--PAGE_BREAK--§ 1.1 Особливості віднесення матеріальних об'єктів до нерухомих
До введення в дію чинних законодавчо-нормативних документів у вітчизняній економічній теорії та господарській практиці поняття "об'єкт нерухомості" було відсутнє, а використовувалося поняття "основні фонди ". До основних фондів віднесені предмети виробничого та невиробничого призначення (будівлі, споруди, житлові приміщення, машини, устаткування, доросла робоча і продуктивна худоба, багаторічні насадження і т.д.), які в своїй натуральній формі функціонують й використовуються в народному господарстві багато років і протягом усього терміну служби не втрачають своєї споживацької форми. Основні фонди (без машин і устаткування) — складова частина нерухомого майна, але це поняття є більш вузьким, оскільки до основних фондів не входить земля. Виведення землі за рамки товарно-грошових відносин призвело до трансформації поняття «об'єкт нерухомості» в поняття «основні фонди».
Основні фонди слід поділяти на матеріальні й нематеріальні (рис.1.1).
До матеріальних відносять будівлі, споруди, машини й устаткування, житло, транспортні засоби, багаторічні насадження, продуктивну худобу і т.д. Не є основними фондами тимчасові споруди, пристосування та пристрої, витрати на зведення яких відносять до собівартості будівельно-монтажних робіт. Ця класифікація подає практично всі типові об'єкти основних фондів.
Будівлі (окрім житлових). До складу будівель входять будівельно-архітектурні об'єкти, призначенням яких є створення умов для виробничого процесу, соціально-культурного обслуговування, зберігання матеріальних цінностей. Основними конструктивними частинами будівель є стіни і дах.
Якщо будівлі примикають одна до одної та мають загальну стіну, але кожна з них є самостійним конструктивним цілим, їх вважають окремими об'єктами. Зовнішні прибудови до будівлі мають самостійне господарське значення, окремими об'єктами є будівлі котельних, а також надвірні споруди (склади, гаражі, огорожі, сараї, колодязі тощо). Вбудовані приміщення, призначення яких інше, ніж призначення будівлі, входять до складу цієї будівлі.
Вбудовані приміщення можуть призначатися для магазинів, їдалень, перукарень, ательє, пунктів прокату, дитячих садів, ясел, відділень зв'язку, банків або інших організацій.
До складу будівель входять внутрішні комунікації, необхідні для їх експлуатації: система опалювання з устаткуванням, включаючи котельну установку (якщо остання знаходиться всередині будівлі); внутрішня мережа водопроводу, газопроводу, каналізації з усіма пристроями; внутрішня мережа силової й освітлювальної електросистеми з освітлювальною арматурою; внутрішні телефонні та сигналізаційні системи; вентиляційні пристрої загально-санітарного призначення; підйомники і ліфти. Водо-, газо-, теплопровідні пристрої, а також пристрої каналізації включають до складу будівель, починаючи від ввідного вентиля або трійника, чи то від найближчого оглядового колодязя залежно від місця приєднання трубопроводу. Проводку електричного освітлення та внутрішні телефонні й сигналізаційні системи включають до складу будівлі, починаючи від ввідного ящика чи то кабельних кінцевих муфт, або від прохідних втулок. Фундаменти під казанами, генераторами, верстатами, машинами, апаратами тощо, розташованими усередині будівель, не входять до їх складу (окрім фундаментів великогабаритного устаткування), а включаються до складу тих об'єктів, в яких вони використовуються.
Фундаменти великогабаритного устаткування, споруджені одночасно з будівлею, входять до складу будівлі. Для об'єктів такого типу використовується термін «спеціалізовані будівлі». Пересувні будиночки виробничого (майстерні, котельні, кухні, АТС) й невиробничого (житлові, побутові, адміністративні) призначення відносяться до будівель. Автомобілі, автомобільні та тракторні причепи, залізничні спеціалізовані й переобладнані вагони, основним призначенням яких є виконання виробничих функцій (лабораторії, клуби, контори), вважаються пересувними об'єктами відповідного призначення та вважаються будівлями.
Житло. До нього відносять будівлі, призначені для постійного мешкання, пересувні щитові будиночки, плавучі будинки, інші будівлі (приміщення), що використовуються як житло, а також історичні пам'ятники, ідентифіковані в основному як житлові будинки.
Споруди. До них слід відносити інженерно-будівельні об'єкти, призначені для виконання технічних функцій (шахти, тунелі, нафтові свердловини, дороги, дамби, естакади) або для обслуговування населення (стадіони, басейни, споруди міського впорядкування). До складу споруд входять усі пристрої, що становлять з ними єдине ціле. Наприклад, при визначенні відновної вартості очисних споруд до складу об'єкта включаються, окрім самої будівлі, насосне устаткування, бункери-відстійники, грязевідстійники, фільтри, нестандартне та електротехнічне устаткуванням
Споруди, як об'єкти нерухомості, можна класифікувати як містобудівні (наземні й підземні споруди), енергозабезпечувальні (нафтові бази, теплоелектростанції), інфраструктура (транспортні та термінальні споруди), промислові (доменні та мартенівські печі, стапелі, елінги), екологічні (заводи з утилізації відходів, очисні споруди) й спеціальні споруди військово-промислового комплексу. Передавальні пристрої (нафто — і газопроводи, лінії електропередач) широко використовуються як технологічні споруди паливно-енергетичних комплексів цивільного та промислового призначення.
Суспільні й виробничі будівлі, містобудівні і технологічні споруди розрізняються за видами, типами та проектними рішеннями.
Найвищий ступінь організаційної та технічної складності мають промислові комплекси, в яких використання об'єктів нерухомості жорстко підлягає вимогам виробничого циклу й технологічного процесу. Цим об'єктам властива висока енергонапруженість і значна матеріаломісткість. Капіталоємністю відрізняються підземні й наземні містобудівні споруди, виробничі будівлі, цехи паливно-енергетичного та машинобудівного комплексів, будинки культури, театри, цирки, планетарії, зоопарки, ботанічні сади. Енергоємність характерна для технологічних споруд, виробництва кольорових і чорних металів; міських споруд, що забезпечують водопостачання, подачу тепла і електроенергії (ТЕЦ).
Багаторічні насадження. До них слід віднести (незалежно від віку): плодово-ягідні, технічні, захисні, декоративні та озеленювальні насадження всіх видів; штучні насадження ботанічних садів, інших науково-дослідних установ і навчальних закладів, які функціонують задля досягнення певної науково-дослідної мети. Об'єктом класифікації цього підрозділу є зелені насадження кожного парку, сквера, саду, вулиці, бульвару, двору, території підприємства.
Перелік нематеріальних активів і об'єктів інтелектуальної власності, критерії, що визначають правомірність віднесення об'єкта до нематеріальних активів, а також правила формування інформації про нематеріальні активи визначені чинним законодавством України.
Цивільний кодекс України — далі ЦКУ (ст.181) визначає, що до нерухомого майна належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Поняття нерухомого предмета може бути поширене законом на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти, а також: інші речі, права на які підлягають державній реєстрації.
Таким чином, особливістю об'єктів нерухомості є їх нерозривний зв'язок із землею, що припускає її значну вартість (при цьому самі по собі земельні ділянки також розглядаються як об'єкти нерухомості).
За походженням розрізняють об'єкти нерухомості:
створені природою без участі людини;
є результатом праці людини;
Створені працею людини, але пов'язані з природною основою і без неї функціонувати не можуть.
Специфічним різновидом об'єктів нерухомості є кондомініум.
Одним з неврегульованих залишається питання про віднесення до об'єктів нерухомості предметів, що не мають нерозривного зв'язку із земельною ділянкою, хоча відділити їх від цієї земельної ділянки досить складно. Зокрема, це можуть бути статуї вагою в декілька тон, не скріплені з фундаментом, або будівлі, встановлені на поверхні землі на блоках.
Відзначимо, що деякі види нерухомого майна можуть юридично переходити в рухоме майно. Так, наприклад, ліси та багаторічні насадження належать до нерухомого майна, а заготівля деревини — це вже рухоме майно.
Устаткування, розміщене в будівлях і спорудах (опалювання, водопровід, каналізація, електроустаткування, ліфти, грати, другі металеві двері) — усе це належить до об'єктів, не пов'язаних із землею. Але оскільки воно є невід'ємною частиною об'єкта нерухомості, то у разі операції з даним об'єктом слід детально описувати все устаткування, що включається до його складу.
При здійсненні операцій з об'єктами нерухомості може передаватися частина прав і інтересів, що не є складовою об'єкта нерухомості, наприклад, права оренди, переважного придбання або інші інтереси (сервітути).
Зокрема, сервітут — це «право користування чужою земельною ділянкою», яке «може встановлюватися для забезпечення проходу і проїзду через сусідню земельну ділянку, експлуатації ліній електропередачі, зв'язку і трубопроводів, забезпечення водопостачання та меліорації, а також інших потреб… '»
Отже, до об'єктів нерухомості слід відносити найцінніші та загальнозначущі об'єкти основних засобів і такі об'єкти нерухомості, як земля й надра, що мають велике економічне та стратегічне значення для будь-якої держави в усі часи.
продолжение
--PAGE_BREAK--§ 1.2 Кондомініум
Специфічним різновидом об'єктів нерухомості є кондомініум — єдиний комплекс нерухомого майна, що включає земельну ділянку у встановлених межах і розташовані на ній житлові будівлі, інші об'єкти нерухомості, в яких окремі частини, призначені для проживання чи іншої мети (приміщення) знаходяться у власності громадян, юридичних осіб, суб'єктів, муніципальних утворень (домовласників) — приватній, державній, муніципальній та іншій формах власності, а решта частин (загальне майно) знаходиться в їх загальній пайовій власності.
Будь-який житловий багатоквартирний будинок є єдиною та цілісною конструкцією. Проте, з позицій використання її для проживання ця конструкція є неоднорідною.
До складу будинку входить майно, яке може бути відособлене, тобто яким можна володіти, користуватися та розпоряджатися одноосібно («виключно») без нанесення збитків правам й інтересам інших власників аналогічного відособленого майна. Таким майном у будинку є ізольовані приміщення, призначені для житла або квартири (комплекси житлових і нежитлових приміщень). Приміщенням вважається одиниця комплексу нерухомого майна, призначена для самостійного використання для житлової, нежитлової або іншої мети. Загальне майно — частини комплексу нерухомого майна, призначені для обслуговування, користування та доступу до приміщення й тісно пов'язані з ним призначенням.
Стіни, що розділяють приміщення, несучі конструкції, місця «загального користування», необхідні для доступу в свої приміщення, можуть бути лише загальними для власників різних приміщень.
Таким чином, зазначені об'єкти в квартирах, що належать на правах власності певним особам, це — пласт обробки на стінах і перекриттях (прошарок штукатурки, фарби, шпалер), а також такі компоненти водопровідних й інших інженерно-технічних систем, які можуть бути відокремлені від загальних без збитку для інтересів і прав власників інших приміщень. Це майно складає приблизно 10-15% від вартості будівництва будинку.
Загальне майно без якого не може існувати або використовуватися за призначенням відособлене (особисте) майно, квартира (приміщення) складає приблизно 85-90% від вартості будівлі. Це майно є неподільним. Це означає, що будь-який власник приміщення — «житла» повинен володіти одночасно правами особистої власності на «житло» й правом пайової власності на загальне майно.
Збереження за власниками приміщень в будь-якій будівлі чи споруді права власності на загальне, неподільне майно, є чинником об'єднання власників житла в єдиний соціальний організм з метою експлуатації загального майна.
Отже, кондомініум — це, перш за все, форма права власності або володіння на правах власності. Найважливішою особливістю кондомініума є індивідуальне володіння окремими площами на правах власності, тоді як місця загального користування і устаткування, необхідне для обслуговування площ, що побудовані для індивідуальної власності, знаходяться в спільному володінні.
Структура кондомініума приведена на рис.1.2
До загального майна відносять: усі інженерно-технічні та інші системи, без доступу й користування котрими неможливо експлуатувати відокремлені види нерухомого майна (приміщення), включаючи земельну ділянку, на якій знаходяться площі, що належать індивідуальним власникам; зовнішні стіни і дах будівлі; внутрішні приміщення (вестибюлі, коридори, комори); сходові майданчики і прольоти; ліфти, електричні кабелі й механічне устаткування.
На відміну від площ, що належать індивідуальним власникам, які можуть свою власність виділити та продати, використати заставу, здати в оренду, тобто розпорядитися нею на свій розсуд, нерухомість у спільній власності є «неподільною»: її не можна продати, використати як заставу або управляти нею без згоди співвласників. Така спільна власність не може бути розділена за вимогою окремого власника. Частка власника нерухомості, що знаходиться в спільному володінні, невіддільна від тієї, що належить йому на правах індивідуальної власності в кондомініумі та не може бути передана іншій особі. По суті, це означає, що відповідна частка з права власності на вказане загальне майно завжди відповідає частці права власності на житло. Таким чином, власність на житло спільно з правом власності на частку загального майна характеризує правовий статус «житла».
Кондомініум — організація «самоуправлінська», а діяльність у досягненні спільної мети — є самоврядуванням. Тобто реалізація прав на багатоквартирний будинок4 здійснюється шляхом самоврядування. Кожний власник квартири не має право, а зобов'язаний самостійно нести тягар своєї власності, у тому числі брати участь в спільному управлінні експлуатацією.
Виходячи з вищесказаного необхідно відзначити, що кондомініум є вимушеною та обов'язковою організацією власників квартир (а не суспільно-добровільною). Організаційно-правова форма може бути різною. Найпоширенішими формами прояву її є «житлові кооперативи» та «товариства власників житла».
Житловий кооператив — організація, в якій власники житла об'єднують свої частки загального майна та вносять їх як пайовий внесок у статутний капітал кооперативу. За такої форми організації виникають два власники майна: власники житла і формальний власник загального майна у вигляді кооперативу. Розподіл майна між різними власниками не є антагонізмом, оскільки кооператив є об'єднанням тих самих власників житла. Кооператив є найпростішою системою об'єднаного володіння власників природної (локальної) монополії та своєрідною моделлю «муніципальних і державних систем».
Товариство власників житла (квартир) (ТВЖ) — це об'єднання власників житла, за умови утворення якого всі учасники зберігають за собою обидва види майнової власності (індивідуальну власність на квартиру та частку власності на загальне майно). Вони вносять в організацію свою частку в управлінні загальним майном. У такій організації кожен власник має число голосів, пропорційне площі його відособленого житла або вартості внеску в будівництво загального майна.
Створювати ТВЖ необхідно ще на стадії будівництва та з метою подальшої експлуатації житлового будинку. Планувати створення й основи діяльності майбутнього ТВЖ необхідно забудовнику, діючи на користь всіх пайових забудовників і кожному пайовому учаснику будівництва під час укладання договору про пайову участь в будівництві житлового будинку. Тут закладаються умови, правила і норми, які забезпечать не лише правовий механізм відносин, але й необхідні усім учасникам умови створення та функціонування ТВЖ.
В концепції кондомініума визначаються не лише форми власності, але й права власників (умови й обмеження для них). По суті, кондомініум як форма власності, обмежує права користування і володіння нерухомістю, щоб виключити використання одними особами своїх прав власників за рахунок права інших. Дана форма власності звичайно встановлює обмеження на порядок розпорядження майном.
Необхідність в таких обмеженнях очевидна. Нерухомість, що знаходиться у власності кондомініума, стає джерелом виникнення певної взаємозалежності її співвласників у питаннях експлуатації їх власності. Це, зокрема, відноситься до загального майна, місць загального користування і інженерно-технічного устаткування. Наприклад, якщо власність знаходиться в спільному володінні, рішення про те, чи вносити й коли свою частку коштів для проведення необхідних ремонтних робіт і експлуатації будівлі, не можуть прийматися власниками лише на власний розсуд1
Товариство власників житла дозволяє, окрім іншого, займатися продажем об'єктів нерухомості, що входять до складу кондомініума й знаходяться у власності товариства. Договори від імені товариства укладає його правління.
В українському законодавстві право власності володіння спільними об'єктами користування нерухомістю обумовлене ЦКУ (глава 26, 28) та Житловим кодексом України.
продолжение
--PAGE_BREAK--