Оценка стоимости имущества предприятия методом сравнения продаж

(ИНЭП)РЕФЕРАТ
по предмету «Оценка бизнеса и недвижимости»на тему
«Оценка стоимости имущества предприятия методомсравнения продаж».
                                                   Студентки  Жанкевич Н.А.
                                                Научныйруководитель  _______________
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
                                         Москва2006 г.
СОДЕРЖАНИЕ.
                                                                                                             Стр.
ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………….3-4
Глава 1. Метод сравнения продаж…………………………………6-10
1.1.         Понятиеметода сравнения продаж………………………………..5-6
1.2.         Понятиепоправок и процесс их проведения по элементам
сравнения…………………………………………………………………..6-10
Глава 2. Оценка стоимости земельногоучастка методом сравнения     продаж……………………………………………………………………10-12
ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………………...13
БИБЛИОГРАФИЯ…………………………………………………...……14
ВВЕДЕНИЕ.
Переход нашей страны крыночной экономике потребовал углублен­ного развития ряда новых областей наукии практики. Процесс прива­тизации, возникновение фондового рынка,развитие системы страхо­вания, переход коммерческих банков к выдачекредитов под залог имущества формируют потребность в новойуслуге — оценке стоимо­сти предприятия (бизнеса), определениирыночной стоимости его ка­питала.  
Капитал предприятия — товаруникальный и сложный по составу; его природу в значительноймере определяют конкретные факторы.  Поэтому необходима комплексная оценка капиталас учетом всех со­ответствующих внутренних и внешних условийего развития.
Потребность в определениирыночной стоимости предприятия не исчерпывается операциямикупли-продажи. Возрастает потребность в оценке бизнеса предприятийпри многочисленных и сложных вари­антах реализации стоимостиимущественных прав — акционирова­нии, привлечении новыхпайщиков и выпуске дополнительных акций, страховании имущества,получении кредита под залог имущества, ис­числении налогов,использовании прав наследования и т. д.
Определение рыночнойстоимости предприятия способствует его подготовке к борьбе завыживание на конкурентном рынке, дает реа­листичное представление опотенциальных возможностях предприя­тия. Процесс оценки бизнесапредприятий служит основанием для выработки ее стратегии. Онвыявляет альтернативные подходы и опре­деляет, какой из нихобеспечит компании максимальную эффектив­ность, а, следовательно, иболее высокую рыночную цену. 
В своем реферате я хочу  более подробно рассмотреть один из методовоценки стоимости имущества – метод сравнения продаж.
Целью работы – раскрытьэкономическое содержание данного метода, а также изучить этапы его реализации.
Актуальность темы состоит втом, что в нашей стране становится все больше и больше независимыхсобственников предприятий и фирм, и возрастает потребность в определениистоимости их капитала.
Глава 1. Метод сравнения продаж.
1.1 Понятие метода сравнения продаж.
Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе инфор­мациио продаже аналогичных объектовнедвижимости, как правило, за последние 3-6 месяцев. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой идостовер­ной информации посовершенным сделкам, включающей информациюоб условиях и цепах сделок, продавцах и покупателях.
Выбор объектов в качестве аналогов необходимо производить на томже сегменте рынка, к которому относится оцениваемыйобъект. При этом следует обратить внимание на следующие моменты.
Если объект был продан за меньший для стандартногосрока экспо­зициипериод, это свидетельствует отом, что цена была занижена. Если же объектнаходился на рынке дольше стандартногосрока экспози­ции, то цена, по всейвидимости, была завышена. И в том и в другом случае сделка не является типичной для данногосегмента рынка и не можетрассматриваться в качестве сравнимой.
Если сделка заключена междуголовной н дочерней компаниями, то маловероятно, что сделкасостоялась но рыночной цене. То же самое относится (с сделкам собъектами, отягощенными залогом.
Методсравнения продаж предусматривает.
1. Сравнение и сопоставлениеоцениваемого объекта с объектами-аналогами по двумкомпонентам: единицам измерения и элемен­там сравнения. Применяютсяследующие единицы сравнения:
♦  ценаза 1 га — для больших массивов сельскохозяйственного назначения, промышленного и жилищногостроительства;
♦  ценаза 1 м2- в деловых центрах городов, для офисов;
♦  ценаза 1 лот — стандартные по форме и размеру участки в рай­онах жилой, дачной застройки;
♦  ценаза фронтальный метр — при коммерческом использова­ниив городах (общая площадь объекта считается пропорцио­нальнойдлине его границы по какой-либо улице или шоссе);
♦  ценаза единицу плотности — коэффициент отношения площа­дизастройки к площади земельного участка;
♦  ценаза единицу, приносящую доход; в спортивных комплек­сах,ресторанах, театрах это одно посадочное место, а в гаражахиавтостоянках — место парковки одного автомобиля.
Обязательными элементамисравнения для объектов недвижимо­сти являются: переданныеимущественные права, условия финанси­рования сделки, условияпродажи, время продажи, местоположение и физические характеристикиобъекта недвижимости. К необязатель­ным элементам сравнения можно отнестидоступ к объекту недвижи­мости, права на прибрежную полосу и воду,экологические условия и т. д. Для различных видов недвижимости,таких как офисные поме­щения, производственные помещения, склады и т. д., наборосновных и необязательных элементов сравнения может варьироватьсяв зави­симости от степени влияния этих элементов на процесс ценообразова­нияобъекта оценки.
2. Оценка поправок по элементам и расчетскорректированной стои­мости.
1.2          . Понятие поправок и процесс их проведения по элементам сравнения.
Поправкаминазываются корректировки, вводимые в цену прода­жи объекта-аналога приприведении его ценообразующих характери­стик к характеристикамоцениваемого объекта.
Поправки по таким элементамсравнения, как корректировка на иму­щественные права,корректировка на условия финансирования, кор­ректировка на условияпродажи и корректировка на время продажи, должны быть проведеныпоследовательно, т. е. каждый раз корректи­руется ужеоткорректированная цена. Все остальные поправки, а имен­нокорректировки по местоположению, физическим характеристикам объекта и др.,проводятся параллельно, т. е. одновременно к стоимос­ти,уже скорректированной на последовательные поправки и приведен­нойтаким образом к рыночной величине на дату оценки.
В зависимости от отношенияк цене единицы сравнения поправки делятся на процентные и денежные. Денежные, в свою очередь, де­лятсяна относительные и абсолютные.
Процентные поправки вносятсяпутем умножения цены продажи аналога или его единицы сравнения на величину процентной поправ­ки.
Относительнаяденежная поправка изменяет цену лишь одной еди­ницы сравнения.
Абсолютная денежная поправка относится к ценепродажи аналога в целом, изменяет на определенную величину цену всего объекта, и еевеличина не зависит от количества единицсравнения.
Процесс анализа и проведения поправок поэлементам сравнения выглядит следующим образом:
1. Имущественные права на недвижимость. При покупке, аренде и других сделках с недвижимостьюбудущего вла­дельца, арендатора и т. п.интересуют прежде всего нрава, которые он приобретает на данный объект. Ценанедвижимости зависит главным образом от передаваемых на нее нрав. В случае,если право собствен­ности на объектнедвижимости обременено нравом аренды илидруги­миобязательственными правами, рыночная стоимость такого объекта может значительно измениться, обычно в сторону уменьшения. Зача­стую магазины, бизнес-центры, земельные участки и другие объекты недвижимости продаются вместе с существующимиарендными дого­ворами. При STOM, если контрактная арендная платаотличается от ры­ночной, будущий владелец собственности будет в течение оставшего­сясрока договора аренды получать денежные потоки, отличающиеся ОТрыночных.
Учет разницы между рыночнойи контрактной арендной платой при определении стоимостиназывают поправкой на имущественные права. Величину корректировки направа собственности можно определить двумя способами — прямойкапитализацией разницы между рыноч­ной и контрактной аренднойплатой и дисконтированием этой разни­цы в течение оставшегося срока аренды.
2.   Условияфинансирования. Наиболее распространенным случаем, когдавозникает необходимость внесения поправки на условия финансирования,является покупка объекта недвижимости с привлечениемипотечного кредита, который предоставляет либо сам продавец, либосторонняя организация. Для корректировки таких условий можноприменить дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита порыночной ставке процента.
3.   Условия продажи. Поправка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отно­шения между продавцом и покупателем. Продажа можетпроизойти по цене ниже рыночной,если продавцу необходимо срочно реализо­вать собственность, если на продавца оказывается Давление, если меж­ду участниками сделки существует семейная, деловаяили финансо­вая связь. С другойстороны, продажа может произойти по цене выше рыночной, если для покупателя возможно существенное увеличение стоимости его общей собственности илиприобретаемая собственность дорогаему как семейная реликвия.
Однако подобные нетипичныеситуации крайне тяжело выявить, поэтому при подозрении нанерыночные условия продажи данный объект лучше исключить изперечня объектов сравнения.
4.   Времяпродажи. Изменение рыночной конъюнктуры, условиякоторой могут сильно отразиться на стоимости объектанедвижимости, происходят с тече­нием времени. Поэтому такиефакторы, как инфляция, банковская процентная ставка, измененияспроса и предложения на объекты не­движимости, измененияпотребительских предпочтений, новшества в правовом регулировании,необходимо учитывать в процессе оценки с помощью поправки на продажу. Основныминдикатором рынка не­движимости является динамика изменения ценна недвижимость в рам­ках одного и того же рынка, котораяотражается либо в процентах от предыдущего уровня цен, либо с помощьюценовых индексов.
5.   Местоположение. Наиболееважным фактором, определяющим стоимость недвижимости, является местоположение. Величину поправки наместоположение лучше всего рассчитывать с помощью анализа парных продаж, когда единственным различиеммежду двумя объектами недвижимости явля­ется ихфизическое расположение. Причем пол различнымместопо­ложением нужно понимать не только расположение объектов в разных населенных пунктах, районахгорода, микрорайонах, но ирасположе­ние в противоположных концах одного дома, наразных этажах одного дома и т. п.
6. Физические характеристики. Не бывает двух совершенно одинаковыхдомов, квартир, земельных участков и т. и. Практическивсегда объекты сравнения имеют разли­чия в физическиххарактеристиках — разные размеры, конструктивные элементы, качествоматериалов, износ, внешний вил. Сюда же можно отнести состояние окружающей Среды, функциональныевозможно­сти и эстетические характеристики.
Для разных типов недвижимости суглсствустсвой набор физических характеристик, наиболее сильно влияющих настоимость объекта. Так, для объектов торговли лажпо наличие витринныхокон, входа с оживлен­ных мест и магистралей; для складских объектов важны вместимость, наличиеподъездных путей, железной дороги; для жилой недвижимо­сти большоеЗначение может иметь состояние окружающей среды. Но существуют физические характеристики, влияющие настоимость прак­тически всехтипов недвижимости, этосостояние объекта (требуется ли ремонт и какой), наличие инженерных сетей — электричество, во­допровод,канализация и т. д.
Существуют следующиеосновные методы расчета поправок:
— метод, связанный с анализом парных продаж. Парной продажей называется продажа двух объектов,идентичных почти во всем, за исключением одной характеристики.Поскольку между двумя со­поставимыми объектами имеется единственноеразличие, то раз­ница в ценах продажи может быть приписана этому различию;
— метод прямого анализахарактеристик. Суть его заключается в анализе характеристикоцениваемого объекта и аналога. Этим методом рассчитывается,например, поправка на время продажа объекта,фактически отражающая изменениепокупательной спо­собности валюты, в которой осуществлялисьплатежи за сопо­ставимые объекты недвижимости.
Глава 2. Оценка стоимости земельногоучастка методом сравнения     продаж.
В случае применения данногометода оценщик сначала на соответству­ющем рынке недвижимости выявляет рядфактических продаж земель­ных участков, аналогичных оцениваемому посовокупности множества показателей, включая целевое использование, исобирает для подо­бранных аналогов необходимую сравнительную(рыночную) инфор­мацию (цена продажи, величина арендной платыи т. д.). Затем эта информация о сделках проверяется на возможностьиспользования в процессе оценки, чтобы убедиться в ее достоверности иразумности. Наконец, в объекты-аналоги вносятся поправки на различиямежду объектом оценки и каждым из сопоставимых участков(размер, место­положение, тип почв, рельеф, экономическиеусловия и т. д.).
В случае применения данногометода оценщик сначала на соответству­ющем рынке недвижимости выявляет ряд фактическихпродаж земель­ных участков, аналогичных оцениваемому по совокупности множества показателей,включая целевое использование, и собирает для подо­бранныханалогов необходимую сравнительную (рыночную) инфор­мацию(цена продажи, величина арендной платы и т. д.). Затем эта информация о сделкахпроверяется на возможность использования в процессе оценки, чтобыубедиться в ее достоверности и разумности. Наконец, в объекты-аналогивносятся поправки на различия между объектом оценки и каждым изсопоставимых участков (размер, место­положение, тип почв,рельеф, экономические условия и т. д.).
Можно на примере посмотреть,как выполняется анализ сравнимых продаж и вводятся поправки наразмер, физические характеристики иместорасположение участков (табл. 1, табл. 2.):
Таблица 1.
№ аналогов
Цена, S
Размер
Физическая характеристика
Местомоложение
Искомый
?
60 х 150
Холмист
На берегу реки
1
6250
60 х 175
Холмист
На другом берегу реки
2
5750
60 х 175
Холмист
Вверх по реке
3
5300
60 х ]50
Ровный
Внич по реке
4
7450
60 х 150
Ровный
В центре города
 
Таблица2.  Процедурапоследовательного вычитания.
Характеристики
Искомый объект
Аналоги
 
1
2
3
4
Цена, $
9
6250
5750
5300
7450
Размер
 
-500
Физическая характеристика
 
450
450
Местоположение
 
-2150
Корректировка
 
-500
450
-1700
Скорректированная стоимость, S
 
5750
5750
5750
5750
Стоимость искомого объекта, $
5750
 
 
 
 
Достоинство метода — простотаиспользования. Недостаток — не всегда имеются сравнительные данные.
К данному классу относитсятакже метод переноса (иногда его на­зывают методом соотнесения).Этот метод основан на определении соотношения между стоимостью земельного участка,возведенных на нем сооружений.Исходят из теоретической предпосылки,что суще­ствует устойчивая связь между стоимостью земли истоимостью соору­жении для определенного типанедвижимости в определенном регионе.
Следовательно, если врайоне расположения оцениваемого объекта не набралось достаточного количествасравнимых продаж, то следует по­искать похожие регионы исобрать данные по продажам в этих регио­нах; затем определитьтипичные соотношения между стоимостью земли и общей стоимостью объектанедвижимости и использовать это соот­ношение при анализе продажучастков, которые будут служить объек­том сравнения в оцениваемомрегионе. Отсутствие более или менее развитой базы данных на отечественном рынкенедвижимости дела­ет возможным использование данного метода вболее прямолинейном варианте: подбираются продажи аналогичных поиспользованию уча­стков с аналогичными характеристиками всоседних регионах и с со­ответствующими поправками переносятся в район объектаоценки.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ.
В результате проведенногов реферате исследования были выполнены поставленные цели. Было раскрыто понятиеметода  сравнения продаж, рассмотренпроцесс проведения поправок по элементам сравнения. А также приведен примероценки стоимости земельного участка методом сравнения продаж.
Метод сравнения продаж основанна сопоставлении и анализе инфор­мации о продаже аналогичных объектовнедвижимости. Метод основан насопоставлении и анализе инфор­мации о продаже аналогичных объектовнедвижимости.
При оценке недвижимостиделаются поправки по элементам сравнения. Поправкаминазываются корректировки, вводимые в цену прода­жи объекта-аналога приприведении его ценообразующих характери­стик к характеристикамоцениваемого объекта. Поправки по таким элементам сравнения, каккорректировка на иму­щественные права, корректировка на условияфинансирования, кор­ректировка на условия продажи и корректировкана время продажи, должны быть проведены последовательно, т. е.каждый раз корректи­руется уже откорректированная цена.
Пример использования данногометода приведен в главе 2 на примере оценки земельного участка.
Главное достоинство этогометода — простота использования. Этим и обуславливается наиболее частое егоиспользование. Недостаток — не всегда имеется полный списоксравнительных данных, по этой причинерезультат может содержать некоторые неточности.
БИБЛИОГРАФИЯ.
1. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса иуправление стоимостью предприятия. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002. – 396 с.
2. Есипов В.Е., Маховикова Г.А.,Терехова В.В. Оценка бизнеса. 2-е издание. Учебное пособие.  – СПб.: Питер, 2006. – 464 с.
3. Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса. Учебник дляВУЗОВ. – СПб.: Питер, 2002. – 416 с.
4. Колайко Н.А., Абулаева Н.А. / под.Ред. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). М.: ЭКМОС, 2000 – 362 с.
5. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса: учебник. – М.:ЭКОМОС, 2002 -  416 с.