Договор аренды недвижимости

Введение
Недвижимоеимущество – это один из важнейших объектов гражданского права, определяющиммоментом в развитии правового регулирования которого явился переход отзакрепления в законодательстве исключительной государственной собственности клегальному признанию множественности форм собственности в условиях их равнойзащиты.
Соответственнопроизошел переход от практически полного юридического запрета сделок снедвижимым имуществом к их разрешению, путем расширения круга объектовнедвижимости, вовлекаемого в гражданский оборот, и видов совершаемых с нимсделок. Продолжается данный процесс и в настоящее время. Так, вступивший в силус 20 октября 2001 г. долгожданный новый Земельный кодекс России ввел, наконец,землю и земельные участки в сферу гражданского оборота как объектынедвижимости.[1][1] Данное событиеознаменовало создание правовой базы земельного строя и переход к новому этапуземельной реформы, характеризующейся реализацией мер, направленных наорганизацию рационального землепользования в Российской Федерации.[2][2]  
Широкоразвивающийся рынок недвижимости служит гарантией реализации основногоконституционного права граждан – права частной собственности, права иметьимущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им какединолично, так и совместно с другими лицами (статья 35 Конституции РФ).
Насегодняшний день договор аренды является в России наиболее распространеннымдоговором, заключаемым в отношении недвижимого имущества.[3][3]
Врезультате совершения огромного количества арендных сделок с недвижимостьювозникает множество самых разнообразных споров в этой области. Причина такихспоров как непонимание субъектами гражданского оборота статуса недвижимогоимущества, так и несовершенство современного нормативного регулирования вданной сфере. Такое положение вещей на деле приводит к расширению и увеличениюроли и значения судебной практики рассмотрения споров, связанных с применениемнорм гражданского законодательства об аренде недвижимого имущества.[4][4]
Всеэто обуславливает необходимость изучения и совершенствования теории и практикииспользования правовых норм в области отношений, связанных с арендойнедвижимости.
Впоследние годы появилось достаточно большое количество публикаций на даннуютему. Аренда недвижимости рассматривается в самых различных ракурсах: отисследования рынков аренды недвижимости в различных субъектах РФ, рассмотренияаренды недвижимости как одной из форм экономических отношений по вложениюкапиталов[5][5], до разрешенияотдельных правовых вопросов, связанных с понятием и правовым режимомнедвижимости, заключением и регистрацией отдельных сделок с недвижимымимуществом.[6][6]
Даннаядипломная работа посвящена рассмотрению основных гражданско-правовых вопросоваренды недвижимости.
Необходимоотметить, что ГК РФ не содержит исчерпывающего перечня объектов относимых кнедвижимости, равно как и не предусмотрено единой договорной модели и,соответственно, единых законодательных требований в отношении аренды любых объектовнедвижимости.
Такойподход законодателя к регламентации аренды недвижимости оказал определенноевлияние и на структуру настоящей дипломной работы. В ее состав входит триглавы. Первая из которых посвящена рассмотрению понятия недвижимости, соотношениятерминов «недвижимая вещь», «недвижимое имущество»,«недвижимость», определению критериев отнесения того или иногоимущества к недвижимости. Также в рамках первой главы затронуты отдельныевопросы классификации и особенностей правового режима объектов недвижимости.
Вовторой главе данной дипломной работы основное внимание уделено сравнительномуанализу общих положений о договоре аренды и особенностей, предусмотренных вотношении как отдельных видов договоров аренды недвижимости, так и отдельныхобъектов недвижимости.
Вчастности, предпринята попытка рассмотрения различий аренды как предоставленияво временное владение и (или) пользование за плату от оказания так называемых«арендных услуг».[7][7]
Говоряоб объектах недвижимости, которые могут выступать предметом договора аренды,отдельно рассматривается аренда зданий и сооружений, специальные правила окоторой содержатся в параграфе 4 главы 34 ГК, и аренда предприятий какимущественных комплексов (параграф 5 главы 34 ГК). Помимо этих разновидностейнедвижимости в рамках настоящей работы будет затронута аренда нежилыхпомещений, а также вопрос о возможности аренды незавершенных строительствомобъектов, которые с принятием законодательства о государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним получили возможность выступатьпрактически в качестве самостоятельного объекта гражданского оборота.
Арендаприродных ресурсов будет рассмотрена на примере аренды земельных участков.Также затронут вопрос определения предмета аренды земельного участка пристроительстве подземного сооружения.
Прирассмотрении аренды недвижимого имущества отдельного внимания заслуживаютвопросы государственной регистрации учреждениями юстиции и правовые последствияотсутствия таковой регистрации договора аренды в связи как с актуальностью, таки с новизной для российского права самой системы регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним.
Вкачестве последствий неосуществления, в случаях предусмотренных законом,государственной регистрации договора аренды объектов недвижимости в рамкахнастоящей дипломной работы рассматривается возможность оценки таковой сделкинезаключенной либо недействительной. Данный вопрос имеет немаловажноепрактическое значение, поскольку от квалификации указанных сделок какнезаключенных или недействительных зависит:
— применение различных сроков исковой давности (3 года для признания сделкинезаключенной и 10 лет – ничтожной);
— предъявление различных материально-правовых требований, направленных на возвратимущества, предоставленного контрагенту по вышеназванным сделкам(виндикационной иск в отношении незаключенной сделки и реституция – в отношениинедействительной).
Необходимоотметить, что данной проблеме в настоящее время посвящается все возрастающееколичество научных публикаций.[8][8]
Наконец,третья глава данной дипломной работы посвящена наиболее дискуссионной проблеме,связанной с определением места и правовой природы аренды, необходимостигосударственной регистрации в учреждениях юстиции права аренды и аренды какобременения (ограничения) прав независимо от регистрации договора аренды.
Глава I. Общие положенияо недвижимости
1.1. Понятие недвижимостикак объекта гражданских прав. Классификация объектов недвижимости
Объектамигражданских прав являются материальные и духовные блага, по поводу которыхсубъекты гражданского права вступают между собой в правовые отношения. Кругэтих благ (объектов) чрезвычайно широк и многообразен. В соответствии со ст.128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценныебумаги, иное имущество, работы и услуги, информация, результатыинтеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них(интеллектуальная собственность), нематериальные блага.[9][9]
Делениеимущества на движимое и недвижимое берет начало еще в римском праве ивоспринято практически всеми правовыми системами. По мнению некоторых авторовтакое деление связано с правом частной собственности на природные объекты и впервую очередь на землю, а также с введением в гражданский оборот этихобъектов, развитием этого оборота.[10][10]
Категориянедвижимого имущества (недвижимость) была известна российскому законодательствус начала XVIII века. Сам термин «недвижимое имущество» был впервыеиспользован в Указа Петра I о единонаследии 1714 года. В Своде законовроссийской империи (действовавшем до революции 1917 года) общего определениянедвижимости не давалось, названная категория определялась через примерноеперечисление земли, различных угодий, домов.[11][11]В советском гражданском праве категории недвижимости не было. ГК РСФСР 1922года содержал специальное примечание к статье 21, согласно которому «сотменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые инедвижимые упразднено». Сама земля была объявлена достоянием государства иисключена из «частного оборота».
Делениеимущества как объекта гражданских прав на движимое и недвижимое быловосстановлено в Основах гражданского законодательства. Пункт 2 статьи 4 Основгражданского законодательства определил, что недвижимым имуществом являютсяземельные участки и то, что прочно с ними связано (недвижимость по природе). Вперечень (причем, неисчерпывающий) того, что прочно связано с земельнымиучастками, были включены здания, сооружения, предприятия, иные имущественныекомплексы, многолетние насаждения. Таким образом, в основу разграниченияимущества на движимое и недвижимое был положен традиционный для российскогоправа критерий физических, природных свойств вещи, выражающийся в способностиили неспособности вещи к перемещению, критерий прочности связи с землей. Этоткритерий в Основах гражданского законодательства являлся основным, но неединственным. Основы гражданского законодательства содержали правило, согласнокоторому к недвижимому имуществу по формально-юридическому критерию может бытьотнесено и иное имущество, но сделано это может быть только законодательнымиактами (недвижимость в силу закона). Правда, в период действия Основгражданского законодательства такие законодательные акты приняты не были.
Вследза введением общего понятия недвижимого имущества в специальных законодательныхактах появились понятия «недвижимости в жилищной сфере» и«недвижимости в градостроительстве», которые определялись путемисчерпывающего перечисления объектов. Таким образом, происходила конкретизацияобщего понятия применительно к отдельным объектам или сферам деятельности.[12][12]
Современноероссийское гражданское законодательство при классификации вещей как объектовгражданских прав исходит из фундаментального противопоставления вещей движимыхи недвижимых. При этом необходимо отметить, что законодатель использует дляобозначения недвижимости целый ряд терминов: «недвижимая вещь»,«недвижимое имущество», недвижимость". В большинстве случаевуказанные понятия воспринимаются как синонимы[13][13],что представляется не совсем верным. Так, Лапач В.А. считает, что «вкачестве исходного (простейшего) закон использует понятие недвижимой вещи какединичного недвижимого или указанного в законе (ч.2 п. 1 ст. 130 ГК РФ)движимого материального объекта, либо совокупности разнородных недвижимыхвещей, образующей единое целое, предполагающее использование их по общемуназначению – „сложная вещь“ по ст. 134 ГК ».[14][14]
Действительно,среди объектов гражданского права особое место принадлежит вещам, чтоопределяется, во-первых, их наибольшей распространенностью и, во-вторых,возникновением по поводу вещей правоотношений собственности.
Статусвещей приобретают лишь материальные ценности, то есть материальные блага,полезные свойства которых осознаны и освоены людьми. Таким образом, под вещаминаука гражданского права понимает данные природой и созданные человекомценности материального мира, выступающие в качестве объектов гражданских прав.[15][15]
Вотличие от Основ гражданского законодательства, которые оперировали понятиемнедвижимого имущества, ГК РФ применительно к делению на недвижимости идвижимости оперирует понятием «вещи». Исходя из содержащегося в ГКопределения недвижимости иные виды имущества, включая имущественные права,недвижимыми быть не могут ни по своей природе, ни в силу указания закона.Исключением является признание недвижимостью, а точнее приравнивание к недвижимоститакого сложного имущественного комплекса как предприятие (ст. 132 ГК РФ). Законодательотносится к нему как к особому объекту. Это проявляется, во-первых, чистоформально – предприятие не упоминается в определении недвижимости в статье 130ГК РФ, а вводится в статье 132 ГК РФ, которая расположена после блока статей онедвижимости. Во-вторых, предприятие является объектом, который выпадает изклассификации недвижимых и движимых вещей, поскольку оно вещью, даже сложной,не является. В этой связи совершенно обоснованным представляется мнение В.А.Лапача о том, что «от сложных вещей следует отличать комплексы как системыболее высокого порядка, характеризующиеся не столько общим назначением входящихв них объектов, сколько определенным в законе составом имущества, образующегокомплекс, а также функциональной взаимосвязью и иерархической организациейэлементов внутри комплекса. В состав комплекса наряду с недвижимыми вещамимогут входить и объекты гражданских прав, являющиеся движимыми вещами либо дажевообще не являющиеся вещами…»[16][16]
Статья132 ГК РФ определяет состав предприятия в целях введения его в гражданскийоборот в качестве единого объекта. Поэтому в его состав включено как собственноимущество (вещи, права, требования), так и комплекс исключительных прав, впервую очередь прав на товарные знаки и знаки обслуживания, которыеиспользуются при маркировке продукции, выпускаемой на предприятии, или приоказании им услуг, а также имеющие «отрицательную стоимость» долги,связанные с деятельностью предприятия. Отметим, однако, что, признавпредприятие недвижимостью, в дальнейшем ГК не подчиняет его общим требованиям кнедвижимости, а содержит ряд специальных правил. В частности, для сделок спредприятиями устанавливается особый, более формализованный и строгий режим посравнению со сделками, совершаемыми в отношении иного недвижимого имущества. Вто же время предприятие оказалось настолько сложным объектом и с точки зрениягосударственной регистрации, что законодатель был вынужден предусмотреть нарядус регистрацией прав на предприятие в целом отдельную регистрацию прав наземельные участки и иную недвижимость, входящую в состав предприятия.
Всвязи с изложенным необходимо отметить, что «в современномзаконодательстве наблюдается некоторая экспансия термина „недвижимоеимущество“. С одной стороны, им вытесняется термин „недвижимаявещь“, прямо предусмотренный Гражданским кодексом (так, в Законе огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество говорится о недвижимомимуществе (недвижимости), но не о недвижимых вещах). Это объясняется тем, чтопонятие имущества в большей степени, нежели понятие вещи, характеризует статическиемоменты гражданско-правового регулирования, фиксируемые как состоянияпринадлежности вещей различными субъектами. С другой стороны необходимо болеепоследовательное разграничение между понятиями недвижимого имущества инедвижимости. Последнее в законодательстве употребляется в двух смыслах.Во-первых, как обобщение для любых недвижимых вещей, в отношении которыхтребуется регистрация права собственности и других вещных прав, ограниченийэтих прав, их возникновения, перехода и прекращения (ст. 131 ГК). Во-вторых,под недвижимостью понимаются комплексы, специально указанные в законе:кондоминиум и предприятие как имущественный комплекс.»[17][17]
Вопределении недвижимости в действующем гражданском законодательствеиспользуются те же критерии, что и в основах гражданского законодательства, — (1) связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущербаназначению объекта (недвижимость по природе) и (2) отнесение к недвижимостизаконом (недвижимость в силу закона).
Привыработке понятия недвижимости учитывался и опыт законодательного определениянедвижимости в зарубежных странах. Однако, ГК РФ не использовал троичнуюклассификацию недвижимостей, которую содержит, например, французскийгражданский кодекс, гражданские кодексы Мексики 1928 г., Бразилии 1916 г. иряда других стран. ГК РФ не воспринял, в частности, такой элементклассификации, как недвижимость в силу назначения, под которой понимаются какпредметы, помещенные на участке для его обслуживания и эксплуатации, так идвижимое имущество, присоединенное навсегда к недвижимости, являющееся по сутипринадлежностью недвижимости как главной вещи.[18][18]
Категориянедвижимости в действующем ГК РФ расширилась за счет перечисления иных, помимоземли, самостоятельных объектов, таких как участки недр и обособленные водныеобъекты. Они являются недвижимостью в силу их естественных физических свойств,а не вещами, составляющими единое целое с земельным участком. В противном случаебыло бы невозможно установление права собственности на недра вне зависимости отправа собственности на землю.
Атакие природные ресурсы, как леса, относятся к недвижимости в силу их связи сземлей. Полезные ископаемые и иные минералы являются недвижимостью, находясь всвоем естественном состоянии как часть недр, и перестают быть недвижимостью смомента извлечения их из состава недр.[19][19]
Недвижимымив силу связи с землей статья 130 ГК РФ считает также здания, сооружения,многолетние насаждения. Помимо этих объектов, перечисленных в законе,недвижимостью являются и подземные постройки, такие, как шахты и иныесооружения. При этом не любая постройка (сооружение) будет признана недвижимымимуществом, а лишь та, которая объективно имеет прочную связь с землей, накоторой она расположена. В дореволюционном российском праве недвижимостью непризнавались строения, воздвигнутые на чужой земле по договору с еесобственником[20][20].В соответствии с действующим российским законодательством строения, возведенныена чужом участке на законных основаниях, права на которые соответствующимобразом зарегистрированы, будут отнесены к недвижимости. Особо следуетподчеркнуть необходимость официального оформления прав на земельный участок,используемый под строительство, поскольку в противном случае недвижимостьявляется самовольной постройкой и подлежит сносу.[21][21]
Однако,сегодня критериев, предлагаемых законодательством для отграничения недвижимых вещейот иных объектов, расположенных на земельных участках, явно недостаточно.Прежде всего это видно при разграничении объектов недвижимости и так называемыхвременных сооружений. Современные технологии позволяют без ущерба переносить сместа на место здания, отнесение которых к недвижимости не вызывает сомнения. Всвязи с чем невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению вкачестве критерия отнесения объекта к недвижимости становится весьмаотносительным. Следовательно, «только невозможность отделения недвижимостиот земли будет указывать на прочную связь этого имущества с земельнымучастком»[22][22].В настоящее время предлагаются различные «дополнительные» критериидля отнесения объекта к недвижимости.[23][23]Также ряд авторов считает, что перенос имущества на другой земельный участокозначает, что юридически происходит разрушение недвижимости на одном земельномучастке и возникновение ее на другом.[24][24]
Недвижимостьюв силу закона прямо названы подлежащие государственной регистрации воздушные иморские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Для отнесениятакого рода объектов к недвижимости не требуется связи с конкретным земельнымучастком, да она и невозможна. Необходимо выполнение другого условия – суднодолжно быть зарегистрировано в Государственном реестре гражданских воздушныхсудов РФ, в Государственном судовом реестре РФ или в ином специальномгосударственном реестре. Кроме этих объектов, законом могут быть названы идругие объекты, которые также будут признаны недвижимостью. Смысл отнесения подобныхобъектов к недвижимости заключается в том, что на них распространяютсяособенности режима, установленного для недвижимости. Однако, было бынеправильным утверждать, что последствия признания, например, судовнедвижимостью автоматически приводят к распространению на них соответствующегорежима в полном объеме. Сам ГК РФ делает из этого ряд исключений. Так, еслиобщим правилом является регистрация договоров аренды недвижимости, то в силуправил ГК об аренде транспортных средств, требование о государственнойрегистрации к их аренде не применяется.
Помимоклассификации недвижимости на недвижимость по природе (1), объекты прочносвязанные с землей (2) и объекты, отнесенные к недвижимости законом (3),недвижимость возможно также разграничивать по своему происхождению: созданныеприродой без участия человека и являющиеся результатом труда человека и,наконец, объекты, хотя и созданные трудом человека, но связанные с природнойосновой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.[25][25]
Такжешироко распространенной является классификация недвижимости на земельныеучастки (включая недра и водные объекты); лесной фонд; здания и сооружения;жилые помещения; кондоминиумы; предприятия как имущественные комплексы;морские, воздушные, речные суда, космические объекты.[26][26]
1.2 Правовой режимобъектов недвижимости
Экономическиеи физические свойства вещей неодинаковы, что предопределяет различия вхарактере возникающих по их поводу правоотношений. Такие различия принятоназывать правовым режимом вещи, под которым понимаются установленныйзаконодательством порядок ее использования, допустимые способы и пределыраспоряжения ею.[27][27]
Выделениенедвижимости из остального имущества объясняется не только важностью дляэкономики страны имеющихся природных ресурсов, тесной связью недвижимости сземельными участками, но и тем, что к недвижимости относятся наиболее ценные иобщественно значимые объекты. Недвижимость – это особый объектгражданско-правовых сделок. Она обладает повышенной экономической ценностью,поскольку предназначена для длительного пользования, и как правило, обладаетконструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащемсостоянии. Достаточно сложный процесс передачи права собственности на недвижимостьобусловливает не очень высокий уровень ее ликвидности как товара. Недвижимость,как правило, финансовоемка. Так что признание недействительными сделок с неювесьма болезненно для участников гражданского процесса и требуется особаятщательность при их совершении.[28][28]Все это требует специальной регламентации участия недвижимости в гражданскомобороте, что находит отражение в особенностях содержания многих правоотношений,особом порядке и форме заключения договоров, предметом которых являетсянедвижимое имущество.
ГКРФ закрепляет следующие особенности правового режима недвижимости[29][29]:
1)право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этихправ, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственнойрегистрации (ст. 131 ГК РФ);
2)обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилуисполняется в месте ее нахождения;
3)право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемоепо договору возникает с момента государственной регистрации этой недвижимостилибо перехода права собственности на нее к покупателю (ст. ст. 219, 551 ГК РФ);
4)установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйственныенедвижимые вещи (ст. 225 ГК РФ) и более длительные сроки приобретательнойдавности на недвижимое имущество (ст. 234 ГК РФ); обращения взыскания назаложенное недвижимое имущество (ст. 349 ГК РФ); распоряжения государственным имуниципальным предприятием принадлежащим им недвижимым имуществом (ст. 295 ГКРФ);
5)действуют специальные правила совершения сделок с недвижимостью,предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав нанедвижимость. Так, залог недвижимости (ипотека) допускается только содновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором онанаходится, либо его части, необходимой для ее использования, либо правапользования залогодателя этим участком или его частью (ст. 340 ГК РФ).
Припродаже или аренде зданий, сооружений и предприятий одновременно с передачейпокупателю права собственности на них передаются права на ту часть земельногоучастка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Еслиже продается или сдается в аренду лишь земельный участок, владелец недвижимостисохраняет право пользования той его частью, которая занята этой недвижимостью инеобходима для ее использования, на предусмотренных договором условиях, а приих отсутствии – право ограниченного пользования (сервитут) (ст. 552, 553, 652,653 ГК РФ).  
Глава II. Договоры арендынедвижимости
2.1. Понятие договорааренды недвижимости
Вгражданском праве наряду с обязательствами по отчуждению имущества, существуетгруппа обязательств по передаче имущества во временное пользование. Ониюридически оформляют особую, самостоятельную группу экономических отношенийтоварообмена, в рамках которых хозяйственные или другие потребности ихучастников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующихматериальных благ. Предметом таких отношений, прежде всего, становитсяимущество, которое в данный момент не нужно самому собственнику, но можетпотребоваться ему в будущем. Отдавая такое имущество во временное пользованиедругому лицу, собственник сохраняет его в хозяйственном (экономическом)обороте, получая соответствующую выгоду (доход). Обязательства по передачеимущества в пользование возникают по соглашению сторон, т. е. носят договорнойхарактер.
Договоромаренды (имущественного найма) признается гражданско-правовой договор, в силукоторого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имуществово временное владение и (или) во временное пользование, а арендатор долженуплачивать за это арендодателю арендную плату (ст. 606 ГК РФ).
ВГК РФ договору аренды посвящена глава 34 (более шестидесяти статей). Даваяпонятие договора аренды, законодатель, исходит из того, что данный договорпредставляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств, такойже, как договор купли-продажи и т.п.
Договоруаренды присущи только ему характерные черты, позволяющие рассматривать этотдоговор в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров. Так,Вирянский В.В. выделяет следующие характерные черты договора аренды:[30][30]
Во-первых,он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества вовременное владение и пользование, т.е. передача имущества, осуществляемаяарендодателем, не сопровождается переходом права собственности на это имуществак арендатору; последний лишь получает его во владение и (или) пользование.
Во-вторых,в ГК выражено стремление законодателя обеспечить детальное и непосредственноерегулирование договора аренды, по крайней мере, тех вопросов, которые являютсяобщими для договора аренды. В параграфе 1 главы 34 — объединены правила,охватывающие все виды договоров об аренде.
В-третьих,выделение отдельных видов договоров аренды (за исключением проката, фрахтованияна время, лизинга) произведено в ГК в зависимости от вида сдаваемого в арендуимущества. Имеются в виду отдельные виды объектов, специфика которых требуетособого правового регулирования (например, здания и сооружения, предприятия).ГК РФ проводит разграничение между видами договора аренды и арендой отдельныхвидов имущества. Виды договоров аренды — это те наиболее важные социальнозначимые случаи аренды, которые специально урегулированы в параграфе 2 — 6главы 34 ГК РФ.
Примерами,подтверждающими существование различий между видами аренды и арендойопределенных видов имущества, могут служить п.2 cт. 609 и п.2 ст.615 ГК РФ. Вп. 2 ст. 609 речь идет об аренде недвижимого имущества — аренда определенноговида имущества, а в п. 2 ст. 651 — об аренде зданий и сооружений как отдельнойразновидности договора аренды недвижимого имущества.
Договораренды принято относить к числу консенсуальных, возмездных,двустороннеобязывающих договоров.[31][31]
Консенсуальнымдоговор аренды считается, поскольку момент вступления договора в силу несвязывается с передачей арендованного имущества арендатору.
Договораренды является возмездным, поскольку арендодатель во исполнение своихобязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору,получает от последнего встречное представление в виде внесения арендной платы.
Договораренды является двустороннеобязывающим, поскольку каждая из сторон несетобязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том,что она должна сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором, в том, чтоимеет право от нее требовать[32][32].
Общиеположения ГК РФ об аренде предусматривают при сдаче имущества в аренду егопередачу во временное владение и пользование, или пользование (ст. 606 ГК РФ).Владение означает хозяйственное господство собственника над вещью. Пользование- извлечение из вещи полезных свойств путем ее производительного или личногопотребления.[33][33] Однако, вотношение аренды предприятий ст. 656 ГК РФ предусматривает его передачу тольково временное владение и пользование одновременно.
2.2 Объекты аренды
Варенду могут быть переданы участки земельные участки и другие обособленныеприродные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания,сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые нетеряют своих натуральных свойств в процессе использования (непотребляемыевещи).[34][34]
Вданном абзаце определены виды имущества, которые могут сдаваться в аренду.Перечислены объекты недвижимости и движимое имущество. Приведенный переченьобъектов имущества, которые могут сдаваться в аренду, не являетсяисчерпывающим.[35][35]
Возможностьввода ограничений либо запрета на аренду отдельных видов имущества существуетлишь после принятия соответствующего закона (п. 1. абзац 2 ст. 607 ГК РФ).
Впервую очередь, это относится к тем видам имущества, которые изъяты из оборотаили оборотоспособность которых ограничена (Ст. 129 ГК РФ). Например, атомныеэлектростанции, вооружение, железные дороги общегосударственного и специальногоназначения, иные стратегические объекты. Пункт 11 ст. 22 ЗК РФ допускает висключительных случаях возможность передачи в аренду земельных участков,изъятых из оборота. Данное правило противоречит не только п. 2 ст. 27 ЗК РФ, нои теории гражданского и земельного права, аксиомой которых являетсяневозможность совершения каких-либо сделок с вещами, изъятыми из оборота.[36][36]
Объектамиаренды недвижимости могут являться земельные участки и другие обособленныеприродные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания,сооружения, транспортные средства и другие вещи (исходя из смысла ст.130 ГК РФ)– которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. [37][37]
Вп. 3 ст. 607 ГК подчеркивается необходимость четкого определения объектааренды, а именно: в договоре должны быть указаны данные, позволяющиеопределенно установить имущество, выступающее в качестве объекта аренды. Приотсутствии этих данных в договоре, условие об объекте подлежащем передаче варенду считается не согласованным сторонами, а сам договор не считаетсязаключенным. [38][38]
Какуже было отмечено ранее, в ГК РФ не предусмотрено единой договорной модели и,соответственно, единых законодательных требований в отношении аренды любыхобъектов недвижимости. Закон выделяет аренду зданий и сооружений, специальныеправила о которой содержатся в параграфе 4 главы 34 ГК, аренду предприятий какимущественных комплексов (параграф 5 главы 34 ГК).
Выделениедоговора аренды зданий и сооружений в самостоятельный вид договора произошловпервые с принятием второй части ГК РФ. К основным характеристикам зданий исооружений относятся: фундаментальность, «привязка к земле»,конструктивная расчитанность на длительный срок использования, значительнаястоимость.[39][39] Помимовышеперечисленных в юридической литературе выделяют следующие признаки зданий:искусственность возведений; «привязка» к определенному земельномуучастку; невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба егоназначению; самостоятельность, законченность с точки зрения возможностииспользования по целевому назначению.[40][40]
Понятие«здания» технически характеризует строение как капитальное. В этомконтексте из его состава исключены временные, переносные строения, строениясборно-разборного типа без фундамента: павильоны, киоски … Понятие«сооружение» обычно определяют путем перечисления соответствующихобъектов, таких как: нефтяные и газовые скважины, автозаправочные станции,гидротехнические сооружения, магистральные трубопроводы, спортивные,физкультурно-оздоровительные, спортивно-зрелищные сооружения, мосты, оранжереи…. и другие инженерные сооружения, фундаментально связанные с землей. Здания наземельном участке подразделяются на основные и служебные, что соответствуеттрадиционному для гражданского права делению вещей на главную вещь и еепринадлежность (ст. 135 ГК РФ). Основным считается здание«главенствующее» по капитальности постройки, по архитектурнымпризнакам и по своему назначению. Такое деление значимо для четкого определенияобъекта договора аренды здания и сооружения, который должен совпадать собъектом государственной регистрации недвижимого имущества.[41][41]Однако, в научной литературе также высказана точка зрения, что различать зданияи сооружения «вряд ли необходимо, поскольку данные понятия не относятся кчислу правовых».[42][42]
Еслиздания классифицировать по такому важному критерию как их назначение, онидифференцируются на две взаимоисключающие группы: жилые и нежилые с двумяразными правовыми режимами использования.[43][43]Существуют также иные классификации зданий и сооружений: по значимостииспользования, по признаку делимости.[44][44]
Зданиямогут быть использованы в качестве объекта арендных отношений только послепринятия их в эксплуатацию как результат завершения строительства,государственной регистрации (ст. 131 ГК) и технической инвентаризации вустановленном порядке.
Дляопределения правил совершения сделок с незавершенным строительством объектом исамой возможности совершения с ним сделок необходимо ответить на вопрос,является ли такой объект движимым или недвижимым имуществом. Отнесениенезавершенных строительством объектов к объектам недвижимости получилоподдержку Высшего Арбитражного суда РФ, который пришел к выводу, что по смыслуст. 130 ГК РФ и ст. 25 Закона о регистрации недвижимого имущества незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующегодоговора подряда, относятся к недвижимому имуществу[45][45].Несколько иной критерий для отнесения незавершенных строительством объектов кнедвижимости предлагает использовать Лапач В.А.: "… критерий, по которомутакой объект относится к недвижимости, судом определен как невозможность егоперемещения без несоразмерного для него ущерба …". При этом такженеобходимо отметить, что «к разряду недвижимого имущества могут относитьсявполне движимые вещи, включенные в состав незавершенного строительствомобъекта».[46][46]Вследствие изложенного представляется возможным отнесение к объектам арендынедвижимости незавершенных строительством объектов.
Определениепредмета договора аренды зданий и сооружений предполагает указание на местенахождения, площади сдаваемого в аренду объекта с приложением поэтажного планаздания.
Следующийвопрос, связанный с отнесением зданий и сооружений к числу объектов договорааренды – это вопрос о возможности признания объектами договора аренды нежилыхпомещений и их частей. В современном законодательстве РФ нет официальногоопределения понятия нежилого помещения. Тем не менее, во многих нормативныхактах содержатся соответствующие термины, употребляемые в различных контекстах.[47][47]
Всоответствии со ст. 130 ГК РФ, к недвижимому имуществу относятся земельныеучастки и все, что прочно с ними связано, в том числе здания и сооружения.Однако, названная статья ГК РФ не указывает на то, что самостоятельнымиобъектами гражданских прав могут являться части зданий и сооружений (нежилыепомещения). Вместе с тем абз. 3 ст. 1 Закона о государственной регистрации правна недвижимость относит к числу объектов недвижимости «жилые и нежилыепомещения». Для нежилых помещений (общих помещений, обслуживающих болееодной квартиры) в многоквартирном жилом доме законодатель установил режимдолевой собственности лиц, являющихся собственниками квартир. По поводу женежилых помещений в зданиях, не содержащих жилых помещений, никаких аналогичныхуказанным правил не содержится. В связи с изложенным Алексеев В.А. считает, что«нежилое помещение как объект должно отвечать только одному признаку –представлять собой единое пространство с замкнутым контуром. Поэтому комнатаможет быть выделена в нежилом помещении в качестве самостоятельного объекта приналичии соответствующего волеизъявления собственника.[48][48]Сенчищев В.И. связывает возможность нежилого помещения (его части) участвоватьв гражданском обороте с оформлением на него прав (в том числе правасобственности) в установленном порядке.[49][49]
Такжевысказано мнение, что „правовой моделью оформления совладения отдельныминежилыми помещениями в одном здании должен явиться известный механизм общейсобственности (чаще всего долей, а в определенных случаях и совместной).Однако, в отличие от общей долевой собственности на недвижимость в жилищнойсфере, при совладении помещениями и нежилых зданиях, видимо, неизбежно долженсогласовываться порядок использования нежилых помещений, мест общегопользования…“[50][50]
Вотношении аренды конструктивных частей здания необходимо также, чтобы сдаваемыев аренду конструктивные части здания могли быть предоставлены в пользованиеотдельно от самого здания. Так, договор предоставления части крыши дляразмещения рекламных щитов не был признан договором аренды, поскольку»…передача вещи в аренду влечет временное отчуждение собственником правапользования этой вещью. Между тем крыша представляет собой конструктивныйэлемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который могбы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не можетявляться объектом аренды"[51][51].
Всвете сказанного определенную сложность представляет выявление предмета арендыземельного участка при строительстве подземных сооружений. Понятие земельногоучастка дано в нескольких федеральных законах.
Статья6 ЗК РФ определяет земельный участок как объект земельных отношений — это частьповерхности земли (в том числе почвенный слой), границы, которой описаны иудостоверены в установленном порядке.
Гражданскоезаконодательство дает определение земельного участка как объекта правасобственности, территориальные границы которого определяются в порядке,установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемыхсобственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству.При этом право собственности на земельный участок распространяется нанаходящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутыеводоемы, находящиеся на нем лес и растения, если иное не установлено законом(ст. 261 ГК РФ).
Болееширокое понятие земельного участка дано в Федеральном законе “О государственномземельном кадастре” (ст.1) — это часть поверхности земли (в том числеповерхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены вустановленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, чтонаходится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотренофедеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства ииными федеральными законами.
Нормамиградостроительного права территория (земельная поверхность) городских исельских поселений представляет собой их пространственную и земельно-ресурснуюоснову в пределах установленных границ (черты) городских и сельских поселений,а также все, что находится над и под поверхностью указанных территорий.
Приэтом отделяется от правил градостроительного регулирования подземноепространство в пределах установленных границ (черты) городских и сельскихпоселений не для строительства градостроительных объектов, а для геологическогоизучения недр, добычи полезных ископаемых и иных целей в соответствии сфедеральным законодательством о недрах (ст. 38 Градостроительного кодекса РФ).
Однако,возникает вопрос о предмете договора аренды земли, если градостроительныйобъект строиться как подземное сооружение путем разрытия котлована ипоследующего закрытия его почвенным слоем или просто покрытием асфальтом.Пример подобного градостроительного объекта, расположенного под землей –Торговый комплекс “Манежная площадь”, расположенный в г. Москве на месте Манежнойплощади.
Торговыйкомплекс “Манежная площадь” расположен полностью под поверхностью земли.Строился он путем классического разрытия котлована и последующего возведениякапитального строения как обычного надземного сооружения. Однако затем данныйкомплекс был покрыт привозной землей, частично заасфальтирован, частично покрытплодородным слоем земли и частично на поверхность выходят конструкции самогокомплекса. [52][52]
Чтов данном случае является предметом договора аренды земли? Конечно – земельныйучасток. Однако, размер и границы земельного участка не ясны. То ли земельныйучасток, на котором находятся только выходящие на поверхность сооруженияподземного объекта, так как заасфальтированная поверхность используетсягородскими властями для публичных целей как земли общего пользования. То ливесь земельный участок, на котором расположен подземный объект, верней проекцияграниц подземного объекта на поверхность земли.
Представляется,что в данном случае логичным будет использование второго варианта.
Такимобразом, субъекту градостроительной деятельности предоставляется уполномоченныморганом власти земельный участок в границах, в которых будет расположенпостроенный подземный объект. На плане границы земельного участка изображаетсякак проекция контуров подземного сооружения на поверхность земли после покрытияего грунтом.
Примериз практики
Гаражно-строительныйкооператив (далее ГСК) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Обществус ограниченной ответственностью (далее ООО) и полномочному представителюарендодателя городских земель (далее Арендодатель) с иском о признаниинедействительным договора аренды земли, заключенного Арендодателем с ООО, наземельный участок, где находится объект ГСК, который является согласнопроектно-разрешительной документации подземным сооружением.
Входе судебного заседания было установлено, что спорный земельный участок былотведен уполномоченным органом власти как под строительство подземного объектаГСК, так и надземного выставочного павильона ООО в совместное пользование.Арендодателем были заключены одновременно два договора аренды земли как с ГСК,так и с ООО.
Строительствообъекта ГСК и объекта ООО производилось в установленном порядке при наличиисоответствующих разрешений органа власти.
Строительствообъекта ГСК, как подземного сооружения, было осуществлено в котловане, анулевая отметка поверхности земли совпадает с верхом подземного сооружения.
Арбитражныйсуд указал, что строительство выставочного комплекса поверх подземногосооружения возможно, и что данное обстоятельство не влияет на законностьдоговора аренды земли, заключенного с ООО.
Арбитражныйсуд отказал в иске ГСК о признании недействительным договора аренды земли,заключенного Арендодателем с ООО, на земельный участок, на котором находитсяподземный объект ГСК, указав, что оспариваемый договор соответствует нормамземельного законодательства РФ и нормативным актам субъекта Федерации г. Москвы(распоряжения мэра Москвы от 17.01.94 № 23-рм и от 07.07.94 № 317-рм).[53][53]
Арендапредприятий получила широкое распространение в конце восьмидесятых – началедевяностых годов. Предприятие как объект права в процессе своегофункционирования постоянно изменяет свой состав за счет выбытия однихкомпонентов и появления новых, что и требует специального урегулирования егоаренды. Более того, суть пользования предприятием как раз и состоит впостоянной замене его компонентов. [54][54]
Вто же время предприятие как объект аренды не подпадает целиком под общеепонятие предприятия, содержащееся в ст.132 ГК РФ. Отличительных признаковпредприятия как объекта аренды, как минимум три — и все они связаны с тем, чтопри аренде предприятие переходит из рук в руки, в то время как приформулировании общего понятия предприятия этот аспект не учитывается.
1.Если земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие основныесредства безоговорочно входят в состав предприятия, передаваемого в аренду, тоостальные компоненты, только в порядке, на условиях и в пределах, определяемыхдоговором. В то же время понятие предприятия, закрепленное в ст.132 ГК,подобных различий не проводит. Такой подход ГК позволяет арендодателюпредприятия самостоятельно определить объем оборотных средств, прав наприродные ресурсы, исключительных прав, а также прав требования и долгов,передаваемых в составе предприятия в аренду.
2.При передаче предприятия в аренду специально сделана оговорка о том, чтопередача прав владения и пользования находящимся в собственности других лицимуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится впорядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. При определениисостава предприятия в ст.132 ГК такая оговорка отсутствует. Это означает, чторяд прав не может быть передан в аренду в составе предприятия при наличии взаконодательстве соответствующего запрета.
3.Установлен специальный порядок передачи предприятия в аренду, при наличии всоставе предприятия долгов перед кредиторами (ст. 657 ГК).[55][55]
2.3. Стороны договорааренды недвижимости
Сторонамидоговора аренды выступают арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).
Пообщему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступатьлюбые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, асреди последних — коммерческие и некоммерческие организации, а такжегосударство, национально-государственные, административно-территориальные имуниципальные образования.
Арендодатель- это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо,уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст.608 ГКРФ).
Сдачаимущества в аренду — одна из способов осуществления принадлежащего арендодателюправа собственности. Что же касается иных лиц, то любое лицо, не являющеесясобственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачуэтого имущества в аренду. Причем такие распорядительные полномочия должны бытьоснованы на законе или специальном волеизъявлении собственника.[56][56]В соответствии со ст. 295 ГК РФ субъект права хозяйственного ведения не вправесдавать недвижимое имущество в аренду без согласия (разрешения) собственника.Это правило тем более действует в отношении казенных предприятий, за которымиимущество закрепляется на праве оперативного управления. Что же касаетсяучреждений, то они вообще не вправе распоряжаться закрепленным за нимиимуществом и имуществом, приобретенным за счет сметных ассигнований. Однако,образовательное учреждение согласно п. 2 ст. 39 Закона РФ “Об образовании”вправе выступать в качестве арендодателя имущества, закрепленного учредителемза образовательным учреждением в оперативном управлении.[57][57]Так же, учреждение может выступить в качестве арендодателя имущества,приобретенного им на доходы, полученные в результате разрешенной емупредпринимательской деятельности (ст. 298 ГК).
Вроли арендодателей от имени РФ обычно выступают комитеты по управлениюгосударственным имуществом. Их полномочия основаны на законе. Правительство РФосуществляет управление Федеральной собственностью на основании ст.114Конституции, в развитие этой нормы принято постановление Правительства РФ от 10Февраля 1994 г. № 96 «О делегировании полномочий Правительства РФ поуправлению и распоряжению объектами федеральной собственности».
Согласноп. 5 этого постановления передача в аренду государственного имущества,относящегося к федеральной собственности, производится Министерствомгосударственного имущества РФ. Последнее, в свою очередь, вправе поручатьосуществление этих функций территориальным агентствам, т. е. комитетам поуправлению имуществом субъектов РФ. Аналогичный порядок действует в отношениигосударственной собственности субъектов РФ и муниципальной собственности.
Помимокомитетов по управлению имуществом в роли арендодателей государственногоимущества могут выступать унитарные предприятия, но без каких-либо ограниченийлишь применительно к движимому имуществу. Унитарные предприятия могут выступатьарендодателями в отношении недвижимого имущества, а казенные предприятия — вотношении любого имущества только с согласия собственника или уполномоченногоим органа[58][58]. Дача такогосогласия равнозначна наделению указанных субъектов, специальными полномочиямисдавать имущество в аренду. Если же полномочия из закона не вытекают,арендодатель должен иметь специальное уполномочие собственника сдавать чужоеимущество в аренду от своего имени. В частности, такое полномочие можетвытекать из договора комиссии.
Следуетучитывать, что все объекты, относящиеся к государственной или муниципальнойсобственности, делятся на две категории:
Собственноеимущество, которым государственное или муниципальное образование обладаетнепосредственно, распоряжается им по своему усмотрению, в том числе путемпередачи в аренду и имущество, закрепленное государством или муниципальнымобразованием за юридическими лицами на праве хозяйственного ведения,оперативного управления или ином вещном праве.
Вотношении такого имущества, за государством (муниципальным образованием), атакже за уполномоченными ими органами сохраняются лишь те полномочия, которыепрямо указаны в законе. В этой связи, сомнительным выглядит положение онаделении Госкомимущества Российской Федерации (ныне Министерствогосударственного имущества РФ) и других комитетов по управлению имуществомисключительным правом сдавать в аренду недвижимое имущество государственныхпредприятий и их структурных подразделений, содержащееся в Указе Президента РФот 14 октября 1992 года № 1230 «О регулировании арендных отношений иприватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного варенду», оно противоречит ГК и не подлежит применению.[59][59]
Чтокасается личности арендатора, то в этом качестве могут выступать всякийдееспособный гражданин либо организация (юридическое лицо). НастоящийГражданский кодекс, не содержит каких — либо специальных правил, ограничивающихправа субъектов, на получение в аренду имущества. Однако, ЗК РФпредусматривает, что иностранные граждане и лица без гражданства могут иметьрасположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки направе аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ ( п. 1 ст. 22 ЗКРФ). Можно полагать, что в отношении иностранных юридических лиц (они неуказаны в данном положении) национальный режим не ограничен.[60][60]
2.4. Форма игосударственная регистрация договора аренды недвижимости
Формадоговора аренды урегулирована в ст. 609 ГК РФ. Помимо общих требований к формевсякого договора, законом для договора аренды установлены и специальныетребования. Договор аренды на срок более года, а также, если хотя бы одной изсторон договора является юридическое лицо, независимо от срока должен бытьзаключен в простой письменной форме (п.1 ст.609 ГК РФ). Особым образомрегулируется форма договора аренды, предусматривающего переход в последующемправа собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК). Договор арендынедвижимого имущества, предусматривающий переход в последующем правасобственности на это имущество к арендатору (ст.624 ГК РФ) заключается в форме,установленной для договора купли-продажи такого имущества. Аналогичная форманеобходима и для дополнительного соглашения к договору аренды, которымарендатору предоставляется право выкупа арендованного имущества. Повышенныетребования содержатся и к форме договоров аренды зданий, сооружений ипредприятий: данные договоры должны заключаться в письменной форме путемсоставления одного документа, подписанного сторонами (ст.ст.651 и 658 ГК РФ).Неисполнение указанного требования влечет, в отличие от общих положений ГК РФ,недействительность договора.
Статьей164 ГК РФ предусмотрено, что «сделки с землей и другим недвижимымимуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке,предусмотренных статьей 131 ГК и Законом о регистрации прав на недвижимоеимущество. В статье же 131 ГК РФ сказано „право собственности и другиевещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение,переход и прекращение подлежат государственной регистрации в единомгосударственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности,право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненногонаследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, атакже иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами“.Что касается Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имуществ,то согласно ст. 4 вышеназванного закона „государственной регистрацииподлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество исделки с ним в соответствии со ст. 130,131,132,164 Гражданского кодексаРоссийской Федерации… “
Такимобразом, ни ст. 164 ГК РФ, ни Закон о государственной регистрации прав нанедвижимое имущество не предусмотрена государственная регистрация сделок снедвижимым имуществом отдельно от регистрации вещных прав на него.
Однако,вышеуказанные нормы гражданского кодекса содержат общие положения. В связи счем, необходимо обратиться к нормам специальным, регламентирующим аренду (глава34 ГК РФ). В частности в статье 609 ГК РФ сказано, что „договор арендынедвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное неустановлено законом“. В силу вышеуказанной нормы по общему правилу договораренды недвижимости подлежит государственной регистрации. Необходимо такжеособо подчеркнуть, что необходимость государственной регистрации договорааренды недвижимости, равно как и исключения из этого правила могут бытьпредусмотрены только законами. К примеру, стороны, заключая договор арендынедвижимости, не могут предусмотреть в нем необходимость государственнойрегистрации данного договора ссылаясь на аналогию ст.163 ГК РФ. В противномслучае сторонам будет отказано в регистрации на том основании, что данноеусловие договора противоречит нормам ГК и в силу требований ст. 168 и 180 ГК РФявляется ничтожным.[61][61]
Помимосказанного нужно обратить внимание на следующие условия, наличие которыхнеобходимо, чтобы договор аренды недвижимости подлежал государственнойрегистрации по правилам, установленным Законом о государственной регистрацииправ на недвижимое имущество:
Во-первых,государственной регистрации не подлежат договоры аренды, возникшие до введенияв действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество(ст.4).
Во-вторых,согласно ст. 6 указанного закона государственная регистрация договора арендынедвижимого имущества возможна лишь при наличии государственной регистрацииправ на данный объект, возникших до введения в действие Закона огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество.
В-третьих,государственной регистрации помимо договора аренды недвижимого имуществаподлежат все изменения и дополнения к нему. Поскольку согласно п. 1 ст. 453 ГКРФ при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторонсохраняются в измененном виде и все дополнения и изменения к договору арендыявляются его неотъемлемой частью. Данное правило не применяется кпредварительному договору, по которому стороны обязались заключить договораренды недвижимого имущества, подлежащий государственной регистрации.[62][62]
Какуже было отмечено выше, по общему правилу договор аренды недвижимого имуществаподлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. 609ГК РФ). „Иное“ предусмотрено статьей 633, 673 и 651 ГК РФ: неподлежат государственной регистрации договоры аренды транспортных средств, адоговор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрациитолько если он заключен на срок свыше одного года.
Такимобразом, если договор аренды здания или сооружения заключен на срок менее года,он в государственной регистрации не нуждается.
Определенныесложности могут возникнуть в случае заключения договора аренды здания илисооружения на неопределенный срок, а также при включении сторонами условия оего пролонгации.
Рассмотримпервую ситуацию: сторонами заключен договор аренды здания сроком на 11 месяцев.Согласно одному из условий договора, по окончании срока аренды договорсчитается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончаниясрока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора.До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе отпродления договора.
Втакой ситуации Высший Арбитражный Суд РФ пришел к следующим выводам.[63][63] Договор аренды былзаключен на определенный срок, равный 11 месяцам, то есть менее одного года. Всоответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически поокончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе отпродления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срокадействия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды,условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этомосновании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежитгосударственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новомудоговору) был менее одного года.
Аналогично,несмотря на высказывавшиеся некоторыми авторами полностью противоположные точкизрения[64][64], разрешен ВысшимАрбитражным Судом РФ вопрос и о продлении договора аренды здания или сооруженияна неопределенный срок согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ. В этом случае договораренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации ненуждается, поскольку п. 2 ст. 651 ГК РФ предусматривает регистрацию толькодоговора аренды, заключенного на срок свыше одного года.[65][65]
Необходимотакже иметь в виду то обстоятельство, что, если стороны установили, что условиязаключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям,существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, топри исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договоргосударственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срокаренды. Поскольку из содержания п. 2 ст. 425 ГК РФ следует, что наличие вдоговоре названного условия не влияет на определение момента, с которогодоговор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия.
Однако,статья 651 ГК РФ, предусматривающая регистрацию договора аренды здания илисооружения, заключенного на срок не менее года, касается только зданий исооружений. На практике встал вопрос: как быть с арендой части этого здания илисооружения, например, офисных помещений, части склада, отдельного цеха и т.д. ит.п.?
Поданному вопросу существуют два диаметрально противоположных мнения.
Первоеиз них нашло свое отражение в работах ряда авторов[66][66]и Письме Министерства РФ по налогам и сборам от 19.04.2000 г. № 02-3-09/88.
Согласнонему:
»Наосновании п. 2 ст. 609 ГК РФ необходимость государственной регистрации договорааренды недвижимого имущества является общим правилом. Исключения из этогоправила могут устанавливаться Кодексом или иными федеральными законами. Приэтом к отдельным видам договоров аренды и договорам аренды отдельных видовимущества положения, предусмотренные параграфом 1 главы 34 Кодекса (в том числест. 609) применяются, если иное не установлено правилами Кодекса об этихдоговорах (ст. 625 ГК РФ).
Так,статей 651 Кодекса «иное» установлено для таких объектов гражданскихправ – вещей, как здания или сооружения, а именно: обязательной государственнойрегистрации подлежат договоры аренды здания или сооружения, заключенные на срокне менее года, и именно с момента государственной регистрации они считаютсязаключенными (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Соответственно не подлежат обязательнойгосударственной регистрации договоры аренды зданий или сооружений, заключенныена срок менее года (момент заключения подобных договоров определяется всоответствии с п. 1,2 ст. 433 ГК РФ).
Согласност. 26 Закона аренда недвижимого имущества подлежит государственнойрегистрации, если иное не установлено законодательством РФ. При этом всоответствии с п. 3 ст. 26 Закона в случае сдачи в аренду помещения в зданииили сооружении договор аренды помещения регистрируется как обременение праварендодателя соответствующего помещения (то есть обременяется правоарендодателя именно на сдаваемое в аренду помещение). Вместе с тем Кодексспециально не регулирует вопросы государственной регистрации договоров арендыименно нежилых помещений в зданиях или сооружениях, а в ст. 26 Закона неуказано, что в этом случае вопрос о регистрации таких договоров решается впорядке, аналогичном порядку, предусмотренному ст. 651 Кодекса.
Наосновании изложенного Минюст России считает, что договоры аренды нежилыхпомещений в зданиях и сооружениях подлежат государственной регистрации впорядке, установленном Законом независимо от сроков, на которые они заключены,поскольку и пока иное не будет предусмотрено федеральным законом".
Полностьюпротивоположное мнение на данную проблему, высказанное в научной литературе,[67][67] было поддержано ВАСРФ в информационном письме от 01.06.2000 г. № 53:
«1.Статья 1 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним” относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, правона которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственнойрегистрации в случаях и порядке, установленном законом.
Согласночасти 2 п. 6 ст. 12 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним”помещение (жилое и нежилое) представляет собой»объект, входящий в состав зданий и сооружений".
2.Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости,отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с нимвязанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы огосударственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к такимдоговорам должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГКРФ.
Всоответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенныхна срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считаетсязаключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений,заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрациии считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433ГКРФ."
Необходимоотметить, что до выхода разъяснения ВАС РФ практика в большинстве случаевисходила из необходимости государственной регистрации договора аренды помещениянезависимо от сроков его заключения.[68][68]Однако, в настоящее время, представляется, что при решении практическихвопросов следует руководствоваться разъяснением, данным ВАС РФ, хотя бы из техсоображений, что в случае спора он будет разрешаться в суде.
Необходимоотметить, что иски о применении последствий недействительности договора арендыввиду несоблюдения требования о регистрации договора, часто связаны созлоупотреблением правом со стороны арендодателя. Так, в практике Северо-Кавказскогоокруга за последние годы по нескольким делам судами было отказано арендодателюв иске о применении последствий недействительности договора аренды ввидунесоблюдения требований о ее государственной регистрации. Предъявление такогоиска арендодателем было признано способом злоупотребления правом. Подобныйвывод основывался на том, что письменная форма договора была соблюдена, договорбыл исполнен, однако стороны не определили, на ком лежит обязанность погосударственной регистрации договора, в то же время арендодатель не принялнеобходимых мер для обеспечения арендатору возможности самому осуществитьгосударственную регистрацию и не использовал законных средств для понужденияарендатора к выполнению обязанности по регистрации. В этих делах иск опризнании сделки недействительной фактически использовался недобросовестнымарендодателем как способ расторжения договора аренды, заключенного надлительный срок.[69][69]Соглашаясь с оценкой судом действий арендодателя как злоупотребления правом, ненельзя не отметить, что правомерность самой постановки вопроса о применениипоследствий недействительности договора в этом случае вызывает сомнения.Поскольку ГК РФ квалифицировал договор аренды недвижимости, не прошедшийгосударственной регистрации, не как недействительный, а как незаключенный, кнему правомерно применять последствия, связанные с обязательствами изнеосновательного обогащения, а не специальные последствия недействительностисделки.[70][70] Применениепоследствий недействительности в отношении предприятий имеет свои особенности.Предприятие представляет собой сложный имущественный комплекс, его трудно ипередавать, и возвращать обратно. На этот случай в ст. 663 ГК установленаспециальная норма, согласно которой правила ГК о последствияхнедействительности сделок, об изменении и расторжении договора,предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору содной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия,если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые закономинтересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречатобщественным интересам. Таким образом, налицо ситуация, когда последствиянедействительности или нарушения условий договора не применяются исходя изобщественных интересов.
Рассмотрениевопросов о необходимости государственной регистрации договоров арендынедвижимости имеет немаловажное значение, поскольку именно от этого зависитвозможность оценки договора в качестве действующего.
Внаучной литературе высказываются различные точки зрению по вопросу опоследствиях отсутствия государственной регистрации договора арендынедвижимости, в случаях, когда такая регистрация предусмотрена законом.
Всоответствии со ст. 165 ГК РФ «несоблюдение нотариальной формы, а вслучаях, установленных законом, — требования о государственной регистрациисделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.» Всвязи с чем Медведев А. считает, что отсутствие государственной регистрациидоговора аренды недвижимости влечет ничтожность такой сделки.[71][71]Тогда как п. 3 ст. 433 ГК РФ предусматривает, что договор, подлежащийгосударственной регистрации, считается заключенным с момента регистрации, еслииное не установлено законом. Это дает возможность Матевееву И. говорить о том,что «в отношении сделок с недвижимостью при несоблюдении требования об ихгосударственной регистрации фактически отсутствуют необходимость и возможностьприменения к последним последствий недействительности, ибо здесь гражданскийкодекс указывает на недействительность сделок, которые еще не заключены.»[72][72] Данная точка зренияподдерживается и Сенчищевым В.И. [73][73]Также рядом авторов предложено применять последствия недействительности сделкина основании статьи 165 ГК РФ лишь в случаях, установленных законом.[74][74] В связи с изложеннымнеобходимо констатировать, что, в настоящее время однозначной оценки даннаяпроблема не имеет, что порождает противоречивую судебную практику поаналогичным делам.
2.5 Существенные условияи содержание договора аренды объектов недвижимости
Всовременной юридической литературе нередко можно встретить суждение о том, что существеннымусловием договора аренды является лишь его предмет, под которым обычнопонимается имущество передаваемое в аренду[75][75].Однако, согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ к существенным условиям договора относятсяусловия о предмете договора, условия которые названы в законе или необходимыедля договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых позаявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Принимая вовнимание легальное определение договора аренды: по договору аренды(имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставитьарендатору (нанимателю) имущество за плату по временное владение и пользованиеили во временное пользование, — следует сделать вывод о том, что условия осроке аренды и об арендной плате, безусловно, относятся к существенным условиямдоговора аренды.[76][76]
Какотмечалось ранее, срок владения и (или) пользования арендатором, сданным внаемимуществом, всегда признавался одним из наиболее значимых условий договорааренды (имущественного найма). Договор аренды может быть заключен как наопределенный (п.1, ст. 610 ГК РФ), так и на неопределенный срок (п.2 той жестатьи). Определенный срок должен быть установлен в договоре способами,предусмотренными ст. 190 ГК РФ. Если срок аренды в договоре не указан, договораренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая изсторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другуюсторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца.
Закономили договором может быть установлен и иной срок для предупреждения опрекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абз.2 п.2ст.610 ГК РФ).
Отказот договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а необязанностью сторон. Если ни одна из сторон не заявляет об отказе от договора,последний может длиться сколько угодно долго, пока существует переданное варенду имущество.
Закономмогут устанавливаться максимальные предельные сроки договора для отдельныхвидов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях,если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась отдоговора до истечения предельного срока, установленного законом, договор поистечении предельного срока прекращается.
Договораренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок,считается заключенным на срок, равный предельному (п.3 ст.610 ГК РФ).
Отсутствиев законодательстве минимальных сроков на которые объект может быть передан варенду дает право ряду авторов утверждать, что «отсутствие объективныхкритериев, позволяющих четко установить минимальную продолжительность временииспользования объекта, дающую основание рассматривать так5ое использование какаренду, приводит к возможности относить к аренде даже самую кратковременнуювозмездную передачу. Тогда как такого рода предоставлению имущества вовременное пользование соответствует такой вид договора как предоставление»арендной услуги".[77][77]
ВГК РФ сохранено ранее действовавшее указание о том, при заключении договора нановый срок условия его могут быть изменены по соглашению сторон. Это относитсяк любым условиям, в том числе размеру арендной платы. Норма п. З ст.614 ГК РФ овозможности изменения арендной платы, но чаще она касается пересмотра размераарендных платежей в период действия договора, а здесь стороны оформляют новыйдоговор и не связаны условиями прежнего.
ГКсохранил за арендатором, надлежащим образом, исполнившим свои обязанности,преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621).Однако арендатор может воспользоваться своим правом лишь при условииписьменного уведомления им арендодателя о желании заключить новый договор доистечения срока прежнего договора. Такое письменное уведомление приобретаетрешающее значение в случаях, когда арендодатель отказывает арендатору взаключении договора на новый срок и вместе с тем заключает договор с инымлицом. Право арендатора на возобновление арендных отношений может быть защищенов судебном порядке. Разъяснения о практике разрешения подобных споров даны вписьме Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 сентября 19993 г. № С-13/ОП-276.Требование арендатора не подлежит удовлетворению, когда арендодатель больше ненамерен сдавать имущество в наем.
Несколькопохожую ситуацию, можно наблюдать здесь:
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от4 апреля 2000 года Дело № 4020
(извлечение)
Закрытоеакционерное общество “Торговая компания “Афина” (далее — ЗАО ТК “Афина”)обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению имуществом городаТвери (далее — КУИ) об обязании заключить договор аренды нежилого помещения нановый срок, ссылаясь на то, что оно надлежащим образом исполняло своиобязательства по договору и имеет преимущественное право заключения договора нановый срок перед другими лицами.
Определениемот 10.12.99 к участию в деле в качестве третьего лица на стороне ответчикапривлечено городское муниципальное унитарное предприятие по управлению,эксплуатации и содержанию имущественного комплекса универмага “Тверь” (далее —МУП УИК “Тверь”).
Решениемсуда в иске отказано. Суд не посчитал истца добросовестным арендаторомвследствие его уклонения от заключения договора с МУП УИК “Тверь” и,соответственно, имеющим согласно статье 621 Гражданского кодекса РоссийскойФедерации (далее — ГК РФ) преимущественное право на заключение договора арендына новый срок.
Постановлениемапелляционной инстанции решение оставлено без изменения.
ЗАОТК “Афина” в кассационной жалобе просило отменить принятые по делу решение ипостановление, считая необоснованными выводы суда о ненадлежащем исполненииистцом своих обязательств по договору аренды и об уклонении арендатора отзаключения договора с МУП УИК “Тверь”. Кроме того, ЗАО ТК “Афина” ссылается нанедействительность пункта 4.2.8 договора аренды, понуждающего истца в нарушениестатьи 421 ГК РФ к заключению договора. Податель жалобы полагает, чтоотсутствие с его стороны нарушений условий договора аренды подтверждается ирешением арбитражного суда по делу № 3645, которым КУИ было отказано в иске овзыскании с ЗАО ТК “Афина” штрафа за неисполнение и нарушение условий договора.
Законностьобжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
МеждуКУИ и ЗАО ТК “Афина” был заключен договор от 01.02.99 № 1391 аренды нежилогопомещения, расположенного по адресу: г. Тверь, ул. Брагина, дом 1, общейплощадью 274 кв. м для использования под торговлю промышленными товарами срокомдо 01.09.99.
КУИнаправил арендатору уведомление от 01.09.99 № 2376 об освобождении занимаемогопомещения в связи с истечением срока действия договора и об отказе заключитьего на новый срок вследствие неисполнения ЗАО ТК “Афина” предусмотренногопунктом 4.2.8 договора обязательства заключить с МУП УИК “Тверь” договор наоплату коммунальных услуг и возмещение затрат по содержанию и эксплуатацииздания.
ЗАОТК “Афина”, считая, что исполняло обязательства по договору арендыдобросовестно, в связи с чем имеет в соответствии со статьей 621 ГК РФпреимущественное право на заключение договора аренды на новый срок переддругими лицами, обратилось с иском о понуждении КУИ заключить такой договор.
Согласностатье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когдаобязанность заключить договор предусмотрена названным кодексом, законом илидобровольно принятым обязательством.
Статья621 ГК РФ, предусматривающая при прочих равных условиях наличие у арендатора,надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, преимущественного права назаключение договора аренды на новый срок, не устанавливает тем не менее егоправа требовать от арендодателя заключения такого договора и соответствующейобязанности последнего. В случае отказа арендодателя арендатору в заключении договорана новый срок названная статья предоставляет арендатору лишь право требоватьперевода на себя прав и обязанностей по договору, заключенному с другим лицом втечение года со дня истечения срока действовавшего договора. Наличиеобязанности арендодателя заключить договор на новый срок ограничивало быпредоставленное собственнику пунктом 2 статьи 209 ГК РФ право распоряжатьсяпринадлежащим ему имуществом по своему усмотрению.
Несодержится обязанности арендодателя продлить договор на новый срок при условиинадлежащего исполнения его арендатором и в договоре от 01.02.99.
Притаких обстоятельствах у суда не имелось оснований для удовлетворениязаявленного иска.
ДоводуЗАО ТК “Афина” о недействительности пункта 4.2.8 договора апелляционнойинстанцией дана надлежащая оценка. Договор аренды был подписан истцом беззамечаний, принятие на себя обязанности заключить договор закону непротиворечит, доказательств принятия на себя такой обязанности помимо своейволи арендатором не представлено. К тому же сделка с пороком воли являетсяоспоримой и может быть признана судом недействительной только по искузаинтересованного лица.
Такимобразом, учитывая, что вывод суда об отказе в иске является правильным,кассационная инстанция посчитала, что решение и постановление апелляционнойинстанции следует оставить без изменения, а кассационную жалобу — безудовлетворения.[78][78]
Необходимоотметить, что положения ст. 621 ГК РФ носят диспозитивный характер и иныеправила могут быть установлены законом или договором. Так, в силу п. 3 ст. 22ЗК РФ возможность преимущественного права заключения договора аренды земельногоучастка на новый срок не ставится, в отличие от ГК РФ, в зависимость отдобросовестного исполнения арендатором обязанностей по договору.[79][79]
Вслучаях, когда по окончании срока договора аренды арендатор продолжает пользоватьсяимуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор будет считатьсявозобновленным на тех же условия на неопределенный срок. Следовательно, каждаяиз сторон может потребовать расторжения такого договора, предупредивконтрагента не менее чем за три месяца (ст. 610 ГК), если иной срок не будетустановлен договором.
Вкачестве еще одного существенного условия договора аренды была указана аренднаяплата. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия оразмере арендной платы договор аренды здания, сооружения и предприятий, вотличие от общих положений ГК РФ, считается незаключенным (п.1 ст.654 ГК). Приэтом правила определения цены предусмотренные п. З ст. 435 ГК, не применяются.
Всвязи с этим, стороны в договоре аренды зданий, сооружений и предприятий могутиспользовать фиксированные ставки арендной платы, но только в случаях,оговоренные в законе. Эти ставки устанавливаются или регулируются (какминимальные, так и предельные) уполномоченными государственными органами[80][80].
Традиционноставки арендной платы устанавливаются на единицу площади арендованного здания,помещения или сооружения – 1 кв.м, хотя может быть и на 1 куб.м. (мастерскиехудожников).
Размерарендной платы определяется исходя из фактической площади данного объекта. Придлительных сроках используется годовая ставка. Размер арендной платыопределяется как сумма платежей за аренду отдельных помещений здания.
Необходимотакже отметить, что установленная в договоре арендная плата за пользованиезданием или сооружением включает и плату за пользование земельным участком, накотором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частьюучастка, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2, ст. 654 ГК).
Содержаниедоговора представляет совокупность всех его условий. При этом условия договораустанавливают и квалифицируют права и обязанности сторон. Однако, во всякомдоговоре выделяют группы условий, определяющих обязанности соответственноарендатора и арендодателя. Такая дифференциация условий сама по себеотносительна, так как их выполнение зачастую требует совершения определенныхдействий одновременно как от арендодателя, так и от арендатора.[81][81]
Обязанностиарендодателя.
Основнаяобязанность арендодателя по договору аренды — предоставить арендатору имуществов состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества совсеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (ст. 611 ГК РФ).Имущество, сданное в аренду, должно быть передано арендатору в срок,предусмотренный договором, а при его отсутствии – в разумный срок. Передачазданий, сооружения и предприятий должна быть оформлена передаточным актом илииным документом, подписанным обеими сторонами. (ст. 655 ГК РФ). Уклонение однойиз сторон от передачи соответствующего имущества или подписания передаточногоакта рассматривается как отказ от исполнения договора аренды здания(сооружения), предприятия.
Обязанностьарендодателя предоставить арендатору в состоянии, соответствующем условиямдоговора и назначению имущества (п.1 ст.611 ГК), положениями об аренде зданий исооружений расширена. Одновременно с передачей арендатору прав владения ипользования зданием или сооружением ему передаются права на ту часть земельногоучастка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования(ст. 652 ГК). Передаче подлежит не весь принадлежащий арендодателю земельныйучасток, а лишь та его часть, которая функционально обслуживает здание илисооружение. Такая передача происходит и при умолчании о ней в договоре аренды.Впрочем, стороны могут исключить в договоре передачу арендатору каких-либо правна земельный участок.
Еслиарендодатель является собственником земельного участка, на котором находитсясдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется правопользования соответствующей частью земельного участка на условиях аренды илииное право на соответствующую часть земельного участка (п. 2, ст. 652 ГК). Этоправо предоставляется на срок аренды здания или сооружения, причем в отношениитой части земельного участка, которая занята зданием или сооружением инеобходима для его использования в соответствии с его назначением. На судьбуданного права арендатора до тех пор, пока оно существует, не влияет даже сменасобственника земельного участка.
Вслучаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание илисооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружениясохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданиемили сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавшихдо продажи земельного участка. Аренда здания или сооружения, находящегося наземельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности,допускается без согласия собственника участка, если это не противоречитусловиям пользования таким участком, установленным законом или договором ссобственником земельного участка (п. З ст. 652 ГК).
Применительнок аренде предприятия в ГК содержатся положения, обязывающие арендодателяпредоставить во временное владение и пользование не только основные средствапредприятия, но и перевести на последнего долги, относящиеся к предприятию. Всвязи с чем законодателем предусмотрены специальные правила об уведомлениикредиторов.[82][82]
ГКне исключает возможности сдачи в аренду имущества, обременного правами третьихлиц (такими как сервитут, право залога…). Арендатор должен быть предупрежден овсех правах третьих лиц на сдаваемое имущество (ст. 613 ГК РФ).распределяямежду сторонами договора аренды обязанности по содержанию сданного внаемимущества и принимая во внимание временный характер владении и (или)пользования арендатором арендованным имуществом, обязанности по осуществлениюкапитального ремонта законодатель возложил на арендодателя, хотя иное можетбыть предусмотрено договором или законом. Арендатор по договору арендыпредприятия, в отличие от общих положений ГК РФ, обязан в течение всего срокадействия договора осуществлять текущий и капитальный ремонт предприятия,сданного в аренду (п.1 ст.661 ГК). Помимо обязанности по осуществлениюкапитального ремонта арендодатель должен воздерживаться от любых действий,создающих для арендатора препятствия в пользовании сланным имуществом всоответствии с его назначением.[83][83]
Обязанностиарендатора.
Арендаторв свою очередь обязан, пользоваться арендованным имуществом в соответствии сусловиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то всоответствии с назначением имущества (п.1 ст.615 ГК РФ). Арендатору принадлежитправо пользования арендованным имуществом. Это основное право арендатора,вытекающее из договора аренды. Под пользованием понимается извлечение из вещиее полезных свойств без изменения субстанции вещи, в том числе приобретениеплодов и доходов. По общему правилу, плоды, продукция и доходы, полученные врезультате использования арендованного имущества в соответствии с договором, поступаютв собственность арендаторам (п. 2 ст. 606 ГК РФ). Впрочем, законом, инымправовым актом или договором может быть установлено и иное правило (ст.136 ГКРФ), а именно, что плоды, продукция и доходы переходят в собственностьарендодателя или третьего лица.
Впроцессе пользования имуществом, если иное не установлено законом илидоговором, арендатор обязан поддерживать его в исправном состоянии, производитьза свой счет текущий ремонт и нести бремя расходов на содержание арендованногоимущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ).
Правопользования арендованным имуществом может включать в качестве своего компонентаи право выкупа этого имущества (ст. 624 ГК РФ). В законе или договоре арендыможет быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственностьарендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесенияарендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Такой договор арендывключает некоторые элементы купли-продажи, однако, не относится к числусмешанных.
Правопользования арендатора пользуется вещно-правовой защитой и в этой плоскостиприравнено к праву собственности и другим вещным правам (ст.305 ГК РФ). Однакотакую защиту оно получает только тогда, когда арендатор наряду с правомпользования наделен и правом владения вещью (ч. I ст. 606 ГК РФ). Такойарендатор защищается и от притязаний арендодателя как собственникаарендованного имущества. Если же речь идет о «голом» правепользования (без владения), то вещно-правовой защитой оно не пользуется.
Некоторыеправомочия, вытекающие из права пользования арендованным имуществом, арендаторможет осуществлять только с согласия арендодателя.[84][84]
Ких числу относятся следующие: сдавать арендованное имущество в субаренду(поднайм); передаваьт свои прав и обязанности по договору аренды другому лицу(перенайм); предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;отдавать арендные права в залог; вносить арендные права в качестве вклада вуставной капитал. Однако, при сдаче в субаренду земельного участка согласияарендодателя по общему правилу не требуется. [85][85]
Вопросо том, на кого должны быть отнесены затраты, связанные с неотделимымиулучшениями, решается в зависимости от того, проведены они с согласияарендодателя либо без него. В первом случае арендатор имеет право требовать отарендодателя возмещения их стоимости после прекращения договора, если иное непредусмотрено договором, а во втором, — нет, если иное не предусмотренозаконом.[86][86]«Иное» предусмотрено ст. 662 ГК РФ в отношении аренды предприятий.Арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшенийнезависимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное непредусмотрено договором. Также арендодатель может быть освобожден судом от обязанностивозместить стоимость неотделимых улучшений, если он докажет, что издержкиарендатора повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшениюего качества и эксплуатационных свойств, либо, что при осуществлении такихулучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.
Ещеодна обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы (ст. 614 ГК РФ) и возврате арендованного имущества в том состоянии, в котором онего получил с учетом нормального износа (данное положение не применимо приаренде земельных участков), по истечении срока его аренды, а также в другихслучаях (ст. 622 ГК РФ). Возращено арендуемые здания, сооружения и предприятиядолжны быть также по передаточному акту.
2.6. Прекращение, расторжение(изменение) договора аренды недвижимости
Прекращениедоговора аренды (в том числе досрочное расторжение) производится по основаниям,предусмотренным главами 26 и 29 ГК, с учетом правил ст. 617 / 619 и 620 ГК,частично изменяющих общий порядок, установленный для любых видов обязательств (договоров).Смена собственника арендованного имущества не влечет прекращения договорааренды, даже если заключение было обусловлено личными качествами арендатора(п.1 ст.617 ГК). В случае смерти арендодателя — физического лица договор арендыне прекращается. Права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам.
Вслучае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права иобязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом илидоговором не предусмотрено иное (п.2 ст.617 ГК). Арендодатель не вправеотказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок егодействия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловленоличными качествами арендатора. Казалось бы, приведенная норма, представляетсобой конкретизацию общего правила ст.418 ГК. Однако это не так. В ст. 418 ГКне содержится никаких оговорок о возможности ее изменения законом илидоговором. Между тем такая возможность применительно к договору арендыгражданином недвижимого имущества прямо закреплена. Это позволяет арендодателювовсе исключить случаи сохранения такого договора аренды после смертиарендатора.[87][87] О прекращениидоговора аренды предприятия арендатор должен письменно уведомить всехкредиторов.
Потребованию арендодателя договор аренды может быть, досрочно расторгнут судом вслучаях, когда арендатор:
1)Пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначенияимущества либо с неоднократными нарушениями условий договора. Понятиесущественного нарушения условий договора дано в п.2 ст. 450 ГК. К числусущественных нарушений договора, в частности, относится предоставлениеимущества в субаренду без согласия арендодателя.[88][88]Об определении назначения имущества сказано выше. Что же касается существенногонарушения назначения имущества, то под ним следует понимать такое изменениеназначения, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора всмысле п.2 ст.450 ГК.;
2)Существенно ухудшает арендованное имущество. Под существенным ухудшениемарендованного имущества следует понимать такое изменение его качества, котороевлечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п.2 ст.450 ГК;
3)Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа невносит арендную плату;
4)Не производит капитального ремонта имущества в установленные договором арендысроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда всоответствии с законом, иными правовыми актами или договором производствоквартального ремонта является обязанностью арендатора. Невыполнение арендаторомего обязанности производить текущий ремонт или нести расходы по содержаниюарендованного имущества может быть основанием к досрочному расторжению договоратолько в случае, если в результате подобного бездействия арендатора происходитсущественное ухудшение этого имущества.
Потребованию арендатора договор аренды может быть, досрочно расторгнут судом вслучае, когда:
1)Арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создаетпрепятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора илиназначением имущества. Создание препятствий пользования имуществом можеттрактоваться довольно широко. К ним можно отнести любые случаи не обеспеченияспокойного пользования арендованным имуществом, в частности, не проведениеарендодателем текущего ремонта или невыполнение им обязанности по содержаниюимущества, когда такие обязанности возложены на него договором;
2)Переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки,которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не былизаранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором вовремя осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.Поскольку закон не требует, чтобы эти недостатки были существенными, договораренды может быть расторгнут при наличии у арендованного имущества любыхпрепятствующих пользованию недостатков;
3)Арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонтимущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их вдоговоре — в разумные сроки;
4)Имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается всостоянии, непригодном для использования. Досрочное расторжение договора поэтому основанию производится независимо от того, виновен в том арендодатель илинет.
Дополнительныеоснования для расторжения договора аренды земельного участка предусмотрены п. 2ст. 46 ЗК РФ: аренда земельного участка может быть прекращена по инициативеарендодателя в случае использования земельного участка, которое приводит ксущественному снижению плодородия сельскохозяйственных земель. Однако,прекращение договора аренды земельного участка по названному основанию невозможно в период полевых сельскохозяйственных работ и иных установленныхфедеральными законами случаях.[89][89]
Влюбом случае договор аренды может быть, досрочно расторгнут только судом поиску заинтересованной стороны договора. При этом арендодатель вправе требоватьдосрочного расторжения договора только после направления арендатору письменногопредупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Впротивном случае арендодателю откажут в иске. Для арендатора же такоепредупреждение необязательно.[90][90] 
Глава III. Регистрацияправа аренды и аренды как обремения (ограничения) прав
Рассматриваясоотношение понятий «регистрация субъективного права» и«регистрация обременения субъективного права», нельзя не отметить,что отождествление данных понятий в доктринальном толковании существеннымобразом способствует сам законодатель. Так, Закон о регистрации прав нанедвижимое имущество проявляется явную непоследовательность по вопросу о регистрацииаренды: называя аренду в качестве подлежащего регистрации ограничения (ст. 1, 4Закона о регистрации прав на недвижимость), а в ст. 26 указывая на регистрацию«права аренды». Данное нововведение Закона вызвало неоднозначнуюоценку в юридической литературе. Одни авторы отмечают, что в особом порядке,требующем обязательной государственной регистрации, возникают не только вещные,но и некоторые обязательственные права на недвижимое имущество[91][91].Другие оценивают нормы ст. 26 Закона о регистрации как недоразумение[92][92]. Третьи утверждают,что ст. 26 Закона о регистрации устанавливают порядок государственнойрегистрации договора аренды, но не права аренды[93][93].Четвертые говорят о необходимости регистрации аренды как обременения(ограничения) прав.[94][94]Кроме того, высказана точка зрения, что можно вести речь о едином понятииаренды как права-обременения, подлежащего государственной регистрации[95][95].
Рассмотримболее подробно необходимость государственной регистрации субъективного правааренды (ст. 1, 4 Закона).
3.1. Регистрация правааренды
Действующаяредакций ст. 26 Закона о регистрации прав на недвижимость ставит сложный вопросо моменте возникновения права аренды. Ведь исходя из буквального ее содержания,право аренды появляется в момент его государственной регистрации, если иное неустановлено законом (в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ). В юридическойлитературе отмечено, что введение государственной регистрации обязательственныхправ на недвижимость противоречит ст. 131 ГК РФ. Так, Козлова Е. отмечает, чтов соответствии со ст. 131 ГК РФ регистрации подлежат только вещные права. Приэтом вещные права носят абсолютный характер, что означает, что субъекты данногоправа самостоятельно воздействуют на соответствующее имущество без содействиякаких-либо третьих лиц. В обязательственных правоотношениях, носящихотносительный характер, управомоченное лицо может воздействовать на чужоеимущество в своих интересах только при участии иного лица – собственника. Ввещных правах обязанными лицами являются все участники имущественных отношений,на которых возложен запрет нарушения этих прав. В обязательственных отношенияхдолжник играет активную роль, совершая по требованию кредитора необходимые емудействия. Вышеуказанные различия позволяют Козловой Е. сделать вывод оботнесении права аренды к правам обязательственным, но не вещным, что в своюочередь исключает возможность их государственной регистрации.[96][96] 
СенчищевВ.И. также считает невозможным регистрацию права аренды, поскольку регистрациявозможна только в отношении прав вещных, так как объем (содержание) вещногоправа всегда установлен законом, тогда как право аренды является правомобязательственным.
Содержаниеобязательственного права регистрации не поддается, так как объем правомочийправообладателя и условия их возникновения определяются сторонами договора виндивидуальном порядке и в момент регистрации могут быть неизвестны.[97][97]
Однако,текст ст. 131 ГК РФ также оставляет варианты для толкования. Пункт 1 ст. 131содержит указание, что регистрации подлежат также иные права в случаях,предусмотренных кодексом и иными законами. При этом не уточняется, что подиными правами подразумеваются только вещные права. Пункт 2 ст. 8 ГК РФ такжепрямо не устанавливает, что речь в нем идет исключительно о вещных правах.Далее ГК РФ не называет четких критериев, на основании которых то или иноесубъективное гражданское право можно было бы отнести к числу вещных илиобязательственных. Вопрос о том, какие субъективные гражданские права вещные,до сих пор не получил единообразного разрешения в науке гражданского права.Хотя господствует точка зрения, что право аренды вещным не является, некоторыеавторы все же относят это право к числу вещных.
Можноли с учетом изложенного сделать однозначный вывод о противоречии п. 1 ст. 26Закона о регистрации прав на недвижимость нормами ГК РФ? Думается, что нельзя.[98][98]
Необходимоотметить, что технически обязательственное право аренды учитывать негде.Структура единого государственного реестра прав на недвижимое имущество исделок с ним (далее ЕГРП) не предусматривает подраздела для внесения записей обобязательственных правах на недвижимое имущество. при внесении записей в реестррегистратор не должен отступать от его структуры: в частности: все касающиесяаренды записи подлежат внесению в подраздел III-I соответствующего разделареестра.
3.2. Понятие и видыограничений вещных прав
Определениепонятия ограничения (обремения) права дано в ст. 1 Закона о регистрации прав нанедвижимое имущество: «ограничения (обремения) – наличие установленныхзаконом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий,запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственностилибо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута,ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других)». Воткрытом перечне ст. 1 и п. 1 ст. 4 Закона о регистрации прав на недвижимоеимущество в качестве подлежащих государственной регистрации ограничений вещныхправ на недвижимое имущество названы сервитут, ипотека, доверительноеуправление, аренда, арест имущества. Перечисленные в ст.ст. 1 и 4 Закона орегистрации прав на недвижимое имущество ограничения можно разделить на двегруппы: ограничения, обусловленные определенным субъективным правом иного лицана принадлежащее собственнику имущество (правом залогодержателя, доверительногоуправляющего, арендатора, лица, в чью пользу установлен сервитут), иограничение, обусловленное административным актом судебных и иныхуполномоченных органов (арест).[99][99]
Применениетермина «ограничение» к последствиям установления субъективного праваиного лица на имущество собственника получило неоднозначную оценку вюридической литературе. В частности, высказана точка зрения, что договор можетограничивать право собственности, только если он привел к созданию вещногоправа.[100][100]
Ограниченияправа собственности, по мнению Камышанского В.П., могут быть вызваны вещнымиправами других лиц. В то же время автор не признает наличия ограничения правасобственности при передаче принадлежащей собственнику недвижимости в аренду.Как отмечает Камышанский В.П., «здесь речь идет не о стеснении,затруднении собственника в осуществлении отдельных правомочий в границах правасобственности, а в передаче их другому лицу на определенное время или безуказания срока». Ограничивать же в соответствии с обоснованной КамышанскимВ.П. позиции можно только то, что остается в границах права: «ограниченияне исключают отдельные правомочия из содержания права собственности, астесняют, сдерживают собственника в осуществлении субъективного права»[101][101]. Изложенноепозволяет сделать вывод, что автор придерживается мнения, согласно которому приаренде отдельные правомочия из содержания права собственности исключаются иотчуждаются контрагенту (правоприобретателю). Эта точка зрения соответствуетположениям законодательства. Действительно, ведь п. 2 ст. 209 ГК РФ применяет термин«передача» к правомочиям, составным частям права собственности.
Обосновываявывод, что передача имущества в аренду не означает ограничения правасобственности, В.П. Камышанский приводит следующий довод: «Собственник неограничивает себя, а стремится таким образом извлечь максимальную выгоду отпринадлежащего ему на праве собственности имущества»[102][102].Однако, тот же по сути аргумент (получение собственником, передавшем имуществов аренду, арендной платы) можно привести в обоснование точки зрения, согласнокоторой при передаче имущества в аренду вычленения правомочий из правасобственности не происходит: передав имущество в аренду, арендодатель сохраняетвозможность извлекать из него полезные свойства путем получения платы запользование. Если признать, что при аренде происходит отчуждение (отсобственника-арендодателя к арендатору) составных частей права собственности(права пользования и права владения), следует также согласиться, что данныеправомочия из состава права собственности вычленяются и собственникомутрачиваются. Следствием явилось бы существование «неполной собственности,которой закон не знает». Если собственник передал свою вещь во владениедругого лица, закон не перестает рассматривать его как собственника, право жесобственности конструируется законом как триада правомочий (владение,пользование, распоряжение).[103][103]
Практикатребует разграничения, с одной стороны, таких случаев перехода права, какпереход права собственности при купле-продаже, переход права арендатора приперенайме, переход обязательственного права займодавца при его уступке, и сдругой – таких случаев правоприобретения, как переход правомочий собственникапри аренде, безвозмездном пользовании, залоге и т.д., поскольку различия междупервыми и вторыми имеют не количественные, а качественные характеристики.Представляется необходимым особо отметить, что в ряде ситуаций законодательстводействительно допускает выделение из состава принадлежащего праводателюсубъективного гражданского права и отчуждение другому лицу отдельногоправомочия, без перехода всего субъективного права. Это возможно, например, приисполнении обязательства должника поручителем, залогодателем, не являющимсядолжником по обязательству, при исполнении обязательства должника иным лицом впорядке п. 2 ст. 313 ГК РФ. Подобные случаи отчуждения правомочия такженеобходимо дифференцировать от перехода правомочия собственника в порядке п. 2ст. 209 ГК РФ.[104][104]
Анализдействующего гражданского законодательства РФ позволяет сделать вывод, чтотермин «переход (передача) права» применяется с различными смысловыминюансами к разным способам правоприобретения: как сопряженному с отчуждениемправа, так и не сопряженному с таким отчуждением. Способы эти можно обозначитькак переносящее (транслятивное) и правоустанавливающее (конструктивное)правоприобретение[105][105].
Преемствов праве происходит только при правопереносящем правоприобретении. Приконструктивном правоприобретении, в том числе при передаче вещи в аренду,преемства не происходит, соответственно субъектный состав правоотношения неизменяется. Происходит производное правоприобретение: права правоприобретателяустанавливается на основании права праводателя, но без потери последним этогоправа и входящих в него правомочий.[106][106]
Данныйвывод предполагает вопрос: если при передаче имущества в аренду собственник неотчуждает арендатору какие-либо правомочия, как объяснить, почему он не вправебез согласия арендатора совершать в отношении этого имущества ряд действий (вчастности, вопреки воле арендатора пользоваться данным имуществом)? Объяснитьподобное стеснение возможностей собственника следует признанием того, что правоарендатора вызывает ограничение право собственника-арендодателя. Ограничениеустанавливается в целях защиты права субъекта-несобственника; оно основано назаконе: из норм параграфа 1 главы 34 ГК РФ следует, что арендатор вправепользоваться переданным ему в аренду имуществом в течение срока аренды. Данномуправу корреспондирует обязанность арендодателя не препятствовать арендаторуиспользовать арендованное им имущество. Поэтому применение в Законе орегистрации прав на недвижимое и имущество термина «ограничение» каренде и включение аренды в перечень подлежащих регистрации ограниченийпредставляется теоретически обоснованным.[107][107]
Каждыйслучай ограничения субъективного права должен иметь нормативное основание — опираться на федеральный закон. В случае передачи недвижимости в арендузаконодательным основанием соответственно выступают нормы ГК РФ,регламентирующие содержание прав и обязанностей собственника-праводателя и егоконтрагента – носителя обязательственного права и т.д.  
3.3. Регистрация арендыкак обременения (ограничения) прав
Установивнеобходимость государственной регистрации ограничений вещных прав на недвижимоеимущество, законодатель не осуществил четкого ее отграничения отгосударственной регистрации прав и регистрации сделок. Понятие государственнойрегистрации, приводимое в п. 1 ст. 2 Закона о регистрации, такой дифференциациине дает.
Раскрытьсущность понятий «регистрация права», «регистрация сделки»и «регистрация ограничения» и одновременно отграничить однурегистрацию от другой способно только такое определение, которое четкоуказывает на последствия осуществления регистрации и на последствия ееотсутствия.
Регистрация– заключительная стадия совершения сделки. Регистрация субъективного правапредставляет собой завершающий юридический факт, который имеет особое значениев юридическом составе, так как при наличии данного факта и возникаетсоответствующее субъективное право.
Сформулироватьподобное определение регистрации ограничения (обременения) права на основедействующего в РФ законодательства не возможно. Причина заключается в том, чтозаконодатель не устанавливает общих правил, указывающих на последствиярегистрации ограничения и на последствия ее отсутствия, применимых ко всем подлежащимрегистрации обременениям (ограничениям). Более того, Закон о регистрациисодержит нормы, провоцирующие отождествление регистрации обременения ирегистрации договора.[108][108]
Далееприведен ряд положений, призванных, с одной стороны, подчеркнуть самостоятельноезначение государственной регистрации ограничений вещных прав на недвижимоеимущество, а с другой – выявить проблемы правового регулирования.
Ограничениеправа собственности, обусловленное субъективным правом другого лица напринадлежащее собственнику имущество, несомненно связано с этим субъективнымправом. Оно возникает и прекращается в момент возникновения и прекращениясоответствующего субъективного права. Однако, точка зрения согласно которой«в силу ст. 26 Закона о государственной регистрации речь идет о том, чторегистрации подлежит право аренды, которое в силу ст. 4 этого же законаявляется ограничением (обременением) права на недвижимое имущество»[109][109] представляетсяневерной, нельзя поставить знак равенства между понятием «право на чужоеимущество» и «ограничение права». Субъективное право другоголица на имущество собственника в некоторых случаях вызывает ограничение, носамо ограничением не служит.
Какотмечает Камышанский В.П., «ограничения собственности не являются правомограниченного пользования чужим имуществом … отграниченные вещные праваявляются не ограничениями, а вызывают ограничения субъективного правасобственности»[110][110].Поэтому в перечне подлежащих регистрации ограничений Закон о регистрации правна недвижимость называет не право аренды, право залога, право доверительногоуправляющего, а аренду, ипотеку, доверительное управление (термин«сервитут» используется законодателем как для обозначениясубъективного права лица, в чью пользу установлен сервитут, так и дляобозначения соответствующего ограничения). Соответственно требованиегосударственной регистрации ограничения (обременения) вовсе не обязательноозначает необходимость государственной регистрации вызывающего данноеограничение субъективного права. Например, согласно п. 1 ст. 1 Закона обипотеке право залога, возникает в момент заключения договора об ипотеке, а еслиобязательство, обеспеченное ипотекой, возникло позднее – с моментавозникновения этого обязательства. Таким образом, законодатель прямипредусматривает ситуацию, в которой право возникло, а ограничение еще незарегистрировано.
Вряде случаев в государственной регистрации нуждается как договор, так иограничение, обусловленное возникающим из данного договора субъективным правом.Однако, регистрация договора и регистрация ограничения – понятия нетождественные. Здесь есть определенный потенциал правового регулирования.Пример, когда такая возможность получила реализацию, — закон об ипотеке. Какследует из норм данного закона регистрация договора об ипотеке не всегдасовпадает с моментом возникновения права залогодержателя и соответственно –ограничения права собственности – п. 1 ст. 11 Закона.
Поэтомупредставляется неверной позиция, согласно которой в силу прямого указания законарегистрация целого ряда договоров, предметом которых является недвижимость,…должна рассматриваться как регистрация ограничения (обременения) правасобственности или иного вещного права на недвижимость.[111][111]Хотя следует отметить, что указанная позиция поддерживается судебной практикой[112][112].
Непризнавая данного вывода нельзя все же не отметить его «спровоцированность»законодателем. В Законе о регистрации прав на недвижимость отсутствует указаниена подраздел соответствующего раздела в структуре ЕГРП, предназначенный длярегистрации сделок, — ст. 12 Закона. Пробел правового регулирования восполненправилами ведения реестра. Согласно п. 4 данных правил записи обо всехподлежащих государственной сделках вносятся в подрздел III соответствующегораздела реестра, то есть в подраздел, предназначенный для внесения записей обограничениях (обременениях) вещных прав.
Установлениерегистрации сделок посредством внесения записей в подраздел соответствующегораздела ЕГРП представляет собой прием законодательной техники, который не можетслужить аргументом в обоснование позиции, отождествляющей регистрацию сделки ирегистрацию ограничения права.[113][113]
Заключение
Итак,в данной дипломной работе рассмотрена одна из разновидностей аренды – арендаобъектов недвижимости. Проведенное исследование позволяет сделать следующиевыводы:
Договораренды недвижимости занимает особое место среди других договоров аренды, хотя вГК РФ и не предусмотрено единой договорной модели и, соответственно, единыхзаконодательных требований в отношении аренды любых объектов недвижимости. Внастоящее время термин «недвижимость» используется в гражданскомзаконодательстве в двух смыслах. Во-первых, как обобщение для любых недвижимыхвещей, в отношении которых требуется регистрация права собственности и другихвещных прав, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения(ст. 131 ГК). Во-вторых, под недвижимостью понимаются комплексы, специальноуказанные в законе: кондоминиум и предприятие как имущественный комплекс."[114][114]
Особенностьюправового режима объектов недвижимости является необходимость государственнойрегистрации в учреждениях юстиции как прав на данные объекты, так иопределенных сделок с ними. Так, по общему правилу договор аренды недвижимостиподлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Исключенияустановлены в отношении договора аренды зданий, сооружений, нежилых помещений(п. 2 ст. 651 ГК РФ) и земельных участков (п. 2 ст. 26 ЗК РФ): договор арендыуказанных объектов подлежит государственной регистрации, только если заключенна срок свыше одного года.
Врамках настоящей дипломной работы были рассмотрены как общие положения обаренде, применимые к аренде любых объектов недвижимости, так и особенности,присущие следующим разновидностям аренды: аренде  зданий и сооружений,специальные правила о которой содержатся в параграфе 4 главы 34 ГК, аренденежилых помещений и их части, аренде незавершенных строительством объектов,аренде земельных участков и аренде предприятий как имущественных комплексов(параграф 5 главы 34 ГК).
Можновыделить три основные черты, характерные для договора аренды любого объектанедвижимости. Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляетсяпередача определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, вовладение и (или) пользование другому лицу без перехода к последнему правасобственности. Собственником имущества остается арендодатель. Во-вторых, арендавсегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежитвозврату арендодателю. В-третьих, договор аренды всегда возмездный. Арендаторобязан производить оплату за пользование имуществом. Поскольку права иобязанности по договору аренды возникают у обоих сторон, он относится кдвухсторонним; данный договор является также консенсуальным, т.е. таких,который устанавливает между сторонами обязательственные отношения с моментадостижения ими соглашения.[115][115]
Сторонамив договоре аренды здания и сооружения являются арендодатель и арендатор. Законне представляет специальных правил к ним, требуя лишь, чтобы стороны обладалигражданской право и дееспособностью.
Ксущественным условиям договора относятся:[116][116]
— предмет;
— цена (арендная плата), причем в случае отсутствия данного условия в договореаренды зданий, сооружений, предприятий договор, в отличие от общих положений ГКРФ, является ничтожным;
— срок.
Подсодержанием договора аренды недвижимости понимаются права и обязанности,которые возникают у сторон. Основной обязанностью арендодателя являетсясвоевременное предоставление арендуемого имущества арендатору, в состояниипозволяющем его нормальное использование в соответствии с договором. Косновными обязанностями арендатора относятся: возврат арендуемого имущества попрекращению договора аренды, своевременная и в полном объеме уплата аренднойплаты.
Арендаиграет огромную роль в имущественных правоотношениях между хозяйствующимисубъектами, а также в развитии экономики нашей страны и расширении сферыдеятельности предпринимателей, прежде всего как способ минимизациипредпринимательского риска и возможности получения дохода от вложений средств.
Договораренды закрепляет законные права и обязанности участников, позволяет имреализовать свои экономические интересы. Одна из сторон договора арендыполучает возможность восполнить не достающие у нее оборудование, средствапроизводства или финансы за счет другого субъекта — собственника, последний всвою очередь, получает определенный доход от сдачи имущества внаем.
Поэтомуважно, чтобы арендные отношения имели адекватное правовое регулирование. Что всвою очередь не возможно без совершенствования действующего законодательства. Внастоящее время в научной литературе говорится о следующих мерах, направленныхна совершенствование законодательного регулирования аренды недвижимости:
Во-первых,в более тщательной проработке нуждается вопрос законодательного определениянежилого помещения и возможности выделения его в качестве самостоятельногообъекта гражданских прав.[117][117]
Во-вторых,требует разрешения коллизия норм в отношении возможности признания договорааренды недвижимости, по поводу которого не соблюдено требование о егогосударственной регистрации, недействительным или незаключенным.[118][118]
В-третьих,необходимо устранить пробел в законодательстве, связанный с отсутствием общихнорм, разрешающих вопросы о субъектах подачи заявления о погашения записи обограничениях (обремениях) прав, к которым относится и аренда, о документах,подлежащих предоставлению в целях погашения регистрационной записи.[119][119]
В-четвертых,существенное значение в формировании единообразных подходов к разрешению спорови выработке позиции по конкретным вопросам имеют постановления и информационныеписьма президиума ВАС РФ, которые публикуются в различных изданиях, в том числев ежемесячном журнале ВВАС РФ, размещаются на страницах многих электронныхносителей. Так, в базе данных Консультант Плюс размещено около четырехсот тысячпостановлений, в эталонном банке арбитражной практики в Интернете – почти три споловиной тысячи.[120][120]
Однако,представляется, что вышеуказанные постановления, информационные письма ВАС РФне должны подменять собой законодательные акты, давая абсолютно новую,собственную трактовку действующим нормам права. Арбитражная практика – этобогатый материал для законопроектной работы,[121][121]который должен учитываться при проведении законодательной работы, направленнойна совершенствование правового регулирования.  
 
Список литературы
1.Конституция Российской Федерации. Принята 12 декабря 1993 г. всенароднымголосованием. М.: Юридлит, 1993. 80 с.
2.Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая принята ГосударственнойДумой 21 октября 1994 г. Часть вторая принята Государственной Думой 22 декабря1995 г. (в ред. Федерального закона от 12.08.96 №110-ФЗ), (в ред. Федеральногозакона от 24.10.97 №133-ФЗ) // Полный сборник кодексов Российской Федерации сизм.и доп. на 1 марта 1999 г. М.: “Славянский дом книги”. 1999.
3.Градостроительный кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой 8апреля 1998 г. Одобрен Советом Федерации 22 апреля 1998 г.// Собраниезаконодательства. 1998 г. №19 ст.2069.
4.Водный кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой 18 октября1995 г. // Собрание законодательства РФ. 1995. №47. Ст.4471.
5.Земельный кодекс РФ. (Принят ГД РФ 28.09.2001) // Собрание законодательства РФ.29.10.2001. № 44. ст. 4147.
6.Лесной кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой 22 января 1997г.// Полный сборник кодексов Российской Федерации с изм. и доп. на 1 марта 1999г. М.: “Славянский дом книги”. 1999.
7.Федеральный закон от 02.01.2000 N 28-ФЗ «О государственном земельномкадастре» (принят ГД ФС РФ 24.11.1999) // Собрание законодательства РФ.10.01.2000, N 2, ст. 149.
8.Закон Российской Федерации “О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г.// Собрание законодательства.1997 г. №30 ст.3594.
9.Закон Российской Федерации “О недрах” от 21 февраля 1992 г. // Ведомости съезданародных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1992. №16. Ст.834.
10.Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г.//Ведомости съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1991. № 26.Ст.733.
11.Основы законодательства СССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989года // Ведомости СССР, 1989, № 25, ст.481.
Материалыюридической практики
1.Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1999. №1.
2.Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2001. №№ 4, 8, 9, 10,11.
3.Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2002. №3.
4.Эталонный банк арбитражной практики. www.arbitr.ru  
***
1.Авеков В.В., Баранов Т.В., Райзберг Б.А. Аренда объектов государственной имуниципальной собственности. М., 2001 г. – 164 с.
2.Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М.: Проспект. 2001 г. – 144 с.
3.Брагинский М.И… Витрянский В.В. договорное право. Книга первая: Общиеположения: — М.: «Статут», 1999. – 848 с.
4.Брагинский М.И… Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: договоры опередаче имущества: — М.: «Статут», 2000. – 800 с.
5.Витрянский В. В. Договор аренды и его виды. М.: СТАТУТ, 1999.
6.Р.Я. Вишневецкая, Г.А. Мисник, Н.Н. Мисник. Постатейный комментарий кЗемельному кодексу. Ростов н/Дону: Феникс, 2002.
7.Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним. Сборник № 5. – М.: Виоланта, 1999. – 400 с.
8.Гражданский кодекс РФ Ч 2 (книга III Глава 34. Аренда. Глава 35. Наем жилогопомещения. Глава 36. Безвозмездное пользование) Комментарий/ отв. Ред. Проф.Т.Е. Абова, А.Ю. Кабалкин. – М., 2000 – 180 с.
9.Гражданское право в двух томах. Том 1: Учебник/ отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К.Толстой. – М., 1998 г.
10.Гражданское право в двух томах. Том 2: Учебник/ отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К.Толстой. – М., 1998 г.
11.Гражданское право в двух томах. Том 1: Учебник/ отв. ред. Е.А. Суханов – М.,1998 г.
12.Гражданское право в двух томах. Том 2: Учебник/ отв. ред. Е.А. Суханов – М.,1998 г.
13.Гражданско-правовые документы для оформления сделок с недвижимостью / Под общейредакцией М.Ю. Тихомирова. – М., 2000. – 86 с.
14.Гришаев С.П. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена,дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследование):Учебно-практическое пособие. – М.: Издательство БЕК, 2001. – 272 с.
15.Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование — М.,1997 – 256 с.
16.Калачаева С.А. Сделки с недвижимостью. М.: Издательство ПРИОР. 2000 – 160 с.
17.Калинин Н.И. Комментарий к Земельному кодексу РФ. Из-во “Юрайт”, М., 2002.
18.Камышанский В.П. Право собственности: пределы и ограничения. М., 2000.
19.Комментарий к ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним» / Под ред. М.И. Брагинского. – М.: ЮридическийДом «Юстицинформ». 1998.
20.Комментарий к ГК РФ, части первой (постатейный) / Отв. Ред. О.Н. Садиков. – М.:Юридическая фирма Контракт Инфра-М. 1999. – 778 с.
21.Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) / Отв. Ред. О.Н. Садиков. – М.:Юридическая фирма Контракт Инфра-М. 1999. – 799 с.
22.Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учебно-практическое пособие.М., 1999.
23.Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М.,1995.
24.Аксюк И.В. Понятие недвижимости и нее обороноспособность // Северокавказскийюридический вестник. 1998. № 1.
25.Александров А.Д. Новый земельный кодекс РФ об аренде, купле-продаже и менеземельных участков // Юридический мир. 2001. № 2.
26.Афонина Е.И. О некоторых вопросах рассмотрения споров, связанных с применениемФЗ “О государственной регистрации пав на недвижимое имущество и сделок с ним”// ВВАС РФ. 2000. № 7.
27.Баринов Ю. К вопросу о регистрации договоров аренды ///эж-ЮРИСТ. 1999 № 19.
28.Витрянский В. Договор аренды // Закон.2000. № 11.
29.Витрянский В. Расторжение (изменение) договора аренды // Хозяйство и право.1999.№ 11.
30.Володарский М. Закон рождает споры // эж-Юрист. 1999. № 7.
31.Выступление президента Российской Федерации В.В. Путина на торжественномзаседании, посвященном 10-летию арбитражных судов (22 февраля 2002 г., Колонныйзал дома Союзов) // ВВАС РФ. Специальное приложение. 2002. № 5.
32.Горемыкина Е. Московский рынок нежилых помещений // Хозяйство и право. 1999. №9.
33.Гришаев С. Сделки с недвижимым имуществом // Закон.2002. № 1.
34.Груздев В.В. Гражданско-правовое регулирование недействительных инесостоявшихся сделок // Право и экономика. 2000. № 11.
35.Гусев Р. Общие положения Земельного кодекса. Попытка научно-практическогоанализа // Закон. 2002. № 3.
36.Гутников О. Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и право.1999. № 5.
37.Дмитриев А.В. О статусе подземных сооружений // Юридический мир. 2001. № 12.
38.Дудко А.Н. Государственное регулирование договора аренды недвижимости //Юридический мир. 2001. № 1.
39.Ильина Л.В. Аренда нежилых помещений // Юридический мир. 2002. № 2.
40.Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // ВВАС РФ. 2000. № 8.
41.Козлов С. Договор аренды недвижимости. Неоднозначность правовых норм. // эж.-ЮРИСТ. 1999 № 7.
42.Козлова Е. Аренда: право или обязательство? // Бизнес-адвокат. 1999. № 18.
43.Козлова Е. Краткосрочная аренда. Проблемы правового регулирования игосударственной регистрации // Право и экономика. 2001. № 11.
44.Козлова Е.Б. Проблемы правового регулирования аренды помещений // Юридическиймир. 2001. № 6.
45.Козлова Е.Б. Проблемы правового регулирования краткосрочной аренды //Юридический мир. 2001. № 8.
46.Козырь О. Аренда недвижимого имущества // Закон. 2000. № 11.
47.Козырь О. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделкис недвижимостью // Закон. 1999. № 4.
48.Костюк В.Д. Обобщение судебной практики – эффективный инструмент повышениякачества работы судов // ВВАС РФ. Специальное приложение. 2002. № 5.
49.Кузьмина И.Д., Луконина В.И. Правовой режим самовольной постройки // ВВАС РФ.2001. № 11.
50.Кулешова Л.А. Споры с участием органов, осуществляющих государственнуюрегистрацию // Юридический мир. 2001. № 8.
51.Кулешова Ю. Аренда: проблемы регистрации //Бизнес-Адвокат. 1999. № 15.
52.Куприна Е. Аренда (обзор законодательства) // Закон. 1999. № 11.
53.Лапач В.А. “Имущественные комплексы предприятий как объекты прав: понятие ипроблемы” / “Юридический вестник РГЭА” 1999 № 3.
54.Лапач В.А. Правовая иммобилизация движимого имущества и спецификациянедвижимости в книге Ученые записки юридического факультета РГУ. Сборникнаучных трудов. Выпуск 2. – Ростов-на-Дону.: 2001.
55.Лапач В.А. Правовой режим нежилых помещений в сборнике Ученые записки. Сборникнаучных трудов РГУ. Выпуск 1 (3). – Ростов-на-Дону.: 2002.
56.Ломидзе О. Переход обязательственных прав: общее правило и исключения //Российская юстиция. 2000. № 9.
57.Ломидзе О. Проблемы правового регулирования государственной регистрацииограничений прав на недвижимое имущество // Хозяйство и право. 2001. № 7.
58.Матвеев И. Юридическое значение формы сделки и ответственность за ее нарушение// Хозяйство и право. 2001. № 12.
59.Медведев А. Недействительные сделки: бухгалтерские и налоговые проблемы //Хозяйство и право. 1999. № 8.
60.Медведев А. Отражение в учете недействительных сделок: продолжение темы //Хозяйство и право. 2000. № 4.
61.Мищенко Г. Федеральный закон «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним» и гражданское законодательство //Хозяйство и право. 1999. № 10.
62.Нарежный В.В., Комягин Д.П. О регистрации договора аренды недвижимогоимущества, заключенного на срок менее года // Право и экономика. 2000. № 4.
63.Почуйкин В. Перенайм и субаренда // Закон. 2000. № 11.
64.Сенчищев В.И. Государственная регулирование прав на недвижимость и сделок с ней// Журнал российского права. 1999. № 12.
65.Скловский К. О возможности ограничения права собственности договором //Хозяйство и право. 1999. № 5.
66.Степанов С.А. “Предприятие как имущественный комплекс по Гражданскому кодексуРоссийской Федерации” в книге “Актуальные проблемы гражданского права” сборникстатей под редакцией С.С. Алексеева — Изд. “Юрист” М., 2000.
67.Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество //Государство и право. 1998. № 8.
68.Тимофеев А.В. Споры, связанные с возникновением, изменением, прекращением ирегистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кн. Правовой режимнедвижимости. Научно-практический комментарий / под. Ред. З.И. Цыбуленко.Серия: Судебная практика по гражданским делам – Саратов СГАП 2000.
69.Тузов Д.О. Реституция и виндикация: проблемы соотношения // ВВАС РФ. 2002. № 3.
70.Щекунова М.И. О практике разрешения споров, связанных с применениемзаконодательства об аренде // ВВАС РФ. 2001. № 10.
Дляподготовки данной работы были использованы материалы с сайта tarasei.narod.ru