государственной регистрации. Этот принцип, как уже указывалось, являетсяприсущим любой системе регистрации и, в определенном смысле, составляетсущность регистрации. В то же время способы его реализации отличаются в разныхправовых системах. Существуют правовые проблемы его осуществления и в системерегистрации, действующей в нашей стране.
Гражданский кодекс РФ, устанавливаяобязательность государственной регистрации, одновременно возлагает на орган, осуществляющийрегистрацию, обязанность «предоставлять информацию о произведеннойрегистрации и зарегистрированных правах любому лицу» (п. 4 ст. 131 ГК РФ).
В Законе о регистрацииэтот принцип раскрывается в ст. 7 и 8. Однако данный принцип вызывал серьезныедискуссии о том, какую степень открытости информации имел в виду законодатель, икак на практике должен быть реализован данный принцип. И действительно, существовавшаярегламентация долго оставляла открытым главный вопрос — какая по объему иконкретности информация о регистрации и зарегистрированных правах должна бытьпредоставлена любому лицу.
Рассматривая вопрос осодержании принципа открытости информации о регистрации, нельзя не принимать вовнимание и те условия, в которых происходит его реализация. А эти условиясостоят, в частности, и в том, что рынок недвижимости характеризуется весьмавысоким уровнем криминальности. Информация, являясь общедоступной, может статьдостоянием преступников и быть использована ими во вред собственникам техобъектов, о которых получена информация.
2. Правовые основырегистрации прав на недвижимое имущество в Российской Федерации.
2.1. Понятие объектанедвижимости. Классификация объектов недвижимости.
Рассмотрение вопроса опонятии недвижимости в связи с проблемами государственной регистрации прав нанего определяется рядом обстоятельств. Во-первых, решение о том, относится лиданный объект к недвижимому имуществу, всегда должно предшествовать решениювсех других вопросов, подлежащих рассмотрению регистрирующим органом. Во-вторых,в научной дискуссии по поводу критериев отнесения объекта к недвижимости вопросо правовом значении регистрации занимает очень важное место.
Статья 130 ГК РФопределяет недвижимое имущество следующим образом: «К недвижимым вещам(недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр,и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых безнесоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения,объекты незавершенного строительства».
Назначение любогоопределения, а в особенности законодательного, состоит в том, чтобы иметьвозможность из числа всех предметов и явлений в каждом случае выделить объекты,обозначаемые определяемым понятием. С учетом имеющихся в законе определенийобъект относится к недвижимости, если он:
а) относится к числуобъектов, прямо перечисленных в определении, т.е. является земельным участком, участкомнедр;
б) является объектом, которыйсвязан с землей так, что его перемещение без несоразмерного ущерба егоназначению невозможно.
Перечисленные двекатегории объектов (земельные участки и участки недр) в соответствии сзаконодательным определением недвижимости имеют самостоятельное значение, в товремя как все остальные категории объектов, перечисленные в определении, приводятсяв качестве примеров объектов, которые «связаны с землей так, что егоперемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно». В то жевремя законодательство практически не содержит определений зданий, сооружений, объектовнезавершенного строительства, а на практике объекты, которые именуются зданиями,сооружениями, объектами незавершенного строительства, на самом деле могут неотвечать признаку законодательного определения. Так, например, в практикеорганов учета недвижимого имущества широко используется термин«сооружение» применительно к объектам, связь с землей которых носитвременный характер — сборно-разборные торговые павильоны, складские модули ипр.
Таким образом, лишь такойобъект, который на основании закона может быть признан земельным участком илиучастком недр без установления каких-либо дополнительных признаков должен бытьотнесен к недвижимости. В отношении всех остальных объектов, как бы они ниназывались, должна быть установлена их прочная связь с землей, при которой ихперемещение без несоразмерного ущерба назначению невозможно.
Как показывает практика, ксожалению, сегодня критериев, предлагаемых законодательством для отграничениянедвижимых вещей от иных объектов, расположенных на земельных участках, бываетнедостаточно. Прежде всего, это видно при разграничении объектов недвижимости итак называемых временных сооружений. Современные технологии, с одной стороны, позволяютбез ущерба переносить с места на место здания, отнесение которых к недвижимостине должно вызывать сомнения, а с другой стороны, весьма широко распространилисьсборно-разборные объекты, которые в весьма короткие сроки могут быть разобраныи собраны в другом месте. При этом в виде таких сооружений существует не толькотрадиционные павильоны, гаражи, навесы, но и внушительные по размеру торговые ипроизводственные комплексы. С учетом этих обстоятельств, очевидно, что критерийневозможности перемещения без несоразмерного ущерба назначению становится дляобъекта недостаточно конкретным, а применение его достаточно произвольным.Изучение практики регистрации прав на недвижимость показало, что разнымиучреждениями технической инвентаризации одинаковые объекты в одних случаяхпризнаются недвижимостью, а в других нет.
Между тем эта проблемаабсолютно не является новой. Еще Г.Ф. Шершеневич писал: «Само собойразумеется, что вопрос о прочности и связи строения с землей не может бытьрешен принципиально с полной точностью. Решение его зависит от обстановкикаждого случая в отдельности… Несомненно, строительная техника, позволяющаяперемещать многоэтажные дома, способна еще более затруднить и без того неособенно твердое отличие движимости от недвижимости»[35]. Такое положение приводитк мысли о том, что необходимо искать дополнительные критерии для конкретизациипризнака неразрывной связи с землей, либо вообще иные критерии для отнесенияобъекта к недвижимости.
Эти поиски породилинаучную дискуссию о критериях отнесения имущества к недвижимому. В этойдискуссии позиции авторов разделились на две группы. Одни ученые, полагаябесперспективным использование критерия связи с землей, предлагали различныеюридические критерии отнесения имущества к недвижимому, другие же считают, чтонедвижимость — это объективно существующее явление, а задача закона — выявить имаксимально четко определить те признаки, по которым можно отнести вещи кнедвижимым.
По мнению автора, объектнедвижимости — это всегда конкретный предмет материального мира, обладающийопределенным местоположением, границами и специфическими характеристиками(здание, сооружение, помещение). Он существует как физически, так и юридическинезависимо от тех отношений, которые существуют по поводу этого объекта. В этомсмысле абстрактными представляются те процессы, которые происходят в ЕГРП, посколькуони весьма условно отражают те события, которые фиксируют. Возможность вконкретный момент времени стать объектом права собственности не может влиять напризнание объекта вещью (недвижимой вещью) в смысле гражданского права.Основной признак вещи — возможность в принципе, при определенных условиях статьобъектом гражданских прав, недвижимая же вещь от других вещей должна отличатьсялишь объективными признаками, т.е. такими, которые не связаны с правовымиотношениями, существующими по поводу этой вещи.
Такой подход обусловлен, вчастности, взаимосвязью объекта правоотношения собственности (иного вещногоправа) и самого этого правоотношения. Объект всегда нечто внешнее кправоотношению, которое характеризуется взаимосвязью субъектов по поводуобъекта. Без объекта правоотношение становится беспредметным, но отсутствиеправоотношений по поводу объекта не делает этот объект несуществующим.
Но все может стать насвои места, если под возможностью быть объектом права собственности понимать неконкретную возможность приобретения конкретным лицом права собственности наданный предмет, а принципиальную возможность приобретения такого права кем быто ни было. При таком подходе и самовольная постройка, и объект незавершенногостроительства с действующим договором подряда могут быть отнесены к объектамнедвижимости, поскольку они обладают необходимыми объективными признаками, аправо собственности на них при определенных условиях может быть приобретено.Для самовольной постройки таким условием будет реализация правового механизма, предусмотренногоп. 3 ст. 222 ГК РФ (признание права на самовольную постройку), а для объектанезавершенного строительства таким условием будет прекращение договора подряда.
Формулировка ст. 130 ГКРФ приводит некоторых авторов к выводу о том, что общим критерием дляобъединения в понятии недвижимости весьма разных объектов выступает не связь сземлей, а другие свойства этих объектов. Так, В.А. Белов утверждает, чтопричина выделения недвижимости в особое юридическое понятие в настоящее времякоренится в особой организации ее оборота, а вовсе не в особых ее природныхсвойствах.
К недвижимым вещамприравниваются подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда,суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимости можетбыть приравнено и иное имущество.
При такой формулировкеисчезнут основания утверждать, что недвижимость явление «не фактическое, аюридическое», поскольку единственным критерием отнесения объектов кнедвижимости останется прочная связь с землей. Что же касается объектов, неотвечающих этому критерию, но требующих правового режима, сходного с режимомнедвижимости, то они будут приравнены к недвижимости в части этого правовогорежима, но недвижимостью считаться не будут, что будет в полном объемесоответствовать фактическому положению дел.
Вопрос о классификацииобъектов недвижимости является одним из наиболее запутанных как в правовойлитературе, так и в правоприменительной деятельности. Обзор разнообразных точекзрения на выделение различных классификационных групп, их соотношение мог бытьпредметом самостоятельного весьма объемного исследования. Вместе со многимиисследователями данного вопроса автор считает, что выделенные взаконодательстве виды недвижимого имущества весьма далеки от совершенства.Вместе с тем, рассматривая проблемы регистрации прав на недвижимое имущество, мыможем исходить исключительно из законодательной конструкции недвижимости.
Первое звено в нашейклассификации — земельный участок. В отнесении объектов недвижимости кземельным участкам, как правило, не возникает существенных трудностей. Однаконекоторые проблемы возможны и здесь. Согласно законодательному определению (ст.6 Земельного кодекса РФ) земельный участок — это «часть поверхности земли(в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены вустановленном порядке». Согласно такому определению очевидно, чтоземельный участок как объект недвижимого имущества объективно не существует ипоявляется только как результат деятельности людей по описанию и удостоверениюего границ. До завершения этой деятельности будущий участок существует лишь какчасть земной поверхности, на которой его границы никак не обозначены. Такоеположение делает существование земельного участка зависимым от волеизъявленияего правообладателей и правил, предусмотренных для определения границ земельныхучастков, которые устанавливают пределы такого волеизъявления. Так, например, правообладательможет объединять и разделять принадлежащие ему земельные участки, можетобъединять свой земельный участок с участком другого собственника, образуяединый участок, находящийся в долевой собственности. Однако Земельный кодекс РФразличает делимые и неделимые земельные участки. При этом к делимым относиттакие, которые «могут быть разделены на части, каждая из которых послераздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использованиекоторого может осуществляться без перевода его в состав земель инойкатегории» (ст. 6 Земельного кодекса РФ).
Таким образом, земельныйучасток как объект недвижимого имущества существует с момента установления егограниц и до их изменения в предусмотренном законом порядке.
2.2. Правовое значениегосударственной регистрации прав на недвижимость.
Мы определилигосударственную регистрацию прав на недвижимость как ненормативный актгосударственного регистрирующего органа, с которым закон связывает определенныеправовые последствия. Вопрос о том, каковы эти последствия, и есть вопрос оправовом значении государственной регистрации.
Представляетсяцелесообразным данный вопрос рассматривать в двух аспектах: а) временном(историческом) и б) в зависимости от оснований возникновения гражданских прав иобязанностей. Первый аспект позволяет проанализировать значение государственнойрегистрации прав в зависимости от времени совершения действий, направленных наих возникновение (изменение, прекращение) или времени появления соответствующихюридических фактов. Второй аспект предполагает анализ изменения значениярегистрации прав в зависимости от основания их возникновения (сделка, наследование,решение суда, выплата паевых взносов членами кооперативов и др.).
Обратимся к историческомуаспекту. На этот счет в Законе о регистрации имеется несколько положений. Пункт2 ст. 4 этого закона гласит: «Обязательной государственной регистрацииподлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы накоторые оформлены после введения в действие настоящего Федеральногозакона». Из этой формулировки можно сделать вывод, что государственнаярегистрация может быть обязательной и необязательной. Следует отметить, чтодалее в тексте Закона о регистрации эти понятия не определяются и неиспользуются, в связи с чем, трудно определить различие этих двух видов поправовым последствиям. Здесь дан только критерий для отнесения прав кподлежащим или не подлежащим обязательной регистрации — момент оформленияправоустанавливающих документов по отношению к моменту введения в действиеЗакона о регистрации. Иные критерии приводятся в ст. 6 данного закона, вкоторой указано: «Права на недвижимое имущество, возникшие до моментавступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридическидействительными при отсутствии их государственной регистрации, введеннойнастоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких правпроводится по желанию их обладателей». Вполне очевидно, что «пожеланию их обладателей» это синоним «необязательной»регистрации.
Итак, имеется очевидноенесоответствие: с одной стороны, если правоустанавливающий документ оформлен довведения Закона о регистрации в действие, то регистрировать права необязательно,а с другой стороны, такое право без регистрации может оказаться юридическинедействительным, поскольку до введения этого закона в действие далеко не всеправа на недвижимое имущество считались возникшими с момента составленияправоустанавливающего документа.
Еще большие сложностивызывает применение нормы п. 2 ст. 6 Закона о регистрации, в котором говоритсяследующее: «Государственная регистрация возникшего до введения в действиенастоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуетсяпри государственной регистрации возникших после введения в действие настоящегоФедерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) илисовершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки собъектом недвижимого имущества».
Таким образом, пользуясьпрежней терминологией, необязательная регистрация может стать обязательной втом случае, если потребуется зарегистрировать переход этого права, егоограничение (обременение) или сделку в отношении объекта, права на который ужевозникли до введения Закона в действие.
Из анализа приведенныхвыше норм следует, по крайней мере, два вывода:
1. Нецелесообразностьделения регистрации на обязательную и необязательную в связи с отсутствиемкритерия такого деления.
2. Необходимость принятияединого критерия для определения правовых последствий регистрации висторическом аспекте. При этом в качестве такого критерия должен быть принятмомент возникновения соответствующего права, а не время составленияправоустанавливающих документов.
В соответствии с п. 2 ст.223 ГК РФ «в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственнойрегистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такойрегистрации, если иное не установлено законом». Из этого можно сделатьвывод, что момент возникновения права на недвижимое имущество связан сгосударственной регистрацией во всех случаях, когда отчуждение подлежит такойрегистрации, однако из этого правила законом могут быть сделаны исключения.
Рассматривая вкассационном порядке дело об обжаловании отказа Городского бюро регистрацииправ на недвижимость г. Санкт-Петербурга, Судебная коллегия по гражданскимделам ВС РФ в своем определении указала, что «понятия „отчуждениянедвижимости“ и „переход права собственности на недвижимость“ посуществу имеют одинаковое значение». Суд признал «неосновательнымидоводы представителя ГБР о том, что под отчуждением недвижимого имуществаследует понимать передачу имущества приобретателю. Передача недвижимостипродавцом и принятие ее покупателем означает вступление покупателя во владениенедвижимостью. Поэтому переход к покупателю права владения недвижимостью неравнозначен переходу права собственности на недвижимость и может иметь местораньше или позже отчуждения имущества. Момент перехода права собственности нанедвижимость совпадает с моментом регистрации ее отчуждения, а момент переходавладения — с моментом подписания сторонами передаточного акта»[36].
Таким образом, всоответствии с изложенной позицией отчуждение представляется синонимом сделки, направленнойна переход права собственности от одного субъекта к другому. Соответственно, общимдля такого основания возникновения прав как сделки отчуждения, независимо отвида этих сделок, является то, что правило п. 2 ст. 8 ГК РФ действует в данномслучае без исключений — права из таких сделок возникают с момента регистрацииэтих прав, т.е. регистрация имеет в этом случае правообразующее значение.
Существует различныйподход к недвижимости жилого и нежилого назначения. Если при приватизации жилойнедвижимости момент возникновения права независимо от принятия федеральногозаконодательства о регистрации всегда связан с моментом регистрации, то вотношении объектов иного назначения регистрация права признаетсяправообразующим фактором лишь с момента введения в действие Закона орегистрации. Объяснение же такому положению можно найти лишь в несовершенстве идлительном создании в России системы регистрации прав на недвижимость. Намомент принятия законов о приватизации существовала лишь регистрация прав нажилые объекты в системе БТИ. Что же касается перехода к регистрации прав нанежилые здания и сооружения, то этот переход происходил крайне неравномерно вразличных регионах. ВАС РФ счел возможным дать такое разъяснение, посколькуиной подход момент возникновения прав при приватизации в зависимость от того, когдав каждом конкретном регионе фактически начала осуществляться регистрация правна нежилую недвижимость. Однако это правило, по сути, является новой правовойнормой, право на установление которых отсутствует у судебных органов. Вотпочему данное правило должно быть сформулировано в законе.
До введения в действиеЗакона о регистрации не во всех случаях права на недвижимое имущество возникалинезависимо от регистрации. Поэтому, прежде всего, в каждом отдельном случаенеобходимо определить, имеем ли мы дело с возникшим правом, или это право таковымне является.
Можно говорить обопределенной унификации правового значения государственной регистрации длявсего многообразия случаев возникновения прав на недвижимость, выделив дваварианта:
1. Регистрация — условиевозникновения права: право без регистрации не считается возникшим.
2. Регистрация — условиераспоряжения правом: право существует без регистрации, но для того, чтобыосуществить распоряжение этим правом, существующее право необходимозарегистрировать.
Вполне очевидно, чтораспорядиться правом без регистрации нельзя как в первом, так и во второмслучае, разница лишь в том, что в первом случае это распоряжение невозможно попричине отсутствия самого права, а во втором — регистрация служит лишь«техническим» условием осуществления распоряжения.
Анализ правового значениягосударственной регистрации прав на недвижимое имущество (с учетом положений орегистрации сделок) можно было бы представить в виде таблицы (Приложение 1).Приведенная в таблице классификация в основном соответствует сложившейся правоприменительнойпрактике.
2.3. Государственнаярегистрация прав на недвижимость и добросовестное приобретение недвижимогоимущества.
В связи с вопросом оправовом значении государственной регистрации нельзя специально не остановитьсяна его значении для добросовестного приобретателя недвижимости.
Обращаясь к вопросу одобросовестном приобретении, К.И. Скловский пишет: «Проблема имеет тривозможных крайних решения: возложить все риски, связанные с возможной ошибкой, насобственника, возложить все риски на покупателя и, наконец, устранить все риски,сделав с помощью системы регистрации и учета все права явными ипроверяемыми»[37].Однако, если первые два решения действительно можно назвать крайними, топоследнее, скорее, следует назвать оптимальным, но требующим для своейреализации определенных исторических и экономических условий.
В соответствии со ст. 302ГК РФ добросовестным приобретателем признается приобретатель, который не знал ине мог знать о том, что он приобретает имущество у лица, которое не имело праваего отчуждать. Следовательно, для того, чтобы можно было говорить одобросовестном приобретении, необходимо установить:
1) отсутствие у лица, производящегоотчуждение, права производить это отчуждение;
2) отсутствие у лица, приобретающегоимущество, знания о том, что лицо, производящее отчуждение, не имеет праваэтого делать;
3) отсутствие у лица, приобретающегоимущество, возможности знать о том, что лицо, производящее отчуждение, не имеетправа отчуждать имущество.
Государственнаярегистрация является единственным доказательством существованиязарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имуществоможет быть оспорено только в судебном порядке".
Таким образом, с однойстороны, государственная регистрация — это акт признания права государством иединственное доказательство существования этого права, но, с другой стороны, правопосле государственной регистрации не является незыблемым, поскольку может бытьоспорено. Следовательно, закон признает возможность регистрации прав, которые вдействительности не существуют. Из такого положения должен следовать вывод отом, что факт государственной регистрации не означает, что лицо, право которогозарегистрировано, во всяком случае имеет право на отчуждение недвижимогоимущества. Это право у него существует лишь постольку, поскольку действительнымявляется основание регистрации (сделка, правомерное создание нового объекта, приобретениепо наследству и пр.).
Рассматривая вопрос означении регистрации права на объект недвижимости для определениядобросовестности, авторы Концепции предлагают следующий подход:«доказывание добросовестным приобретателем „добросовестности“при приобретении недвижимого имущества, истребуемого собственником повиндикационному иску, либо доказывание собственником»недобросовестности" приобретателя осуществляется, прежде всего, посредствомдоказательства обращения или, напротив, необращения к ЕГРП за сведениями особственнике недвижимости"[38].
Таким образом, приобретательнедвижимого имущества должен признаваться добросовестным во всех случаях, когдаон не знал об отсутствии у лица, отчуждающего это имущество, права наотчуждение и не мог об этом знать:
а) из данных ЕГРП;
б) изправоустанавливающих документов, на основании которых была произведенагосударственная регистрация права лица, производящего отчуждение.
2.4. Понятие ограниченияи обременения в отношении недвижимости. Основания государственной регистрацииправ на недвижимость и понятие правоустанавливающих документов.
Ограничение и обременениеназваны в законе в качестве объектов регистрации. Эти понятия нуждаются вотдельном рассмотрении по ряду причин. Во-первых, в законе отсутствуютопределения указанных понятий. Во-вторых, в теории отсутствует единствовзглядов на то, что понимается под ограничениями и обременениями вещных прав.В-третьих, будучи объектами регистрации, ограничения и обременения должны бытьрассмотрены именно в этом качестве, поскольку указанные понятия применительно крегистрации прав на недвижимость (как объекты регистрации) могут иметьспецифическое содержание.
В соответствии со ст. 131ГК РФ государственной регистрации подлежат ограничения вещных прав нанедвижимое имущество. В то же время, Закон о регистрации говорит о регистрацииограничений (обременений). Оба этих понятия во всех статьях указанного законаиспользуются только вместе, как синонимы. О том, что Закон о регистрациирассматривает данные понятия как равнозначные, свидетельствует и определение, содержащеесяв первой статье этого закона. Согласно этому определению «ограничения(обременения) — наличие установленных законом или уполномоченными органами впредусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателяпри осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретныйобъект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды,ареста имущества и других)».
Следует отметить, что вдействующем законодательстве отсутствует какое-либо другое определениеограничений и обременений. В то же время, на мой взгляд, приведенноеопределение не выдерживает критики с точки зрения правильности отражения тогоявления, которое оно призвано определить. Во-первых, рассматриваемаяформулировка ограничивает источники возникновения ограничений лишьнепосредственным установлением их законом, либо уполномоченными органами, абсолютноне учитывая возможность договорного происхождения обременений и ограничений. В тоже время при указании примерного перечня возможных ограничений (обременений)формулировка Закона о регистрации приводит ряд обременений, которые могут бытьоснованы на договоре (сервитут, ипотека) либо могут возникать только издоговора (доверительное управление, аренда).
Во-вторых, какпредставляется, понятия ограничения и обременения не являются синонимами. Приэтом следует заметить, что если бы они являлись синонимами, то с точки зрениязаконодательной техники не было бы никаких оснований использовать в текстезакона оба эти понятия.
Итак, ограничение правана недвижимость можно определить как установленное на основании закона, либоуполномоченными органами, либо на основании сделки уменьшение правомочийсобственника по сравнению с объемом правомочий, установленным закономнепосредственно.
Рассмотрим понятиеобременения и его соотношению с понятием ограничения. Пытаясь провести эторазграничение, В.В. Безбах пишет: «Ограничения, налагаемые на собственниказаконом или судебным решением, проявляются, прежде всего, в затрагиванииэлементов принадлежащего ему права. Применительно к установлению обремененийограничения фиксируются в нормах, не допускающих обременения в определенныхслучаях»[39].Предлагает разграничивать эти понятия и В.П. Камышанский, который полагает, чтообременение — «это привнесенное извне право третьих лиц, препятствующеесобственнику вещи свободно в полном объеме реализовать свои правомочия.Обременение может предполагать переход вместе с вещью к новому собственнику инекоторых обязанностей по отношению к определенным лицам, связанных сприобретенной вещью. Ограничения, в свою очередь, есть ответная реакциясобственника на обременения, которая вынуждает его воздерживаться отопределенных действий в отношении принадлежащего ему имущества, стесняетего»[40].Такой подход к разграничению рассматриваемых понятий вряд ли можно признатьудачным, поскольку он определяет обременения как нечто внешнее по отношению ксубъекту права, а ограничение — как его «внутреннюю» связанность, обусловленнуюналичием обременений.
С одной стороны, могут существоватьобременения, которые не связаны с ограничением прав на имущество, а с другойстороны, есть такие ограничения прав собственника имущества, которые связаныисключительно с его личностью и не сохраняются при смене собственника. С учетомпроведенного анализа можно было бы сформулировать следующее определениеобременения. Обременение имущества — установленные на основании законов и иныхнормативных актов или актами уполномоченных органов, либо договором исохраняющиеся при смене правообладателя ограничения вещных прав на имущество испециальные обязанности обладателей этих прав.
Перейдем к тому, чтоопределяет непосредственное содержание деятельности регистрирующего органа.Основным содержанием этой деятельности является юридический анализ представляемыхдокументов для принятия решения о регистрации или об отказе в ней. В ст. 13Закона о регистрации эта деятельность описывается как «правовая экспертизаи оценка законности сделки; установление отсутствия противоречий междузаявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объектнедвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановлениягосударственной регистрации прав».
Далее указанный законопределяет те критерии, которыми регистратор должен руководствоваться прирассмотрении документов. При этом в ст. 17 дается перечень оснований длярегистрации, а в ст. 20 — перечень оснований для отказа в регистрации. Анализоснований для отказа в регистрации является предметом следующего раздела.
Вместе с тем анализ ст.17 Закона о регистрации, которая называется «Основания для государственнойрегистрации», приводит к выводу о том, что на самом деле она содержитперечень возможных правоустанавливающих документов. Е.А. Киндеева и М.Г.Пискунова пишут: "… если ГК РФ устанавливает юридические действия илифакты, влекущие возникновение прав, то Закон о регистрации определяет ихдокументальное выражение — правоустанавливающие документы, на основании которыхвносятся регистрационные записи".
Особенностями этогоперечня являются, с одной стороны, его неисчерпывающий характер, посколькупосле перечисления конкретных документов он включает «иные акты передачиправ на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнегоправообладателя», а с другой стороны, включение практически в каждый пунктпредлагаемого перечня такой оценочной характеристики, как соответствиеуказанных документов действовавшему в период их составления законодательству.При наличии в ст. 20 Закона о регистрации такого основания для отказа врегистрации, как несоответствие документов, представленных на государственнуюрегистрацию прав по форме и содержанию требованиям действующегозаконодательства, целесообразность существования ст. 17 этого закона в еенынешней редакции вызывает сомнения.
С учетом обстоятельств, сформулированноев законе определение правоустанавливающего документа, с одной стороны, должноопределить правовое значение любого документа о правах на недвижимость, составленногов любой период времени, а с другой стороны, позволит сформулировать четкиетребования к любому документу, который будет составлен после издания закона.Таковы основные признаки правоустанавливающего документа в соответствии сприведенным определением:
3. Документ должен бытьисчерпывающим в определении прав лица на объект.
2. Документ долженбесспорно подтверждать вещное право указанного в нем лица на указанный объектнедвижимости.
1. Соответствиетребованиям законодательства и нормативных актов, действовавших в период егосоставления.
Рассмотрим понятиеправоустанавливающего документа применительно к различным основаниямвозникновения прав на недвижимость. Наиболее «простым» основаниемздесь являются сделки отчуждения недвижимого имущества. В качествеправоустанавливающего документа признается договор отчуждения (купли-продажи, дарения,мены и др.). Уже говорилось, что в ряде случаев право устанавливается ихарактеризуется не одним, а несколькими документами. В этой ситуации практикаоформления сделок с недвижимостью идет по пути объединения этих документоввместе и формирования таким образом единого документа, в полном объемехарактеризующего право на объект. В то же время имеются и другие случаи, когдадокумент, первично составленный, перестает отвечать требованиям, предъявляемымк правоустанавливающему документу. Примером является отчуждение доли в праве наобъект, право на который в целом документ устанавливал. В этом случае висходный документ необходимо вносить соответствующую оговорку. После такойоговорки прежний документ становится правоустанавливающим в отношении той долив праве на объект, которая не была отчуждена.
Во всем остальном, чтокасается перехода права от одного субъекта к другому, также не возникает особыхсложностей. При наследовании правоустанавливающим документом становитсясвидетельство о праве на наследство, при изменении отношений собственностисудом — судебное решение.
Наибольшую сложностьпредставляет вопрос о правоустанавливающем документе на вновь созданный объектнедвижимости. Следует отметить, что среди документов, составляемых в процессесоздания нового объекта, вряд ли возможно выделить тот документ, которыйотвечал бы предложенному определению.
Изложенное выше приводитк трем основным выводам в плане формулирования норм закона о регистрации правна недвижимое имущество и сделок с ним:
1. Определение правоустанавливающегодокумента должно быть включено в закон о регистрации прав на недвижимость какодно из основных понятий.
2. Это определение должнобыть сформулировано так, чтобы на его основании было бы возможно в любом случаевыделить документ, являющийся правоустанавливающим.
3. Законом о регистрациидолжны быть определены случаи выдачи правоустанавливающих документовгосударственными органами. Эти случаи должны быть ограничены первичнымвозникновением права собственности на объекты недвижимости.
Само определениеправоустанавливающего документа, приведенное в данном случае, очевидно, неявляется единственно возможным. В то же время предлагаемый путь решенияпроблемы путем формулирования такого определения представляется оптимальным сточки зрения совершенствования системы государственной регистрации прав нанедвижимость.
2.5. Основания отказа вгосударственной регистрации прав на недвижимость.
Проблема оснований отказав государственной регистрации является одной из центральных для построениясистемы регистрации прав на недвижимость. Результатом деятельности любогорегистрирующего органа всегда в конечном счете является одно из двух решений — либопроизвести регистрацию, либо отказать в ней. В связи с этим не будетпреувеличением утверждение, что вся аналитическая деятельность регистрирующегооргана после обращения заинтересованных лиц состоит в решении вопроса о том, имеютсяли в данном случае основания для отказа в регистрации или нет. Поэтому можносказать, что нормы, устанавливающие основания для отказа, оказывают самоесущественное влияние на определение характера поведения всех субъектовотношений по регистрации. Если регистрирующий орган выявляет основания дляотказа, то заявители стремятся к тому, чтобы представленные ими документыисключали возможность такого отказа.
Порядком регистрациидолжна быть предусмотрена обязанность регистрирующего органа при приемедокументов предупредить заявителя о выявленных недостатках документов, которыемогут повлечь отказ в государственной регистрации, и предложить ему исправитьэти недостатки без получения официального отказа (который, очевидно, будетсвязан для заявителя с определенными материальными затратами). Но отказать вприеме документов, если заявитель настаивает на этом, регистрирующий орган неможет. Право на такой отказ без соответствующего письменного уведомлениясущественно ущемило бы права заявителя, так как он лишился бы возможностиполучить официальное решение своего вопроса и возможности обжаловать такойотказ в суд.
Установление возможностиписьменного отказа в приеме документов ухудшило бы положение не толькозаявителя, но и самого регистрирующего органа. Вполне очевидно, что лицо, которомуотказано в приеме документов, не может быть лишено права получить об этомписьменное уведомление, а также права на обжалование данного решения в суде. Нопри обжаловании отказа в регистрации после приема документов регистрирующийорган всегда имеет возможность доказать правомерность своих действий, так как вделе правоустанавливающих документов останутся необходимые копии. В случае жеотказа в приеме в деле такие документы будут отсутствовать, что позволитзаявителю представить в суд другие документы.
Итак, ст. 20 Закона орегистрации содержит перечень оснований для отказа в регистрации. Рассматриваявопрос о том, является ли он исчерпывающим, А.Р. Кирсанов пишет:«Необходимо подчеркнуть, что кроме десяти основных оснований для отказа вгосударственной регистрации, установленных п. 1 ст. 20 Закона о регистрации, имеетсяеще несколько препятствующих государственной регистрации причин, установленныхст. 19 Закона о регистрации:
1) сомнения регистратораправ в наличии оснований для государственной регистрации прав;
2) сомнения регистратораправ в подлинности представленных на государственную регистрацию документов;
3) сомнения регистратораправ в достоверности сведений, указанных в представленных на государственнуюрегистрацию документах (абз. 2 п. 3 ст. 19 Закона о регистрации);
4) наличие заявленияодной стороны договора о возврате документов без проведения государственной регистрации,если другая сторона договора не обращалась с таким заявлением (абз. 2 п. 3 ст.19 Закона о регистрации)»[41].
Право на объектнедвижимого имущества, о регистрации которого просит заявитель, не являетсяправом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящимФедеральным законом. Из данной формулировки можно сделать только один вывод — всевещные права на недвижимость и все ограничения (обременения) этих прав, всоответствии со ст. 4 закона подлежат регистрации в том смысле, что Закон орегистрации не содержит указания на какие-либо вещные права и ограничения, которыене могут быть зарегистрированы. По крайней мере, такой вывод однозначно можносделать в отношении прав, которые выступают ограничениями вещных прав, указанныхв ст. 131 ГК РФ.
Следующее основание — «сзаявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащеелицо». К надлежащим лицам Закон о регистрации (ст. 13, 16) относит:правообладателя (при регистрации вещного права и его обременения); сторону(стороны) договора; уполномоченных первыми двумя категориями лиц; лиц, вотношении которых приняты соответствующие акты; органы государственной власти иместного управления при регистрации прав государственных и муниципальныхобразований, а также при регистрации обременений, установленных в публичныхинтересах; лиц, приобретающих права, обременяющие права правообладателя;нотариусов (п. 1 ст. 16 Закона о регистрации).
Отсутствие заявления огосударственной регистрации от лица, заявление которого является обязательным всоответствии с Федеральным законом. В связи рассмотренным основанием отказаследует обратить внимание на то, что законодатель в 2003 г. дополнил первоначальный перечень ст. 20 Федерального закона «О внесении изменений идополнений в Федеральный закон „О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним“» новым основанием отказа, котороесформулировано следующим образом: «правообладатель не представил заявлениеи иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшегоправа на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо длягосударственной регистрации возникших после введения в действие настоящегоФедерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) илисовершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки собъектом недвижимого имущества».
Следующее основаниеотказа звучит так: «акт государственного органа или акт органа местногосамоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признаннедействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшимв месте его издания на момент издания». На первый взгляд даннаяформулировка не может вызвать каких-либо проблем или возражений. Действительно,акт, признанный в установленном порядке недействительным, не может бытьправоустанавливающим документом, поскольку юридически он не существует. Однаковернемся к ст. 17 закона, в которой говорится об основаниях для регистрации. Вкачестве одного из оснований здесь названы «акты, изданные органамигосударственной власти или органами местного самоуправления в рамках ихкомпетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим вместе издания таких актов на момент их издания». Очевидно явноенесоответствие этих двух формулировок по требованиям, которые они предъявляют кодному виду документов — актам органов государственной власти и местногосамоуправления. Для того чтобы отказать в регистрации права, возникшего наосновании такого акта, он должен быть признан недействительным, а для тогочтобы стать основанием для регистрации он должен соответствовать закону, и этосоответствие, очевидно, должен установить регистрирующий орган. С учетом тогообстоятельства, что далеко не все незаконные акты признаются недействительными,возможна весьма своеобразная ситуация, когда в качестве правоустанавливающегодокумента будет представлен незаконный, но не признанный недействительным акт.В этом случае регистрирующий орган не сможет по рассматриваемому основаниюотказать в государственной регистрации, но он не сможет и провести регистрацию,поскольку для нее не будет оснований.
Анализируя судебнуюпрактику при рассмотрении вопроса об основаниях отказа в государственнойрегистрации прав на недвижимость, в качестве примера, можно привести дело, рассмотренноеФедеральным арбитражным судом Восточносибирского округа, в частности, — Постановлениеот 2 апреля 2009 г. N А10-2702/08-Ф02-1042/09. Суть исковых требований истцасостоит в признании права собственности на незавершенное строительство –нежилые здания и сооружения. В удовлетворении исковых требований истцу былоотказано. В апелляционном суде дело не рассматривалось. Заявитель посчиталданное решение незаконным, принятым с нарушением норм процессуального права. Поего мнению, судом допущено также несоответствие выводов о применении норм права,установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Сутьдела состоит в том, что 19 сентября 2005 года ОАО «Бурятферммаш»(продавец) в лице конкурсного управляющего Цыренова Е.И. и ИП Манькова З.Я.(покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества. Продавецпередал недвижимое имущество покупателю; покупатель произвела оплатуприобретенного имущества в сумме 150000 рублей. 28.12.2005 ОАО«Бурятферммаш» было ликвидировано. Переход права собственности наздания от ОАО «Бурятферммаш» к ИП Маньковой З.Я. в УправленииФедеральной регистрационной службы по республике Бурятия зарегистрирован небыл.
Арбитражный суд пришел квыводу о том, что право собственности у ОАО «Бурятферммаш», ивпоследствии у ИП Маньковой З.Я., на спорное имущество могло возникнуть толькос момента государственной регистрации. Право собственности ОАО«Бурятферммаш» не было зарегистрировано в установленном закономпорядке. Поскольку у продавца ОАО «Бурятферммаш» отсутствовало зарегистрированноеправо на имущество на момент заключения сделки, следовательно, это право невозникло у покупателя ИП Маньковой З.Я.
Однако согласно пункту 2статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности наимущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом наосновании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчужденииэтого имущества. Как установлено пунктом 1 статьи 223 Гражданского кодексаРоссийской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договорувозникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом илидоговором.
Соответственно, сделавнеправильный вывод о том, что ОАО «Бурятферммаш», не являясьсобственником объектов недвижимости, неправомерно распорядилось ими, продав ихистцу по договору от 19.09.2005, суд не рассмотрел исковые требования опризнании права собственности за покупателем в связи с ликвидацией продавца.
В соответствии со статьей15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемыеарбитражным судом решения должны быть законными, обоснованными имотивированными. Поскольку обжалуемое решение не отвечает указанным требованиям,оно в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 и частью 1 статьи 288Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене спередачей дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Бурятия.
Соответственно, Федеральныйарбитражный суд Восточно-Сибирского округа постановил: решение Арбитражногосуда Республики Бурятия от 28 ноября 2008 года по делу N А10-2702/08 отменить, делопередать на новое рассмотрение в тот же арбитражный суд.
Несомненно, существуетеще множество проблем при анализе оснований для отказа в государственнойрегистрации, однако рассмотренные особенности являются вызывающими наибольшееколичество вопросов.
3. Регистрация первичноговозникновения прав на объекты недвижимости.
3.1. Понятие вновьсозданного объекта недвижимости. Основания возникновения прав на вновьсозданный объект.
В соответствии со ст. 219ГК РФ «право собственности на здания, сооружения и другое вновьсоздаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникаетс момента такой регистрации». При этом вполне очевидным является то, чтоданное положение распространяется только на те объекты недвижимости, которыесозданы после 31 декабря 1994 г. Что же касается объектов, вновь созданных довведения в действие части первой ГК РФ, то право собственности на них возникалос момента их создания независимо от какой-либо регистрации, поскольку ГК РСФСР 1964 г. не содержал каких либо специальных норм о моменте возникновения прав на вновь созданнуюнедвижимость.
Таким образом, объекты, созданныедо 1995 г., могли становиться предметом отчуждения без какой-либопредварительной регистрации. Применительно же к процедуре государственнойрегистрации это означает, что за регистрацией своего права на такой объектможет обратиться лицо, право которого возникло на основании сделки отчужденияили по иным основаниям, которые нельзя отнести к первичным способамприобретения права. Между тем для регистрирующего органа такое обращение будетпервичным, поскольку ранее право собственности на данный объект никогда нерегистрировалось. При этом сложность правовой экспертизы может значительновозрасти, поскольку анализу необходимо будет подвергнуть как основаниявозникновения права у первичного собственника, так и законность возникновенияправ у последующих собственников, которых может быть весьма много. Например, объект,созданный в 1991 г., мог неоднократно продаваться до того, как последний егоприобретатель обратился за регистрацией своего права на основании последнейсделки.
Итак, с одной стороны, кпервичному возникновению прав следует относить возникновение прав на вновьсоздаваемые объекты недвижимости. Критерием первичности здесь является тообстоятельство, что ранее на соответствующий объект отсутствовало правокакого-либо лица. С другой стороны, для регистрирующего органа первичнымявляется всякое обращение, если ранее права на данный объект не былизарегистрированы. При этом как в первом, так и во втором случае деятельностьрегистрирующего органа обладает значительной спецификой, которая связана сустановлением первичного возникновения права.
При регистрации права наобъект, права на который ранее не регистрировались, регистратор обязанпроверить наличие оснований возникновения прав не только лица, обратившегося зарегистрацией, но и всех предшествующих правообладателей.
В настоящее времямоментом юридического окончания строительства объекта следует считать моментвыдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Объект считается вновьсозданным с момента выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию либо смомента его приемки в эксплуатацию в установленном законодательством порядке(если соответствующий акт утвержден до 1 января 2005 г.) до момента возникновения права на него у первичного правообладателя.
Здесь момент утратыобъектом статуса вновь созданного связан именно с возникновением права наобъект, а не с регистрацией этого права по нескольким причинам. Во-первых, какуже отмечалось, возникновение права на новый объект связано с регистрацией тольков отношении объектов, созданных позднее 1994 г. Во-вторых, осуществление регистрации права лица на новый объект в некоторых случаях может не означатьвозникновения у него этого права. В соответствии со ст. 2 закона эта регистрацияможет быть признана недействительной судом. И если это произойдет, то право наобъект не может считаться возникшим. После аннулирования записи о регистрацииобъект вновь приобретает статус вновь созданного.
Необходимо закрепление внормативных актах критериев существенности изменения объектов, позволяющихотнести преобразованный объект к вновь созданным. Данный вопрос вряд лиотносится к предмету гражданского законодательства. Его решение должносодержаться в Законе «О государственном кадастре недвижимости», сконкретизацией в специальных документах. Формулировка закона при этом могла бывыглядеть следующим образом:
«Объект недвижимогоимущества признается вновь создаваемым, если он создается без использованияконструктивных элементов ранее существовавших объектов недвижимости, либосоздается в результате реконструкции ранее существовавшего объекта.
Объект недвижимостипризнается вновь создаваемым во всяком случае изменения его внешних границ посравнению с ранее существовавшим объектом».
Рассматривая проблемувновь созданных объектов недвижимости, необходимо обратить внимание и на то, чтозаконодательством установлены три группы объектов: а) земельные участки, б)здания и сооружения, в) помещения.
Анализируя судебнуюпрактику при рассмотрении вопроса о регистрации первичного возникновения правна объекты недвижимости, в качестве примера, можно привести дело в качествепримера, можно привести дело, рассмотренное Федеральным арбитражным судомВосточносибирского округа, в частности, — Постановление от 27 апреля 2009 г. N А47-4148/2008-12ГК.
Общество«ЛикосСтрой» обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области сиском к администрации г. Оренбурга, обществу «СФ „Стройтраст“ опризнании права собственности на не завершенный строительством объект — жилойдом. Исковые требования были удовлетворены. За обществом „ЛикосСтрой“признано право собственности на объект недвижимости. В жалобе общество „СФ“Стройтраст» просит указанные судебные акты отменить, принять по делуновый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь нанеправильное применение судами п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РоссийскойФедерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела иимеющимся в деле доказательствам. Заявитель полагает, что для приобретенияправа собственности истцу необходимо обратиться в регистрирующий орган, в связис чем, требование, заявленное в судебном порядке не может быть удовлетворено.
В отзыве на кассационнуюжалобу администрация г. Оренбурга просит решение суда первой инстанции ипостановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, кассационнуюжалобу — без удовлетворения, считая доводы, изложенные в ней, несостоятельными.Администрация г. Оренбурга полагает, что строительство осуществляется обществом«ЛикосСтрой» на земельном участке, находящемся у него на правеаренды; спорный объект является самостоятельным объектом недвижимого имущества,права иных лиц в отношении этого объекта отсутствуют, объект создан силамиистца, на заемные средства, без привлечения средств граждан.
В возражениях накассационную жалобу общество «ЛикосСтрой» просит обжалуемые судебныеакты оставить без изменения, считая их законными и обоснованными. Общество«ЛикосСтрой» указывает, что признание судом за ним правасобственности на не завершенный строительством жилой дом не нарушает правграждан-инвесторов, закрепивших в судебном порядке за собой право собственностина квартиры в жилом доме. Общество «ЛикосСтрой» считает, что общество«СФ „Стройтраст“ не представило доказательств финансирования, инвестированияили иных оснований прав требования в отношении спорного объекта.
Судами установлено, чтона основании разрешения комитета по градостроительству и архитектуреадминистрации г. Оренбурга 25.10.2007, на указанном земельном участке общество»ЛикосСтрой" возвело объект незавершенного строительства, которыйсогласно справке от 20.03.2008, выданной государственным унитарным предприятиемОренбургской области «Областной центр инвентаризации и оценкинедвижимости», представляет собой строение…пристроено к не завершенномустроительством жилому дому литер А. Общество «ЛикосСтрой», ссылаясьна то, что общество «СФ „Стройтраст“ и администрация г.Оренбурга не признают за ним право на не завершенный строительством жилой дом литерА1, на основании ст. 130, 218 Гражданского кодекса Российской Федерацииобратилось в арбитражный суд с данным иском.
В итоге, рассмотрев всеобстоятельства дела, руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражногопроцессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил решениеАрбитражного суда Оренбургской области от 05.11.2008 по делу NА47-4148/2008-12ГК и постановление восемнадцатого арбитражного апелляционногосуда от 26.01.2009 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобуобщества с ограниченной ответственностью „Строительная фирма“Стройтраст» без удовлетворения.
3.2. Основаниявозникновения прав на вновь созданный объект.
Вопрос об основанияхвозникновения прав на вновь создаваемое имущество является центральнымприменительно к регистрации прав на такие объекты, поскольку всякий раз, принимаярешение по поводу этих объектов, регистрирующий орган определяет наличие илиотсутствие таких оснований.
В соответствии с п. 1 ст.25 Закона о регистрации «право на вновь создаваемый объект недвижимогоимущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт егосоздания». По мнению большинства опрошенных работников регистрирующихорганов, такая формулировка вносит мало ясности в вопрос об основанияхвозникновения прав на новые объекты. Документом, подтверждающим факт созданияобъекта недвижимости, является разрешение на ввод или акт приемки объекта вэксплуатацию. Однако эти документы не содержат и не должны содержать сведений особственнике (собственниках) объекта, поскольку подтверждают лишь физическоесуществование объекта и возможность его эксплуатации с технической точкизрения. Не внесло ясности и дополнение данной нормы указанием на правопользования земельным участком для создания объекта Не возникает никакихпроблем в случае возведения нового объекта, которое осуществленонепосредственно застройщиком для собственных нужд. Ясно, что такой объектсоздан лицом для себя. Однако в подавляющем большинстве случаев процесссоздания объекта носит гораздо более сложный характер. Однако представляетсявесьма затруднительным найти ту объективную грань, за которой кончаетсясоздание лицом объекта для себя с участием подрядчика и начинается созданиеобъекта подрядчиком.
Основанием возникновенияправа собственности на вновь созданный объект является участие в его создании вцелях приобретения на него права собственности. Разумеется, под цельюприобретения права собственности должно пониматься не субъективное и ни на чемне основанное устремление лица, а цель, признанная в установленной формедругими участниками создания объекта. При таком определении собственникомнового объекта может стать и подрядчик, если он участвует в создании объекта нетолько в целях получения денежного вознаграждения, но и в целях приобретенияправа собственности на часть создаваемого объекта.
Итак, для принятияположительного решения о регистрации права конкретного лица на новый объектнедвижимости необходимо установить следующее: факт создания объекта; завершениеего строительства; наличие прав на земельный участок, которыйдолжен быть отведен для целей создания данного объекта в порядке, установленнымзаконом и иными правовыми актами; наличие необходимыхразрешений на создание объекта; отсутствие существенногонарушения градостроительных и строительных норм и правил; участие данноголица в создании объекта; долю данного лица в праве собственности на объект либопомещения, принадлежащие ему в рамках объекта.
Заключение
Несмотря на значительноеколичество работ, посвященных правовым вопросам недвижимости, нужно, тем неменее, констатировать, что это не привело к качественному сдвигу в реальномправовом обеспечении отношений в области оборота недвижимости. По многимвопросам исследователи занимают диаметрально противоположные позиции. Но дажетам, где наблюдается единство мнений практически всех ученых, это не приводит кнеобходимым изменениям законодательства.
В большинстве правовыхисследований сферы недвижимого имущества проблемы государственной регистрацииправ на недвижимость занимают подчиненное место. На первый взгляд это вполнеоправдано, так как регистрация прав на недвижимость представляет собой лишьодин из элементов правового режима недвижимости. При этом нельзя признатьневерным тезис о том, что система регистрации должна строиться в соответствии справовой доктриной недвижимости, а не наоборот.
Однако нужно иметь в виду,что регистрация прав представляет собой основной, ведущий элемент правовогорежима недвижимости. Это становится очевидным как при анализе зарубежногозаконодательства, так и при внимательном рассмотрении действующегозаконодательства нашей страны. Дело в том, что необходимость регистрации прав — это то главное, что отличает правовой режим недвижимого имущества от правовогорежима имущества движимого. Из такого положения вытекает особая значимостьправовой модели регистрации для правового режима недвижимости. С одной стороны,эта модель должна вписываться в общую концепцию правового регулированиянедвижимости, а с другой стороны, все законодательные решения в областинедвижимости должны приниматься с учетом действующей системы регистрации прав, посколькутолько при соответствии этой системе они могут быть реализованы.
Было бы, наверное, излишнимописывать и без того известную ситуацию в государстве. Положение в экономике, проблемыправового поля, социальные бури — страна переживает это всё не первый год. Самамодель построения сегодняшнего общества представляет собой систему неразрывнойсвязи экономики и права.
Стратегической цельюгосударственной политики в сфере недвижимости и ее правового регулированияявляется обеспечение условий для эффективного использования и развитиянедвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан, атакже правовая защита этих интересов.
Основными результатамиреализации государственной политики, на мой взгляд, должны стать: вовлечение вгражданский оборот земли и иной недвижимости; обеспечение государственнойзащиты прав на недвижимость и баланса интересов субъектов правоотношений;становление и развитие системы ипотечного кредитования и привлечение инвестицийпод обеспечение недвижимостью; функционирование эффективной системы правовогорегулирования рынка недвижимости.
Также необходимообеспечить правовую возможность гражданского оборота единых объектовнедвижимости и защитить права покупателей при приобретении недвижимости вслучае, когда строение расположено на государственной или муниципальной земле, путем:законодательного требования к продавцу (дарителю, иному отчуждающему имуществолицу, залогодателю) перед актом продажи (иного отчуждения, залога) реализоватьсвое право на получение в собственность участка под зданием, строением, предприятием;отмены неоправданных ограничений на гражданский оборот земельных участков.Следует отказаться от «дозволительного порядка» оборота земельныхучастков (например, п. З ст. 129 ГК РФ) и иных объектов недвижимости, определив,что оборот разрешён во всех случаях, кроме прямо установленных федеральнымзаконом. Это необходимо для того, чтобы собственники недвижимости моглиреализовать свои права на имущество, в том числе на распоряжение им, получениедействительной цены имущества, которая может быть выявлена только привозможности его свободной купли-продажи.
Необходимо сформироватьсистему установления и гарантирования прав на объекты недвижимости путем:законодательного закрепления единства кадастрового учёта, в который долженвходить учёт земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости какфизических объектов. Зафиксировать права и обязанности кадастровых органов играждан в связи с кадастровым учётом, обеспечить публичность сведений кадастранедвижимости. Кадастровый учёт единых объектов недвижимости на территориимуниципального образования или иной установленной юрисдикции долженосуществлять один орган, который ведет учёт и земельного участка, и здания, помещенийи иных объектов недвижимости (лес, участки недр, обособленные водные объекты ипр.); обеспечения гарантии надёжности регистрации прав на недвижимость, доверияк записям Единого государственного реестра прав, а в перспективе – переход кпринципу полной защиты государством имущественных прав добросовестногоприобретателя; определения содержания прав по использованию и развитиюнедвижимости.
Необходимо установить, сделатьобщеизвестными и защитить от произвольного изменения со стороны властей прававладельцев недвижимости на её использование и строительное изменение.Необходимо правовое зонирование территории, в рамках которого правила обращенияс земельным участком заранее определены местным законодательным актом, а несиюминутным решением очередного аппаратчика. Администрациям не нужно, чтобыправила владения земельными участками были известны заранее, они хотят иметьполный контроль над оборотом и использованием участков и менять правила этогоконтроля сколь угодно часто. Важно постоянно совершенствовать гражданскоезаконодательство о недвижимости. Сделать единым гражданское законодательство онедвижимости, отразив особенности недвижимого имущества, отличающие его отдвижимого имущества.
Необходимо вноситьизменения в земельное законодательство, исключающее его противоречие нормамгражданского законодательства по вопросам недвижимости. Важно готовитьзаконопроекты и вносить изменения в существующее законодательство относительноопределения земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых егостроительных изменений — как улучшений земельного участка.
Список литературы
Степанов С.А. Недвижимоеимущество в гражданском праве. М., 2004;
Алексеев В.А. Недвижимоеимущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. — М.:«Волтерс Клувер», 2007.
Скворцов О.Ю. Сделки снедвижимостью в коммерческом обороте. М., 2006;
Чубаров В.В. Проблемыправового регулирования недвижимости. М., 2006;
Концепция развитиягражданского законодательства о недвижимом имуществе. М., 2004 (принята назаседании Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованиюгражданского законодательства);
Бабкин С.А. Оновныеначала организации оборота недвижимости. М., 2001; Системы регистрации прав на недвижимоеимущество: Опыт зарубежных стран / Под ред. А.А. Лазаревского. М., 2000;
Кассо Л.А. Понятие озалоге в современном праве. М., 1999;
Мейер Д.И. Русскоегражданское право. М., 1997;
Кирсанов А.Р. Системагосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним вРоссийской Федерации: Учебное пособие. М., 2002;
Павлов П.Н. О документах,удостоверяющих государственную регистрацию прав на земельные участки и иноенедвижимое имущество // Правовое регулирование рынка недвижимости. 1999. N 1.С. 36.;
Брагинский М.И.Комментарий к Закону РФ «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним». М., 1998;
Чубаров В.В. Постатейныйкомментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним» / Под общ. ред. П.В. Крашенникова. М.,1999;
Кирсанов А.Р. Новаясистема государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с нимв Российской Федерации. М., 2005;
Аппак Т.Д. Правовоерегулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделокс ним: На примере договоров аренды нежилых помещений в г. Москве: Автореф. дис.: канд. юрид. наук. М., 2004;
Карлин А.Б. Принципырегистрационной системы прав на недвижимость в условиях экономическойинтеграции // Вестник Министерства юстиции РФ. 2005;
Белов В.А. Предисловие //Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., 2001;
Скворцов О.Ю. Сделки снедвижимостью в коммерческом обороте. М., 2006 и др.
Конституция РоссийскойФедерации. Принята 12 декабря 1993г. – СПС КонсультантПлюс.
Гражданский кодекс РФ.Часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ и часть вторая от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ. – СПС КонсультантПлюс.
Арбитражный процессуальныйкодекс РФ № 123-ФЗ от 05.05.95 г. – СПС КонсультантПлюс.
Семейный кодексРоссийской Федерации от 29 декабря 1995 г. № 223-ФЗ. – СПС КонсультантПлюс.
Жилищный кодекс РСФСР(ред. от 28.03.98) № 45-ФЗ. — СПС КонсультантПлюс.
Собрание законодательстваРФ, 1998, № 13, ст. 1473. — СПС КонсультантПлюс.
Гражданскийпроцессуальный кодекс РСФСР. Собрание законодательства Российской Федерации, 1996,№ 35, ст. 4134.
Уголовный кодекс РФ от 13июня 1996 г. № 63-ФЗ. Собрание законодательства Российской Федерации, 1996, №25, ст. 3274. — СПС КонсультантПлюс
Федеральный закон “Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” №122-ФЗ от 21 июля 1997 г. Собрание законодательства РФ, 1997, № 30, ст. 3594. — СПС КонсультантПлюс
Федеральный закон “Обипотеке (залоге недвижимости)” № 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. Собрание законодательства РФ, 1998, № 32, ст. 3602. — СПС КонсультантПлюс
Указ Президента РФ “Ореализации конституционных прав граждан на землю” от 07.03.96г. № 337 //Российская газета, 12 марта 1996 года.
Правила ведения Единогогосударственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденныеПостановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219 // Российская газета, № 42, 4 марта 1998г.
ПостановлениеПравительства РФ “Об установлении максимального размера платы загосударственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и запредоставление информации о зарегистрированных правах” от 26.02.98 г. № 248 //Российская газета, 12 марта 1998г.Условие признания договора заключенным Условие действительности сделки Условие возникновения (прекращения) прав Не имеет значения для определения момента возникновения права Договор купли-продажи, мены жилого дома (п. 2 ст. 558 ГК РФ) Договор дарения (п. 3 ст. 574 ГК РФ) Договор купли-продажи, мены объектов нежилого назначения (ст. 551 ГК РФ) Право члена кооператива на предоставленный ему объект (п. 4 ст. 218 ГК РФ) Договор купли-продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ) Договор ренты (ст. 584 ГК РФ) Переход права собственности на предприятие (ст. 564 ГК РФ) Наследование Договор аренды здания (сооружения) на срок не менее года (п. 2 ст. 561 ГК РФ) Договор аренды (ст. 609 ГК РФ) Вновь созданные объекты недвижимости (ст. 219 ГК РФ) Реорганизация юридических лиц Договор ипотеки (п. 2 ст. 10 ФЗ «Об ипотеке») Договор доверительного управления (ст. 1017 ГК РФ) Приобретательная давность (ст. 234 ГК РФ) Решение суда
Для подготовки даннойработы были использованы материалы с сайта referat.ru