--PAGE_BREAK---создание условий для приведения жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры в соответствие со стандартами качества, обеспечивающими комфортные условия проживания;
-обеспечение доступности жилья и коммунальных услуг в соответствии с платежеспособным спросом граждан и стандартами обеспечения жилыми помещениями (33 кв. м общей площади жилого помещения — для одиноких граждан, 42 кв. м — на семью из 2 человек, по 18 кв. м — на каждого члена семьи при семье из 3 человек и более, далее — стандарты обеспечения жилыми помещениями) [1.7].
Решение этих задач обеспечивается путем реализации комплекса нормативных правовых, организационных и финансовых мер и мероприятий по 4 основным направлениям:
-развитие жилищного строительства;
-совершенствование жилищно-коммунального комплекса;
-развитие ипотечного жилищного кредитования населения и рынка жилья;
-исполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством, и нормативное правовое обеспечение организации предоставления гражданам жилых помещений социального использования [1.7].
Для развития жилищного строительства Программой предусматривается обеспечить:
-формирование системы территориального планирования, создание условий для разработки правил землепользования и застройки, градостроительной документации для жилищного строительства;
-развитие конкуренции и снижение административных барьеров на рынке жилищного строительства, создание эффективных механизмов борьбы с высоким уровнем монополизации и административного протекционизма на рынке, внедрение прозрачных конкурентных процедур предоставления земельных участков для жилищного строительства;
-развитие кредитования застройщиков на цели жилищного строительства;
-обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства, создание условий для привлечения кредитных средств и частных инвестиций для этих целей;
-модернизацию и обновление оборудования, повышение эффективности технологий строительства и производства строительных материалов;
-комплексную застройку территорий, реконструкцию и обновление кварталов застройки;
-создание единой системы государственного учета объектов недвижимости [1.7].
Для совершенствования жилищно-коммунального комплекса запланировано обеспечить:
-создание условий для развития конкурентного бизнеса в сфере управления жилищным фондом и коммунальном комплексе;
-разработку механизма взаимодействия собственников жилья и их объединений, органов местного самоуправления, государства по вопросам управления многоквартирными домами;
-развитие финансовых инструментов и институтов в целях привлечения инвестиций для модернизации жилищно-коммунального комплекса;
-совершенствование процедур тарифного регулирования в коммунальном комплексе;
-финансовое оздоровление организаций коммунального комплекса;
-создание условий для привлечения средств частных инвесторов для модернизации и развития объектов коммунальной инфраструктуры, государственную финансовую поддержку процессов модернизации и развития коммунальной инфраструктуры, в том числе с целью минимизации рисков частных инвесторов;
-развитие приборного учета в сфере предоставления коммунальных услуг и оплаты услуг по показаниям приборов учета;
-прекращение дотирования предприятий жилищно-коммунального комплекса и перекрестного субсидирования различных потребителей коммунальных услуг;
-совершенствование системы предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, перечисление бюджетных средств на предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг гражданам — получателям указанных субсидий [1.7].
Для развития ипотечного жилищного кредитования населения и рынка жилья запланировано:
-обеспечить правовые условия для развития ипотечного жилищного кредитования и других институтов жилищного финансирования населения;
-создать унифицированную систему рефинансирования ипотечных жилищных кредитов и обеспечить развитие рынка ипотечных ценных бумаг;
-совершенствовать систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
-оказывать бюджетное содействие повышению уровня доступности жилья и ипотечных жилищных кредитов для населения;
-развивать новые рыночные институты и механизмы, формирующие инфраструктуру ипотечного жилищного кредитования и рынка жилья (страхование ипотечных жилищных кредитов, бюро кредитных историй, небанковские кредитные организации, осуществляющие кредитные операции по предоставлению ипотечных кредитов на приобретение жилья, и другие);
-совершенствовать систему защиты прав граждан — приобретателей жилья и граждан, участвующих в финансировании жилищного строительства[1.7].
Мероприятия Программы и ее подпрограмм сконцентрированы на реализации мер приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России».
В соответствии с указанным национальным проектом выделены 4 приоритетных направления:
-увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования;
-повышение доступности жилья;
-увеличение объемов жилищного строительства и модернизация коммунальной инфраструктуры;
-выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан[1.7].
По каждому из этих приоритетных направлений предусмотрена реализация конкретных мер, на проведении которых должны быть сконцентрированы основные финансовые и организационные усилия. Эти меры в основном реализуются в рамках соответствующих подпрограмм, входящих в состав Программы.
Ресурсное обеспечение ФЦП «Жилище»
Общий объем финансирования Программы в 2002 — 2010 годах за счет средств федерального бюджета составит 302,2 млрд. рублей.
(в ред. Постановления Правительства РФ от 11.08.2007 N 510)
В 2006 — 2010 годах общий объем финансирования Программы за счет всех источников финансирования составит 915,6 млрд. рублей, в том числе:
(в ред. Постановлений Правительства РФ от 03.07.2007 N 424, от 11.08.2007 N 510)
за счет средств федерального бюджета — 243,1 млрд. рублей, из них на управление Программой — 409,4 млн. рублей;
(в ред. Постановлений Правительства РФ от 03.07.2007 N 424, от 11.08.2007 N 510)
за счет бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов — 92,1 млрд. рублей;
(в ред. Постановлений Правительства РФ от 11.09.2006 N 557, от 30.12.2006 N 851, от 11.08.2007 N 510)
за счет средств частных инвесторов и кредиторов — 470,4 млрд. рублей;
(в ред. Постановлений Правительства РФ от 11.09.2006 N 557, от 30.12.2006 N 851)
за счет собственных и заемных средств граждан (молодых семей) — 110 млрд. рублей [1.7].
(в ред. Постановления Правительства РФ от 11.08.2007 N 510)
Обеспечение государственной поддержки системы рефинансирования ипотечных кредитов осуществляется в соответствии с Концепцией развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России, одобренной на заседании Правительства Российской Федерации 30 июня 2005 г.
Условиями досрочного прекращения реализации Программы могут быть достижение целей и выполнение задач Программы, изменение направлений и приоритетов государственной жилищной политики.
«Доступное и комфортное жилья – гражданам России» при условии успешной реализации серьёзной национальной программы, в которой проекты по созданию коммунальной инфраструктуры увязываются с развитием рынка земли, жилищным строительством, производством строительных материалов и ипотекой, получит свое достойное воплощение[3.33, с.25].
Глава 2. Инвестиционная привлекательность рынка жилья
2.1 Источники формирования инвестиций
Рынок жилья является одним из наиболее динамично развивающихся сегментов рынка недвижимости и несет особую социальную нагрузку. Обеспеченность жильем и его доступность для населения напрямую влияют на уровень жизни, сказываются на рождаемости и темпах прироста населения, отражаются на его экономической культуре, поскольку приобретение жилья требует значительных затрат денежных средств, и моменту покупки обычно предшествует длительный период накопления. Массовый рынок жилья необходим как для решения социальных проблем, так и для развития экономики в целом.
По состоянию на конец 2007 г., 61% россиян были не удовлетворены своими жилищными условиями [3.33,c.16]. Более того, эта цифра имеет тенденцию к росту. Потребность в жилье в России огромна. Обеспеченность жильем в регионах РФ практически в 2 раза ниже минимально допустимой по международным стандартам, в улучшении жилищных условий нуждается около 60% российских семей, а потребность в строительстве жилья составляет 46% от существующего жилищного фонда. Ситуация усугубляется ветхостью и аварийностью значительной части имеющегося жилого фонда, а также его несоответствием современным рыночным требованиям.
Одной из проблем рынка жилой недвижимости является то, что жилищное строительство требует значительных вложений или инвестиций. А для того чтобы это происходило, необходимо сделать данный рынок инвестиционно привлекательным. Поэтому, во-первых, рассмотрим способы привлечения вложений.
Суть инвестирования состоит во вложении собственного или заемного капитала в определенные виды активов в расчете на получение дохода. В Федеральном законе РФ от 25.02.1999 г. №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» дается такое определение инвестиций: «инвестиции – денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта»[2.3, с.13]. Инвестиции в жилищное строительство принадлежат к тем видам вложений, когда один и тот же объект (жилой дом или квартира) может выступать формой реализации трех видов инвестиций: реальных, портфельных и социальных.
Реальные инвестиции в жилищное строительство вложения в объект предпринимательской деятельности (строительство жилья) с целью последующей перепродажи и получения прибыли. Портфельные инвестиции в жилищное строительство – вложения в ценные бумаги, обеспечением по которым выступает строящееся или готовое жилье. Социальные инвестиции в жилищное строительство – вложения денежных средств, ценных бумаг, основных фондов и нематериальных активов в строящуюся или готовую жилую недвижимость с целью обеспечения граждан жильем.
Сбережения населения, направляемые на приобретение жилья, трансформируются в инвестиции. Разнообразие механизмов и институтов, трансформирующих накопления граждан в инвестиции, зависит в первую очередь от развитости инфраструктуры рынка вообще и рынка жилья в частности, а также от уровня доверия в обществе, уровня жизни и доходов населения.
В России к институтам, трансформирующим сбережения населения в инвестиции, относятся сберегательные и ипотечные банки, паевые инвестиционные жилищные фонды, жилищно-строительные кооперативы, а также жилищно-накопительные кооперативы с участием строительных организаций.
На российском рынке жилья представлены инвесторы нескольких уровней:
1. «первичные» инвесторы – граждане, приобретающие жилье на первичном или вторичном рынке;
2. «вторичные» инвесторы — указанные выше институциональные инвесторы, а также организации, специализирующиеся на строительстве жилья;
3. инвесторы «третьего» уровня – негосударственные пенсионные и страховые фонды, которые должны стать основными «игроками» на рынке ипотечных ценных бумаг [2.1, с.325].
Институциональные инвесторы подразделяются на два класса – работающие на первичном рынке жилья (строительные организации, жилищно-строительные кооперативы и жилищные фонды) и на вторичном рынке (ипотечные банки). Жилищно-накопительные кооперативы — это институт, который может работать как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. Инвестиции в жилье в российских условиях осуществляется инвесторами как в форме прямых инвестиций в строительство жилья, так и в форме приобретения жилья на вторичном рынке (например, если предполагается его сдача в аренду).
Одной из достаточно распространенных форм привлечения средств граждан и юридических лиц в строительство жилья стал выпуск облигационных займов. По мере стабилизации экономической обстановки в стране и формирования относительно стабильного рынка ценных бумаг облигационные займы особенно на рынке недвижимости, приобретают все большее распространение.
Также для привлечения средств на строительство объекта недвижимости применяют простые векселя. Данное привлечение в отечественной практике используется чаще всего банками. Однако векселя с такой же целью может выпускать и любая другая организация, например, строительная.
2.2 Пути решения проблем инвестиционной привлекательности рынка жилья
Существует несколько вариантов привлечения инвестиций на рынок недвижимости.
Во-первых, в привлечении инвестиций на рынок жилой недвижимости заинтересован муниципалитет. Исключительно с развитием муниципального образования можно связать обеспечение малоимущих граждан жилыми помещениями, организация строительства и содержания муниципального жилищного фонда, создание условий для жилищного строительства. Причем последнее из них носит системообразующий характер, поскольку направлено на сохранение и развитие города как пространственно-экономической среды обитания, состояние которой в значительной степени определяется доступностью и качеством жилья.
Масштабные проекты всегда требуют кооперирования разных участников. Сам по себе этот способ сотрудничества власти и бизнеса не нов. Москва на протяжении последнего десятилетия именно таким образом ведет широкомасштабное жилищное строительство, обеспечивая жильем малоимущих жителей города. Для многих городов РФ вопрос о привлечении инвестиций чрезвычайно актуален, поскольку сами местные органы власти при дефицитности бюджета не могут в большинстве случаев выступить инвесторами масштабных программ развития, важнейшими из которых в условиях реформирования местного самоуправления могли бы стать жилищные программы [3.2, с.48].
По мнению А.М. Балтиной и В.И. Кравцова, создание условий для жилищного строительства в условиях современного города может быть решаемой местными органами при наличии желания и умения организовать всех заинтересованных в этом субъектов. Причем речь может идти о массовой застройке жилых кварталов, что позволило бы сократить затраты на сооружение жилья.
Инвестором в создание внешних эксплутационных сетей может стать муниципальное образование, аккумулирующее необходимые средства от приватизации тех объектов недвижимости, которые напрямую не связаны с реализацией его полномочий. Вклад администрации муниципального образования может быть сделан инвестициями в развитие земельного участка, обустройство инфраструктуры которого привлечет инвесторов для его дальнейшего освоения.
Еще одним источником финансирования программы жилищного строительства являются средства бюджета, выделяемые в рамках федеральной целевой программы «Жилище» на реализацию областных жилищных программ. Представляется, что объединение финансовых ресурсов из бюджетов всех уровней могло бы стать ускорителем процесса предлагаемого проекта массовой жилищной застройки. Это тем более важно, что в дальнейшем намечается увеличение бюджетных инвестиций в жилищное строительство.
Для улучшения инвестиционного климата на рынке жилья государство также должно на всех уровнях создавать подходящую законодательную базу. Вследствие этого, авторы хотели бы рассмотреть закон от 30.12.04 № 214-ФЗ «Об участии в долевом инвестировании»[1.6], серьезно повлиявший на инвестиционную привлекательность данного рынка.
Согласно этому закону, существует запрет на привлечение средств дольщиков до получения и опубликования проектной документации, на изготовление которой необходимы большие средства. В результате с рынка исчезли компании, имеющие «пирамидальную» структуру и собирающие деньги вкладчиков под сомнительные проекты, данный закон ускорил процесс укрупнения рынка жилищного строительства. У власти появляются внятные партнеры, которые могут быть вовлечены в реализацию национальных проектов и смогут оперировать большими объемами. У потребителей – серьезные контрагенты, в финансовой устойчивости которых вроде бы сомневаться не приходится. Таким образом, у рынка появляется дополнительный стимул к консолидации, что делает его более прогнозируемым и привлекательным для масштабных инвестиций [3.31,c.31].
Однако для увеличения объемов жилищного строительства необходимо создавать не только законодательную базу, но и экономические инструменты, с помощью которых можно было бы запустить инвестиционно-строительный процесс. По мнению А.В. Аверченко, государству следует инвестировать стабилизационный фонд в строительство индивидуальных домов[3.1, с.59]. При государственной поддержке их строительство может стать основным фактором роста строительной отрасли. Имеет смысл предоставлять адресные беспроцентные и безвозвратные (полностью или частично) ссуды таким категориям граждан, как бюджетники, людям со средним достатком возможно предоставления льготных государственных кредитов со сроком погашения не менее 10 лет под залог права требования на строящийся дом.
продолжение
--PAGE_BREAK--У инвесторов также есть несколько вариантов финансирования инвестиционных проектов на рынке недвижимости, главным образом, это заемное финансирование. Грамотный и профессиональный проект в сфере девелопмента подразумевает привлечение заемного финансирования. По словам управляющего директора Praedium Рубена Алчуджяна «финансировать полностью весь проект на собственные деньги, отрывая их от основного бизнеса, неправильно. Необходим грамотный баланс собственных и заемных средств» [3.4,c.49]. И надо отметить, что привлечение финансирования выгодно сразу с нескольких точек зрения. Во-первых, заемные деньги зачастую обходятся дешевле использования собственного капитала. Во-вторых, за счет использования сторонних финансовых ресурсов можно на ту же сумму построить больше площадей и увеличить прибыль. А в-третьих, если девелоперу удается привлечь именитых партнеров-инвесторов, это позволяет повысить престиж всего проекта.
Одним из способов привлечения средств является заимствование средств в банке. Существует два типа банковского финансирования проектов в сфере недвижимости: кредитование и проектное финансирование. Разница состоит в том, что кредитование используется для финансирования проектов, в которых уже имеется разрешение на строительство, или вообще для покупки готовых зданий. Проектное же финансирование предполагает выдачу средств на разработку участка. Пока в России проектным финансированием занимается только несколько банков (Сбербанк, ВТБ и некоторые другие) [3.4,c.50]. Остальные либо еще не умеют оказывать эту услугу должным образом, либо просто не рискуют входить в такие проекты. Преимуществом этого финансирования являются стабильные финансовые потоки, возможность получения инвестиций под залог или под хорошее имя, готовность банков кредитовать проекты на ранних стадиях строительства. Но есть и недостатки: довольно высокие проценты, строгие условия погашения займа и риск потерять объект в случае неуплаты, а также жесткие требования к заемщику и документации, что осложняет задачу для новичка.
Другой распространенный способ привлечения инвестиций – это соинвестирование (привлечение средств девелопера-партнера). Если это надежный и опытный партнер, то его имя, связи могут способствовать в получении административного ресурса, участка, в заключении договора с инвесторами и в согласовании будущего строительства. Но есть и негативные стороны, которые заключаются во вмешательстве в работу, внесение своих коррективов, указаний и возможном давлении на основного инвестора.
Таким образом, достоинствами данного варианта привлечения инвестиций является повышение надежности проекта в глазах инвестора, уверенность в создании качественного продукта. А весомый недостаток – высокий риск мошенничества, потеря проекта.
Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН) давно признаны на западных рынках как эффективный и надежный инструмент привлечения средств в девелоперские проекты. В России ЗПИФН пока не так распространено из-за слишком сложного, по мнению операторов, механизма создания.
Среди основных достоинств таких фондов выделяют их прозрачность для инвесторов, повышенную защищенность их прав (прежде всего, за счет контроля над деятельностью фондов со стороны государства). По оценке экспертов [3.4,3.16], ЗПИФН вызывают все больший интерес крупных институциональных инвесторов в связи с возможностью диверсификации вложений (риски уменьшаются за счет вложения средств фонда в несколько проектов) и их льготным налогообложением (поскольку ЗПИФН не является юридическим лицом, целый ряд налогов не платится).
Следующей характеристикой, формирующей инвестиционную привлекательность любого рынка, в том числе и рынка жилья, является его инновационное развитие. Стоит заметить, что строительная отрасль во всем мире консервативна и инертна. И все же, регулярно появляются нововведения, которые, не меняя радикально технологического уклада, обеспечивают снижение стоимости строительства, сокращение сроков строительства, повышение качества и комфортности. Нельзя сказать, что российский строительный рынок абсолютно законсервирован и невосприимчив к инновациям. В отрасли появляются технологии, позволяющие строить дома быстро, недорого и с гарантированным качеством. Так, альтернативой крупнопанельному сборному домостроению, к которому мы все привыкли, могут стать сборно-монолитные каркасные (СМК) технологии, симбиоз панельного и монолитного строительства. Этот способ в России, в отличие от Запада, не очень распространен, хотя в Свердловской области доля домов, построенных таким способом, в 2006 году составила 22% от всех новостроек [3.15, с.80]. Однако зачастую на практике применение новых строительных технологий оказывается экономически неоправданным.
Причинами инновационной заторможенности эксперты называют административные барьеры и нормативы (по словам застройщиков, «СНиПы и ГОСТы уже остались за бортом современных возможностей» [3.30, с.46]), коррупционность и косность мышления местных властей. Понижает динамику внедрения инноваций плохое качество строительных материалов, которые увеличивают их расход, низкая квалификация подрядчиков, а также инновационные решения не востребованы проектировщиками и архитекторами. Еще одна причина — это специфика рыночной конъюнктурой, а именно безудержный рост цен на жилье. За последние десять лет цены на недвижимость выросли более чем на 400%, что уменьшило активность застройщиков. Они не были заинтересованы в масштабных инновациях и, более того, всячески культивировали сложившиеся стереотипы: «Ничего лучше кирпича не изобретено со времен египетских пирамид»[3.30,c.48]. Вследствие такой антиинновационной атмосферы потребители вынуждены крайне осторожно относится к любым инновациям в жилищной сфере, что негативно отражается на инвестиционной привлекательности рынка жилья со стороны иностранных инвесторов.
Таким образом, назрела необходимость создания системы инновационной политики, призванной не только снизить себестоимость проекта, но и снять существующие ограничения для широкого внедрения инноваций. Также нужны экономические стимулы, поощряющие внедрение энергоэффективных технологий (налоговые льготы, гранты, субсидии).
Для привлечения инвестиций не менее важной проблемой на рынке жилой недвижимости является увеличение предложений различных типов жилья, а также создание комфортной среды обитания в них будущих владельцев.
«К сожалению, при обсуждении национального жилищного проекта почти не поднимаются вопросы эффективной эксплуатации жилья, его содержания, среды, в которой он расположен, что в принципе неверно», — отмечает член общественного при Министерстве регионального развития РФ В. Самошин [3.39,c.91]. Вследствие чего эксперты настаивают на создании минимальных жилищных условий и окружающей социальной среды: парковка, обустройство подъездов, устройство минимальной механизации жилья. Помимо этого должны быть стандартизированы параметры эффективности жилья с точки зрения эксплуатации.
Наибольшей инвестиционной привлекательностью обладают те проекты, которые новы для российского рынка жилья. Так, генеральный директор компании «Управление PR» М. Григорьев указывает на востребованность доходных домов с возможностью проживания за достаточно небольшие деньги в однородном социальном слое [3.39, с.92]. Однако вместо такого жилищного фонда в России функционирует огромный по своим масштабам черный рынок аренды. Но существуют уже готовые интересные для инвесторов проекты. К элитному сегменту относится лофт – масштабная квартира в производственном помещении с высокими потолками и большими окнами, в ней важно сохранение унаследованных от прошлой жизни деталей. Большой доход могут принести инвесторам план по реорганизации городских земель вдоль железнодорожных путей, то есть здания будут сооружаться над ними и вокруг этих территорий. Еще одним крупным проектом является высвобождение земель из-под линий электропередач (ЛЭП) путем перевода их из воздушных в подземные кабельные электросети. Это позволит на месте ЛЭП возводить здания. Не менее масштабным и необходимым для создания естественной структуры поселений является создание городов. Стоит заметить, что тенденция к строительству новых городов уже наметилась. Сейчас на разных стадиях реализации находится около сорока проектов комплексного развития территории.
При разработке инвестиционной привлекательности рынка жилой недвижимости нельзя забывать об использовании современных методов коммуникационного маркетинга. Для привлечения инвестиционного потребителя строительные фирмы все чаще используют рекламу и паблик рилейшенз. Например, многие используют общепринятый вариант технологии паблик рилейшнз, нацеленный на подчеркивание своего конкурентного преимущества в соответствии с традициями современного создания имиджа нового здания [3.6,c.84]. В свою очередь, на формирование инвестиционного фона строительства жилой недвижимости оказывают влияние и административные органы. Не только через нормативное регулирование, но и через публичные, ориентированные на инвестиционного потребителя, заявления ответственных лиц. Заявление Юрия Лужкова о необходимости в Москве строить дома со сроком эксплуатации не менее 100 лет означало увеличение числа строительства более дорогих и долговечных монолитных домов [3.6, с.86]. Также строительные организации учитывают пожелание инвестора-дольщика или инвестора-покупателя.
Таким образом, существует множество факторов, позволяющих улучшить инвестиционный климат на рынке жилья и, тем самым, увеличить инвестиционный поток и, вследствие этого,
Глава 3. Ценовая политика на рынке жилья
3.1 Факторы, влияющие на уровень цен
Последние несколько лет в России наблюдался беспрецедентный рост цен на жилую недвижимость. Средняя стоимость одного квадратного метра жилья в Москве только в 2005 — первой половине 2006 г. то есть за полтора года, выросла более чем вдвое. Темпы роста цен на недвижимость в других регионах страны были несколько ниже, однако практически повсеместно рост цен на квартиры значительно превышал темпы инфляции. Однако во второй половине 2006 г. темпы роста цен на жилье стали замедляться, и к концу года они уже были ниже темпов инфляции[2.2, с.152].
С В связи с этим проблема стремительного роста цен на недвижимость делает ее все менее доступной для широких слоев населения. С другой стороны, резкое снижение цен на недвижимость оказывает деструктивное влияние на состояние экономики и способно привести к широкомасштабному кризису кредитной системы.
Одним из факторов, вызывающих резкие колебания цен на жилую недвижимость, является применяемый в нашей стране механизм повышения доступности жилья, основанный на стимулировании развития ипотечного кредитования.
Ипотечное кредитование обеспечивает возможность купить квартиру тем гражданам, которые не имеют накоплений, равных ее стоимости. Однако не все могут им воспользоваться. Следовательно, повышение доступности жилья за счет ипотечного кредитования предполагает создание условий, при которых большинство населения сможет получать ипотечные кредиты.
Ипотечные кредиты будут доступными для большинства в случае, если доход (в первую очередь заработок) основной массы жителей страны достаточен для осуществления ежемесячных выплат по кредитам без значительного ущерба для текущего потребления. Другими словами, ипотечные кредиты тем доступнее, чем меньше ежемесячные выплаты по ним. Минимизация выплат может быть достигнута за счет снижения процентной ставки, уменьшения суммы кредита и увеличения его срока.
Основным регулятором доступности ипотечного кредитования в рамках используемого в нашей стране механизма служит процентная ставка. Ее величина определяется тремя факторами: стоимостью ресурсов, накладными расходами кредиторов и надбавкой за риск длякомпенсации их потенциальных потерь.
В России повышение доступности ипотечных кредитов опирается на снижение надбавки за риск. Оно обеспечивается тем, что основные риски ипотечного кредитования принимает на себя государство [2.2, с.164].
Российское государство принимает на себя риски ипотечных кредитов частично из-за осуществления ипотечного кредитования государственными банками, а частично — за счет использования схемы вторичного ипотечного рынка. Ее суть заключается и том, что ипотечный кредит выдается коммерческим банком, а затем сразу продается (иногда через посредника, иногда — напрямую) государственной организации — Агентству ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). С этого момента коммерческий банк никакого отношения к ипотечному кредиту не имеет и никаких рисков но нему не несет. Если заемщик окажется неплатежеспособным, а наложить изыскание на залог не удастся, то убытки понесет не банк, а государство в лице АИЖК.
АИЖК финансирует кредиты за счет выпуска собственных долговых обязательств, гарантированных государством, то есть фактически за счет государственного долга. Таким образом, АИЖК привлекают для финансирования ипотечных кредитов самые дешевые ресурсы, которые можно найти на рынке, — средства, вкладываемые в наименее доходные (но и наименее рискованные) государственные ценные бумаги.
Однако способствует ли предоставление ипотечных кредитов под столь низкий процент повышению доступности жилья? По мнению авторов, нет, ибо предоставление дешевых кредитов как раз и запускает механизмы, приводящие к резкому росту цен на жилую недвижимость. Действие этих механизмов связано с ключевой ее особенностью как товара. Она заключается в том, что недвижимость, будучи продуктом потребления, одновременно является объектом инвестирования [2.2, с.178].
Очевидно, что ценовая спираль не будет раскручиваться до бесконечности. Рост спроса на недвижимость должен неминуемо вызвать увеличение предложения, то есть рост объемов строительства жилья. Однако существует проблема, связанная с тем, что предложение жилья всегда растет медленно по причине чрезвычайно низкой его эластичности.
Во-первых, у строительства жилья очень длительный производственный цикл, причем в нашей стране он один из самых больших в мире. Только на получение всех разрешений и согласований, необходимых для начала строительства, уходит обычно около двух лет, а регистрация уже построенного жилого дома занимает около года. Если добавить период собственно строительства, то станет ясным, что быстрой реакции предложения на изменение спроса ждать трудно.
Во-вторых, строительство жилья предполагает выделение площадок под строительство, количество которых ограничено. В некоторых случаях (например, если город расположен на острове) возможны ситуации, когда площадок, на которых можно было бы строить жилье, просто нет, и увеличение предложения в пределах конкретного города невозможно. Строительство же в пригородах и городах-спутниках обычно ограничено возможностями транспортной сети.
В-третьих, недостаточно жилье построить. Оно должно быть обеспечено инженерной инфраструктурой, теплом, электричеством, канализацией и т. д. То есть в случае наращивания объемов жилищного строительства нужно увеличивать мощности соответствующих обслуживающих предприятий, что потребует огромных затрат времени и средств. В противном случае широкомасштабный ввод новых жилых домов и, как следствие, расширение объемов предложения не реальны.
В-четвертых, строительство жилья невозможно без привлечения значительных финансовых ресурсов. Практически во всем мире оно осуществляется за счет использования кредитных средств, в то время как в России в связи с особенностями национального законодательства кредитование банками строительства жилья практически отсутствует [2.2, с.180].
В результате строители (девелоперы), с одной стороны, не могут быстро нарастить объем предложения жилья, а с другой — опасаются это делать, так как в условиях снижения спроса они не смогут остановить уже начатые строительные проекты и будут нести значительные убытки.
Однако рост цен лимитирован не только перспективами увеличения предложения, но и ограничениями, которые накладывают доходы физических лиц.
Поскольку темпы роста цен на недвижимость значительно превышают средние темпы роста доходов населения, количество людей, имеющих достаточный доход для обслуживания кредитов, предназначенных для покупки даже самых маленьких квартир, уменьшается. Отсюда можно сделать вывод о неизбежности постепенного снижения спроса и, как следствие, замедления темпов роста цен.
Безусловно, за счет снижения спроса может быть достигнут баланс спроса и предложения и обеспечена стабилизация цен на иском равновесном уровне.
Итак, возможность использования для инвестиций в недвижимость субсидируемых государством дешевых ипотечных кредитов делает жилье наиболее выгодным объектом инвестирования на рынке. Активное инвестирование в недвижимость приводит к росту спроса на квартиры и соответственно к повышению цен на данном сегменте рынка. Вместе с тем в отсутствие специальных мер рост цен на жилье очень медленно компенсируется увеличением предложения, то есть наращиванием объемов строительства жилья. Эти два фактора в совокупности способствуют повышению цен на недвижимость до уровня, на котором они оказываются нестабильными. В результате уменьшается как доступность жилья для населения, так и устойчивость экономики. Очевидно, для исключения повторения подобной ситуации требуются меры, направленные на ликвидацию возможности инвестирования в жилую недвижимость субсидируемых государством кредитов, а также на обеспечение быстрого роста ее предложения, то есть повышение эластичности последнего.
продолжение
--PAGE_BREAK--Одним из методов решения данной проблемы для корректировки цен является повышение эластичности предложения жилья за счет упрощения процедур и снижения рисков застройщиков и подрядчиков. К сожалению, принятые в последнее время законы (например, печально известный закон 214-ФЗ) только повышают их, а также усложняют и удорожают осуществление строительных проектов. В результате эластичность предложения жилья лишь снижается.
Также необходимо добиться, чтобы субсидируемые государством средства не использовались для покупки инвестиционных квартир [2.2, с.201]. С одной стороны, инвестиционный спрос на недвижимость перестанет поддерживаться льготными ставками по ипотечным кредитам, если они превысят уровень доходности инвестиций в аналогичные по риску финансовые активы. Тогда такой спрос уменьшится, и рост цен затормозится. Выходит, что при повышении ставки по кредитам доступность жилья возрастет.
Однако, с другой стороны, это коснется только лиц, не использующих при приобретении жилья кредитные средства, ведь при повышении ставки уменьшится доступность ипотечных кредитов. Очевидно, ставку по ипотечным кредитам снижали до минимально возможного уровня именно для того, чтобы сделать кредиты доступными для граждан с низкими доходами. Если ее повысить, то кредиты станут для них менее доступными. Однако даже, если процентные ставки уменьшить, то улучшить свои жилищные условия смогут небольшое количество людей, так как ипотечные кредиты остаются уделом высокообеспеченных групп населения.
Получается, что повышение ставки (уменьшение субсидии) практически не повлияет на доступность жилья для малообеспеченных слоев населения, так как они кредитами не пользуются, зато поможет снизить инвестиционный спрос и затормозить рост цен на жилье. Безусловно, этого недостаточно для решения жилищных проблем малообеспеченных слоев населения. Они нуждаются в соответствующей государственной поддержке, но она не должна превращаться в дестабилизирующую экономику «субсидию для богатых», к чему приводит удешевление государством всех ипотечных кредитов.
Использование зарубежного опыта и частичный пересмотр федеральной программы «Доступное жилье», с тем чтобы включить в нее систему поддержки предоставления жилья в аренду и субсидирования арендной платы, а также исключение возможности использования господдержки для инвестирования в жилье и покупки его обеспеченными слоями населения способствовали бы уменьшению риска возникновения резких колебаний цен на недвижимость и, следовательно, повышению доступности жилья для всех граждан страны.
С вступлением в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» рынок жилищного строительства зажил по новым правилам. Этот документ был принят Госдумой в конце прошлого года и, как неоднократно заявляли депутаты, призван урегулировать отношения между участниками долевого строительства и строительными компаниями, а также установить гарантии защиты прав, законных интересов и имущества «дольщиков» [3.31, с.30].
Интересно, что застройщиков в основном беспокоят разные юридические коллизии, которых действительно очень много. А вот тенденцию усиления административного давления на рынок недвижимости, которая явно прослеживается, они всерьез не воспринимают. Более того, некоторые ее даже приветствуют, «Затраты переложим на потребителей. Цены на жилье поднимем, чтобы покрыть издержки на обслуживание системы контроля, избавимся от ненужной конкуренции», — так рассуждают они [3.31, с.30]. Но, скорее всего, застройщики просто недооценивают размеры потенциальных издержек.
Выпадение с рынка небольших компаний само по себе спровоцировало резкий скачок цен. Сократившиеся предложение позволило крупным компаниям, получившим контроль над значительной долей рынка, монопольно взвинтить цены на свои объекты 60% [3.31, с.31].
Участники рынка утверждают, что если бы не закон о долевом инвестировании, то сокращение предложения было бы постепенным, а рост цен – менее значительным. «До вступления этого закона в силу мы предполагали, что цены будут расти на два процента в месяц», — признается руководитель проекта Олег Репченко. Ошиблись. Тенденция к сокращению объема предложения была очевидна и раньше, но она была продиктована желанием застройщиков извлекать большую прибыль из строительных проектов, а также стремлением городских властей решать социальные задачи. Закон только обострил наметившийся уже в то время дефицит недвижимости.
Несомненно, именно крупные компании извлекли выгоду из бурного роста рынка и ослабления конкуренции. Снизились их риски, связанные с реализацией больших жилых проектов, ускорились сроки их окупаемости.
Таким образом, одним из факторов, вызывающих резкие колебания цен на жилую недвижимость, является несовершенство законодательной базы и существующие административные барьеры.
Также на ценовую политику влияет:
1) очень длительный производственный цикл строительства жилья, причем в нашей стране он один из самых больших в мире.
2) отсутствие необходимого для строительства количества подготовленных площадок
3) недостаточное обеспечение инженерной инфраструктурой, теплом, электричеством, канализацией и т. д.
4) нехватка финансовых ресурсов, в том числе отсутствие «работающих» банковских программ по кредитованию строительства.
3.2 Анализ цен на рынке жилья
Последние годы были поистине золотыми для участников рынка недвижимости. «В США цены жилье удвоились за 10 лет», — сказал «РБК» старший экономист Deutsche Bank Тобиас Джаст. Впрочем, и не предел: за то же время они выросли на 150% в Испании, на 200% — в Великобритании и на 300% в Ирландии известно, что недвижимость — один из любимых способов инвестирования как компаний, так и рядовых граждан. Поэтому ее удорожание — закономерное следствие роста экономики и доходов населения[3.26, с.20].
Связь между ценами на недвижимость, потребительским спросом и экономическим ростом очевидна не только для Америки, но и для Европы. Но в России дело обстоит несколько по-иному. Если стоимость жилья в России продолжит расти, это приведет, скорее всего, не к росту, а к уменьшению потребительского спроса. «Уровень доходов в России существенно ниже, чем в развитых странах. Поэтому удорожание жилья может вытеснить из поля зрения потребителей некоторые другие товары», — объясняет «РБК» старший эксперт Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования (ЦМАКП) Игорь Поляков [3.26, с.22]. Меняется сама структура потребительского спроса: россияне покупают строительные материалы и бытовую технику вместо автомобилей и дорогой одежды и отказываются от таких услуг, как платное образование и медицина. Причем выбранная государством стратегия развития ипотеки может усилить негативное воздействие на потребление. «К примеру, при долевом участии в строительстве большая часть стоимости жилья, как правило, выплачивается сразу. То есть тратятся деньги, которые уже были накоплены и отложены, — говорит г-н Поляков. -А в случае с ипотекой часть будущего дохода идет на выплаты по кредиту в течение 10-15 лет. Вот почему ипотека, вероятно, больше влияет на потребление» [3.26, с.23].
«Ценовой рост в разных сегментах рынка жилья Московского региона за 2006 год составил от 79,6 до 122,5%», -отмечает Владислав Луцков, директор аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ-Недвижимость» [3.29, с.69]. Он признает, что прогнозы на 2006 год были скромнее и действительность, как это часто бывает в России, превзошла ожидания. Олег Репчепко, руководитель аналитического центра IRN.ru, предупреждал о 20-30%-процентном росте цен на жилье. «Никто: ни теоретики, ни практики, ни инвесторы, пи чиновники не прогнозировал роста цен выше 30-40%», — оправдывается эксперт [3.26, с.70].
Строители уже не верят прогнозам аналитиков, надеются на свою интуицию. Так, Тимур Баткин, заместитель генерального директора компании «ДОН-Строй», очередного скачка цен ожидает в новогодние праздники. С ним согласны и чиновники. «На это повлияют полученные к конце года премии и другие крупные выплаты, которые могут быть вложены и недвижимость», — считает руководитель Федерального агентства по строительству и ЖКХ Сергей Круглик. СУ-155, ДСК-1, «Крост» и «Конти» единодушно верят в плавный рост цен на жилье не ниже уровня инфляции на протяжении последующего года, но не исключают их кратковременной стагнации
Наиболее доходной в 2007 году, по мнению экспертов, стала загородная недвижимость, 1 кв. м которой стоит не менее 2,5 тыс. долларов. Подмосковье является прекрасной альтернативой, и из-за высоких цен на столичные метры спрос перетекает на рынок загородного жилья. В Московской области земли сельхозназначения постепенно будут переводиться в земли поселений. «Факты указывают на смещение потребительского спроса в Подмосковье, где жилье стоит на 25% дешевле, чем в Москве», — отмечает Георгий Лукьянчиков, аналитик компании «Новая Площадь» [3.29, с.71]. Генеральный директор Soho Realty Ольга Творогова считает, что объективные темпы роста цены на объекты загородной недвижимости- минимум 20% в год.
Даже учитывая высокую стоимость столичной земли, удорожание 1 кв. м жилья не должно быть более 350-400 долларов, заявляет начальник управления Федеральной антимонопольной службы РФ по контролю и надзору в недвижимости, локальных монополиях и жилищно-коммунальном хозяйстве Михаил Евраев.
Причиной высоких цен на недвижимость является создание «рынка продавца, где спрос существенно опережает предложение». Если бы не это, то вполне приличную квартиру в Москве можно было купить по цене 1 300 долларов за квадратный метр, а панельное жилье эконом-класса — и вовсе за 800 долларов кв. м. К сожалению, пока в России застройщикам выгодно не строить больше жилья и продавать его дешевле, а строить поменьше и реализовывать дороже. Если с застройщиками все понятно, то может возникнуть вопрос о покупателях недвижимости: как известно, все построенное жилье тут же скупается, так почему же количество граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, существенно не уменьшается? Почему спрос на рынке недвижимости все продолжает опережать предложение? На самом деле количество людей, которые могут купить недвижимость по абсурдно высоким ценам, не столь велико. Просто часто на этом рынке фигурируют одни и те же покупатели. То есть какая-то часть людей регулярно скупает квартиры, а потом либо сдает приобретенную недвижимость, либо спокойно перепродает ее (разумеется, уже по более высокой цене) [3.18, с.52]. В итоге размер дефицита жилья в нашей стране сегодня достигает 1,5 млрд. кв. м. При этом лишь 0,2 млрд кв. м. потребности в жилой недвижимости может быть удовлетворено на вторичном рынке. В общем-то, выходы из такой весьма неприятной ситуации лежат на поверхности: во-первых, государство могло бы контролировать потолок рентабельности рынка недвижимости (кстати, инвесторы могут работать уже за 20% рентабельности); во-вторых, можно также «проверять» и рынок покупателей, запрещая перепродавать жилье в массовых объемах, и, наконец, расширять объемы строительства социального жилья для нуждающихся категорий граждан, да и просто строить больше. О необходимости применения все этих мер иногда говорят. Но и только. А тем временем рост цен все отдаляет и отдаляет перспективу улучшения жилищных условий людям с низким и даже со средним уровнем доходов.
Что касается, цен в регионах, то, например, за последние пять лет квартиры в Костроме подорожали почти в 10 раз. И это явно обусловлено не только инфляцией. Причем объемы строительства и ввода нового жилья в городе в постсоветский период если не увеличились, то, во всяком случае, остались на прежнем уровне. При этом эксперты утверждают, что сейчас предложение примерно на 40% превышает спрос. Именно поэтому цена квадратного метра жилой площади пока стабилизировалась [3.34, с.53].
Но все может измениться к концу 2007-го — началу 2008 года. Ни строительные компании, ни крупные игроки, которые определяют ценовую политику на этом рынке, никогда не согласятся с потерей такой прибыли. Даже массовое строительство так называемого дешевого жилья проблему не решит. Дешевое жилье в наших климатических условиях — это такой же миф, каким давно уже стал дешевый бензин. Тем более что строительством занимается не государство, а частные компании. Вывод напрашивается сам собой: доходы граждан должны расти. Этим государство должно и вполне может заниматься, а когда доходы граждан вырастут, понятно, что они смогут и получить, и обеспечить своими доходами кредит.
По данным одной из российских служб, на начало сентября 2007 года исключительно высокие темпы роста цен были характерны для Красноярска и Уфы. Цены на жилье в Красноярске продолжают увеличиваться по инерции: в январе-сентябре 2006 года, когда в остальных городах жилье дорожало на 40-50%, в Красноярске — всего на 10%. Теперь там наверстывают упущенное [3.7, с.65].
Самый дешевый «квадрат», если сравнивать 18 крупных городов России, в сентябре продавался в Ульяновске — по 19 тыс. руб. Самый дорогой был зафиксирован в Санкт-Петербурге — 63,5 тыс. рублей [3.7, с.65].
Аналогичная картина наблюдается в Калининградской области: цены на новостройки больше зависят от стратегии застройщиков и продавцов, нежели от рыночной ситуации, и диктуются необходимыми объемами продаж. Нужны застройщику деньги — он стремится продать много и быстро; цены, соответственно, будут ниже. Нет — расценки окажутся неадекватно высокими. «Вилка» — от 26 до 38 тыс. руб. за 1 кв. м. Только по официальным данным, рентабельность строителей составляет 80%. Об этом сообщил корреспонденту журнала «ВЕСТИ» министр строительства и ЖКХ Калининградской области Сергей Бучельников Риэлторы считают, что на самом деле речь идет о 100% по эконом-классу, и 300 % — по элитному жилью. В Калининграде жилье на вторичном рынке дорожает на 20% в год, в новостройках — на 25-30% [3.7.с.66].
Профессиональные участники рынка надеются, что народ, поразмыслив, деньги на покупку жилья где-нибудь да раздобудет, устав ждать серьезного снижения цен, которого, по мнению тех же экспертов, ждать не приходится. Подешевеет, и то ненадолго, только самое некачественное жилье.
Вместе с тем все допускают отступленческие настроения у застройщиков: те будут-таки — хоть немного и завуалировано, через предпраздничные акции — снижать цены. Ведь надо же отдавать банковские займы, долю города и финансировать строительство. По мысли риэлторов, продавцы вторичного рынка окажутся крепкими орешками, цены не сдадут — лучше уж переждут трудные времена. По-другому настроены продавцы «первички».
По мнению Романа Мурадяна, генерального директора Брокерского дома «Золотые ворота»:
«2007 год — предвыборный, непростой для продавцов. В первой половине года ценовая- стабилизация, наметившаяся еще осенью 2006 года. За прошлый год произошло значительное подорожание — на 70% по итогам года, и покупателю надо привыкнуть к существующему уровню цен, адаптироваться к рынку. Осенью рынок стоял, однако надеяться, что так продолжится до бесконечности, не стоит. Москва — центр притяжения для россиян, здесь сосредоточено около 70% бизнеса всей страны. Уж таков менталитет нашего соотечественника — он стремится жить в мегаполисе, где больше рабочих мест, условия для самореализации богаче. Этим мы отличаемся от Запада, где условия проживания и ведения бизнеса примерно одинаковы во многих городах и нет смысла перенаселять крупные центры. Недвижимость в Москве всегда будет в цене» [3.8, с.67].
К 2010 году рост цен, вероятно, удастся остановить. Но прогноз на 2007-2008-й годы неутешительный: все без исключения эксперты прогнозируют рост цен от 10 до 50% годовых. Вряд ли удастся выполнить план по вводу жилья в строительстве и решить другие проблемы отрасли.
Глава 4. Ипотечное кредитование на рынке жилья
4.1 Сущность и механизмы осуществления ипотечного кредитования
Залог недвижимости с целью получения денежной ссуды – ипотечного кредита (кредита под закладную) – называется ипотекой, то есть ипотека – это такой вид залога недвижимости, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника (залогодателя) в его владении и пользовании [2.6, с.148].
При рассмотрении вопроса об ипотечном кредитовании следует различать понятия «объект залога»и «объект кредитования». Под объектом залога при ипотечном кредитовании имеется в виду недвижимое имущество (здание, земельный участок), служащее обеспечением обязательств заемщика. Под объектом кредитования подразумевается конкретная цель, для достижения которой предоставляется ссуда.
продолжение
--PAGE_BREAK--В настоящее время разработано множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания. Основные типы ипотечных кредитов:
1. Постоянный ипотечный кредит, главной разновидностью которого является самоамортизирующийся кредит.
2. Кредит с переменными выплатами.
Постоянный ипотечный кредит – наиболее простая форма кредита. Он характерен для стран с низкой инфляцией, длительными сроками кредитования и предполагает равные выплаты в погашение (амортизацию) через одинаковые промежутки времени.
Кредиты с переменными выплатами не относятся к числу самоамортизирующихся и предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия.
Жилищное кредитование осуществляется при соблюдении основных принципов кредитования: целевого использования ссуды, обеспеченности, срочности, платности, возвратности. Целевое использование кредита подтверждается документами, предоставленными заемщиком [2.7,c.202].
По мнению В.Г. Зарецкой и Е.А. Коровиной, к факторам, наиболее сильно влияющим на развитие института жилищного кредитования в России на сегодня, относятся:
1. Процентные ставки по кредитам в рублях и валюте.
2. Уровень доходов населения.
3. Ввод в действие жилых домов, кв. м. на душу населения [3.14, с.15].
К таким результатам научные работники пришли, проведя многомерный корреляционно-регрессионный анализ зависимости развития ипотеки. Анализ показал, что рост среднедушевых доходов, прожиточного минимума, среднемесячной номинальной заработной платы положительно коррелирует, то есть прямо пропорционален величине ипотечных кредитов в регионе. Такая же положительная направленность наблюдается с ростом количества вводимых квадратных метров на душу населения. Ставка ипотечного кредитования и результирующий признак имеют отрицательный коэффициент корреляции. Положительный коэффициент корреляции имеют размер ипотечного кредитования и рост индекса цен на жилье, что, казалось бы, парадоксально. Однако Зарецкая и Коровина объясняют получение таких результатов из-за параллельности изучаемых процессов. Развитие народного хозяйства в последние годы сопровождается непрерывной инфляцией, и рост ипотечного кредитования идет на фоне непрерывного роста цен на жилье. Но с другой стороны, этот рост цен в определенной мере может служить индикатором развития ипотеки. Повышение спроса на жилье ведет к росту цен, опережающему темпы инфляции.
Вследствие этого, результаты подтверждают, что уровень доходов населения во многом определяет степень развития ипотеки. Каждый процент увеличения среднемесячной заработной платы приводит к росту ипотечного кредитования более чем на 3,5%. При этом ставка по ипотечному кредиту является существенным барьером для желающих воспользоваться ипотечным кредитом. Но даже однопроцентное ее снижение способствует значительному изменению числа заемщиков по ипотеке (коэффициент эластичности 3,2%). А положительная корреляция с вводом жилья (третьим фактором) означает, что развитие ипотеки может идти только в том случае, если наблюдается рост жилищного строительства [3.14, с.16].
Таким образом, аналитики сходятся во мнении, что основными барьерами на пути широкого распространения передовых форм ипотеки в России являются низкое соотношение между доходами населения и стоимостью жилья, недостаточная культура сберегательного поведения и высокие ставки процента за кредит. Снижению ставок препятствуют слабость судебной системы, взаимное недоверие банков, населения и государства, отсутствие кредитных историй у большинства населения, масштабный характер теневых отношений, затрудняющих проверку платежеспособности заемщика.
Для преодоления этой ситуации В. Полтерович и О. Старков, проанализировали историю жилищных финансов в развитых странах и опыт восточноевропейских стран и пришли к выводу, что на начальном этапе развития ипотеки важную роль играли строительные общества.
Строительное общество – организация, реализующая контракты со своими членами на предоставление кредита для приобретения или реконструкции жилья, причем получение кредита обусловлено не только залогом и обязательствами заемщика по обслуживанию долга, но и предварительным выполнением плана по накоплению сбережений [3.25,c.67]. Таким образом, Строительное общество (СО) – институт ипотечного кредитования; купленное его членом жилье остается в собственности СО и служит залогом ссуды до ее полной выплаты. От других ипотечных институтов отличается тем, что предоставляет ссуды только своим вкладчикам.
СО часто объединяет тех, у кого нет доступа к формальному кредитному рынку из-за низких доходов или отсутствия кредитных историй. Однако в структуре СО предусмотрены особые «нерыночные» механизмы для преодоления проблемы ипотечных банков, связанную с отсутствием кредитных историй и необходимой текущей информации о потенциальных заемщиках.
Кроме того, строительное общество оказывается школой сберегательного и долгового поведения для миллионов людей. Пройдя эту школу, они приобретают не только кредитные истории, но и навыки долгосрочного планирования семейного бюджета. Тем самым формируется основа для становления более совершенных форм ипотеки.
Приоритетное развитие строительных обществ не нанесет ущерба формированию ипотечных банков и институтов вторичного рынка, поскольку они рассчитаны на более состоятельных граждан. Напротив, привлечение широких масс населения на рынок жилищных кредитов повысит спрос на коммерческие кредиты. Стройсберкассы будут способствовать увеличению склонности населения к накоплению, созданию кредитных историй и укреплению взаимного доверия агентов рынка, повышению уровня экономической культуры и росту благосостояния жителей страны, что создаст условия для постепенного уменьшения государственной поддержки и развития институтов секъюритизации ипотечного кредитования.
4.2 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования
В ипотеке следует различать два аспекта: юридический и экономический. В экономическом отношении ипотека, как авторы рассмотрели ранее, — это рыночный инструмент, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов. Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге.
Основополагающий нормативный акт, регулирующий ипотечное жилищное кредитование – Федеральный закон от 16.07.1998 г. №102-ФЗ (в редакции от 30.12.2004 г.) «Об ипотеке (залог недвижимости)» [1.4]. В этот Закон неоднократно вносились дополнения и изменения с целью усиления рыночной составляющей ипотеки. Наиболее существенные новации внесены в рамках так называемого жилищного пакета в конце 2004 г. (ФЗ от 30.12.2004 г. №216-ФЗ). В дополнении к Закону об ипотеке принят Федеральный закон от 11.11.2003 г. №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»[1.5].
Существенное значение имеют также следующие акты:
— постановление Правительства РФ от 11.01.2000 г. №28 (в редакции от 8.05.2002 г.) «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» [1.8].
— приказ Минюста РФ №289, Госстроя РФ №235, ФКЦБ РФ №290 от 16.10.2000 г. (в редакции от 7.02.2003 г.) «Об утверждении Инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам».
Ипотечное жилищное кредитование осуществляется на основании кредита, полученного в банке под залог жилого помещения. Поэтому основными документами, определяющими взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении ссуды, выступают кредитный и договор о залоге (об ипотеке). В договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (п. 1ст. 9 ФЗ об ипотеке).
Предмет об ипотеке – дома и квартир, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам. Договор ипотеки жилых помещений подлежит государственной регистрации по правилам, установленным ст.29 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Этот Закон позволяет избежать множества «скрытых» ипотек, допускающих возможность двойных продаж [3.24, с.25].
По договору об ипотеке жилья кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
В соответствии с Положением о жилищных кредитах от 10.06.1994 г. №1180 [1.9] предусмотрены три вида банковских жилищных кредитов:
— краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый юридическим и физическим лицам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство (земельный кредит);
— краткосрочный кредит на строительство жилья, предоставляемый юридическим и физическим лицам для финансирования строительных работ (строительный кредит);
— долгосрочный кредит, предоставляемый физическим и юридическим лицам для приобретения жилья (кредит на приобретение жилья).
Несмотря на то, что Закон об ипотеке внес определенность в правовое регулирование залога жилья и стимулировал развитие банковского кредитования под залог жилья, проблемы остались.
Сдерживающим фактором вплоть до 2003 года в развитии ипотечного кредитования выступала неразрешенность вопросов, связанных с выселением проживающих в заложенном жилом помещении лиц при обращении взыскания на такую недвижимость [3.11, с.47].
Другим сдерживающим ипотеку фактором был вопрос о правах несовершеннолетних. Согласно ранее действовавшему законодательству, если в квартире или жилом доме проживали несовершеннолетние, то органы опеки и попечительства должны были давать разрешение их законным представителям на передачу в ипотеку жилых помещений. В соответствии с новой редакцией ст.77 (п.3) Закона об ипотеке органы опеки и попечительства должны давать согласие на передачу в ипотеку лишь в случаях, когда в заложенных квартирах проживают несовершеннолетние, оставшиеся без родительского попечения [3.11,c.48].
Надо отметить, что наряду с изменениями, напрямую защищающими интересы кредиторов, были приняты меры защиты прав граждан. Так, важное изменение затронуло форму заключения договора ипотеки. В частности, было отменено обязательное нотариальное удостоверение договора, что позволит гражданам экономить значительные суммы. Также были приняты поправки, защищающие граждан, лишившихся жилья в результате обращения на него взыскания по договору об ипотеке. Согласно п.2 ст.95 ГК и п.2 ст.106 ЖК им предоставляются жилые помещения в домах так называемого маневренного фонда, предназначенные для временного проживания [1.2, 1.3].
Таким образом, несмотря даже на некоторые противоречия норм и существующие пробелы, законодателем созданы значительные условия для развития системы ипотечного жилищного кредитования. Напомним, что в декабре 2004 г. принят целый ряд нормативных актов, регулирующий деятельность на рынке ипотечного жилищного кредитования, цель которых – формирование рынка доступного жилья.
4.3 Анализ ипотечного кредитования в современных условиях
В последние годы Россия переживает ипотечный бум. В целом по стране количество ипотечных сделок только за год выросло в 2 раза, если в 2005 г. было оформлена 144 тыс. кредитов, то в 2006 г. – уже 296 тыс. [3.35,c.9] Рост объемов ипотечного кредитования специалисты объясняют влиянием нескольких факторов: улучшение основных экономических показателей, снижение страховых рисков и, как следствие, общая стабилизация рынка, повышение доходов российских граждан.
Некоторые аналитики утверждают, что среди услуг по кредитованию населения появился новый лидер: на смену волны краткосрочных потребительских заимствований пришли долгосрочные жилищные ипотечные кредиты. На 1 января 2007 г. средний срок выданных рублевых кредитов на покупку жилья составляет около 14,5 года, а средний срок по новым кредитам в валюте на покупку жилья – 14,2 года. Объем выданных жилищных кредитов в ближайшие 5 – 7 лет, по прогнозам аналитиков, может достигнуть 5 трлн. руб., из которых на ипотеку придется около 95%, при этом ставки снизятся с нынешних 11 – 14% до 7 – 8% [3.35,c.9].
Но все это в будущем. А пока ипотека доступна еще далеко не каждому, в нашей стране услугами ипотечного кредитования пока воспользовалось не более 2% населения. Причем по результатам опроса, проведенного весной 2007 г. фондом «Общественное мнение» более 60% респондентов считают, что за последний год ситуация с доступностью жилья и тем более с возможностью получения доступного ипотечного кредита ухудшилась [3.33, с.16], вследствие чего Россия на сегодня входит в число стран с низким уровнем обеспеченности населения услугами ипотечного кредитования.
Таким образом, можно составить примерный «портрет» ипотечного заемщика. Ипотеку чаще всего берут, люди, находящиеся в возрастной категории 25 – 45 лет, то есть экономически активная часть населения, имеющая высшее образование и заработную плату в среднем $1500 в месяц. Обычно с помощью ипотечного жилищного кредита люди покупают первую в своей жизни квартиру [3.17, с.56]. Соответственно жилищный вопрос волнует в большей степени обеспеченные слои населения РФ.
Таким образом, основная проблема в развитии ипотечного кредитования состоит в том, что ипотека недоступна для широкого слоя населения.
Причины, которые делают использование ипотечных кредитований для приобретения жилья недоступным и препятствуют развитию ипотеки, являются следующие.
Первое – это «бюрократическая волокита». Так, для получения ипотечного кредита нужно собрать большое количество документов и пройти проверку банка. Однако за счет увеличения числа организаций, предлагающих услугу жилищного кредитования, повышается уровень конкуренции, так что некоторые кредитные организации в борьбе за клиента упрощают бюрократическую процедуру.
Программа Уралвнешторгбанка не случайно называется «Быстрые метры»: этот кредит можно получить непосредственно в день подписания заемщиком договора купли-продажи недвижимости, до государственной регистрации права собственности. Срок кредита составляет 10 лет, процентная ставка – 16% годовых в рублях [3.22,c.57].
По пути упрощения процедуры получения ипотечного займа пошел и Росбанк. Если раньше для того, чтобы взять кредит, клиенту нужно было предоставить более 30 документов, то сейчас достаточно нескольких: водительских прав, копии паспорта и диплома об образовании [3.22,c.57].
Однако при упрощении бюрократических процедур также возникают проблемы, так как становится высоким риск выдавать кредиты необеспеченному заемщику. Чтобы человек не только приобрел ипотеку, но и жил в ней долгие годы, необходимо совершенствовать методы проверки потенциального заемщика, привлекать к общению с ним не только экономистов, менеджеров, но и психологов. Причем это будет выгодно не только банкам, которые обезопасят себя от невозврата долга, но и их клиентам, поскольку далеко не все могут самостоятельно разобраться, не станет ли долг непосильной ношей для их бюджета.
Надо отметить, что после ипотечного кризиса в США в июле этого года некоторые заемщики уже столкнулись с отказом отдельных банков предоставить финансовые средства по ранее одобренным ипотечным кредитам или были проинформированы о приостановлении банком выдачи кредита на неопределенное время или на какой-то срок в будущем [3.3, с.77]. Данная ситуация говорит о том, что российские банки нивелируют риски и пытаются не совершать те же ошибки, которые совершили американские коллеги для спокойствия в будущем.
Вторая проблема – слишком высокий первоначальный взнос. Поэтому банкам приходится снижать его минимально допустимый размер. Райффайзенбанк уменьшил размер собственных средств, которые нужно иметь для получения ипотечного кредита, до 20% от общей стоимости приобретаемой квартиры [3.22,c.57].
Сбербанк России предлагает новые кредитные программы: «Кредит недвижимость», «Ипотечный кредит», «Кредит «Ипотечный+» и изменяет условия уже действующих программ, включая кредит «Молодая семья». Сроки кредитования по всем программам увеличены с 15 до 20 лет, а размер первоначального взноса снижен с 30 до 10% [3.22,c.58].
Появляются на банковском рынке и «горящие» предложения, когда при получении кредита в течение определенного срока (обозначенного в акции) устанавливаются льготные условия.
продолжение
--PAGE_BREAK--Одно из мероприятий, позволяющее улучшить ситуацию на ипотечном рынке, является действие социальной ипотеки – это приобретение жилья с использованием ипотечного жилищного кредитования при финансовой поддержке со стороны государства [3.20, с.55]. Существует два варианта реализации социальной ипотеки. Первый заключается в том, что город оплачивает часть стоимости жилья за счет бюджетных субсидий. Во втором варианте город непосредственно организует и финансирует строительство.
Социальная ипотека рассчитана в первую очередь на молодые семьи. На участие в программе «Молодой семье – доступное жилье» могут претендовать пары, где возраст каждого из супругов не превышает 30 лет.
Также для решения проблемы увеличения доступности ипотеки для широких слоев населения можно с помощью, во-первых, увеличения сроков кредитования хотя бы до 40 лет (совсем «длинные» кредиты могут переходить «по наследству» детям). Во-вторых, разработка специальных программ для молодых заемщиков.
Третья причина недоступности ипотеки состоит в высоких кредитных ставках. Сегодня средняя процентная ставка по ипотечным кредитам в России составляет 11- 12% годовых в валюте и 15% в рублях [3.22,c.58]. Это в несколько раз выше, чем в Европе. Процентная ставка, практикуемая российскими банками, постепенно уменьшается, но в последнее время темпы ее снижения несколько замедлились.
АИЖК считает, их необходимо снижать. Однако многие эксперты полагают, что снижение ставок по ипотеке ничего не изменит, так как доступность жилья определяется совсем другими факторами. «Даже если ставка будет нулевая, больше, чем есть жилья на рынке, купить нельзя, — говорит руководитель розничного блока Внешторгбанка Андрей Сучков. – И чем больше денег у людей, тем дороже это жилье будет стоить, потому что цена жилья — это функция от количества денег, от спроса. Так что даже если мы сейчас будем давать ипотечные кредиты бесплатно первому встречному, это не увеличит доступность жилья – только цены резко взлетят. Поэтому сегодня смягчение условий кредитования не ведет к увеличению доступности жилья» [3.28, с.34].
Вследствие этого все многие специалисты по ипотеке единодушны в том, что обеспечить россиян доступным жильем можно лишь одним способом – кардинально увеличив объемы жилищного строительства.
Теперь авторам хотелось бы отметить проблему невозможности приобретения квартиры человеком из-за постоянного удорожания жилья.
Так, гражданин РФ выясняет сумму кредита, на которую он может рассчитывать, затем ищет подходящую по цене квартиру, собирает необходимые для получения кредита документы и подает заявку в банк. Как правило, вся процедура занимает 2 – 3 недели, за которые квартира подорожала на 5 – 10%, так что собранных денег не хватает.
Для решения этой проблемы необходимо соответствие между процессами в банках, его технологий и процессами на рынке. «Если банк работает быстро, если технология хорошо отлажена, то этот вопрос не очень актуален» [3.28,c.33].
Но, несмотря на достаточно серьезные проблемы, ипотечное кредитование развивается. Сегодня отчетливо вырисовываются две стратегии развития ипотеки в ближайшие год-два. Первая – экспансия в регионы (развитием ипотечных программ филиалами столичных кредитных учреждений в других городах России). Сейчас ипотека развита преимущественно в Москве и Санкт-Петербурге, около 10% сделок с недвижимостью происходит по ипотечным программам, а в целом по России эта доля составляет около 2% [3.28, с.34]. Так что потенциал развития ипотеки в регионах достаточно велик.
Основными тенденциями развития региональной ипотеки являются: рост цен на квадратные метры, сокращение вторичного рынка жилья, либерализация требований выдачи ипотечных кредитований, снижение процентных ставок и, как следствие, увеличение рисков, связанных с их погашением, уверенное осваивание ипотекой новых сегментов рынка, а также оптимизация процедуры выдачи кредитов [3.10, с.54].
Второй путь развития ипотеки более простой, он заключается в расширении клиентской базы за счет новых категорий заемщиков. Так, некоторые банки отменили первоначальный взнос по ипотеке для привлечения молодых перспективных специалистов, которые пока просто не успели накопить денег на первоначальный взнос.
Еще одно препятствие развития банковского кредитования под залог жилья состоит в том, что ипотечное кредитование является долгосрочным, а банки не заинтересованы в длительном отвлечении денежных средств. Чтобы ипотечное кредитование стало выгодно банкам, необходимо создание эффективных элементов рефинансирования, то есть появления вторичного рынка ипотечных кредитов путем приобретения у кредитных организаций прав требования по ипотечным кредитам.
Данный рынок формируется в нашей стране, а в столичном регионе он практически сформирован. По данным Банка России, в минувшем году рынок рефинансирования банков, выдающих ипотечные кредиты, вырос более чем в 4 раза, достигнув 52,1 млрд. руб. при 12,5 млрд. руб. в 2005 г. [3.35, с.11] Ведущие позиции в этом направлении занимают специализированные банки, обладающие длинными финансовыми ресурсами, способные предлагать наиболее привлекательные ставки рефинансирования и выгодные условия по выкупу ипотечных кредитов.
Подводя итог, можно сказать, что у российской ипотеки хорошие перспективы развития. Несмотря на постоянное подорожание жилой недвижимости, ипотека будет продолжать расти по мере того, как люди будут понимать, что могут позволить себе больше, чем имеют наличных денег, за счет будущих доходов. К тому же ипотечное кредитование становится более доступным и во многом определит дальнейшее становление российской рыночной экономики.
Глава 5. Реализация национального проекта «Доступное и комфортное жилье» в Костромской области
5.1 Основные положения областной целевой программы «Жилище» на 2006-2010 годы
В целях реализации на территории области национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» в 2005 году была принята областная программа «Жилище» на 2006 – 2010 годы.
Областная целевая программа «Жилище» на 2006-2010 годы утверждена постановлением губернатора Костромской области от 25 ноября 2005 года №731.
Цели и задачи программы определяются целями и задачами приоритетного Национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», поскольку программа является основным инструментом его реализации.
Целью приоритетного Национального проекта является формирование рынка доступного жилья и обеспечение комфортных условий проживания граждан области.
Основные задачи областной целевой программы «Жилище»:
-создание условий для развития жилищного и жилищно-коммунального секторов экономики и повышения уровня обеспеченности населения жильем через увеличение объемов строительства жилья, обеспеченного необходимой коммунальной инфраструктурой, развитие финансово-кредитных институтов и механизмов;
-создание условий для приведения существующего жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры в соответствие со стандартами качества, обеспечивающими комфортные условия проживания;
-обеспечение условий доступа населения к потреблению жилья и коммунальных услуг на уровне, соответствующем их платежеспособному спросу и существующим стандартам обеспечения жилыми помещениями в рамках реализации федеральных целевых программ (33 кв. м общей площади жилого помещения для одиноких граждан, 42 кв. м на семью из двух человек, по 18 кв. м на каждого члена семьи при семье из трех человек и более, далее — стандарты обеспечения жилыми помещениями).
Решение данных задач будет обеспечено путем реализации комплекса нормативно-правовых, организационных и финансовых мер и мероприятий, предусмотренных Программой по трем основным направлениям:
-развитие жилищного строительства;
-совершенствование жилищно-коммунального комплекса;
-развитие ипотечного жилищного кредитования населения и рынка жилья.
Мероприятия областной целевой «Жилище» планируются к выполнению в 2006-2010 гг. в два этапа:
2006-2007 гг. — первый этап,
2008-2010 гг. — второй этап.
На первом этапе, в период 2006-2007 гг., мероприятия Программы и ее подпрограмм будут особо сконцентрированы на реализации мер по основным приоритетам Национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», определенных на этот период.
Основные приоритеты реализации программы и ее подпрограмм на втором этапе, в период 2008-2010 годы, могут быть уточнены по итогам реализации приоритетного Национального проекта в 2006-2007 годы.
Общий объем финансирования программы в 2006-2010 годы составит
— 3 309,3 млн. рублей, из них:
за счет средств федерального бюджета — 620,7 млн. рублей,
за счет средств областного бюджета — 355,5 млн. рублей,
за счет местных бюджетов — 355,5 млн. рублей,
за счет средств внебюджетных источников — 1411,0 млн. рублей,
за счет собственных средств граждан и
жилищных кредитов — 566,6 млн. рублей
В 2006 — 2007 годы всего по программе 999,8 млн. рублей,
Из общего объема:
за счет средств федерального бюджета — 224,0 млн. рублей,
за счет средств областного бюджета — 128,9 млн. рублей,
за счет местных бюджетов — 118,9 млн. рублей,
за счет средств внебюджетных источников — 352,0 млн. рублей,
за счет собственных средств граждан и жилищных кредитов
— 176,0 млн. рублей
В случае успешной реализации Программы к 2010 году будет обеспечено:
— улучшение жилищных условий населения области;
— повышение доступности приобретения жилья, при этом средняя стоимость стандартной квартиры размером 54 кв. м будет равна среднему совокупному денежному доходу семьи из 3 человек за 3 года;
— увеличение объемов предоставления ипотечных жилищных кредитов и займов до 1024 млн. рублей;
— возможность приобретения жилья, в том числе с помощью собственных средств, ипотечных кредитов и займов, для 30 процентов семей;
— сокращения среднего времени ожидания предоставления жилых помещений социального использования с 19-17 лет до 9,1 лет;
— рост годового объема ввода жилья до 200,3 тыс. кв. м общей площади в 2010 году;
— адресность поддержки населения, связанной с оплатой жилого помещения и коммунальных услуг;
— повышение качества коммунальных услуг, безопасности и комфортности проживания (снижение уровня износа основных фондов коммунального хозяйства с 62 процентов до 55 процентов);
— совершенствование нормативной правовой базы, связанной с формированием рынка доступного жилья для населения;
— создание условий для улучшения демографической ситуации в Костромской области, снижения социальной напряженности в обществе, а также устойчивого и самостоятельного развития всех муниципальных образований.
С 2003 года наша область на основе федеральной разработала собственную программу «Социальное развитие села Костромской области до 2010 года» [3.36,c.47].
Эта программа делает реальной покупку своего жилья для селян. Рассчитана она не только на молодых специалистов, но и на всех, кто живет на селе. Однако есть первоочередники: те, кто проработал в агропромышленном комплексе не менее трех лет, а также работники социальной сферы (сельские врачи, учителя).
По этой программе за три года федеральный бюджет перечислил нашему региону 24 млн. руб., а областной бюджет за четыре года дал кредитов более чем на 25 млн.
В 2006 году принята программа «Обеспечение доступным жильем молодых семей и молодых специалистов». По проекту участвовать в этой программе могут молодые семьи (возраст хотя бы одного из супругов меньше 30 лет), в том числе неполные семьи (родителю меньше 30 лет и у него как минимум один ребенок), молодые специалисты (имеющие высшее, среднее или начальное профессиональное образование, в том числе заканчивающие последний курс).
Федеральный бюджет платит 30% стоимости жилья, областной- 40%, муниципалитет или работодатель- 30%. То есть фактически 100% жилья оплачивает государство.
По программе «Жилище» на 2006-2010 годы всего за 2005-2010 годы будет построено 869,2 тысяч кв. м жилья, или 39,7% от общей потребности по Костромской области. Предполагается, что будет приобретено 93,3 тысяч кв. м жилья (41% от общей потребности приобретаемого жилья). Причем индивидуальными застройщиками будет построено 672,9 тысяч кв. м жилья, или 77,4% от общего объема строительства жилья [3.36,c.47]…
Объемы жилищного строительства должны расти год от года. А в общей сложности за период 2006-2010 годов в области должно быть построено 869,2 тысяч кв. м жилья, из них 488,9 тысяч кв. м в Костроме. Если программа будет выполнена, улучшить свои жилищные условия смогут более 14 тысяч семей области. Общий объем финансирования должен составить 9,8 млрд. рублей (в ценах 2004 года). Свой вклад в реализацию программы внесут все уровни бюджетной системы, а также будут использованы внебюджетные средства: средства предприятий и организаций, а также собственные средства граждан [3.36,c.49]…
5.2 Состояние и динамика показателей жилищного фонда
В Костромской области население также как и в других регионах РФ столкнулось с проблемой доступности жилья. Площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя области, в 2006 году составила 23,9 кв. м (таблица 1) [3.40,c.16], что, конечно, не достаточно для нормального обеспечения населения жильем.
Таблица 1.
Площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя (квадратных метров)
1990
1995
2000
2005
2006
всего
18,1
20,1
21,6
23,5
23,9
городская местность
17
19,4
20,7
22,3
22,7
сельская местность
20,7
21,5
23,4
26
26,6
Данный показатель вырос по сравнению с 1990 г. на 32% (было 18,1 кв.м.), и надо заметить, что в сельской местности обеспеченность населения жильем выше, чем в городе – 26,6 кв. м и 22,7 кв. м соответственно.
Вследствие дефицита жилья на территории области зарегистрировано 21118 семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, что составляет 8% от числа всех семей. В последние годы в Костромской области отмечается снижение числа таких семей (в 2000 г. число семей, состоящих на учете на получение и улучшение жилищных условий, составляло 32811 семей, то есть 13% от их общего количества). При этом следует отметить, что в составе очередников преобладает доля семей, состоящих на учете более 10 лет. А число, получивших и улучшивших свои жилищные условия в 2006 году, составило всего 3% семей от числа, состоявших на учете, против 5% семей в 2000 г. Вследствие этого, можно сказать, что молодые семьи не видят перспектив в участии в данной программе и, скорее всего, решают улучшать свои жилищные условия альтернативными путями, например, взяв ипотеку.
При анализе таблицы 2 (приложение 1) [3.40,c.4] авторы выяснили, что жилищный фонд Костромской области на конец 2006 года составил 16,8 млн. кв. метров площади жилых помещений, в том числе в городской местности-10,9 млн. кв. (64,7%), в сельской-5,9 млн. кв. метров (35,3%).
За период, прошедший с 1990 года, площадь жилых помещений увеличилась по области на 2181,9 тыс. кв. м (14,9%), в городской местности — на 1432,4 тыс. кв. м (15,2%), в сельской — на 749,5 тыс. кв. м (14,5%). Однако с 2005 года по 2006 год жилищный фонд области увеличился лишь на 104,8 кв. м, что недостаточно для выполнения программы.
Авторы рассмотрели данные по соотношению ветхого и аварийного жилого фонда и количеству введенных домов (таблица 3) (приложение 2) [ 3.40, с.10].
Анализ выявил, что ввод жилых домов в городских поселениях и сельской местности в период с 1990-2006 годы имел тенденцию к уменьшению (рисунок 1).
\s
Рисунок 1
Таблица 4
Число построенных квартир и их средний размер.
Годы
Число квартир, единиц
Средний размер, м2 общей площади
1995
2000
2004
2005
2006
2521
2466
800
1513
1449
62,0
63,7
102,1
77,2
75,5
Из анализа таблиц 3 и 4 [3.40, с.20] видно, сокращаются и объемы строительства нового жилья.
В 2006 году на территории области за счет всех источников финансирования построено 1449 новых благоустроенных квартир общей площадью 109,3 тыс. кв. м, что меньше объемов ввода жилья в предыдущем году на 7,4 тыс. кв. м (на 6,3%), в 2000 году — на 47,8 тыс. кв. м (на 30,4%), в 1995 году — на 52,7 тыс. кв. м (32,5%). Уменьшение площади квартиры (в 2004 году-102,1 м2, а в 2006-75,5 м2) поможет приобрести жилье большему количеству семей, так как стоимость такого жилья будет меньше. Следовательно, возрастет доступность для массового потребителя.
продолжение
--PAGE_BREAK--Количество введенных домов в городской местности в 1990 году составляло 228,6 тыс. кв. м против 134,0 тыс. кв. м в сельской местности (превышение в 1,7 раза).
А в 2006 году ввод жилых домов в сельской местности (18,9 тыс. кв. м ) был значительно меньше ввода домов в городской местности (90,4 тыс. кв. м, превышение составляет 4,8 раз). Разрыв между вводом жилых домов в сельской местности и городской местностях значительно увеличился.
Этому могла послужить то обстоятельство, что в сельской местности слабо развита инфраструктура (нет коммунально оборудованных площадей под строительство), вследствие чего значительно снизился объем производства. Таким образом, в Костромской области построили жилой недвижимости на 4% меньше, чем в 2005 году.
Техническое состояние жилищного фонда области в рассматриваемый период существенно ухудшилось.
Таблица 5
Ветхий и аварийный фонд
1990
1995
2000
2005
2006
Ветхий и аварийный жилищный фонд, тыс. кв. м
214,8
300,5
441,6
631,5
606,0
Удельный вес ветхого и аварийного жилфонда во всем жилфонде, %
1,5
1,9
2,7
3,8
3,6
Анализ таблицы 5 [3.40, с.8] показал, в 2006 году доля фонда, отнесенного к ветхому и аварийному жилью, увеличилась по сравнению с 1990 годом в 2,8 раза, (что составило 606 тыс. кв. метров).
Увеличилась и доля ветхого и аварийного жилья в общей величине жилищного фонда — с 1,5 % в 1990 году до 3,6 % в 2006 году.
Процесс ликвидации непригодного для проживания жилья в последние годы происходит крайне медленно. В период с 2000 по 2006 год по ветхости и аварийности из жилищного фонда области выведено 72,1 тыс. кв. м, но ежегодный объем выбытия составлял от 3,0% (максимальное значение в 2001 г.) до 0,8% (минимальное значение в 2006 г.) от всего объема ветхого и аварийного фонда жилья за соответствующий год.
Но нельзя сказать, что программа неэффективна. В прошлом году появилась тенденция к снижению объема ветхого жилья. Так, в 2006 году удельный вес ветхого и аварийного жилфонда во всем жилфонде составил 3,6% против 3,8 в 2005 году.
Из таблиц видно, что, например, ветхий и аварийный жилой фонд в 2006 году составил 606,0 тыс. кв. м, а введено было в городских и сельской местности в общей сложности в том же году 109,3 тыс. кв. м, что значительно меньше непригодных для проживания жилых домов (в 5,5 раз). Из этого обстоятельства можно сделать вывод о том, что не происходит полной замены жилого фонда, а наоборот, его количество уменьшается. Следствием является то, что население на себе испытывает недостаток объема жилого фонда.
Надо отметить, что жилье должно быть не только доступным, но и комфортным, однако за последние шесть лет уровень благоустройства изменился незначительно.
Анализ таблицы 6 (приложение 3) [3.40, с.7] показывает, полностью благоустроено 7,7 млн. кв. м или 46,1 % жилищного фонда области (в городской местности- 63,4%, в сельской местности- 14,3%). В благоустроенном фонде проживает 345 тыс. человек или 49,1 % населения области (в городских поселениях- 64,5%, в сельской местности — 16,2%).
На конец 2006 года в городах и поселках городского типа не оборудовано центральным водоснабжением 22 % жилищного фонда, канализацией — 26, центральным отоплением — 21, ваннами (душем) — 33, горячим водоснабжением — 35 %, а на селе от 59 до 85 % жилищного фонда не имело указанных видов благоустройства. За анализируемые года (1995-2006г.) в сельской и городской местностях уровень благоустройства постепенно рос, но этот рост был незначительным и плавным. Таким образом, данные говорят о непривлекательности жилья на селе, что негативно сказывается на его демографическом и экономическом развитии.
Анализируя таблицу, заметна значительная разница между благоустройством городского и сельского жилья. На конец 2006 г. в городах и поселках городского типа не оборудовано центральным водоснабжением 22% жилищного фонда, канализацией – 26%, центральным отоплением – 21%, ваннами (душем) – 33%, горячим водоснабжением – 35%, а на селе от 59 до 85% жилищного фонда не имело указанных видов благоустройства. В частности, централизованное водоснабжение отсутствует в 78.7% сельских населенных пунктов. Таким образом, данные говорят о непривлекательности жилья на селе, что негативно сказывается на его демографическом и экономическом развитии. Однако данные по благоустройству индивидуальных жилых домов несколько отличаются. Так, анализируя таблицу 7 (приложение 4) [3.40, с.13], видно, что благоустройство жилья, введенного в действие в городской местности, снижается. Особенно это касается водопровода, канализации, центрального отопления и горячего водоснабжения, поскольку именно этими благами цивилизации оборудовано в 2006 г. 45,3%, тогда как в 2000 г. эта цифра достигала 64,0%. В сельской же местности, наоборот, благоустройство жилых помещений увеличивается. По-видимому, это говорит об увеличении доступности проведения слесарно-сантехнических работ на селе в отличие от города.
5.3 Характеристика строительного производства
За анализируемый период (с 2000-2006 годы) наблюдается тенденция к постоянному увеличению числа строительных организаций. Так, в 2000 году их было 763, а уже к 2006 году их число возросло до 1142 единиц (таблица 8) [3.40,c.26]. В процентном выражении рост числа организаций составил 49,7% за 2000-2006 годы.
Таблица 8
Количество строительных организаций
Годы
Количество строительных организаций
2000
763
2004
811
2005
957
2006
1142
Данный анализ показывает, что строительная отрасль становится более привлекательной для предпринимателей.
Изучая рынок жилья в Костромской области, авторы обратили внимание на то, какие материалы используют для строительства недвижимости.
Из таблицы 9 (приложение 5) [3.40,c.24] видно, что за 2000-2006 годы происходило увеличение ввода жилых каменных, деревянных и домов из других стеновых материалов, соответственно в 2006 году их доли были равны 2,7%, 46,5%, 9,9%. А ввод кирпичных индивидуальных домов к 2006 году имеет тенденцию к снижению — до 40,9%.
Такая же картина в 2006 году наблюдается в городских поселениях, здесь ввод жилья из кирпичных материалов уменьшился с 70,4% до 55,2%, а удельный вес деревянных домов возрос с 23,3% до 35%. Схожая ситуация наблюдается с вводом домов из других стеновых материалов (6,3% в 2000 году, 9,8% в 2006 году).
В городских поселениях больше вводят домов из кирпича и других стеновых материалов (в 2006 году их доля составила 55,2% и 9,8% соответственно).
Таким образом, в Костромской области продолжает лидировать кирпичное домостроение. Однако рост числа панельных домов можно считать новой тенденцией на строительном рынке. Рост интереса к панельному домостроению не случаен: квартиры в кирпичных домах всегда дороже. Раньше жилье приобретал наиболее обеспеченный слой населения, спросом пользовались дорогие квартиры в центре города. Сейчас появился более многочисленный и менее обеспеченный слой покупателей, которым нужно небольшое по площади недорогое жилье. А «обновленная» панель, с более просторными квартирами, чем в советских домах, обладает более высокими характеристиками теплосбережения и теплоизоляции. Крупнопанельное домостроение позволяет компаниям строить не только дешевле, но и быстрее, что делает его более доступным
5.4 Характеристика рынка жилья
Люди стремятся жить лучше, а потому логично, что на первичном рынке жилья в структуре продаж преобладает реализация квартир улучшенной планировки, при этом средняя цена одного квадратного метра общей площади таких квартир увеличилась в 2,9 раза (с 10090 руб. в 2002 г. до 28927 руб. в 2006 г.) (таблица 10) [3.40,c.29].
Таблица 10 Средние цены на первичном и вторичном рынках жилья (на конец периода; рублей за один квадратный метр общей площади) 2000
2004
2005
2006
Первичный рынок
Все квартиры
4434
13530
15481
28927
в том числе:
типовые
4370
9730
—
—
улучшенной планировки
4400
13798
15481
28927
элитные
6000
—
—
—
Вторичный рынок
Все квартиры
3734
12762
14797
29631
в том числе:
типовые
3349
12099
14494
23303
улучшенной планировки
3829
12979
14904
32862
Однако в Костромской области более насыщенным с точки зрения приобретения жилья является вторичный рынок, где также преобладали сделки по продаже квартир улучшенной планировки, размер которых в структуре продаж колебался от 56,7% (минимальное значение в 2006 г.) до 75,4% (максимальное значение в 2003 г.). Цены на эти квартиры выросли в 4,9 раза (с 6764 руб. за один квадратный метр общей площади в 2002 г. до 32862 руб. в 2006 г.). Доля продаж типовых квартир увеличилась незначительно с 31,2% в 2002 г. до 33,3% в 2006 г.
Наибольшим спросом на первичном и вторичном рынках недвижимости пользуются двухкомнатные квартиры, однако доля их в общем объеме продаж несколько снизилась с 50,0% в 2002 г. до 38,4% в 2006 г. на первичном рынке, на вторичном рынке жилья доля продаж в разные годы составляла от 33,6% до 41,2%. Увеличился удельный вес продаж трехкомнатных квартир с 19,8% в 2002 г. до 29,3% в 2006 г. на первичном рынке. Авторы считают, такой интерес к квартирам с несколькими комнатами вызван тем, что жилье приобретают большей частью семейные люди, которым необходимо пространство для детей. Но поскольку доходы в Костромской области невелики, то большинство семей могут себе позволить лишь двухкомнатную квартиру, что объясняет их популярность на рынке жилой недвижимости.
Также необходимо отметить увеличение доли однокомнатных квартир в общем объеме продаж на первичном рынке с 18,7% в 2002 г. до 32,3% в 2006 г. и на вторичном рынке — с 26,3% в 2002 г. до 35,4%, а средняя цена одного квадратного метра таких квартир увеличилась в 3,0 раза (с 8890 руб. до 26622 руб.). Такой скачок в продажах, по мнению авторов, является индикатором повышения экономической активности населения Костромской области. Вследствие того, что средняя цена одного квадратного метра общей площади таких квартир выросла в 3,4 раза (с 8890 руб. в 2002 г. до 30619 руб. в 2006 г.) и в 3,0 раза (с 8890 руб. до 26622 руб.) соответственно на первичном и вторичном рынках недвижимости, данная недвижимость становится выгодным объектом инвестиций.
Одним из наиболее важных характеристик доступности жилой недвижимости является цена на нее. Итак, анализ таблицы 10 показывает, в 2006 г. средняя цена за один квадратный метр составил 28927 руб. на первичном рынке жилья и 29631 руб. – на вторичном. Таким образом, в Костромской области за последние пять лет (2002-2006 гг.) цены на первичном и вторичном рынках недвижимости выросли в среднем в 3,6 раза и 4,8 раза соответственно.
Таблица 11
Динамика цен на рынке жилья (на конец года; в % к концу предыдущего года)
Первичный рынок
Вторичный рынок
Костромская область
Российская Федерация
Костромская область
Российская Федерация
2002
132,1
122,5
131,4
125,3
2003
106,2
118,8
117,9
118,8
2004
123,3
118,5
140,6
124,1
2005
114,5
117,5
116,5
118,0
2006
181,9
113,8
188,3
115,0
2006 к 2001
в 3,6 раза
в 2,3 раза
в 4,8 раза
в 2,5 раза
Сравнительный анализ уровня цен на жилье в области и в среднем по России (таблица 11)[3.40, с.16]показывает, что темпы роста цен на недвижимость в Костромской области опережают среднероссийские темпы роста цен на первичном рынке – в 1,2 раза, на вторичном рынке – в 2,3 раза. Эти данные говорят о более остром дефиците жилья в нашей области. При этом надо отметить, что за рассматриваемый период самый высокий рост цен в Костромской области наблюдался именно в 2006 г., тогда как в среднем по России темпы роста удорожания жилья замедлились (113,8% на первичном рынке и 115,0% — на вторичном). В костромской области прирост цен в прошлом году составил 81,9% на первичном рынке жилья и 88,3% на вторичном рынке.
Такое сильное удорожание жилья в Костромской области вызвало интерес у авторов, поэтому они решили проанализировать ситуацию на рынке недвижимости, чтобы понять, чем вызван столь высокий рост цен.
Первый возможный фактор – это рост благосостояния населения, вследствие чего увеличился спрос на ипотечное кредитование и, следовательно, квартиры стали более доступными, что привело к их значительному удорожанию.
Рассмотрим динамику увеличения среднедушевого денежного дохода населения Костромской области.
Таблица 12
Динамика среднедушевого денежного дохода населения
Года
Среднедушевой доход, руб.
Абсолютный прирост, руб.
Темп роста, %
Темп прироста, %
2002
2515,7
—
—
—
2003
3089,2
573,5
122,8
22,8
2004
3815,5
726,3
123,5
23,5
2005
4868,6
1053,1
127,6
27,6
2006
6104,1
1235,5
125,4
25,4
Анализ показывает, что темпы роста доходов населения несопоставимы с темпом удорожания квартир, который составил 81,9% на первичном рынке жилья и 88,3% — на вторичном рынке (рисунок 2).
\s
Рисунок 2
При этом надо заметить, что в 2006 г., когда за пять последних лет стоимость жилья самая высокая, среднедушевой доход составил 6104,1 руб., то есть прирост к нему снизился до 25,4% против 27,6% в 2005 г.
Вследствие чего, следует отметить крайне низкий уровень покупательной возможности населения в части приобретения жилья (таблица 13) (приложение 6), поскольку 14,7% населения Костромской области имеет среднедушевые доходы ниже величины прожиточного минимума, наиболее часто встречаемый в области доход составляет от 4500,1 до 6000,0 рублей в месяц, его получают 123,9 тысяч человек, то есть 17,5% костромского населения. И только у 61 тысячи населения Костромской области доходы являются самыми высокими и составляют свыше 12000 рублей.
Таким образом, количество людей, которые могут самостоятельно улучшить свои жилищные условия, и взять ипотеку, лишь 8,6% населения Костромской области. Однако надо отметить, что по сравнению с 2005 г. данная цифра выросла в 2 раза (в 2005 г. свыше 12000 рублей получало 29,3 тысячи человек), и, по-видимому, именно этим объясняется, что объемы выдаваемых ипотечных кредитов в 2006 г. кредитными организациями и банками на строительство и приобретение увеличились по сравнению с 2005 г. в 3 раза. Следовательно, в прошлом году произошел бум на приобретение жилья, вследствие чего недвижимость могла подорожать и стать для большинства населения еще более недоступной.
Вторым возможным фактором, приведшим к резкому росту цен на жилье, является подорожание строительных материалов и строительно-монтажных работ.
Однако анализ показывает, что цены на данные факторы выросли не столь значительно как цены на жилую недвижимость.
Таблица 14
Индексы цен по секторам экономики (декабрь к декабрю предыдущего года; в %)
1995
2000
2004
2005
2006
Сводный индекс цен в строительной промышленности
264,0
123,5
107,6
105,6
110,7
в том числе индекс цен производителей в строительстве (строительно-монтажные работы)
250,0
123,0
103,8
104,8
113,6
Так, из таблицы 14 [3.40,c.28] видно, что строительно-монтажные работы подорожали в 2006 г. на 13,6% по сравнению с 2005г. Но необходимо отметить, что в 2004 и в 2005 годах индекс цен на данный вид работ составляли лишь 103,8% и 104,8% соответственно. Следовательно, в 2006 г. темпы роста резко возросли, а значит, это могло повлечь за собой некий рост цен на жилье. Строительные материалы, наоборот, замедлили темпы роста в 2006 г. и составили 108,9%, тогда как в 2005 г. прирост был 19,6%. Вследствие чего можно сделать вывод, что данные факторы не сильно влияют на рост цены квартир (рисунок 3).
продолжение
--PAGE_BREAK--\s
Рисунок 3
Таким образом, учитывая влияние выше представленных данных, рассмотрим динамику роста стоимостистроительства одного квадратного метра общей площади жилых домов.
Таблица 15
Динамика стоимости строительства одного кв. м площади жилых домов
Года
Стоимость строительства 1 кв.м., руб.
Абсолютный прирост, руб.
Темп роста, %
Темп прироста, %
2004
10595
—
—
—
2005
12995
2400
122,65
22,65
2006
14979
1984
115,3
15,3
Анализ таблицы показывает небольшие темпы роста и даже некоторое его замедление: 115,3% в 2006 г. против 22,65% в 2005 г. Таким образом, абсолютный прирост стоимости строительства одного квадратного метра в прошлом году составил 1984 руб., а абсолютный прирост одного квадратного метра на первичном рынке жилья – 13446 руб.
Следовательно, резкое подорожание жилой недвижимости вызвали не увеличение доходов населения и рост числа людей, имеющих доход свыше 12000 рублей, и не рост цен на строительные материалы и строительно-монтажные работы. Все эти факторы могли привести лишь к небольшому подорожанию жилья. Таким образом, авторы считают, что на рост цен на недвижимость повлияли недостаточное предложение жилья, которое вызвано нехваткой земли, находящейся в обороте рынка, также плохое обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой и модернизацией объектов коммунальной инфраструктуры. В конечном счете, все это приводит к недоступности жилья и невозможности выполнения программы «Комфортное и доступное жилье» в Костромской области.
Государство, заботясь о российских гражданах, разработало национальный проект, чтобы улучшить состояние рынка жилой недвижимости. Однако из анализа видно, что состояние рынка жилой недвижимости в Костромской области нельзя назвать удовлетворительным, то есть реализация данной программы осуществляется медленными темпами. Существуют незначительные сдвиги (уменьшается фонд аварийного и ветхого жилья, улучшается благоустройство квартир), но запланированного улучшения жилищных условий населения не происходит. По мнению авторов, доступности жилья мешают непродуманное распределение целевых средств из бюджетов всех уровней, также слабо развитая коммунальная инфраструктура, наличие административных барьеров, которые препятствуют деятельности строительных организаций.
Во-первых, это- дороговизна согласования проектно-сметной документации.
Во-вторых, высокая стоимость и долгий процесс выделения земельных участков по строительство. Вследствие этого, на все разрешительные процедуры тратится больше времени, чем на само строительство.
В результате, темпы строительства ежегодно уменьшаются, вследствие этого, предложение жилья не удовлетворяет спрос на него, а значит, растут цены на квартиры, делая их все боле недоступными для населения.
Таким образом, доступное жилье – это отдаленная перспектива для жителей Костромской области.
5.5 Развитие инвестиционной деятельности и ипотечного кредитования
Анализ строительной отрасли показывает, что она становится более привлекательной для предпринимателей. Но необходимо заметить, строительство не является той отраслью, куда люди стремятся инвестировать денежные капиталы.
Так, в 2004 году объем инвестиций составил 2,5%, за чем последовало резкое снижение в 2005 году (0,3%). Однако, в 2006 году заметна положительная тенденция. Объем инвестиций незначительно увеличился и составил 0,7% от общего объема инвестиций во всей отрасли. Вследствие этого, инвестиционная привлекательность строительной отрасли возрастает, доказательством этого является то, что иностранные инвесторы впервые в 2005 году стали вкладывать свои капиталы, величина которых достигла 0,4 тыс. дол. США. Несмотря на развитие строительной отрасли, темпы роста строительства уменьшаются.
Но, несмотря на сложившуюся ситуацию на рынке строительства жилья, спрос на жилую недвижимость не уменьшается, и для решения своих жилищных проблем люди все чаще используют ипотеку.
В Костромской области рынок жилищного кредитования развивается динамично, с каждым годом организаций, предлагающих данную услугу, становится больше, также как и людей, взявших ипотеку. Так, «Волжский ипотечный дом» за год своей работы в 2006 г. выдал 350 ипотечных займов на сумму 342 млн. руб., молодая компания на костромском рынке «Волго-вятская ипотечная корпорация» открылась в сентябре 2006 г. и за это время успела выдать ипотечных кредитов 250 костромичам.
Надо отметить, что организации, занимающиеся жилищным кредитованием на костромском рынке, предлагают похожие условия кредитования. Так, процентная ставка варьируется от 11% до 16% годовых в зависимости от первоначального взноса. В 2007 г. средняя минимальная процентная ставка составляет 11,5%. Срок кредитования не выходит за пределы 30 лет и в среднем составляет 27,5 лет.
За счет увеличивающейся конкуренции организации, занимающиеся жилищным кредитованием, упрощают процедуру оформления кредита, что повышает доступность ипотеки для населения, предлагают льготные условия, такие как отсрочка в погашении основного долга по кредиту, погашение кредита досрочно без штрафа. Так, «Совкомбанк» предлагает ипотечное кредитование «Быстрые кредиты», по которому необходим минимальный пакет документов, справка о доходах и поручители не обязательны, а от рассмотрения заявки до получения кредита – 1 день. Данный вид кредита позволяет большему числу людей улучшить свои жилищные условия, однако это рисковая ипотека в США привела к ипотечному кризису.
Также необходимо отметить, что офисы некоторых компании находятся не только в областном городе, но и в районных центрах, что является показателем развития области и улучшении благосостояния населения в районах.
Таким образом, анализ условий предоставления ипотеки различными организациями указывает на достаточно бурное развитие жилищного кредитования в Костромской области, снижение процентных ставок и увеличение предлагаемых видов ипотек позволяет все большему числу людей улучшить свои жилищные условия.
Заключение
В заключение следует сказать, законодательство в сфере недвижимости представляет собой совокупность законов, иных нормативных правовых актов.
Конституция РФ является правовой основой развития всего российского законодательства. В ней изложены основополагающие принципы, определяющие законное и цивилизованное управление недвижимостью в России.
Также Гражданский кодекс РФ содержит ряд разделов, регулирующих отношения в сфере управления недвижимостью как единым объектом, в том числе отношения купли-продажи, мены, дарения, ренты, займа и других сделок.
Среди федеральных законов особое место занимает Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики», принятый 24.12.1992 г. Закон определяет основные принципы реализации конституционного права граждан РФ на жилище в новых социально-экономических условиях, устанавливает общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов пользования недвижимостью в жилищной сфере.
Механизм финансовой поддержки приобретения жилья и жилищного строительства на федеральном уровне был сформирован в рамках Государственной целевой программы «Жилище». В рамках этих программ были созданы правовые и организационные основы государственной жилищной политики, определены ее приоритетные направления.
Главной целью программы является формирование рынка доступного жилья и обеспечение комфортных условий проживания гражданам России.
Решение задач программы обеспечивается путем реализации комплекса нормативных правовых, организационных и финансовых мер и мероприятий по 4 основным направлениям:
-развитие жилищного строительства;
-совершенствование жилищно-коммунального комплекса;
-развитие ипотечного жилищного кредитования населения и рынка жилья;
-исполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством, и нормативное правовое обеспечение организации предоставления гражданам жилых помещений социального использования.
Жилищное строительство требует значительных вложений или инвестиций, которых на современном этапе недостаточно для динамичного развития.
Проблему инвестиционной привлекательности помогут решить следующие мероприятия:
1. вложение средств администрацией в развитие земельных участков и обустройство инфраструктуры
2. инвестирование государством средств из стабилизационного фонда в строительство индивидуальных домов
3. привлечение инвесторами заемных средств
4. создание системы инновационной политики, призванной не только снизить себестоимость проектов, но и снять существующие ограничения для широкого внедрения инноваций
5. предложение проектов, новых для российского рынка жилья
6. применение методов коммуникационного маркетинга
Последние несколько лет в России наблюдается беспрецедентный рост цен на жилую недвижимость.
На ценовую политику влияет:
1. очень длительный производственный цикл строительства жилья, причем в нашей стране он один из самых больших в мире.
2. отсутствие необходимого для строительства количества подготовленных площадок
3. недостаточное обеспечение инженерной инфраструктурой, теплом, электричеством, канализацией и т. д.
4. нехватка финансовых ресурсов, в том числе отсутствие «работающих» банковских программ по кредитованию строительства.
5. несовершенство законодательной базы и существование административных барьеров
Методами решения проблем является
1. повышение эластичности предложения жилья за счет упрощения процедур и снижения рисков застройщиков и подрядчиков.
2. необходимо добиться, чтобы субсидируемые государством средства не использовались для покупки инвестиционных квартир
3. за счет снижения спроса может быть достигнут баланс спроса и предложения и обеспечена стабилизация цен на равновесном уровне
Что касается цен на недвижимость, то к 2010 году рост цен, вероятно, удастся остановить. Но прогноз на 2007-2008-й годы неутешительный: все без исключения эксперты прогнозируют рост цен от 10 до 50% годовых. Вряд ли удастся выполнить план по вводу жилья в строительстве и решить другие проблемы отрасли.
В последние годы Россия переживает ипотечный бум. В целом по стране количество ипотечных сделок только за год выросло в 2 раза.
Основная проблема в развитии ипотечного кредитования состоит в том, что ипотека недоступна для широкого слоя населения. Причинами являются следующие:
1. бюрократическая волокита
2. слишком высокий первоначальный взнос
3. высокие кредитные ставки
Мероприятия, позволяющие улучшить данную ситуацию:
1. социальная ипотека- приобретение жилья с использованием ипотечного жилищного кредитования при финансовой поддержке со стороны государства
2. снижение минимально допустимого размера первоначального взноса
3. установление льготных условий кредитования
4. увеличение объемов жилищного строительства для снижения процентных ставок
Существует еще одна проблема, которая заключается в невозможности приобретения квартиры человеком из-за постоянного удорожания жилья.
Государство, заботясь о российских гражданах, разработало национальный проект, чтобы улучшить состояние рынка жилой недвижимости. Однако из анализа видно, что состояние рынка жилой недвижимости в Костромской области нельзя назвать удовлетворительным, то есть реализация данной программы осуществляется медленными темпами. Существуют незначительные сдвиги (уменьшается фонд аварийного и ветхого жилья, улучшается благоустройство квартир), но запланированного улучшения жилищных условий населения не происходит. По мнению авторов, доступности жилья мешают непродуманное распределение целевых средств из бюджетов всех уровней, также слабо развитая коммунальная инфраструктура, наличие административных барьеров, которые препятствуют деятельности строительных организаций.
В результате, темпы строительства ежегодно уменьшаются, вследствие этого, предложение жилья не удовлетворяет спрос на него, а значит, растут цены на квартиры, делая их все боле недоступными для населения.
Таким образом, доступное жилье – это отдаленная перспектива для жителей Костромской области.
Список литературы
1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 // Российская газета. 25.12.1993. №237
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): ФЗ от 30.11.1994 №51-ФЗ // Собрание законодательства РФ от 05.12.1994 №32. ст. 3301 с изм. и доп. на 08.01.2007
3. Жилищный кодекс Российской Федерации: ФЗ от 29.12.2004 №188-ФЗ // Собрание законодательства РФ от 03.01.2005. №1. ст. 14
4. Об ипотеке (залоге недвижимости): ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 20.07.1998. №29. ст. 3400 с изм. и доп. на 27.07.2006
5. Об ипотечных ценных бумагах: ФЗ от 11.11.2003 №452-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 17.11.2003. №46 (ч. 2). ст. 4448 с изм. и доп. на 27.07.2006
6… Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ: ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ // Собрание законодательства РФ от 03.01.2005. №1 (часть 1). ст. 40 с изм. и доп. на 16.10.2006
7. О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 года»: Постановление Правительства РФ от 17.09.2001 №675 // Собрание законодательства РФ", 17.11.2003, N 46 (ч. 2), ст. 4448
8. О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ: Постановление Правительства РФ от 11.12.2000 №28 // Собрание законодательства РФ. 17.01.2000. №3. ст. 278
9. О жилищных кредитах: Постановление Правительства РФ от 10.06.1994 №1180 // Собрание законодательства РФ. 13.06.1994. №7. ст. 692
10. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник для вузов. – СПб.: Питер, 2004. – 512с.
11. Каменева Е.А. «Реформа ЖКХ или теперь мы будем жить по-новому». – Ростов-на-Дону.: Феникс, 2005. – 348с.
12. Кричевский Н.А., Калинин М.И. Ипотечное жилищное кредитование. – М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и Ко», 2006. – 228с.
13. Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. – М.: Издательская группа ИНФРА-М – Норма,1998. – 320с.
14. Цылина Г.А. Ипотека: жилье в кредит. – М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2001. – 358с.
15. Щербаков Н.А. Экономика недвижимости. – Ростов-на-Дону.: Феникс; Новосибирск; Сибирское соглашение, 2002. – 320с.
16. Экономика недвижимости: Учеб. пособие под ред. В.И. Ресина. – М.: Дело, 1999. – 328с.
18. Аверченко В.А. Жилищное строительство – старая песня о главном // ЭКО. – 2005. — №7. – с.44-60
19. Балтина А.М., Кравцов В.И. Создание системы финансирования строительства жилья социального найма за счет бюджетных средств // Финансы и кредит. – 2006. — №12. – с.47-53
20. Белых А. Ипотечный вирус // Костромской бизнес-журнал. – 2007. — №17. – с. 76-77
21. Белых А. Деньги на стройку // Костромской бизнес-журнал. – 2007. — №7. – с.48-53
22. Белых А. Проблемы с крышей // Костромской бизнес-журнал. – 2007. — №1 – с.72-77
23. Бельских И.Е. Имидж недвижимости и строительный комплекс // ЭКО. – 2006. — №7. – с.82-91
24. Бойкова М. Выставка квартир // Прямые инвестиции. – 2007. — №10. – с.64-67
25. Бойкова М. Элитное подорожание // Прямые инвестиции, 2007, №1. – с.66-68
26. Василева М.С. Рынок недвижимости в России и за рубежом // Финансы и кредит. – 2007. — №30. – с.67-70
27. Гаврилова М. Ипотека: кто за ценой не постоит // Спрос. – 2007. — №5. – с.52-54
28. Гришаев С.П. Ипотека жилых помещений: практика и трудности // Закон. – 2005. — №6. – с.44-50
29. Данилова Т.Н., Сьянов С.А. Оценка ипотечной схемы первичного рынка недвижимости // Финансы и кредит. – 2007. — №6. – с.53-57
30. Денисенко Е.Б., Минина О.А. Анализ первичного рынка жилья: как активизировать операции с использованием ипотечных схем // ЭКО. – 2007. — №1. – с.159-167
31. Зарецкая В.Г., Коровина Е.А. Многомерный корреляционно-регрессионный анализ зависимости объемов ипотечных кредитов от факторов макроэкономического развития // Финансы и кредит. – 2007. — №36. – с.13-17
продолжение
--PAGE_BREAK--