Министерство образования РоссийскойФедерации
Тюменская государственнаяархитектурно-строительная академия
Кафедра экономики
КУРСОВАЯ РАБОТА
по дисциплине
«Экономика недвижимости»
на тему «Оценка жилойнедвижимости».
Выполнила: ст. гр. ГК00-1
Проверила: преподаватель
Фирцева С. В.
Тюмень 2004 г.
Содержание
Введение……………………………………………………………………………………
1. Отчет об оценке рыночной стоимостижилой недвижимости
1.1. Титульный лист………………………………………………………………………
1.2. Сопроводительное письмо…………………………………………………………
1.3. Дата и объем технического освидетельствования…………………………………
1.4. Анализ социально-экономической ситуациив регионе……………………………
1.4.1. Краткое описаниеприродно-климатических особенностей в регионе……….
1.4.2. Основные макроэкономическиепоказатели…………………………………….
1.4.3. Основные показатели по отраслямэкономики, динамика их изменения и влияние на позиционирование объекта оценкина рынке…………………........
1.4.4. Основные показатели социальногоразвития, динамика их изменения и влияние на позиционирование объекта оценки нарынке………………….....................
1.4.5. Основные характеристики рынканедвижимости……………………………….
1.5. Анализ местоположения объектаоценки……………………………………….......
1.6. Описание объекта оценки…………………………………………………………….
1.7. Определение рыночной стоимости затратнымподходом……………………..........
1.8. Определение рыночной стоимости сравнительнымподходом……………….........
1.9. Согласование результатовоценки…………………………………………………..
1.10. Сертификат оценки………………………………………………………………..
1.11. Приложения котчету……………………………………………………………….
2. Результаты анкетирования…………………………………………………….........
Заключение……………………………………………………………………………........
Список литературы…………………………………………………………………………
Приложения…………………………………………………………………………………
Введение
Оценка объектовнедвижимости и определение рыночной стоимости играет важную роль в настоящеевремя. Недвижимость на сегодня выступает не только в роли места проживания, нотакже и как объект экономических и правовых отношений. Каждый человек хочетприобрести своё собственное жильё, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеетдостаточно средств на его приобретение, желает проживать в ещё более лучших условиях,и покупает более дорогое и современное жилье. Так как рынок жилья сейчас оченьразвит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практическини одной операции.
Принципы оценки недвижимости можно сгруппировать по следующим4 категориям:
1. Принципы,основанные на представлениях пользователя.
2. Принципысвязанные с землей, размещенными на ней зданиями и сооружениями.
3. Принципысвязанные с рыночной средой.
4. Принципнаилучшего и наиболее эффективного использования.
Эти принципывзаимосвязаны. При анализе объекта недвижимости одновременно могут бытьзадействованы сразу несколько принципов. Однако, люди часто покупают, неруководствуясь разумными доводами. Одному принципу может быть придано наибольшеезначение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуацией илизаинтересованным лицом. Функционирование рынков недвижимости может бытьнесовершенным, реализации принципа в полном объеме может помешать вмешательствогосударственных органов. По этому указанные выше принципы лишь отражаюттенденцию экономического поведения людей, а не гарантируют такое поведение.
Принципы,основанные на представлениях пользователя, включают в себя следующие:полезность, замещение и ожидание.
В данной работе дляоценки объекта недвижимости используется два подхода: сравнительный и затратныйподход. В основе этих подходов лежит принцип замещения. Всем понятно, что разумныйпокупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем за ему эквивалентныйс меньшей стоимостью объект. Тем более если новый объект можно построить вприемлемые сроки за те же деньги с той же полезностью. Следовательно, инвесторанализируя поток дохода от объекта должен сопоставлять свою максимальную ценус ценой аналогичных объектов. [9]
Принципзамещения гласит, что максимальная стоимость имущества определяется наименьшейценой или стоимостью, по которой может быть приобретен другой объект сэквивалентной полезностью. В данной работе в роли оценщика выступаетстудент. Он должен выявить рыночную стоимость недвижимости затратным исравнительным подходом, учитывая при этом методологию каждого подхода иобязательные требования к расчетам. При этом необходимо составить отчет обоценке рыночной стоимости жилой недвижимости. В отчет по оценке обязательнодолжен войти описание района, описание самого объекта недвижимости (квартиры),фотографии объекта недвижимости, расчеты его стоимости и т.д.
Также в процессевыполнения курсовой работы было проведено анкетирование среди жителей города Тюменис целью изучения проблемы доступности жилья. И на основе результатов опросабыли сделаны соответствующие выводы, которые помогли в большей степенипроанализировать ситуацию на рынке недвижимости.
Тюменская государственная архитектурно-строительнаяакадемия.
Отчет: «Об оценке рыночной стоимостидвухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Тюмень, ул. Энергетиков,д.53 кор.1 кв. 70»
ЗАКАЗЧИК: Иванов Д.И.
ИСПОЛНИТЕЛЬ:
Тюменская государственнаяархитектурно-строительная академияДиректор,д.э.н., В.В. Григорьев
эксперт-оценщик
Эксперт-оценщик Е.С.Стогний
Сопроводительное письмо
Тюмень,18 декабря 2004г.
18 декабря 2004 года
Г-ну Иванову Д.И.
625046, г. Тюмень,
ул. Энергетиков, д. 53 кор.1 кв. 70
Уважаемый г-н Иванов ДмитрийИванович!
По Вашему запросу Тюменскаягосударственная архитектурно-строительная академия произвела оценку ОБЪЕКТА,включающего в себя двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: г. Тюмень,ул. Энергетиков, д. 53 кор.1 кв. 70, по состоянию на 1 декабря 2004г.
Целью оценки является определениерыночной стоимости ОБЪЕКТА для реализации имущественных прав.
Обращаю внимание, что это письмо неявляется отчетом по оценке, а только предваряет отчет, приведенный далее.Полная характеристика ОБЪЕКТА оценки, необходимая информация и расчетыпредставлены в отчете, отдельные части которого не могут трактоватьсяраздельно, а только в связи с полным его текстом, с учетом всех принятыхдопущений и ограничений. [6]
Произведенные ниже расчеты и анализпозволяют сделать вывод, что рыночная стоимость ОБЪЕКТА оценки, включающего всебя двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: г. Тюмень, ул.Энергетиков, д. 53 кор.1 кв. 70, по состоянию на 1 декабря 2004г., составляет
1 400 000 руб.
(один миллион четырестатысяч рублей)
Выводы, содержащиеся в нашемотчете, основаны на расчетах, заключениях и иной информации, полученной врезультате исследования рынка, на нашем опыте и профессиональных знаниях, входе которых была получена определенная информация. Источники информации иметодика расчетов и заключений приведены в соответствующих разделах отчета. [7]
Тюменская государственнаяархитектурно-строительная академия проводила как часть этой работы аудиторскуюили иную проверку предоставленной ему информации, используемой в настоящемотчете, и не в состоянии дать какое-либо заключение и в какой бы то ни былоформе, подтвердить надежность данной нам руководством предприятия информации.
Данный отчет составлен в соответствии с Федеральнымзаконом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998г.№135-ФЗи Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519 «Обутверждении стандартов оценки».
Если у Вас возникнут какие-либовопросы по оценке или по нашим рассуждениям, пожалуйста, обращайтесьнепосредственно к нам.
Благодарим Вас за возможностьоказать услуги для Вас.
С уважением,
Эксперт-оценщик Е.С.Стогний
1.3. Дата и объем техническогоосвидетельствования
Техническое обследованиепроводилось в период с 2 ноября 2004 года по 26 ноября 2004 года.
Процесс техническогоосвидетельствования включал в себя общий визуальный осмотр объекта оценки — двухкомнатной квартиры, состоящей из двух жилых комнат, кухни, прихожей,коридора, ванной, санузла и балкона. При осмотре жилого помещения былоустановлено, что оно снабжено системой отопления, горячим и холоднымводоснабжением. Входная дверь и межкомнатные двери, окна находятся в исправномсостоянии. Санузел и ванная комната удовлетворяют санитарно-гигиеническимтребованиям. Вся сантехника находится в хорошем состоянии.
В процессе обследованиябыл также осмотрен подъезд и кровля, так как квартира находится на девятомэтаже. Явных деформаций и повреждений нет, нет также и следов устранениядефектов. Над девятым этажом имеется технический этаж.
Затем был изучентехнический паспорт (копия тех. паспорта находится в приложении) иустановлено, что оцениваемый объект действительно является личнойсобственностью заказчика.
1.4. АНАЛИЗ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙСИТУАЦИИ В РЕГИОНЕ
1.4.1. Краткое описаниеприродно-климатических особенностей региона
Тюменская область занимает большую часть Западно-Сибирскойравнины и фактически делит территорию России на две большие части: западнее — Урал и Европейская часть страны, восточнее — азиатская: Сибирь и ДальнийВосток. Область отличается экстремальными природно-климатическими условиями набольшей части своей территории — 90% ее отнесено к районам Крайнего Севера илиприравнено к ним.
Природа Тюменской земли богата и разнообразна. Здесьвстречаются различные природно-климатические зоны: арктическая тундра наКрайнем Севере сменяется южнее типичной тундрой и лесотундрой, затем тайгой,лесостепью и степью на юге. Территория области с севера омывается водамиКарского моря, отличается развитой сетью полноводных рек, повсеместнымраспространением озер и обилием подземных вод, местами выходящих на поверхностьв виде ключей.
Город Тюмень относится к 1В климатическому подрайону сумеренно-континентальным климатом, характеризующимся длительной (5-6 месяцев)холодной зимой и коротким (2-3 месяца) жарким летом. Климат районарезко-континентальный, преобладающие ветра имеют западное и юго-западноенаправление, среднегодовая температура воздуха – 1,3 0С. Средняятемпература наиболее холодного периода -210С. Абсолютнаяминимальная температура -50 0С, абсолютная максимальная температура+400С. Продолжительность периода со среднесуточной температурой выше00С составляет 168-169 суток. Нормативное значение веса снеговогопокрова -100 кг/м.кв. Нормативная глубина промерзания грунта -2,0 м. Грунтовыеводы находятся на отметке 3,1 м от поверхности земли. Основанием фундаментовслужат суглинки тугопластичные. [18]
1.4.2.Основныемакроэкономические показатели
Область располагает значительными природно-сырьевымиресурсами, в первую очередь — углеводородного сырья, составляющими 64%российских запасов нефти и 91% — природного газа, имеющими российское и мировоезначение. В настоящее время на территории области открыто и учтено около 500 нефтяных,газовых и газоконденсатных месторождений. Среди них уникальные по своим запасам- нефтяное Самотлорское и газовое Уренгойское.
Кроме углеводородного сырья, которое является объектоминтенсивного хозяйственного использования, имеются запасы других полезныхископаемых.
Область располагает крупными запасами торфа, его залежираспределены практически повсеместно на юге области и в пределахХанты-Мансийского автономного округа. По лесным ресурсам область занимаеттретье место в Российской Федерации (после Красноярского края и Иркутскойобласти). Общий запас древесины оценивается в объеме 5.4 млрд. куб. метров.
Выявлены месторождения бурого угля, железных и хромовых руд,марганца, фосфоритов, извести, барита, золота, которые могут быть вовлечены вразработку.
Кроме того, в области выявлено и в разной степени разведанооколо 400 месторождений сырья для производства строительных материалов. [18]
1.4.3.Основные показатели по отраслям экономики, динамика их изменения и влияние напозиционирование объекта оценки на рынке
В течение 8 месяцев текущего года положение в экономикеобласти постепенно изменялось. Сложным оказалось начало года из-за общейситуации в стране в целом и на мировых рынках. Во втором и третьем кварталах вбольшинстве отраслей экономики динамика производства товаров и услугулучшилась. В итоге с начала года отмечен рост инвестиций, товарооборота,реальных доходов населения.
За 8 месяцев объем промышленного производства составил 98,9%по сравнению с соответствующим периодом прошлого года при 94,5% по итогам Iквартала текущего года. Высокими темпами растет объем производства внефтедобывающей, деревообрабатывающей, пищевой промышленности, строительныхматериалов.
Рассмотримраспределение организаций по отраслям экономики в динамике с 2000 по 2004 года.(Таблица 1)
Распределениеорганизаций по отраслям экономики
Таблица 1Отрасли экономики 2000 2001 2002 2003 2004 % к 2000 г 1 2 3 4 5 6 7 Единиц Промышленность 2266 2361 2500 2694 2806 +23,8 Сельское хозяйство 271 268 276 280 288 +6,3 Лесное хозяйство 16 13 14 14 14 -12,5 Строительство 3432 3551 3799 4130 4531 +32,0 Транспорт 744 775 805 832 912 +22,6 Связь 74 75 95 108 111 +50 Торговля и общ-ое питание 6367 6732 7195 7777 8356 +31,2 Оптовая торговля продукцией производственно-технического назначения 953 1070 1157 1232 1451 +52,6 Заготовки 113 116 118 118 109 -3,5 Информационно-вычислительное обслуживание 141 154 165 177 210 +48,9 Операции с недвижимым имуществом 154 193 250 322 556 +261,0 Общая коммерческая деятельность по обеспечению и функционированию рынка 722 809 908 1034 1208 +67,3 Геология и разведка недр, геодезическая и гидрометеорологические службы 79 81 86 98 113 +43,0 Прочие виды деятельности сферы материального производства 264 293 333 395 487 +84,5 ЖКХ 245 277 307 355 422 +72,2 Непроизводственные виды бытового обслуживания населения 151 149 160 175 192 +27,2 1 2 3 4 5 6 7 Здравоохранение, физкультура и соц. обеспечение 538 571 616 658 714 +32,7 Образование 386 394 407 417 424 +9,8 Культура и искусство 258 277 302 329 366 +41,9 Наука и научное обслуживание 640 665 704 726 705 +10,2 Финансы, кредит, страхование и пенсионное обеспечение 436 445 468 492 522 +19,7 Управление 225 216 227 232 251 +11,6 Общественные объединения (организации) 1251 1333 1395 1411 1465 +17,1
С каждым годом числоорганизаций почти во всех отраслях экономики, увеличивается. Наиболее динамичноразвивающейся отраслью экономики являются операции с недвижимым имуществом. Это связано с повышением спроса на приобретение жилья, что существенно влияетна его стоимость. [12]
1.4.4. Основныепоказатели социального развития, динамика их изменения и влияние напозиционирование объекта оценки на рынке
Денежные доходы на душу населения в январе-августе 2002 годасоставили 7681 рубль в месяц и были самыми высокими среди регионов Уральскогофедерального округа. Среднемесячная номинальная начисленная заработная платаодного работника достигла 11769 рублей. Размер реальной заработной платы посравнению с соответствующим периодом предыдущего года возрос на 6%. В сентябре2002 года индекс потребительских цен составил 99,8% к предыдущему месяцу,117,9% — к сентябрю 2001 года. Стоимость минимального набора продуктов питанияна одного человека в сентябре 2002 года составила 1215,8 рублей.
В 2001 году получили квартиры и улучшили жилищные условия11,6 тыс. семей. Число семей, состоящих на учете для получения жилой площади,снизилось до 159,1 тыс., это 15% от общей численности семей. Обеспеченностьнаселения домашними телефонными аппаратами сети общего пользования или имеющимина нее выход, в расчете на 100 семей постоянного населения, возросла на начало2002 года в городах до 66 и в сельской местности 29 штук. На 1000 человекпостоянного населения области приходилось на начало 2002 года 179 личныхлегковых и 18 грузовых автомобилей. [19]
За 2003 г. в Тюменской области введено в действие 2,9 тыс.зданий жилого и нежилого назначения общеё площадью 1,9 млн.кв.м. ( в 2002 г.-3,5 тыс.зданий, 2,2 млн. кв. м.) В общей площади введенных зданий большеполовины приходилось на Ханты-Мансийский АО, треть – на юг области, 9,4 % — наЯмало-Ненецкий АО. Площадь построенных жилых зданий составила 1,3 млн. кв. м.,нежилых – 0,6 млн. кв. м.
В среднем на одного жителя города, на конец годаприходилось 21,3 кв. метра жилья. Более 90% жилого фонда оборудовановодопроводом, канализацией, центральным отоплением, 87,5% — горячимводоснабжением, 86,6% — ваннами.
Обеспеченность населения квартирными телефоннымиаппаратами сети общего пользования или имеющих на нее выход, в расчете на 1000населения составила 235 штук.
В 2003 г. на территории области введены вдействие объекты социальной сферы:
— два высших и одно среднее специальное учебноезаведение на 25,7 тыс. и 2,7 тыс. кв. м. общей площади учебно-лабораторныхзданий, общеобразовательные и дошкольные учреждения на 3,4 тыс. и 285 местсоответственно, детский дом на 132 места;
— больничные и амбулаторно-поликлиническиеучреждения — соответственно на 309 коек и 970 посещений в смену, 2 спортивныхсооружения с искусственным льдом площадью 7,8 тыс. кв. м.;
— учреждения клубного типа на 350 мест, библиотекас книжным фондом в 35 тыс. томов.
В 2003 году в организациях различных отраслейэкономики города работало 223,1 тыс. человек, большая часть из них впромышленности, на транспорте и в образовании. По сравнению с предыдущимгодом среднегодовая численность работников увеличилась на 2,1 тыс. человек.
Численность незанятых трудовой деятельностьюграждан, зарегистрированных в органах государственной службы занятости, наконец года составила 1711 человек, из них 88% имели статус безработного. Потребностьв работниках, заявленная организациями в государственную службу занятости, наконец года — более 45 тыс. человек. [16]
1.4.5. Основныехарактеристики рынка недвижимости
В настоящее время на рынке недвижимости Тюмени сложиласьследующая ситуация: предложение (в первую очередь это касается первичного рынкажилья) значительно превышает платежеспособный спрос населения, но цены при этомне снижаются, как это должно произойти согласно закону спроса, а растут. Вместес тем приобретение жилья было и остается проблемой №1 для большинства горожан.
Тенденция к сокращению платежеспособного спроса на жильесложилась еще в ноябре 2001г, когда цены на квартиры выросли на 200–250%. Вначале 2003г впервые за несколько лет существования рынка недвижимоститюменские строители вынуждены были сдавать в эксплуатацию дома снереализованными квартирами.
Характерным событием для Тюмени является мгновенная реакциярынка на появление нескольких десятков покупателей из северных регионов,которые приобретают квартиры, как правило, без торга и по максимальной цене.Цены при этом увеличиваются сразу как на вторичном, так и на первичном рынкежилья.[16]
По информации Госкомстата, в среднем по странецены на квартиры поднялись на 26%. А в Тюменской области за последние полгоданедвижимость выросла в цене сразу на 40%. Как отмечают в тюменских агентствах,рыночные цены на квартиры втрое превышают стоимость строительства. Но и по этимценам свободной жилплощади практически нет.
Квадратный метр жилья на первичном рынке в 1квартале 2004 года в среднем по Тюменской области стоил 16 тысяч рублей, вХанты-Мансийском автономном округе — 19, в Тюмени — 11 тысяч рублей. По спросуна недвижимость, наряду с Москвой и северной столицей Петербургом, Тюменьвходит в тройку лидеров. У нас не только одни из самых высоких по стране ценына жилье, но и самые неожиданные темпы их изменения. Если за первый месяц 2004года недвижимость в Москве подорожала на 3,3%, то в Тюмени сразу на 7%. Кнастоящему времени стоимость нашей недвижимости достигла пиковой отметки,увеличившись на 40%.[1]
Сегодня квадратный метрнового жилья стоит в Тюмени от 18 до 30 тысяч рублей. На вторичном рынкенедвижимости — от 13 до 20 тысяч рублей за квадратный метр. Самыми дорогимиобъектами по-прежнему остаются готовые кирпичные дома индивидуальнойпланировки, где 21,5 тысячи рублей — средняя стоимость квадратного метра. Причем, даже жилье старой застройки, как хрущевки ибрежневки, не теряет покупательского спроса, привлекая своими низкимирасценками от 13,5 до 14 тысяч рублей за квадратный метр.
Несмотря на общуютенденцию роста цен на квартиры, в первом квартале 2003г. впервые за много летпроизошло снижение цен до 10-12 %. Однако уже осенью 2003г. цены на жильевыросли на те же 10-12 %. Основной причиной послужило то, что падающий спрос наквартиры поддержал банк «Агропромкредит», который совместно с ЗАО «Тюменскаянедвижимость» в апреле 2003г. провел презентацию новой программы жилищногокредитования «+1». Это стимулировало спрос на квартиры, а следовательно, и ростцен. [2]
Как считает генеральныйдиректор ЗАО «Тюменская недвижимость» Анатолий Николаевич Холоша, рынок жилья внастоящее время находится в состоянии стабильной неустойчивости, котораяхарактеризуется, с одной стороны, сравнительным постоянством цен на жилье, сдругой стороны диспропорцией в структуре спроса и предложения.
Наряду с низким спросомна жилье наблюдается высокий (и нужно заметить, платежеспособный!) спрос на такназываемую коммерческую недвижимость (торговые, офисные помещения и т.п.),который значительно опережает предложение. Это касается как покупки, так иаренды коммерческой недвижимости. Данный факт обуславливает ее высокуюстоимость: в среднем она превышает стоимость жилья на 50%. [3]
Чтобы перевести высокийпотенциальный спрос в секторе жилья в реальный и каким-то образом оживитьрынок, «продавцы» недвижимости в настоящее время прибегают к следующим мерам:тюменские застройщики предлагают населению различные методы стимулированияспроса: рассрочка платежа, скидки при оплате единовременно и в полном объеме ит.д.; агентства недвижимости пытаются найти выход путем участия в ипотечныхпрограммах кредитных учреждений.
Итак, кризисная ситуациязаставила всех участников рынка недвижимости искать решения. И в первую очередьизменить существующее положение, повлиять на спрос способны именно застройщики,поскольку они в наибольшей степени определяют цену на жилье. Уже сейчасстроительным фирмам пришлось обратить пристальное внимание на характер спроса иперейти к строительству доступного по цене малогабаритного жилья и коммерческойнедвижимости. Это дает надежду, что тюменский рынок недвижимости будет жить иразвиваться.[1]
1.5.Анализ местоположения объекта оценки
Объект оценки расположенв Ленинском районе г. Тюмени по адресу ул. Энергетиков дом 53 кор.1 кв.70. Оцениваемаядвухкомнатная квартира расположена в девятиэтажном многоквартирном доме на 9этаже. Объект расположен в жилом районе, удаленном от центра города Тюмени, но схорошей транспортной развязкой и развитой инфраструктурой. От объекта доцентральной улицы Республики 10 минут пешехода хода, есть остановка и по ул.Энергетиков, и по ул. 50 лет Октября, с которых можно добраться до любой точкигорода.
В районе достаточноразвита социальная инфраструктура. Недалеко от дома находится школа №8,гимназия № 16 и три детских сада, что решает проблему устройства ребенка. Междугимназией и школой располагается парк, который является зоной отдыха дляжителей этого района. Напротив дома находится автостоянка, дающая возможностьизбежать проблемы с парковкой личного автомобиля. В данном районе достаточно разнообразных объектов торговли, также рядом с домом находится отделениесбербанка.
Также в 100 метрахнаходится рынок «Пригородный», что несомненно является плюсом данного района.Отрицательным фактором является наличие грузовой дороги по ул.50 лет Октября,недалеко от данного района, что влияет на экологическую обстановку в данномрайоне.
1.6.Описание объекта оценкиВ этом разделе приводитсяподробное описание здания. Детализируются объемно-планировочное иконструктивное решения, инженерное обеспечение объекта. В приложении к отчетуприводится акт технического освидетельствования объекта.
Описание объекта оценкипроводили по следующему плану:
Таблица 1Характеристика объекта Возможные значения Сегмент рынка Рынок жилья Текущее пользование Многоквартирный дом Вид данных Оценка Юридическое описание: Регион Тюменская область Район Ленинский Адрес г. Тюмень ул. Энергетиков дом 53 /1 кв. 70 Право собственности на квартиру Полное право собственности ЗДАНИЕ Год постройки 2000 год Первоначальная балансовая стоимость 129174,23 руб. на 16 марта 2001 г. Число этажей 9 Общая площадь 66,40 м.кв. Жилая площадь 36,10 м.кв. Высота потолка 2,57 м. Техническое состояние Хорошее (износ 1.7.Определение рыночной стоимости затратным подходом.
Следующим этапом оценкиявляется определение стоимости. Она вычисляется с учетом всех факторов,существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственнона ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости даннойнедвижимости используются два подхода: затратный подход, сравнительный подход.
Затратный подход.
Затратный подход – этостандартный подход к оценке рыночной стоимости недвижимости. Он основан наопределение затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимостипри строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическимпараметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.[11]
Так как в техническомпаспорте приведена инвентаризационная стоимость оцениваемого объекта на 2000год с учетом износа, то можно найти стоимость строительства на дату оценки, тоесть на 1 декабря 2004 года. Для этого нужно воспользоваться следующейформулой:
СО.Н.= С КВ. ИНВ. * К УДОР.
Где СО.Н. – стоимостьобъекта недвижимости;
СКВ. ИНВ. – стоимостьквартиры инвентаризационная;
КУДОР. – коэффициентудорожания строительных работ.
Коэффициент удорожания строительныхработ с 2001 по 2004 год составляет 2,6, а инвентаризационная стоимостьквартиры на 16 марта 2001 года составляет 129174,23 руб.
В результате стоимостьдвухкомнатной квартиры определенной затратным подходом составила: 335 853 руб.
1.8. Определение рыночной стоимостисравнительным подходом.
Сравнительный подход – этосовокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравненииобъекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информацияо ценах сделок с ними.[12]
Данный подход к оценкебазируется на информации о недавних рыночных сделках либо объектах выставленныхна продажу. В его основу положен принцип замещения, который гласит, чторациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чемобойдется приобретение другой собственности, обладающей такой же полезностью.
При использовании подходак оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж обычно используютсяследующие шаги:
— изучение рынка ипредложений на продажу тех объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимыс оцениваемым объектом;
— сбор и проверкаинформации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене,оплате сделки, физических характеристиках, местоположении, и любых условияхсделки;
— анализ и сравнениекаждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическимхарактеристикам и условиям продажи;
— корректировка ценпродажи или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствиис имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;
— согласованиескорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателястоимости оцениваемого объекта.
На мой взгляд, насегодняшний день метод сравнения рыночных продаж является методом, дающимреальную рыночную стоимость квартиры.
При продажах объектовнедвижимости, подобных оцениваемому, информация об экономическиххарактеристиках и условиях продажи практически недоступна или неполна, ипоскольку на текущую дату нет достаточного количества достоверной информации онедавних продажах объектов, аналогичных оцениваемому, для сравнения былиотобраны также объекты, выставленные на продажу. [7]
На основе анализаспециализированных СМИ и опроса риэлтовских компаний г. Тюмени были отобраныследующие объекты, аналогичные объекту оценки по своим конструкторскимособенностям.
Для проведениясравнительного анализа выбраны следующие объекты-аналоги, у которых датаэкспозиции на рынке недвижимости совпадает с датой оценки:
Для начала нужноопределить элементы сравнения (поправки) – это характеристики собственности исделок, которые определяют факторы, влияющие на цену недвижимости. Поправкивносятся от сопоставимого к оцениваемому, то есть определяют за какую цену былбы продан объект-аналог, если бы он имел те же характеристики, что иоцениваемый объект. В нашем варианте были выбраны 5 объектов-аналогов,расположенных в одном районе и имеющие одну и туже серию, что и оцениваемыйобъект- 121-7Т. Данные приведены в таблице 3.
Таблица 3Адрес объекта-аналога Санузел Наличие колясочной Встроенная кухня Наличие ремонта Стоимость, тыс. руб. Энергетиков совмещенный + - - 1 300 000 50 лет Октября раздельный - + + 1 470 000 Севастопольская раздельный + - - 1 350 000 Энергетиков совмещенный + + + 1 450 000 Текстильная совмещенный + - + 1 500 000
Далее нужно сравнитьобъекты – аналоги с оцениваемым объектом, все данные приведены в таблице 4.
Таблица 4Показатели Оцениваемый объект 1 2 3 4 5 1. Цена продажи, тыс. руб. ? 1 300 1 470 1 350 1 450 1 500
Поправки
2.Санузел
Найдена пара
1-3
1350-1300=50 тыс.руб. разд.
совм.
+50
разд.
разд.
совмещ.
+50
совмещ.
+50 Скорректированная цена 1 350 1 470 1 350 1 500 1 550
3. Наличие колясочной
Найдена пара
4-2
1500-1470=30 тыс. руб. +
+
-
+30
+
+
+ Скорректированная цена 1 350 1 500 1 350 1 500 1 550
4. Встроенная кухня
Найдена пара
4-5
1500-1450=50 тыс. руб. -
-
+
-50
-
+
-50
- Скорректированная цена 1350 1 450 1 350 1 450 1 550
5.наличие ремонта
Найдена пара
1-5
1500-1300=200 +
-
+200
+
-
+200
+
+ Скорректированная цена 1550 1450 1550 1450 1550
Вычислениескорректированной цены производится по формуле:
Со.н.= Цi +(-) Пi,
Где Цi – цена объекта-аналога;
Пi – поправка, корректировка к i-му объекту-аналогу.
Произведя сравнениеможно найти среднюю цену оцениваемого объекта. Она находится каксреднеарифметическое значение пяти полученных результатов.
Сср.=1 510 000 руб.
Итак, рыночная стоимость квартирысравнительным подходом составляет 1 510 000 руб.
1.9. Согласование результатов оценки.
Результаты методов,использованных в настоящем отчете, могут отличаться в зависимости отдостоверности и качества информации, примененной для каждого метода. Для выбораконечной величины стоимости, основывающейся на факторах несколькихпромежуточных результатов, использовался подход средневзвешенного значения, всоответствии с которым, результату, полученному по каждому из примененныхметодов, присваивается весовой коэффициент.
Весовые коэффициентыопределены на основании следующего:
— при использовании сравнительногометода, результат оценки получен в основном на основе цен предложения,которые являются достаточно точными ориентирами;
— затратный методполезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению,для которых не существует рынка, либо объектов с незначительным износом. .[13]
Обоснованнаярыночная стоимость объекта оценки определяется по формуле:
Стоимостьобъекта недвижимости = />λi, (1)
где: i = 1,n – методы оценок
Сi – стоимость объекта недвижимостиопределенная i-м методом;
λi – весовой коэффициент.
/>λi = 1, λi>0.
В ходе примененияразличных методов определения стоимости объектов оценки, были полученыследующие результаты, приведенные в Таблице 5.
Таблица согласования результатов
Таблица 5
Наименование метода
Стоимость, рублей
Весовой коэффициент Сравнительный 1 510 000 0,9 Затратный 335 853 0,1
Стоимость объекта оценки, рублей
1 400 000
При оценке объекта былиприменены все возможные походы к оценке рыночной стоимости. На основе имеющейся(полученной) информации и данных, полученных в результате настоящего анализа сприменением наиболее подходящих методик оценки, можно сделать следующий вывод:
Рыночная стоимость2-комнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Тюмень, ул. Энергетиков, д.53, кор.1, кв. 70, с учетом сделанных допущений и ограничивающих условий, посостоянию на 01 декабря 2004г. составляет с учетом допустимого округления 1400 000 рублей.
1.10. Сертификат оценки.
Настоящий отчет составленв соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РоссийскойФедерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ; с государственными стандартами: ГОСТ51195.0.02-98 «Единая система оценки имущества. Основные положения»; термины,определения, а также стандарты оценки при определении вида стоимости объектаоценки, подходов к оценке и при проведении оценки берутся и определяются изПостановления Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519 «Об утверждениистандартов оценки».
В своих действиях Оценщиккак независимый исполнитель. При проведении оценки Оценщик исходил из того, чтопредоставленная ему информация является точной и достоверной, и не проводил еепроверки. Размер вознаграждения Оценщика ни в какой степени не связан свыводами о стоимости оцениваемого объекта.
Оценка объекта проведенапосле осмотра, а также после анализа информации, полученной от заказчика.
По нашему мнению,рыночная стоимость оцениваемого объекта по состоянию на 15 декабря составляет:
1 400 000руб.
Подпись
1.11.Приложения к отчету.
Заключение
Рынок жилой икоммерческой недвижимости стоит сегодня на пороге серьезного продолжительногобума. Пока видна только верхушка айсберга: высокие цены, обеспечивающиеогромную рентабельность инвестиций; медленное раскручивание ипотеки какмеханизма дополнительного стимулирования спроса; стабильный рост доходовнаселения. Этот выводтребует от инвесторов и застройщиков внимательного мониторинга и анализа ситуациии тенденций на рынке применительно к выбранной территориальной локации,категории и типов строящегося жилья, вдумчивой ценовой политики, направленнойна обеспечение ликвидности объектов и повышения доходности инвестиционных проектов.[19]
Для решения проблем,возникающих на этапе становления рынка недвижимости. Необходимы специалистывысшей квалификации. Владеющие соответствующими знаниями, способствующиеразвитию новой области знания со своей методологией, терминологией и принципамиисследований.
В данной курсовой работе мы провели оценку объекта жилой недвижимости. Под объектом оценки было выбрано собственноежильё, с помощью специальной литературы и нормативно-правовых актов былаопределена его рыночная стоимость и составлен отчет об оценке на основенеобходимых требований и стандартов. Также была рассмотрена более подробна ситуацияна Тюменском рынке недвижимости и были найдены пути решения существующихпроблем.
В процессе написаниекурсовой работы по дисциплине «Экономика недвижимости» были закреплены теоретическиезнания, полученные на лекциях, также приобретены навыки в организациисамостоятельной исследовательской работы по данной тематике и рассмотреныболее подробно отдельные вопросы данного предмета.
Списоклитературы.
1. Газета «Квартирный вопрос» № 42 от 2ноября.
2. Газета «Квартирный вопрос» №47 от 7декабря.
3. Газета «Недвижимость для всех» № 10от 27 октября..
4. Газета «Недвижимость для всех» № 16от 8 декабря.
5. Грибовский С.В. Оценка доходнойнедвижимости.- СПБ: Питер, 2001.- 336с.
6. Григорьев В.В. Оценка объектовнедвижимости: теоретические и практические аспекты.- М.: ИНФРА-М, 1997.- 320с.
7. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценканедвижимости: Учебник. М.- Финансы и статистика, 2004. – 496с.
8. «Оценка рыночной стоимостинедвижимости» Серия «Оценочная деятельность». Учебное пособие, М.: Дело, 1998г
9. Попов Г.В. «Основы оценкинедвижимости», Москва, 1995г
10. Постановление Правительства РФ « Обутверждении стандартов оценки» от 06.07.2001 г. № 519.
11. Прорвич В.А. Основы экономическойдеятельности городских земель. Серия «оценочная деятельность».Учебно-практическое пособие. М. Дело, 1998, 336 с.
12. Статистический ежегодник: города ирайоны Тюменской области ( без автономных округов): Статистический сборник в 7частях Ч 5 (1)./ Тюм. областной комитет государственной статистики.- Т, 2004 –544с.
13. Тарасевич Е.И. «Оценка недвижимости»,СПбГТУ, СПб., 1997г.
14. Федеральный закон «Об оценочнойдеятельности в РФ» от 29.06.1998 г. №135-ФЗ.
15. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ иоценка приносящей доход недвижимости, Пер. с англ., — М.: «Дело ЛТД», 1995г.
16. Харрисон Генри С. «Оценканедвижимости», Учебное пособие. Пер. с англ. – М.: РИО Мособлполигризд.
17. www.acexpert.ru
18. www.adm.tyumen.ru
19. www.testate.ru