Курсовая работа студентки 1 курсаАлексеевой Е.Ю.
Московский новый юридический институт
Москва, 1997 г.
1. Некоторые итоги земельной и аграрнойреформы
Врезультате проведения земельной и аграрной реформ в России с 1990 г. кнастоящему времени сложились новые земельные и аграрные отношения.
Земельнаяи аграрная реформы неразрывно связаны. С одной стороны, земельная реформа ширеаграрной; так как охватывает все земли, а не только сельскохозяйственные. Сдругой стороны, земельная реформа рассматривается как важная составная частьаграрной.
Этиреформы начались еще в существовавшем Союзе ССР. В принятых в апреле 1990 г.Основах законодательства о земле идея права частной собственности на землю ещене была закреплена. Вместо этого в Основы введены два новых титула права наземлю: право пожизненного наследуемого владения землей и право аренды земли.
Пожизненноенаследуемое владение землей не следует смешивать с правом владения как обычнымправомочием в числе правомочий собственника. Это самостоятельная форма права наземлю и первый шаг к праву частной собственности, ведь передача земли понаследству является одним из правомочий по распоряжению землей.
Введениеправа пожизненного наследуемого владения как самостоятельной формы права наземлю явилось объективной необходимостью. И это право пока сохраняется какпереходный институт.
НовыйГражданский Кодекс (далее ГК) сохранил это право.
Правочастной собственности на землю предусмотрено впервые в 1990 г. КонституцииРСФСР (ст.12). Оно было строго ограниченным: продажа гражданами земельныхучастков в течение десяти лет с момента их приобретения запрещалась. Продаватьих позволялось только государству.
22и 23 ноября 1990 г. в России были приняты два закона: «О земельнойреформе» и «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», закрепившихв соответствии с Конституцией, право частной собственности граждан на землю. Врезультате реорганизации колхозов и совхозов в ходе реформ их члены и работникиполучили право на приобретение земельной доли (в установленных размерах) привыходе из колхоза или совхоза для образования крестьянского (фермерского)хозяйства. В результате возникло право частной собственности на земельную долю.Предусматривалось также предоставление земельных участков в частнуюсобственность гражданам для личных подсобных хозяйств, жилищного и дачногостроительства, членам садоводческих товариществ, собственникам автомобилей ичленам гаражных товариществ.
Правочастной собственности на землю со всеми указанными особенностями былозакреплено в основном земельном законодательном акте, принятом 25 апреля 1991г., — Земельном кодексе РСФСР (далее — ЗК).
Позднееправо частной собственности на землю указами Президента РФ постепеннорасширялось, конкретизировалось. Указом от 27 декабря 1991 г. «Онеотложных мерах по осуществлению земельной реформы» собственникамземельных долей было предоставлено право продавать свои доли до истечениядесятилетнего срока: при выходе на пенсию, при передаче по наследству, припереезде в другую местность и при вложении средств в местную перерабатывающуюпромышленность. Доли продавались членам колхоза (работникам совхоза) либо лицам,вступающим в члены колхоза или поступающим на работу в совхоз.
УказомПрезидента РФ от 25 марта 1992 г. «О продаже земельных участков приприватизации государственных и муниципальных предприятий» установлено, чтофизические или юридические лица, приватизировавшие государственное илимуниципальное предприятие, вправе купить и земельный участок, ранеепринадлежавший данному предприятию. Собственник предприятия таким образомстановился и собственником земельного участка. В таких случаях, согласно Указу,земельные участки можно продавать и иностранным юридическим и физическим лицамс установлением порядка купли-продажи земли. В этой части Указ противоречит ЗК,так как разрешает продажу земли иностранцам.
УказПрезидента РФ от 27 октября 1993 г. «О регулировании земельных отношений иразвитии аграрной реформы в России» утвердил, по существу, неограниченноеправо частной собственности на землю физических и юридических лиц.
Впервыеземля признана имуществом, недвижимостью. Законно право собственников земельныхучастков и долей свободно распоряжаться ими и совершать сделки: продавать,дарить, обменивать, передавать по наследству, сдавать в залог, вносить вкачестве взносов в уставной капитал акционерных обществ, товариществ,производственных сельхозкооперативов и других организаций.
Указомтакже прямо установлено, что сделки с землей регулируются гражданскимзаконодательством с учетом земельного и экологического законодательства. Этопринципиально важно, так как подчеркивается особенность земли как имущества, недвижимости,которые необходимо обязательно учитывать при регулировании.
Наконец,Конституция РФ, принятая на референдуме 12 декабря 1993 г., в ст.9 и 36закрепила все формы права собственности на землю: частную, государственную,муниципальную и, как сказано в Конституции, «иные формы».Государственную и муниципальную собственность, в отличие от частной, называютпубличной собственностью.
Такимобразом, в ходе земельной и аграрной реформ сложились новые формы правасобственности и других прав на землю, новые субъекты земельных и аграрныхотношений.
НовыйГражданский кодекс РФ, в соответствии с Конституцией РФ, законодательнозакрепил указанные формы права собственности и других прав на землю, посвятиврегулированию земельных отношений специальную главу 17, состоящую из 28 статей(ст.260 — 287).
Внастоящее время сложилась парадоксальная ситуация с регулированием земельныхотношений: указанная глава 17 ГК не введена в действие и должна вступить в силупосле принятия нового ЗК. Но ЗК почти на две трети отменен Указом Президента РФот 24 декабря 1993 г. «О приведении земельного законодательства всоответствие с Конституцией Российской Федерации». В результате созданогромный правовой вакуум: страна более двух лет живет практически безЗемельного кодекса. Указ не соответствует ст.90 Конституции РФ, в которойсказано, что указы Президента не должны противоречить закону. Необходимскорейший выход из создавшегося положения и принятие нового ЗК.
Всоответствии с Указом Президента РФ «Об Основных Положениях Государственнойпрограммы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РоссийскойФедерации после 1 июля 1994 года» начался новый этап приватизации земель.Характерно, что Госдума не утвердила Закон, и тогда Президент утвердил ОсновныеПоложения своим Указом. В Основных Положениях содержатся два раздела(«4» и «410»), специально посвященные приватизации земель,их купле-продаже при приватизации предприятий. В сферу сделок с землейвключились органы Госкомимущества. Таким образом, промежуточные цели и задачиземельной и аграрной реформ — создание множественности форм права на землю иаграрных формирований — достигнуты. Однако, проблемы сельского хозяйства и АПКне решены, наоборот, сельскохозяйственное производство, к сожалению, продолжаетснижаться.
2. Взаимодействие Гражданского кодекса иземельного законодательства
Вопросо взаимодействии гражданского и земельного законодательства в регулированииземельных отношений имеет большой научный и практический интерес. Именно здесьчетко и ярко проявляются особенности земли как имущества, недвижимости, какобъекта земельных отношений и осуществления их правового регулированиягражданским и земельным законодательством.
Вст.3 ГК сказано, что нормы гражданского права, содержащиеся в других законах,должны соответствовать ГК. Следовательно, в ЗК и других актах земельногозаконодательства нормы ГК:
во-первых,могут воспроизводиться (полностью или частично), не вступая в противоречие снормами ГК;
во-вторых,они могут и должны развиваться, конкретизироваться с учетом особенностейрегулирования земельных отношений, опять-таки, не вступая в противоречие с ГК.В первую очередь, с нормами о праве собственности и других правах, о сделках сземлей и др.;
в-третьих,могут и должны содержать сугубо «свои» земельно-правовые нормы, невключаемые в ГК.
Кпоследним относятся, главным образом, специальные земельно-правовые нормыпублично-правового характера:
— о компетенции государственных и местных органов по регулированию земельныхотношений;
— о государственном учете земель;
— о государственном земельном кадастре и мониторинге;
— о государственной специальной регистрации прав на землю;
— об установлении состава и категорий земель и переводе их из одной категории вдругую, их разграничении по целевому назначению;
— о государственном контроле за использованием и охраной земель;
— об ответственности за нарушение земельного законодательства и др.
Возмещениеимущественного ущерба, причиненного собственникам, владельцам, пользователям иарендаторам земли производится в соответствии с гражданским и земельнымзаконодательством.
Такимобразом, видно, что ГК дает свободу ЗК в регулировании земельных отношений. Этосвидетельствует, по существу, о том, что все статьи главы 17 и другие статьиГК, касающиеся земельных отношений, могут воспроизводиться и развиваться,конкретизироваться в земельном законодательстве, не вступая в противоречие сГК.
Этоотносится не только к указанным статьям главы 17, но и ко многим другим.
Назовемих:
— ст.23 — о гражданах как субъектах гражданских и земельных отношений;
— все положения гл. 4 — о субъектах гражданских и земельных отношений — юридических лицах;
— ст.257 — о фермерских хозяйствах;
— статьи гл. 6 — об объектах гражданских прав (в частности, ст.129, в которойимеется прямая отсылка к земельному законодательству по вопросу о допущенииоборота земли как особого объекта, и ст.131 — о специальной регистрации);
— статьи гл. 13 — об обороте земли и его особенностях по сравнению с другимимуществом, о формах собственности и других вещных правах на землю;
— ст.216 — о вещных правах на землю и порядке перехода этих прав, о правесобственности на землю, праве пожизненного наследуемого владения землей, правепостоянного пользования, сервитутах;
— статьи гл. 16 — об общей собственности и т. д.
Можноназвать и другие главы и статьи ГК — о залоге, обязательствах, договорах,сделках с землей и другие, которые также относятся к регулированию земельныхотношений, в соответствии с земельным законодательством.
Посколькув ГК эти нормы сформулированы в общей форме, то применительно к земле онидолжны получить свое развитие в земельном законодательстве.
Особенностиземли как специфического имущества и объекта гражданских отношений заслуживаютвнимания. Землю нельзя до конца приравнять к иному имуществу: зданиям,сооружениям, объектам, движимым вещам.
Всельском хозяйстве земля — основное и незаменимое средствосельскохозяйственного производства. Поэтому ее нельзя«разбазаривать», использовать не по целевому назначению.
Внесельскохозяйственной сфере земля служит территорией для размещения отраслей,зданий, сооружений, объектов. Здесь она не является средством производства. Ноздания, сооружения, объекты неразрывно, прочно связаны с землей. Поэтому припереходе указанных объектов в собственность или пользование, аренду, всобственность других лиц неизбежно встает и вопрос о земле. И этот вопрос надорешать в соответствии с ГК и ЗК: на каком праве осуществляется переход земли — праве собственности, пользования или аренды?
3. Право индивидуальной собственности наземлю
Правоиндивидуальной или единоличной (частной) собственности на землю означает, чтособственником ее выступает одно лицо — физическое или юридическое.
Гражданин- собственник дачи, коттеджа, дома может являться собственником земельногоучастка.
Участокв индивидуальном личном подсобном хозяйстве, крестьянском хозяйстве, подчастным индивидуальным домом и др. также может находиться в индивидуальнойчастной собственности.
Индивидуальныесобственники приватизированных предприятий (ЧИП) также являются частнымисобственниками земли. Эти граждане теперь именуютсягражданами-предпринимателями без образования юридического лица. Они могутперерегистрироваться в другую форму организации до 1 июля 1999 г.
Ихправо на землю должно подтверждаться выданным на руки каждому собственникусвидетельством о праве собственности на земельный участок.
Сложнееобстоит дело, когда дом, дача принадлежат не одному, а несколькимсобственникам, причем доли недвижимого имущества выделены в натуре. Здесьучастки земли могут быть переданы собственникам с выдачей свидетельства о правесобственности на участок каждому из них. Если же этого не сделано, то земельныйучасток находится в общей долевой или совместной собственности. При продажедоли недвижимого имущества соответственно продается и земельный участок (доля),причем сособственники имущества имеют право преимущественной покупки иземельной доли.
Такаяже картина на практике наблюдается и в садоводческом товариществе. Например,каждый садовод, получив свидетельство о праве собственности на свой участок,становится его индивидуальным, единоличным частным собственником. Атоварищество по существу «трансформируется» в ассоциацию садоводов.Садоводы вправе выйти из ассоциации (товарищества) со своим участком, продатьего или распорядиться иным образом. В ассоциации (товариществе) земельныеучастки общего пользования (дороги, проезды, улицы и др. ) остаются в их общейсовместной собственности.
Напрактике встречаются случаи, когда при реорганизации колхоза (совхоза) земельныедоли выделяются в натуре. Это значит, что каждый колхозник (работник совхоза)становится индивидуальным частным собственником своего участка и можетраспоряжаться им свободно, по своему усмотрению. Сам же колхоз (совхоз) посуществу «превращается» в ассоциацию частных собственников.
Еслисобственники земли создают коммерческую организацию (товарищество, общество,акционерное общество, кооператив) и вносят свои земельные доли в качествепаевого взноса в уставной капитал, то они перестают быть индивидуальнымисобственниками земли; она «объединяется» и становится собственностьюкоммерческой организации
— юридического лица.
Любаякоммерческая организация (акционерное общество, общество, товарищество,кооператив и др. ) также является частным собственником земли как юридическоелицо. (Здесь же надо подчеркнуть, что государственные и муниципальныепредприятия собственниками земли не являются).
Собственник- физическое лицо (гражданин) распоряжается своей землей индивидуально,единолично. Собственник земли — юридическое лицо распоряжается ею через своиорганы управления (правление, совет, председателя, генерального директора и др.); указанные органы управления выступают и действуют от имени собственника — юридического лица. Эти нормы должны быть конкретизированы в ЗК.
4. Право общей собственности на землю
Всоответствии с ГК право общей собственности на землю (земельный участок)означает, что собственником земли является не одно лицо, а два или нескольколиц — граждан или юридических лиц.
Правообщей собственности подразделяется на право совместной собственности (то естьбез долевой, без заранее определенных долей) и долевой собственности (то естькогда доли в праве собственности заранее определены).
Каждыйучастник (субъект) права общей собственности называется сособственником, а веськоллектив в целом — собственником.
Семья,супруги, группа, коллектив лиц — вот субъекты права общей собственности наземлю.
Объектомправа общей собственности является общий, единый земельный участок, неразделенный на доли в натуре.
Доли,выделенные в натуре, являются индивидуальной собственностью«долевиков». Доли, не выделенные в натуре, — это условные доли,определяемые в балло-гектарах, или балло-гектаро-рублях. Они являются общейдолевой собственностью сособственников.
Например,в совместной собственности крестьянской семьи может быть общий земельныйучасток, по их совместному желанию и решению.
Земельныйучасток может находиться совместной собственности супругов. По желанию супругов(закрепленному в брачном договоре) их земельные участки могут остаться виндивидуальной собственности.
Крестьянское(фермерское) хозяйство, по решению его членов, также имеет общий земельныйучасток в совместной собственности (если иное не предусмотрено Законом илидоговором между членами хозяйства
— ст.257-258 ГК). До этого по Закону собственником земли являлся глава хозяйства.Вряд ли это было справедливо, когда, например, колхозная или совхозная семья(из нескольких членов) выходила из состава хозяйства со своими земельными долями,и все эти доли переходили в собственность главы хозяйства, то есть нарушалисьправа других членов семьи и хозяйства на землю. Теперь, в соответствии с ГК, — это их совместная собственность (но, как отмечено выше, она может быть идолевой — но только по их совместному решению).
Впрежнем ГК имелись ст.129 — 134 о колхозном дворе (семье). Это не обычноефермерское крестьянское хозяйство. Называлось оно также еще личным подсобнымхозяйством (ЛПХ). Раньше вопрос о земельной собственности не стоял, ибо существовалатолько государственная собственность на землю. В нынешнем же ГК ничего прямо неговорится о крестьянском (нефермерском) хозяйстве: видимо, имеется в виду такжегражданин — частный предприниматель (ст.23 ГК). В ГК следовало бы данномусубъекту посвятить специальную статью, как это сделано в отношении фермерскогохозяйства. Следует считать, что и в данном случае земля также находится всовместной собственности членов хозяйства.
Вобщей совместной собственности жильцов многоквартирного дома находится придомовойобщий земельный участок. Он никогда не может делиться на доли.
Распоряжаютсяобщим земельным участком в совместной собственности все сособственникисовместно. Доля выходящего из общей совместной собственности может бытьопределена при его выходе, причем остальные сособственники имеютпреимущественное право покупки этой доли. Этот участок может опять«вернуться» в совместную собственность, либо остаться виндивидуальной собственности нового собственника.
5. Формы права на землю в реораганизованныхколхозах и совхозах
Наиболееважным и сложным является вопрос о праве собственности на земельные доли членовили работников реорганизованных колхозов или совхозов. Являются ли они их общейсобственностью (совместной или долевой), или эти лица являются индивидуальнымисобственниками своих долей?
Реорганизацияколхозов и совхозов осуществлялась в ходе земельной и аграрной реформ, начинаяс 1990 г. Она проходила в соответствии с упомянутым выше Указом Президента РФот 27 декабря 1991 г. об ускорении проведения земельной реформы на основанииПостановления Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. N 86 «О реорганизацииколхозов и совхозов». Позднее, 4 сентября 1993 г., ПостановлениеПравительства РФ N 708 утвердило более подробное и развернутое Положение«О реорганизации колхозов и совхозов и приватизации государственныхсельскохозяйственных предприятий». Из этого заголовка видно, что совхозыне отнесены к государственным сельхозпредприятиям.
Следуетподчеркнуть, что указанное Положение базировалось на ст.12 прежней КонституцииРСФСР, в которой совхозы, наряду с колхозами, были признаны собственникамисвоего имущества, то есть по существу приватизированы. В принятой нареферендуме 12 декабря 1993 г. новой Конституции РФ такая норма отсутствует.Вопрос о совхозах «повис» в воздухе. Но, видимо, следует исходить изтого, что совхозы в нынешней форме — не государственные предприятия, какимибыли раньше.
Вообщеколхозы и совхозы никогда не были самостоятельными формами предприятий. Онивозникли после Октябрьской Революции с началом социализации сельскогохозяйства. По существу, колхозы всегда являлись кооперативными организациями.Поэтому нет ничего страшного в отказе от привычных наименований«колхоз» и «совхоз». В ГК таких форм, как колхоз и совхоз,не предусмотрено. К тому же эти слова можно сохранить и в новых формах,например, АО — колхоз «Прогресс» или АО — совхоз «Луч» и т.д.
Какпроходила реораганизация колхозов и совхозов? По добровольному решению ихколлективов имущество переходило в долевую собственность, в совместнуюсобственность, либо образовывались новые коммерческие организации с их правомсобственности на землю.
Приреорганизации осуществлялась инвентаризация земель и имущества. Определялсяразмер земельной доли. Доля должна быть равной для всех. Право на долю имеликолхозники, работники совхозов, работники социальной сферы, проживающие иработающие в хозяйстве: общепита, связи, культуры, медицины и др. Но этиработники не имели права на имущественный пай, в отличие от колхозников иработников совхозов. Причем, размер пая различался в зависимости от трудовоговклада (с учетом стажа, должности, размера оплаты труда, образования и т. д. ).
Спискилиц, имеющих право на земельную долю и имущественный пай, утверждались общимисобраниями коллективов и представлялись в районный земельный комитет. После ихпроверки и оформления принималось решение районной администрации ореорганизации хозяйства.
Большинствоколхозов и совхозов перешли на новые формы хозяйствования. Но некоторые — осталась на прежних формах. Они также могут реорганизовываться.
Всвязи с принятием нового ГК Правительство РФ 1 февраля 1995 г. принялоПостановление N 96 «О распоряжении собственниками своими земельными долямии имущественными паями».
Колхозами совхозам, оставшимся на прежней форме хозяйствования, а также перешедшим надолевую собственность, рекомендовано дополнительно провести инвентаризациюземель и имущества (если в этом есть необходимость); при необходимости следуетуточнить круг лиц, имеющих право на земельную долю и имущественный пай следуеттакже выдать всем «долевикам» свидетельства о праве собственности наих доли и паи (которым они не были выданы своевременно).
«Долевики»получили право на получение нескольких имущественных паев (и по месту прежнейработы в других хозяйствах). Но право на земельную долю остается только на однудолю (по последнему месту работы).
Определенасудьба невостребованных земельных долей. Они остаются в пользовании хозяйства(с его согласия), а при несогласии
— передаются в районную администрацию (в фонд перераспределения земель). Приневостребовании доли в течение общего срока исковой давности (три года) онипереходят либо в собственность хозяйства, либо в долевую собственностьколлектива, либо в муниципальную собственность.
Хозяйства(по добровольному решению их коллективов) вправе передать свои объектысоциальной и инженерной инфраструктуры в муниципальную собственность.
УказаннымПостановлением конкретизированы формы распоряжения собственниками своимиземельными долями и имущественными паями: выход из хозяйства и образованиефермерского хозяйства; продажа; передача по наследству; передача в залог;дарение; предоставление в пользование или аренду; обмен; объединение земельнойдоли и имущественного пая; внесение их в уставный капитал новой коммерческойорганизации в качестве паевого взноса. Утверждены образцы документов: договоровкупли-продажи, мены, дарения, сдачи в аренду, в залог: документов о внесениипаевых взносов в уставный капитал коммерческих организаций и т. д.
Такимобразом, указанное Постановление помогает лучше регулировать и решатьвозникающие на практике вопросы распоряжения долевой собственностью.
Вколхозах и совхозах, оставшихся на прежней форме хозяйствования, земля — несобственность юридического лица.
Земельнаядоля — это условный земельный участок, не выделенный в натуре. Выдел можетпроизойти по желанию собственника при выходе из общей собственности.
Еслихозяйство реорганизовалось с переходом к совместной (бездолевой) собственности,доля (ранее не выделенная) выделяется при выходе из совместной собственности.
Следовательно,в указанных случаях мы имеем дело с общей совместной или долевой собственностьюна землю. Эта собственность хотя и имеет отношение к реорганизованномухозяйству, но не является собственностью юридического лица. Все члены(работники) хозяйства сообща работают на земле, используют ее под управлениемсвоих избранных органов. Сособственник доли (долевик) без согласия коллективавправе выйти из хозяйства со своей земельной долей либо продать ее, причем остальныесособственники имеют право преимущественной покупки. Все указанные особенностиправового режима общей собственности на землю не полностью отражены в ГК, онидолжны быть развиты в ЗК.
Чтоже происходит при переоформлении указанного хозяйства в новуюорганизационно-правовую форму? В соответствии с ГК, как отмечалось выше, такимиформами, которые одновременно выступают в качестве субъектов земельныхотношений, являются: товарищества — полные (ст.69-81) и на вере (иликоммандитные) (ст.82-86); общества с ограниченной ответственностью и сдополнительной ответственностью (ст.87-95); акционерные общества закрытого иоткрытого типа (ст.96-104); производственные и потребительские кооперативы(ст.107-117); некоммерческие организации (ст.117-123); федеральные казенныепредприятия и учреждения (ст.115, 296-297); государственные и муниципальныеунитарные предприятия (ст.113-115).
Всеназванные организации являются юридическими лицами и собственникамипринадлежащего им имущества, и в том числе земли. Источниками возникновенияправа собственности на землю в данном случае являются добровольные вклады(взносы) членов товариществ, обществ, акционерных обществ, кооперативов и др. вуставной (складочный) капитал этих организаций. Причем вкладом (взносом) можетбыть как весь участок, так и его часть. Если за членом общества, товарищества,акционерного общества остается часть земли, не внесенная в уставной капитал,она присоединяется к приусадебному участку и принимает его статус.
Изэтого видно, что коммерческие организации (товарищества, общества, акционерныеобщества, кооперативы) в сельском хозяйстве как субъекты земельных отношенийимеют особенности по сравнению с такими же формированиями в иных отрасляхэкономики, ибо в сельском хозяйстве земля — основное средство производства.
Данныеособенности послужили основанием для указания в Законе о введении в действие ГКо необходимости принятия специального Закона о сельхозкооперативах.
Подобныеспециальные, особые, самостоятельные законы, думается, предпочтительно принятьи о других формированиях в сельском хозяйстве: акционерном обществе,товариществе, обществе, ибо для них главное — рациональное использование земли.Все особенности указанных форм в сельском хозяйстве не могут быть отраженыполностью в общих законах.
Крометого, в указанных формированиях — юридических лицах, как правило, возникают идругие ситуации: помимо собственности юридического лица и собственности егочленов могут быть еще и земельные участки в общей (совместной) либо в общей(долевой) собственности. Это могут быть земли общего пользования (дороги,улицы, скверы, пляжи, кладбища и т. д. ), если они не переданы в собственностьюридического лица.
Всеуказанные особенности отражаются в земельном законодательстве, в первуюочередь, в Земельном кодексе, в других актах.
6. Право государственной собственности наземлю
Вст.224 ГК государственная собственность определена как собственность, неявляющаяся собственностью частной и муниципальной. Это общее, но четкоеопределение.
Государственнаясобственность делится на федеральную и собственность субъектов Федерации. Нораздел ее законом пока не закреплен.
Сказанноеотносится и к государственной собственности на землю. Здесь также необходимзакон о разграничении земель на земли федеральные и земли субъектов Федерации,о критериях разграничения.
Приразграничении земель необходимо иметь в виду, что все федеральные землирасположены на территории (в границах) субъектов Федерации. Других федеральныхземель нет и быть не может. Поэтому все земельные участки, занимаемыефедеральными объектами (зданиями, сооружениями, предприятиями и др. ),относятся к федеральной собственности. Это также — земли транспорта,коммуникации, связи, космонавтики, обороны и др. К федеральным землям относятсяи другие земли, выделяемые для федеральных нужд и программ. С другой стороны,передача объектов федеральной собственности в собственность субъектов Федерациивлечет за собой переход земельных участков в собственность субъекта федерации.
РоссийскаяФедерация является самостоятельным субъектом гражданских и земельных отношений,и от ее имени выступают органы власти в рамках своих полномочий (ст.124-127).Они распоряжаются только федеральными землями и не вправе распоряжаться землямисубъектов Федерации, муниципальными и частными землями.
СубъектыФедерации также являются субъектами гражданских и земельных отношений. Они — собственники земли и других природных ресурсов на своих территориях. От именисубъектов выступают их органы власти в пределах своей компетенции. Ониосуществляют права владения, пользования и распоряжения «своей»землей (ст.124-127 ГК) и не вправе распоряжаться федеральными, муниципальными ичастными землями. Это еще одна причина почему так необходимы законы оразграничении имущества, и в том числе земли, на федеральную собственность исобственность субъектов Федерации.
Вэтой связи необходимо отметить, что иногда высказываются мнения о том, чтобудто бы гражданское право вообще не должно регулировать отношениягосударственной собственности на землю. Однако в дальнейшем государство (егоорганы) могут предоставлять свои земли гражданам в собственность илипользование, в аренду, или продавать их. Здесь государство действует каксобственник, на него распространяются нормы ГК о юридических лицах; государствов данных случаях — равноправная сторона в гражданских и земельных отношениях.
Государство(в лице своих органов власти) может изымать земли (выкупать у собственников)для государственных и муниципальных нужд. Но здесь государство выступает уже некак собственник земли, а как публичная власть. В ЗК необходимо четко определитьперечень государственных и муниципальных нужд, для которых изымаются земли.
7. Право муниципальной собственности наземлю
Всоответствии со (ст.112 и 130 Конституции РФ и ст.124-127 ГК муниципальныеобразования — это город, сельский район, поселок, сельский населенный пункт. Отих имени выступают органы местного самоуправления, т. е. муниципальные органы,осуществляя права владения, пользования и распоряжения муниципальной земельнойсобственностью, в том числе земли. Федеральными землями, землями субъектовФедерации и частными землями они не распоряжаются.
ВГК нормы о муниципальной собственности на землю также сформулированы оченькратко, без конкретизации. Они должны найти свое раскрытие в ЗК.
Порядокотнесения земель к муниципальной собственности устанавливается законодательнымиактами РФ и субъектов Федерации ( ЗК и другими правовыми актами).
Вмуниципальную собственность могут включаться также земли, приобретаемые порешению местной администрации у собственников земельных участков путем ихвыкупа в установленном порядке, а также земли, передаваемые из федеральныхземель и земель субъектов Федерации.
Муниципальныеземли — это земли, занятые муниципальными объектами (школами, предприятиями,объектами и др. ), земли общего пользования (улицы, площади, скверы, водоемы,пляжи, лесные участки, парки, кладбища и др. ), то есть все земли, заисключением федеральных земель и земель субъектов Федерации и частных земель.
Распоряжениеи управление муниципальными землями осуществляется органами местногосамоуправления, т. е. муниципальными органами.
8. Право пожизненного наследуемоговладения землей
Пожизненноенаследуемое владение землей — следующее важное вещное право на землю. Правда, смомента его возникновения у некоторых стали возникать сомнения в егонеобходимости. Говорили, что здесь происходит смешение его с правом владения втриаде содержания права собственности, что оно непонятно и т. д. Думается, этопроисходило от недопонимания нового важного института земельного права,близкого к праву собственности.
Ономожет явиться переходным, но пока сохраняется, так как миллионы граждан имеютземлю на основании этого права и государство не «отнимает» ее и не«заставляет» ее выкупить.
Крометого, государство закрепило за гражданами участки в собственность в пределахустановленных норм, а сверх норм (например, при большемерных участках) — впожизненное наследуемое владение.
Владелецвправе сдавать участок другим лицам в аренду или безвозмездное пользование.
Владелецвправе передать участок по наследству, но не вправе совершать сделки, влекущиеотчуждение участка.
Этоправо, таким образом, уже очень близко к праву собственности. Может быть, оносамо собой когда-либо исчезнет, но государству преждевременно насильственно егоупразднять.
Впожизненном наследуемом владении по желанию граждан могут находитьсяпредоставленные им ранее земельные участки, в том числе сверх нормы бесплатнойпередачи в собственность до установленных предельных размеров, а также приполучении этих участков по наследству.
Даннаяформа права на землю впервые была установлена Основами законодательства о землебывшего СССР в апреле 1990 г. В те годы шла острая борьба, дискуссия овозможности права частной собственности в РФ на землю. Победила точка зренияпротивников частной собственности на землю. Право пожизненного наследуемоговладения землей было введено как альтернатива частной собственности. К тому же«термин» владение понимается как близкий к термину «собственность».
ВЗК 1991 г. это право было предусмотрено как самостоятельная форма права наземлю.
УказомПрезидента РФ от 23 декабря 1993 г. о приведении земельного законодательства всоответствие с Конституцией РФ это право отменено и сохранено только за лицами,получившими в установленном порядке его до конца 1993 г., а также понаследству. ГК это право восстановлено и существует с правом собственности.
Участкина праве пожизненного наследуемого владения владельцами по их желанию могутвыкупаться в собственность в рассрочку.
9. Право постоянного (бессрочного)пользования землей
Квещным земельным правам отнесено также постоянное (бессрочное) пользованиеземлей. Ранее оно рассматривалось в земельном законодательстве как основное иглавное право на землю. Поэтому нормы о пользовании землей были сформулированыв ЗК наиболее подробно. Иногда говорят, что ныне в праве пользования землей нетнеобходимости, поскольку есть право аренды. Тем более, что в ГК прямо имеетсятакой термин, как «пользование на праве аренды». Но это не умаляет ине отвергает право пользования, ибо оно в данном случае — постоянное,бесспорное, а аренда — временный, срочный вид пользования. Иное дело — временное (срочное) пользование. Необходимо ли оно?
ГКсодержит ряд основополагающих норм о землепользовании (ст.268-270). В ЗКрегулируется предоставление земель в постоянное пользование (ст.26-28, 57-59,61-68, 80 и др. ).
Земельныеучастки предоставляются в пользование из государственных и муниципальныхземель.
Впользование предоставляются участки также частными собственниками — физическимии юридическими лицами.
Вкачестве пользователей выступают физические и юридические лица,предприниматели, коммерческие организации, колхозы и совхозы, оставшиеся напрежней организационно-правовой форме и т. д.
Участки,предоставленные в пользование, остаются в государственной, муниципальной иличастной собственности.
Пользовательимеет право владения (фактического обладания) участком и право пользования им(извлечения из земли полезных свойств). Распоряжаться землей пользователь невправе за исключением случаев, предусмотренных законом (например, во вторичное,временное (срочное) пользование (в аренду), либо с согласия собственника).
Государственныйили муниципальный орган принимает решение о предоставлении земель в пользование.Кроме того, может заключаться договор о предоставлении участка в пользование.Собственник или владелец земли может предоставлять участок также по договору.
10. Земельный сервитут
Вчисле вещных прав на землю ГК (ст.276-177) предусмотрел право других граждан июридических лиц на ограниченное пользование чужим земельным участком. Такоеправо называется земельным сервитутом. В ЗК такого права (по наименованию) небыло и нет, но фактически оно подразумевалось (например, в виде использованияземельного участка для изыскательских и геолого-разведочных работ,строительства дороги, линии связи, водопровода и т. д. ).
Такимобразом, земельный сервитут определяется двояко: с одной стороны — как право наограниченное пользование чужим земельным участком, с другой стороны — какнекоторое ограничение права собственника (владельца, пользователя илиарендатора) данного участка в пользу других лиц.
Почемуи для чего необходим сервитут? Прежде всего, для прохода, проезда, прокладкитрубопровода и др. Точно так же сервитут необходим, например, для прогонаскота, прокладки газопровода или водопровода, установки телефонных столбов и т.д.
Сервитут,как правило, является постоянным и может быть прекращен лишь тогда когданеобхлдимость в нем отпала или пользователи сервитута сами от него отказались.
Сервитутпредоставляется с согласия собственника (владельца, пользователя илиарендатора) земельного участка, а в случае его несогласия и возникновения спорапо решению суда, арбитражного суда.
Собственник(а также владелец, пользователь, арендатор) участка вправе заключать сгражданами и юридическими лицами соглашение об условиях пользования земельнымсервитутам и размерах платы за него.
11. Право временного (срочного)пользования землей
Этоправо не предусмотрено в перечне вещных прав, так как не является постояннымпользованием. Пользование может возникать по договору, но на него нераспространяется регулирование сделок с землей. Временное (срочное) пользованиеземлей предусмотрено ст.264 ГК, а предоставление в срочное пользование — ст.269и 270 ГК и др.
Временноепользование землей может быть краткосрочным — до 3 лет, и долгосрочным — до 10лет, для оленеводства и отгонного животноводства — до 25 лет.
Вовременном пользовании, по существу, находятся служебные земельные наделыработников лесного хозяйства, транспорта и др., так как эти участкипредоставляются на время трудовых отношений работника с организацией. Еслижилье на участке служебное, оно может быть приватизировано работником, а,следовательно, и часть участка в пределах установленных норм может бытьпередана ему в собственность. Остальная часть участка может быть передана впользование или аренду.
Вовременное пользование предоставляются участки под огороды, для сенокошения,пастьбы скота и других временных целей. Во временное пользование земля можетпредоставляться, например, при строительстве временных объектов — для дорог,складов стройматериалов и т. д.
Временнымиземлепользователями могут быть граждане и юридические лица.
Предоставляютземлю во временное пользование граждане и юридические лица — собственники,владельцы, постоянные пользователи (во вторичное пользование), арендаторы впредусмотренных в новом ЗК случаях.
12. Право аренды земли
Этоправо предусмотрено ст.264 ГК (как и временное пользование), и, кроме того,ст.269-270 ГК предусмотрено право сдачи (предоставления) в аренду. Болеедетально аренда земли должна регулироваться новым ЗК.
Наусловиях аренды земельные участки могут предоставляться гражданам РФ,иностранным гражданам, лицам без гражданства, юридическим лицам РФ, иностраннымюридическим лицам, международным объединениям и организациям с участиемюридических лиц РФ и иностранных юридических лиц, иностранным государствам. Каквидно, круг субъектов права аренды земли очень широк.
Впервыеправо аренды введено союзными Основами законодательства о земле (апрель 1990 г.). Оно было предусмотрено ЗК и другими актами.
Передачав аренду земельных участков, находящихся в частной собственности, можетосуществляться их собственниками, а земельных участков, находящихся вгосударственной и муниципальной собственности, — соответствующими органамиисполнительной власти (администрацией). Землевладельцы и землепользователимогут сдать земельные участки в аренду с разрешения собственника.
Арендавозникает в силу закона и на основе договора, заключаемого арендодателем(собственником) и арендатором. В договоре определяются условия использованияземли, размер и порядок внесения арендной платы, которая определяетсясоглашением сторон и может выплачиваться в денежной или натуральной форме.
Арендаземли бывает краткосрочной — до 3 лет и долгосрочной — до 50 лет.
Посколькуаренда земли и краткосрочное землепользование имеют много сходных черт, иногдавысказывается предложение отказаться от временного пользования землей и озамене его арендой земли. Вопрос заслуживает внимания и должен быть решен в ЗК.
13. Право хозяйственного ведения и правооперативного управления — применимы ли они к земле?
Субъектамигражданских и земельных отношений являются также казенные предприятия иунитарные государственные и муниципальные предприятия. Однако, поскольку они неявляются «частными» юридическими лицами, вопрос об их праве на землюимеет свои особенности.
Здесьможет возникнуть вопрос о хозяйственном ведении или оперативном управлении. Обэтом говорится в гл. 19 ГК (ст.294-300).
Ноуказанные категории не применяются по отношению к праву на землю, в гл. 17 ГКони не предусмотрены. И в прежней системе они не применялось, а применялисьправо пользования и владения, а также в установленных пределах — правораспоряжения. Об этом писали А. В. Венедиктов, А. В. Карасс, С. Н. Братусь, Г.Н. Полянская. Названные институты и по новому ГК применяются к имуществу, но нек земле и другим природным ресурсам. В гл. 17 ГК, специально посвященной правамна землю, ничего не говорится о хозяйственном ведении и оперативном управленииземлей. Речь идет лишь о владении и пользовании (в том числе аренде) о правепостоянного пользователя землей распоряжаться ею с согласия собственника.
14. Основания возникновения и прекращенияправ на землю
ГК,формулируя основания возникновения прав на имущество, а также основания ихпрекращения, имеет в виду, что они распространяются и на права на землю.Земельным законодательством они регулируются достаточно подробно.
Однимиз главнейших оснований возникновения прав на землю является предоставлениеземельных участков из государственной и муниципальной собственности в частнуюсобственность, пользование, аренду. Частные собственники могут такжепредоставлять земельные участки в пользование и аренду другим лицам.
Основаниявозникновения и прекращения прав на землю неразрывно связаны, перекрещиваются:у одних возникает право на землю, у других оно прекращается. При предоставленииземли из государственной и муниципальной собственности в частную прекращаетсяправо государственной и муниципальной собственности и возникает право частнойсобственности и наоборот
Однимиз способов прекращения права на землю является изъятие (выкуп) земли длягосударственных и муниципальных нужд (ст.278-282 ГК) и изъятие земельныхучастков в связи с нарушением земельного законодательства (ст.284-286 ГК). Этиоснования должны быть четко сформулированы в новом ЗК.
Наиболеераспространенными основаниями возникновения прав на землю являются сделки сземлей. Они закреплены в ст.260 ГК и названным выше Указом Президента РФ. Вновом ЗК они должны быть тщательно «расписаны».
Нетнеобходимости подробно останавливаться на всех видах сделок. Но длякупли-продажи необходимо сделать исключение. Имеются сторонники, но много ипротивников купли-продажи земли. Но высказываются возражения о широкойкупле-продаже сельскохозяйственных земель. ГК ее предусматривает (хотя и непрямо), но не конкретизирует, таким образом, отсылая к земельному закону. В процессеразработки нового ЗК это являлось одним из острейших вопросов. Вероятно, икуплю-продажу сельскохозяйственных земель можно ввести в жесткие рамки, чтобыизбежать резко отрицательных последствий. Запрещается продажа для использованияземли не по целевому назначению. ГК предусматривает изъятие (выкуп) земель втаких случаях (гл. 17ст.284-287) и отсылает к земельному законодательству.Таким образом, следует установить ограничения использованиясельскохозяйственных земель. Их нельзя «пускать» в общий земельныйрынок. Рынок сельскохозяйственных земель должен быть обособлен. Покупателиземли (в том числе и иностранные физические и юридические лица) если они желаютдобросовестно вести сельскохозяйственное производство, должны иметь правокупить ее. В России добывается и отправляется на экспорт много нефти, газа илеса. Но ведь землю нельзя вывезти за границу, ее можно использовать честно идобросовестно, и тогда купля-продажа земли не приведет к отрицательнымпоследствиям. Имеются и экономические механизмы регулирования, в данном случае- прогрессивный земельный налог, стимулирование их рационального и эффективногоиспользования, усиление государственного контроля за использованием и охранойвсех, и особенно сельскохозяйственных, земель.
15. Применима ли к земле приобретательнаядавность?
Интересными важным является вопрос о приобретательной давности (ст.234 ГК). К праву наимущество, кроме земли, она применяется. Применима ли она к возникновению правасобственности на землю? Думается, не всегда. В гл. 17 ГК она не предусмотрена.Земля изначально всегда была в государственной собственности, поэтомугосударственные или муниципальные земли вряд ли могут быть«ничейными». Кроме того, земля особый объект недвижимости. Однако напрактике многие граждане долгое время пользовались (или пользуются)«неоформленными» участками, затем эти участки могут оформлятьсяорганами власти в собственность, пользование, владение, аренду по установленнымнормам и в общем порядке. Если участок находится в частной собственности, но собственникне объявляется и не предъявляет свои права на участок, на него распространяютсянормы о приобретательной давности. Тем не менее вопрос требует детальногорешения в новом ЗК.
16. Регистрация прав на землю
Вст.131 ГК говорится о регистрации права собственности и других прав нанедвижимость, в том числе на землю. Регистрация проводится в единомгосударственном реестре учреждениями юстиции. Система этих органов в настоящеевремя опускается только до области, края, республики. Имеются органы и в крупныхфедеральных городах. В районах таких органов нет. Предполагается в районах игородах создать филиалы регистрационных органов юстиции. Кроме того, указаннойстатьей ГК предусмотрена кроме государственной регистрации специальнаярегистрация отдельных видов имущества (в соответствии с законом). Такаяспециальная регистрация прав на землю осуществляется органом по земельнымресурсам и землеустройству (то есть земельным комитетом). Это следует из ст.261ГК, в которой прямо называются специальные органы. Земельные органы проводятземлеустройство, определение границ участков и выдают документы на них.
17. Реквизиция и конфискация — применимыли они к земельным участкам?
Реквизиция- это изъятие в установленных законом случаях (стихийные бедствия, эпизоотии, эпидемии,аварии и др. ) имущества с выплатой его стоимости (гл. 15, ст.242 ГК). В гл. 17реквизиция земли не предусмотрена. Это особый объект имущества, по отношению ккоторому практически невозможно применение реквизиции. Она применима к домам исооружениям, транспортным средствам, продовольствию и т. д. В отношении землисуществует специальная мера — изъятие (выкуп) ее для государственных илимуниципальных нужд или за нарушение земельного законодательства (гл. 17 ГК), ноне в тех случаях, которые предусмотрены для реквизиции иного имущества (неземли).
Конфискацияимущества предусмотрена ст.243 ГК РФ, гл. 15. В гл. 17 о ней не говорится. Но вотношении земли как имущества (хотя и особого) возможна конфискация. Однакозаконом необходимо определить случаи и порядок конфискации земли. Например, вприговоре суда необходимо обязательное указание о конфискации. Без этогоконфискация земли невозможна.
18. Права и обязанности субъектов прав наземлю, их гарантии и защита
ГКв общей форме говорит о праве и обязанностях держателей земли, гарантиях изащите их прав. Особенно выделяется судебный и арбитражно-судебный порядок ихзащиты.
Вст.52-54 ЗК подробно урегулированы указанные вопросы и нет необходимостиподробно их рассматривать. К сожалению, многие статьи ЗК отменены названнымвыше Указом Президента РФ (от 24 декабря 1993 г. ), в силу чего ослабленыгарантии и защита земельных прав. Это еще раз свидетельствует о необходимостискорейшего принятия нового ЗК. Ст.52-54 ЗК целесообразно усовершенствовать,дополнить новыми положениями, соответствующими современным условиям. Следовалобы предусмотреть и расширить рассмотрение земельных споров третейскими судами.Административный порядок рассмотрения этих споров, как правило, не должен иметьместа, за исключением случаев, когда обе спорящие стороны сами согласныпередать спор на рассмотрение администрации.
Важноезначение имеет вопрос о праве собственников и других держателей землипользоваться природными ресурсами, расположенными на земельном участке.
ГК(ст.260, гл. 17) предусматривает возможность права собственности на находящиесяна его земельном участке собственника замкнутые водоемы, леса и другую леснуюрастительность, а также его право использования по своему усмотрению всего, чтонаходится над и под поверхностью этого участка. Однако если отраслевымзаконодательством предусмотрено иное, действует норма этого отраслевогозаконодательства.
Даннаянорма имеет важное значение, так как она расширяет права собственниказемельного участка — как право собственности, так и право пользования.
Законо недрах закрепил право государственной собственности на недра, поэтомусобственник участка не имеет права собственности на полезные ископаемые, в томчисле общераспространенные (песок, глина, гравий, сапропель, а также торф). Онвправе только пользоваться ими.
Полесному законодательству, собственник леса — государство. Собственникземельного участка — сельскохозяйственное формирование, в том числе фермерскоехозяйство, — является владельцем участка лесного фонда (ст.10 Основ лесногозаконодательства), что противоречит указанной статье ГК, а в ст.11 Основзакреплены функции его как владельца леса. Как владелец, он ведет учет лесов,дает лицензии на лесопользование, ведет лесное хозяйство или привлекает дляэтих целей специалистов.
Всоответствии с новым Водным кодексом РФ государственный водный фонд находится вгосударственной собственности. Замкнутые непроточные искусственные водоемы наземельных участках не входят в государственный водный фонд. Следовательно, онинаходятся в собственности собственника земельного участка.
Животныймир по новому Закону о животном мире также находится в государственнойсобственности, и поэтому собственник земельного участка не являетсясобственником животного мира, а лишь пользуется им в установленном порядке (полицензиям, за плату и т. д. ).
Список литературы
1.Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР, 1990, N 26, ст.327; 1991, N 1, ст. 4; 1990, N 26, ст. 324; 1991, N 1, ст. 4.
2.Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РФ, 1992, N 1, ст. 53.
3.Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР, 1992, N 14, ст.761.
4.«Российская газета», 1993, 29 октября.
5.«Российская газета», 11 января 1994 г.
6.«Российская газета», 27 июля 1994 г.