Ипотека как основа жилищного строительства в России: проблемы правоприменения

Ипотека как основа жилищного строительства в России: проблемы правоприменения. » Выполнил студент: Научный руководитель: Липецк 2008 г. СОДЕРЖАНИЕ ВВЕДЕНИЕ 1. СУЩНОСТЬ И ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ ИПОТЕКИ 1. ЗАРОЖДЕНИЕ ИНСТИТУТА ИПОТЕКИ 2. РАЗВИТИЕ ИПОТЕКИ В РОССИИ 2. РЫНОК ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ,

ИНСТРУМЕНТЫ И МИРОВОЙ ОПЫТ. 1. ИНСТРУМЕНТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ, СХЕМЫ РАСЧЕТОВ ПЛАТЕЖЕЙ ПО КРЕДИТАМ 2. РИСКИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 3. ИПОТЕЧНЫЙ РЫНОК 4. МИРОВОЙ ОПЫТ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 37 З. ИПОТЕКА И ПЕРСПЕКТИВЫ ЕЕ РАЗВИТИЯ В РОССИИ. 1. ПОРЯДОК

ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА КОММЕРЧЕСКИМИ БАНКАМИ. 2. СТАНОВЛЕНИЕ И РАЗВИТИЕ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 3. ПРОБЛЕМЫ ПРАВОПРИМЕНЕНИЯ И ОБЩИЕ ПРОБЛЕМЫ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В ИПОТЕЧНОМ КРЕДИТОВАНИИ 4. НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЕ

РЕГУЛИРОВАНИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И ПЕРСПЕКТИВЫ ЕГО РАЗВИТИЯ 5. РЫНОК ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ЛИПЕЦКЕ. 66 ЗАКЛЮЧЕНИЕ 76 СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 78 ВВЕДЕНИЕ В России рынок ипотечного жилищного кредитования находится на этапе зарождения и понятия «ипотека», «закладная» еще не стали привычными для большинства россиян.

Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике и не менее важное место в законодательстве. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом, что невозможно без законодательной поддержки. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий

из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем. Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого, поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных

в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе. Задачами работы можно назвать следующие: рассмотрение сущности и исторических аспектов ипотеки, проведение анализа ипотечного рынка, а также выявление существующих проблем на законодательном уровне и перспектив развития ипотечного кредитования. Актуальность работы обусловлена проблемой приобретения

собственного жилья, что является первоочередной потребностью для каждой семьи, поскольку без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества. Объектом исследования будет не только состояние и опыт по внедрению ипотеки в рамках одного государства, но и правовая основа. Исходя из этого, реализация конституционных прав граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая социально-политическая и экономическая проблема.

От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения. В данной дипломной работе будет рассмотрена необходимость и возможность организации ипотечного кредитования в Российской Федерации как целостной системы, основанной на развитии рыночных кредитно-финансовых механизмов

и возможности использования мирового опыта. В работе освещены вопросы, связанные с рынком ипотечного кредитования как целостной системы. Проведен анализ возможных рисков. Рассмотрен первичный и вторичный рынок ипотечного кредитования, перспективы развития, его нормативно-правовое обеспечение, а также уделено внимание состоянию ипотеки в городе Липецке. 1. СУЩНОСТЬ И ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ ИПОТЕКИ 1.1.

Зарождение института ипотеки Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. Само понятие «ипотека» пришло в мировую финансово-экономическую систему из древней Греции. Его ввел архонт Солон в VI веке до н. э предшественник Солона – Драконт – ввел порядок (в 621 г. до н. э.), согласно которому любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались.

В 594 г. до н. э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой вымороченное имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Теперь каждый получил право завещать «собственность» по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом с подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной собственности в имущественную

Солон предложил ставить на имени должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой [2, т. 24, с. 470]. На таком столбе, получившем название "ипотека" (от греч. hypotheka – подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся

ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности. Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. В период правления императора Антония Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство

для ипотечных банков [4, с. 95]. Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор. Банки становились специализированными. Развивались различные банковские институты: коммунальные, религиозные и другие, возникали прообразы сберкасс, сберегательных ассоциаций и т.п. Государство всегда оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Для этого создавались специальные социальные институты.

При императоре Траяне были созданы финансовые алиментарные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставляющие ипотечные кредиты под 5 % годовых - это был самый низкий процент в Риме в то время (аналогичные финансовые системы были образованы в России в Х1Х в.) [4, с. 100]. Институт ипотеки (залога недвижимости) в течение относительно небольшого времени прошел эволюцию от фидуции (fiducia, от лат сделки на доверии или доверительной сделки, первой

формы вещного обеспечения), к более прогрессивной стадии - пигнусу и далее к ипотеке. Здесь необходимо пояснить, что первая стадия "фидуция" возникла и развивалась в древнеримском праве. В начале развития классического римского права появился "пигнус" (pignus, от лат неформальный залог), и лишь затем собственно "ипотека". При этом сами договоры о залоге первоначально были лишь дополнительными при первичных кредитных соглашениях

(договорах). Основная суть "фидуции" заключалась в том, что сразу по заключению договора официально устанавливались права кредитора на закладываемую недвижимость, сам предмет передавался в "fiducia" и кредитор обязан был возвратить недвижимость после исправного и своевременного исполнения договора. Сделка (или договор) "фидуция" также прошла свою эволюцию[4, с. 102]. На первом этапе развития института "фидуции" должник не обладал практически никакой

защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: или требовать от заемщика выплаты долга, или не возвращать ему имущество. В дальнейшем было введено официальное положение к документу о залоге (actio fiducia), которое отменяло эту достаточно выгодную альтернативу кредитора. Но все равно в технологии сделки оставались достаточно серьезные правовые моменты, которыми мог воспользоваться кредитор и которые были невыгодны заемщику. Следующая стадия развития института ипотеки несла достаточно

прогрессивный характер, защищая заемщика от своевольных действий кредитора. Договор "пигнуса" (договор о залоге на стадии "пигнуса") предусматривал передачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во владение ею и только как гарантии исполнения взятого заемщиком обязательства. Более того, должники имели право требовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью, а только хранил ее. За кредитором оставалось условное право продать закладываемую

вещь, чтобы возместить свои средства, только при неисполнении заемщиком взятых им обязательств. При этом уже тогда кредитору было запрещено оставлять продаваемую недвижимость (предмет залога) у себя. В случае невыполнения взятых обязательств должником, кредитор после продажи недвижимости возвращал всю разницу между выручкой за недвижимость и остатком долга заемщику. Данный вид сделок тщательно регламентировался. Требования, не входящие в регламентацию были предметом

особого судебного разбирательства [4, с. 112]. Появление последней стадии института ипотеки - собственно самой ипотеки - было обосновано политическими и экономическими условиями того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовая передача земель арендаторам привели к возникновению классического института ипотеки. По существующему законодательству ни одна действующая правовая форма не подходила для гарантирования этого вида сделок между собственниками земель (латифундистами) и арендаторами, так как мелкие арендаторы

не имели ничего кроме орудий труда, которые они в силу своей профессии не могли заложить. Выходом из этой ситуации было введение новой формы залога - залога арендаторами самих орудий труда, причем без передачи предмета залога во владение арендодателя [4, с. 120]. Если желаете заполучить полную версию диплома – то через терминалы олплаты услуг положите на счёт 89042196908 3(три) ысячи ублей=) и смс со своим мылом, в этот же день диплом будет у вас в почтовом

ящике Поверьте это гораздо меньше чем просят многие люди занимающиеся дипломами, к тому же я сам лично потратил на него 2 месяца скурпулёзной работы ,а отдаю это всё за копейки. Да ещё инфа – диплом был защищён на 5-ку Если желаете заполучить полную версию диплома – то через терминалы олплаты услуг положите на счёт 89042196908 3(три) ысячи ублей=) и смс со своим мылом, в этот же день диплом будет у вас в почтовом ящике Поверьте это гораздо меньше чем просят многие люди занимающиеся

дипломами, к тому же я сам лично потратил на него 2 месяца скурпулёзной работы ,а отдаю это всё за копейки. Да ещё инфа – диплом был защищён на 5-ку Если желаете заполучить полную версию диплома – то через терминалы олплаты услуг положите на счёт 89042196908 3(три) ысячи ублей=) и смс со своим мылом, в этот же день диплом будет у вас в почтовом ящике Поверьте это гораздо меньше чем просят многие люди занимающиеся дипломами, к тому же я сам лично потратил на него 2 месяца скурпулёзной работы ,а отдаю это всё за копейки.

Да ещё инфа – диплом был защищён на 5-ку Если желаете заполучить полную версию диплома – то через терминалы олплаты услуг положите на счёт 89042196908 3(три) ысячи ублей=) и смс со своим мылом, в этот же день диплом будет у вас в почтовом ящике Поверьте это гораздо меньше чем просят многие люди занимающиеся дипломами, к тому же я сам лично потратил на него 2 месяца скурпулёзной работы ,а отдаю это всё за копейки. Да ещё инфа – диплом был защищён на 5-ку