Управление Паевыми инвестиционными фондами на примере УК "Интеграл"

СодержаниеВведение 1 Глава 1. Паевые инвестиционные фонды 6                  1.1. Понятие и сущность паевого фонда 6
                 1.2. Инвестиционные паи и операции с ними
7                  1.3. Паевые инвестиционные фонды России 10 1.4. Понятие и правовое положение паевых инвестиционных  фондов; особенности правового положения закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости 14 1.5. Инвестиционная привлекательность закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости 17
1.6. Защита имущественных прав учредителей управления (пайщиков)
21 1.7. Фонды, акций и облигаций, смешанные фонды. 24
1.8. Инфрастуктура ПИФов 26 1.9. Налогообложение ЗПИФН и связанных с ним операций 31
1.10. Налогообложение операций с имуществом ЗПИФН, НДС. 40 1.11. Инвестиционные риски и стратегии 49 Глава 2. Управление фондами 53 2.1. Управление фондами на примере УК «Инетеграл 53 2.2. Анализ финансовой эффективности управления ЗПИФН «Интеграл Фонд Второй» 60 2.3.Основные проблемы, связанные с управлением финансовыми ресурсами в УК «Интеграл» 65 Глава 3. Направления совершенствования работы по управлению фондами УК «Интеграл» 67 Заключение 86 Список используемой литературы 91 Приложения
Введение
Вся история человечества говорит о том, что всегда людизанимались накоплением личных благ. Первоначально это выражалось в натуральнойформе, в дальнейшем преобразовалось в монетарную. Так люди изобреталипростейшие способы хранения денег. К настоящему моменту существует достаточноширокий спектр возможностей накопления. Существуют как непосредственныевозможности накопления, так и «виртуальные». Различные возможностипредоставляют и различные результаты, и различные риски. Рассмотрение этихспособов, само по себе является интересной темой для исследования, но в даннойработе я хочу изучить, пожалуй, самый прогрессивный и эффективно работающийметод хранения, накопления и приумножения денег — под этим я подразумеваюпаевой инвестиционный фонд или коротко ПИФ.
Большинство из нас уже столкнулось с аббревиатурой ПИФ в той илииной форме. Однако, хотелось бы разобраться с этим понятием досконально ипонять действительно ли это так прогрессивно и выгодно, как об этом кричат СМИи рекламные буклеты.
В настоящее время на финансовом рынке России существуетмножествопаевых инвестиционных фондов различной формы. Их успешнаядеятельность сделала весьма привлекательным сектор коллективных инвестиций.Доход от инвестиций в наиболее успешные паевые фонды значительно превосходитставки депозитов в банках.Хотя банковские вклады считаются более надежными, нороссийская практика, в частности, 1998 года, показала, что множество банков,считавшихся самыми надежными, обанкротились. А паевые фонды, несмотря на всюсложность ситуации, выстояли.
Поэтому актуальность данной темы возрастает с каждым днем,как и растет число реальных и потенциальных инвесторов в паевые фонды России. Цель даннойработы, помимо описания самих паевых инвестиционных фондов, их структуры ипринципов работы, — дать общую картину инвестиций в паевые фонды в России.
Даннаятема недостаточно хорошо освещена в русскоязычной литературе. Поэтому приподготовке работы основная часть материала была взята из периодических изданийкак то: «Инвестиции Плюс», «Рынок ценных бумаг», «Директор-Инфо»,«Валютныйспекулянт»,«Ведомости», «Секрет фирмы», и других. Большую помощьподборе фактической и статистической информации оказал интернет, в частностисайт информационного агентства «Росбизнесконсалтинг» и другие. Также в работебыли использованы книги Зайцева Д. А.«Организация и деятельность паевыхинвестиционных фондов», Капитан М.Е.«Кто есть кто на рынкеколлективных инвестиций», а также Федеральный закон об инвестиционных фондах N156-ФЗ  от 29 ноября 2001г.
Введении, я хотел бы поставить несколько вопросов, на которые я постараюсь ответить,основываясь на данной работе, в заключение.
1.У вас есть свободные средства, и Выхотите эффективно их использовать?
2. Вы не обладаетенеобходимыми знаниями, опытом и не располагаете свободным временем, чтобыуправлять инвестициями?
3. Вы хотели быинвестировать ваши средства в эффективно работающие российские предприятия,приносящие доход?
4. Вы не располагаетедостаточно большой суммой свободных средств и Вы не имеете возможностираспределить средства между различными видами активов. Как снизить рисквозможных потерь при инвестировании?
5. Ваша цель –инвестировать на длительный срок, и при этом иметь возможность в силунеобходимости в любой момент закончить процесс инвестирования?
6. Вы желаете регулярнополучать информацию о результатах инвестирования?

Глава 1. Паевые инвестиционные фонды
1.1.Паевыеинвестиционные фонды: понятие и сущность
Паевой инвестиционный фондпредставляет собой имущество, переданное инвесторами (физическими и юридическимилицами) в доверительное управление лицензированной управляющей компании в целяхприроста этого имущества.
Паевой инвестиционный фонд — институт коллективногоинвестирования, инструмент аккумулирования активов множества инвесторов. ПИФ — своего рода «денежный мешок», за счет которого осуществляются операциина финансовом и фондовом рынках.Инвестор, вложивший денежныесредства в паевой инвестиционный фонд, становится владельцем инвестиционногопая (пайщиком).Имущество, составляющее ПИФ, принадлежит пайщикам на правеобщей долевой собственности.
Управление фондом осуществляет управляющая компания, имеющаялицензию федеральной комиссии по ценным бумагам. Управляющая компания можетодновременно управлять несколькими инвестиционными фондами. Фонд считаетсясозданным с момента регистрации в ФКЦБ проспекта эмиссии инвестиционных паев.
В основу функционирования паевого инвестиционного заложенмеханизм доверительного управления. Условия договора доверительного управлениясодержатся в Правилах Фонда — основном документе, регламентирующем деятельностьФонда (Приложение 1). Правила Фонда разрабатываются управляющей компанией наоснове Типовых правил, утвержденных Правительством. Управляющая компаниярегистрирует Правила Фонда в Федеральной комиссии по ценным бумагам(ФКЦБ) и публикует в средствах массовой информации.
Любое физическое или юридическое лицо, в том числе нерезидентРФ может присоединиться к договору доверительного управления. Присоединение кдоговору доверительного управления Фондом осуществляется путем приобретенияинвестиционных паев.
Законодательством установлен перечень активов, которые могутсоставлять имущество Фонда:
1.               Денежные средства, в том числе в иностранной валюте;
2.               Денежные средства, размещенные на банковский вклад(депозит);
3.               Государственные ценные бумаги РФ;
4.               Государственные ценные бумаги субъектов РФ;
5.               Муниципальные ценные бумаги;
6.               Акции и облигации российских акционерных обществ;
7.               Ценные бумаги иностранных государств;
8.               Акции иностранных акционерных обществ и облигациииностранных коммерческих организаций;
9.               Иные ценные бумаги, предусмотренные нормативнымиправовыми актами ФКЦБ РФ.
1.2. Инвестиционныепаи и операции с ними
Инвестиционный пай — именная ценная бумага,удостоверяющая долю его владельца в праве собственности на имущество,составляющее Фонд. Инвестиционный пай позволяет его владельцу требовать отУправляющей компании:
1.               Надлежащего управления Фондом
2.               Получения денежной компенсации при ликвидации Фонда
3.               Погашения пая и получения компенсации
4.               Выплаты дохода от доверительного управления (закрытыеПИФы).
5.               Участия в общем собрании (закрытые ПИФы).
6.               Предъявление пая инвестиционной компании для выкупа.
Для приобретения паев паевого инвестиционного фонданеобходимо подать заявку на приобретение и перечислить инвестируемую сумму насчет фонда. Количество инвестиционных паев, приходуемое на лицевом счетевладельца, определяется путем деления суммы, полученной в оплату паев, на ценуразмещения одного инвестиционного пая. Приходные записи в реестр владельцевинвестиционных паев вносятся не позднее 3 дней со дня поступления на счет фондаденежных средств.
Цена размещения одного инвестиционного пая определяется какстоимость одного инвестиционного пая, увеличенная на размер надбавки, если онаесть. При расчетах количества паев исуммы выплаты берется стоимость инвестиционного пая, рассчитанная на деньвнесения приходной/расходной записи в реестр владельцев паев паевогоинвестиционного фонда.  Размещение и выкуп инвестиционных паев можетосуществляться управляющей компанией и агентами по размещению и выкупу паев. Воткрытых ПИФах прием заявок на размещение, выкуп и обмен паев осуществляетсякаждый рабочий день, а в интервальных – в рабочие дни определенных периодоввремени.
В п. 5 статьи 14 Закона об инвестиционных фондах определено,что инвестиционные паи свободно обращаются по окончании формирования ПИФа.Никакого согласия других сособственников ПИФа для передачи своей доли нетребуется. Не применяется и обычное для общей собственности преимущественноеправо покупки (ст. 250 Гражданского кодекса).
Более того, Закон об инвестиционных фондах определяет, что,присоединяясь к договору доверительного управления паевым инвестиционнымфондом, физическое или юридическое лицо тем самым отказывается от осуществленияпреимущественного права приобретения доли в праве собственности на имущество,составляющее паевой инвестиционный фонд. При этом соответствующее правопрекращается.
Различают первичное размещение инвестиционных паев иразмещение инвестиционных паев по окончании срока первичного размещения. Срокпервичного размещения фиксируется в проспекте эмиссии.
Условия первичного размещения инвестиционных паев
1) срок первичного размещения должен быть определен вправилах фонда и не может превышать трех месяцев.
2) в течение срока первичного размещения паи продаются поединой цене
3) в течение срока первичного размещения оплата паевдопускается только денежными средствами, ГКО и ОФЗ с переменным купоном. Поокончании срока первичного размещения паи могут оплачиваться только денежнымисредствами
4) по окончании срока первичного размещения стоимость чистыхактивов открытого фонда должна составлять не менее 2.5 млн. рублей, аинтервального — не менее 5 млн. рублей. Если стоимость чистых активов меньшенормы, фонд подлежит ликвидации, средства инвесторам возвращаются безопределения сроков.
5) первичное размещение начинается не позже, чем через 180дней после регистрации проспекта эмиссии.
До окончания срока первичного размещения управляющая компаниявправе вкладывать полученные от инвесторов средства только в ГКО и ОФЗ спеременным купоном.
По окончанию сроков первичного размещения заявки на выкуппринимаются в открытых фондах — в любой рабочий день в интервальных фондах — всрок, установленный его правилами, но по крайней мере, один раз в год срокприема заявок должен составлять 14 дней подряд.Погашениеинвестиционных паев
Для погашения инвестиционных паев фонда необходимо податьзаявку на погашение инвестиционных паев. Сумма выплаты при погашении паевопределяется путем умножения количества паев, предъявленных к выкупу, на ценувыкупа одного инвестиционного пая. Денежные средства выплачиваются в течение 15дней со дня подачи заявки на погашение и перечисляются на счет, указанный взаявке на погашение.
Мнение управляющей компании при погашении пая юридически незначимо — она обязана выплатить владельцу пая его компенсацию. Цена погашенияодного инвестиционного пая определяется как стоимость одного инвестиционногопая, уменьшенная на размер скидки, если она есть. Обменинвестиционных паев
Данная операция представляет собой равноценный обмен паеводного фонда на паи другого. Записи о списании паев с лицевого счета владельцавносятся не позднее 3 дней со дня подачи заявки. Сумма, перечисляемая приобмене каждого инвестиционного пая Фонда, определяется как стоимость одногоинвестиционного пая, рассчитанная на день внесения расходной записи в реестр.Количество паев, зачисляемое при обмене, определяется путем деления суммы,полученной от продажи паев, на стоимость одного инвестиционного пая фонда, напаи которого осуществляется обмен. Надбавка и скидка при обмене не взимаются. Дарениеи передача по наследству
Инвестиционные паи, как и другие ценные бумаги, можноподарить или передать по наследству. Для этого нужно перерегистрировать правособственности на нового владельца в управляющей компании. Согласно законам РФинвестиционные паи не облагаются налогом, если принимающей наследство или дарстороной является супруг(а). В этом случае передаваемые паи не облагаютсяналогом, и новый владелец может сразу продать их. Во всех остальных случаях заинвестиционные паи, взимается налог по установленной для этих случаев шкале.1.3.Паевые инвестиционные фонды России
В России сегодня насчитывается почти 1500 паевых фондов подуправлением порядка 700 управляющих компаний; постоянно появляются новые фондыи управляющие компании.      Управляющиекомпании многих паевых фондов созданы крупнейшими инвестиционными компаниямиРоссии. Среди них: НИКойл, Тройка Диалог, Объединенная финансовая группа (ОФГ),Брокеркредитсервис (БКС) и другие. В данной работе рассматривается перваяуправляющая компания в городе Твери – УК «Интеграл» и управляемые ею 2 фонда. Вчастности будет рассматриваться управление З
Самые доходные ПИФы2005 года
В рейтингеучитывались фонды, СЧА которых на момент составления рейтинга превышала 30 млнруб.
Небывалый рост российского фондовогорынка, наблюдавшийся в прошлом году, благоприятно отразился на финансовыхпоказателях практически всех паевых фондов. По итогам 2005 года не один ПИФ непоказал отрицательную доходность. Так из 91 открытого ПИФа (СЧА более 30 млнруб.) 67 заработали для своих пайщиков более 20%, что в два раза выше инфляции(10.9%) и средней ставки по банковским депозитам (10.5%) за аналогичный период.
Если в 2004 году основной задачейперед управляющими было обеспечение дохода для своих пайщиков хотя бы выше всетой же инфляции, то прошедший год прошел под знаком «гонки за максимальнымрезультатом». Вполне естественно, что наиболее ярко финишировали фондырискованных стратегий, показатели которых в большей степени зависели отситуации на рынке акций, который и стал определяющим для рынка коллективныхинвестиций в 2005 году.
К концу позапрошлого года, котировкибумаг практически всех российских эмитентов находились на достаточно низкомуровне, что делало их привлекательными для покупок, конечно, при условиидальнейшего роста. То, что рынок акций в 2005 году будет расти, сомнений невызывало, однако, таких темпов похоже не ожидал никто. Прогнозы многихспециалистов о том, что к концу года основной индикатор российского рынка акцийможет достигнуть четырехзначного числа, считались чересчур оптимистичными. Темне менее, благоприятная конъюнктура сырьевых рынков, бурный ростпотребительского сектора, снижение политических рисков, благоприятная ситуацияна мировом рынке капитала, перераспределение инвестиций в пользу emergingmarkets и приток средств в страну, как за счет выручки российских компаний, таки за счет активизации западных инвесторов, послужило хорошим стимулом дляроста, — отметили специалисты Управляющей компании «Промышленно-строительногобанка». Таким образом, за 12 месяцев индекс РТС вырос почти вдвое – на 83.29%,закрывшись на отметке 1125.6 п.п. Индекс ММВБ за 2005г. увеличился на 83,08%.
Наилучший результат среди открытыхПИФов по итогам года показал «АльянсРосно-Акции» (УК «Альянс РОСНО»), за 12месяцев увеличивший благосостояние своих пайщиков на 89.06%. Альянс РОСНОУправления Активами является частью глобальной международной компании Альянсспособной провести полноценный анализ всех финансовых рынков, в том числе ироссийского. «Их исследования, экспертизы мы активно используем в своих целяхи, как показал прошедший год, довольно удачно, — прокомментировал результатработы ПИФа «АльянсРосно-Акции» генеральный директор Альянс РОСНО УправленияАктивами Михаил Хабаров. — Мы не являемся спекулятивным фондом. При выборестратегии управления, делаем ставку на фундаментальные оценки, тщательноподходя к выбору той или иной бумаги».
С небольшим отставанием от лидерарейтинга следует фонд «Добрыня Никитич» под управлением «Тройка Диалог» сприростом стоимости пая 87.85%. Замыкает тройку самых доходных паевых фондов загод и тройку самых доходных ПИФов акций – «КапиталЪ-Перспективные вложения»Управляющей компании «КапиталЪ» (+85.66%).
Среди фондов смешанных стратегийлидирующею позицию занимает ПИФ «Гранат» (УК «Росбанка») прирост стоимости паякоторого за 1 год составил чуть менее 80%. Доходность 77.92% показал фонд«Финнам Первый» (под управлением «Финам Менеджмент»), что позволило ему занятьвторую строчку.
Первое место среди фондов«консервативных» стратегий принадлежит ПИФу «Открытие-Облигации» (УК«Открытие»), который за 12 месяцев заработал для своих пайщиков более 24%, чтосущественно ниже аналогичных показателей фондов акций и смешанных инвестиций,но вполне приемлемо для этого типа ПИФов.
Тем не менее, даже самые лучшиепоказатели открытых фондов не идут ни в какое сравнение с доходностьюинтервальных, способных за 1 год заработать для своих инвесторов более 100%.Так, на 140.32% выросла стоимость пая интервального ПИФа «Энергия Капитал». Пословам начальник отдела развития «Интерфин Капитала» Евгений Фазлеев, «ЭнергияКапитал» является отраслевым фондом, ориентированным на инвестиции вэлектроэнергетику. «Хороший рост стоимости акций компаний энергетическогосектора, многие из которых выросли более чем на 100%, обеспечили неплохиерезультаты работы нашего ПИФа, — отметил эксперт. — Кроме того, многие бумагивходящие в инвестиционный портфель фонда прошли процесс разделения, послекоторого общая стоимость новых компаний несколько превысила стоимость старой».Однако стоит учитывать и тот факт, что интервальные фонды могут держать в своеминвестиционном портфеле до 50% неликвидных и потенциально более высокодоходныхакций второго эшелона, тогда как для открытых фондов этот рубеж составляет всего10%. Именно они могут обеспечить максимальную доходность. Вместе с тем, вслучаи неудачного выбора бумаг, последствия могут быть весьма плачевны.
Лучшей рекламой для самих паевыхфондов являются итоги их работы и, как показал прошедший год, со своей задачейПИФы справились. В 2006 году стоит ожидать дальнейшего роста интереса киндустрии коллективных инвестиций со стороны частных инвесторов, что выразитсякак в увеличении количества пайщиков, так и в росте чистых активов ПИФов,отметили в Управляющей компании «ПСБ». По мнению многих специалистов,рассчитывать на рост, подобный 2005 году, не приходится, однако в повторениеитогов 2004г. верится еще меньше. Как отметил в интервью «РБК.Рейтинг» ведущийаналитик ИК «Максвелл Капитал» Алексей Воробьев, принимая во вниманиеисторическую доходность, можно предположить что 2006 году пайщики фондов акциймогут заработать от 30% до 40%, смешанных фондов от 24% до 32%,«консервативные» инвесторы от 15% до 17%, однако, эти цифры не являютсяокончательными, так как гарантировать доходность паевых фондов невозможно. Всебудет зависеть от ситуации на фондовом рынке, которая может измениться как влучшую, так и в худшую сторону.
1.4. Понятие и правовоеположение паевых инвестиционных фондов; особенности правового положениязакрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости
«Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости – это современный,надежный и эффективный способ осуществления инвестиций»
Исходя изопределения, которое закреплено в ФЗ № 156-ФЗ от 29.11.2001 г. «Обинвестиционных фондах» (далее – Закон), Паевым Инвестиционным Фондом является«обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного вдоверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями)доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществоминых учредителей доверительного управления, и из имущества, полученного впроцессе такого управления». Право учредителя доверительного управления(пайщика) на долю (и ее размер) в имуществе, составляющем ПИФ, удостоверяетсяценной бумагой – паем, который выдается управляющей компанией. Таким образом,пай является бездокументарной ценной бумагой, удостоверяющей права ее владельцана долю в имуществе, составляющем ПИФ, и на иные права, предоставляемые пайщику в соответствии с Законом.
Существуеттри вида ПИФов: открытые, интервальные и закрытые. Отличие одного вида отдругого состоит лишь в порядке погашения паев: в открытом фонде пай может бытьпредъявлен пайщиком к погашению в любой рабочий день, в интервальном фондеустанавливается период, в течение которого пайщик может требовать погашенияпая, закрытый же фонд предполагает отсутствие у пайщика права требоватьпогашения пая до истечения срока действия фонда (за исключением случаев,предусмотренных Законом). Следует особо отметить, что паи любого вида ПИФов (втом числе и закрытых) имеют свободное обращение в гражданском обороте (т.е. несуществует ограничений по их отчуждению, передаче в залог и т.д.).
Статья 13Закона устанавливает, что в доверительное управление открытым и интервальнымпаевыми фондами могут быть переданы лишь денежные средства, в то время как взакрытый паевой фонд может быть передано и иное имущество (в том численедвижимое). Под недвижимым имуществом, которое может быть передано в закрытыйпаевой инвестиционный фонд, понимаются «находящиеся на территории РоссийскойФедерации земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всеобъекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерногоущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые инежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия какимущественные комплексы, за исключением недвижимого имущества, отчуждениекоторого запрещено законодательством Российской Федерации». ФСФР РФ установилоряд требований, суть которых состоит в том, что наименование фонда должносодержать указание на состав его активов. Таким образом, закрытый паевойинвестиционный фонд, основным активом которого является недвижимое имущество, должениметь наименование Закрытый Паевой  Инвестиционный Фонд Недвижимости(далее – ЗПИФН). Доля недвижимого имущества в ЗПИФН должно составлять неменее  40 % активов фонда. В состав активов ЗПИФН могут также входить:ценные бумаги (акции, облигации, инвестиционные паи и т.д.), проектно-сметнаядокументация, доли в уставных капиталах обществ с ограниченнойответственностью, имущественные права на недвижимое имущество (в том числеправа аренды недвижимого имущества),  имущественные права по обязательствамиз договоров участия в долевом строительстве объектов недвижимого имущества иденежные средства, включая иностранную валюту.
Следующийвопрос, который подлежит рассмотрению – это порядок создания ЗПИФН.
Управляющаякомпания принимает решение о создании ЗПИФН и разрабатывает ПравилаДоверительного Управления (далее – Правила ДУ). Эти правила содержат в себеусловия самого договора доверительного управления (далее – Договор ДУ) иявляются основополагающим документом в процессе функционирования фонда (можнопровести аналогию с уставом коммерческой организации).  В Правилах ДУдолжны быть отражены следующие сведения:название паевого инвестиционного фонда; тип паевого инвестиционного фонда (открытый, интервальный, закрытый); полное фирменное наименование управляющей компании; полное фирменное наименование специализированного депозитария; инвестиционную декларацию; стоимость имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, по достижении которой паевой инвестиционный фонд является сформированным; срок формирования паевого инвестиционного фонда; права и обязанности управляющей компании; порядок подачи заявок на приобретение, погашение и обмен инвестиционных паев; порядок и сроки включения в состав паевого инвестиционного фонда внесенных денежных средств (иного имущества); порядок и сроки выплаты денежной компенсации в связи с погашением инвестиционных паев; порядок определения расчетной стоимости инвестиционного пая; порядок и сроки внесения в реестр владельцев инвестиционных паев записей о приобретении, об обмене, о передаче и погашении инвестиционных паев; права владельцев инвестиционных паев; размер вознаграждения управляющей компании, специализированного депозитария, лица, осуществляющего ведение реестра владельцев инвестиционных паев, аудитора; виды и максимальный размер расходов, связанных с доверительным управлением паевым инвестиционным фондом, подлежащих оплате за счет имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд; порядок раскрытия информации о паевом инвестиционном фонде; и некоторые иные сведения, которые должны быть дополнительно указаны в соответствии с требованиями Закона.
Послерегистрации Правил ДУ в Федеральной службе по финансовым рынкам управляющаякомпания обязана опубликовать их в печатном издании, указанном в самихправилах. Затем начинается период формирования имущества ЗПИФН.   Этот период должен начаться не позднее 6месяцев с момента регистрации Правил ДУ и не может продолжаться более 3месяцев. Формирование имущества ЗПИФН происходит путем присоединения пайщиков(учредителей управления) к Договору ДУ (условия которого определяются ПравиламиДУ) путем приобретения пая. Дата начала и дата окончания формирования имуществафонда указывается в Правилах ДУ. Приобретение пая происходит путем оформленияЗаявки на приобретение инвестиционных паев ЗПИФН (носящих безотзывный характер)и его оплаты в порядке, установленном Главой 4 Закона. Фонд будет считатьсясформированным при условии внесения в него имущества на сумму не менее 2,5 млн.руб.
Этапомзавершения создания ЗПИФН становится регистрация факта приобретения паяучредителем управления регистратором, осуществляющим ведение реестра фонда, ирегистрация Федеральной регистрационной службой факта передачи имущества вЗПИФН.
1.5. Инвестиционнаяпривлекательность закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости
На наш взглядважным вопросом, прежде всего для инвестора, является вопрос о классификацииЗПИФН. В УК «Свиньин и Партнеры» разработали и предложили профессиональномусообществу оригинальную систему классификации ЗПИФН с точки зрения типа риска.Сейчас «фонд недвижимости» – это общее определение для всех фондов, работающихна рынке недвижимости, а они все-таки достаточно разные. По степени надежностиинвестиций  можно выделить три типа фондов недвижимости и у каждого из нихсвои особенности.
Рентные фонды(или фонды текущего дохода) инвестирует средства в уже функционирующуюкоммерческую недвижимость. Более 50% активов рентного фонда составляетнедвижимость, а риски инвестиций связаны с изменением стоимости недвижимости ирентных ставок.
Основнойдоход девелоперские (спекулятивные) фонды получают за счет роста стоимости(капитализации) объекта недвижимости. Как правило, эти фонды уже владеютобъектами недвижимости,  часто даже приносящими определенный доход, нодополнительные инвестиции позволяют принципиально изменить качество объектанедвижимости и, соответственно, существенно повысить его капитализацию.
В активыфондов строительства (венчурных) обычно входит проектно-сметная документация,права на землю, имущественные права и пр. Объекта недвижимости как такового вних еще нет, он должен будет быть создан в результате деятельности фонда.Поэтому  помимо рисков, связанных с ситуацией на рынке недвижимости,инвестор принимает на себя еще и венчурные риски, связанные со строительством.Пример такого фонда – ПИФ жилой недвижимости.
Растущий интерес инвесторов к ЗПИФНобъясняется инвестиционной привлекательностью такой формы инвестирования внедвижимость, которая заключается в особом налоговом режиме, предоставляемом вотношении него Законом «Об инвестиционных фондах», Налоговым кодексом и рядомдругих нормативно-правовых актов.
С моей точкизрения ЗПИФН с одинаковым успехом может рассматриваться и как способосуществления коллективных инвестиций, и как способ регулирования налоговогорежима. С одной стороны, гарантируя более высокую (по сравнению с остальнымиспособами инвестирования) степень защиты имущественных прав пайщиков, закон, вто же самое время, устанавливает для ПИФов вообще, и для ЗПИФН – в частности,особый режим налогообложения, так как ЗПИФН – это финансовый инструмент содноуровневым налогообложением. Такая ситуация дает ЗПИФН большое преимуществоперед иными организационно-правовыми формами ведения хозяйственной деятельностии (или) осуществления инвестиционных вложений.
Не вдаваясь вюридические тонкости, я считаю важным отметить, что:
при внесении недвижимого имущества вЗПИФН не возникает налогооблагаемой базы ни по Налогу на добавленную стоимость,ни по Налогу на прибыль. Такой вывод можно сделать на основании анализа нормЗакона и Налогового Кодекса РФ. Дело в том, что с точки зрения законодателя,внесение недвижимого имущества в ЗПИФН рассматривается как инвестиционнаядеятельность, что само по себе вполне обоснованно и логично:  цельюсоздания ПИФа является вложение инвестиций в ценные бумаги, проектно-сметнуюдокументацию, недвижимость и иное имущество, перечень которого закреплен вЗаконе. Иными словами, на основании ст. 39 Налогового кодекса РФ передачаимущества в ЗПИФН не будет считаться его реализацией, а значит, и не будетоблагаться НДС. Что касается Налога на прибыль, то закон устанавливает особыйрежим налогообложения операций по внесению имущества уставный капиталорганизаций, а именно – в целях налогообложения не учитывает разницу междустоимостью имущества, переданного в уставный капитал, и стоимостью ценных бумаг(паем), полученных взамен, в качестве дохода, облагаемого Налогом на прибыль. Ихотя ЗПИФН не является юридическим лицом, с нашей точки зрения вполне уместнопроводить такого рода аналогию.
Другимсущественным плюсом ЗПИФН является то, что на сегодня недвижимое имущество,переданное в ЗПИФН, не облагается Налогом на имущество. Данный вывод можносделать на основании анализа Налогового Кодекса РФ и Правил бухгалтерскогоучета: дело в том, что недвижимое имущество, переданное в ЗПИФН формально неможет рассматриваться в качестве основного сред