--PAGE_BREAK--Затратный подход
Подход к оценке с точки зрения затрат основан на предположении о том, что затраты на строительство плюс затраты на приобретение участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром при определении стоимости недвижимого имущества. Затраты на создание объекта недвижимости отнюдь не всегда являются эквивалентом его рыночной стоимости.
Затратный подход включает несколько этапов:
1.Оценка стоимости земельного участка
Определяется стоимость земельного участка, на котором находятся здания, сооружения. Стоимость участка земли всегда должна рассматриваться с точки зрения использования его как свободного и доступного для наилучшего и наиболее эффективного экономического использования. Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимой всей собственностью. При оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, в то время как улучшения – это вклад в стоимость.
2.Оценка стоимости зданий и сооружений. Оценивается восстановительная стоимость или стоимость замещения здания и сооружения на действительную дату оценки.
Под восстановительной стоимостьюподразумевается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого объекта из тех же строительных материалов, при соблюдении тех же строительных стандартов, по такому же проекту, что и оцениваемый объект. В случае, если расчет восстановительной стоимости не представляется возможным или целесообразным, производится определение стоимости замещения.
Под стоимостью замещенияподразумевается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки объекта с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, однако с использованием новых материалов в соответствии с текущими стандартами, дизайном, планировкой.
Определение полной стоимости строительства включает расчет:
· прямых издержек (стоимости материалов, амортизационных отчислений, стоимости временных зданий, сооружений, инженерных сетей, коммунальных услуг, заработной платы строительных рабочих, стоимости мероприятий по технике безопасности и т.п.);
· косвенных издержек на оплату профессиональных услуг архитекторов, инженеров по проектированию, бухгалтеров и юристов за консультирование, накладных расходов застройщиков, оплату лицензий, процентов по строительным ссудам, маркетинговых расходов на продажу или на перепродажу собственности, рекламных выплат в течение строительства, расходов на изменение права собственности. Использование издержек замещения вместо издержек воспроизводства в процессе оценки позволяет удалить некоторые «устаревшие» элементы;
· предпринимательского дохода.
Предпринимательский доходпредставляет собой сумму, которую инвестор планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска и доходности по сопоставимым объектам. С учетом мировой практики расчета предпринимательский доход определяется в 15% затрат на строительство.
Прежде чем перейти к оценке стоимости зданий и сооружений, оценщик должен не только ознакомиться с технической документацией, но и осуществить осмотр зданий и сооружений. Это позволит ему составить подробное описание объекта оценки, где будут даны характеристики внешних и внутренних конструкций, инженерных систем.
Оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения осуществляется методом сравнительной единицы.
Этот метод включает несколько этапов:
1. На основе данных об издержках строительства аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы (на 1 м2, на 1 м3 здания). В качестве типичного сооружения лучше использовать недавно построенный объект, для которого известна контрактная цена.
2. Норматив удельных затрат умножается на общую площадьили объемоцениваемого здания.
3. Вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта.
3.Определение износа зданий и сооружений
Рассчитываются все виды износа зданий и сооружений с учетом их физического устаревания.
Физическое устаревание
–потеря стоимости собственности, связанная с использованием, изнашиванием, разрушением, увеличением стоимости обслуживания и прочими физическими факторами, приводящими к сокращению жизни и полезности объекта. Физический износ определяется на основе визуального осмотра оценщиком объекта оценки и составления ведомости дефектов.
4.Определяется остаточная стоимость зданий и сооружений как разность между стоимостью воспроизводства (стоимостью восстановления или стоимостью замещения) и совокупным износом.
5.Рассчитывается полная стоимость объекта недвижимости посредством прибавления к остаточной стоимости зданий и сооружений стоимости земельного участка.
Доходный подход
Метод капитализациидоходов используется при оценке недвижимости, приносящей доход владельцу. Доходы от владения недвижимостью могут, например, представлять собой текущие и будущие поступления от сдачи ее в аренду, доходы от возможного прироста стоимости недвижимости при ее продаже в будущем. Результат по данному методу состоит как из стоимости зданий, сооружений, так и из стоимости земельного участка. Целесообразно выделить основные этапы процедуры оценки методом капитализации.
1.При определении стоимости недвижимости этим методом необходимо обосновать общую сумму дохода, которую получит инвестор от приобретения этой недвижимости и её эксплуатации в течение года.
Способом позволяющим обосновать доходы от недвижимости за год является использование подтверждённой информации о ставках арендной платы от сдачи в аренду аналогичных объектов. В этом случае валовый операционный доход в год (ВОД), получаемый инвестором зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки. Как правило, величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.
2. Из рассчитанного ВОД необходимо вычесть затраты собственника, связанные с содержание недвижимости.
Если в период предполагаемого срока владения не предусматривается замена быстроизнашивающихся компонентов, то расходы на их замещение не учитываются. Но необходимость проведения ремонта в будущем повлияет на цену реверсии (перепродажи).
продолжение
--PAGE_BREAK--3.Определяется прогнозируемый чистыйоперационный доход (ЧОД) посредством уменьшения ВОД на величину затрат собственника.
4.Рассчитывается коэффициент капитализации методом прямой капитализации.
Рыночный подход
Сравнительный (рыночный) подход представлен методом валового рентного мультипликатора – это отношение продажной цены или к потенциальному, или к действительному валовому доходу.
Этот метод осуществляется в три этапа:
1.Оценивается рыночный рентный доход от оцениваемой недвижимости.
2.Определяется отношение валового дохода к продажной цене исходя из недавних рыночных сделок.
3. Рассчитывается вероятная стоимость оцениваемого объекта посредством умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовой рентный мультипликатор.
Валовой рентный мультипликатор не корректируется на различия, существующие между оцениваемыми и сопоставимыми объектами недвижимости, так как в основу расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых учтены указанные различия.
После определения рыночной стоимости недвижимости необходимо рассчитать рыночную стоимость технического оснащения предприятия, т.е. стоимость его рабочих и силовых машин, измерительных и регулирующих приборов, оборудования, устройств, вычислительной техники, транспортных средств и т.д.
Он основывается на принципе замещения. Для определения стоимости восстановления или стоимости замещения, являющихся базой расчетов в затратном подходе, необходимо рассчитать затраты (издержки), связанные с созданием, приобретением и установкой оцениваемого объекта.
Под стоимостью восстановления оцениваемых машин и оборудования понимается либо стоимость воспроизводства их полной копии в текущих ценах на дату оценки, либо стоимость приобретения нового объекта, полностью идентичного данному по конструктивным, функциональным и другим характеристикам тоже в текущих ценах. Остаточная же стоимость определяется как восстановительная стоимость за вычетом совокупного износа.
Под стоимостью замещения оцениваемой машины или оборудования понимается минимальная стоимость приобретения аналогичного нового объекта, максимально близкого к оцениваемому по всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам, в текущих ценах. Остаточная стоимость замещения определяется как стоимость замещения за вычетом износа.
Таким образом, в первом случае речь идет об идентичных объектах, а во втором – об аналогичных. Для определения того, какие объекты относятся к идентичным, а какие к аналогичным, необходимо остановиться на потребительских свойствах машин и оборудования и описывающих их показателях:
· функциональные показатели (производительность или мощность, грузоподъемность, тяговое усилие, размеры рабочего пространства, класс точности, степень автоматизации);
· эксплуатационные показатели (безотказность, долговечность, ремонтопригодность, сохраняемость);
· конструктивные показатели (масса, вес, состав основных конструктивных материалов).
При полном достижении функционального, конструктивного и параметрического сходств принято говорить об идентичности объектов, а при приблизительном и частичном сходствах – об аналогичности.
При определении затрат на изготовление объекта необходимо руководствоваться Положением о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), утвержденным постановлением Правительства РФ от 5 августа 1992 г. №552. Основные статьи затрат: сырье и материалы, покупные комплектующие изделия, оплата труда основных рабочих, отчисления на социальное страхование, в пенсионный фонд, на медицинское страхование, в фонд занятости, затраты на содержание и эксплуатацию машин и оборудования, общехозяйственные расходы, коммерческие расходы.
В затратном подходе в оценке машин и оборудования используется метод расчета по цене однородного объекта.
1. Для оцениваемого объекта подбирается однородный объект, похожий на оцениваемый, прежде всего по технологии изготовления, используемым материалам, конструкции. Цена на однородный объект должна быть известна.
2. Определяется полная себестоимость производства однородного объекта.
3. Рассчитывается полная себестоимость оцениваемого объекта. Для этого в себестоимость однородного объекта вносятся корректировки, учитывающие различия в массе объектов.
4. Определяется восстановительная стоимость оцениваемого объекта по формуле:
Если оцениваются машины и оборудование, спрос на которые отсутствует, то их стоимость принимается на уровне себестоимости.
Оценка стоимости незавершённого производства
Затратный подход
Использование этого подхода к оценке стоимости незавершённых строительством объектов основано на корректировке затрат, связанных с осуществлением строительно-монтажных работ в действующих ценах (при этом анализируется и корректируется вся первичная бухгалтерская документация)
Доходный подход
Его применение основано на определении объёма инвестиций, необходимых для завершения строительно-монтажных работ и сдачи готового объекта недвижимости.
Рыночный подход
Основан на использовании рыночной информации о ценах продажи аналогичных объектов.
2. «Обоснование стоимости бизнеса ООО «Калужский кабельный завод»
2.1 Характеристика финансового состояния ООО «Калужский кабельный завод», как объекта оценки
Краткая характеристика предприятия. ООО «Калужский кабельный завод» было создано в 1992 году. Предприятие расположено в д. Желетово, Калужской обл. В собственности предприятия находится одноэтажное здание, общей площадью 600 кв. м. Предметом деятельности предприятия является производство кабельной продукции: телефонный кабель, силовой кабель 4*16, киловольтный кабель 4*8.
Основные преимущества выпускаемой продукции: более низкая розничная цена, высокое качество.
Основные поставщики сырья и материалов: ООО «ЗВИ – сервис», Московская обл., ООО «Мелуок», г. Москва, ООО «Факел», г. Калуга.
Рынки сбыта: г. Москва, Московская область, Калужская область, Армения, Украина, Дагестан.
Конкуренты: ООО «Людиновокабель», г. Людиново, ООО «Ньютон», дер. Думиничи, Калужская обл., ООО «Данаит», Тульская обл.
Данный анализ носит ограниченный характер, поскольку, во-первых, использованы финансовые отчеты только за три года; во-вторых, высокие темпы инфляции затрудняют ретроспективный анализ даже при пересчете рублевых сумм в доллары. Вместе с тем ретроспективный анализ за более длительный период был бы лишен смысла, так как за исследуемый период произошли наиболее существенные изменения.
Анализ баланса. Активы баланса ООО «ККЗ», производящей кабельную продукцию, постоянно увеличиваются. Общие активы предприятия составили 3823800 руб. тыс. долл. На здания и оборудование приходилось 19,6%, на текущие активы – 47,7%, из них на производственные запасы – 5,1%, на товары – 36,9%, на денежные средства – 1,4%.
Анализ отчета о финансовых результатах. По российскому законодательству отчет о финансовых результатах составляется по реализованной, т. о. уже оплаченной покупателем, продукции.
Показатели оценки деловой активности ООО «ККЗ»
Исходя из показателей оценки деловой активности ООО «Калужский кабельный завод», можно говорить об ухудшении финансового состояния предприятия по сравнению с предыдущим годом.
Коэффициент абсолютной ликвидности значительно ниже нормативного, что говорит о финансовых трудностях предприятия. Происходит снижение величины коэффициента абсолютной ликвидности (с 0,2 до 0,02) из-за уменьшения величины наиболее ликвидных активов.
Коэффициент текущей ликвидности показывает, в какой степени текущие активы покрывают краткосрочные обязательства. На данном предприятии этот коэффициент ниже нормативного (от 2,7 до 1,5).
Величина коэффициента реальной текущей ликвидности значительно ниже нормативного, причем прослеживается тенденция к его снижению, из-за резкого увеличения к концу года неликвидов в оборотных активах (с 39,9 тыс. руб. до 65,5 тыс. руб.).
Это говорит о том, что предприятие не всостоянии отвечать по своим обязательствам, т.е. оно является неплатежеспособным. А структура его баланса – неудовлетворительной.
Коэффициент финансовой независимости иногда называют коэффициентом концентрации собственного капитала. Достаточный уровень собственного капитала говорит о надежности и устойчивости организации. Чем выше уровень коэффициента финансовой независимости и ниже уровень коэффициента финансовой зависимости и финансового левериджа, тем устойчивее финансовое состояние предприятия. На данном предприятии доля собственного капитала имеет тенденцию к понижению с одновременным приростом заемного.
Коэффициент маневренности показывает, какая часть собственного капитала находится в обороте, т.е. в той форме, которая позволяет свободно маневрировать этими средствами. Коэффициент должен быть достаточно высоким, чтобы обеспечить гибкость в использовании собственных средств предприятия.
На анализируемом предприятии коэффициент утраты платежеспособности ниже нормативного, а из этого следует, что предприятие не имеет реальной возможности сохранить свою платежеспособность в течение 3-х месяцев.
Коэффициент финансовой устойчивости характеризует степень участия в финансировании деятельности предприятии собственных и заемных средств. Ситуация при которой коэффициент финансовой устойчивости меньше 1 (как на данном предприятии) может свидетельствовать об опасности неплатежеспособности.
Па предприятии наблюдается рост просроченной дебиторской и дебиторской задолженности. Кредиторская задолженность превышает дебиторскую на начало года в 1,3 раза, что говорит о том, что предприятие нестабильно. И, несмотря на то, что кредиторская задолженность на конец года превышает дебиторскую задолженность всего на 4 тыс. руб. трудно говорить о финансовой стабилизации предприятия, так как наблюдается в течение отчетного года значительное увеличение данных показателей с соответствующим приростом удельной доли просроченных кредиторской и дебиторской задолженностей.
Предприятию необходимо проводить более осмотрительную кредитную политику или сократить отгрузку продукции. Особое внимание следует уделить просроченной дебиторской задолженности, для ее уменьшения следует больше влиять на дебиторов, тем самым ускорить поступление денег в оборот предприятия. Ускорить платежи можно путем совершенствования расчетов, своевременного оформления расчетных документов, предварительной оплаты, применения вексельной формы расчетов и т.д. Следовательно, дебиторская задолженность – это резерв улучшения финансового состояния предприятия, а значит и уменьшение краткосрочной кредиторской задолженности. Предприятию необходимо более рационально формировать источники финансирования своей деятельности и находить другие пути получения денежных средств.
Рентабельность продаж снизилась с 3,6% до 3,3%, этот показатель показывает, сколько копеек чистой прибыли приходится на каждый рубль реализованной продукции. Рентабельность собственного капитала повысилась с 41,8% до 44,6% за счет ускорения оборачиваемости, а также за счет повышения уровня соотношения заемного капитала с собственным. Так же мы наблюдаем прирост прибыли от обычной деятельности за отчетный период на 361 тыс., руб. и прирост прибыли от реализации товаров, продукции, работ, услуг на 724 тыс. руб. Прирост чистых активов составил 1223 тыс. руб. по сравнению с 934 тыс. руб. за прошедший год.
Запас финансовой прочности равен 8,7. Запас финансовой прочности (зона безопасности) зависит от изменения выручки и безубыточного объема продаж. Выручка в отчетном году изменилась за счет структуры реализованной продукции и среднереализационных цен, а безубыточный объем продаж – за счет суммы постоянных издержек, структуры продаж, отпускных цен и удельных переменных-издержек. Переменные расходы не всегда растут пропорционально росту объема, а могут сокращаться за счет совершенствования организации производства, внедрения новейшей технологии. Данное предприятие находится ниже порога рентабельности, т.е. в зоне убытков.
Управление финансами на очень низком уровне. Финансовая политика не продумана.
На данном предприятии увеличилась высокая группа риска состояния оборотных активов. Предприятию нужно более эффективно управлять материальными активами, не допуская образования сверхнормативных запасов. Увеличение остатков продукции на складах предприятия приводит также к длительному замораживанию оборотного капитала, отсутствию денежной наличности, потребности в кредитах и уплаты процентов по ним, росту кредиторской задолженности поставщикам, бюджету, работникам предприятия по оплате труда и т.д.
Коэффициент оборачиваемости оборотных активов увеличился с 15,4 до 18,3.
2.2 Метод сделок к оценке стоимости предприятия на примере ООО «Калужский кабельный завод»
Применение данного метода обосновывается отсутствием детальной финансовой и рыночной (ценовой) информации о предприятиях – аналогах.
Определить наиболее вероятную цену продажи фирмы с учетом спроса и предложения на рынке позволяет метод сделок. Метод сделок позволяет оценить рыночную стоимость капитала предприятия путем прямого сравнения оцениваемой фирмы с сопоставимыми, цены продажи капитала которых известны.
Для сравнения было выбрано три фирмы, занимающихся производством кабельной продукции, сопоставимой с оцениваемой по размерам и диверсификации продукции, сроку создания, рынками сбыта.
Таблица 3. Стоимость предприятий-аналогов
Анализ основных финансовых коэффициентов оцениваемого предприятия с соответствующими показателями фирм-аналогов показал, что данное предприятие имеет среднее финансовое положение в своей группе.
Мультипликатор цена / чистая прибыль для фирм-аналогов колеблется в пределах 2,1–3,2. Для оценки предприятия ООО «ККЗ» был использован мультипликатор, равный 2,5. Расчетная стоимость фирмы по мультипликатору цена/ чистая прибыль составляет 4727,5 тыс. руб.
2.3 Метод капитализации дохода к оценке стоимости предприятия на примере ООО «Калужский кабельный завод»
В данной курсовой работе в рамках доходного подхода будем рассматривать метод капитализации доходов, который в наибольшей степени подходит для ситуаций, в которых ожидается, что доходы предприятия будут либо одного размера, либо будут иметь постоянную величину среднегодовых темпов роста в течение длительного срока. Темпы роста чистой прибыли в трехлетний период (2003–2005 гг.) не меняются и составляют 1,2
Сущность данного метода выражается формулой:
Оцененная стоимость= чистая прибыль/ ставка капитализации
Выбор величины прибыли, которая будет капитализирована. Данный этап подразумевает выбор периода текущей производственной деятельности, результаты которого будут капитализированы. Оценщик может выдать между несколькими вариантами:
• прибыль последнего отчетного года;
• прибыль первого прогнозного года;
• средняя величина дохода за несколько последних отчетных лет (3–5 лет).
Так как продолжительность временно го периода составляет 3 года, то применяется средняя величина дохода за несколько последних лет (3 года), равная 1577,99 тыс. руб.
Существуют различные методы определения ставки дисконтирования, наиболее распространены из них:
• модель оценки капитальных активов;
• метод кумулятивного построения;
• модель средневзвешенной стоимости капитала.
Для проведения поправок на нефункционирующие активы требуется оценка их рыночной стоимости в соответствии с применяемыми методами для конкретного вида активов (недвижимость, машины и оборудование и т.д.).
Определение ставки дисконтирования.
Ставка дисконтирования– это процентная ставка, используемая для пересчета будущих (отстоящих от настоящего времени на разные сроки) потоков доходов, которых может быть несколько, в единую величину текущей (сегодняшней) стоимости, являющуюся базой для определения рыночной стоимости бизнеса. В данной курсовой работе применялся метод кумулятивного построения ставки дисконтирования.
Ставка дисконтирования = безрискова ставка+ премия за инвестирование в данную компанию
Ставки капитализации = 27 – 1,2 = 25,8%
Оцененная стоимость= 1577,99 / 0,258 = 6116,24 тыс. руб.
2.4 Метод чистых активов к оценке стоимости предприятия на примере ООО «Калужский кабельный завод»
1. Оценка стоимости недвижимости.
Описание объекта оценки:
1. площадь участка – 1400 м2,
2. удаленность от г. Калуга – 28 км.,
3. место расположения ООО «ККЗ» – д. Жилетово, Калужская область.
Информация о здании:
1. Одноэтажное кирпичное здание.
2. Год постройки – 1991.
3. Общая полезная площадь помещения – 600 м2.
Доходный метод
1. Расчет потенциального валового дохода:
ПВД = S* Ca,
где S– полезна площадь, сдаваемая в аренду, м3;
Ca– ставка арендной платы за 1 м2
По данным Комитета управления имуществом Дзержинского района Калужской области ставка арендной платы муниципального и государственного имущества нежилых помещений в д. Жилетово составляет 400 руб./ м2.
При этом исходили из того, что искомая ставка основывается на «тройственной чистой аренде», т.е. все расходы по эксплуатации берет на себя арендатор: ПВД =600м2*400 руб./ м2. * 12 = 2880000 руб./год.
2. Полученный расчетным путём потенциальный валовый доход может быть изменён из-за предполагаемых потерь, связанных с недозагруженностью помещений, смены арендаторов и неуплаты арендной платы – оценщик должен учитывать, что всегда имеется вероятность того, что часть арендной платы в течении прогнозируемого периода владения имуществом не будет собрана. В нашем случае средняя загрузка составляет 40%, поэтому потери от недозагрузки составляют: ПН = 1728000 руб.
Установим допуск на «недосбор денежных средств» в размере 10%. Поэтому сумма потерь составит: П = 288000 руб.
ДВД = 2880000 – (288000+ 1728000) = 864000 руб./ год.
3. Переменные затраты составят:
а) налог на землю = 1,7 * 1400 м2. = 2520 руб.
б) налог на имущество = 0,022 (ставка налога на имущество) * 671519/2 = 14773 руб.,
в) охрана = 3 (охранника) * 4000 (заработная плата охранников) * 12 = 144 000 руб./год.;
г) стоимость бухгалтерских услуг = 3 * 6000*12= 216 000 руб. / год.
д) налог на прибыль = (ДВД – операционные расходы) * 24%= (864000 – 377293)* 0,24= 116810 руб.
Затраты замещения составят: текущий капитальный ремонт здания требуется каждые 10 лет и обходится в 190 000 руб., так как здание построено 13 лет назад, то затраты =190000/7=27143 руб. Итого: 404436руб./ год
4. Расчет чистого валового дохода:
ЧОД = ДВД – Операционные издержки =864000 – 494103 = 369897руб.
5. Ставка капитализации (определяется методом прямой капитализации):
Ск = ЧОД / стоимость аналога =396897/ 850 000= 0,4
6. Расчет стоимости недвижимости:
Vдоход. = ЧОД / Ск = 369897 / 0,4= 924743 руб.
Рыночный метод
Расчет ведется методов валового рентного мультипликатора:
Известно, что были проданы три аналогичных здания:
ВРМ усредненный по аналогам = (0,33 + 0,32 + 0,28) / 3 = 3,071 / 3 = 0,31
Vрын = ПВД * ВРМ усред = 2 880 000 * 0,31 = 892800 руб.
Затратный метод
1. Расчет стоимости земельного участка.
Стоимость земельного участка рассчитывается по формуле:
Ц зем = Sуч * С,
где Ц зем – стоимость земельного участка, руб.;
С – стоимость единицы площади земельного участка за 1 кв. м., в руб.;
Sуч – площадь земельного участка, кв. м.
Площадь земельного участка составляет 1400 м2. Ставка земельного налога на 2006 г. в д. Жилетово составляет 1,75 руб./м2. Таким образом, стоимость земельного участка составит:
Ц зем = 1400 * 1.75 = 2520 руб.
2. Расчет восстановительной стоимости или стоимости замещения зданий и сооружений на действующую дату оценки:
Стоимость строительства 1 м2. аналогичных конструкций на конец 2005 г. в д. Жилетово равна 3000 руб.
Vстр = 600 * 3000 = 2400000 руб.
3.Определение износа зданий и сооружений.
Срок эксплуатации составляет 70 лет.
Оценке стоимости зданий и сооружений предшествует технический осмотр здания. Это позволит ему составить подробное описание объекта оценки, где будут даны характеристики внешних и внутренних конструкций, инженерных систем. Ниже приведен пример осмотра. По результатам визуального осмотра оценщиком зданию требуется внутренний косметический ремонт. Физический износ здания составил 20% от восстановительной стоимости здания, т.е. 2400000*0,2= 480000 руб., функциональный износ составляет 5% от восстановительной стоимости здания, т.е. 2400000*0,05= 120000 руб.
Таблица 1. Конструктивные элементы зданий
4. Определение остаточной стоимости:
Остаточная стоимость = восстановительная стоимость – совокупный износ 2400000 – (480000+120000)=1800000 руб.
5. Полная стоимость = остаточная стоимость + стоимость земельного участка = 1800000 + 2520 = 1802520 руб.
1.
Оценка стоимости машин и оборудования
Общие сведения об объекте оценки:
1. Вытяжная вентиляция: 13736 руб.,
2. Кассовый аппарат ОКА-102ф(н):4200 руб.,
3. Волочильный стан ВСК-13Н: 634329 руб.,
4. ГАЗ-3307: 393000 руб.
5. ЗИЛ 441510: 107790 руб.
Последовательность решения:
1. подбираются однородные объекты:
1. Вытяжная вентиляция: 10736 руб.,
2. Кассовый аппарат ОКА-102ф(н): 5000 руб.,
3. Волочильный стан ВСК-13Н: 650000 руб.,
4. ГАЗ-3307: 370000 руб.
5. ЗИЛ 441510: 100090 руб.
2. Определяется полная себестоимость производства однородного объекта по формуле:
С п.од. = ((1-НДС) (1- Н пр – К р) * Ц од) / (1- Н пр),
Где НДС – ставка налога на добавленную стоимость (18%);
Н пр – ставка налога на прибыль (24%);
К р – показатель рентабельности продукции 0.20 (так как продукция пользуется повышенным спросом);
Ц од – цена однородного объекта.
Вытяжная вентиляция:
С п.од. = ((1–0,2)*(1–0,24–0,20)*10736) / (1–0,24) = 6327 руб.
Кассовый аппарат ОКА-102ф(н):
С п.од. = ((1–0,2)*(1–0,24–0,20)*5000) / (1–0,24) = 2947 руб.
Волочильный стан ВСК-13Н:
С п.од. = ((1–0,2)*(1–0,24–0,20)*650000) / (1–0,24) = 383157 руб.
ГАЗ-3307:
С п.од. = ((1–0,2)*(1–0,24–0,20)*370 000) / (1–0,24) = 165760 руб.
ЗИЛ 441510:
С п.од. = ((1–0,2)*(1–0,24–0,20)*100090) / (1–0,24) = 44840 руб.
3. Рассчитывается полная себестоимость оцениваемого объекта:
С п = С п. од. * Go/Gод,
Где С п. од. – полная себестоимость производства оцениваемого объекта;
Go/Gод – масса конструкции оцениваемого и однородного объектов.
Вытяжная вентиляция:
С п = 6327 * (3900/3500) = 7050 руб.
Кассовый аппарат ОКА-102ф(н):
С п = 2947 * (25/ 30) = 2456 руб.
Волочильный стан ВСК-13Н:
С п = 383157 * (5961/ 6000) = 380667 руб.
ГАЗ-3307:
С п = 370000 * (7845/8000) = 362831 руб.
ЗИЛ 441510:
С п = 100090 * (7523/ 7500) = 100397 руб.
4. Определяется восстановительная стоимость оцениваемого объекта по формуле: Sв = ((1- Н пр) * С п) / (1 – Н пр – К р)
Вытяжная вентиляция: Sв = ((1 – 0,24)* 7050) / (1 –0,24 –0,2) = 9568 руб.
Кассовый аппарат ОКА-102ф(н): Sв =((1 – 0,24)*2456)/(1–0,24 –0,2)=3333 руб.
Волочильный стан ВСК-13Н: Sв =((1 – 0,24)*380667)/(1–0,24–0,2)=516619 руб.
ГАЗ-3307: Sв = ((1 – 0,24)* 362831) / (1 –0,24 –0,2) = 492414 руб.
ЗИЛ 441510: Sв =((1–0,24)*100397) / (1 –0,24 –0,2) = 136253 руб.
Vзатр = 1158187 руб.
3. Оценка стоимости незавершенного строительства
На рассматриваемый период незаконченного строительства нет. В бедующем планируется строительство складского помещения. Следовательно, стоимость незаверенное строительство приравниваем к нулю.
4. Оценка стоимости производственных запасов.
Затратный подход
При использовании затратного подхода при оценке стоимости ликвидных материальных запасов оценка осуществляется по фактической себестоимости. Ликвидные запасы в виде:
Катанка медная в количестве 673000 кг по цене 743 руб./тонну:
673 * 743 = 500 299 руб.
Vзатр. = 619 999 руб.
Рыночный подход
При использовании рыночного подхода при оценке стоимости ликвидных материальных запасов оценка осуществляется по возможной цене реализации.
Ликвидные запасы в виде:
Пластиката в количестве 95 000 кгпо цене 1470 руб./тонну:
1307 * 95 = 124 165 руб.;
Катанка медная в количестве 673000 кг по цене 862 руб./тонну:
673 * 822 = 553 206 руб.
Vрын = 677 371 руб.
5. Оценка стоимости готовой продукции
Затратный подход
Готовая продукция оценивается затратным подходом по производственной себестоимости. Все запасы на данном предприятии делятся на ликвидные и неликвидные, которые составляют 65 500 руб. И они по результатам инвентаризации списываются. Ликвидные запасы в виде бухт: телефонного провода по 500 м, в количестве – 3750 шт. по цене – 34,2 руб.
3750 * 34,2 = 128 250 руб.;
силового кабеля 4*16 по 200 м, в количестве 947 шт. по цене 200 руб.
947*200 = 189 425 руб.;
киловольтного кабеля 4*8 по 200 м, в количестве 130 шт. по цене 470 руб.
130*470 = 61 175 руб.
Vзатр. = 378 775 руб.
Рыночный подход
При использовании данного метода при расчете стоимости готовой продукции используется рыночная цена продаж. Так как наша продукция пользуется спросом и продается по цене:
телефонного провода по 500 м, в количестве – 3750 шт. по цене – 42,9 руб.
3750 * 42,9 = 160 875 руб.;
силового кабеля 4*16 по 200 м, в количестве 947 шт. по цене 224 руб.
947*224 = 212 128 руб.;
киловольтного кабеля 4*8 по 200 м, в количестве 130 шт. по цене 523 руб.
130*523= 67 990 руб.
Vрын = 440 993 руб.
6. Оценка стоимости расходов будущих периодов
Расходы будущих периодов на рассматриваемом предприятии состоят из:
· Арендыгрузовика SCANIA: 12 000 *12= 144 000 руб.;
· Подписка на журнал «Справочник экономиста» – 2500 руб.
· Подписка па журнал Главный Бухгалтер» – 1200 руб.
· Обслуживание программы «1С: бухгалтерия» – 1300 руб.
Итого: 149 000 руб.
7. Оценка стоимости НДС по приобретенным ценностям
НДС по приобретенным ценностям оцениваются, исходя из имеющихся оплаченных счетов-фактур.
Итого НДС по приобретенным ценностям = 51 000 руб.
8. Оценка стоимости дебиторской задолженности
:
В активах баланса оцениваемого предприятия числится только краткосрочная дебиторская задолженность.
Требуется анализ дебиторской задолженности по срокам погашения, выявление просроченной задолженности с последующим разделением ее на:
• безнадежную (она не войдет в экономический баланс);
• ту, которую предприятие еще надеется получить (она войдет в экономический баланс).
Безнадежная дебиторская задолженность отсутствует.
продолжение
--PAGE_BREAK--