--PAGE_BREAK--2. Характеристика земель Вільхуватської сільської ради Великобурлуцького району Харківської області
2.1 Загальні відомості про населені пункти
Територія Вільхуватської сільської ради розташована в північно – східній частині Великобурлуцького району, на відстані 25 кмвід районного центру – смт Великий Бурлук і 130 кмвід обласного центру Харкова. Через територію сільської ради проходить дорога республіканського значення з твердим покриттям – Харків – Старий Салтів – Валуйки.
Загальна земельна площа Сільської ради – 10503,9 гав тому числі сільськогосподарських угідь – 8841,4.
Чисельність населення становить 2171 чол.
Житловий фонд селища складає із 857 садиб.
Населені пункти селища електрофіковані і телефонізовані
Інженерна інфраструктура представлена дорожньою мережею, лініями зв’язку, електропередач та газопроводів.
2.2 Природні умови
Клімат району, в якому розташована Вільхуватська сільська радапомірно – континентальний з недостатнім зволоженням. Продовження вегетаційного періоду (період з температурою вище + 5) – 195 днів. Середня кількість опадів за рік – 480 мм, а в період з температурою вище + 10 – 250 мм. Основна кількість опадів випадає в літній і частково в весняний періоди
Сніжний покрив, в основному, стійкий. Його товщина складає 20-25 сантиметрів. Важливим кліматичним показником є дія шкідливих вітрів різного напрямку приведена у таблиці.
Таблиця 1. Повторюваність середньорічних та шкідливих вітрів.
№ п.п
Назва вітрів
Напрямки
Всьо-
го
пн
пнс
с
пдс
пд
пдз
з
пнз
1.
середньорічні
16
20
12
7
10
3
15
17
100
2.
шкідливі
10
10
27
23
10
6
5
9
100
Восени і влітку переважають південно-західні сухі вітри. Повторюваність суховіїв за теплий період по даних метеостанції складає 61.9 днів за рік, в тому числі слабих — 39.5, середньої інтенсивності — 17.7, інтенсивних — 3,9.
В цілому, кліматичні умови району сприятливі для вирощування сільськогосподарських культур. Однак необхідно широко втілювати агротехнічні заходи, направлені на збереження і накопичення вологи в ґрунті і запобігання ерозії ґрунтового покриву.
Села Вільхуватської сільської ради розташовані на схилах стародавніх балок стрімкістю до 10˚.
Підґрунтові води на забудованих ділянках залягають глибше 3 метрів.
Підстилаючи породи ґрунтів переважно леси, зустрічаються клиння двочетвертинні.
Населені пункти електрифіковані і телефонізовані. Централізоване водопостачання має тільки центральна частина сіл Вільху ватка та Устинівка.
Територія населених пунктів безпечна щодо затоплення повеневими водами. Небезпечні геологічні процеси відсутні.
Землекористування Вільхуватської сільської ради розташовані на вододілі між річками Волчья та Оскол.
Дуже виражена овражно-балочна мережа. Західна частина більш рівна.
Балки глибокі (від 10 до 45 м), широкі – 300 – 400м.
Внаслідок різко вираженого вузковолнистого рельєфу, ґрунтотворних порід на території сільської ради сформувався різний ґрунтовий покрив.
В залежності від ґрунтових умов, рельєфу та ступеня зволоження, природні кормові угіддя характеризуються різним видовим складом травостою, продуктивністю.
Оскільки крупномасштабні обстеження ґрунтів на території населених пунктів не проводилися, інформація про їх ґрунтовий покрив відсутня. Прийнятим варіантом виходу з цього становища в умовах, що склалися, є створення орієнтовних карт ґрунтового покриву за допомогою використання наявних ґрунтових карт суміжних територій та таких допоміжних матеріалів, як топографічні карти, фото плани, а також рекогносцирувальні обстеження території. Саме за таким методичним підходом складені карти ґрунтового покриву території населених пунктів.
Ґрунтові відміни були об’єднані в агровиробничі групи ґрунтів. що знайшло своє відображення на картограмі агро виробничих груп ґрунтів
(графічні матеріали,2).
За результатами виконаних робіт складено експлікацію агро виробничих груп ґрунтів населених пунктів в розрізі сільськогосподарських угідь (додаток 1).
2.3 Характеристика земель населених пунктів
На території сільської ради розташовано 10 населених пунктів загальною площею 1270,4 га, в котрих проживає 2418 чоловік.
Коротка характеристика їх приведена нижче в таблиці.
Таблиця 2. Характеристика населених пунктів Вільхуватської сільської ради
Назва населеного пункту
Площа, га
Кількість садиб, шт.
Чисельність населення, чол..
Відстань до райцентру, км
с. Вільхуватка
554,1
517
1245
24
с. Водяне
55,6
48
133
28
с. Анискине
123,3
58
174
29
с. Зарубинка
120,0
59
177
23
с. Довгеньке
60,7
44
113
23
с. Івашкине
21,6
11
21
33
с. Устинівка
100,2
61
182
34
с. Широке
40,0
19
37
37
с. Попельне
68,0
1
1
38
с. Комісарове
126,8
39
88
38
Адміністративно-територіальним центром сільської ради є с. Вільху ватка. Тут також розміщені основні адміністративно – виробничі будівлі СВК «Вільхуватка».
Планово-картографічною основою населених пунктів є план масштабу 1: 10000, складений у 1991 році Харківським філіалом Інституту землеустрою під час розробки проекту формування території і встановлення меж Вільхуватської сільської ради та її населених пунктів та « Технічний звіт за корегування матеріалів зйомки минулих років колгоспу ім… Ватутіна Великобурлуцького району Харківської області».
Мал. 1 Розподіл земель населених пунктів Вільхуватської сільської ради
1 — с. Вільху ватка, 2 — с. Водяне, 3 — с. Анискине, 4 — с. Зарубинка, 5 — с. Довгеньке, 6 — с. Івашкине, 7 — с. Устинівка, 8 — с. Широке, 9 — с. Попільне, 10 — с. Комісарове.
Коригування планово – картографічного матеріалу території населених пунктів проведено в 2001 році. Внаслідок коригування планово – картографічного матеріалу нанесені квартали нової забудови та особистих підсобних господарств. У межах кожного кварталу окремо відображені землі житлової забудови та землі загального користування, уточнена і доповнена мережа вулиць, перевулків та проїздів. Показані межі землевласників та землекористувачів. Визначена належність земельних ділянок до певних категорій земель.
В результаті проведення робіт складено план населених пунктів 1: 10000 (графічні матеріали,1), визначені площі земель різних категорій та угідь (додаток 2)
Склад земель у межах населеного пункту у розрізі форм власності та угідь за результатами корегування планового матеріалу та інвентаризації земель відображено у додатку 3. З вказаної таблиці випливає, що основна частина земель населеного пункту перебуває у державній власності.
1 – сільськогосподарські;2 – забудовані землі; 3 – ліси; 4 – болота; 5 – без рослинного покриву; 6 – під водою; 7 – кладовища.
Мал. 2 Розподіл земель Вільхуватської сільської ради за вгіддями
2.4 Кадастрова оцінка
Критеріями кадастрової оцінки являються критерії економічної оцінки і бонітування ґрунтів. Бонітування ґрунтів – це порівняльна характеристики якості ґрунтів за їхніми основними природними властивостями, які мають сталий характер і суттєво впливають на урожайність сільськогосподарських культур, вирощуваних у конкретних природно — кліматичних умовах. [1ст.189] Вона встановлює відносну придатність ґрунтів за основними чинниками природної родючості для вирощування сільськогосподарських культур, виділяючи агровиробничі групи ґрунтів, будується за об'єктивними ознаками і властивостями, які мають вирішальне значення у розвитку та рості сільськогосподарських культур. Бонітування ґрунтів є логічним продовженням комплексних обстежень земель і передує їх економічній оцінці. Основна мета бонітування полягає у визначенні відносної якості ґрунтів за їх родючістю, тобто встановленні, у скільки разів один ґрунт кращий або гірший від іншого за своїми природними і стійко набутими властивостями.
Критеріями бонітування ґрунтів є їх природні діагностичні ознаки й ознаки, набуті в процесі тривалого окультурювання, які корелюють з урожайністю основних зернових, технічних та інших культур, а при бонітуванні кормових угідь — з продуктивністю сінокосів і пасовищ. Це означає, що критеріями бонітування ґрунтів можуть бути тільки ті природні діагностичні ознаки, які найбільше впливають на урожайність сільськогосподарських культур.
Для визначення показників якості ґрунтів і розрахунку балів часткового бонітування беруть три з перших чотирьох показників. Решта показників властивостей ґрунтів використовується як поправні коефіцієнти. Збираючи дані про властивості ґрунтів під багаторічними насадженнями, необхідно також фіксувати глибину підстилання щільними породами або пісками.
Критеріями визначення загального рівня родючості ґрунтів виступають, як правило, властивості ґрунтів, які тісно корелюють з урожайністю культур, незважаючи на дію інших чинників (погоди, рівня забезпеченості ресурсами, культури землеробства тощо). Отже, завдання залягає в знаходженні еталонного ґрунту з високою урожайністю й оптимальною характеристикою властивостей. З його максимальною потенціальною і ефективною родючістю порівнюється родючість всіх інших ґрунтів.
Об’єкт має цілу серію природних показників, які створені природою і можуть бути змінені в процесі в процесі використання земельних ресурсів. Основним показниками об’єкту є:
- ґрунтовий покрив;
- механічний склад;
- вміст гумусу K,Na,F, Mg,Pl.
В якості елементу бонітету виступає агровиробнича група. Агровиробнича група — це сумарний показник декількох ґрунтових видів близьких один одному за запасом поживних речовин та агротехнічними властивостями.
Другим критерієм бонітування являється запаси поживних речовин.
Третім – кадастровий гектар – розрахунковий показник з урахуванням якості ґрунтів.
Четвертий – механічний склад.
П’ятий – негативність вираженості процесу кислотності, еродованості, перезволоження
Однакові групи ґрунтів при бонітуванні повинні одержати однакові показники бонітету. Щоб визначити ці показники, складається шкала бонітування ґрунтів, яка являє собою систему цифрових даних, що відповідають певним значенням природних показників на різних групах ґрунтів. При бонітуванні ґрунтів потрібно складати дві оціночні шкали: о першу, основну — за властивостями ґрунтіві другу — за урожайністюсільськогосподарських культур або продуктивністю кормових угідь.
Показники бонітування ґрунтів відображають порівняльну оцінку їх якості, яка визначається за об'єктивними ознаками і властивостями, що корелюють з урожайністю сільськогосподарських культур.
Для розробки шкал загального бонітування ріллі можуть використовуватися дані про запаси гумусу в метровому шарі, максимально можливі запаси продуктивної вологи, вміст рухомих форм фосфору і обмінного калію.
Бонітування ґрунтів проводиться за 100-бальною шкалою. Вищим балом оцінюються ґрунти з кращими властивостями, які мають найбільшу природну продуктивність. За 100 балів приймається еталонний ґрунт для кожної культури в межах природно-сільськогосподарського району, а точніше в ареалі екологічного оптимуму даної культури.
Проведення бонітування ґрунтів має практичне значення для вирішення завдань сільськогосподарського виробництва, особливо таких, як розміщення посівів сільськогосподарських культур або їх екологічних груп на території і планування урожайності культур.
Другим критерієм кадастрової оцінки земель являється критерії економічної оцінки земель.
Бонітування та економічна оцінка тісно пов'язані між собою спільністю мети, спираються на єдині земельно-кадастрові даніобліку кількості та якості земель, матеріали обстеження і джерелі статистичної інформації про виробничі показники використанні оцінюваних земель. Основне їх завдання — це визначенні виробничої придатності земель, але у першому випадку до мети наближаються, досліджуючи властивості верхнього прошарку земель, а у другому — через урахування технологічних умов виробництва на цих землях. Особливість оцінки сільськогосподарських земель виходить з того факту, що земля у сільському господарстві, на відміну від інших галузей, є не лише умовою, але водночас і головним засобом виробництва. Ст. 200 Земельного кодексу України (2001 р.) наголошує, що економічна оцінка землі— це оцінка землі як природного ресурсу і засобу виробництва в сільському і лісовому господарстві.
Основна відмінність економічної оцінки від бонітування ґрунтів полягає в тому, що бонітування вивчає ґрунт як природне тіло, без врахування економічних умов ведення сільськогосподарського виробництва… Економічна ж оцінка відображає відмінності в якості земель з точки зору економічної родючості при досягнутому рівні інтенсивності землеробства. Залежно від цілей і завдань економічну оцінку земель поділяють на загальну і часткову.
Загальна оцінка земель передбачає визначення об'єктивних показників родючості та показників, які характеризують ефективність використання землі при досягнутому рівні інтенсивності землеробства.
Часткова економічна оцінка земель передбачає визначення ступеня ефективності вирощування конкретних сільськогосподарських культур на різних ґрунтах.
Для одержання зазначених економічних показників використовують два основних — урожайність сільськогосподарських культур і витрати на їх вирощування. Всі інші показники є похідними від них.
У процесі економічної оцінки визначають економічний ефект від використання різних за якістю земель з урахування різного рівня продуктивності праці, а це закладає основу для виваженого аналізу існуючих результатів господарської діяльності і обґрунтованих прогнозів на майбутнє.
Урожайність євихідним показником економічної оцінки земель. Урожайність як показник оцінки земель має велике практичне значення для вирішення багатьох питань сільськогосподарського виробництва. Однак урожай сільськогосподарських культур відображає якість землі тільки при рівновеликих затратах на його одержання.
Складність економічної оцінки земель за урожайністю сільськогосподарських культур полягає в тому, що урожайність окремої культури не може дати повних відомостей про якість землі.
Для економічної оцінки земель вихід валової продукції на землях різної якості необхідно пов'язувати із витратами виробництва. Треба мати на увазі, що тільки кількість продукції, віднесена до рівновеликих виробничих затрат, або розміри рівновеликих затрат на виробництво одиниці продукції відображають якість земель. Різниця в якості земель визначається ефективністю рівновеликих затрат, вкладених у землю неоднакової якості.
Встановлені розміри валової продукції і затрат кладуть в основу розрахунків інших економічних показників оцінки земель.
Тому для оцінки земель застосовують розрахункові кадастрові ціни, що базуються на суспільне необхідних затратах у гірших умовах виробництва.
Кадастрові ціни — єдині для всієї країни. Оцінка земель, обчислена за кадастровими цінами, забезпечує порівнянність якості земель у межах сільськогосподарського підприємства, між підприємствами у межах району, між районами, областями, регіонами країни.
Основними показниками економічної оцінки є:
- розмір валової продукції;
- чистий дохід;
- окупність витрат як показник економічної оцінки є відносним вираженням рівня родючості земель при рівних економічних умовах господарювання;
- диференціальний дохід – це дохід, яких гарантує землекористувачу щорічну економічну забезпеченість при використанні земель різної якості.
За матеріалами економічної оцінки земель, проведеної в 1988 році, територія на якій розташовано населений пункт, відноситься до третього земельно-оціночного району.
Належність земель до земель України визначається знаходженням їх в межах території держави. Наявність території — це обов'язкова ознака держави. Оскільки територією держави є і острови, а також землі, зайняті водними об'єктами, то і вони також включаються до складу земель України.
В межах території України можуть знаходитися землі, які перебувають у державній, приватній та комунальній власності.
Землі в межах території України характеризуються різним цільовим призначенням. Основне цільове призначення земель — головний і єдиний критерій диференціації земель на окремі категорії, які мають особливий правовий режим. Особливості правового режиму земель кожної категорії визначаються специфікою їх цільового призначення.
Згідно ст. 85 Земельного кодексу іноземні держави можуть набувати у власність на території України земельні ділянки для розміщення будівель і споруд дипломатичних представництв та інших, прирівняних до них, організацій відповідно до міжнародних договорів. На таких же умовах і Україні можуть належати відповідні земельні ділянки, які теж будуть відноситись до земель України.
Земельні ділянки кожної категорії земель, які не надані у власність або користування громадян чи юридичних осіб, можуть перебувати у запасі.
Землі в межах України є неоднорідними за своєю якістю, природними, біологічними, хімічними та іншими показниками. Крім того, окремі землі характеризуються певними особливостями і можуть використовуватись з різною метою. Одні використовуються як засіб виробництва в сільському і лісовому господарстві, інші — як територіальна просторова база для розміщення різних об'єктів, або ж як охоронні зони та ін. [ст.ст. 22, 38, 112 ЗК].
В основі поділу земель України на самостійні категорії — основне цільове призначення. Використання земель по основному цільовому призначенню не виключає можливості використання їх одночасно і для інших цілей, наприклад, землі сільськогосподарського призначення — для будівництва внутрішньогосподарських доріг, землі транспорту в смузі відведення — для городництва тощо. Поділ земель на самостійні категорії, що здійснюється за основним цільовим призначенням, представляє собою первісну класифікацію.
Класифікація земель і відмінності в правовому режимі окремих категорій відображають їх положення як об'єктів державного управління, права власності і права землекористування.
За відсутності генерального плану забудовинаселеного пункту, при проведенні інвентаризації земель було складено план функціонального використання території.
На плані відображені інженерні комунікації – газопроводи, водопроводи, лінії електропередач, вулична мережа із твердим покриттям. Вказані сервітути права користування земельними ділянками третіми особами (у разі необхідності ремонту та обслуговування інженерних комунікацій).
Таблиця 3. Розподіл земель населеного пункту Вільхуватка за функціональним використанням
№
Функціональне використання
Площа
1
Землі житлової забудови
20
2
Землі комерційного призначення
0,69
3
Землі с – г призначення
394,64
4
Землі зв’язку
0,08
5
Землі громадського використання
6,8
6
Землі оборони
0,25
7
Землі промисловості, транспорту
5,34
8
Землі загального використання
126,3
Всього
554,1
Таблиця 4. Розподіл земель населеного пункту Водяне за функціональним використанням
№
Функціональне використання
Площа
1
Землі житлової забудови
2,6
2
Землі комерційного призначення
0,04
3
Землі громадського використання
10,2
4
Землі с – г призначення
36,2
5
Землі загального використання
6,6
Всього
55,64
Таблиця 5. Розподіл земель населеного пункту Анискине за функціональним використанням
№
Функціональне використання
Площа
1
Землі житлової забудови
3,0
2
Землі комерційного призначення
0,02
3
Землі с – г призначення
102,9
4
Землі загального використання
17,4
Всього
123,32
Таблиця 6. Розподіл земель населеного пункту Зарубинка за функціональним використанням
№
Функціональне використання
Площа
1
Землі житлової забудови
2,9
2
Землі комерційного призначення
0,02
3
Землі громадського використання
0,18
4
Землі с – г призначення
88,3
5
Землі загального використання
28,6
Всього
120
Таблиця 7. Розподіл земель населеного пункту Довгеньке за функціональним використанням
№
Функціональне використання
Площа
1
Землі житлової забудови
1,0
2
Землі с – г призначення
46,2
3
Землі загального використання
13,5
Всього
60,7
Таблиця 8. Розподіл земель населеного пункту Устинівка за функціональним використанням
№
Функціональне використання
Площа
1
Землі житлової забудови
2,8
2
Землі комерційного призначення
0,02
3
Землі громадського використання
0,68
4
Землі с – г призначення
84,1
5
Землі загального використання
12,6
Всього
100,2
Таблиця 9. Розподіл земель населеного пункту Широке за функціональним використанням
№
Функціональне використання
Площа
1
Землі житлової забудови
1,0
2
Землі промисловості
0,3
3
Землі с – г призначення
26,7
4
Землі загального використання
12
Всього
40
Таблиця 10. Розподіл земель населеного пункту Пепельне за функціональним використанням
№
Функціональне використання
Площа
1
Землі житлової забудови
58,35
2
Землі с – г призначення
0,05
3
Землі загального використання
9,6
Всього
68
Таблиця 11. Розподіл земель населеного пункту Комісарове за функціональним використанням
№
Функціональне використання
Площа
1
Землі житлової забудови
2,0
2
Землі комерційного призначення
0,02
3
Землі громадського використання
0,92
4
Землі с – г призначення
79,1
5
Землі загального використання
44,8
Всього
126,84
Таблиця 12. Розподіл земель населених пунктів Вільхуватської сільської ради за функціональним використанням
№
Функціональне використання
Площа
1
Землі житлової забудови
35,95
2
Землі комерційного призначення
0,69
3
Землі с – г призначення
932,79
4
Землі зв’язку
0,08
5
Землі громадського використання
18,9
6
Землі оборони
0,25
7
Землі промисловості, транспорту
5,64
8
Землі загального використання
276,1
Всього
1270,40
Мал. 4. 1 — Землі житлової забудови; 2 — Землі комерційного призначення; 3 — Землі с – г призначення; 4 — Землі зв’язку; 5 — Землі громадського використання; 6 — Землі оборони; 7 — Землі промисловості, транспорту; 8 — Землі загального використання
Мал. 5. 1 — Землі житлової забудови; 2 — Землі громадського використання; 3 — Землі с – г призначення; 4 — Землі загального використання
Мал. 6. 1 — Землі житлової забудови; 2 — Землі громадського використання; 3 — Землі с – г призначення; 4 — Землі загального використання;
Мал. 7.1 — Землі житлової забудови; 2 — Землі громадського використання; 3 — Землі с – г призначення; 4 — Землі загального використання;
Мал. 8. 1- Землі житлової забудови; 2 — Землі с – г призначення;3 — Землі загального використання
Мал. 9 продолжение
--PAGE_BREAK--. 1 — Землі житлової забудови; 2 — Землі громадського використання; 3 — Землі с – г призначення; 4 — Землі загального використання
Мал. 10. 1 — Землі житлової забудови; 2 — Землі промисловості; 3 — Землі с – г призначення; 4 — Землі загального використання;
Мал. 11. 1- Землі житлової забудови; 2 — Землі с – г призначення;3 — Землі загального використання;
Мал. 12. 1 — Землі житлової забудови; 2 — Землі громадського використання; 3 — Землі с – г призначення; 4 — Землі загального використання
Мал. 13. 1 — Землі житлової забудови; 2 — Землі комерційного призначення; 3 — Землі с – г призначення; 4 — Землі зв’язку; 5 — Землі громадського використання; 6 — Землі оборони; 7 — Землі промисловості, транспорту; 8 — Землі загального використання.
До земель житлової забудови належать земельні ділянки в межах населеного пункту, які використовуються для розміщення житлової забудови. Вона поділяється на дві під зони: жилу зону загального користування і індивідуальну.
Кадастрові номери земельних ділянок та будівель і споруд, розташованих на них, запроваджуються з метою їх однозначної ідентифікації в базах даних для забезпечення створення і функціонування автоматизованої системи ведення земельного кадастру, можливостей ефективної обробки і управління інформацією у відповідній інформаційній системі, підтримки зв’язку з іншими галузевими кадастрами та інформаційними системами.
Головним критерієм формування структури кадастрового номеру є забезпечення його унікальності в межах України протягом всього періоду існування земельної ділянки.
Кадастровий номер земельної ділянки – це унікальний на території України код, який присвоюється кожній земельній ділянці з метою її ідентифікації і залишається незмінним на протязі всього часу фізичного та юридичного існування земельної ділянки як єдиного цілого.
Сформований кадастровий номер використовується тільки для кодування земельних ділянок, несе в собі інформацію щодо місця положення земельної ділянки в межах адміністративно-територіального устрою і не обов’язково повинен слугувати об’єктом синтаксичного чи семантичного аналізу з метою отримання будь-яких інших даних похідного характеру.
Система кадастрової нумерації земельних ділянок є єдиною на всій території України. Кадастрові номери присвоюються земельним ділянкам всіх форм власності. При переході прав на земельну ділянку від одного власника до іншого та при зміні самого виду прав кадастровий номер земельної ділянки залишається без змін.
Сформованим новим земельним ділянкам в результаті виділення або поділу чи об’єднання її, присвоюються інші кадастрові номери.
Розподіл території по кадастрових кварталах (зонах) і їх нумерація разом з відповідними кадастровими планами затверджуються відповідними органами державної виконавчої влади та місцевого самоврядування згідно з їх компетенцією.
З метою уніфікації міжвідомчої ідентифікації земельних ділянок та іншої нерухомості в різних автоматизованих інформаційних системах, включаючи систему реєстрації прав та підтримки зв’язку з іншими галузевими кадастрами запроваджується кадастрова нумерація будівель та споруд, розташованих в межах земельної ділянки.
Кадастрові номери земельним ділянкам присвоюються місцевим органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів.
Вулично-дорожна мережа населених пунктів включає магістральні та між квартальні вулиці, протяжність яких показана нижче в таблиці 13.
Таким чином, виходячи із отриманої природно – економічної характеристики, стає можливою подальша розробка проектних рішень із організації використання і грошової оцінки земель населених пунктів Вільхуватської сільської ради.
Таблиця 13. Протяжність велично–дорожньої мережі
Назва населеного пункту
Загальна протяжність велично – дорожньої мережі, км
В т.ч. з твердим покриттям
с. Вільху ватка
29,5
8,7
с. Водяне
3,5
0,4
с. Анискине
4,7
1,3
с. Зарубинка
5,5
1,5
с. Довгеньке
4,3
0,3
с. Івашкине
1,6
с. Устинівка
3,9
1,4
с. Широке
1,5
с. Попільне
3,3
с. Комісарове
6,5
1,1
3.
Грошова оцінка земель населених пунктів Вільхуватської сільської ради Великобурлуцького району Харківської області
Практичне здійснення земельної реформи, впровадження приватної власності на землю та платного характеру використання земель потребують економічного механізму регулювання земельних відносин, основою якого є оцінка землі.
У країнах з ринковою економікою оцінка земель населених пунктів є обов’язковим елементом механізму регулювання земельних відносин.
Вартість будь – якої земельної ділянки визначається її унікальністю, довговічністю, незмінністю місцеположення, відносною обмеженістю пропозиції на ринку нерухомості, а також специфічною корисністю конкретної земельної ділянки: доступністю, рівнем облаштування та характером її використання, які забезпечують власнику землі економію коштів і часу, і, як наслідок, одержання додаткового доходу, земельної ренти. Саме можливість отримання цього доходу і визначає цінність земельної ділянки, робить її об’єктом ринкових відносин. А також і об’єктом оцінки.
В умовах научно-технічного прогресу особлива увага звертається на обґрунтування запланованих рішень щодо забудови території населених пунктів і раціонального використання ресурсів для розміщення будівництва.
Наявність оцінки землі дає можливість органам місцевого самоврядування, поряд з нормативно – організаційними методами управління розвитком території, реалізувати свої повноваження на підставі створення економічних умов раціонального використання земель. Забезпечити необхідну основу для формування фінансово економічної бази місцевого самоврядування за рахунок справляння плати за землю.
Грошова оцінка земель населених пунктів Вільхуватської сільської ради здійсненна відповідно до чинного законодавства України з метою створення умов для економічного регулювання земельних відносин при передачі землі у власність, у спадщину, під заставу, при даруванні, купівлі – продажу земельної ділянки. Здійсненні оренди, ціноутворенні, визначенні ставок земельного податку.
Відповідно до Земельного кодексу України (ст… 36), використання землі в Україні є платним. Законом України від 19 вересня 1996 року «Про внесення змін і доповнень із закону України « Про плату за землю» встановлено, що плата за землю справляється у вигляді земельного податку в залежності від грошової оцінки землі.
Грошова оцінка земель населених пунктів проводиться відповідно до порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затверджено наказом Деркомзему України, Держкоммістобудування України. Мінсільгосппроду України та Української академії аграрних наук 27 листопада 1995 року № 76/230/335/150. Змін і доповнень до розділу 3 Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, внесених спільним наказом Деркомзему України. Держкоммістобудування України, Мінсільгосппроду України та Української академії аграрних наук від 15 квітня 1997 року № 46/131/63/64.
На першому етапі визначена базова вартість одного квадратного метра земель населеного пункту; на другому – вартість по економіко – планувальним зонах; на останньому етапі грошова оцінка одного квадратного метра земельної ділянки певного функціонального використання з урахуванням локальних факторів у межах економіко – планувальних зон.
Інформаційної базою для грошової оцінки земель є матеріали інвентаризації земель населеного пункту, проект формування території і встановлення меж ради та населених пунктів, матеріали ґрунтових обстежень земель, матеріали економічної оцінки земель та бонітування ґрунтів, земельно-облікові матеріали, генеральні плани забудови населених пунктів, статистичні та нормативні данні про витрати на облаштування території населених пунктів.
Згідно закону України “Про плату за землю ” грошова оцінка є капіталізованим рентним доходом із земельної ділянки [8, ст. 160-172].Регіональній і місцевій системах виробництва та розселення, облаштуванню його території з урахуванням функціональних та локальних факторів.
В населених пунктах рентний дохід виникає, перш за все, завдяки інфраструктурному облаштуванню території та перевагам місця розташування відносно ринків сировини, збуту та робочої сили.
На розмір рентного доходу впливають:
- місцеположення населеного пункту у територіальних системах виробництва і розселення та особливості місце розташування земельної ділянки у його межах;
- рівень інженерно-транспортного облаштування, природнокліматичні та інженерно-геологічні умови, архітектурно-ландшафтна та історико-культурна цінність, екологічний стан території населеного пункту;
- характер функціонального використання земельної ділянки.
Грошова оцінка земель сільськогосподарських угідь у межах населених пунктів розрахована за рентним доходом, який створюється при виробництві зернових культур на різних грантах і визначається за даними економічної оцінки земель проведеної в 1988 році, та матеріалів бонітування ґрунтів 1993 року.
Грошова оцінка земель населених пунктів визначена окремо для забудованих територій, земель рекреаційного використання та інших відкритих незабудованих земель та сільськогосподарських угідь.
3.1 Визначення базової вартості в межах економіко-планувальної зони
Вихідними даними для здійснення грошової оцінки земель є нормативні документи про статус населеного пункту та його межі, данні державного земельного кадастру про правовий, природний та господарський стан земель, данні державної та відомчої статистичної звітності, що характеризують об’єкти інженерно – транспортного облаштування території матеріали чергових планів, які ведуться землевпорядними органами, органами містобудування та архітектури, комунальними службами.
Збір вихідних даних проводився по окремих видах інфраструктурного облаштування за формами, в яких відображені наявні об’єкти інженерної, транспортної то природоохоронної інфраструктури в натуральних вартісних показниках з одночасним їх відображенням на графічному матеріалі, що забезпечило необхідний контроль за повнотою та достовірністю наданої інформації.
Для визначення базової вартості одного квадратного метра земель населених пунктів зібрані статистичні та нормативні данні про освоєння та облаштування території сіл. Ці данні включають наявність головних споруд і магістральних мереж електропостачання « включаючи зовнішнє освітлення», телекомунікації, водопостачання, вартість твердого покриття вуличної мережі станом на 1 січня 2006 року.
Дані про наявність мережі електропостачання (головних споруд і магістральних мереж) отримані в Великобурлуцькій РЕМ. Вартість телекомунікацій прийнята за даними Великобурлуцького вузла зв’язку.
Дощова каналізація відсутня. Санітарна очистка проводиться силами мешканців сіл. Спеціальні насадження для оселення вулиць не створювались.
Витрати на облаштування населених пунктів наведені в таблиці. 14
Вартісні показники по окремих об’єктах інфраструктурного облаштування території, їх відповідна вартість обчислена на підставі укрупнених показників відповідної вартості. Для цього були використані матеріали « Сборника укрупненных показателей затрат по застройке, инженерному оборудованию, благоустройству и озеленению городов рразличной величины и народнохозяйственного профиля для всех природно – климатических зон страны » з урахуванням постанов
Вартісні показники по окремих об’єктах інфраструктурного облаштування території, їх відповідна базова вартість обчислена на підставі укрупнених показників відповідної вартості. Для цього були використані матеріали « сборника укрупненных показателей затрат при застройке, инженерному оборудованию. Благоустройству и озеленению городов различной величины и народнохозяйственного профиля для всех природноклиматических зон страны» з урахуванням постанов Кабінету Міністрів України від 9 березня 1995 року № 163 та від 31 серпня 1996 року № 1024.
Грошова оцінка земель населених пунктів, крім затрат на освоєння та облаштування території, залежить від якості земель з урахуванням природно – кліматичних та інженерно – геологічних умов, архітектурно – ландшафтної та історико-культурної цінності, екологічного стану, функціонального використання земель, що досягається введенням в розрахунки коефіцієнтів Км і Кф.
Головним в земельнооціночній структуризації є встановлення відносної однорідності території за рентоутворюючими факторами, котрі впливають на потенційну прибутковість та інші соціально-економічні переваги від використання земель населеного пункту. Додержання цього принципу гарантує врахування рентоутворюючої природи окремих елементів території на різних ієрархічних рівнях: від населеного пункту в цілому до земельної ділянки.
Процедура економіко-планувального зонування передбачає:
— аналіз природно-планувальних особливостей території населеного пункту як просторової бази;
— виділення земельнооціночних одиниць, що характеризуються відносно однорідними споживчими властивостями;
— по факторну та інтегральну оцінку ступеня цінності території населеного пункту в розрізі земельнооціночних одиниць;
— об'єднання земельнооціночних одиниць в економіко-планувальні зони за ступенем цінності та її функціональним призначенням.
Грошова оцінка земель населених пунктів визначає визначення ступеня територіальної неоднорідності функціонально – планувальних, соціально – економічних, екологічних, транспортних, інженерних та інших умов функціонування сільської території, що в кінцевому результаті визначає якість території окремих частин села. Для проведення по факторної оцінки якості земель сіл здійснена земельно-оціночна структуризація території: виділення земельно-оціночних одиниць (оціночних районів), функціонально – однорідних планувальних одиниць, в межах яких у подальшому здійснено збір, обробку та розрахунок окремих коефіцієнтів цінності території.
Після аналізу існуючої ситуації на основі вивчення і аналізу картографічних і ґрунтових матеріалів, а також натурального обстеження було встановлено, на території сіл Водяне, Аніскине, Зарубинка, Довгеньке, Івашкине, Широке, Попільне, Комісарове є однорідними за рентоутворюючими факторами. Тому виділення земельно — оціночних одиниць та економіко – планувальне зонування не проводилось, а коефіцієнт км2. який враховує будівельну цінність території в межах населеного пункту, приймається на рівні 1,0.
В селі Вільху ватка виділено 7 оціночних районів. Опис меж оціночних районів та основні їх характеристики наведені в таблиці.
Кожна загальнооціночна одиниця характеризується за такими факторами:
1. Доступність. Ця характеристика включає аналіз і оцінку доступності до центру населеного пункту, місць концентрації трудової діяльності, центрів громадського обслуговування, місць масового відпочинку.
2. Рівень інженерно-транспортного забезпечення та благоустрою території. Ця характеристика включає аналіз і оцінку мереж інженерних і транспортних комунікацій, їх довжину та щільність, а також аналіз їх головних споруд, які оцінюються з позиції місткості та зон впливу, оцінку зелених насаджень загального користування та спеціального призначення.
3. Рівень розвитку сфери обслуговування населення. Ця характеристика включає аналіз та оцінку забезпечення підприємствами громадського обслуговування, комплексності та різноманітності їх функцій.
4. Екологічна якість території, що описується схемами поширення різних видів забруднення повітря, води, ґрунтів, рівнем цього забруднення, а також витрати, пов’язаних з їх усуненням.
5. Привабливість середовища. Основними складовими цієї характеристики є: різноманітність місць прикладання праці; наявність історико-культурних та архітектурних пам'яток, завершеність архітектурно-просторової забудови, її цінність та ступінь розвинутості планувальної структури.
6. Зручність організації діяльності. Ця характеристика визначається наявністю чи можливістю організації під’їзних залізничних колій, можливістю використання акваторій в виробничих цілях, наявністю особливих вимог до режиму і характеру використання (охоронні зони, зони регулювання забудови, планувальні обмеження та ін.).
Багато з наведених факторів не характерні для с. Вільхуватка. Тому для встановлення територіальних відмінностей в межах населеного пункту були розглянуті лише такі як доступність, рівень інженерного облаштування, функціонально-планувальна і ландшафтна цінність території та її екологічний стан.
Таблиця 14. Земельно-оціночна структуризація території
Номер оціночного району
Квартали та території, що входять в район
Площа, га
Коротка характеристика
1
2
3
4
с. Вільхуватка
1
1-15 житлова забудова, госп. двір.
13,5
Квартали в північно західні частині села на відстані 1,0 – 1,5 кмвід центру, прилеглі до с.Водяне
2
16-19 житлова забудова
0,9
Відокремлені квартали північно – західної частини села на відстані 0,5 кмвід центру
3
21 – 40 житлова, громадська та промислова забудова
17,14
Квартали що прилягають до центру села в західній частині, цегельний завод, Агро сервіс РТП, крамниці
4
41- 58 житлова та громадська забудови
11,18
Квартали центральної частини села. Школа, лікарня, клуб, пошта, крамниці, контора, дитсадок. садок
5
59 – 61 житлова та громадська забудови
5,01
Квартали, що прилягають до центру села в західній частині села, вет. Лікарня, РШУ
6
62 – 82 житлова забудова
13,0
Квартали, що прилягають до центру села в південній частині
7
83 – 98 житлова забудова
6,2
Квартали, що прилягають до центру села в південно – західній частині
всього
66,93
3.2 Встановлення меж економіко-планувальних зон та визначення коефіцієнта містобудівної цінності території (км2)
Для встановлення економіко планувальних зон був застосований експертний метод оцінки районів, який полягає в наступному:
1. Заповнена анкета експертної оцінки, що включає 16 факторів для сел., які можуть вплинути на величину комплексного індексу цінності району Іі (таблиця 16).
2. Оцінка окремого фактора встановлювалась за 5-бальною шкалою, при цьому “5”балами оцінювалось найкраще значення фактора, а балом «І» — його відсутність або найгірше значення.
3. Визначена сума балів оцінки факторів.
4. Визначено середній бал по кожному району та середньозважений бал для кожного населеного пункту.
5. Вирахувано комплексний індекс цінності для окремого оціночного району за формулою:
Іі = Іс/І
де:
Іі – комплексний індекс цінності оціночного району;
Іс – середній бал оціночного району;
І — середньозважений бал по населеному пункту.
В таблиці 16 приведені результати експертної грошової оцінки по кожному з оціночних районів.
Наступною стадією виконання оцінки земель є економіко-планувальне зонування території села — об'єднання оціночних районів в економіко-планувальні зони. Здійснюється це з метою узагальнення результатів оцінки території окремих оціночних районів та виділення однотипних за споживчими якостями і функціональним використанням зон. При об'єднанні оціночних районів в економіко-планувальні зони враховувалась дія трьох факторів
1. Суміжність районів.
2. Переважно однотипне функціональне використання.
3. Близькість значення індексів Іі.
Таблиця 16. Анкета експертної оцінки території населених пунктів
№
Ф а к т о р
Оціночні райони
с. Вільхуватка
1
2
3
4
5
6
7
1.
Доступність до центру села
3
3
4
5
4
4
4
2.
Доступність до місць прикладання праці
3
3
5
5
4
4
4
3.
Доступність до місць масового відпочинку
3
3
4
5
4
4
4
4
Доступність до зупинок суспільного транспорту
3
3
5
5
5
4
4
5
Рівень зашумленності
5
5
5
5
5
5
5
6
Рівень теплостачання
1
1
1
1
1
1
1
7
Рівень газопостачання
1
1
1
1
1
1
1
8
Рівень водопостачання
1
1
4
5
1
3
1
.9
Рівень каналізації
1
1
1
1
1
1
1
10
Підтоплення ґрунтовими водами
5
5
5
5
5
5
5
11
Забезпечення магазинами
3
3
5
5
4
4
4
12
Забезпечення закладами побутового обслуговування
3
3
4
5
3
3
3
13.
Забезпечення культурними та спортивними закладами
3
3
4
5
4
4
4
14.
Забезпечення школами
3
3
5
5
4
4
4
15.
Забезпечення дитячими садками
3
3
4
5
4
4
4
16
Якість ґрунтів
5
5
5
5
5
5
5
Сума балів
46
47
58
68
55
56
54
Таблиця 16. Розрахунок комплексного індексу Іі
Оціночні райони
Сума балів по району
Середній бал
Іі
с. Вільхуватка
1
46
2,87
0,82
2
47
2,94
0,84
3
58
3,62
1,03
4
68
4,25
1,21
5
55
3,44
0,98
6
56
3,5
1,0
7
54
3,37
0,96
Середньозважений бал по селу
3,5
Враховуючи ці фактори, оціночні райони об'єднані у економіко-планувальні зони (креслення 3). Значення зонального коефіцієнту Км2 для окремої економіко-планувальної зони визначено як середньозважене (за часткою площі районів) індексів Іі оціночних районів, які входять до цієї зони (таблиця 20).
3.3 Визначення функціональних та локальних факторів
Територія населеного пункту в межах економіко-планувальних зон поділяється також за функціональним використанням. Коефіцієнти, які характеризують функціональне використання земельної ділянки (таблиця 17), враховують відносну прибутковість наявних в її межах видів економічної діяльності. Функціональне використання території об’єднано в 9 груп. Для Вільхуватської сільської ради характерно 8 таких груп.
Віднесення земель до груп функціонального використання проводилось відповідно класифікатора видів економічної діяльності та стандартної класифікації забудованих земель.
Враховуючи проведений робочою групою ексклюзивний експертний аналіз відносної прибутковості галузей національної економіки, значення коефіцієнта функціонального використання для земель, які зайняті виробничими та господарськими будівлями і спорудами сільськогосподарського підприємства, приймалося на рівні 0.8.
Таблиця 17. Функціональне використання земельних ділянок (Кф)
Групи функціонального значення коефіцієнта
Склад груп земель
Значення коефіцієнта
1
2
3
Землі житлової забудови
Землі одноповерхової житлової забудови
1,0
Землі промисловості
Цегельний завод та інші
1,2
Землі комерційного використання
Землі роздрібної та комерційної торгівлі (крамниця)
2,5
Землі громадського призначення
школа, лікарня, дитячий садок, адміністративні приміщення.
0,7
Землі транспорту, зв'язку
відділення зв'язку(пошта), РШУ
0,8
Землі технічної інфраструктури
РЕМ
0,65
Землі рекреаційного призначення та інші відкриті землі
Землі зелених насаджень загального користування та інші відкриті землі в межах села (кладовище)
0,5
Землі сільськогосподарського призначення
Землі для ведення особистого підсобного господарства і випасання худоби.
Грошова оцінка визначається відповідно до розд.2 Порядку грошової оцінки...
Землі, надані для потреб сільськогосподарського виробництва, які зайняті виробничими та господарськими будівлями
0,8
Локальні коефіцієнти використані при визначенні вартості конкретної земельної ділянки і враховують особливості її місця розташування в межах населеного пункту.
Фактори, що впливають на місце розташування земельних ділянок приведені в таблиці 19.
Таблиця 18. Місце розташування земельних ділянок (локальні фактори) /км3/
Назва локальних факторів
Значення локальних коефіцієнтів
1
2
функціонально-планувальні фактори
місця розташування земельних ділянок в зоні пішохідної доступності до:
громадського центру
1.15
зовнішнього пасажирського транспорту
1.10
Інженерно-інфраструктурні фактори
земельні ділянки, що прилягають до вулиць без
твердого покриття
0.90
Централізованого водопостачання
0,93
Каналізації
0,95
Тепломережі
0,95
Централізованого газопостачання
0,9
Санітарно – гігієнічні фактори
Місцезнаходження земельної ділянки
У водоохоронній зоні
1,05
У санітарно – захисній зоні
0,96
3.4 Грошова оцінка земель населених пунктів
В основі грошової оцінки населених пунктів лежить рентний доход, що виникає завдяки місцю розташування його у загальнодержавній, регіональній і місцевих системах виробництва та розселення, облаштуванню його території та якості земель з урахуванням природно – кліматичних, інженерно – геологічних умов, екологічного стану та використання земель.
Грошова оцінка земель населених пунктів здійснюється на основі нормативів витрат на освоєння та облаштування території з урахуванням:
- місцерозташування населеного пункту у загальнодержавній,
- регіональній і місцевій системах виробництва та розселення;
- природнокліматичних та інших інженерно-геологічних умов;
- архітектурно-ландшафтної та історико-культурної цінності;
— екологічного стану;
— функціонального призначення.
Грошова оцінка квадратного метра земельної ділянки в населеному пункті визначається за формулою:
,
де: Цн — грошова оцінка одного квадратного метра земельної ділянки, (у гривнях);
В — норматив витрат на освоєння та облаштування території в розрахунку на квадратний метр (у гривнях);
Нп — норма прибутку (6%);
Нк – норма капіталізації (3%);
Кф — коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки(під житлову та громадську забудову, промисловості тощо);
Км — коефіцієнт, який характеризує місцерозташування земельної ділянки.
Нормативна грошова оцінка земельної ділянки підлягає індексації.
Виходячи з числових величин Нп і Нк, формула перетворюється у формулу:
Цн = 2В х Кф х Км,
Норматив на освоєння та облаштування території (В) включає капіталовкладення на її інженерну підготовку, будівництво головних споруд і магістральних мереж водопостачання, каналізації, теплопостачання, електропостачання (включаючи зовнішнє освітлення), слабкострумових пристроїв, газопостачання, дощової каналізації, вартість санітарної очистки, зелених насаджень, вулично-дорожньої мережі, міського транспорту, об'єктів соціальної інфраструктури загальноміського значення, а також витрати на компенсацію збитків, пов'язаних із зміною характеру використання території.
Витрати на освоєння та облаштування території визначаються по кожному конкретному населеному пункту, виходячи з необхідності його комплексної забудови
Коефіцієнти, які характеризують функціональне використання земельної ділянки (Кф), враховують її призначення для житлової і громадської забудови, промисловості.
Коефіцієнти, які характеризують місце-розташування земельної ділянки (Км), обумовлюються трьома групами факторів: регіонального, зонального і локального характеру, і обчислюються за формулою:
Км = Км1 х Км2 х КмЗ,
де:
Км1 — загальний коефіцієнт регіональних факторів місцерозташування земельної ділянки;
Км2 — загальний коефіцієнт зональних факторів місцерозташування земельної ділянки;
КмЗ— загальний коефіцієнт, який характеризує локальні фактори місцерозташування земельної ділянки за територіально-планувальними, інженерно-геологічними, історико-культурними, природно-ландшафтними, санітарно-гігієнічними умовами та рівнем облаштування території.
Таблиця 20. Значення коефіцієнта Км2
Економіко-планувальні зони
Оціночні райони, які включені до зони
Км2
С. Вільхуватка
І
1
0,82
ІІ
2
0,84
ІІІ
3
1,03
ІV
4
1,21
V
5,6,7
0,99
Загальний коефіцієнт регіональних факторів місцерозташування земельної ділянки (Км1) обчислюється за формулою:
Км1 =Кр1 х Кр2х КрЗ,
де:
Кр1 — коефіцієнт, який враховує місцерозташування земельної ділянки в межах населених пунктів різної чисельності населення, адміністративного статусу та їх місця в системі розселення України;
Кр2 — коефіцієнт, який враховує місцерозташування земельної ділянки в межах населених пунктів, розташованих у приміських зонах великих міст;
КрЗ — коефіцієнт, який враховує місцерозташування земельної ділянки в межах населених пунктів, які мають статус курортів.
Загальний коефіцієнт зональних факторів місцерозташування земельної ділянки в межах населених пунктів (Км2) обчислюється за формулою:
Км2 = Кз1 х Кз2 х КзЗ,
де:
Кз1 — коефіцієнт, який враховує відстань земельної ділянки до загальноміського центру, концентрованих місць прикладання праці і масового відпочинку населення;
Кз2 — коефіцієнт, який враховує розташування земельної ділянки в ядрі центру крупних і крупніших міст і інших населених пунктів, що мають особливо важливе історичне значення;
КзЗ — коефіцієнт, який враховує розташування земельної ділянки в приморській смузі населених пунктів.
Коефіцієнт (Кз2), що враховує розташування земельної ділянки в ядрі центру крупних і крупніших міст та інших населених пунктів, які мають особливо важливе історичне значення (в залежності від їх категорії), обчислюється збільшенням у 1,5—3,0 рази величин.
Загальний коефіцієнт (КмЗ) враховує особливості місцерозташування земельної ділянки в межах відповідної зони містобудівної якості і обраховується на основі застосування локальних коефіцієнтів за формулою:
КмЗ = Кл1 х Кл2 х КлЗ х Кл4 х Кл5 х Клб,
де:
Кл1 — локальний коефіцієнт за територіально-планувальними умовами;
Кл2 — локальний коефіцієнт за інженерно-геологічними умовами;
КлЗ — локальний коефіцієнт за історико-культурними умовами;
Кл4 — локальний коефіцієнт за природно-ландшафтними умовами;
Кл5 — локальний коефіцієнт за санітарно-гігієнічними умовами;
Клб —локальний коефіцієнт за рівнем облаштування території.
Значення локальних коефіцієнтів визначаються по кожному населеному пункту, виходячи з його особливостей, а для розрахунків використовуються коефіцієнти (таблиця 21).
В населених пунктах (в основному з чисельністю населення до 20 тис. жителів), які не мають централізованих інженерних мереж, розвиненої соціальної інфраструктури, грошова оцінка одного квадратного метра земельної ділянки визначається з урахуванням коефіцієнтів відносної якості окремих частин його території за формулою:
Цн = 2В х Кф х Кв,
де:
Кв — коефіцієнт відносної якості окремих частин території населеного пункту.
В тих випадках, коли необхідно врахувати інші особливості місцерозташування земельної ділянки, додатково використовуються відповідні локальні коефіцієнти.
Масовий характер грошової оцінки земель населених пунктів обумовлює послідовність процедури її визначення. Важлива роль при цьому належить визначенню базової (середньої для даного населеного пункту) вартості, яка дає уявлення про реальні вигоди та переваги розміщення в тому чи іншому населеному пункті і є вихідною базою при наступній диференціації міських земель за споживчою привабливістю в межах населеного пункту. Базова вартість земель населеного пункту відображає результат дії зовнішніх та внутрішніх факторів рентоутворення на рівні населеного пункту.
У відповідності з “Порядком грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів ”, базова вартість одного квадратного метра земель населеного пункту в залежності від рівня облаштування його території, а також його місця в загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва і розселення визначається за формулою:
,
продолжение
--PAGE_BREAK--де: Цнм – базова вартість одного квадратного метра земель населеного пункту (в гривнях)
В — норматив витрат на освоєння та облаштування території в розрахунку на квадратний метр (у гривнях);
Нп — норма прибутку (6%);
Нк – норма капіталізації (3%);
Км1 — коефіцієнт, який враховує значення і статус населеного пункту в загальнодержавній, регіональній та місцевій системах виробництва та розселення.
Для населених пунктів Вільхуватської сільської ради він дорівнює 1,0.
Витрати на облаштування території приведені в таблиці 14.
Площа населеного пункту яка приймається до розрахунків, становить різницю між її загальною площею та землями сільськогосподарських угідь (рілля, багаторічні насадження, пасовища), а також площами, зайнятими вуличною мережею і іншими землями, які виключаються з розрахунку.
Розрахунок вартості одного квадратного метру на ведені в таблиці 21
Вартість одного квадратного метра земель населеного пункту по економіко-планувальних зонах (Цнз) розрахована за формулою:
Цнз = Цнм * Км2,
де: Км2 — коефіцієнт, який характеризує залежність рентного доходу від ступеню містобудівної цінності території міста (економіко-планувальної зони) – зональні фактори.
Вартість одного квадратного метра земель, що беруться до розрахунку складає в с. Вільху ватка:
В 1 зоні – 4,44 *0,82=3,64 грн.
В 2 зоні – 4,44 *0,84=3,73 грн.
В 3 зоні – 4,44 *1,03=4,57 грн.
В 4 зоні – 4,44 *1,21=5,37 грн.
В 5 зоні – 4,44 *0,99=4,4 грн.
Основною таксономічною одиницею для визначення грошової оцінки земель прийнято квартал певної економіко-планувальної зони населеного пункту. В межах кварталу оцінюються всі землі в залежності від їх функціонального використання та місця розташування.
Вартість одного квадратного метра земельної ділянки визначена за формулою: Цн= Цнз*Кф*Км3,
де: Цн — вартість одного квадратного метра земельної ділянки, грн.;
Цнз — вартість одного квадратного метра в економіко-планувальній зоні, грн.;
Кф — коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки;
Км3 — коефіцієнт, який характеризує залежність рентного доходу від особливостей місцеположення земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони – локальні фактори.
Таблиця 21. Розрахунок вартості одного квадратного метру
Назва населеного пункту
Загальна площа
Площа земель, що виключаються з розрахунку, га
Площа земель що береться до розрахунку
Витрати на облаштування території, грн.
Витрати на облаштування 1М2, грн. (В)
Базова вартість. грн.
(Цнм)
с- г угіддя
Вулична мережа
Інші землі
с. Вільхуватка
554,1
387,5
68,1
31,6
66,93
1489034
2,22
4,44
с. Водяне
55,6
36,2
10,2
3,9
5,34
94278
1,77
3,54
с. Анискине
123,3
102,7
7,4
5,2
8,0
136810
1,71
3,42
с. Зарубинка
120
79,2
10,8
13,8
16,2
189216
1,17
2,34
с. Довгеньке
60,7
46,2
7,4
0,9
6,2
59796
0,96
1,92
с. Івашкине
21,6
16,3
2,0
1,3
2,0
9624
0,48
0,96
с. Устинівка
100,2
82,6
8,5
0,1
8,99
177630
1,98
3,96
с. Широке
40
26,7
5,1
4,0
4,2
13782
0,33
0,66
с. Попільне
68
58,4
1,9
7,3
0,45
632
0,14
0,28
с. Комісарове
126,8
79,1
9,5
26,6
11,64
119668
1,03
2,06
Добуток пофакторних (локальних) оцінок не перевищував 1.50 і був не нижче 0.75 (згідно з розділом 3.9. Порядку грошової оцінки…).
Розрахунки для визначення вартості одного квадратного метра та всієї площі земельних ділянок у межах кварталів наведені в додатку 4.
3.5 Грошова оцінка земель, що використовуються як сільськогосподарські угіддя
Грошова оцінка земель сільськогосподарського використання на території населених пунктів здійснена відповідно до Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженого наказом Держкомзему України, Мінсільгосппроду України, Держкоммістобудування України та Українською Академією аграрних наук від 27.01.06р. № 18/15/21/11
В основу грошової оцінки цих земель покладено рентний доход, що створюються при виробництві зернових культур, який розрахований за даними економічної оцінки проведеної в 1988 році. Величин грошової оцінки є добутком річного рентного доходу і терміну його капіталізації, який встановлений у 33 роки.
Грошова оцінка одного гектара сільськогосподарських угідь проведена окреме по орних землях, багаторічних насадженнях та землями під сіножатями і пасовищами.
Таксономічними одиницями грошової оцінки земель є агровиробничі групи ґрунтів.
Вартість 1 гасільськогосподарських угідь певної агровиробничої групи ґрунтів взято із « Шкал грошової оцінки агровиробничих груп ґрунтів сільськогосподарських угідь Великобурлуцького земельно-оціночного району (шифр 3) Харківської області », розроблених харківськім філіалом Інституту землеустрою в 1999 році. Шкали розраховані відповідно з розділом 2.4. «Порядку грошової оцінки …» за формулою:
де: Г — грошова оцінка відповідних сільськогосподарських угідь на території базового сільськогосподарського підприємства;
Б — середній бал бонітету угідь по базовому сільськогосподарському підприємству;
Б агр — бал бонітету даної агрогрупи;
Грошова оцінка сільськогосподарських угідь у розрізі агровиробничих груп ґрунтів приведена у таблиці 23.
Базова грошова оцінка 1 га відповідних сільськогосподарських угідь в розрізі агровиробничих груп ґрунтів наведені в таблиці 22, а також на кресленні грошової оцінки земель населених пунктів (графічний матеріал,3).
Визначення грошової оцінки будь – якої ділянки сільськогосподарських угідь в межах території населених пунктів здійснюється вирахуванням суми добутків грошової оцінки кожної агрогрупи ґрунтів, що входять до складу даної ділянки, на площу цих агрогруп.
Загальна грошова оцінка земель населених пунктів певного функціонального використання з урахуванням локальних факторів подана в додатку 4.
Таблиця 22. Розрахунок грошової оцінки сільськогосподарських угідь в межах населених пунктів Вільхуватської сільської ради по агровиробничим групам ґрунтів
Сільськогосподарські угіддя
Агровиробничі групи ґрунтів
Шкала грошової оцінки 1 га, грн..
Коефіцієнти індексації
2,551
Грошова оцінка 1 гапісля індексації
Загальна оцінка, грн..
Шифр
Площа, га
1
2
3
4
5
6
7
с. Вільхуватка
Рілля
29 в
3,6
1625
2,551
4145
14923
37д
30,1
1992
2,551
5082
152956
41д
1,9
3273
2,551
8349
15864
49’в
8,6
1921
2,551
4900
42144
49д
63,6
2704
2,551
6898
438707
49е
35,8
2988
2,551
7622
272881
50д
3,1
2277
2,551
5809
18007
50е
16,5
2490
2,551
6352
104808
208д
7,5
3131
2,551
7987
59904
Разом
170,7
1120194
Багатор насадження
29 в
0,1
6535
2,551
16671
1667
37д
0,6
11514
2,551
29372
17623
41д
0,1
19134
2,551
48811
4881
49’в
0,2
8159
2,551
20814
4163
49д
1,0
16049
2,551
40941
40941
49е
0,6
17445
2,551
44502
26701
50д
0,1
11165
2,551
28482
2848
50е
0,3
12212
2,551
31153
9346
Разом
3,0
108170
Сіножаті
37д
4,5
1222
2,551
3117
14028
49д
2,4
1857
2,551
4737
11369
49е
1,3
2052
2,551
5235
6805
50д
0,3
1368
2,551
3490
1047
50е
0,7
1515
2,551
3865
2705
133д
7,7
1759
2,551
4487
34552
143
4,6
293
2,551
747
3438
208д
10,3
2296
2,551
5857
60328
Разом
31,8
134272
Пасовища
29д
1,3
667
2,551
1702
2212
37д
20,5
723
2,551
1844
37810
41е
1,9
1390
2,551
3546
6737
49’в
11,3
751
2,551
1916
21649
49г
3,0
890
2,551
2270
6811
49д
34,0
1056
2,551
2694
91591
49е
40,1
1168
2,551
2980
119481
50д
38,8
751
2,551
1916
74333
50е
21,3
834
2,551
2128
45316
133д
3,0
778
2,551
1985
5954
1
2
3
4
5
6
7
208д
6,8
1279
2,551
3263
22187
Разом
182,0
434081
Всього
387,5
1796717
с. Водяне
Рілля
41д
2,0
3557
2,551
9074
18148
49д
15,1
2704
2,551
6898
104158
55д
1,5
3344
2,551
8531
12796
208е
0,5
3486
2,551
8893
4446
Разом
19,1
139548
Багатор насадження
41д
0,1
20934
2,551
53403
5340
49д
0,8
16049
2,551
40941
32753
55д
0,1
15003
2,551
38273
3827
Разом
1,0
41920
Сіножаті
208е
1,4
2541
2,551
6482
9075
Пасовища
49г
1,5
890
2,551
2270
3406
49е
9,2
1168
2,551
2980
27412
55д
4,0
1307
2,551
3334
13337
Разом
14,7
53230
Всього
36,2
234698
с. Анискине
Рілля
49е
17,4
2988
2,551
7622
132630
50е
12,5
2490
2,551
6352
79400
55д
0,3
3344
2,551
8531
2559
208е
0,8
3486
2,551
8893
7114
Разом
31,0
221703
Багатор насадження
49е
1,0
17445
2,551
44502
44502
50д
0,5
12212
2,551
31153
15576
Разом
1,5
2,551
60078
Сіножаті
133д
0,2
2199
2,551
5610
1122
208е
2,5
2541
2,551
6482
16205
209е
2,4
2883
2,551
7355
17651
Разом
5,1
34978
Пасовища
49д
34,7
1168
2,551
2980
103391
50е
24,0
834
2,551
2128
51061
55д
6,2
1307
2,551
3334
20672
209д
0,2
1640
2,551
4184
837
Разом
65,1
175961
Всього
102,7
492720
с. Зарубинка
Рілля
49д
21,5
2704
2,551
6898
148305
49е
7,1
2988
2,551
7622
54119
50д
0,9
2277
2,551
5809
5228
133е
1,5
2277
2,551
5809
8713
208е
0,3
3486
2,551
8893
2668
Разом
31,3
219033
Багатирі. насадження
49д
0,6
16049
2,551
40941
24565
49е
0,2
17445
2,551
44502
8900
1
2
3
4
5
6
7
50д
0,1
1165
2,551
2972
297
133е
0,1
8708
2,551
22214
2221
Разом
1,0
35983
Сіножаті
49д
2,3
1857
2,551
4737
10896
133л
2,9
2199
2,551
5610
16268
208е
0,5
2541
2,551
6482
3241
Разом
5,7
30405
Пасовища
49д
20,9
1056
2,551
2694
56302
49е
3,9
1168
2,551
2980
11620
50д
5,7
751
2,551
1916
10920
50е
8,0
834
2,551
2128
17020
133д
2,7
945
2,551
2411
6509
Разом
41,2
102371
Всього
79,2
387792
с. Довгеньке
Рілля
49в
10,2
1992
2,551
5082
51832
49д
6,3
2704
2,551
6898
43457
50е
4,4
2490
2,551
6352
27949
133е
1,4
2277
2,551
5809
8132
Разом
22,3
131370
Багатор. насадження
49в
0,2
11514
2,551
29372
5874
49д
0,1
16049
2,551
40941
4094
50е
0,1
12213
2,551
31155
3116
133е
0,1
8708
2,551
22214
2221
Разом
0,5
15305
Сіножаті
133е
2,2
2101
2,551
5360
11791
Пасовища
49в
7,8
778
2,551
1985
15480
49д
6,5
1056
2,551
2694
17510
50е
6,9
834
2,551
2128
14680
Разом
21,2
59461
Всього
46,2
206136
с.Івашкине
Рілля
49л
7,0
2917
2,551
7441
52089
50л
3,8
2419
2,551
6171
23449
133л
0,5
2419
2,551
6171
3085
Разом
11,3
78623
Багатор насадження
49л
0,06
17096
2,551
43612
2617
50л
0,03
11863
2,551
30263
908
133л
0,01
8708
2,551
22214
222
Разом
0,1
3747
Пасовища
49л
2,0
1140
2,551
2908
5816
50л
2,9
806
2,551
2056
5963
1
2
3
4
5
6
7
Разом
4,9
11779
Всього
16,3
94149
с. Устинівка
Рілля
41л
17,4
3557
2,551
9074
157886
49л
3,5
2917
2,551
7441
26044
55е
5,4
3700
2,551
9439
50969
55л
1,5
3629
2,551
9258
13886
56л
2,3
2917
2,551
7441
17115
86л
5,6
2632
2,551
6714
37600
133е
0,3
2277
2,551
5809
1743
Разом
36,0
305243
Багатор. насадження
41л
0,3
21538
2,551
54943
16483
49л
0,2
17096
2,551
43612
8722
55е
0,2
16398
2,551
41831
8366
55л
0,1
16049
2,551
40941
4094
56л
0,1
12560
2,551
32041
3204
86л
0,2
8723
2,551
22252
4450
Разом
1,1
45319
Сіножаті
133е
1,0
2101
2,551
5360
5360
Пасовища
41л
6,6
1390
2,551
3546
23403
49л
13,7
1140
2,551
2908
39842
50л
5,5
806
2,551
2056
11309
55е
0,5
1446
2,551
3689
1844
56л
7,5
945
2,551
2411
18080
86л
9,9
1029
2,551
2625
25987
133л
0,8
1001
2,551
2554
2043
Разом
44,5
127868
Всього
82,6
478430
с. Широке
Рілля
49л
2,1
2917
2,551
7441,
15627
55л
2,3
3629
2,551
9258
21292
56л
2,8
12917
2,551
32951
92264
57л
0,1
2063
2,551
5263
526
133л
0,5
2419
2,551
6171
3085
Разом
7,8
132794
Багатор. насадження
49л
0,06
17096
2,551
43612
2617
55л
0,06
16049
2,551
40941
2456
56л
0,07
12560
2,551
32041
2243
133л
0,01
8708
2,551
22214
222
Разом
0,2
7538
Сіножаті
133л
0,8
2199
2,551
5610
4488
Пасовища
49л
2,7
1140
2,551
2908
7852
1
2
3
4
5
6
7
55л
8,8
1418
2,551
3617
31832
56л
5,4
945
2,551
2411
13018
57л
0,5
639
2,551
1630
815
133л
0,5
1001
2,551
2554
1277
Разом
17,9
59282
Всього
26,7
192076
с. Попільне
Рілля
56л
0,7
2917
2,551
7441
5209
209л
0,2
3984
2,551
10163
2033
Разом
0,9
7242
Багатор. насадження
56л
0,05
12560
2,551
32041
1602
55л
0,5
2492
2,551
6357
3179
56л
1,5
1710
2,551
4362
6543
209е
1,0
2883
2,551
7355
7355
Разом
3,0
18679
Пасовища
50л
9,8
806
2,551
2056
20150
55л
16,6
1418
2,551
3617
60047
56л
23,4
945
2,551
2411
56410
57л
3,0
639
2,551
1630
4890
209е
1,6
1640
2,551
4184
6694
Разом
54,4
148191
Всього
58,4
174112
с. Комісарове
Рілля
55л
9,7
3629
2,551
9258
89799
56л
12,8
2917
2,551
7441
95248
57л
2,3
2063
2,551
5263
12104
133л
0,7
2419
2,551
61711
4320
Разом
25,5
201471
Багатор. насадження
55л
0,2
16049
2,551
40941
8188
56л
0,2
12560
2,551
32041
6408
57л
0,1
8723
2,551
22252
2225
Разом
0,5
16821
Сіножаті
133л
1,5
2199
2,551
5610
8414
Пасовища
55л
18,1
1418
2,551
3617
65473
56л
21,2
945
2,551
2411
51107
57л
11,5
639
2,551
1630
18746
209е
0,8
1640
2,551
4184
3347
Разом
51,6
147087
Всього
79,1
365379
продолжение
--PAGE_BREAK--
Таблиця 23. Базова грошова вартість 1 гасільськогосподарських угідь
Шифри агровиробничих груп ґрунтів
Грошова оцінка 1 га/грн.
Рілля
Багаторічні насадження
Пасовища
Сіножаті
29в
3976
15991
2990
29д
1632
37д
4874
28175
1769
41д
8009
46821
41е
3401
41д
8704
51255
41л
8704
55703
3401
49`в
4701
19965
1834
49в
4874
28175
1904
49д
6617
39272
2584
4544
49е
7312
42688
2858
5012
49г
2178
49л
7138
41834
2790
50д
5572
27321
1834
3347
50е
6093
29883
2041
3707
50л
5919
29029
1972
55д
8133
36712
3198
55е
9054
40126
3538
55л
8880
39272
3470
56л
7138
30734
2372
57л
5048
21345
1564
86л
6441
21345
2518
133д
1904
4304
133е
5572
20308
5141
133л
5919
29029
2449
5381
143
417
208д
7662
3130
5618
208е
8530
6218
209д
4013
209л
9749
7055
4013
3.6 Грошова оцінка окремої земельної ділянки
Грошова оцінка окремої земельної ділянки визначається як добуток грошової оцінки одного квадратного метра земель і її площі, яка встановлюється за матеріалами державного земельного кадастру (облікових даних) і визначається за формулою:
продолжение
--PAGE_BREAK--Цз = Цн*Пз, де Цз — грошова оцінка земельної ділянки (у гривнях);
Цн — грошова оцінка одного квадратного метра земельної ділянки;
Пз – площа земельної ділянки (у м2).
Наприклад: грошова оцінка земель громадського призначення, що знаходиться в с. Вільху ватка в 4 економіко – планувальній зоні складає 0,2 га(2000 м2), а ціна одного метру квадратного цих земель становить 10.7 грн., тоді:
Цз = 10,7*2000=21400 грн.
Грошова оцінка земель окремих громадян виконується в наступній послідовності: по земельно-обліковим матеріалам сільської ради визначається площа земель у власності чи користування громадянина, наприклад:
Під забудовою – 0,03 га(300 м2);
Саду – 0,02 га(200 м2);
Ріллі – 0,3 га(3000 м2).
Громадянин проживає в 48 кварталі с. Вільху ватка. Цей квартал прилягає до вулиці з твердим покриттям, має централізоване водопостачання, і згідно з додатком встановлюємо, що грошова оцінка одного квадратного метру житлової забудови складає 15,29 грн., грошова оцінка житлової забудови становить 15,29*300=4587 грн.
Грошова оцінка 1 гасільськогосподарських угідь визначається по шкалі грошової оцінки земель (таблиця 17), назва агровиробничих груп визначається на картограмі агровиробничих груп ґрунтів. Земельна ділянка має чорноземи опідзолені слабозмиті середньосуглинкові (шифр 49д).
Згідно шкали грошової оцінки визначаємо вартість угідь:
Рілля – 6617 грн. * 0,3 га = 1985 грн.; багаторічні насадження – 39272 грн. * 0,02 га= 785 грн.
Грошова оцінка сільськогосподарських угідь громадянина складає:
1985+785=2770 грн.
Грошова оцінка земель громадянина складає:
2770+4587 =7357 грн.
Загальна грошова оцінка земель населених пунктів в залежності від їх функціонального використання наведена в додатку 5.
2. Нормативна грошова яка надана для обслуговування магазину
Вираховується майже так само, як і ділянка надана для обслуговування житлового будинку, але з врахуванням коефіцієнту, який характеризує функціональне використання ділянки (Кф = 2,5)
Грошова оцінка земель комерційного призначення, що знаходиться в с. Водяне в 1 економіко – планувальній зоні складає 0,02 га(200 м2), значення коефіцієнта Км2 = 1,0, базова вартість одного метру квадратного цих земель становить 3,54 грн…
Згідно з проведеною оцінкою локальних факторів, встановлено добуток по факторних оцінок (Км3) дорівнює 0,86, повна грошова оцінка 1 м2земельної ділянки під забудовою дорівнює:
Цн=Бв*Км2*Км3*Кф;
Цзд = Цн*S
де, Цн- вартість одного метра квадратного;
S- площа земельної ділянки.
Цн = 3,54*1,0*0,86*2,5*2,551 = 19,11грн/ 1м2
Цз.д. = 200*19,11= 3822грн.
Експертна грошова оцінка земельних ділянок
Згідно Закону України „Про оцінку земель” експертна грошова оцінка земельних ділянок – це “результат визначення вартості земельної ділянки та пов’язаних з нею прав оцінювачем (експертом з питань оцінки земельної ділянки) із застосуванням сукупності підходів, методів та оціночних процедур, що забезпечують збір та аналіз даних, проведення розрахунків і оформлення результатів у вигляді звіту”.
Таблиця 24. Класифікація підходів та методів грошової оцінки земельних ділянок у відповідності до «Порядку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок»
Методичний підхід
Метод оцінки в рамках методичного підходу
Техніка та порядок розрахунків
1. Зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок
1.1. Метод попарного порівняння (зіставлення)
Пряме порівняння з вартістю раніше проданих ділянок-аналогів з наступним внесенням поправок
1.2. Метод статистичного аналізу ринку
Застосування кореляційно-регресійних моделей вартості ділянок на підставі методів математичної статистики та факторного аналізу
2. Пряма чи непряма капіталізація чистого операційного (ЧОД) або рентного доходу (ЧРД)
2.1. Інвестиційний метод
Капіталізація ЧОД, отриманого від надання земельної ділянки в оренду
2.2. Метод капіталізації земельної ренти (метод зисків)
Капіталізація доходів від використання земельної ділянки, відмінного від оренди, власником або користувачем
3. Зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок у поєднанні з підходом, що враховує витрати на земельні поліпшення
3.1. Економічний метод
Залишок між очікуваною ціною продажу поліпшеної ділянки і витратами на земельні поліпшення з урахуванням прибутку інвестора
3.2. Метод співвіднесення (перенесення)
Визначення вартості землі як частки в загальній вартості поліпшеної земельної ділянки
4. Пряма чи непряма капіталізація чистого операційного (ЧОД) або рентного доходу (ЧРД) у поєднанні з підходом, що враховує витрати на земельні поліпшення
4.1. Метод залишку для землі
Різниця між поточної вартістю капіталізованого ЧОД або ЧРД з поліпшеної земельної ділянки і вартістю земельних поліпшень
4.2. Метод розподілення доходу
Капіталізація за ставкою, визначеною для землі, різниці між ЧОД від наданої в оренду поліпшеної ділянки та очікуваним доходом на інвестований у земельні поліпшення капітал. Очікуваний від земельних поліпшень дохід визначається як добуток їх вартості та ставки капіталізації для поліпшень.
5. Комбіноване використання підходів щодо зіставлення цін продажу подібних ділянок, капіталізації ЧОД або ЧРД та урахування витрат на земельні поліпшення.
5.1. Метод розвитку (можливого використання)
Різниця між дисконтова ними доходами від передбачуваного використання земельної ділянки і дисконтова ними витратами, пов'язаними з переходом до цього використання.
Експертна грошова оцінка земельних ділянок проводиться на основі Постанови Кабінету Міністрів України від 11. 09.2002 року №1531 „Методика експертної оцінки земельних ділянок”, яка регламентує проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок усіх категорій земель під час укладання цивільно-правових угод та переоцінки основних фондів для бухгалтерського обліку згідно із законодавством; а також „Порядку проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки”, затвердженого наказом Держкомзему України 09.01.2003 № 2, який визначає склад робіт з експертної грошової оцінки, вимоги до оформлення результатів оцінки та рецензування звітів про оцінку земельної ділянки або прав щодо неї.
Методичний підхід, який ґрунтується на капіталізації чистого доходу, передбачає ефективне використання земельної ділянки (фактичне чи умовне) з урахуванням обтяжень та обмежень щодо її використання. В основі методичного підходу лежить принцип доданої прибутковості, що не пов’язана із земельними поліпшенням, тобто, вартість земельної ділянки відображає її спроможність приносити прибуток у майбутньому. Перерахунок потоку майбутніх доходів від використання земельної ділянки у її поточну вартість називається капіталізацією доходу.
Методами даного підходу є пряма капіталізація доходу та непряма капіталізація доходу (дисконтування грошових потоків). Вибір конкретного методу залежить від обсягу наявної інформації щодо очікуваних доходів від володіння (використання) земельної ділянки, стабільності її одержання, мети оцінки.
Методичний підхід, що ґрунтується на капіталізації чистого доходу, передбачає:
1. Вивчення ринку оренди та середньорічних розмірів орендної плати за одиницю площі подібних земельних ділянок та типових умов надання зазначених аналогів в оренду.
2. Встановлення дійсного (ефективного) валового доходу – від потенційного валового прибутку віднімаються можливі витрати з різних причин, які встановлюються шляхом аналізу відповідних показників на ринку.
3. Визначення чистого прибутку шляхом вилучення із дійсного валового прибутку всіх витрат без обслуговування боргу по іпотечному кредиту та амортизаційних нарахувань.
4. Перетворення чистого прибутку в поточну вартість земельної ділянки шляхом прямої та непрямої капіталізації.
Метод прямої капіталізації, використаний нами при експертній оцінціземельної ділянки, застосовують, як правило, коли прогнозований річний чистий дохід є постійним (стабільним) та не має чітко вираженої тенденції до зміни, період його отримання не обмежено у часі.
При прямій капіталізації чистого доходу оцінна вартість земельної ділянки визначається за формулою:
Цкп = До / Ск,
де Цкп — оцінна вартість земельної ділянки, визначена шляхом прямої капіталізації чистого доходу (у гривнях);
До — річний дохід (фактичний або очікуваний), у гривнях;
Ск — ставка капіталізації (коефіцієнт).
Приведемо далі по тексту приклад розрахунку експертної оцінки окремої земельної ділянки.
Дана земельна ділянка розташована в с. Водяне в 1 економіко – планувальній зоні.
Базова вартість 1м2 території за грошовою оцінкою становить 6,76 грн.
Зональний коефіцієнт Км2 для I економіко – планувальної зони дорівнює 1,20, відповідно до карти зон прояву локальних факторів, ми можемо встановити коефіцієнт Км3, від дорівнює 1,38
Коефіцієнт функціонального використання для цієї земельної ділянки, як ділянка комерційного використання становить 2,5.
Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 3822 грн.
Як вже зазначалося, використовуємо дохідний підхід розрахунку експертної грошової оцінки земельної ділянки, що розраховується за формулою:
Ц кп = ,
де, До – приймаємо, як дохід від здачі земельної ділянки в оренду. Його максимальний розмір становить 10% від грошової оцінки.
Комерційна
ВД= С ор.пл. = 10%*3822 = 382,2 грн..
До = ЧОД – Сор.пл. – Зп. = 4% грошової оцінки = 152,88 грн.
Ск – ставка капіталізації для комерційних об’єктів 12-14%
грн..
Експертна грошова оцінка 1 м2дорівнює:
Цд1м2=1176/200 = 5,88 грн/м2
--PAGE_BREAK--4.2 Орендна плата
Законом України „Про оренду землі” (ст. 21), визначено, що річна орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідно до закону і не може перевищувати 10 відсотків від їх нормативної грошової оцінки.
Оренда землі, як визначено Законом України «Про оренду землі», — це засноване на договорі термінове, платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідного орендареві для здійснення підприємницької і іншої діяльності.
Об'єктами оренди є земельні ділянки, які знаходяться у власності громадян, юридичних осіб України, територіальних громад сіл, селищ, міст (комунальна власність), держави. Об'єктами оренди можуть бути земельні ділянки з насадженнями, будівлями. спорудами, водоймищами, які розташовані на них, якщо це передбачено договором оренди.
Орендодавцями земельних ділянок є громадяни і юридичні особи України, у власності яких знаходяться земельні ділянки.
Орендна плата за земельну ділянку — це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і терміни внесення орендної плати встановлюються за угодою сторін, про що зазначається в договорі оренди. Внесення орендної плати на майбутній період оренди допускається на термін, що не перевищує одного року. У разі визнання договору оренди земельної ділянки недійсним, отримана орендодавцем орендна плата за фактичний термін оренди землі, не повертається.
Орендна плата може встановлюватися в таких формах: грошовій; натуральній (певною кількістю або частиною продукції, яку отримують з орендованої земельної ділянки); у вигляді надання послуг орендодавцеві.
При визначенні розміру орендної плати необхідно враховувати різноманіття існуючих форм і типів орендної плати, наявність різних баз для встановлення її розміру і необхідності обліку ряду специфічних чинників, які можуть істотно впливати на розмір орендної плати.
Форми орендної плати:
— грошова;
— натуральна;
— надання певних послуг орендодавцеві.
База орендної плати:
нормативна ставка орендної плати, встановлена нормативними актами на державному або місцевому рівні;
контрактна ставка орендної плати, яка встановлюється по угоді сторін відповідно до умов договору оренди;
ринкова ставка орендної плати, яка склалася на місцевому ринку оренди землі.
Види орендних ставок:
— фіксована;
— процентна;
— ступінчаста.
Чинники, які визначають розмір орендної плати:
— фізичні, що враховують місцерозташування, розмір, конфігурацію, інженерно-геологічні умови, грунти і т.п.;
— економічні, що враховують рівень цін і прибутків, ризиків, обсяги земельних поліпшень;
— адміністративні, які враховують умови використання земельної ділянки, встановлені обмеження і існуючі обтяження.
Типи орендної плати:
— валова (брутто), при якій всі витрати, пов'язані з використанням земельної ділянки, сплачуються орендодавцем;
— чиста (нетто), при якій всі витрати, пов'язані з використанням земельної ділянки, сплачуються орендарем.
Пропозиції, щодо розрахунку орендної плати за землю в межах селища Вільхуватка наведений в таблиці 26.
26. Розрахунок орендної плати в межах селища Вільхуватка
4.3 Ринкові цілі використання грошової оцінки земель
Успіх економічних перетворень в Україні значною мірою залежить від успішності реформування земельних відносин, і в першу чергу від запровадження інституту приватної власності на землю, розвитку ринку землі, земельно-іпотечного кредитування, реєстрації прав на землю та об’єкти нерухомості тощо. На сучасному етапі ринкових перетворень в Україні приватна власність на землю є фундаментом, на якому формується ринок землі і розвиваються земельні відносини. Ця норма визначена Земельним кодексом України, який відкриває якісно новий етап у реформуванні земельних відносин в Україні.
Матеріали грошової оцінки використовують при визначенні ринкової ціни розпайованих ділянок сільськогосподарських земель, а також стартової ціни на земельні ділянки несільськогосподарського призначення для їх продажу на аукціонах.
Грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення виконується на основі кількісного обліку і якісної характеристики земель, бонітування грунтів, економічної оцінки земель з використанням матеріалів землеустрою сільськогосподарських підприємств і формування території сільських і селищних рад, визначення меж населених пунктів, інвентаризації земель.
Грошова оцінка земель населених пунктів виконується з використанням матеріалів зонування території і інвентаризації земель населених пунктів, генеральних планів і схем населених пунктів, проектів планіровки і благоустрою адміністративно – територіальних утворень і їх центрів, включаючи також матеріалів економічної оцінки земель.
Грошова оцінка земель інших категорії виконується на основі даних земельного, лісового, водного кадастрів, з використанням матеріалів проектів землевпорядкування і лісовпорядкування, містобудівної документації, відомостей про інвентаризацію відповідних земель.
Грошова оцінка земель усіх категорій виконується як нормативним так експертним шляхом.
Нормативна грошова оцінка земель проводиться у разі:
- визначення розміру земельного податку;
- визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності;
- визначення розміру державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом;
- визначення втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва;
- розробки показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.
Експертна грошова оцінка земель проводиться у разі:
- відчуження та страхування земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності;
- застави земельної ділянки відповідно до закону;
- визначення інвестиційного вкладу в реалізацію інвестиційного проекту на земельні поліпшення;
- визначення вартості земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності, у разі якщо вони вносяться до статутного фонду господарського товариства;
- визначення вартості земельних ділянок при реорганізації, банкрутстві або ліквідації господарського товариства (підприємства) з державною часткою чи часткою комунального майна, яке є власником земельної ділянки;
- виділення або визначення частки держави чи територіальної громади у складі земельних ділянок, що перебувають у спільній власності;
- відображення вартості земельних ділянок та права користування земельними ділянками у бухгалтерському обліку відповідно до законодавства України;
- визначення збитків власникам або землекористувачам у випадках, встановлених законом або договором;
- рішення суду.
Нормативна грошова оцінка різних категорій земель використовується, в основному, для цілей оподаткування, стягнення орендної плати, земельного податку або податку у випадку прийняття спадщини, даруванні.
Дані отриманні при проведенні нормативної та експертної грошової оцінки, а також аналіз найбільш ефективного використання земельних ділянок, може широко застосовуватись при проведенні земельно – кадастрових робіт, плануванні і забудові населених пунктів, при розробленні проектів по встановленню перспективних меж населених пунктів.Органи місцевого самоврядування використовують результати грошової оцінки земель населених пунктів для встановлення ставок оподаткування, розміру орендної плати, вартості земельних ділянок (у разі їх продажу у відповідності із законодавством). Це зумовлює поповнення доходної частини місцевих бюджетів, отримання позабюджетних кошт від приватизації.
Таким чином, на основі проведеної грошової оцінки земель населених пунктів Вільхуватської сільської ради можна зробити наступні висновки:
1. Середня грошова оцінка 1 м2у населених пунктах складає:
с. Вільхуватка — 1,56 (грн.);
с. Водяне — 1,15
(грн.)
;
с. Анискине — 0,74
(грн.)
;
с. Зарубинка — 1,02
(грн.)
;
с. Довгеньке — 0,59(грн.)
;
с. Івашкине — 0,61
(грн.)
;
с. Широке — 0,5
(грн.)
;
с. Устинівка — 1,0
(грн.)
;
с. Попельне — 0,29
(грн.)
;
с. Комісарове — 0,67
(грн.)
;
2.Максимальну грошову оцінку мають землі комерційного використання, яка складає за 1 м2:
с. Вільхуватка – 33,02(грн.);
с. Водяне – 18,35(грн.);
с. Анискине – 18,76(грн.)
с. Зарубинка – 12,83(грн.);
с. Устинівка – 20,52(грн.):
с. Комісарове – 11,31(грн.);
а мінімальну – сільськогосподарські землі – за 1 м2:
с. Вільхуватка – 0,44 (грн.);
с. Водяне – 0,62
(грн.)
;
с. Анискине – 0,46
(грн.)
;
с. Зарубинка – 0,47
(грн.)
;
с. Довгеньке – 0,43(грн.)
;
с. Івашкине – 0,55
(грн.)
;
с. Широке – 0,46
(грн.)
;
с. Устинівка – 0,56
(грн.)
;
с. Попельне – 0,29
(грн.)
;
с. Комісарове – 0,45
(грн.)
;
3. На основі проведеної грошової оцінки території населених пунктів Вільхуватської сільської ради щорічно справлятиме плату за землю у вигляді земельного податку у розмірі:
- за 1 м2із земель сільськогосподарського призначення в:
с. Вільхуватка – 0,0044 (грн.);
с. Водяне – 0,0062
(грн.)
;
с. Анискине – 0,0046
(грн.)
;
с. Зарубинка – 0,0047
(грн.)
;
с. Довгеньке – 0,0043(грн.)
;
с. Івашкине – 0,0055
(грн.)
;
с. Широке – 0,0046
(грн.)
;
с. Устинівка – 0,0056
(грн.)
;
с. Попельне – 0,0029
(грн.)
;
с. Комісарове – 0,0045
(грн.)
;
- за 1 м2із земель під житловою забудовою в:
с. Вільхуватка – 0,11 (грн.);
с. Водяне – 0,067
(грн.)
;
с. Анискине – 0,071
(грн.)
;
с. Зарубинка – 0,491
(грн.)
;
с. Довгеньке – 0,357(грн.)
;
с. Івашкине – 0,19
(грн.)
;
с. Широке – 0,123
(грн.)
;
с. Устинівка – 0,832
(грн.)
;
с. Попельне – 0,0053
(грн.)
;
с. Комісарове – 0,525
(грн.)
;
- за 1м 2 із земель комерційного використання в:
с. Вільхуватка – 0,33(грн.);
с. Водяне – 0,184(грн.);
с. Анискине – 0,188(грн.)
с. Зарубинка – 0,128(грн.);
с. Устинівка – 0,250(грн.):
с. Комісарове – 0,113(грн.);
5.
Проект порівняння грошової оцінки земель населених пунктів Вільхуватської сільської ради Великобурлуцького району Харківської області
Для порівняння грошової оцінки в населених пунктах Вільхуватської сільської ради проведемо нормативну та експертну оцінку земель однакового функціонального призначення. Порівняння показників по вартості земельних ділянок наведені в таблицях 28.
Приклад: для порівняння грошової оцінки ми проведемо грошову оцінку комерційного використання в таких населених пунктах:
с. Вільхуватка
Земельна ділянка розташована в III економіко – планувальній зоні, яка має значення коефіцієнта Км2 = 1,03. Базова вартість 1м2 = 4,44 грн./м2 Площа земельної ділянки – 500 м2. Добуток по факторних коефіцієнтів Км3 = 1,13
Грошова оцінка 1м2 земельної ділянки:
Цн=Бв*Км2*Км3*Кф;
Цзд=Цн*S
де, Цн- вартість одного метра квадратного;
S- площа земельної ділянки.
Ц1м2 = 4,44*1,03*1,13*2,5*2,551 = 32,91 грн/ м2
Цзд = 32,91* 500 = 16455 грн.
Для визначення експертної оцінки використовуємо дохідний підхід розрахунку експертної грошової оцінки земельної ділянки, що розраховується за формулою:
Цкп = ,
де, До – приймаємо, як дохід від здачі земельної ділянки в оренду. Його максимальний розмір становить 10% від грошової оцінки.
Комерційна
ВД= С ор.пл. = 10%*16455= 1645,5 грн.
До = ЧОД – Сор.пл. – Зп. = 9% грошової оцінки = 1480,95 грн.
Ск – ставка капіталізації для комерційних об’єктів 12-14%
грн..
Експертна грошова оцінка 1 м2дорівнює:
Цд1м2=11391,92/500= 22,78 грн/м2
с. Водяне
Земельна ділянка розташована в I економіко – планувальній зоні, яка має значення коефіцієнта Км2 = 1,0. Базова вартість 1м2 = 3,54 грн./м2 Площа земельної ділянки – 200 м2. Добуток по факторних коефіцієнтів Км3 = 0,86
Грошова оцінка 1м2 земельної ділянки:
Цн=Бв*Км2*Км3*Кф;
Цзд=Цн*S
де, Цн- вартість одного метра квадратного;
S- площа земельної ділянки.
Ц1м2 = 3,54 *1,0*0,86*2,5*2,551 = 19,41 грн/ м2
Цзд = 19,41* 200 = 3882 грн.
Для визначення експертної оцінки використовуємо дохідний підхід розрахунку експертної грошової оцінки земельної ділянки, що розраховується за формулою:
Цкп = ,
де, До – приймаємо, як дохід від здачі земельної ділянки в оренду. Його максимальний розмір становить 10% від грошової оцінки.
Комерційна
ВД= С ор.пл. = 10%*3882= 388,2 грн.
До = ЧОД – Сор.пл. – Зп. = 6% грошової оцінки = 232,92 грн.
Ск – ставка капіталізації для комерційних об’єктів 12-14%
грн..
Експертна грошова оцінка 1 м2дорівнює:
Цд1м2=1791,69/200 = 8,96 грн/м2
с. Анискине
Земельна ділянка розташована в I економіко – планувальній зоні, яка має значення коефіцієнта Км2 = 1,0. Базова вартість 1м2 = 3,42 грн./м2 Площа земельної ділянки – 200 м2. Добуток по факторних коефіцієнтів Км3 = 0,91
Грошова оцінка 1м2 земельної ділянки:
Цн=Бв*Км2*Км3*Кф;
Цзд=Цн*S
де, Цн- вартість одного метра квадратного;
S- площа земельної ділянки.
Ц1м2 = 3,42 *1,0*0,91*2,5*2,551 = 19,85 грн/ м2
Цзд = 19,85 * 200= 3970 грн.
Для визначення експертної оцінки використовуємо дохідний підхід розрахунку експертної грошової оцінки земельної ділянки, що розраховується за формулою:
Цкп = ,
де, До – приймаємо, як дохід від здачі земельної ділянки в оренду. Його максимальний розмір становить 10% від грошової оцінки.
Комерційна
ВД= С ор.пл. = 10%*3970= 397 грн.
До = ЧОД – Сор.пл. – Зп. = 6% грошової оцінки = 238,2 грн.
Ск – ставка капіталізації для комерційних об’єктів 12-14%
грн..
Експертна грошова оцінка 1 м2дорівнює:
Цд1м2=1832,31/200 = 9,16 грн/м2
с. Зарубинка
Земельна ділянка розташована в I економіко – планувальній зоні, яка має значення коефіцієнта Км2 = 1,0. Базова вартість 1м2 = 2,34 грн./м2 Площа земельної ділянки – 200 м2. Добуток по факторних коефіцієнтів Км3 = 0,91
Грошова оцінка 1м2 земельної ділянки:
Цн=Бв*Км2*Км3*Кф;
Цзд=Цн*S
де, Цн- вартість одного метра квадратного;
S- площа земельної ділянки.
Ц1м2 = 5,32 *1,0*0,91*2,5*2,551 = 13,57 грн/ м2
Цзд = 13,57 * 200 = 2714 грн.
Для визначення експертної оцінки використовуємо дохідний підхід розрахунку експертної грошової оцінки земельної ділянки, що розраховується за формулою:
Цкп = ,
де, До – приймаємо, як дохід від здачі земельної ділянки в оренду. Його максимальний розмір становить 10% від грошової оцінки.
Комерційна
ВД= С ор.пл. = 10%*2714= 271,4 грн.
До = ЧОД – Сор.пл. – Зп. = 6% грошової оцінки = 162,84 грн.
Ск – ставка капіталізації для комерційних об’єктів 12-14%
грн..
Експертна грошова оцінка 1 м2дорівнює:
Цд1м2=1252,62/200 = 6,26 грн/м2
с. Устинівка
Земельна ділянка розташована в I економіко – планувальній зоні, яка має значення коефіцієнта Км2 = 1,0. Базова вартість 1м2 = 3,96 грн./м2 Площа земельної ділянки – 200 м2. Добуток по факторних коефіцієнтів Км3 = 0,86
Грошова оцінка 1м2 земельної ділянки:
Цн=Бв*Км2*Км3*Кф;
Ц зд =Цн*S
де, Цн- вартість одного метра квадратного;
S- площа земельної ділянки.
Ц1м2 = 3,96*1,0*0,86*2,5*2,551= 21,71 грн/ м2
Цзд = 21,71* 200 = 4342 грн.
Для визначення експертної оцінки використовуємо дохідний підхід розрахунку експертної грошової оцінки земельної ділянки, що розраховується за формулою:
Цкп = ,
де, До – приймаємо, як дохід від здачі земельної ділянки в оренду. Його максимальний розмір становить 10% від грошової оцінки.
Комерційна
ВД= С ор.пл. = 10%*4342= 434,2 грн.
До = ЧОД – Сор.пл. – Зп. = 6% грошової оцінки = 260,52 грн.
Ск – ставка капіталізації для комерційних об’єктів 12-14%
грн..
Експертна грошова оцінка 1 м2дорівнює:
Цд1м2=2004/200 = 10,02 грн/м2
с. Комісарове
Земельна ділянка розташована в I економіко – планувальній зоні, яка має значення коефіцієнта Км2 = 1,0. Базова вартість 1м2 = 2,06грн./м2 Площа земельної ділянки – 200 м2. Добуток по факторних коефіцієнтів Км3 = 0,91
Грошова оцінка 1м2 земельної ділянки:
Цн=Бв*Км2*Км3*Кф;
Ц зд =Цн*S
де, Цн- вартість одного метра квадратного;
S- площа земельної ділянки.
Ц1м2 = 2,06 *1,0*0,91*2,5*2,551 = 11,96 грн/ м2
Цзд = 11,96* 200 = 2392 грн.
Для визначення експертної оцінки використовуємо дохідний підхід розрахунку експертної грошової оцінки земельної ділянки, що розраховується за формулою:
Цкп = ,
де, До – приймаємо, як дохід від здачі земельної ділянки в оренду. Його максимальний розмір становить 10% від грошової оцінки.
Комерційна
ВД= С ор.пл. = 10%*2392= 239,2 грн.
До = ЧОД – Сор.пл. – Зп. = 6% грошової оцінки = 143,52 грн.
Ск – ставка капіталізації для комерційних об’єктів 12-14%
грн..
Експертна грошова оцінка 1 м2дорівнює:
Цд1м2=1104/200 = 5,52 грн/м2
Таблиця 28. Порівняння вартості 1м2 житлової забудови в населених пунктах
№
п/п
Назва населеного пункту
Нормативна грошова оцінка 1м2
Експертна грошова оцінка 1м2
1
с. Вільхуватка
32,91
22,78
2
с. Водяне
19,41
8,96
3
с. Анискине.
19,85
9,16
4
с. Зарубинка
13,57
6,26
5
с. Устинівка
21,71
10,02
6
с. Комісарове
11,96
5,52
Порівнюючи показники розрахунку нормативної та експертної грошової оцінки (додаток 6) земельних ділянок одного функціонального використання (комерційного призначення) в різних населених пунктах робимо такі висновки:
— нормативна грошова оцінка 1 м2 в населених пунктах різна, тому що на грошову оцінку земель населених пунктів впливають такі чинники:
- місце розташування населеного пункту у загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва та розселення;
- природнокліматичних та інших інженерно-геологічних умов;
- архітектурно-ландшафтної та історико-культурної цінності;
— екологічний стан;;
— чим більша нормативна грошова оцінка земельних ділянок, тим більше надходження до місцевого бюджету від земельного податку та орендної плати;
— низька вартість 1м2 за експертною грошовою оцінкою вказує на:
1) Від сутність попиту на земельну ділянку;
2) Недостатня розвинутість ринку землі.
Спираючись на викладені вище припущення, судження і висновки, особливості місця розташування та функціонального використання земельної ділянки, її правовий режим, фізичні характеристики, економічну ситуацію та кон’юнктуру ринку нерухомості та землі, що склалися в Вільхуватській сільській раді, вважаємо, що оцінна вартість – найбільш вірогідна ціна, за яку земельні ділянки можуть бути продані на дату оцінки з урахуванням обмежень соціально-економічного та цивільно-правового характеру.
6. Охорона праці
Охорона праці – це система законодавчих актів та відповідних їм соціально-економічних, технічних, гігієнічних та організаційних заходів, які забезпечують безпеку та зберігання здоров’я працівників у процесі праці.
Завданням охорони праці є зведення до мінімуму імовірності нещасного випадку або професіонального захворювання, а також забезпечення комфортних умов при максимальній продуктивності праці.
14 жовтня 1992 року було прийнято Закон України «Про охорону праці». Дія Закону поширюється на всі підприємства, установи і організації незалежно від форм власності та видів їх діяльності, на усіх громадян, які працюють, а також залучені до праці на цих підприємствах.
Закон визначає основні положення щодо реалізації конституційного права громадян на охорону їх життя і здоров’я в процесі трудової діяльності, регулює за участю відповідних державних органів відносини між власником підприємства, установи і організації або уповноваженим ним органом і працівником з питань безпеки, гігієни праці та виробничого середовища і встановлює єдиний порядок організації охорони праці в Україні.
До завдань охорони праці належать:
-забезпечення безпеки виробничих процесів, устаткування, будівель і споруд;
-забезпечення працюючих засобами індивідуального та колективного захисту;
-здійснення професійної підготовки і підвищення професійної підготовки і кваліфікації працівників з питань охорони праці, ведення пропаганди безпечних методів праці;
-забезпечення оптимальних режимів праці і відпочинку працюючих;
-здійснення професійного добору працівників для певних видів робіт;
-нормалізація санітарно-гігієнічних умов праці;
-організація лікувально-профілактичного обслуговування;
-удосконалення нормативної бази з питань охорони праці
Задачі і значення охорони праці нерозривно пов'язані з поняттям значення праці в житті людини. Праця- це цілеспрямована діяльність людини, в процесі якої вона впливає на природу і використовує її з метою виробництва матеріальних благ для забезпечення своїх потреб. Але праця- не лише процес взаємовідносин між людиною з природою, це і суспільний процес, в якому люди вступають між собою в виробничі відносини. В будь-якому виробничому процесі беруть участь засоби праці і предмети праці, між якими існує прямий і зворотній зв'язок.
Засоби праці в результаті управління ними впливають на предмет праці, який якісно змінюється або ж змінює своє положення в просторі. Однак в процесі виробництва Засоби праці одночасно впливають і на людину. Так при розробці ґрунту екскаватором машиніст може бути уражений електрострумом (якщо екскаватор має електропривід) або виникає пожежа і машиніст отримує опіки, при розробці слабких ґрунтів екскаватор може перекинутись, а машиніста при цьому буде травмовано.
У зв'язку з тим, що деякі галузі народного господарства мають специфічні умови праці, виникає потреба розробляти галузеві правила і норми охорони праці. Вони розповсюджуються лише на окрему галузь виробництва в масштабах своєї країни і утримують гарантії безпеки і гігієни праці, специфічні для даної галузі.
При виконанні землевпорядних робіт основну увагу по техніці безпеки слід приділити правильному обробітку ґрунту, тому що ґрунти за своїм механічним складом і походженням бувають різні: супіски, суглинки, чорноземи, чорноземи опідзолені і відповідно кожен грунт має свої специфічні особливості.
Оранку полів слід проводити впоперек схилів,* для того щоб не піддавати грунт водній ерозії і змиву родючого шару ґрунту. При оранці на схилах слід враховувати стійкість трактора, а при збиранні врожаю на схилах — стійкість комбайнів, сінокосарок та іншої сільськогосподарської техніки.
Безпосередньо по впорядкуванню території колгоспу можна сказати, що поля слід розміщувати вздовж горизонталей з пропорцією сторін 1:2 для кращого обробітку ґрунту що в свою чергу забезпечить раціональне використання землі, а це дасть змогу уникнути при землевпорядних роботах нещасних випадків і аварій.
Охорона праці в геодезичному виробництві
Підтримання безпечних умов праці на камеральних роботах, як показує практика, складається з систематичної перевірки стану безпеки праці на всіх робочих місцях перед початком робіт, усуненню виробничих небезпек і шкідливості, постійному контролі з сторони бригадира, начальника цеха, дільниці і інженера по техніці безпеки за станом машин, обладнання, захисних пристроїв, наявністю і станом індивідуальних засобів захисту, застосуванням безпечних методів виконання різних робочих операції.
Виконання вимог по охороні праці є також обов'язком кожного працівника виробництва. Крім адміністративно-технічного персоналу підприємства, контроль за виконанням правил та норм по охороні праці виконується громадськими інспекторами по охороні праці і комісіями охорони праці профспілкових комітетів.
-основні правові вимоги по раціональній і безпечній організації робочих місць, розміщенню обладнання, машин і станків, їх постачанні конструктивними пристроями, які забезпечують безпечне виконання робіт, зводяться до слідуючих основних правил:
— станки і машини повинні розміщуватись між собою на достатній відстані, щоб забезпечити зручність в роботі; між ними передбачені проходи, проїзди, розміри яких регламентуються нормами для конкретного виду в процесі виробництва;
— станки і машини, в цілях їх безпечного і зручного ремонту, не повинні розміщуватися біля колон, вікон і стін, при цьому найменша відстань між колоною, стіною і найбільш виступаючою частиною станка або машини повинно бути не менше0.5м;
— біля станків, машин наперед передбачаються та спеціально обладнуються місця для розміщення приладів, складання матеріалів, готових виробів та відходів;
— робочі місця повинні бути забезпечені візками для перевезення тяжких вантажів;
— на станках і механізмах повинні бути встановлені та добре закріплені необхідні захисні огорожі, виконані вимоги електро- і пожежної безпеки.
З метою покращення охорони праці на підприємствах як основи забезпечення безпеки, збереження здоров'я і працездатності працівників передбачено діючі програми занять по підвищенню кваліфікації робітників, інженерно-технічних робітників і службовців які включають:
— вивчення правил і норм техніки безпеки, виробничої санітарії і гігієни праці, а також проведення практичних занять з демонстрацією на місцях безпечних методів праці;
-проведення інструктажів і навчання по питанням техніки безпеки, безпечним методам праці і іншим вимогам охорони праці зі всіма поступаючими на робочі місця;
— вимоги не допускають переводу робітників на інші роботи без проведення з ними відповідного інструктажу.
Важливе значення мають вимоги відповідності виробничих приміщень по розміру і освітленості, концентрації в них шкідливих і небезпечних речовин санітарним нормам. Ці ж вимоги відносяться і до температурного режиму повітря, вмісту в ньому відносної вологості. Рівень шуму і вібрації на робочих місцях не повинен перевищувати максимально допустимі норми.
З метою подальшого створення в геодезичному камеральному виробництві сприятливих умов для високопродуктивної і творчої роботи, збереження здоров'я і працездатності робітників на підприємствах рекомендується:
— розробити і запровадити комплексну систему управління охороною праці;
— змінити програми навчання робітників, службовців та інженерно-технічного персоналу з врахуванням вимог стандартів безпеки праці;
— забезпечити робітників якісним спецодягом, спецвзуттям та іншими засобами індивідуального захисту;
— постійно вести роботу по створенню і впровадженню нової техніки і технології, які відповідають вимогам ергономіки, гігієни та фізіології праці;
продолжение
--PAGE_BREAK--— впроваджувати і дотримуватись вимог стандартів системи стандартів
безпеки праці;
— прийняти міри по покращенню вивчення пропаганди і поширення
передового досвіду по охороні праці.
Для створення найбільш сприятливих умов праці при роботах по планово-висотному згущенню, малюванню і створенню топопланів необхідно враховувати психофізіологічні особливості робітників, їх професійну підготовку (кваліфікацію), а також загальну культуру виробництва. Всі ці фактори тісно пов'язані між собою, і при їх уважному вивченні повинні розроблятися міри, які покращують трудовий процес. Важливу роль тут відіграє планування робочих місць. Практика показує, що планування робочих місць при даних процесах повинна передбачати раціональне використання виробничих площ, задовольняти потреби зручності в обслуговуванні приладів і суворого дотримання правил техніки безпеки і виробничої санітарії.
Робочі місця необхідно обладнати зврахуванням антропометричних даних людського тіла. Рухи робітника необхідно сконцентрувати так, щоб м'язи його тіла були навантажені рівномірно і зайві невиробничі рухи виключені. Особливе значення має раціональне розміщення на приладах пультового управління(перемикачів, вимикачів), які по своєму розміщенню повинні забезпечити мінімальні затрати м'язової і нервової енергії робітників, відповідати естетичним потребам. Крім того, при виконанні вказаних робіт потрібно враховувати виробниче середовище, яка являється предметним оточенням робітників. Вона повинна об'єднувати в собі раціональне архітектурно-планувальне рішення всередині робочого приміщення, оптимальні санітарно-гігієнічні умови (освітлення, мікроклімат і т. д.), а також науково обґрунтоване створення високохудожніх інтер'єрів. Загальні площі виробничих приміщень повинні в першу чергу, відповідати кількості працюючих в них і раціональному розміщенню технічних засобів (приладів, станків, машин). Діючими санітарними нормами встановлено, що для забезпечення працюючим нормальних умов праці об'єм виробничого приміщення на одного працюючого повинен бути не менше 15м при умові нормальної висоти стелі, а площа приміщення, відгородженого стінами або глухими перегородками, не менше4,5м2без врахування площі, яка зайнята технічними засобами, проходами, проїздами і т. д. В нашому дипломному проекті досить часто ми використовуємо ЕОМ і тому в цьому розділі ми багато уваги приділимо вимогам безпеки щодо розміщення і обслуговування ЕОМ. Навколишнє середовище в робочих приміщеннях обчислювальних центрів (стан температурного режиму повітря, його вологість, наявність великої кількості заземлених металевих конструкцій, а також стан підлоги) ставлять підвищені вимоги до знання робітниками(операторами і ін.) правил електробезпеки. Обслуговування операторами різних типів ЕОМ, а також проведення ремонтних, налагоджувальних робіт і їх послідуюче випробовування вимагають суворого і своєчасного виконання організаційно-технічних заходів, що забезпечують постійний захист працюючих від шкідливого і небезпечного впливу електричного струму і статичної електрики. Згідно правил техніки безпеки при експлуатації ЕОМ до роботи на ЕОМ допускаються робітники, які мають спеціальну практичну і теоретичну підготовку. Ці робітники повинні:
•добре знати експлуатацію обладнання, схеми і особливості обслуговуючих установок;
•мати чітку уяву про можливі небезпеки;
•вміти надавати першу невідкладну допомогу потерпілому.
Виробнича площа для розміщення ЕОМ повинна суворо відповідати санітарно-гігієнічним і технічним вимогам, а її розмір відповідає паспортним даним заводу-виробника. Важливу роль в забезпеченні безпеки при роботі на ЕОМ відіграє раціональна зручність в розміщенні дисплея, клавіатури, миші, а також робочої зони, якої досягають руки оператора. При виникненні в процесі роботи різних збоїв, які не можна усунути звичними методами, передбаченими вимогами, положеннями і т.д. для оператора, рекомендується запрошувати змінного або чергового інженера. Включення або виключення загального електроживлення ЕОМ та іншого електрообладнання повинно виконуватись тільки обслуговуючим персоналом обчислювального центру. Під час роботи черговий інженер разом з обслуговуючим персоналом обчислювального центру повинен уважно слідкувати за освітленістю, температурою, повітряним середовищем і вологістю в машинному залі, забезпечуючи тим самим нормальну роботу ЕОМ.
Роботи пов’язані з проведенням грошової оцінки земель виконується як в польових так і в камеральних умовах.
Польові роботи це перш за все збір вихідної інформації, обстеження населеного пункту, встановлення меж населеного пункту, розташування інженерно — транспортної інфраструктури, виявлення факторів та об’єктів, які негативно впливають на життєдіяльність і розвиток населеного пункту та інші. При роботах на коліях та автошляхах необхідно добре знати сигналізацію, переміщення вздовж колій слід здійснювати по узбіччю, шляху не ближче 2 метріввід крайньої рейси. Всі члени бригади повинні працювати в жовтогарячих жилетках. Небезпечно працювати на коліях залізничних доріг в грозу, завірюху і туман. Не можна залишати на коліях та шляхах без нагляду геодезичні прилади і інше обладнання.
При виконані камеральних робіт в приміщені мікрокліматичні показники (температура повітря, швидкість його руху, вологість барометричний тиск) повинні мати оптимальні показники або незначні відхилення від оптимальних, тому що порушення цих умов можуть бути причиною фізіологічних порушень в організмі людини і призвести до різкого скорочення працездатності і профзахворювань.
Для відвертання перенапруги зору, елементи обладнання містяться на однаковій відстані від очей з урахуванням гостроти зору, відстань між оком і предметом повинна бути, при виконані робіт, що вимагають високу точність 12-25 см, при виконані робіт що не вимагають високу точність 36-40 см. При поганому освітленні на очі влучає дуже мала кількість освітлення і тому виникає необхідність наблизити предмет до очей, а це призводить до напруги зору. Велика кількість світла також несприятливо діє на очі, тобто осліплює їх і тому виникає головний біль. На робочому місці світло повинно падати ліворуч або прямо, при дуже високоточних роботах необхідно давати очам відпочинок, закривши їх на 2-3 хвилини.
Виробниче приміщення повинно бути добре освітленим і провітрюватися. Розмір виробничого приміщення вибирають з урахуванням на кожного робітника 0.5 мйого обсягу і 4.5 м2площі підлоги. Висота приміщення повинна бути не менш 3 м. На підприємстві повинні бути також обладнані кімнати для відпочинку працюючих.Для виконання робіт по кресленню повинні бути виготовлені спеціальні столи. Фарби і чорнила повинні зберігатися в холодильнику. При склеюванні планово-картографічних матеріалів рекомендується використовувати клей без запаху, відвертати попадання клею на руки або в очі. Працювати з калькою необхідно обережно, щоб не порізати руку об край відрізаного формату кальки. При роботі на спеціальних столах для креслення всі гострі предмети (вимірювачі, циркулі) повинні бути зафіксовані і закріплені.
Робота за комп’ютером включає самі різні задачі, що поєднуються такими загальними факторами, як те, що робота виконується в сидячому положенні і вимагає уважного, безупинного й іноді тривалого спостереження. Виділяються 7 умов для того, щоб діяльність на робочому місці, оснащеному дисплеєм, здійснювалася без скарг і без утоми.
1. Правильна установка робочого столу.
2. Правильна установка робочого стільця.
3. Правильна установка приладів.
4. Правильне виконання робіт.
5. Правильне освітлення.
6. Правильне застосування допоміжних засобів.
7. Правильний метод роботи.
У створенні сприятливих умов для підвищення продуктивності і зменшення напруги значну роль відіграють фактори, що характеризують стан навколишнього середовища: мікроклімат приміщення, рівень шуму і освітлення.
Величина відносної вологості, що рекомендується — 65-70%.
Робоче місце повинне добре вентилюватися. В даний час з погляду шумового навантаження досягнуть значний прогрес. Рівень шуму в залі (приблизно 40 дБ) не перевищує рівень шуму в КБ, незалежно від кількості використовуваної апаратури. По останніх дослідженнях — робота за комп’ютером не представляє небезпеки з погляду рентгенівського випромінювання.
Заходи та методи щодо поліпшення умов та охорони праці мають крім соціального й економічний результат, який виявляється у збільшені професійної активності, зростанні продуктивності праці, скорочення втрат пов’язаних з травматизмом та іншими хворобами, скорочення втрат на пільги та компенсації.
Поліпшення умов праці призводить до збільшення професійної активності, збереженню здоров’я, продовженню життя, а незадовільні умови праці призводять до зменшення віку трудової діяльності та зміни робочих місць. За допомогою раціонального комплексу заходів по поліпшенню умов праці можливо забезпечити ріст продуктивності праці на 10 – 15%.
На підвищення працездатності суттєво впливають раціонально обґрунтовані режими праці та відпочинку. Якщо недотримуватись цього режиму це призведе до втрати 60 –80% робочих днів із-за захворювання.
Поліпшення умов праці та впровадження заходів безпеки праці призводить до зниження травматизму та професійних захворювань, зменшення числа загальних захворювань та їх тривалість, що призведе до збільшення прибутку та скорочення витрат по соціальному страхуванню. Для досягнення цих умов на підприємстві необхідно проводити заходи для підвищення рівня охорони праці:
— організацію виробничого процесу підприємств проводити згідно нормативно-правових актів з охорони праці України;
— своєчасно доводити до відома працюючих зміни в нормативно-правових актах з охорони праці України;
— своєчасно доводити до відома працюючих відомості про стан умов праці;
— проведення навчання з охорони праці;
— своєчасне проведення інструктажів та медичних оглядів на виробництвах;
— забезпечення в необхідній кількості працюючих засобами індивідуального захисту, створення сприятливих умов для праці працюючих;
— забезпечення в необхідній кількості виробничі процеси засобами пожежегасіння;
— застосування на виробництвах нових досягнень науки та техніки, та інше.
Отже, головною метою заходів по поліпшенню умов праці та забезпеченню її безпеки є досягнення соціального ефекту, який включає укріплення здоров’я працівників, службовців, підвищення їх працездатності, інтересу до роботи та інше. В той же час здійснення заходів з охорони праці на підприємствах, організаціях, установах призводить до певного економічного ефекту.
Висновки
У результаті складання дипломного проекту на тему: « Проект грошової оцінки земель населених пунктів Вільхуватської сільської ради Великобурлуцького району Харківської області » здійснено земельно-оціночні заходи з використанням методики грошової оцінки земель населених пунктів, розробленої Харківським Інститутом землеустрою.
Під час складання дипломного проекту користуючись методичною та нормативно-правовою базою, розглянуто основні фактори, які впливають на оцінну вартість земельних ділянок, значну увагу приділено врахуванню правового стану, в якому перебувають землі на дату оцінки, розглянуто організаційні, практичні аспекти здійснення нормативної оцінки грошової оцінки земель.
Під час дипломного проектування було досконало вивчено основні природні, правові, екологічні, соціально-економічні умови, що склалися на території Вільхуватської сільської ради, або мають той чи інший вплив на його розвиток та функціонування, з метою врахування усіх вказаних особливостей при визначенні науково — обґрунтованої і практично вірної грошової оцінки земель. Проведено економіко-планувальне зонування та вирахувано середню вартість (забудованих земель) для економіко-планувальних зон селищ, визначена грошова оцінка земельних ділянок різного функціонального використання з врахуванням їх місцерозташування, встановлені регіональні, зональні та локальні фактори місцерозташування земельних ділянок.
Під час визначення грошової оцінки земель Вільхуватської сільської ради виділені оціночні території і території, що не оцінюються. Встановлено розмір грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення в розрізі агровиробничих груп ґрунтів і загальну грошову оцінку земель населеного пункту (в залежності від функціонального використання). Передбачено методику визначення вартості земельної ділянки, ставки земельного податку, орендної плати тощо.
Результати грошової оцінки території Вільхуватської сільської ради, використовуються органами місцевого самоврядування для наповнення місцевого та державного бюджетів шляхом стягнення податків, надходженнями від приватизації.
В результаті проведення розрахунків, виявлено якісний вплив інженерного облаштування на грошову вартість забудованих земель в залежності від функціонального використання земель по економіко-планувальних зонах, що суттєво впливає на загальну вартість земель населених пунктів, та розмір земельного податку за використання земель.
В результаті розробки дипломного проекту здобуто необхідний досвід земельнооціночної діяльності передбаченої законодавством в межах України. Детально охоплено законодавчу та нормативно-правову базу в даній галузі. Здійснено вивчення нових науково-методичних рекомендацій та спеціальної наукової літератури з питань устрою та облаштування території населених пунктів. Поглиблено знання із наступних наук та наукових дисциплін: економіка, право, земельний кадастр, планування сільських населених місць, прогнозування використання земельних ресурсів.
В першому розділі пояснювальної записки, приведений теоретичний огляд та обґрунтування теми дипломного проекту у правовому та методичному відношенні. Вказано, що грошова оцінка земель є економічним механізмом земельних відносин, приватизації земельних ділянок, земельно-іпотечного кредитування та становлення ринку землі. Висвітлені питання, що стосуються загальних понять про населені пункти, грошову оцінку земель населеного пункту, вказані основні нормативно-методичні документи, що використовуються при розрахунку грошової оцінки земель населених пунктів.
В другому розділі дана природно – економічна характеристика Вільхуватської сільської ради Великобурлуцького району Харківської області. Загальна площа земель населених пунктів складає 1270.4 га, загальна кількість населення 2418 чоловік. Виходячи із отриманої природно – економічної характеристики, стає можливою подальша розробка проектних рішень із організації використання і грошової оцінки земель населених пунктів Вільхуватської сільської ради.
Третій розділ присвячений детальному розгляду нормативної та експертної грошової оцінки земель населених пунктів Вільхуватської сільської ради, а саме забудованих земель, земель сільськогосподарського призначення, земель несільськогосподарського призначення, окремої земельної ділянки земельної ділянки під забудовою, що перебуває у власності.
Грошова оцінка земель населених пунктів Вільхуватської сільської ради здійсненна відповідно до чинного законодавства України з метою створення умов для економічного регулювання земельних відносин при передачі землі у власність, у спадщину, під заставу, при даруванні, купівлі – продажу земельної ділянки. Здійсненні оренди, ціноутворенні, визначенні ставок земельного податку.
На першому етапі визначена базова вартість одного квадратного метра земель населеного пункту; на другому – вартість по економіко – планувальним зонах; на останньому етапі грошова оцінка одного квадратного метра земельної ділянки певного функціонального використання з урахуванням локальних факторів у межах економіко – планувальних зон.
Грошова оцінка земель сільськогосподарських угідь у межах населених пунктів розрахована за рентним доходом, який створюється при виробництві зернових культур на різних грантах і визначається за даними економічної оцінки земель проведеної в 1988 році, та матеріалів бонітування ґрунтів 1993 року.
Грошова оцінка земель населених пунктів визначена окремо для забудованих територій, земель рекреаційного використання та інших відкритих незабудованих земель та сільськогосподарських угідь.
Для визначення базової вартості одного квадратного метра земель населених пунктів зібрані статистичні та нормативні данні про освоєння та облаштування території сіл. Ці данні включають наявність головних споруд і магістральних мереж електропостачання « включаючи зовнішнє освітлення», телекомунікації, водопостачання, вартість твердого покриття вуличної мережі станом на 1 січня 2006 року.
Експертна грошова оцінка земельних ділянок проводиться на основі Постанови Кабінету Міністрів України від 11. 09.2002 року №1531 „Методика експертної оцінки земельних ділянок”.
В четвертому розділі розглянуті питання, що стосуються оподаткування, орендної плати таринкових цілей використання грошової оцінки земель.
В п’ятому розділі проведено порівняну грошову (нормативну та експертну) оцінку земель комерційного використання в різних населених пунктах.
Шостий розділ присвячений розгляду питань техніки безпеки та охорони праці при виконанні обстежувальних і проектних робіт.
Отже, грошова оцінка земель населених пунктів здійснюється з метою регулювання відносин при передачі землі у власність, спадщину, під заставу, при даруванні, куплі-продажу земельної ділянки та права оренди, визначенні ставок земельного податку, ціноутворенні тощо. Та в основному грошова оцінка використовується для оподаткування та орендної плати.
Розроблені проектні рішення мають практичне значення і цілком можуть використовуватися на виробництві.
В даному дипломному проекті здійснено грошову оцінку населених пунктів Вільхуватської сільської ради, а саме проведено економіко-планувальне зонування та вирахувано середню вартість (забудованих земель) для економіко-планувальних зон селища, визначена грошова оцінка земельних ділянок різного функціонального використання з врахуванням їх місцерозташування, встановлені регіональні, зональні та локальні фактори місцерозташування земельних ділянок.
Під час складання дипломного проекту користуючись методичною та нормативно-правовою базою, проаналізовано вплив рентоутворюючих факторів на вартість забудованих земель в залежності від функціонального використання земель по економіко-планувальних зонах населених пунктів Вільхуватської сільської ради.
--PAGE_BREAK--