АхметшинаЛилия Маратовна, с. преподаватель кафедры гражданского права и процессаКазанского государственного университета
Аренда- один из основных инструментов рыночных преобразований. С развитием рыночныхотношений она приобретает все большее значение в предпринимательскойдеятельности. Аренда как форма договорного, срочного и возмездного владения ипользования землей во многих регионах выбрана в качестве основной формыземлепользования, поскольку она наиболее полно отвечает целям повышенияэффективности использования земель. Государство и муниципальные преобразованияоценили преимущества, предоставляемые арендой земель: сохраняя правособственности на имущество, арендодатель получает определенный источник дохода,приобретение же в собственность земель проблематично для многих в связи сдостаточно большой их стоимостью.
Процессстановления рыночной экономики в России и введение права частной собственностина землю обусловили возникновение рынка земли, являющегося инструментом иодновременно гарантией реализации конституционного права собственности наземлю, а вернее, его основного правомочия — права распоряжения. Аренда – его неотъемлемаячасть.
Общееправовое регулирование аренды земли в Российской Федерации осуществляетсяглавой 34 ГК РФ, где раскрываются требования, предъявляемые к аренднымотношениям, а именно: понятие и объект аренды, правовой статус арендодателя,арендатора земельного участка, форма и общие условия, сроки заключения договораи т.д. В главе 34 Гражданского кодекса отсутствует отдельный параграф,регулирующий аренду земли, что обуславливается необходимостью правовогорегулирования аренды земли не только нормами гражданского, но и земельногозаконодательства. Кроме того, в п.2 ст. 607 ГК предусмотрено, что особенностисдачи в аренду земельных участков могут быть установлены законом. Роль такогозакона, призван выполнять земельный кодекс либо специальный закон об арендеземли.
Отдельныенормы, касающиеся аренды земли, содержатся и в главе 17 ГК РФ (ст. 260, 264,267, 270). Статьи 652 и 653 параграфа 4 главы 34 ГК, посвященного аренде зданийи сооружений, говорят о правах на земельный участок при аренде зданий и сооружений,устанавливая при этом возможность, но не обязательность аренды земли.
Восполняяпробелы федерального законодательства, арендные отношения по поводу земельныхучастков, как правило, более детально регулируются земельным законодательствомсубъектов Федерации.
Арбитражнымисудами Российской Федерации рассматривается множество дел по аренде земельныхучастков. Отсутствие в современном законодательстве достаточного уровняправового регулирования, противоречие законодательства субъектов РФ федеральномузаконодательству предопределяют большое количество споров по делам об арендеземли. В таком правовом поле существенно возрастает значение арбитражнойпрактики в единообразном и правильном применении законов. В настоящей статье наоснове материалов практики рассмотрения арбитражными судами дел, исследуютсяпроблемные вопросы, связанные с арендой земельных участков.
Споры,по делам об аренде земли, рассматриваемые арбитражными судами, чаще всегобывают связаны:
а)с порядком заключения договора аренды земельного участка,
б)понуждением к заключению договора аренды земельного участка, в том численеобходимостью заключения такого договора при переходе прав на здание илисооружения либо его аренде,
в)порядком установления и взимания арендной платы за землю,
г)правами и обязанностями сторон договора,
д)досрочным расторжением договора аренды земельного участка,
е)прекращением договора по истечении срока, его продлением и заключением на новыйсрок.
Кромевышеперечисленных, в практике встречаются споры об аренде земельных участков наземлях специального назначения, землях лесного фонда, о залоге и продаже правааренды земельного участка.
Приразрешении споров арбитражные суды руководствуются нормами Гражданского кодексаРФ, федеральным земельным законодательством и законодательством субъектов РФ.Специфика споров об аренде такова, что при их разрешении судами, прежде всего,применяются общие положения гражданского законодательства об аренде. Так,например, при рассмотрении спора о продлении договора аренды земельного участкарешение по делу было принято судом на основании ст.ст. 421, 610 ГК РФ несмотряна наличие Закона Волгоградской области «Об аренде земельных участков натерритории Волгоградской области», устанавливающего в ст.10, что арендаторимеет право продлить договор аренды земельного участка. Отказывая в иске,судебные инстанции исходили из того, что указанная статья не соответствуетнормам Гражданского кодекса РФ и согласно ст. 12 ГК РФ применению судом неподлежит [1].
Конечноже, на основании вышеизложенного нельзя сделать вывод о том, что правовоерегулирование аренды земли осуществляется только посредством гражданскогозаконодательства. Современному земельному законодательству здесь отведена непоследняя роль. К его сфере правового регулирования в этой области можноотнести: охрану земель, их кадастровый учет, землеустройство, порядокпредоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся вгосударственной и муниципальной собственности, запрет на передачу в арендуопределенных категорий земель, права и обязанности арендатора какземлепользователя, дополнительные основания прекращения договора аренды земли,земельный контроль, ответственность за правонарушения в области использования иохраны земель и т.д. Таким образом, договору аренды земельного участкасвойственно гражданско – правовое регулирования с учетом норм земельногозаконодательства. Существенным недостатком такой формы регулирования,сохраненной и в проекте Земельного кодекса 2001 г., является устанавливаемыйпроектом приоритет его норм в гражданском законодательстве, при регулированииотношений по приватизации, охране окружающей среды, памятников истории икультуры, в градостроительстве и так далее. Кроме того, проектом не преодоленоюридическое разделение правового режима земли и находящихся на ней зданий исооружений, что претит основам оборота недвижимости и нарушает правасобственников.
Порядокзаключения договора аренды земельного участка из земель, находящихся вгосударственной, муниципальной собственности имеет свои особенности,обусловленные установленным земельным законодательством порядком предоставленияземельных участков посредством изъятия и отвода (глава V Земельного кодекса РФ1991 г.). Правом предоставления земельных участков обладают местныеадминистрации, нередко и, как правило, в целях рационального использованияособо ценных земель, указанная функция возлагается на орган государственногоуправления субъекта Федерации [2]. Подлежит отмене решение опредоставлении земельного участка, вынесенное органом, вне компетенции которогонаходится принятие таких решений. Так, по исковому заявлению ПО«Азот» Вологодский областной арбитражный суд признал недействительнымрешение Малого Совета Череповецкого городского Совета народных депутатов обизъятии от ПО «Азот» земельного участка и отводе его другомупредприятию в связи с превышением Советом своих полномочий. Ссылка Совета наПоложение о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утвержденноегородским Советом, и предусматривающее предоставление и изъятие земельныхучастков только по разрешению Совета, явилась неосновательной, поскольку в этойчасти Положение противоречит действующему законодательству [3].
Коснованиям возникновения у конкретного лица прав на земельный участок,находящихся в государственной собственности, относится акт компетентногооргана. Земельное законодательство предусматривает передачу государственныхземель в аренду тому лицу, которому они в установленном порядке выделены.Договор аренды заключается во исполнение принятого акта на определенных имусловиях и служит правоподтверждающим документом, конкретизирующим права иобязанности сторон.
Так,например, при разрешении спора о праве на земельный участок, договор арендыкоторого был заключен с двумя арендаторами одновременно, решение вынесено впользу арендатора, который ходатайствовал о выделении данного участка и накоторого были оформлены землеотводные документы. Судом сделан вывод, что сучетом особенностей земельного законодательства договор аренды земельногоучастка нельзя рассматривать как единственный правоустанавливающий документ,условия которого формируются по свободному волеизъявлению сторон. [4]
Процессзаключения договора аренды земель, находящихся в государственной собственностии составляющих в настоящее время большую часть земель, представляет собойсложный процесс, регламентированный как Земельным кодексом, так и подзаконныминормативными актами [5]. Он включает в себя стадии подачи заявленияс указанием в нем целей использования, предполагаемых размеров и местоположенияземельного участка, согласований условий его отвода силами и за счет заявителя,принятие решения о предоставлении, заключения договора аренды и отвода участкав натуре.
Несоблюдениеуказанной процедуры может послужить основанием для отказа в заключении договорааренды земельного участка. Иллюстрацией данного положения является следующеедело. Гаражно-строительному кооперативу было отказано в иске о признаниинедействительным постановления Главы администрации г.Хабаровска, отменявшееранее изданное постановление о предоставлении кооперативу в аренду земельногоучастка для строительства подземного гаража. Из материалов дела видно, что прирассмотрении вопроса о выделении участка под строительство гаража натерритории, примыкающей к жилым домам, администрация города, в нарушение ст.28Земельного кодекса РСФСР издала постановление о предоставлении земли, невыяснив предварительно мнение граждан, интересы которых затрагиваются указаннымпостановлением. На спорной территории велось строительство овощехранилищ дляпроживающих в указанных домах граждан, обращавшихся ранее с протестом винспекции архитектурного надзора. Кроме того, необходимые согласования повопросу строительства гаражей не проводились с городской инспекциейархитектурно-строительного надзора и городским комитетом по земельным ресурсами землеустройству. Статьей 28 Земельного кодекса РСФСР предусмотренавозможность предоставления земли для строительства объекта в городе безпредварительного согласования места размещения этого объекта при условиивключения его в генеральный план застройки. Поскольку гараж не включался вплановую застройку, а необходимые согласования не проводились, было принятооспариваемое постановление Главы администрации [6].
Противоположнаяситуация сложились по спору с аналогичным предметом. Мэр города вынеспостановление, приостанавливающее постановление о выделении земельного участкаи запрещающее строительство на нем АЗС, основанное на необходимости проведенияэкспертизы при размещении данной АЗС. Лицо, которому был выделен участок длястроительства, обратилось в арбитражный суд с иском о признании указанногопостановления недействительным. Земельный участок был предоставлен истцу подпроектирование стационарной АЗС, а по утверждении проектно-сметнойдокументации, соответствующим постановлением предоставлен под строительство. Смэрией города истцом был заключен договор аренды данного земельного участка,зарегистрированный его в органах государственной регистрации, место размещенияАЗС утверждено решением городской Думы. С учетом вышеизложенных обстоятельств,иск был удовлетворен, кроме того, суд отметил, что приостановлением действиядоговора аренды ответчиком нарушаются условия данного договора и требований ч.1ст.425 ГК РФ об обязательности договора для сторон с момента его заключения. Судебнаяколлегия посчитала обоснованными выводы суда первой инстанции и не согласиласьс доводами ответчика о необходимости проведения экспертизы при размещенииданной АЗС, поскольку у истца имелись разрешения государственного пожарногонадзора на строительство, заключение центра госсанэпиднадзора по согласованиюданного строительства, заключение экспертной комиссии Государственного комитетапо охране окружающей среды, где утверждено заключение экспертной комиссии порабочему проекту АЗС и данный проект рекомендован к реализации [7].
Договораренды земельного участка в соответствии со ст.609 ГК РФ подлежит обязательнойгосударственной регистрации и считается заключенным с момента такойрегистрации. Высказывается мнение, что в соответствии со ст.26 Закона о регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним необходимо осуществлять игосударственную регистрацию «права аренды» земельного участка. Исходяиз содержания ст.131, п.1 которой не включает названное право в число объектовгосударственной регистрации, принимая во внимание, что «право аренды»вещным правом не является, такую точку зрения вряд ли можно признатьобоснованной. Более того, Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ вИнформационном письме от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешенияспоров, связанных с применением Федерального закона „О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ [8]даны рекомендации арбитражном судам о порядке применения норм права огосударственной регистрации права аренды недвижимого имущества. Так в п.6Обзора указывается, что положения ГК РФ не предусматривают обязательнойрегистрации права аренды недвижимого имущества, а требования статьи 26 Закона огосударственной регистрации подлежат применению с учетом и на основании положенийГК РФ. Вместе с тем ГК РФ не предусматривает государственной регистрации ниправа аренды, ни аренды как обременения, регистрация же права аренды неявляется самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права
Возникв судебной практике и вопрос о необходимости государственной регистрациидоговора аренды земельной доли, невыделенной в натуре. Такой договор не требуетгосударственной регистрации, поэтому арбитражным судом было отказано в иске опонуждении к государственной регистрации договора аренды невыделенной в натуреземельной доли. Принимая судебные акты, суды обосновывали свою позицию тем, чтоземельная доля невыделенная в натуре не связана прочно с землей, ее перемещениевозможно в рамках кадастрового участка, границы ее не определены, поэтому еенельзя отнести к недвижимому имуществу. Кроме того, земельная доля не подпадаетпод определение понятия земельного участка, которое дано в статье 1Федерального Закона Российской Федерации от 2.01.00 № 28-ФЗ „Огосударственном земельном кадастре“. [9]
Всилу ст.421 ГК РФ не допускается понуждение к заключению договора арендыземельного участка, за исключением случаев, когда обязанность заключить договорпредусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятымобязательством. При рассмотрении споров по искам, о понуждении ответчика кзаключению договора аренды земельного арбитражные суды, придерживаются даннойпозиции, однако при рассмотрении подобных споров необходимо полное выяснениевсех обстоятельств дела, влияющих на принятие решения.
Комитетпо земельным ресурсам и землеустройству г.Тамбова обратился в суд с иском обобязании ЗАО „Тамбовнефтетранс“ заключить договор аренды земельногоучастка и взыскании убытков в виде неполученной арендной платы за периодпользования этим участком. Решением суда первой инстанции исковые требованиябыли удовлетворены частично, постановлением апелляционной инстанции онооставлено без изменения. Кассационная коллегия, изучив материалы дела, решениеи постановление отменила, а дело направила на новое рассмотрение. Как следуетиз материалов дела, Постановлением мэра г. Тамбова ЗАО „Тамбовнефтетранс“ был предоставлен земельный участок площадью 7700 кв.метров под строительство автостоянки, с заключением договора аренды с комитетомпо земельным ресурсам и землеустройству г. Тамбова, сроком на 3 года. Посколькудоговор не заключен до настоящего времени, истец и обратился с иском кответчику о понуждении последнего заключить договор аренды. Кассационнаяколлегия не согласилась с выводом суда о понуждении ответчика заключить договораренды, поскольку для заключения договора необходимо выражение согласованнойволи двух сторон. В данном случае, в материалах дела отсутствовали сведения онаправлении проекта договора хотя бы одной из сторон. Неизвестна позиция ответчикапо данному вопросу: отказывается ли он от заключения договора вообще или же несогласен с некоторыми его условиями. Что касается возмещения убытков, то судомне исследован вопрос о том, пользуется ли ответчик предоставленным емуземельным участком, произведен ли его отвод и ведется ли на нем строительство.Платит ли ЗАО » Тамбовнефеттранс" земельный налог за этот участок.Выяснение данных обстоятельств влияет на принятие решения по данному спору,поскольку в случае фактического пользования земельным участком и неуплатеземельного налога – взыскание убытков возможно [10].
Заключениедоговора аренды земли не всегда бывает выгодно лицу, использующему земельныйучасток. Это обусловлено наличием права постоянного (бессрочного) пользования,права собственности, как титулов пользования землей, предполагающим уплатусущественного меньшего, чем арендная плата земельного налога, возможностьюзалога недвижимого имущества. Кроме того, местные администрации, несмотря напредполагаемый длительный характер использования земли, например, обслуживаниезданий и сооружений, склонны заключать договоры аренды земли на короткие (до 5лет) сроки. Пролонгация таких договоров включает в себя необходимость новыхсогласований по всем инстанциям, что обосновывается возможностью измененияспециального законодательства (природоохранного, санитарного, водного и т.п.)и/или градостроительной документации, а на деле является базой для чиновничьегопроизвола.
Множествоспоров в судебной практике вызывает порядок применения ст.37 ЗК РФ, регулирующейпереход прав на земельный участок при переходе прав на строение, сооружение.Согласно ст.37 ЗК РСФСР при переходе права собственности на строение,сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям игражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельнымиучастками. При этом им выдается новый документ, удостоверяющий правопользования земельным участком.
Основнаячасть споров в этой сфере возникает в результате отказа государственных органовв предоставлении таких участков в постоянное бессрочное пользование ипонуждение к заключению договоров аренды таких участков.
Правовыбора органом, уполномоченным предоставлять земельные участки, вида права наземлю новому собственнику здания, сооружения обосновывается отсутствием в ст.37 ЗК РСФСР и ст.552 ГК РФ упоминания о правомочии владения землей либо оконкретном виде пользования (бессрочном пользовании или аренде), и, какследствие, невозможностью перехода имевшегося у прежнего собственника правовоготитула на землю. Термины «переходит (приобретает) право пользования»,по их мнению, должны рассматриваться как переход условий пользования землей,права хозяйственного или иного использования, целевого назначения, сервитутов ит.д., но никак не вида пользования. Начальник Управления регистрации земельныхправоотношений Московского городского комитета по регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним, считает, что исходя из анализа ст. 37 ЗКРСФСР, ст. ст. 1 и 15 Закона РФ «О плате за землю» к новому собственникустроения, сооружения переходит право оформления на себя земельно — правовыхотношений. Данное право будет оформлено решением Московской городскойадминистрации согласно правосубъектности конкретного землепользователя.Например, государственному учреждению образования может быть оформлено правопостоянного (бессрочного) пользования, физическому лицу— право пожизненногонаследуемого владения, а коммерческой организации— право аренды и т.д. Анализп. 3 ст. 552 ГК РФ также говорит о том, что новым собственником зданияприобретается право пользования землей, т.е. право оформления своихземельно-правовых отношений [11].
Подобнаятрактовка законодательных актов вполне обоснованно не нашла поддержки впрактике арбитражных судов, как правило, признающих за новым собственникомправо на земельный участок в том же объеме и на тех же условиях.
Постановлениемадминистрации города ТОО «Сфакс» был предоставлен в аренду земельныйучасток сроком на два года. Оспаривая указанное постановление, истец сослалсяна факт приобретения им в собственность строения на данном земельном участке,поэтому участок должен быть передан ему в пользование, а не в аренду, что былоподтверждено материалами дела. Постановление администрации города было признанонедействительным, поскольку противоречит требованиям статьи 37 ЗК РСФСР, крометого, оно в принудительном порядке обязывает истца заключить договор аренды наземельный участок, когда для заключения договора необходимо выражениесогласованной воли сторон [12].
ПрезидиумВысшего Арбитражного суда в обзоре практики применения арбитражными судамиземельного законодательства [13] подтвердил правомерность такойпозиции арбитражных судов. Таким образом, при покупке строения, находящегося наземельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупательприобретает право пользования земельным участком, который занят этойнедвижимостью и необходим для ее использования, на тех же условиях и на том жеправе, что и продавец недвижимости, если иное не предусмотрено законом. В полноймере данное положение относится и к праву аренды земельного участка, чтопозволяет считать неправомерным отказ органов, уполномоченных сдавать в арендуземельные участки, в перезаключении договора с новым собственникомнедвижимости, если прежний собственник пользовался земельным участком, накотором она находилась на правах аренды.
Правобессрочного пользования земельным участком под недвижимым имуществомсохраняется и при реорганизации юридических лиц. Арбитражные суды,рассматривания споров о признании недействительными постановлений местныхадминистраций о передаче земельных участков в аренду в связи с преобразованиемпредприятий, признают, что при переходе права собственности на строение,переходит и право пользования на земельный участок. Принимая решения опредоставлении земельных участков администрации руководствуются п.3 ст.129Гражданского кодекса РФ, в силу которой земля может отчуждаться или переходитьот одного лица к другому в той мере, в которой ее оборот допускается законом оземле, следовательно, они вправе передать земельные участки в аренду в связи спреобразованием предприятия.
Так,администрация г. Волжского изъяла из бессрочного пользования Волжского трубногозавода земельный участок в связи с преобразованием Волжского трубного завода вАООТ «ВТЗ», ОАО «ВТЗ-ЭМК», выданные госакты аннулировала, аспорные земельные участки передала образованным юридическим лицам в арендусроком на 49 лет. Решением Арбитражного суда за ОАО «ВТЗ-ЭМК» и заОАО «СП ВТЗ» признан юридический факт владения на праве собственностинедвижимым имуществом. Постановление о передаче в аренду земельных участковбыло признано недействительным, со ссылкой на ст.37 ЗК РСФСР, кроме того,ответчик не обосновал правомерность передачи земельного участка в аренду наобъекты, на которые истцы получили право пользования [14]. По нашемумнению, ссылка на ст.37 ЗК РСФСР в подобных случаях не вполне оправдана, ведьречь идет о правопреемстве при реорганизации юридических лиц, регулируемомст.58 ГК РФ, а не о переходе прав собственности на здание, сооружение.
Необходимоотметить, что правила ст. 37 ЗК РСФСР и ст.552 ГК РФ не применяются припереходе прав на движимые вещи. Право пользования земельным участком поддвижимой вещью (торговым киоском, палаткой, рекламным щитом и т.д.) возникает исуществует на основании договора аренды такого участка. При прекращениидоговора либо признании его недействительным, собственник движимого имуществаобязан освободить от него земельный участок. Обладание таким имуществом невлечет за собой возникновение права аренды земельного участка. Окружнойарбитражный суд при рассмотрении конкретного дела указал, что в силу аналогиизакона у истца возникает право пользования земельным участком, находящимся подкиоском (движимой вещью), поскольку и у предыдущего собственника не возниклоправо пользования этим участком. Право пользования земельным участком можетвозникнуть у собственника движимого имущества только после заключения договорааренды этого участка [15].
Статья652 главы 34 ГК РФ, посвященная аренде зданий и сооружений, регулируетоснования возникновения прав на земельный участок при аренде зданий исооружений, устанавливая при этом возможность, но не обязательность арендыземли. Согласно статье 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооруженияарендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такойнедвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занятаэтой недвижимостью и необходима для ее использования. Если договором аренды небудет определено передаваемое право на земельный участок, к арендаторунедвижимости переходит на срок аренды право пользования той частью земельногоучастка, которая занята зданием или сооружением и необходима для егоиспользования.
Арендаторнежилого помещения обратился в суд с иском о признании недействительнымпостановления районного Комитета по земельным ресурсам и землеустройству овзыскании штрафа за самовольное занятие земельного участка под арендуемымпомещением, выразившемся в отсутствии документов, удостоверяющих правопользования данным участком. По мнению Комитета, при заключении договора арендынежилого помещения необходимо регистрировать право пользования долей земельногоучастка, на котором расположено арендуемое помещение, а неисполнение данногоправила является нарушением земельного законодательства. Принимая решение обудовлетворении иска, арбитражный суд исходил из того, что у ответчикаотсутствовали основания для применения к истцу ответственности за самовольноезанятие земельного участка, поскольку право последнего на пользование земельнымучастком возникло в связи с заключением договора аренды нежилого помещения,расположенного на этом участке. При этом отсутствие договора аренды земельногоучастка нельзя рассматривать как самовольное занятие земельного участка [16].
Судомотмечается, что если в договоре аренды нежилого помещения не предусмотренозаключение договора аренды земельного участка, то у арендатора отсутствуетобязанность по оформлению прав на земельный участок. В этом случае, наосновании ст.1 Закона РСФСР «О плате за землю» и п.32 ИнструкцииГосналогслужбы РФ №11 от 17.04.92 г. у арендатора отсутствует обязанностьуплачивать арендную плату за землю, поскольку с арендодателя за данныйземельный участок взимается земельный налог [17].
Платаза аренду здания, сооружения в этом случае включает в себя и плату запользование земельным участком, на котором они расположены, следовательно,федеральным законом не закрепляются положения об обязательном заключениидоговора аренды земельного участка, обслуживающего здание, сооружение либо егочасть. Поэтому, если юридическим лицам передаются в аренду части жилых инежилых строений, налог на земельные участки, обслуживающие эти строения,полностью взимается с арендодателя, и основания для взимания арендной платы заземлю нет.
Согласност.15 Закона РСФСР «О плате за землю» основанием для установленияарендной платы за землю является документ, удостоверяющий право арендыземельного участка. Местные органами исполнительной власти, игнорируя указанныеположения, в своих нормативных актах, устанавливают арендаторам зданий,строений и нежилых помещений обязанность выплаты в бюджет арендной платы заземлю, находящуюся в государственной собственности и переданную в постоянноепользование владельцу недвижимости, превышая при этом полномочия,предоставленные им законом. [18]
Аренднаяплата за землю может взиматься с арендатора недвижимого имущества только вслучае, если договором аренды предусмотрено заключение договора арендыземельного участка. При отсутствии такой оговорки, в силу п.2 ст.654 ГК РФ,предполагается, что арендная плата за пользование недвижимостью включает платуза пользование земельным участком. Договором аренды нежилого помещения можетбыть предусмотрена обязанность арендатора возместить арендодателю суммууплаченного им земельного налога за соответствующую часть земельного участка.
Арбитражныесуды не всегда поддерживают данную позицию. Поскольку нормы, регулирующиеотношения, связанные с арендой земли, содержаться не только в гражданскомзаконодательстве, но и в земельном, у судов возникают трудности при разрешенииспоров, в которых одновременно должны быть применены различные нормы права.Так, не были приняты во внимание и были признаны неправомерными ссылки истца нато, что согласно п.2 ст.654 ГК РФ дополнительной платы (к арендной плате заздание, сооружение, расположенное на земельном участке) не требуется, еслиотдельно это плата не была установлена в основном договоре, а также на то, чтозакон не содержит норм об оплате земельного участка отдельно от арендуемого помещения[19]. Ссылки истца признаны неправомерными, поскольку нормами ГКоговаривается, что законом или договором может быть установлено взимание платыза землю отдельно от платы за аренду помещения. Закон, по мнению суда,устанавливает обязательную плату за пользование землей и поскольку она неопределена в договоре, она правомерно взималась на основании договора арендыземли. Таким образом, закон не содержит прямого запрета на заключение отдельныхдоговоров на аренду строения и земельного участка, на котором это строениенаходится.
Однакодокументы могут свидетельствовать о том, что сторонами достигнутадоговоренность о сдаче земельного участка в аренду по отдельному договору, хотяпо тем или иным причинам договор заключен не был. При таких обстоятельствах судправомерно посчитал, что арендатор нежилого помещения неосновательно сберегденежные средства в размере арендной платы за землю, которые он должен былвыплатить за использование земельного участка [20].
Выходомиз сложившейся ситуации может явиться заключение единого договор арендынедвижимости, объединяющий договор аренды недвижимого имущества и договораренды земельного участка. Заключение таких договоров возможно при условииформирования единого реестра недвижимости.
Заключаемыес администрациями договоры не содержат четкого механизма пересчета аренднойплаты на будущий период, в них, как правило, указывается, что размер аренднойплаты пересчитывается в случае изменения ставок арендной платы, устанавливаемыхсоответствующими нормативными актами. Ставки арендной платы, устанавливаемыегосударством в одностороннем порядке как собственником, изменяются ежегодно иотнюдь не в сторону понижения. Такой подход к арендной плате как существенномуусловию договора аренды противоречит нормам Гражданского кодекса РФ (ст. ст.432, 614, 654 ГК РФ), требованиям антимонопольного законодательства.
Несмотряна спорность включения в договор аренды земельного участка положений ободностороннем пересмотре размера арендной платы, судами, при принятии решенийпо искам о взыскании задолженности по арендной плате, поддерживаетсяправомерность данных условий договоров. Решения арбитражных судов основываютсяна положениях п.4 ст.421, ст. 424 ГК РФ. Согласно им условия договораопределяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержаниесоответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами, а впредусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки ит.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственнымиорганами. При таких обстоятельствах, арбитражный суд исходит из того, чтобазовые нормативы арендной платы, в соответствии со ст.21 Закона РСФСР «Оплате за землю» устанавливаются соответствующими органами исполнительнойвласти, поэтому изменение данных ставок соответствует требованиям ст.422 ГК РФ [21].Примечательно, что высшие судебные инстанции России признали сделку арендыземель, находящихся в государственной собственности кабальной лишь однажды,когда арендная плата была повышена властями в несколько раз.
Частьправ и обязанностей сторон по договору аренды земельного участка установлена взаконодательстве и не может быть изменена соглашением сторон, другие, хоть иустановлены в законодательстве, но могут быть скорректированы по усмотрениюсторон, третьи – прямо устанавливаются соглашением сторон. Арбитражные споры вэтой сфере довольно часто имеют предметом устранение нарушений праварендаторов, а также взыскание убытков, вызванных таким нарушением.
ООО«Рынок» обратилось с иском о признании частично недействительнымпостановления городской администрации о закреплении прилегающей к рынкутерритории за третьим лицом, поскольку оно существенно нарушает его законныеправа и интересы. Рынок располагается на земельном участке, арендуемом истцом.Согласно условиям договора аренды участок предоставлен в целях оказания услугнаселению и торговой деятельности. Договором аренды (п.4.2.3) установлено, чтоарендодатель со своей стороны обязуется не допускать проведение на соседнихтерриториях деятельности, наносящей ущерб архитектурно-планировочным решениямарендатора и приводящий к снижению ценности арендуемой территории и (или)ухудшению показателей хозяйственной деятельности арендатора. Вместе с темоспариваемым постановлением прилегающий к рынку участок закреплен для организацииторговли физических и юридических лиц. Судебная коллегия согласилась с выводамисуда первой инстанции и апелляционной инстанции, что указанное постановлениевынесено с нарушением гражданского законодательства, в частности ст. ст. 309 и310 ГК РФ, и в силу ст.13 ГК РФ признается недействительным, поскольку ответчикнарушил п.4.2.3 договора аренды земельного участка, что привело к нарушениюправ арендатора. [22]
Особенностьюправ и обязанностей сторон по договору аренды земельного участка является то, чтопомимо установленных гражданским законодательством, существуют права иобязанности арендаторов, общие для всех землепользователей и установленныезаконодательством земельным. За невыполнение обязанностей по надлежащемуиспользованию земельного участка и охране земель арендатор может быть привлеченк административной ответственности. Арбитражными судами рассматриваются дела поискам о признании недействительными постановлений органов госземконтроля оналожении штрафов за несоблюдение требований земельного законодательства. Прирассмотрении таких категорий споров, обязанность доказать обстоятельства,послужившие основанием для принятия указанных актов, возлагается на орган,принявший акт. Любопытен вывод суда по делу о признании недействительнымпостановления Городского комитета по земельным ресурсам и землеустройству оналожении штрафа за порчу и уничтожении плодородного слоя почвы на переданном варенду истцу земельном участке. Указанное постановление признанонедействительным, поскольку ответчик не представил доказательств, что припередаче в аренду состояние почвы было иным, чем на момент составленияпротокола. Судом проанализированы условия договора, из которых усматривалось,что при передаче земли в аренду какого-либо освидетельствования и определения состоянияпочвенного слоя не проводилось, что также послужило основанием дляудовлетворения иска [23].
Многоспоров возникает в связи с досрочным расторжением договора земельного участкапо инициативе одной из сторон. Такое расторжение возможно либо по соглашениюсторон, либо в судебном порядке. Споры в этой области, можно подразделить наспоры по искам о признании недействительными постановлений администраций обизъятии земельных участков у арендаторов в связи с передачей их третьим лицам испоры о досрочном расторжении договора по требованию арендодателя.
Несмотряна заключенные договоры аренды, администрации практикуют изъятие земельныхучастков у арендаторов и передачу их третьим лицам в порядке, установленномЗемельным кодексом РСФСР.
Судамипризнается отсутствие права администраций такого внесудебного,административного изъятия арендуемого земельного участка путем изданиявластного акта [24].
Арбитражныйсуд, удовлетворяя требования истца о признании недействительным постановлениягородской администрации об изъятии части арендуемого на срок 25 лет земельногоучастка и передаче его в срочное пользование третьему лицу для проектирования истроительства жилого дома, указал на следующие обстоятельства. Земельный кодексобязывает администрацию города согласовывать отвод земельного участканепосредственно с арендатором, интересы которого затрагиваются таким изъятием,а не с другими лицами, и оспариваемое постановление не могло изменятьдоговорных условий без соблюдения порядка изменения и расторжения договорааренды, установленного ГК РФ. Изменение же и расторжение договора согласност.450 ГК РФ возможно по согласию сторон, если иное не предусмотрено настоящимкодексом, другими законами и договорами. [25]
Основания,по которым арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды земельногоучастка, перечислены в ст.619 ГК РФ, в ст. ст. 284 – 287 ГК РФ. К такимоснованиям, в частности относятся использование земельного участка не поназначению, невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленногодоговором срока платежа.
Прииспользовании земельного участка не по назначению, должен применяться порядокизъятия земельного участка, предусмотренный земельным законодательством.Существенное нарушение условий договора аренды земли, выразившееся в нецелевомиспользовании земельного участка, по мнению суда, основано прежде всего наприменении экономического критерия. Сторона, заявившая в суде требование орасторжении договора должна доказать, что при продолжении действия договора онаможет понести ущерб в форме упущенной выгоды и тех расходов, которые возникнутв процессе исполнения договора.
Такадминистрация города обратилась в Арбитражный суд с иском к АООТ «ТТЦ»Бирюса" о досрочном расторжении договора аренды земельного участка.В иске было отказано по мотиву отсутствия оснований для досрочного расторжениядоговора. Дело было рассмотрено в кассационной инстанции. Администрация городапояснила, что самовольная реорганизация вещевого мини — рынка в продуктовый(смешанный) со стороны ответчика явилась существенным нарушением договорааренды и фактом, подтверждающим нецелевое использование земельного участка,однако кассационная инстанция оставила в силе решение суда первой инстанции последующим основаниям.
Предметомиска явились требования о расторжении договора аренды земельного участка всоответствии с пунктом 1 ст. 619 ГК РФ. Основанием иска истец указал следующиеобстоятельства. По договору аренды ответчику был предоставлен в пользованиеземельный участок для размещения открытого вещевого мини — рынка сроком на тригода. Пунктами 1 и 3 Особых условий договора предусмотрена обязанностьарендатора поддерживать порядок на территории и обустроить мини — рынок всоответствии с требованиями управления архитектуры и градостроительства города.Фактически ответчик нарушил условия договора, а также использует земельныйучасток не по назначению, что подтверждается постановлением центрагосударственного санитарно — эпидемиологического надзора о приостановленииэксплуатации мини-рынка и другими доказательствами.
Судпервой инстанции обоснованно определил все указанные истцом нарушениянесущественными, не являющимися основанием для досрочного расторжения договорааренды, и не установил факта использования земельного участка не по назначению.Не конкретизировав в пунктах 1 и 3 Особых условий договора аренды обязанностиарендатора и сроки их исполнения, арендодатель лишил себя возможности доказатьв суде их нарушение. Доводы истца о нарушении ответчиком в процесседеятельности мини — рынка Законов Российской Федерации «О санитарно — эпидемиологическом благополучии населения», «Об основахградостроительства в Российской Федерации», «Об архитектурнойдеятельности в Российской Федерации», что является существенным нарушениемусловий договора, не могут быть приняты судом во внимание.
Вуказанных законах, соответственно в статьях 28-31, 19, 24-25, установленаответственность за совершение санитарных правонарушений, за нарушениеградостроительного законодательства, за отступление от архитектурного проекта входе его реализации, поэтому сами по себе нарушения законов не являютсяоснованием расторжения договора, если это специально в нем не оговорено. [26]
Невыполнениеарендатором условий по внесению арендной платы за земельный участок признаетсясудами как достаточное основание для расторжения договора аренды земельногоучастка [27]. Важным критерием здесь является выполнениезаинтересованной стороной требований п.2 ст.452 ГК о необходимости до обращенияв суд направить другой стороне предложение о расторжении договора. Сторона,получившая такое предложение, направляет ответ в срок, указанный второйстороной, либо в срок, определенный в договоре, либо в 30-дневный срок. Правообратиться в суд за разрешением спора об изменении или расторжении договорапоявляется у стороны при отказе или неполучении ответа в установленный срок.При несоблюдении указанных требований, в частности, вынесение администрациейпостановления об изъятии ранее предоставленного в аренду участка безпредварительного уведомления истца и минуя судебный порядок, договор аренды несчитается расторгнутым. [28]
Довольночасто землепользователи пытаются решить в судебном порядке вопросы продленияарендных отношений на неопределенный срок, забывая, что арендные отношенияявляются срочными, т.е. имеют свой предельный срок.
Рядпредприятий обратились с иском к местной администрации о признаниинедействительным распоряжения, которым утвержден перечень временных объектов,подлежащих выносу из пешеходной зоны в связи с окончанием сроков действиядоговоров аренды земельных участков под данными объектами, судом первойинстанции в иске было отказано, кассационная инстанция подтвердила вывод судапервой инстанции. Отказывая в иске, суд указал на то, что продление срокадоговора аренды возможно лишь по соглашению сторон в соответствии со ст. 421 и610 ГК РФ, на арендуемом земельном участке были возведены временные строения,следовательно, прав на земельный участок арендатор не имеет [29].
Еслииное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащимобразом выполняющий свои обязанности, на основании п.1 ст. 621 ГК РФ, поистечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественноеправо перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок. Ожелании заключить договор арендатор обязан письменно уведомить арендодателя.Если арендодатель откажет арендатору в заключении договора на новый срок, но втечение одного года со дня истечения срока договора с ним заключил договораренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в судеперевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещенияубытков, причиненных отказом возобновить договор аренды, либо только возмещениятаких убытков.
Частныйпредприниматель Гусев, занимавший по договору аренды земельный участок площадью10 кв.м, обратился в городскую администрацию с заявлением о заключении договорааренды данного земельного участка сроком на 10 лет, однако ему было отказано. Вэтом же году городская администрация заключила договор аренды земельногоучастка № 1505 площадью 306кв.м с частным предпринимателем Плотниковым, кудавошел и земельный участок, арендованный Гусевым, что побудило последнегообратиться с иском о переводе на него прав и обязанностей по договору аренды№1505 земельного участка размером 10 кв.м. Возражая против иска, администрациясослалась на нарушение предпринимателем санитарных правил по содержаниюторгового павильона и прилегающей территории, однако, такой довод был признансудом необоснованным, а истец – надлежащим образом исполняющим своиобязанности. [30]
Возникаютспоры и в связи с применением положений п.2 ст.621 ГК РФ, согласно которым,если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срокадоговора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленнымна тех же условиях на неопределенный срок.
Судамипризнается несостоятельным признание земельным комитетом лица,непереоформившего договор аренды земли на последующий период, самовольнозанявшим земельный участок, если лицо продолжает пользоваться ранее переданнымв аренду земельным участком, а Комитет против этого не возражает [31].
Прирасторжении договора, возобновленного на неопределенный срок, стороны обязанысоблюдать порядок, предусмотренный п.2 ст.610 ГК РФ, а именно, за три месяца предупредитьдругую сторону о расторжении договора, если иной срок не установлен законом илидоговором.
Приналичии документов, свидетельствующих о направлении ответчику уведомления орасторжении договора в предусмотренные законом или договором сроки, суд выноситрешение об удовлетворении иска о расторжении договора аренды и обязанииответчика освободить занимаемый земельный участок. [32]
Всвязи с отсутствием реального разграничения права государственной собственностина землю много споров возникает по поводу аренды участков в полосе отводажелезных дорог, в придорожных полосах автомобильных дорог.
Имеющаясянеоднозначность в этом вопросе ставит в сложное положение землепользователейпри оформлении прав на землю в полосе отвода железных и автомобильных. Законодательствоне дает прямого ответа на вопрос, кто же вправе распоряжаться федеральнымиземлями, вследствие чего, субъекты Российской Федерации, местные администрациисамостоятельно берут на себя эти функции. Иногда решения о предоставлениисобственных земель в пользование третьим лицам принимают сами предприятияжелезнодорожного транспорта, дирекции автодорог, что незаконно, поскольку землиотведены им, как правило, на праве постоянного пользования.
Предприятияжелезнодорожного транспорта основывают свое право осуществлять распоряжениеземельными участками на основании ст. 5 Федерального закона РФ «Офедеральном железнодорожном транспорте», но данная статья говорит только оправомочии пользования, а не распоряжения. Более того, в п. 2 ст. 5 данногозакона предусмотрено правовое регулирование земель транспорта с учетомтребованиями земельного законодательства РФ, а сами земли промышленности итранспорта в составе городских земель согласно ст. 70-71 не исключены изведения городских властей. [33]
ПроектЗемельного кодекса РФ 2001 г. (ст.ст.9, 10, 11, п.9 ст.104) предусматривает,что земельные участки из земель государственной или муниципальной собственностипредоставляются по решению исполнительных органов государственной власти илиорганов местного самоуправления, обладающих таким правом в пределах ихкомпетенции. До разграничения государственной собственности на землю проектсохраняет действующий порядок, при котором право распоряжения земельнымиучастками остается за органами местного самоуправления, если законодательствомне будет предусмотрено иное.
Арбитражныесуды, руководствуясь нормами действующего Земельного кодекса РФ и ст.13 ФЗ«О федеральном железнодорожном транспорте» признают право городскихадминистраций на распоряжение землями транспорта в пределах городской черты, нос соблюдением определенной процедуры. Арендаторам земельных участков в полосеотвода железных дорог следует уделять особое внимание оформлению документов припредоставлении таких участков. Обязательным требованием является согласованиеорганов транспорта на отведение земельного участка. Разрешение напредоставление в аренду, акт установления границ должны быть выданы надлежащиморганом (Управлением железной дороги) и подписаны руководителем данного органа.Им же должен быть согласован и проект постановления об отводе земельногоучастка. Так, федеральным арбитражным судом Уральского округа было отмененопостановление администрации г.Кургана о предоставлении в аренду на 5 летземельного участка, находящегося в полосе отвода железной дороги, поскольку онобыло вынесено с нарушением вышеуказанных требований [34].
Предоставлениев аренду земельных участков в придорожных полосах федеральных автомобильныхдорог допускается для размещения объектов дорожного сервиса и производится порешению уполномоченных на то органов по согласованию с федеральными органамиисполнительной власти, в функции которых входит управление федеральнымиавтомобильными дорогами общего пользования [35].
Список литературы
[1]Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 27 февраля2001 г. № А12-6835/00-С24.
[2] п.1ст. 59 Земельного кодекса Республики Татарстан предусматривает предоставлениенекоторых категорий земельных участков по решению Кабинета Министров РеспубликиТатарстан. [3] Об отдельных вопросах судебно-арбитражной практики поматериалам Вологодского областного арбитражного суда.// Вестник Высшегоарбитражного суда Российской Федерации. – 1993 г. – №7.
[4]Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 3438/98от 14 марта 2000 г.// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. –2000 г. – № 6.
[5] См.например: Положение о порядке изъятия и предоставления земель, находящихся вгосударственной собственности, организациям, гражданам и их объединениям, утв.Постановлением КМ РТ от 30.11.98 № 715
[6]Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №2605/95 (38-1312-95) от 14 мая 1996 г.// Вестник Высшего Арбитражного СудаРоссийской Федерации. – 1996 г. – № 8.
[7]Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 14 марта2000 г. № А55-7053/99-39.
[8]Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 2001 г. – № 4.
[9]Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 27 марта 2001г. № А12-11227/00-С24.
[10]Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 25 октября1999 г. № А64-1714/99-9.
[11]А.В.Дмитриев. Основы городского землепользования в г.Москве.// Правовоерегулирование рынка недвижимости. – 2000. – №2-3(3-4).
[12]Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27мая 1997 г. № 2004/96.// Вестник Высшего Арбитражного Суда РоссийскойФедерации. – 1997 г. – № 9.
[13]Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерацииот 27 февраля 2001 г. № 61 «Обзор практики применения арбитражными судамиземельного законодательства».// Вестник Высшего Арбитражного СудаРоссийской Федерации. – 2001г. – № 5.
[14]Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 9 ноября2000 г. № А12-951/00-с1.
[15]Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 6августа 1998 г. № А19-938/98-23-Ф02-907/98-С2.
[16]Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 2 декабря1998 г. № Ф09-749/98-АК.
[17]Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 22 апреля1998 г. № Ф09-204/98-АК.
[18] См.например: Постановление Главы администрации г.Казани от 21 января 1999 г. N 86«Об арендной плате за землю» (с изм. от 29 ноября 1999 г.), п.3.
[19]Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 30 марта1998 года № КГ-А40/540-98.
[20]Постановление Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №735/00 от 11апреля 2000 г.// Вестник Высшего арбитражного суда Российской Федерации. – 2000г. – № 7.
[21]Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 9 января2001 г. № А06-1688-16/2000, Постановление Федерального арбитражного судаЦентрального округа от 24 февраля 2000 г. № А64-2889/99-7.
[22]Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 13 апреля2000 г. № А12-7443/99-С12.
[23]Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 5 сентября1997 г. № Ф09-462/97-АК.
[24]Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 10ноября 1999 г. № А10-2049/99-4-Ф02-1941/99-С1.
[25]Постановление Федерального суда Поволжского округа от 28 ноября 2000 г. №3738/2000-5.
[26]Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 24апреля 1997 г. № А74-Г/4-67/96-Ф02-323/97-С1-14/15.
[27] См.например, Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 2августа 1999 г. № Ф09-945/99-ГК.
[28] См.например, Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 13апреля 2000 г. № А12-10741/99-С28.
[29]Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 27 февраля2001 г. № А12-6835/00-С24.
[30]Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 30 мая 2000г. № 2804/99-17.
[31]Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 24 марта 1998г. № А76-3243/97.
[32]Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 1 марта 2001г. № А12-5622/00-С20.
[33] А.В.Дмитриев. Основы городского землепользования в г.Москве.// Правовоерегулирование рынка недвижимости. – 2000. – №2-3(3-4).
[34]Постановление ФАС Уральского округа от 29 октября 1997 г. № Ф09-594/97-АК.
[35] п.3Указа Президента РФ № 727 от 27 июня 1998 г. «О придорожных полосахфедеральных автомобильных дорог общего пользования».// Собраниезаконодательства Российской Федерации. – 1998. – № 26, ст.3065.