Принципы, механизмы и основные направления регулирования земельных отношений. Виды и формы земельной собственности. Субъекты и объекты земельных отношений

ВИДЫ И ФОРМЫ ЗЕМЕЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ. СУБЪЕКТЫ И ОБЪЕКТЫЗЕМЕЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ
Земельные отношения включают в себяследующие важнейшие элементы:
-формы собственности на землю (частная,государственная, му­ниципальная, общинная и т. п.);
-отношенияхозяйственного использования земли;
-формы управления земельными ресурсами(система политичес­ких, социально-   экономических, правовых иадминистративных мер, направленных на организацию ихиспользования);
-способыи методы регулирования земельных отношений.
Рассмотрим перечисленные аспектыземельных отношений подробнее.
Собственность в самом общемсмысле выражает присвоение тех или иных благ и является чрезвычайно сложнымпонятием. Эконо­мические науки рассматривают ее в связи среальным присвоением и хозяйственным использованием имущества(прежде всего средств производства). Юриспруденция устанавливаетправовые характе­ристики такого присвоения, его отражение взаконах, принимае­мых государственной властью, обязательных дляисполнения всеми гражданами.
Собственники земли далеконе всегда являются производителя­ми сельскохозяйственнойпродукции; они могут передавать землю другим лицам. Так возникают отношенияхозяйственного исполь­зования (например, арендные отношения).
Отношения собственности и хозяйственногоиспользования формируют противоречивые экономические интересы, приводя­щиек конфликтам между групповыми и общественными целями. Поэтомунеобходимы правовые механизмы управления земельны­миресурсами со стороны государства, а также разработка методов экономическогорегулирования земельных отношений.
Земельные отношения складываются подвлиянием множества факторов, имеющих достаточно сложный состав,структуру, сопод­чинение и механизм совокупного воздействия.Важное значение при этом имеют историческая преемственность,соответствие зе­мельных отношений социально-экономическимосновам обще­ства, необходимость обеспечить финансовую устойчивостьэконо­мики, инвестиционную активность отраслей и регионов и т. д.
Существенную роль играют также политическиеи социально-психологические факторы. К первым из них относятсяполитичес­кие решения и правовые нормы, способы их осуществления иконт­роля за реализацией, состояние и способность кфункционирова­нию пирамиды исполнительной власти, активность исоциальная направленность деятельности партий иобщественно-политичес­ких движений. Вторые включают механизмымотивации, психоло­гические установки и ориентации конкретных лиц всоответствии с их социальными характеристиками, семейнымположением, уров­нем жизни, профессионально-образовательным статусом и т. п.
В результате историческогоразвития любого общества посте­пенно складывается определеннаяиерархия субъектов земельных отношений, к которым относятсяфизические лица (индивидуумы), их сообщества (общины), деловые организации(юридические лица) и государство, их объединяющее, представляющее изащища­ющее их интересы, многообразные и часто противоречивые.
Субъектами земельныхправоотношений называются лица, на­деленные земельными правамии несущие обязанности, предусмот­ренные земельнымзаконодательством.
Круг субъектов земельных правоотношенийв одном и том же го­сударстве может меняться. Так, в России сликвидацией монополии государственной собственности на землю,появлением многообраз­ных форм земельной собственности и хозяйственногоиспользова­ния земель он резко расширился.
Российская Федерация, еесубъекты, города федерального зна­чения, автономные области, автономные округаявляются субъек­тами правоотношений государственнойсобственности на землю. При этом следует учитывать, что, будучисубъектом федеральной собственности, Российская Федерация вместе стем является субъектом права территориального верховенства и носителемгосу­дарственного суверенитета. Согласно Конституции РФсуверени­тет России распространяется на всю ее территорию, ее Конститу­цияи федеральные законы имеют здесь верховенство.
Административно-территориальныеединицы, не являющиеся субъектами Федерации, — районы, города,поселки городского типа, сельские населенные пункты — обладаютправами муници­пальной собственности на землю, находящуюсяв пределах их гра­ниц (черты населенных пунктов).
В отличие от субъектов правоотношенийгосударственной и му­ниципальной собственности на землю все иныесубъекты земель­ных правоотношений — органы государственнойвласти и местного самоуправления, граждане и юридические лица — выступают учас­тникамитаких видов отношений, как управление землей и ее ис­пользование,охрана земельных прав; граждане и юридические лица, кроме того,являются субъектами правоотношений частной и общей (долевой и совместной)собственности на землю.
Органы государственной власти иместного самоуправления вы­полняют в пределах, указанных в законе,определенные функции по управлению землей. Охрану земельных правосуществляют госу­дарственные правоохранительные органы — судыобщего назначе­ния, прокуратура, арбитражный суд.
Будучи всеобщим условием исредством труда, земля является общим объектом всехземельных правоотношений. Однако в зави­симости от вида этих отношений понятиеземли как объекта может быть различным. Так, если речь идет обучастках, для которых уста­новлен определенный правовой режим,непосредственным объек­том процессуальных действий могут быть данныекадастра и мони­торинга земель, решение компетентного органао предоставлении земельного участка и т. д.
Круг объектов земельныхправоотношений в сфере государ­ственной и муниципальной собственностиопределяется законода­тельством. Так, объекты земельныхправоотношений федеральной собственности определены УказомПрезидента РФ «О федеральных природных ресурсах». К ним относятся земельныеучастки, предос­тавленные для обеспечения нужд обороны ибезопасности страны, охраны государственных границ, осуществления другихфункций, отнесенных к ведению органов государственной власти;земельные участки, занятые объектами, находящимися в федеральнойсоб­ственности, а также участки особо охраняемых природныхтеррито­рий федерального значения.
К объектам земельных правоотношенийгосударственной соб­ственности субъектов Российской Федерацииотносятся земли, на­ходящиеся в пределах ихадминистративно-территориальных гра­ниц, за исключением земель,составляющих федеральную, муници­пальную, частную или инуюформу собственности на землю. Соот­ветственно объектамимуниципальной собственности являются земли, находящиеся вграницах административных районов, насе­ленных пунктов, кромеземель, составляющих государственную, частную, общуюсобственность. Объектами земельных правоотно­шений частной и общейсобственности выступают индивидуальные обособленные в натуре июридически закрепленные земельные уча­стки, предоставленные(приобретенные) в собственность в уста­новленном порядке гражданами юридическим лицам, а также зе­мельные акции и земельные доли (паи) членовколлективов сельс­кохозяйственных предприятий, которым земляпринадлежит на праве общей долевой собственности.
В сфере государственного управленияземлями объект земель­ных правоотношений находится в зависимостиот компетенции органа управления землей и видауправленческой функции. Это мо­жет быть весь земельный фонд (ведениемониторинга земель, госу­дарственного земельного кадастра), земля в пределахопределенных административно-территориальных границ (предоставление иизъятие земель, планировка земель населенного пункта), отдель­ныйземельный участок (внутрихозяйственное землеустройство).
Индивидуально обособленный вустановленном порядке зе­мельный участок независимо от правовыхоснований его предос­тавления (в собственность, землепользование,аренду) составляет объект земельных отношений в области использованияземли. При этом он не перестает быть одновременно объектом правасобствен­ности на землю соответствующего вида.
Земельный участок —это частьповерхности земли, имеющая фиксированные границы, площадь,местоположение, правовой статус (целевое назначение, разрешенноеиспользование и форму законного владения) и другие характеристики,отражаемые в госу­дарственном земельном кадастре и документахгосударственной ре­гистрации прав на землю.
Кроме того, помимо земельных участков иправ на них, к объек­там земельных правоотношений относятся такжепрочно связан­ные с земельными участками объекты (водоемы, лес,многолетние насаждения, здания, строения, сооружения и др.),перемещение которых невозможно без нанесения несоразмерного ущербаих на­значению и состоянию. Поэтому эти объекты находятсявместе с зе­мельными участками в нераздельном обороте, если иное непредус­мотрено законом.
В правоохранительных земельныхправоотношениях объектами являются установленный законом земельныйправопорядок, права и законные интересы участников земельныхправоотношений.
Земельные отношения зависят от решениянекоторых базовых вопросов, главный из которых — вопрос особственности на землю.
Формы земельной собственности иорганизационно-политичес­кие и правовые механизмы, их реализующие,способны либо уско­рять, либо замедлять развитие экономики. Взависимости от того, на­сколько полноценно субъекты собственностиреализуют свои права на землю, а также на результаты ее производительногоиспользова­ния, определяется сила мотивов к расширениюпроизводства.
Земельная политика каждого государства вконкретный период его развития во многом складывается подвлиянием общей социаль­но-экономической политики и выражается вправилах распределе­ния и использования земельного фонда, ограничениях истимулах в этой области.
В настоящее время получилираспространение различные фор­мы земельной собственности— частная, общая (совместная), госу­дарственная и др. Крометого, имеются различные формы пользова­ния землей, которыеподразделяют на срочные и бессрочные, плат­ные и бесплатные и т. д.
Аренда как форма землепользованияпредставляет собой переда­чу землевладельцем (арендодателем)арендатору земли на опреде­ленных условиях в соответствии сдоговором. Эти условия могут включать размер арендной платы, ее виды(деньги, продукция и ус­луги, налоговые и иные платежи за землю,например проценты на вложенный в землю капитал в счет аренднойплаты) и т. д. Отноше­ния, возникающие в связи с арендой земли,регулируются законо­дательством Российской Федерации.
Арендатор вправе использовать арендуемыйземельный участок только по назначению и не имеет права его продавать,закладывать или отчуждать иным способом. По окончании действиядоговора все права, относящиеся к земельному участку, переходят кземле­владельцу (арендодателю).
Земельные отношения включают иэкономические отношения, возникающие между их субъектами в процессепользования землей. Так, граждане и юридические лица за участки,предоставленные им в собственность, пожизненное наследуемоевладение, постоянное (бессрочное) пользование и срочноепользование, уплачивают зе­мельный налог, а за полученные в арендуземельные участки — арендную плату.
Земельный налогустанавливается на основе ренты с учетом пло­дородия почв, другихприродных и экономических условий, местопо­ложения земельного участка ине зависит от результатов хозяйствен­ной деятельностиземлевладельца. Арендная плата за земельные участ­киопределяется договором между владельцем и арендатором.
Граждане, имеющие всобственности, пожизненном наследуе­мом владении, бессрочном(постоянном) пользовании земельные участки, суммарная площадькоторых превышает предельные раз­меры, установленныеземельным законодательством, облагаются прогрессивным земельнымналогом за часть площади, превышаю­щую предельный размер.
В России актуальным сейчасявляется вопрос о земельном обо­роте, включая порядокустановления, изменения и прекращения земельных прав иобязанностей. Допускается без изменения целе­вого назначениякупля-продажа земельных участков в собствен­ность гражданам дляколлективного и индивидуального садовод­ства и животноводства,жилищного, гаражного и дачного строи­тельства, личных подсобныххозяйств. Существует определенный порядок наследования, дарения, аренды,субаренды, установления сервитутов и обременении земельных участков.
Субъекты РоссийскойФедерации реализуют возможность опре­делять правовые формывладения землей на своей территории в рамках своих конституционныхправомочий. Они также разрешают изменять целевое назначениесельскохозяйственных земель на ос­нове утвержденнойградостроительной документации.
Очень важен экологическийаспект земельных отношений. Сей­час необходим постоянныйучет процессов, происходящих в раз­личных экосистемах и вбиосфере в целом; он осуществляется в рамках государственногомониторинга земель.
Платежи заприродопользование и загрязнение среды являются пока единственным и ктому же малоэффективным механизмом экономическогостимулирования охраны окружающей среды.
ПРИНЦИПЫ, МЕХАНИЗМЫ ИОСНОВНЫЕНАПРАВЛЕНИЯ
ГОСУДАРСТВЕННОГОРЕГУЛИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХОТНОШЕНИЙ
ПРИНЦИПЫГОСУДАРСТВЕННОГОРЕГУЛИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХОТНОШЕНИЙ
Государственным регулированием земельныхотношений на­зывается система мер, направленных на обеспечение рациональ­ного иэффективного использования земли, ее охрану, воспроиз­водствои повышение плодородия почв, сохранение и создание благоприятнойдля людей окружающей среды, на защиту прав собственности, владения ипользования землей путем осуществле­ния комплексаорганизационных, правовых, экономических дей­ствий.
Кроме государственногосуществует и рыночное регулирование земельных отношений. Государственноерегулирование обеспечи­вает организационно-правовой базис,регламентирует экономичес­кие взаимоотношения субъектов земельного права. Рыночноерегу­лирование осуществляется на основе взаимодействия спросаи предложения на землю как объект недвижимости в рамках суще­ствующейправовой базы и с учетом реальных условий производительного использованияземельных участков.
Практика развитых стран показывает, чтопрямое организующее начало в формировании и регулированииземельных отношений всегда должно принадлежать государству, арыночный механизм формируется в рамках существующегозаконодательства и в интере­сах граждан.
К основным задачам государственногорегулирования земель­ных отношений относится:
улучшение использования иохраны земельных ресурсов госу­дарства;
сохранение и улучшение экологическогосостояния территорий;
создание правовых,экономических и организационных предпо­сылок для функционированиявсех форм собственности, владения и пользования землей и формхозяйствования на ней.
Государственное регулирование земельныхотношений в России включает:
регулирование использованияземли в качестве природного, со­циального и хозяйственного объектов;
формирование многообразияформ собственности, владения и пользования землей;
наделение правомочиямисубъектов РФ и органов местного са­моуправления порегулированию земельных отношений на своих территориях;
обеспечение равенстваучастников земельных отношений в за­щите их прав;
недопущение противоречащего законувмешательства государ­ства в деятельность граждан и юридическихлиц по владению, пользованию и распоряжению землей;
охрану земли и окружающей природнойсреды от порчи и нару­шений;
пресечение действий владельцев,пользователей и собственни­ков земли, наносящих ущерб безопасностии обороне страны, нару­шающих охраняемые законом права и интересыдругих лиц;
обязательность мероприятий погосударственному управлению земельным фондом для всех лиц независимоот типа их прав на зем­лю;
обязательность государственногорегулирования при вовлече­нии земли в рыночный оборот (прифункционировании земельных рынков, банков, страховых компаний и другихинститутов рыноч­ной экономики).
Правильной организации государственногорегулирования зе­мельных отношений, формированию егоадекватного содержания и методов осуществления будет способствовать выполнениеследую­щих основных требований:
1. Земельные отношения должнырегулироваться в соответствии с Конституцией и Земельным кодексом РФ,не противоречащими им нормативными актами субъектов Федерации иорганов местного самоуправления. Правовые нормы по вопросамрегулирования зе­мельных отношений, содержащиеся в другихотраслях законода­тельства, должны соответствовать земельномузаконодательству (при пользовании водными, лесными и инымприродными ресур­сами, в градостроительстве).
2. Федеральное земельноезаконодательство устанавливает об­щие для всех субъектовФедерации начала регулирования земель­ных отношений, обязательныетребования к учету и охране земель, мониторингу земель,землеустройству, государственному земель­ному кадастру,государственному контролю за использованием и охраной земель, атакже определяет правовой режим земель, имею­щих федеральноезначение.
3. Соотношение земельногозаконодательства субъектов Феде­рации и нормативных актоворганов местного самоуправления, ре­гулирующих земельныеотношения, устанавливается в соответ­ствии с их полномочиями,определенными законодательством РФ, а также утвержденнымифедеральным законом договорами о раз­граничении полномочий порегулированию земельных отношений между различными органамигосударственной власти.
4. Регулирование земельныхотношений осуществляется исходя из целевого назначения иправового режима земель в соответствии с категориями земель,определяемыми федеральными законами и за­конами субъектов Федерации.
5. Порядок использования земель внутритой или иной их кате­гории определяется собственником,пользователем, владельцем, арендатором земельных участков всоответствии с природно-сельс-кохозяйственным районированием земель,их зонированием, тер­риториальным планированием их использования иземлеустрои­тельной документацией. При этом особой охране должны подле­жатьсельскохозяйственные угодья; трансформация их в несельско­хозяйственныедопускается в исключительных случаях в порядке, установленномзаконом.
6. При регулировании земельных отношенийгосударство долж­но создавать экономические, правовые иорганизационные условия для поддержки рационального и эффективногоиспользования зе­мельных ресурсов, их охраны и повышениякачества, для обеспече­ния территориальной и экологическойустойчивости землевладе­ний и землепользовании.
7. Развитие экологических методоврегулирования земельных отношений должно осуществляться путемсовершенствования платности землепользования, рентныхотношений, стимулирова­ния земледельцев и землепользователей за рациональное,эффек­тивное использование земли, создания источниковналоговых по­ступлений в федеральный и местные бюджеты.
8. Государственное регулированиеземельных отношений долж­но осуществляться на основе научнообоснованных концепций и прогнозов экономического развития страны иее регионов, отрас­лей производства, использования ресурсов, втом числе и земель­ных, на основе действующей законодательной инормативной базы и механизмов регулирования.
9. Управление земельнымиресурсами включает планирование их использования,зонирование земель, природно-сельскохозяйственное районирование,землеустройство, мониторинг земель и государственный земельныйкадастр. Планирование развития тер­риторий и их хозяйственногоиспользования базируется на реше­ниях органов исполнительнойвласти. Долгосрочная перспектива их развития определяется наоснове социально-экономических программ, землеустроительной,градостроительной и иной доку­ментации.
10. Государство должно обеспечитьиспользование и охрану зе­мель сельскохозяйственного назначения всоответствии с их природно-сельскохозяйственным районированием.
11. Земельные отношения должны регулироваться наоснове до­стоверных, открытых и своевременных сведений о природном, хо­зяйственноми правовом положении земель Российской Федера­ции, местоположении и размерахземельных участков, их количественных характеристиках, правовом режиме,стоимостной оценке и иных необходимых сведений, то есть исходя изданныхземельно­го кадастра, являющихся основой для организации использования земливсеми участниками земельных отношений.
12. Регулирование правовых, организационных, экономичес­ких,технологических и других мероприятий по использованию и охране земельныхресурсов, сохранению и повышению плодородия почв, недопущению необоснованногоизъятия наиболее ценных зе­мель из сельскохозяйственного и лесохозяйственногооборота.
13. Соблюдение земельного законодательства, прав и обязаннос­тейсубъектов земельных отношений, установленных норм, правил, нормативов;выполнение мероприятий по использованию и охране земель органамигосударственной власти и местного самоуправле­ния, юридическими и должностнымилицами, а также гражданами.
ПРАВОВОЙ МЕХАНИЗМ РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ
Правовой механизм государственного регулирования земельныхотношений включает источники земельного права, земельно-пра­вовые нормы иземельные правоотношения.
Источники права представляютсобой внешнюю форму выраже­ния правотворческой деятельностигосударства, с помощью кото­рой воля законодателя становитсяобязательной для исполнения. Наиболее распространенная формаисточника права — норматив­ные правовые акты уполномоченныхорганов государства, устанав­ливающие (санкционирующие) правовыенормы, рассчитанные на многократное применение при регулированиисоответствующих общественных отношений. Под источникамиземельного права, по определению Е. Н. Колотинской и др.,понимаются нормативные правовые акты, принятые уполномоченнымиорганами и содержа­щие правовые нормы, регулирующие земельныеотношения. В за­висимости от субъекта, уполномоченногогосударством на издание таких актов, они подразделяются на актыорганов государственной власти и акты органов местногосамоуправления. Занимая ведущее место среди нормативныхактов, регулирующих земельные отноше­ния, акты органовгосударственной власти подразделяются по вер­тикали на федеральныеакты Российской Федерации и акты субъек­тов РоссийскойФедерации, а по горизонтали — на законы и иные нормативныеправовые акты.
Все законы и иныенормативные правовые акты находятся меж­ду собой в строгоиерархической соподчиненности. Законы, при­нимаемые высшимипредставительными органами государствен­ной власти, обладаютнаибольшей юридической силой по отноше­нию ко всем иным источникамправа. Верховенство среди законов на всей территории Россиипринадлежит Конституции РФ, наде­ленной высшей юридическойсилой, и федеральным законам. Со­гласно Конституции РФ всезаконы и иные правовые акты, прини­маемые в РоссийскойФедерации, не должны ей противоречить.
Являясь едиными по способуформирования, своему положе­нию в правовой системе и роли врегулировании общественных отношений, законы подразделяются нафедеральные конституцион­ные законы и федеральные законы, принимаемыепо предметам ве­дения РФ и имеющие прямое действие на всей территории РФ; фе­деральныезаконы и принимаемые в соответствии с ними законы и иныенормативные правовые акты субъектов Федерации; законы и иныенормативные правовые акты субъектов Федерации, принима­емыеими по вопросам, находящимся вне пределов ведения РФ и совместноговедения РФ и субъектов Федерации.
Федеральные законы в соответствии сКонституцией РФ не мо­гут противоречить федеральным конституционнымзаконам, а за­коны и иные нормативные правовые акты субъектовФедерации — федеральным законам, принятым по предметам ведения РФ и предметамсовместного ведения РФ и субъектов Федерации. В слу­чаепротиворечия между ними действует федеральный закон. При противоречииже между федеральным законом и нормативным ак­том субъектаФедерации, принятым по вопросам, отнесенным к собственному правовомурегулированию субъектов Федерации, действует нормативный актсубъекта Федерации.
Обеспечение соответствия конституций изаконов республик, а также законов и иных нормативных актов всех субъектовФедера­ции Конституции РФ и федеральным законам отнесено ксовмест­ному ведению РФ и субъектов Федерации.
Наряду с нормативными правовыми актамиземельного законо­дательства к источникам земельного права относят также актыдру­гих отраслей законодательства, если они содержатправовые нормы, затрагивающие земельные отношения.
Тесная естественная взаимосвязь земли идругих природных ре­сурсов (недр, вод, лесов, окружающейприродной среды в целом) предопределяет наличие норм, регулирующихотношения, связан­ные с землей, в источниках таких отраслейправа, как водное, лес­ное, горное, природоохранительное.Содержащиеся в этих источ­никах нормы, регулирующие отношения по поводуземли, подчи­нены нормам земельного права. Так, в соответствии сземельным законодательством в Законе РФ «О недрах» определены правособ­ственника земельного участка на добычуобщераспространенных полезных ископаемых, находящихся в границахэтого участка, обя­занности землепользователя по охране земельот вредного воздей­ствия и приведению нарушенного припользовании недрами зе­мельного участка в состояние, пригодное дляиспользования; в Ос­новах лесного законодательства РоссийскойФедерации предус­мотрены порядок перевода лесных земель внелесные, обязанности лесопользователей по повышению плодородияпочв, предотвраще­нию эрозионных и других процессов,ухудшающих состояние зе­мель, и т.п.
Правовые нормы, так или иначе связанныес регулированием зе­мельных отношений, содержатся также висточниках администра­тивного и уголовного права, предусматривающихсоответствующие виды земельных административных и уголовныхправонарушений и меры ответственности за них; гражданскогоправа, содержащего общие положения о возмещении вреда ирегулировании сделок с землей как недвижимым имуществом; жилищногоправа, предус­матривающего право граждан на получение земельногоучастка под жилищное строительство и их обязанность использовать участок по назначению.
Особое место среди источниковземельного права занимают акты, которые сами по себе не имеютюридической силы, но приоб­ретают ее в результате утверждения вустановленном порядке пра­вомочными органами государства. Этомогут быть международные договоры, касающиеся земельных отношений,заключенные в уста­новленном порядке и ратифицированные иутвержденные компе­тентным государственным органом, а такжедоговоры, заключен­ные РФ с субъектами Федерации.
К этой же группе источников земельногоправа относятся утвер­жденные в установленном порядке компетентными органамигосу­дарства типовые договоры, а также имеющие вспомогательное зна­чение(и позволяющие раскрыть содержание земельно-правовых норм)санитарные нормы и правила (предусматривающие требова­нияпо охране земель и почв при проектировании, строительстве, эксплуатацииобъектов), государственные стандарты, определяю­щие требования ксостоянию земель, и т. п.
Обладая высшей юридической силой поотношению ко всем иным источникам права, Конституция РФзанимает центральное место среди них. Ее нормы составляют основуисточников земель­ного права и являются отправной юридическойбазой для определе­ния основных направлений развития всегоземельного законода­тельства.
В Конституции РФ содержатсянормы, специально направлен­ные на регулирование земельныхотношений. Провозгласив ис­пользование и охрану земли и другихприродных ресурсов как ос­нову жизни и деятельности народов,проживающих на соответ­ствующей территории, Конституция закрепилатакие основопола­гающие положения земельного права, как введение частной, государственной, муниципальной и иных формсобственности на землю и другиеприродные ресурсы, право граждан и их объединенийиметь землю в частной собственности, свободно осу­ществлять владение, пользование и распоряжение землейи другими природными ресурсами приусловии, если это не наносит ущер­баокружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
Важную группуконституционных положений, действующих в. области земельного права,составляют положения, связанные с раз­граничением предметов ведения(полномочий) между федеральны­ми органами государственной власти иорганами государственной власти субъектов Федерации по вопросу огосударственной соб­ственности. В соответствии с Конституцией РФк совместному ве­дению РФ и субъектов Федерации отнесеноразграничение государ­ственной собственности (ст. 72), признаниефедеральной собствен­ности и управление ею (ст. 71).
Отраслевые законодательныеисточники земельного права под­разделяются на кодифицированныезаконодательные акты (Земель­ный кодекс РФ, земельныекодексы республик), а также иные зако­ны РФ исубъектов Федерации.
Земельные кодексы представляют собойсистематизированные законодательные акты, регулирующие земельныеотношения, пра­вовые нормы в которых располагаются впорядке, отражающем сис­тему земельного права.
ЭКОНОМИЧЕСКИЙМЕХАНИЗМРЕГУЛИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХОТНОШЕНИЙ
В условиях перехода крыночной экономике особое значение приобретают проблемымеханизма экономического регулирования земельных отношений, егосодержания на конкретных этапах зе­мельной реформы.
Экономические интересы государства,землевладельцев и земле­пользователей реализуются в процессегосударственного и рыночно­го регулирования земельных отношений.Государственное регулиро­вание создает организационный и правовойбазис, регламентирует экономические действия и ответственностьсубъектов земельного права. Рыночное регулирование осуществляетсяна основе спроса и предложения на земельные участки, а также натруд, средства произ­водства и результаты труда. Следует сразуотметить, что рыночное ре­гулирование не может охватывать всюсистему земельных отноше­ний, так как территориальная ипродовольственная безопасность России требует от государствавмешательства, не связанного с эконо­мической целесообразностью.
Механизм экономическогорегулирования земельных отношений характеризуется системой мерэкономического воздействия, направ­ленных на реализациюземельной политики государства, обеспече­ние прав землевладельцев иземлепользователей, установление соци­ально справедливых платежейза землю, экономическое стимулиро­вание рациональной, иэффективного землепользования, введение экономических санкций занерациональное использование и ухуд­шение экологическогосостояния земельных участков, на защиту зе­мель сельскохозяйственногоназначения от порчи, снижения плодо­родия почв, самозахвата и разбазаривания.
Система экономических регуляторовземельных отношений в условиях перехода к рынку включает:
-земельный налог;
-арендную плату за землю;
-рыночную цену земли;
-залоговую цену земли;
   -компенсационные платежи при изъятии земель;
-компенсационные выплаты при консервацииземель;
-платежи за повышение качества земли;
-штрафные платежи за экологический ущерб;
-налоговое обложение при гражданскомземельном обороте;
-плату за право аренды и т. д.
Экономический механизм регулированияземельных отноше­ний должен отвечать следующим требованиям:
-обеспечение относительноравных стартовых возможностей по осуществлениювоспроизводственного процесса для всех субъектов земельных отношений;
-разграничение объективныхи субъективных факторов этого процесса;
-использование земельной ренты вкачестве основы для формиро­вания системы экономическихрегуляторов, взаимодействие рент­ных регуляторов с другимиэкономическими рычагами (ценами, ссудным процентом,подоходным налогом и т. д.);
-учет интересов иравноправие различных социальных групп на­селения в реализации правземельной собственности и различных форм землепользования;
-стимулирование рационального размещенияи специализации сельскохозяйственного производства;
-усиление экологической защиты земельныхугодий.
Одним из основных рычаговэкономического регулирования земельных отношений является механизм платы заземлю. С его помощью государство воздействует на экономическиеинтересы землевладельцев и землепользователей, побуждая ихповышать эффективность использования земли, находящейся в ихраспоря­жении. С экономической точки зрения плата за землюявляется особым видом издержек, связанным с получением дохода ввиде ренты.
Рента — устойчивый доход, прямоне связанный с предпринимательской деятельностью. Изве­стнонесколько видов рент, в том, числе государственная и банковс­кая, связанных сзаймами, по которым выплачиваются рентные до­ходы в виде процента. Земельнаярента имеет иную природу.
Как известно, земельныйсобственник может вести хозяйство са­мостоятельно, но может ипередать свое право использования зем­ли в арендупредпринимателю. Условиями арендного договора пос­леднийвременно получает право монопольного хозяйствования на данномучастке, за что и выплачивает землевладельцу арендную плату.Превращение части прибыли арендатора в земельную ренту обусловлено именноданной монополией.
Предприниматель берется задело, когда рассчитывает получить не только среднюю прибыль, но и добавочныйдоход, который бу­дет выплачен собственнику земли в качествеземельной ренты. Сле­довательно, земельная рента — это формаэкономической реализа­ции собственности на землю. В ее составеразличают дифференци­альную и абсолютную ренту, а такжемонопольную ренту.
Дифференциальная (разностная) рентавозникает на основе мо­нополии на землю как объект хозяйствования,ибо каждый пред­приниматель получает в свое распоряжениеконкретный, ограни­ченный в натуре участок. По качеству онимогут значительно разли­чаться и при равновеликих затратахобеспечивать получение разно­го количества продукции, аследовательно, и прибыли.
С увеличением спроса насельскохозяйственную продукцию в хозяйственный оборотвовлекаются худшие участки земли, с кото­рых получают обычнуюприбыль, а на средних и лучших — более высокую. Дополнительнаяприбыль и превращается затем в диффе­ренциальную ренту.
Наличие частной собственности на землюобусловливает возник­новение абсолютной ренты как частиприбавочной стоимости, при­сваиваемой государством и другимиземлевладельцами в силу монополии собственности на землю. Источником ееобразования являет­ся излишек прибавочной стоимости над средней прибылью,которая образуется в сельском хозяйстве по причине более низкогооргани­ческого состава капитала, трудности перелива капитала изпромыш­ленности в сельское хозяйство, межотраслевойконкуренции, урав­нивания нормы прибыли капиталасельскохозяйственных товаро­производителей с общей нормой прибыли.Поэтому, а также по при­чине ограниченности лучших и средних покачеству и местоположению земель как объекта хозяйствования, цены напро­дукты сельскохозяйственных товаропроизводителейопределяются условиями производства на худших участках, то есть этицены выше обшей цены производства.
Получаемая разница между стоимостью иценой производства (добавочная прибыль) должна передаваться вформе абсолютной ренты государству и другим собственникамземли.
Абсолютная рента получаетсясо всех земель независимо от их качества, местоположения ипроизводительности добавочных вло­жений. Мелкие землевладельцыне имеют возможности получать абсолютную ренту, так как их издержки напроизводство сельскохо­зяйственных продуктов значительно вышескладывающегося обще­ственно нормального уровня издержек.
Абсолютная рентаувеличивает размер платы за землю и является одной из причинвозникновения противоречий между землевла­дельцами и землепользователями, в томчисле и арендаторами, и государством. При этом не имеет значенияобщественное (офици­альное) признание или непризнаниесуществования абсолютной ренты, так как ее величина и изъятие могутмаскироваться и закла­дываться в общий размер платы за землю.Национализация земли ликвидирует монополию частной собственности на землю и свя­заннуюс ней абсолютную ренту, но не решает проблем эффектив­ного и рациональногоземлепользования.
При экономическом регулированииземельных отношений этот аспект необходимо учитывать с той или инойстепенью полноты.
Другим важным аспектом экономическогорегулирования зе­мельных отношений является дифференциальнаярента, представ­ляющая собой часть прибавочной стоимости,которая присваивает­ся землевладельцами по причине ихмонопольного права на землю как на объект хозяйствования.
Экономической причиной ее образованияявляется излишек прибавочной стоимости над средней прибылью.Он создается бла­годаря более высокой производительноститруда работников сельс­кого хозяйства и дополнительно вложенномукапиталу на относи­тельно лучших и средних по плодородию иместоположению зе­мельных участках. В условиях ограниченностивовлекаемых в об­щественное производство лучших и средних поплодородию и местоположению земель используются и худшие массивыземель. Это обусловливается ростом населения и его потребностейв сельскохозяйственных продуктах, необходимостью удовлетворенияпро­мышленности в сельскохозяйственном сырье.
Монополия на землю как объектхозяйствования обусловливает особенности ценообразования насельскохозяйственную продукцию в условиях ограниченности площадейлучших и средних по качеству земельных массивов при вовлечении виспользование худших из них. Для обеспечения возможностихозяйствования землепользователь должен иметь индивидуальнуюцену производства, складывающую­ся из индивидуальныхиздержек и средней прибыли (иначе становит­ся бессмысленным процесспроизводства на худших участках и их использованиепрекращается). Поэтому землепользователь — арен­датор худших земель— претендует на получение средней прибыли, а ведущий хозяйство налучших и средних земельных участках — на получение добавочнойприбыли сверх средней (за счет более произ­водительного использования труда икапитала).
МЕТОДЫГОСУДАРСТВЕННОГО УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ
К основными методамгосударственного управления земельны­ми ресурсами относятсяземлеустройство, государственный земель­ный кадастр, мониторингземель и государственный контроль за использованием и охранойземель.
Землеустройство представляетсобой систему мероприятий, на­правленных на регулирование земельных отношений,организацию использования земель, учет и оценку земельных ресурсов,составле­ние территориальных и внутрихозяйственных планов.Основные направления землеустроительной деятельности включают:
-разработку федеральных и региональныхпрограмм использова­ния и охраны земельных ресурсов и схем землеустройства сучетом экономических, градостроительных, экологических и иныхосо­бенностей территории;
-межевание с установлением(восстановлением) на местности границ административно-территориальныхобразований, границ земельных участков субъектов земельныхотношений по единой го­сударственной системе и их техническоеоформление;
-составление проектовземлеустройства и упорядочение суще­ствующих землевладений и землепользований сустранением не­удобств в расположении земель;
-определение границ земельныхучастков, установление их гра­ниц и отвод в натуре (на местности),оформление планов (черте­жей) границ, подготовку документов дляудостоверения прав на зе­мельные участки;
-разработку разного рода рабочихпроектов, в том числе по ре­культивации нарушенных земель, защитепочв от водной и ветро­вой эрозии, селей, оползней, подтопления,заболачивания, иссушения, уплотнения, засоления, загрязненияотходами производ­ства, химическими и радиоактивнымивеществами, по улучшению сельскохозяйственных угодий, освоению новыхземель, сохране­нию и повышению плодородия почв;
-обоснование размещения иустановления границ особо охраняе­мых территорий;
-закрепление и изменение наместности городской черты, посел­ковой черты и черты сельских поселений;
-проведение топографо-геодезических,картографических, по­чвенных, агрохимических, геоботанических,историко-культурных и других обследований, а также изыскательскихработ;
-разработку землеустроительнойдокументации, связанной с ре­сурсной оценкой, использованием иохраной земель, сохранением и развитием традиционных видовхозяйственной деятельности ма­лочисленных народов и этнических групп;
-составление карт и атласов о состояниии использовании земель­ных ресурсов;
-проведение инвентаризации всех земельи систематическое вы­явление неиспользуемых, используемыхнерационально и не по це­левому назначению земель.
Землеустройство проводитсягосударственными проектными организациями, другими предприятиями ифизическими лицами, получившими лицензию на проведение этихработ за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектовФедерации, местных бюджетов и заказчиков. Основные направленияих деятельности:
-научное обеспечение и прогнозированиеземельных преобразо­ваний, перераспределение земель;
-обоснование и реализация единойгосударственной политики в области планирования,перераспределения, рационального ис­пользования и охраны всехкатегорий земель независимо от форм собственности на землю иформ хозяйствования на ней;
-обеспечение целевого использованияземель и сохранение цен­ных земель в сельскохозяйственномпроизводстве;
-формирование и размещение экологическии экономически обоснованных, компактных и оптимальных поплощади земле­пользовании;
-создание территориальных условий длярационального функци­онирования сельскохозяйственного инесельскохозяйственного производств;
-разработка комплекса мер по улучшениюсельскохозяйственных угодий, повышению плодородия почв,поддержанию устойчивых ландшафтов и охране земель;
-межевание земель с установлением(восстановлением) и закреп­лением (обозначением) в натуре (наместности) административно-территориальных итерриториально-производственных границ по единой государственной системе, атакже изготовление докумен­тов, удостоверяющих право на землю.
Землеустроительнаядеятельность осуществляется на всех зем­лях независимо от ихцелевого назначения и форм собственности с использованием научнообоснованной, гласно обсужденной и в ус­тановленном порядке утвержденнойземлеустроительной докумен­тации — прогнозов, программ, схем и проектов,материалов обсле­дований и изысканий.
      Режим и целевое использование земель, организациятеррито­рии, ране земель являются обязательными длясобственников и пользо­вателей земли, а также органов государственной власти иуправле­ния. Внесение изменений в землеустроительнуюдокументацию до­пускается лишь с разрешения утвердившего ееоргана.
Землеустройство проводитсяпо решениям органов государ­ственной власти и управления, местногосамоуправления, по ини­циативе органов системы Госкомзема РФ или походатайству заин­тересованных собственников и пользователей земли, а также граж­дани юридических лиц, претендующих на получение земельного участка.
Землеустроительная деятельностьрегулируется Конституцией РФ, земельным законодательством РФ,законодательными и ины­ми правовыми актами субъектов Федерации, атакже нормативны­ми актами, определяющими содержание, порядокразработки, ут­верждения и реализации землеустроительнойдокументации.
Под государственным мониторингом земель понимаетсясистема
наблюдений за состоянием земельного фонда; она является частью
мониторинга состояния природной среды и выполняет базовую,
связующую роль между всеми видами мониторинга природных ресурсов.Основные цели мониторинга земель: оценка состояния зе­мельногофонда для своевременного выявления изменений, их оценки, площади ивыработки рекомендаций по предупреждению и устранению последствийнегативных процессов, а также информационное обеспечениегосударственного земельного кадастра, ра­циональногоземлепользования и землеустройства, контроля за использованием и охранойземель.
Мониторинг земельосуществляется за счет средств федерально­го бюджета, бюджетов субъектовФедерации и средств специальных денежных фондов.
Средства федеральногобюджета расходуются на реализацию фе­деральных и крупных целевыхрегиональных программ по монито­рингу земель и охране почв,бюджетов субъектов Федерации — на реализацию аналогичныхрегиональных программ.
Полученные в результатемониторинга земель данные ежегодно отражаются в региональныхдокладах о состоянии и использовании земель, являющихся базовым материалом дляподготовки Государ­ственного (национального) доклада о состояниии использовании земель Российской Федерации. Эти докладыдоводятся до органов управления с соответствующими предложениямипо предотвращению и устранению негативных процессов на земле,используются
также для ведения земельного кадастра и осуществления государ­ственногоконтроля за использованием и охраной земель.      
Государственный земельныйкадастр как официальная система регистрации иоформления документов о правах на земельные учас­тки и прочносвязанную с ними недвижимость, учета и оценки зе­мельных участковпроводится по единой системе на всей террито­рии Российской Федерации.
Сложившаясяземельно-кадастровая система сведений о природ­ном, правовом ихозяйственном положении земель требует дальней­шего научного иметодического обеспечения. Сейчас она состоит из следующих основныхразделов: регистрация землевладений, земле­пользований и участковсобственности; количественный и каче­ственный учет земельногофонда; бонитировка почв и экономичес­кая оценка земель. Этиразделы должны остаться и далее, но устарев­шая технология получения,обработки, хранения и представления данных в условиях переходак многоукладной экономике, платности землепользования необеспечивает и в принципе не может обеспе­чить решения задачгосударственной земельной политики.
Совершенствование земельного кадастрасвязано с большим объемом научно-исследовательских и прикладныхразработок. В первую очередь должны быть решены следующие вопросы:
-уточнение классификаций угодий в связис переходом на учет и оценку по первичным участкам для целейземельного, лесного, вод­ного кадастров и кадастров других природныхресурсов;
-установление для каждойкатегории земель по целевому назна­чению системы общих ичастных показателей, характеризующих качественное состояниепарцелл или экологически однородных участков;
-разработка способовполучения и обработки этих показателей для различных уровнейведения земельного кадастра;
-разработка программногообеспечения для сбора, обработки, храненияземельно-кадастровой информации по парцеллам или экологическиоднородным участкам.
К важнейшим направлениямсовершенствования земельного ка­дастра России относятся:
-введение стоимостных оценокземли для формирования местно­го бюджета;
-осуществление мер экономическогопоощрения предприятий, природохранная и социально-культурнаядеятельность которых имеет приоритетный характер для города илирайона;
-поощрение экономическимиметодами рекультивации и восста­новления нарушенных земель и освоения неудобий;
-решение экологическихпроблем путем принятия дифференци­рованной шкалы с учетомкласса вредности предприятия, размера санитарно-защитной зоны, стоимостинеобходимых мероприятий по экологизации производства и др.;
-размещение различных объектов всоответствии с оптимальным функциональным зонированием ипланировочной организацией территории, принятыми в комплексныхградостроительных про­граммах, проектах районной планировки,генеральных планах го­родов и других специализированных проектах,развивающих и де­тализирующих комплексные программы развития района;
-компенсация дополнительных затратземлевладельцам и земле­пользователям из-за менее выгодного их местоположения ит. д.
Перестройка земельно-кадастровойсистемы во многом связана с переводом информации на современные виды ееносителей, сни­мающих ограничения по ее форме (графическая,текстовая) и объе­му. Обработка огромных массивовколичественных, ценовых, каче­ственных и правовых данных о каждомконтуре земельных угодий, хозяйственной и административнойединице, их динамике под силу лишь современным компьютерным системам снаборами автоматизированных рабочих мест.
Объектом земельного кадастра являютсявсе земли Российской Федерации в ее государственных границах, акадастровой едини­цей — земельный участок с прочно связанными с ним объектами, имеющийфиксированный правовой статус, границы, площадь, ме­стоположение,цену.
Кадастровая документация включает всебя документы, подтвер­ждающие права на земельные участки,картографические, графи­ческие, табличные, текстовые, магнитные,электронные носители информации, предусмотренные правилами веденияи использова­ния земельного кадастра.
При ведении земельногокадастра возникают кадастровые отно­шения — по поводупроизводства, ведения, распределения и ис­пользованияземельно-кадастровой информации. Объектом их яв­ляется кадастроваяинформация о землях Российской Федерации, участниками —государственные органы и учреждения, физичес­кие и юридические лица,несущие установленные законодатель­ством обязанности иобладающие соответствующими правами в данной области.
Земельный кадастр является основой, накоторой базируются го­сударственные и отраслевые регистрационные иучетные системы: регистры и реестры жилых и нежилых помещений,предприятий и организаций всех форм собственности и хозяйствования ит. п.
Государственный земельный кадастр ведется в целях:
-закрепления прав на землюсобственников, владельцев, пользо­вателей земли;
-осуществления государственногоконтроля за распределением и использованием земель, законностьюземельных сделок (купли-продажи, аренды, залога, дарения, обмена и т.д.);
-обеспечения оперативности,устойчивости земельного оборота и гласности земельныхсделок, разрешения земельных споров;
-проведения налогового обложения земли иземельных сделок;
    -установления нормативной и перспективной цены земли;
   -предоставления сведений о собственниках, владельцах,пользо­вателях земельных участков, правовом режиме земель, иххозяй­ственном использовании и цене;
-обеспечения необходимой информацией оземельных ресурсах органов государственной власти, юридическихи физических лиц.
Ведение реестров земельнойрегистрации, внесение в них запи­сей, выдачаправооформляющих документов, справок и выписок возлагаются наглавного регистратора кадастрового бюро; он же не­сетответственность за правильность сведений, содержащихся в ре­естрах, копиях ивыписках из них.
Земельная регистрацияявляется правоустанавливающим юри­дическим актом, на основании и с моментасвершения которого за лицами признаются и закрепляются государствомправа на земель­ные участки, а также подтверждаетсязаконность сделок с землей.
В процессе земельнойрегистрации в единую систему объединя­ются все правовые сведенияо земле, ее собственниках, владельцах, пользователях, а такжеземельных сделках. Земельная регистрация осуществляется путемвнесения соответствующих записей в регист­рационную поземельную книгу.
Сведения, вносимые в книгу и подлежащиеобязательной пред­варительной проверке, приобретаютюридическую силу и в даль­нейшем являются единственно законными идостоверными для су­дебных, финансовых, налоговых и другихгосударственных орга­нов, предприятий, организаций, учреждений играждан. Достовер­ность и правильность содержащихся в кадастререгистрационных сведений могут быть оспорены только всудебном порядке.
Сведения земельной регистрации включают:
-сведения о землях;
-их целевое назначение (категорию земель);
-наименование земельной собственности,землевладения, земле­пользования;
-форму собственности, владения, пользованияземлей;
-площадь земельной собственности,землевладений и землеполь­зований;
-местоположение, адрес;
-дату регистрации земельнойсобственности, землевладения, землепользования;
-наименование правооформляющегодокумента, выданного пос­ле регистрации, его номер и дату выдачи;
-общую стоимость землевладения, в томчисле стоимость самого земельного участка и стоимость связанного сним имущества;
-величину земельного налога;
-особые отметки о землевладении.
Государственный контроль заиспользованием и охраной земель на­правленна обнаружение и пресечение действий, противоречащих принятымв земельном законодательстве правилам ее использова­нияи охраны. Цель государственного контроля — обеспечить со­блюдениевсеми государственными учреждениями, а также гражда­намитребований, гарантирующих сохранность земельного фонда страныв целом и его отдельных участков.
Агроэкономическое состояние земельныхресурсов России к началу реформ было неудовлетворительным.Многие площади эродированны и эрозионно опасны, многиезагрязнены промышленны­ми выбросами. Снизился запас гумуса впочвах, многие земли ока­зались заболочены и переувлажнены, захламленыпромышленны­ми отходами и бытовым мусором, имеют солонцовые вкрапления, высокуюкислотность.
Изучение зарубежной практикипоказывает, что действенная система государственного контроляопирается как на экономичес­кие методы, так и на административные,причем экономический механизм действует в том числе и на принципеотдачи вложенных средств. Зарубежные системы аграрных отношений содержат зна­чительноечисло стимулирующих рычагов, некоторые непосредственно связаны свыполнением правил использования и охраны земель. При нарушениисубъектом норм пользования угодьями их права могут быть в какой-точасти приостановлены. В США, напри­мер, экономическоенарушение приводит к лишению предприятий государственных контрактов,субсидий или ссужаемых средств. В большинстве стран,использующих финансовые стимулы для под­держки мер по уменьшению загрязненияземель, невыполнение ус­ловий, выдвигаемых для получения займа,приводит к прекращению финансирования. Право организацийгосударственной фи­нансовой системы осуществлять подобныедействия ставит их, по сути, в ряды органов, ведающихлицензированием.
В странах с развитой экономикой дляобеспечения охранного землепользования используются методы какпрямого, так и косвен­ного действия при явном преимуществе вторых.Иначе говоря, предпочтительнее меры, которые способствуютпредупреждению условий для возникновения правонарушений, чеммеры наказания за эти нарушения. В качестве такихпрофилактических мер особо широко применяются профессиональные(специальные и пред­принимательские) требования к лицам,покупающим или арендую­щим земельные участки. Причем эти требования,если говорить об аренде, в равной степени предъявляют и сдающий землю, и те,кто от имени государственных, общественных или кооперативныхорганизаций участвуют в оформлении арендных сделок. Первый — потому,что заинтересован в более высоких суммах арендной пла­ты, которые (особенно прификсированных ставках) целиком зави­сят от объемовпроизводства, инвестиций и умения арендатора продуктивно использоватьпередаваемую ему землю. Вторые — как об­леченные таким правом,защищающим национальные или кооперативные интересы.
Большое значение имеют прямой контрольза использованием земель специалистами государственных илидругих уполномочен­ных на это служб и неотвратимость установленной закономответ­ственности. Это подтверждает опыт передовых сельскохозяйствен­ныхтоваропроизводителей России и развитых капиталистических стран.