Зульфугарзаде Теймур Эльдарович, ЖирновАндрей Владимирович, Российский Новый университет (РосНОУ), г. Москва ТушиевМаирэли Элимханович, Тушиев Арби Элимханович, Международная академия наук иискусств (МАНИ), г. Москва
Договорныйинститут ренты, закрепленный нормами гл. 33ГК РФ, является новым дляроссийского гражданского законодательства. Этот институт отсутствовал вдореволюционном гражданском законодательстве, хотя был известен российскойнауке гражданского права. Известный российский цивилист К. Победоносцев писал:Ынаше законодательство не имеет особого разряда для договора ренты и неупоминает о нем. Однако, по общему правилу 1528 и 1530ст. Зак. Гр., возможно иу нас заключение подобного договора… л [1].
ПереходРоссии к рыночным отношениям, ниспровергшим принцип недопустимостиростовщичества, предопределил появление в новейшем гражданском законодательствеинститута договора ренты. Данный институт нашел свое закрепление в гл. 33 ГКРФ. Легальное определение договора ренты дано в п. 1 ст. 583 ГК РФ. По договоруренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщикуренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен наполученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в видеопределенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание виной форме.
Сторонамив договоре ренты могут быть любые лица — юридические и физические. Однако законограничивает состав получателей ренты: ими могут являться только граждане инекоторые некоммерческие организации, тогда как круг плательщиков ренты закономне ограничен. Важным в регулировании ренты является то, что ГК РФ не содержитсуществовавшего ранее запрета на заключение договора купли-продажи жилого домас условием пожизненного содержания с любыми лицами, кроме нетрудоспособных повозрасту или состоянию здоровья.
Договорренты может предусматривать обязанность выплачивать ренту различными способами,а именно бессрочно, что возможно при постоянной ренте, и в течение жизниполучателя ренты при пожизненной ренте. Пожизненная рента может бытьустановлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.Предметом договора ренты являются действия сторон по обмену имуществаполучателя ренты на предоставление рентных платежей, которые плательщик рентывыплачивает получателю.
Приудостоверении договора ренты нотариус обязан проверить, включены ли в егосодержание все необходимые положения, а при их отсутствии разъяснить сторонамнеобходимость внесения в проект договора соответствующих изменений. Посложившейся практике нотариусы сами готовят проект договора ренты, как один изнаиболее сложных. В договоре должно быть отражено:
обязательствополучателя ренты передать свое имущество за плату или бесплатно в собственностьдругой стороне;
обязательствоплательщика ренты систематически выплачивать платежи получателю на протяжениивремени действия договора;
размерренты и обеспечение выплат;
срокивыплаты рентных платежей;
условиярасторжения договора;
иныеусловия. [2]
Рентныеплатежи представляют непрерывный рассроченный доход их получателя. В договореренты имеет место риск преждевременного его прекращения для обеих сторон.Договор ренты, напоминающий договор мены, отличается от нее тем, что договормены завершается передачей в собственность имущества каждой из сторон, чего непроисходит по договору ренты. Лицо, передающее в ренту имущество, может не бытьее получателем, если в договоре получателем будет названо другое лицо.
Подоговору ренты может быть не один получатель ее, как и не один плательщик. Подоговору постоянной ренты права получателя ренты могут передаваться понаследству, и обязательство выплаты прекращается в случае смерти последнегонаследника, не имеющего наследников. По договору пожизненной ренты выплатыпрекращаются со смертью получателя ренты. Выплата рентных платежей взависимости от характера ренты может быть осуществлена в разных формах, чтодолжно обязательно отражаться в содержании договора, но при любой форме выплатобязателен денежный эквивалент договора. Платежи могут осуществлятьсяпредоставлением вещей, деньгами, выполнением работ или оказанием услуг,удовлетворением потребностей получателя ренты в жилище, питании и одежде, уходеза ним, оплате ритуальных услуг.
Плательщикренты получает имущество в собственность за плату или бесплатно. В случае,когда договором ренты предусматривается платная передача имущества получателяренты плательщику ренты, отношения сторон по передаче и оплате регулируютсяправилами о купле-продаже; если же имущество передается бесплатно, топрименяются нормы о договоре дарения постольку, поскольку иное не установленоГК РФ и не противоречит существу ренты. Рента обременяет недвижимое имущество,переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщикомренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя этогоимущества. В случае нарушения договора ренты лицом, приобретшим переданное поренте имущество, лицо, его передавшее, несет субсидиарную ответственность слицом, получившим ее, если законом или договором не предусмотрена солидарнаяответственность по этому обязательству.
Следуетотметить, что на передачу обремененного рентой имущества новому приобретателюсогласие получателя рентных платежей не требуется, кроме отчуждения имущества,переданного в обеспечение пожизненного содержания. Выплата ренты получателюрентных платежей должна быть обеспечена. Обеспечение происходит разнымиспособами. Так, при передаче под выплату ренты земельного участка или другогонедвижимого имущества получатель ренты получает право залога на это имущество,которое он может реализовать в обеспечение обязательства плательщика ренты.Если объектом ренты являются денежные суммы или иное движимое имущество, тообязательным и существенным условием договора является такое, котороеустанавливает обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполненияобязательства или застраховать в пользу получателя ренты риск ответственностиза неисполнение обязательства или ненадлежащее его исполнение.
Такимобразом, стороны сами определяют способ обеспечения рентных платежей ификсируют его в договоре. Полагаем целесообразным подчеркнуть, что это условие договораренты специально оговорено законодателем, является существенным и обязательным.В случае невыполнения плательщиком ренты обязанностей по обеспечению рентныхвыплат, в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по независящим отполучателя ренты обстоятельствам, он вправе расторгнуть договор ренты ипотребовать возмещения убытков, причиненных расторжением договора. Кроме того,за просрочку рентных платежей закон предусматривает уплату процентов. Если вдоговоре ренты нет положения о размере процентов, взимаемых за просрочкувыплаты ренты, то они взимаются в соответствии с общими правилами,предусмотренными ПС РФ.
Постояннаярента представляет собой разновидность ренты, обладает определеннымиособенностями и главным образом тем, что она бессрочна. Получателем постояннойренты могут быть только граждане и некоммерческие организации, если это непротиворечит целям их деятельности и закону. Граждане — получатели постояннойренты могут быть любого возраста. Некоммерческая организация может быть получателемренты только в том случае, если это соответствует целям ее деятельности,указанным в учредительных документах, и требованиям действующегозаконодательства. Среди таких некоммерческих организаций можно назвать фонды,преследующие социальные, культурные, благотворительные, образовательные и иныеобщественно полезные цели, которые используют свое имущество для определенныхуставом задач.
Праваполучателя постоянной ренты могут передаваться другим гражданам инекоммерческим организациям путем уступки требования и переходить понаследству. По договору постоянной ренты права получателя могут переходить и впорядке правопреемства при реорганизации юридических лиц. Передача и переходправ получателя постоянной ренты может осуществляться таким образом, если иноене предусмотрено договором или законом. Однако договором может быть ограниченоправо передачи прав получателя ренты или вообще запрещено в зависимости отдоговоренности сторон. Чаще всего платежи по договору постоянной рентыосуществляются в денежных суммах, размер которых устанавливается сторонами.Законодатель, тем не менее, не ограничивает стороны в выборе форме выплатпостоянной ренты.
Договоромможет быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполненияопределенных работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежнойсумме ренты. Денежный эквивалент по договору постоянной ренты не может бытьнеизменным, он увеличивается пропорционально росту минимального размера оплатытруда, определяемого законом. Если стороны не считают необходимымпропорциональное увеличение рентной платы в связи с изменениями минимальногоразмера оплаты труда, то это их решение должно быть оговорено в договоре вобязательном порядке. По общим правилам выплата рентных платежей по договорупостоянной ренты производится по окончании каждого календарного квартала.Стороны вправе установить иную периодичность выплат, что также обязательнодолжно быть отражено в договоре.
Всоответствии с законом постоянная рента бессрочна, однако предусмотрена возможностьее прекращения. Плательщик постоянной ренты может отказаться от дальнейшей еевыплаты посредством ее выкупа. Плательщик ренты не вправе отказаться отдоговора без выкупа и от права на выкуп ренты. При этом для осуществления праввыкупа плательщик ренты должен не позднее чем за три месяца до прекращениявыплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договоромпостоянной ренты, заявить об этом в письменной форме. Следует иметь в виду, чтопри заключении договора плательщику ренты целесообразно оговорить срок, втечение которого он вправе заявить получателю ренты о намерении выкупить ренту.
Законоговаривает только минимальный срок, применяемый в том случае, если в договорене указан другой, но стороны могут предусмотреть любой другой длительный срок.Если стороны включили в договор условие об отказе плательщика постоянной рентыот права на ее выкуп, то это условие договора не может быть принято, так какявляется ничтожным в силу закона. Договор может предусматривать лишьневозможность осуществления этого права при жизни получателя ренты, а такжесрок, не превышающий тридцати лет с момента заключения договора, в течениекоторого плательщик ренты не может осуществить свое право на ее выкуп.Пожизненная рента Д наиболее распространенный вид ренты, встречающийся впрактике, и чаще всего он касается передачи квартиры под выплату ренты.
Всоответствии с ГК РФ получателем ренты может быть гражданин или граждане любоговозраста, передавший или передавшие свое имущество под выплату ренты. Договорпожизненной ренты может быть заключен на период жизни гражданина, передающегосвое имущество под выплату ренты, или на период жизни иного гражданина,названного тем, кто передает свое имущество под выплату ренты. Следовательно,получателем ренты может быть физическое лицо, не передававшее имущество, аназванное собственником передаваемого под выплату ренты имущества. По договорупожизненной ренты могут быть несколько получателей. Если в договоре неоговорены доли каждого из них, то закон признает их равными.
Всилу различных обстоятельств получатели рентных платежей вправе оговорить вусловиях договора неравные доли в получаемой ренте. По общему правилу в случаесмерти одного из получателей ренты доля умершего в праве на получение рентыпереходит к пережившим его получателям ренты. При заключении договораполучатели ренты могут предусмотреть иной порядок перехода доли умершего вправе на получение ренты. Обязательство выплаты ренты прекращается со смертьюпоследнего получателя пожизненной ренты.
Договорпожизненной ренты в пользу гражданина, умершего к моменту заключения договора,считается ничтожным. В отличие от договора постоянной ренты в договорепожизненной ренты рента предусматривается как денежная сумма, выплачиваемаяполучателю периодически в течение его жизни. Следовательно, законодатель строгоназывает одну форму рентных платежей — денежную. Размер пожизненной рентыустанавливается из расчета ежемесячного платежа и не может быть нижеминимального размера оплаты труда, установленного законом.
Всоответствии со статьей 318ГК РФ сумма, выплачиваемая непосредственно насодержание гражданина по договору пожизненного содержания и в других случаях,подлежит пропорциональному увеличению с увеличением установленного закономминимального размера оплаты труда, из чего вытекает, что данное правилоприменяется и при выплатах по договору пожизненной ренты. Стороны в договорепожизненной ренты вправе оговорить сроки выплаты ренты, удобные для получателяи не являющиеся ежемесячными, то есть периодичность выплат может бытьустановлена по решению сторон, хотя закон предусматривает выплату по окончаниикаждого календарного месяца. ГК РФ наделяет получателя пожизненной ренты вцелях зашиты своего положения правом требовать от плательщика расторжениядоговора и возмещения убытков или выкупа ренты.
Такаяинициатива может исходить от получателя пожизненной ренты в случае существенныхнарушений условий договора плательщиком ренты. Перечня оснований длярасторжения или требования получателем ренты ее выкупа закон не называет. Нопри заключении договора пожизненной ренты целесообразно их предусмотреть ивключить в договор. Выкуп ренты может быть осуществлен но требованию получателяренты по правилам статьи 549 ГК РФ. Законодатель предусматривает как вариантрасторжения договора пожизненной ренты ее выкуп. Если жилой дом или квартира,равно как и другое имущество, были переданы получателем ренты ее плательщикубесплатно, то получатель ренты может в случае существенных нарушении условийдоговора не по его вине потребовать возврата переданного имущества с зачетомего стоимости в счет выкупной цены ренты.
Получательпожизненной ренты может отказаться от выкупа ренты, выбрав расторжение договораи возмещение убытков. В соответствии с ГК РФ риск случайной гибели илислучайного повреждения имущества несет плательщик пожизненной ренты как егособственник, при этом не имеет значения, получено оно за плату или бесплатно.Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплатупожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательствавыплачивать ее на тех же условиях, что оговорены договором. Правом требоватьизменения условий выплаты по договору пожизненной ренты с возмездной передачейимущества у плательщика ренты при этом не возникает.
Договорпожизненного содержания с иждивением представляет собой разновидность договораренты. Его аналогом является предусмотренный ГК РСФСР 1964 г. договоркупли-продажи жилья с условием пожизненного содержания продавца. Разница междуэтими договорами значительна, ныне действующий ГК РФ внес существенныекоррективы. В частности, ранее продавцом мог быть только нетрудоспособныйгражданин, выплата содержания осуществлялась в счет уплаты покупной,получателем ренты мог быть только сам продавец и т.д., тогда как нормы ГК РФболее четко и иначе регламентируют эти и другие положения. Договор пожизненногосодержания с иждивением предусматривает, что получатель ренты передаетпринадлежащее ему недвижимое имущество плательщику ренты в собственность.
Плательщикренты в свою очередь обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивениемполучателя ренты или указанного им третьего лица или лиц. Следовательно,сторонами договора могут быть только граждане, причем получателем ренты можетбыть не только лицо, передавшее имущество, но и указанное им третье лицо, какодно, так и несколько. Объектом такого договора являются взаимоотношения междуплательщиком и получателем ренты по поводу передачи только недвижимогоимущества. Законодатель указывает, что к договору пожизненного содержания с иждивениемприменяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено законом.
Подоговору пожизненного содержания с иждивением на плательщике ренты лежитобязанность предоставить получателю ренты содержание с иждивением. Оно можетсостоять из обеспечения потребностей в жилище, питании, одежде, в случаенеобходимости по состоянию здоровья — в уходе. Закон предусматривает, что такойдоговор может содержать условие об оплате плательщиком ренты ритуальных услуг,а на практике каждый договор пожизненного содержания с иждивением содержиттакое положение. Иначе говоря, при пожизненном содержании с иждивением вкачестве ренты получателю обеспечивается удовлетворение в жилье, питании,уходе. В отличие от пожизненной ренты договор пожизненного содержания с иждивениемимеет больший объем рентных платежей. Он определяет стоимость всего объемасодержания с иждивением, то есть стоимость всех потребностей получателя.
Стоимостьобщего объема содержания не может быть менее двух минимальных размеров оплатытруда, установленных законом, в месяц. Причем в случае изменения минимальногоразмера оплаты труда законом пропорционально увеличивается объем содержания сиждивением. Периодичность выплат содержания может быть установлена сторонами,но исходя из смысла договора содержание является постоянным. В случаезаинтересованности получателя и с учетом его пожеланий предоставлениесодержания в натуре может быть заменено выплатой в течение жизни гражданинапериодических денежных платежей.
Вслучае возникновения спора между плательщиком и получателем по поводу объемасодержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину,закон отсылает стороны в суд. При рассмотрении об объеме пожизненногосодержания с иждивением суд должен руководствоваться принципами добросовестностии разумности. При удостоверении договора пожизненного содержания с иждивениемнотариус должен разъяснить сторонам порядок реализации плательщиком ренты праваотчуждения имущества, переданного ему в обеспечение пожизненного содержания. ГКРФ устанавливает, что плательщик ренты по данному договору вправе обременятьпереданное ему в обеспечение пожизненного содержания недвижимое имущество. Приэтом законодатель не ограничивает способы обременения; ими могут быть продажа,дарение, сдача в залог и др.
Важно,что любое обременение может иметь место только с предварительного согласияполучателя ренты. Из этого положения закона следует, что плательщик рентынаделен правами собственника полученной им недвижимости и имеет лишь одноограничение — обязан получить предварительное согласие. Это требование законпредусматривает в интересах получателя ренты, так как он продолжает проживать впереданном плательщику жилище, пользоваться им. В связи с этим же наплательщика ренты возложена обязанность содержать переданное ему имущество внадлежащем санитарно-техническом состоянии, принимать необходимые меры к тому,чтобы использование имущества, переданного ему в обеспечение пожизненногосодержания, не повлекло снижения стоимости этого имущества. [3]
Всоответствии со статьей 605ГК РФ обязательство пожизненного содержания сиждивением прекращается в связи со смертью получателя ренты. Законпредусматривает и иные обстоятельства, при наличии которых может идти речь опрекращении договорных отношений. Так, при существенном нарушении плательщикомренты своих обязательств получатель ренты имеет право требовать возврата емунедвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания.Получателю ренты предоставлено право требовать выплаты ему выкупной цены; при этомдействуют правила, предусмотренные при выкупе постоянной ренты.
Существеннымэлементом является то, что плательщик ренты при прекращении договорапожизненного содержания с иждивением по инициативе получателя ренты не имеетправа требовать компенсации расходов, которые ему пришлось произвести в связи ссодержанием получателя ренты. На практике встречаются случаи, когда умираетплательщик ренты. Последствия этого не предусмотрены законом, и в связи с тем,что такой случай не является основанием для прекращения обязательств подоговору, следует полагать, что договор не прекращается, а обязательствапереходят к наследникам умершего плательщика ренты, к которым переходит егонаследственная масса. В состав наследственного имущества включается инедвижимое имущество, переданное получателем ренты умершему в собственность вобеспечение пожизненного содержания.
Еслинаследники отказались от принятия наследства или их нет и недвижимое имуществоперешло к государству, то и обязанности по договору пожизненного содержанияпереходят государству в лице уполномоченных органов. В случае отказанаследников или уполномоченных государством органов от исполнения обязательствпо договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты вправетребовать возврата недвижимого имущества, переданного им в обеспечениепожизненного содержания либо выплаты ему покупной цены на установленных ГК РФусловиях. На основании вышеизложенных норм гражданского законодательства,обобщая практику работы отечественных нотариусов, следует отметить, чтонотариусами допускаются следующие ошибки и недочеты при составлении договорапожизненного содержания с иждивением: 1.
Предметдоговора указан не полностью: отсутствует обязательство плательщика рентыосуществлять пожизненное содержание с иждивением получателя ренты; 2.Отсутствует обязательство получателя ренты передать свое имущество, за платуили бесплатно, плательщику ренты в договорах пожизненного содержания сиждивением; 3. Конкретно не указан жилой дом, в котором сохраняет правопроживания получатель ренты;
Неопределена общая стоимость объема содержания, предоставляемого получателю рентыв расчете на месяц;
Обремененияи ограничения в пользование не указаны;
Неотражены сведения о передаче недвижимости.
Наосновании вышеизложенного полагаем возможным предложить следующие рекомендациинотариусам:
внимательноознакомиться с нормативным материалом и строго соблюдать положения действующегозаконодательства о ренте и пожизненном содержании с иждивением;
обратитьвнимание на ошибки и недочеты, допущенные при составлении проекта договорапожизненного содержания с иждивением;
— включать в текст договора следующие пункты: 1) об индексации размера рентысоответственно увеличению минимального размера оплаты труда, установленногозаконом; 2) о возможности или невозможности замены предоставления содержания внатуре выплатой периодических платежей в денежном выражении; 3) о необходимостипредварительного согласия получателя ренты при отчуждении, сдаче в залог и иномобременении недвижимости плательщиком ренты;
оприобретении получателем ренты права залога на указанное имущество;
онедопустимости снижения стоимости указанного имущества плательщиком;
опрекращении обязательства пожизненного содержания смертью получателя ренты;
опоследствиях случайной гибели или случайного повреждения имущества;
отом, что расходы, понесенные плательщиком ренты в связи с содержаниемполучателя ренты, не компенсируются. [4]
Список литературы
[1] Цит.по: Ем B.C. Договор ренты // Законодательство, 1999, Ж 5, С. 41.
[2] Цыбуленко3. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Российская юстиция, 1997, Ж7, С. 22.
[3]Леонова Г.Б. Договор пожизненного содержания с иждивением // Законодательство,1999, Ж 8, С. 45.
[4]Информационное письмо Управления юстиции Тверской области ЫОб обобщениинотариальной практики по договорам ренты и пожизненного содержания сиждивениемл // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации, 1999, Ж11.