Экономика недвижимости 3

--PAGE_BREAK--Второй уровень:
-          стоимость объекта недвижимости определяется исходя из особенности региональной, областной инфраструктуры, т.е. в этот уровень входят те же факторы, что и в первый только на микроуровне.
Третий уровень факторов определяется необходимой характеристикой основного объекта недвижимости.
2.3  Основные принципы оценки объектов недвижимости 1.           Принципы пользователя:
-          Принцип полезности (стоимость объекта недвижимости определяется каждым пользователем исходя из требований, которые он предъявляет к функциональному назначению и отдельным характеристикам оборота)
-          Принцип замещения (покупатель не купит объект недвижимости по цене более высокой чем он может заплатить за другой аналогичный объект)
-          Принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект понесет, говорит о том в каком этот объект принесет потенциальную дисконтированную прибыль). Если в будущем прибыли от объекта не ожидается, то покупка не эффективна.
2.           Принципы, связанные с требованием к земельному участку, зданию, сооружению:
-          Принцип достаточной продуктивности земли (данный принцип предполагает, что существует 4 составляющих производства)
-          Принцип предельной продуктивности (вклада) (в результате инвестиций должен быть получен доход).
Сумма инвестиций «+» сама затрат на инвестируемый объект должна быть меньше продажной цены.
-          Принцип возрастающей (уменьшающей) доходности. (увеличение капиталовложения в объект будет приносить пропорциональное увеличение, лишь до определенного момента).
 SHAPE  \* MERGEFORMAT
Рисунок  SEQ Рисунок \* ARABIC 1 — Принцип возрастающей (уменьшающей) доходности.
Увеличение капиталовложений в основном составляющие производства, обуславливаю пропорциональное увеличение темпов роста прибыли, лишь до определенного предела, после которых прибыль начинает снижаться.
-          принцип сбалансированности (составляющие производства должны сочетаться между собой в определенных пропорциях)
-          принцип оптимальных величин (при сложившейся на рынке недвижимости тенденции большим спросом пользуются оптимальная величина данного оборота недвижимости)
-          принцип оптимального разделения имущественных прав:
а) физическое разделение прав (например 2 хозяина)
б) разделение прав по времени владения
Имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости.
3.           Принципы, связанные с рыночной средой:
-          принципы зависимости (спрос на рынке недвижимости зависит от ряда факторов на макро и микро уровне).
-          принципы спроса и предложения
-          принцип изменения.
Стадии жизненного цикла объекта недвижимости:
1)       Рост (зарождение) – строительство объекта, рост инфраструктур вокруг объекта;
2)       Развитие – период роста доходов от функционирования недвижимости;
3)       Стабильность (период равновесия);
4)       Упадок (период уменьшения спроса на недвижимость)
4.           Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка или объекта недвижимости.
Исполнение выбранного среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которые являются физически обоснованными, финансово осуществимыми и которые приводят к наибольшей стоимости земельного участка (или объекта недвижимости) имеет смысл если пользователь ищет объект вложения средств или объект недвижимость с особыми характеристиками. Этот принцип предполагает:
-          анализ потенциала местоположения – от этого зависит его цена.
-          анализ возможности рынка (что рынок готов сейчас принять, откуда будет больше прибыли).
-          правовая обоснованность застройки (получить разрешение – потом строить).
-          технологическая обособленность (возможно ли строительство данного объекта недвижимости в данном месте в необходимые сроки; при соответствующем графике финансирования и проекта организации строительно-монтажных работ).
-          финансовая обоснованность (оправдывает ли доход от объекта недвижимости его норму рентабельности после его строительства и продажи)

3Методы оценки недвижимости 3.1  Затратный подход Затратный подход основан на предположении что затраты на строительство объекта с учетом износа в совокупности с рыночной стоимостью с рыночной стоимостью земельного участка на котором этот объект находиться, является приемлемым ориентиром для определения стоимость недвижимости.
Сфера применения – налогообложение физических и юридических лиц, арест объектов недвижимости, определение верхней стоимости оцениваемого объекта. Применяется при технико-экономических обоснованиях нового строительства, при выборе наиболее лучшего и эффективного использования земельного участка, при согласовании стоимостей объекта, полученных различными сбособами, при оценке зданий специального назначения, при оценке объектов недвижимости в пассивных секторах экономики, в страховании.
Недостатки:
-          этот подход отражает стоимость прогнозируемых доходов; это важно для недвижимости которая приносит доход.
-          трудно определить износ здания, если оно старше 10 лет.
-          подход не учитывает возможность применения варианта наилучшего ти наиболее эффективного использования земельного участка.
Последовательность осуществления подхода:
1.       Рассчитывается стоимость земельного участка, работ по его благоустройству. Если участок арендован, то учитывается стоимость аренды.
2.       Определяется полная стоимость воспроизводства или замещения.
3.       Рассчитываются все виды износа: физический, функциональный и внешний.
4.       суммируются все стоимости, полученные с учетом износа.
При расчете стоимость недвижимого имущества в этом подходе используются следующие три вида износа:
-          физический;
-          функциональный;
-          внешний.
Физический износ отражает изменение физических свойств объекта с течением времени. На уровень физического износа действует эксплуатационный природно-климатические факторы.
Существует 4 способа расчета физического износа;
1)            экспертный метод. Определяется на основании правил износа жилых зданий № ВСН-53-86.
∑ (удельный вес конструктивного элемента, %) * ∑ (износ конструктивного элемента) + ……
При исполнении экспертного метода износ различают как устранимый и неустранимый. Если стоимость ремонта не увеличивает стоимость здания износ считается не устранимый.
2)            Стоимостной способ. Заключается в определении затрат на воспроизводство конструктивных элементов здания. При данном методе износ определяется путем внешнего осмотра объекта недвижимости. Физический износ определяется как средне взвешенная величина.
3)            Нормативный (бухгалтерский). Расчет физического износа производства на основе единых норм амортизации на полное восстановление основных фондов, утвержденное постановлением советов министров СССР №1072 от 29.10.90 г.
4)            Метод расчета срока жизни. Срок жизни – это время в течении которого используемый объект будет приносить прибыль. В этот период (рост и стабильность) вложения в данный объект будут приносить пропорциональное увеличение прибыли. На стадии упадка вложения не принесут увеличение прибыли. Физический срок здания заканчивается тогда когда здание сносят.
В группу методов затратного подхода входят 4 основных методов оценки:
1) Метод сравнительной единицы (удельной стоимости). Скорректированная стоимость выбранная для расчета недвижимости умноженная на число единиц оцениваемого объекта. Если нет возможности найти сопоставимого объекта недвижимости, то используются разработки ЦНИИЭ и УС, который выпускает удельные показатели стоимости на потребительскую единицу по характерным видам зданий и сооружений в базисном, текущем и прогнозируемом году, на основании ежеквартальных цен на ресурсы.
2) Поэлементный способ. Удельная стоимость единицы измерения состоит из суммы затрат на каждый конструктивный элемент здания.
3) Сметный способ. Определяется на основании составления новых смет данного объекта недвижимости, так как если бы он строился вновь.
4) Индексный метод. Заключается в определении восстановительной стоимости объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс в соответствии с положением «О порядке переоценки основных фондов», принятым советом министров СССР 25.11.90 №1223.
3.2  Доходный подход Доходный подход включает:
-          Метод капитализации;
-          Метод дисконтирования денежного потока;
-          Метод валовой ренты.
Метод капитализации прямой. Заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от испытания объектов недвижимости.
С = Д/К,
где С- стоимость объекта,
Д – чистый денежный поток;
К – коэффициент капитализации.
Для использования этого метода необходимо:
-          определить чистый денежный доход от использования объекта недвижимости;
-          определить чистый доход от продажи объекта;
-          рассчитать коэффициент капитализации применительно к данному методу.
Коэффициент капитализации – это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как чистая прибыль от эксплуатации объекта, так и возмещения основного капитала, затраченного на приобретение объекта недвижимости.
 NOI – чистый операционный доход – рассчитывается устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцененного имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и амортизационных отчислений.
.Сам метод прямой капитализации заключается в расчете текущих доходов полученных от объекта недвижимости.
Стоимость объекта недвижимости рассчитывается следующим образом:
Со.н. = NOI / Кк
Метод прямой капитализации используется когда величина будущих потоков денежных средств стабильна.
Определение коэффициента капитализации основывается на анализе рыночной стоимости объекта недвижимости и чистых доходов, полученный в результате их эксплуатации.
Метод прямой капитализации основывается на утверждении, что у схожих объектов недвижимости одинаковые ставки.
Метод дисконтирования денежного потока (будущего потока).
Предполагает прогнозирование четкого операционного дохода в определенном периоде в будущем и вероятной цены продажи этого объекта в конце этого периода, а затем в расчет этого суммирования всех будущих доходов от объекта недвижимости.
Последовательность применения метода дисконтирования:
1.         Устанавливается продолжительность получения будущих денежных доходов.
2.         Прогноз потоков денежных средств по каждому году владения, исходные данные в дисконтируемых денежных потоках.
-          размер дохода;
-          характер их изменения (постоянный, с изменяющимся трендом, без видимого тренда)
-          частота получения доходов;
-          продолжительность периода в течение которого предполагается получение денежных средств.
3.         Дисконтирование денежных потоков производится путем приведения их текущей стоимости за каждый из будущих периодов на основе функции сложного процента и суммирования всех текущих стоимостей.
4.         В зависимости от стоящей перед оценщиком задачей дисконтируются потоки денежных средств.
-          доход инвестора до налогообложения;
-          доход инвестора после налогообложения;
-          доход банка по выданному кредиту;
-          арендодателя по арендному договору.
5.         Ставка дисконтирования выбирается как средняя норма прибыли, которые инвесторы ожидают получить на капиталовложения в сводные объекты в условиях данного рынка при условии, что объект приобретен на собственные средства, или как средневзвешенная стоимость капитала, при условии, что объект приобретен на собственные или заемные средства.
6.         Метод дисконтирования предполагает расчет реверсии (выручка от продаж) в конце периода владение и приведение ее текущей стоимости через ставку дисконтирования.
7.         Сложение текущих стоимостей доходов и реверсий.
8.         Расчет чистой текущей стоимости объекта как разницы между текущей стоимостью доходов, полученных за ряд лет и суммой привлеченных заемных средств.
Метод валовой ренты.
Валовая рента – это результат деления продажной цены объекта недвижимости на потенциальный или действительный валовой доход.
При определении мультипликатора не нужно вносить поправок на различие сопоставимых объектов, если объект сильно отличается, то он просто не .
Пример: Чистый операционный доход от оцениваемого объекта 57 т.р. необходимо определить стоимость объекта на основе следующей информации:
Объект
Продажная цена
Чистый операционный доход
Общая ставка дохода.
Объект 1
600000
72000
0,12
Объект 2
750000
85500
0,11
Объект 3
450000
47250
0,105
Оцениваемый объект
57000
Упорядочение ряда = (0,105+0,11+0,12)/3=0,11
После сравнения качества сопоставимых объектов оценщик решает, что желательное значение общей ставки доходов – 11,5%. В этом случае стоимость объекта будет равна:
57000 / 0,115 = 495650 рубля.
    продолжение
--PAGE_BREAK--3.3  Рыночный подход (сравнительный анализ продаж (САП)). САП основан на принципе замещения. Метод САП основывается на сравнении сопоставимых объектов недвижимости. Покупатель склонен при покупке выбирать из нескольких вариантов по следующим параметрам:
-          цена;
-           источник финансирования;
-          условия заключения сделки.
Последовательность осуществления метода сравнительного анализа продаж:
1)       Выявляются источники информации по недавним продажам сопоставимых объектов на рынке недвижимости. Источниками информации могут быть риэлтерские агентства, ипотечные банки, страховые компании, территориальное управление по несостоятельности и банкротству, территориальное управление по гос. ком. имуществу.
2)       Проверка информации о сделках включает в себя:
-          подтверждение сделки одним из основных участников;
-          выявление условий продаж, то есть учитывать сделку можно, если одна из сторон не находилась в затруднительной ситуации, обе стороны обладали типичной рыночной информацией; обе стороны поступают экономически рационально; финансирование соответствовало нормальным рыночным условиям.
3)       Корректировка стоимости сопоставимых объектов.

4Ипотека и ипотечное кредитование 4.1  История ипотеки Впервые слово «ипотека» появилось в 6 чеке до н.э. в древней Греции. Ипотекой назывались столбы с табличками, которые ставились на землю, отданную в залог. На табличках отслеживалась вся (кредитная) история этого участка.
Ипотечное кредитование успешно развивалось до периода феодальной раздробленности в Европейских странах и странах ближнего Востока и до 12 века в России. Дальнейшее оживление ипотеки в Европейских странах связывают с появлением мануфактур, разделением труда и появлением богатой буржуазии. В России небольшое оживление ипотечного кредитования среди крупных землевладельцев относится к 18 веку. Дальнейшее развитее ипотеки в России связывают с отменой крепостного права и датируется 1866.
В первые в залог стали отдавать небольшие земельные участки. Расцвет ипотеки в России 1800-1910 г. После 1917 г. Необходимость в ипотечном кредитовании отпала, в связи с отменой частной собственности на землю. Далее появление ипотеки в России в 1991г. Крупный приток иностранного капитала в 1998г. Вызвал значительный рост ипотеки, но по сравнению со странами Америки, ранок ипотечного кредита развит слабо.
4.2  Основные понятия 1. Постоянный ипотечный кредит (самоорганизующийся). Это разновидность кредита широко распространена в странах с развитой рыночной экономикой, где годовая инфляция составляет 3-4%. Кредит предполагает равные выплаты в погашение долга через равные промежутки времени.
2. Кредиты с переменными выплатами. Основная особенность – разовая периодичность выплат основного долга и процентов по нему. Могут существовать дополнительные условия.
2.1 Кредит с жаровыми выплатами – единовременный итоговый платеж процентов или основного долга. Этот вид кредита делится на:
-          Кредиты с замораживанием процентных выплат – то есть единый платеж процентов или основного долга в конце срока использования. Исполняется крайне редко.
-          Кредиты с выплатой только процентов — проценты выплачивают по договору. Выплата основного долга в конце периода.
-          Кредиты с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом – частичная амортизация до конца срока исполнения.
2.2 Пружинные кредиты – регулярные равные выплаты в счет погашения основного долга.
Например: Кредит взят на 7 лет, в течение первых 3х лет только основной долг, в течение оставшихся 4 лет – только проценты.
2.3 Кредиты с участием – при финансировании доходной недвижимости. Этот кредит близок к самоамортизирующемуся, но предполагает, что кредитор регулярно получал выплаты по основному долгу и проценты участвует в доходах от объекта.
-          Кредит с участием доходов – кредитор получает часть операционного дохода.
-          Кредит с участием в приросте стоимости – кредитор получает часть выручки или прироста капитал, полученной от продажи недвижимости.
2.4 Кредит с нарастающим платежом — такой расчет, что платеж в начале срока меньше, чем в конце.
2.5 Кредит с обратным аннуитетом – уменьшение в конце срока кредитования платежей.
2.6. Кредит с переменной ставкой – привязан к основному из индексов денежного рынка (инфляция, курс валют, ставка рефинансирования). Чем выше ставка тем ниже срок кредитования.
2.7 Канадский roll over – характеризуется тем, что переменная ставка изменяется через строго определенные промежутки времени. (разновидность — с оговоренной ставкой).
2.8 завершающая ипотека – уже под аккредитивную недвижимость предоставляется 2й кредит в погашение первого, ставки по которому выше, чем по первому.
2.9 Кредиты с добавленной процентной ставкой – предусматривает отнесение объектов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для выявления величины очередного платежа.
4.3  Оценка эффективности привлечения заемного капитала Оценка эффективности привлечения заемного капитала характеризуются показателем финансового левериджа. Можно начинать выбирать заемные средства, если точность финансового рычага
4.4  Правила получения ипотечного кредита    SHAPE  \* MERGEFORMAT  
1 – направляет требование об обеспечении кредита.
2- предоставляет документы на заключение договора ипотеки.

 SHAPE  \* MERGEFORMAT
2- должник заключает договор с залогодержателем о гарантировании его долга перед залогодержателем.
При ипотечном кредитовании банк интересуется характеристиками закладываемого имущества и затем уже заемщиком.
Основные положения договора об ипотеке:
1.       Предмет ипотеки: может быть право на имущество залогодателя. В предмете ипотеки должно быть наименование объекта недвижимости, его местонахождение, наименование органа, зарегистрировавшего право залогодержателя. В РФ – это единый государственный реестр прав на недвижимость. Обязательно должен быть указан срок аренды и срок ипотеки.
2.       Существо обеспечиваемого ипотекой залога: должно быть обязательно оговорено в договоре об ипотеке с указанием сумм обязательств (беспроцентного). В том случае, если изначально не указана сумма обязательств, то должна быть указана верхняя его граница или порядок и условия ее определения в будущем. В договоре должно быть указано основание возникновения обязательств. В договоре указывается периодичность выплат или порядок расчета этой периодичности. В случае существования закладной – это указывается в договоре ипотеки с указанием места регистрации закладной. Нотариус делает отметку на закладной о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, номерует и скрепляет печатью листы.
3.       Существенные условия договора ипотеки:
-          должна быть указана дееспособность всех участников договора.
-          должны быть соблюдены правила нотариального удостоверения и государственной регистрации.
-          кредитный договор, содержащийся в договоре об ипотеки подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
-          Право залога залогодержателя возникает с момента вступления договора в силу. В том случае, если правила не соблюдены договор ипотеки считается ничтожным и полежит уничтожению.
4.        Порядок оценки объекта ипотеки:
1)     По соглашению сторон оценка может быть произведена независящим оценщиком.
2)     Государственным комитетом или гос. имущественным комитетом и соответственно его региональным представителями.
Земельные участки оцениваются по цене не ниже нормативной.
5.       Порядок регистрации договора ипотеки.
Документы, которые требуются для регистрации:
-          нотариально удостоверенный договор ипотеки и его копии;
-          документы, указанные в договоре;
-          документ, удостоверяющий уплату гос. пошлины;
-          закладная и ее копии, если она предусмотрена;
-          приложения к закладной;
-          письменное согласие государственного комитета по управлению имуществом при залоге государственной недвижимости;
-          материалы по стоимости и оценки объекта недвижимости;
-          справка о геокодах объекта ипотеки;
-          данные о залогодержателе;
-          опись документов в трех экземплярах.
6.       Условия и процедура государственной регистрации ипотеки:
3)     Датой государственной регистрации является дата регистрации в ЕГРПН.
4)     Копии договора об ипотеке и закладной с приложениями сдаются в архив ЕГРПН.
Отказ от государственной регистрации возможен в случаях:
-          Неправильное оформление документов.
-          В случае если ипотека данного объекта недвижимости запрещена законом.
-          В других случаях, предусмотренных ГКРФ.
Государственная регистрация осуществляется:
-          По местонахождению объекта недвижимости;
-          На основании заявления залогодержателя и договора об ипотеки;
-          Путем совершения регистрационной записи в ЕГРПН с указанием следующих сведений: о первоначальном залогодержателе, предмете залога, суммы обеспечиваемого обязательства, закладной.
Государственная регистрация осуществляется в течение 1 месяца.
Удостоверяется договор государственной регистрации путем надписи на договоре и закладной с указанием органа государственной регистрации, номера, даты. Заверяется подписью должностного лица и печатью.
4.5  Особенности ипотеки предприятия 1.         Рынок предприятия в РФ развит слабо.
2.         Существует масса административных ограничений, предусматриваемых его развитие.
3.         Нет законодательного регулирования ипотеки некоммерческих кредитных учреждений.
Особенности ипотеки предприятий, зданий, сооружений:
1.         Законодательное регулирование:
-          Право залога распространяется на все имущество предприятия, если иное не предусмотрено договором;
-          Ипотекой предприятия может быть обеспечено следующее обязательство: в размере не меньше половины стоимости имущества предприятия, подлежащая исполнению не меньше чем через год с момента заключения договора, если в договоре предусмотрен меньший срок, то требование о взыскании можно предъявлять не ранее чем через год;
-          Ипотека зданий, сооружений запускается с одновременной ипотекой земельного участка на котором находится здание, либо часть участка, функционально обеспечивающая объект залога или права аренды соответствующей части участка.
2.         Особые правила предоставления ипотеки:
-          Передача в ипотеку допускается с согласия собственника имущества, уполномоченного им лица или органа, иначе договор считается ничтожным;
-          Обязательные документы к договору об ипотеке:
1)       Акт инвентаризации всего имущества;
2)       Бухгалтерский баланс;
3)       Заключение и отчет независимого оценщика (в случае если в отношении предприятия возбужден дело о банкротстве, решение о залоге имущества имеет право принимать административный управляющий совместно с советом кредиторов).
-          Собственник имущества оставляет за собой право владеть им и получать от его использования экономические выгоды.
-          В случае продажи предприятия новый собственник получает те же права, что и старый и в случае выплаты долгов право распоряжения.
Права сторон об ипотеки предприятия:
Залогодатель имеет право:
-          Распоряжаться имуществом предприятия переданном в ипотеку, вносить в его состав изменения, если это не уменьшает указанную в договоре общей стоимости заложенного имущества и не нарушает другие условия договора об ипотеке;
-          Передавать в залог и отчуждать имущество предприятия с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Права залогодержателя:
-          Обратиться в суд о досрочном исполнении обязательств или введения ипотечного контроля за деятельностью залогодателя, если он не принимает меры по сохранности заложенного имущества и эффективного его использования, что уменьшает стоимость заложенного имущества.
-          Залогодержатель решением суда в порядке ипотечного контроля может быть уполномочен: требовать бухгалтерские или иные отчеты, документы по согласованию сделок с имуществом и т.д.
РЕЗЮМЕ: Требование о взыскании на заложенное имущество может быть осуществлено только через суд. Покупателю предприятия на торгах переходят все права собственника.
4.6  Мировой опыт ипотечного кредитования Вторичный рынок ипотечного кредитования возник в Пруссии в 1769г. Главной ее особенностью была существующая в то время круговая порука, т.е. союз землевладельцев при недостаточной стоимости имущества, указанного в закладной несли солидарную ответственность по оставшейся его части.
Поскольку все чаще закладная стала использоваться как средство платежа в Пруссии появилось государственное регулирование рынка ипотечного кредитования, так установилась предельная сумма совокупно выпущенных банком закладных, которая не могла превышать больше в 10 раз собственных средств кредитных учреждений.
С развитием рынка эти пропорции устанавливались сначала как 15:1, в настоящее время как 20:1. по примеру Пруссии стали развиваться рынки в других странах Западной Европы. В США рынок ипотечного кредитования стал развиваться под влиянием государственного регулирования конгресса США, федерально-жилищной администрации, министерства экономического развития и ассоциации по делам ветеранов. В 1938г. Решением конгресса США была учреждена корпорация «Фени-мей», сначала она была государственной и занималась развитием ипотечного кредитования среди широких слоев населения.
    продолжение
--PAGE_BREAK--В 1958г. Корпорация «Фени-мей» была разделена на «Фени-мей» и «Джини-мей». После этого «Фени-мей» стала наполовину частной, изменились цели функционирования корпорации. Приоритетной стала работа на рынке высокодоходных закладных. В 1974г. «Фени-мей» становиться полностью частной корпорацией и стала заниматься покупкой и использованием закладных гарантированных федерально-жилищной администрацией и ассоциацией по делам ветеранов.
«Джини-мей» — государственная корпорация — оказания помощи малоимущему населению, для которых недостаточны обычные методы кредитования на приобретение жилья. В 1970г. Появляется корпорация по величине «Фреди Мак», которая стала работать с рисковыми закладными (незастрахованными).
4.7  Состояние и развитие ипотеки в РФ До 1991ш. в РФ существовала планово-административная система распределения жилья на безвозмездной основе. После развала плановой экономики жилищное финансирование из федерального бюджета значительно снизилось. Перед руководителями регионов встал вопрос о необходимость обеспечения жильем очередников.
Существовало 2 различных сценария:
1.       Коммерческая продажа жилья на вторичном рынке и строительства на эти деньги бесплатного жилья.
2.       Коммерческая продажа жилья на первичном рынке.
Существует третий вариант обеспечения жильем нуждающихся в улучшенных жилищных условиях – это иоптечное кредитование.
КОМБИИНВЕСТ – корпорация совместила следующие функции: строй инвестиций, семейные счета, коммерческое кредитование.
  SHAPE  \* MERGEFORMAT
Рисунок  SEQ Рисунок \* ARABIC 2 — Организационно – финансовая структура источников финансирования, предложенная КОМБИИНВЕСТом.
1 – проектно-изыскательные работы;
2 – предпроектные работы;
3 – разрешительная документация;
4 – рабочий проект;
5 – строительно-монтажные работы;
6 – плата за пользование кредитом;
7 – возврат инвестиционных средств и доходов по ним.
Генеральный менеджер – это предприятие, юридическое лицо, организующее процесс строительства (реконструкции).
Локальный менеджер – организация, которая занимается непосредственно на месте.
 SHAPE  \* MERGEFORMAT
Рисунок  SEQ Рисунок \* ARABIC 3 – Источники финансирования.
1 – этап накопления;
2 – локальный инвестор вносит средства;
3 – накопление средств на счете у компании инвестора;
4 – предоставление бюджетных субсидий.
Возможные источники финансирования нового строительства:
5)     Обязательным источником инвестирования нового жилья для конкретного гражданина является его личный целевой вклад.
6)     Возможным источником являются адресные субсидии местных органов власти как юридических так и физическим лицам.
7)     Средства от фьючерсной продажи недвижимости инвестора. Предполагает продажу объекта недвижимости в будущем, но не позднее чем за три месяца до сдачи инвестиционного объекта по цене, установленной генеральным менеджером в настоящее время. В случае если генеральный менеджер согласен на эту продажу, он включает этот объект недвижимости в свой лист командировок.
8)     Краткосрочный заем.
Структурная схема взаимодействия участников инвестиционного проекта представлена на рисунке.
 SHAPE  \* MERGEFORMAT
Рисунок  SEQ Рисунок \* ARABIC 4 — Структурная схема взаимодействия участников инвестиционного проекта.
1.       Банк-гарант получает 2% от стоимости инвестиционного проекта. Эти 2% уплачивают локальные инвесторы.
2.       2% от стоимости объекта получает страховая компания, их уплачивает локальные инвесторы.
Генеральный менеджер, банк-гарант, страховая компания обязуются не превышать в течении 14 дней срок удовлетворения прав на возврат требований, из которых в течении первых 7 дней ответственность закрепляется за генеральным менеджером, в течении следующих 7 дней за страховой компанией.
4.8  Экономическое обеспечение и эффективность системы. Основное содержание общей экономической поддержки данной системы со стороны государства заключается в создании режима наибольшего благоприятствования гражданам, нуждающимся в жилье, генеральным менеджерам, другим коммерческим структурам, участвующим в инвестиционном проекте, для концентрации и использования внебюджетных средств на цели жилищного строительства.
Эта поддержка должна быть выражена в следующих формах.
-          предания системе статуса муниципальной;
-           выделение площадок под застройку;
-          значительное уменьшение величины финансовой нагрузки на участников системы за счет снижения расходов на инфраструктуру и других льгот;
-          выделение из федерального, городского и местного бюджета безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья в порядке, предусмотренном постановлением правительства РФ №1278 от 10.12.93г.

5Система управления недвижимостью 5.1  Понятие управления недвижимостью Управление недвижимостью – это комплексная система удовлетворения потребности клиента в конкретном виде недвижимости.
Основная цель – обезопасить субъектов рынка недвижимости (ограждение порядочных субъектов от преступных лиц, правильное формирования цен).
Управление производством может существовать только в рамках экономико-правового регулирования. Управление производством – это разработка и реализация системы управления недвижимостью, позволяющих включить ее в группу эффективно работающих активов.
5.2  Механизм управления недвижимостью Существует 2 подхода при реализации механизма управления недвижимостью:
9)     Экономически-хозяйственный механизм реализации целей, т.е. формирующей целью системы является прибыль.
10)                    Социально-экономический – полноправным субъектом системы является человек, т.е. система его целей, потребностей является определяющей при создании того или иного бизнеса.
Механизм управления – это практические рычаги, стимулы, посредством которых органы управления воздействуют на общество, производство и любую социальную систему с целью достижения стоящих перед ней цели, задач.
5.3  Основные подходы к управлению недвижимостью. Основные подходы при реализации системы управления недвижимостью:
-          Маркетинговый – следует из определения маркетинга., как предпринимательской деятельности по продвижению товаров или услуг.
-          Системный – это принцип исследования объекта недвижимости как систему взаимосвязанных элементов подсистемы (вход – процесс – выход – обратная связь, внешняя среда).
Функции системы управления в рамках системного подхода:
 SHAPE  \* MERGEFORMAT
Бизнес-коммуникация – это взаимодействие субъектов системы информатизации.
Информатизация – обеспечение структурированной информации имеющей практическое значение при обосновании и решении задач связанных с определенной деятельностью.
Информация – это сведения, которые снижают неопределенность наших знаний или иных объектах.
Результаты работы бизнес-коммуникации можно представить в следующем виде:
R = F(x;y;z;t)
R – результаты работы бизнес-комуникации.
x – внешние факторы;
y – внутренние факторы;
z – структура бизнес-комуникаций;
t – фактор времени.

 SHAPE  \* MERGEFORMAT
Рисунок  SEQ Рисунок \* ARABIC 5 – Факторы, влияющие на эффективность бизнес-коммуникаций.
Существует 7 разновидностей структур бизнес-коммуникаций:
-          Бинарная (продавец — покупатель);
-          n – арная (продавец – покупатель- продавец – покупатель- продавец — покупатель );
-          вертикальная (фирма — филиалы);
-          горизонтальная (конкуренты-конкуренты);
-          радиальные (источники рекламной информации — покупатели);
-                  интровентированные
 SHAPE  \* MERGEFORMAT
-          экстравентированные
 SHAPE  \* MERGEFORMAT
В рамках развития организации и любого бизнеса важную роль играет функция планирования.

 SHAPE  \* MERGEFORMAT     продолжение
--PAGE_BREAK--
Рисунок  SEQ Рисунок \* ARABIC 6 – Планирование как функция системы управления недвижимостью.
-          Воспроизводственный подход, подразумевает создание объекта недвижимости, отвечающего требованиям потребителей на момент его сдачи а не проектирования.
В рамках этого подхода необходимо акцентировать внимание на следующем:
1.                 Использование инновационных и ресурсосберегающих технологий.
2.                 Соблюдение генерального плана и норм плотности застройки.
3.                 Строгое соблюдение экологических требований
-          Функциональный подход – предусматривает представления объектов недвижимости как носителей совокупности главных и второстепенных функций, управляющих конкретную потребность и их оптимизацию.
-          Комплексный подход – предполагает обязательный учет строительных, экономических, экологических, социальных, организационных, инновационных, информационных и других аспектов управления недвижимостью.
-          Динамический подход предполагает развитие объекта на основе ретроспективного анализа за 5-15 прошлых лет и прогнозирование параметров объекта на 5-15 и больше лет.

 SHAPE  \* MERGEFORMAT
Рисунок  SEQ Рисунок \* ARABIC 7 – Структура управления недвижимостью.
На всю эту систему действуют макроэкономические, микроэкономический факторы и факторы среды.
Факторы макросреды: оказываю прямое регулирующее воздействие на целевые ориентиры и управленческие действия фирмы застройщика и не испытывают на себе ощущение влияния обратных связей.
Микроэкономические факторы6 отражает условие рыночной конъюнктуры, характеризуют уровень потребительского спроса, сложившиеся отношения с поставщиками. Такие факторы не только определяют формирование системы управления, оказывают воздействие на развитие фирмы, но и подвержены обратному влиянию, которое должно быть учтено при построении эффективной системы управления.
Подсистема формирования цели занимается
1.         Обеспечением качества и конкурентоспособности объекта недвижимости;
2.         ресурсосбережением;
3.         расширением рынка недвижимости;
4.         организация технического развития;
5.         формирование эффективных бизнес-коммуникаций;
6.         социальное развитие и обеспечение экологической стабильности;
7.         развитием управления.
Функциональная подсистема занимается:
1.         Управлением девелоперской деятельностью.
2.         Управлением страховой деятельностью.
3.         Управлением брокерской деятельностью.
4.         Управлением оценочной деятельностью.
5.         Управлением информационной деятельностью.
Функции обеспечивающей подсистемы:
1.         Научно-методическое обеспечение;
2.         Ресурсное обеспечение;
3.         Маркетинговое обеспечение;
4.         Правовое обеспечение;
5.         Организационно-техническое обеспечение;
5.3       Принципы управления недвижимостью. Принципы управления недвижимостью могут быть объединены в 3 группы.
1 гр. Принципы, характеризующие требования к формированию системы управления.
1.         Принцип обусловленности функций управления недвижимостью целями системы управления недвижимостью:
Функция управления недвижимостью формируются и изменяются не произвольно, а в соответствии с потребностями и целями системы управления:
— глобальная цель – получение прибыли;
— управление качеством;
— расширение рынка;
— организационно-техническое развитие системы управления;
— соц.развитие;
— охрана окружающей среды;
— безопасность деятельности.
2.         Принцип первичности функций управления недвижимостью:
Состав подсистем структуры управления недвижимостью:
— организационная структура, требования к работникам, их численность зависят от содержания количества и трудоемкости функций управления недвижимостью.
3.         Принцип оптимальности соотношений интра и инфра функций системы управления недвижимостью. Определяет пропорции м/у функциями направленными на организацию системы управления недвижимостью (интрафункций) и функциями управления недвижимостью (инфрафункций).
4.         Принципы оптимальности соотношения управленческих приоритетов. Требует опережения функций управления на развитие недвижимости, по сравнению с функциями, направленными на обеспечение функционирования недвижимости.
5.         Принцип резервирования. Каждый работник должен выполнять функции вышестоящего, нижестоящего сотрудника и нескольких работников своего уровня.
6.         Принцип экономичности. Предполагает наиболее экономическую и эффективную организацию системы управления недвижимостью.
7.         Принцип прогрессивности. Подразумевает соответствие системы управления недвижимостью передовым зарубежным и отечественным аналогам.
8.         Принцип перспективности. Следует учитывать перспективу развития организации.
9.         Принцип комплексности. Предполагает учет всех факторов влияющих на систему управления недвижимостью (СУН).
10.     Принцип оперативности. Своевременное принятие решений.
11.     Принцип простоты. Гласит, что чем проще СУН, тем лучше она работает.
12.     Принцип научности. Разработка мероприятий по формированию СУН не должны основываться на достижениях наук и учитывать в области управления изменения законодательства, развития экономики в рыночных условиях.
13.     Принцип иерархичности. В вертикальных разрезах СУН должна обеспечивать иерархичное взаимодействие между звеньями управления.
14.     Принцип автономности. В вертикальных и горизонтальных разрезах СУН должна быть рациональна.
15.     Принцип согласованности. Взаимодействие между звеньями системы должно осуществляться в соответствии с целями организации.
16.     Принцип устойчивости. Необходимо учитывать регулятора при отключении системы от цели.
17.     Принцип прозрачности. СУН должна обладать концептуальным единством, содержать единую терминологию; деятельность всех руководителей должна строиться на единых элементах для различных по своему содержанию процессов.
18.     Принцип комфортности. СУН должна содержать так удобств для творческих процессов обоснования, выработки, принятия и реализации решения.
2 гр. Принципы информатизации СУН. Эти принципы можно разделить на:
— управленческие:
1.         Принципы системности предполагает, что процесс создания комплексных систем фирмы д/б основан на предварительном системном анализе объекта и системы управления.
2.         Принцип комплексности. Требует взаимосвязи работ по комплексности всех проводимых работ в фирме.
3.         Принцип эффективности. Связан с правильным определением круга эффективных функций, технологий и задач в качестве критерия экономической эффективности.
4.         Принцип создаваемых систем. Гласит, что комплектация должна производиться с учетом новых задач и перспектив.
— системно-технические.     Должна соблюдаться при создании высокотехнических систем.
— Организационные. Ориентированы на организационное обеспечение систем.
5.         Принцип первого руководителя. Руководителю д/б обеспечен доступ к информации организации.
6.         Принцип подготовки персонала.
7.         Принцип предварительной подготовки объекта. Может включать изменение организационной структуры, функциональных обязанностей персонала, системы документооборота.
3 гр. Принципы, определяющие направления развития СУН.
1.         Принцип концентрации в 2-х направлениях.  
I. Концентрация усилий всех работников на решение основных задач.
II. Концентрация однородных функций в одном подразделении.
2.         Принцип специализации (разделение труда).
3.         Принцип параллельности. Одновременное выполнение разных управленческих решений.
4.         Принцип адаптивности. Адаптация СУН к изменяющимся целям объекта управления и его функционирования.
5.         Принцип преемственности. Общая методическая основа по проведению работ совершенствования СУН.
6.         Принцип непрерывности. Отсутствие перерывов в работе или функционировании СУН.
7.         Принцип безопасности. СУН должна быть максимально безопасна для участников.
8.         Принцип оптимальности соотношения видов собственности. Определяет пропорции м/у видами собственности (гос., муницип., обществ., приватизир. и др.).
9.         Маркетинговый подход должен быть базовым при разработке мероприятий в области планирования, организации, учета и контроля. Результаты маркетинг. обоснований позволяют определять важнейшие приоритеты при разработке стратегических целей на основе прогноза рыночных тенденций.
Современная концепция маркетинга это концепция ориентации деятельности на потребителя. Концепция маркетинга подразумевает осуществление следующих основных функций:
1)       комплексное изучение рынка;
2)     изучение изменения потребностей личных и общественных;
3)     применение полученных знаний о рынке для создания эффективной системы управления недвижимостью.
4)     правильная организация строительства и продажа объекта.
При этом подходе участники рынка недвижимости решают следующие проблемы:
1) покупатель ищет для себя объект недвижимости с максимально полезными качествами с минимальной ценой.
2) продавец аналогичный объект хочет продать по максимальной цене.
3) задача работников муниципалитета – проверка чистоты сделки.
В маркетинговый цикл включены следующие функции:
1.         Планирование.
2.         Регулирование.
3.         Организация процесса маркетинга.
4.         Учет, контроль.
5.         Мотивация.
Управление маркетингом недвижимости это комплексная система по обеспечению конкурентоспособных качеств проектируемого объекта, либо комплексная система по реализации концепции маркетинга создаваемого объекта недвижимости.
Процесс управления маркетингом недвижимости имеет следующую последовательность:
1.         Исследование рынка.
2.         Отбор целевых рынков.
3.         Разработка концепции маркетинга.
4.         Реализация маркетинговых мероприятий.
6,7. Девелопмент – это управление инвестиционным проектом, в сфере недвижимости. Включены следующие аспекты:
1.         Выбор экономического эффективного проекта.
2.         Получение всех необходимых разрешений.
3.         Определение условий привлечения инвесторов.
4.         Разработка механизмов и форм возврата кредита.
5.         Поиск и привлечение инвесторов.
6.         Отбор подрядчиков, их финансирование и контроль за работой.
7.         Реализация создаваемого объекта недвижимости «Комбиинвест» — отеч. опыт.
8.         Критерий эффективности управления недвижимостью.
Эффективность – это отношение полезного эффекта (рез-т) к затратам на его получение.
Наиболее простым способом анализа эффективности управления недвижимостью является отношение обобщающего показателя к ресурсам.
Наиболее распространенный показатель – это отношение прибыли к ресурсам, используемым в процессе строительства, используются следующие коэффициенты:
1.     Деловой активности.
2.     Ликвидности.
3.     Оборачиваемости и т.д.

6Методы определения эффективности недвижимости на разных стадиях ее создания и функционирования 6.1  Технико-экономическиепоказатели, характеризующие инвестиционный проект Оценка инвестиций проводится по результатам качественного и количественного анализа. Данные для анализа берутся на каждой стадии разработки проекта и основываются на:
1. Стоимости строительства, определенной по аналогам, базовым коэффициентам. Кроме того на каждой территории свои поправочные коэффициенты связаны с географическими, природно-климатическими, экономическими условиями функционирования недвижимости.
2. Уточнения источников и условий финансирования определенных на предпроектных стадиях.
3. Определение себестоимости основных производственных видов деятельности предприятия в расчетном периоде, анализе изменения тенденций рентабельности и мероприятия по обеспечению минимизации потерь.
4. Оценка риска инвестиций.
5. Обоснование расчетного периода в котором берутся расчетные данные.
6. Учете данных по изменению цен во всех расчетных периодах позволяющим составить элементы дохода и издержек.
    продолжение
--PAGE_BREAK--