Содержание
Введение…………………………………………………………………..2
1.Теоретические основы оценки залоговой стоимости для целей ипотечногокредитования………………………………………………..4
1.1.Понятие оценки недвижимости приипотечном кредите..................................................................................4
1.2. Этапы оценки недвижимости........................................7
2.Методы оценки недвижимости................................................17
2.1. Затратный метод.........................................................17
2.2. Сравнительный метод..................................................20
2.3. Доходный метод…………………………………….22
3.Оценка недвижимости на примере рынка жилья г. Москва...................................................................................25
3.1.Описание объекта оценки……………………………………..25
3.2.Расчет стоимости объекта недвижимости сравнительным
подходом........................................................................25
3.3.Расчет стоимости объекта недвижимости доходным
подходом…………………………………………………………...29
3.4.Согласование результатов оценки рыночной стоимости объекта недвижимости………………………………………………..32
Заключение…………………………………………………..33
Список литературы...................................................................36
Введение.
Оценка залоговой стоимостиприсутствует в различных сегментах рынка жилищной ипотеки: при выдаче кредитов,их продаже или переуступке; при эмиссии, размещении, обращении ипотечных ценныхбумаг и т.д. Отсутствие же обязательного к применению стандарта указаннойстоимости, формализованных критериев ее оценки, разнообразие требованийкредиторов к ее определению приводят в ряде случаев к искажению результатовоценки. Сложившееся представление о достаточности рыночного стандарта стоимостидля «ипотечного кредитования жилой недвижимости на дату выдачи кредита, т.е.без учета длительного срока кредитования, чревато необратимыми последствиямидля всех субъектов рынка. Игнорирование в процессе оценки, стоимости жилойнедвижимости будущих рыночных условий, циклического характера развития рынкажилья значительно повышает риски банковского сектора, социальнуюнеопределенность населения, снижают ожидания субъектов рынка, в том числе игосударства, в отношении темпов экономического роста за счет активизации строительного сектора.Указанные обстоятельства требуют незамедлительного совершенствования методикиопределения залоговой стоимости жилья в системе ипотечного жилищногокредитования, основанной на элементах прогнозирования стоимости жилья на периоддолгосрочного кредитования. Необходимость исследования данной проблемыопределяется также фактом отсутствия в России на протяжении десятилетий рынкаипотеки и оценочной деятельности. Подобное обстоятельство обусловилонедостаточность научных исследований, посвященных проблемам формирования иразвития национальной системы ипотечного жилищного кредитования, оценкезалоговой стоимости в ней. Да и значительная часть современных публикаций носитв большей степени публицистический, отнюдь не научный характер. Разработанныезарубежными учеными методы к оценке залоговой стоимости жилья для целейипотечного кредитования, применяемые на западе, для использования в российскихусловиях требуют соответствующей адаптации. Исследования в данном направлении ведутся,однако на сегодняшний день нет полной ясности в теоретических подходах к даннойоценке в современной России. Вместе с тем отечественная наука накопила обширныезнания, с одной стороны, о банках и банковской деятельности, в том числе вобласти ипотечного кредитования, залогового механизма в нем. Недостаточнаяизученность проблемы, большая практическая востребованность ее теоретическогообоснования обусловили выбор темы, цель и задачи данной курсовой работы. Цельисследования заключается в изучении методов оценки залоговой стоимости жилойнедвижимости с учетом долгосрочного характера ипотечного кредитования. Длядостижения намеченной цели были поставлены следующие задачи: • уточнить понятиезалоговой стоимости жилья с учетом долгосрочного характера ипотечногокредитования; • определить особенности практической реализации современныхметодов определения стоимости залога жилья в процессе выдачи и обслуживанияипотечных кредитов • выявить и исследовать ключевые факторы, определяющиеизменение стоимости жилья; • Рассмотреть методы оценки недвижимости на примерегорода Москвы. Объектом исследования выступает рынок жилья России. Предметомисследования является залоговая стоимость в системе ипотечного жилищногокредитования.
1. Теоретические основы оценки залоговой стоимости для целей ипотечногокредитования
Оценкойжилых помещений, приобретаемыхнакредитные средства, занимаются специализированные оценочные фирмы либоспециалисты-оценщики. При этом необходимо учитывать специфику и особенностицелей, для которых производится оценка. Специфика заключается в том, чтокредитор рассматривает данную квартиру или дом, прежде всего как обеспечениевозвратности предоставленных заемщику средств. Оценка жилого помещения должнане только отражать величину рыночной стоимости на текущий момент, но иучитывать долгосрочный характер основного обязательства. Поэтому кредитор,учитывая оценочную величину рыночной стоимости объекта, должен предусматриватьи прогнозировать возможность изменения этой стоимости, которая связана как синдивидуальными особенностями самого объекта (конструктивные и планировочныеособенности, используемые материалы, их соответствие нормам и стандартам жилогопомещения и др.), так и сего местоположением,близостью к транспортным магистралям, экологической ситуацией и другимифакторами, включая перспективы развития данного района.
1.1 Понятие оценкинедвижимости при ипотечном кредите
Одна из проблем, которая возникает при введении залоговыхопераций в наше время – это развитие института оценки земли и другойнедвижимости. Но как оценивать предмет залога там, где он ещё не вошёл врыночный оборот (о землях крестьянского хозяйства это можно сказать в первуюочередь). Нормативная цена земли здесь вряд ли может принести пользу. Ближе крешению проблемы – арендные цены земельных участков и порядок их расчётов. Ночто, собственно, представляет собой оценка недвижимости?
Оценка недвижимости – это прежде всего оценка правсобственности на данную недвижимость. Следовательно, оценка недвижимости должнавключать саму недвижимость и оценку права собственности или пользования землёй,или зданиями.
Следует различать цену и стоимость объекта недвижимости. Ценаобъекта недвижимости – это цена конкретной свершившейся сделки с даннойнедвижимостью. Под стоимостью объекта недвижимости понимается наиболеевероятная цена, которую можно получить при продаже данной недвижимости.
Процесс оценки недвижимости включает в себя следующие этапы:
1.
2.
3.
4.
5.
В частности, постановка вопроса об объекте недвижимости(оценки) означает ясное и чёткое заданиепо определению стоимости, а именно: определение объекта недвижимости;определение прав собственности; установление цели использования оценки;указание даты оценки стоимости и т.д.1.
Закона об ипотеке говорит об оценке в ст.67, гдеустанавливается императивная норма: оценка земельного участка не может бытьустановлена в договоре об ипотеке ниже его нормативной цены. А также в п.3ст.9, где описываются общие условия оценки предмета ипотеки. Что же конкретновлияет на нормативную цену, а в итоге и на оценку земельного участка. К такимфакторам относят:
-
-
-
Этот перечень не является исчерпывающим 2.
В отношениях залога, оценке отводится очень важное значение,так как от стоимости земли зависит размер кредита, и здесь для нормальныхзалоговых отношений очень важно присутствие нормального рынка земли, о чём ужеговорилось в данной работе. Это важно не только для того, чтобы иметьвозможность быстро реализовать; как указано в законодательстве, сроки заключения договора об ипотекеустанавливаются сторонами, а также условия об оценке предмета ипотеки (п.5Указа Президента РФ № 292 и по смыслу п.1 ст.339 и п.4 ст.421 ГК РФ), причёмстороны свободны в своей оценке. Однако, сроки эти будут достаточно длительными,поэтому контрагенты должны быть застрахованы не только от обстоятельств, закоторое отвечают обе стороны по договору, но и от тех обстоятельств, которые отсторон не зависят. Это, например, стихийные бедствия, изъятие земель длягосударственных и иных нужд а также инфляционные процессы, которые сильнотормозят развитие ипотеки земли, что можно использовать для предотвращенияпоследствий инфляции, та это пересмотр оценки земли и возможная индексация суммвозврата кредита.
В настоящее время индивидуальная оценка предметов ипотеки и,в частности, земельных участков, в следствии того, что она непосредственнозатрагивает интересы владельцев, а также принимая во внимание современноеразвитие (вернее необходимость в развитии рынка недвижимости), получила значительнобольшее распространение. Так, в ряде городов (в том числе и в городе Мурманск)действуют специализированные фирмы или фирмы, в деятельность которых входитпроведение оценочных работ, которые и проводят индивидуальные оценки,осуществляется подготовка и обучение специалистов. Основы оценочнойдеятельности в отношении объектов оценки для целей сделок с ними определяютсяФЗ от 29.07.98 №135 – ФЗ “об основах оценочной деятельности в Рос. Фед.”. Чтоже касается массовой оценки недвижимости и, в том числе, земельных участков, тоона пока не является самостоятельным институтом в системе рынков недвижимости счётко очерченными функциями, процедурами и правовой защиты, что, конечно,негативно сказывается на реальных условиях современного рынка. Ведь непременнымусловием цивилизованных рыночных отношений является, как уже говорилось,развитие института оценки недвижимости. Многие недостатки становления рынканедвижимости в настоящее время связаны с отсутствием подобающей оценки её,поскольку при оформлении имущественных прав и сделок достоверные цены, какправило, остаются неизвестными, что создаёт питательную среду для того жекриминального рынка. Можно перечислять ещё долго, начиная с того, что вернаяоценка позволяет создавать базу для обоснованного налогообложения, и заканчиваятем, что та же оценка обеспечивает в конечном итоге защиту интересовсобственников при операций с недвижимостью.
1.2Этапы оценки недвижимости
Для того чтобы различитьпонятия недвижимости как физического объекта и собственности как юридическогопонятия, существует такое понятие, как право собственности на недвижимость,включающее в себя все права, интересы и привилегии, связанные с владениемнедвижимым имуществом, и выражающиеся какими-либо доказательствами владения,которые существуют отдельно от самой недвижимости как физического объекта.
Таким образом,«недвижимость» относится к материальным понятиям, а «право собственности» — кнематериальным. Это важно знать потому, что подходы, методы и процедурыэкспертной оценки материальных и нематериальных активов отличаются, и заказчикдолжен знать, что он хочет оценивать: либо недвижимость как материальныйобъект, либо право собственности на этот объект, как нематериальный актив.
В настоящее времяэкспертная оценка недвижимости в составе земельного участка и улучшений можетосуществляться только в том случае, если имеется документальное оформлениеправа собственности на земельный участок. Во всех остальных случаях в качествеобъекта недвижимости выступают только улучшения на земельном участке: здания,сооружения, многолетние насаждения и т. д. заказчику оценки необходимо знатьвсё вышеизложенное для того, чтобы правильно составить задание на оценкуконкретного объекта недвижимости. Однако составление задания на оценку объектанедвижимости является лишь одним из этапов оценки[1].Оценка стоимости недвижимости — сложный трудоёмкий творческий процесс,состоящий из нескольких стадий и этапов[2]:
1. Постановка задачи (определение проблемы).
2. Предварительный осмотр объекта изаключение Договора на оценку объекта.
3. Сбор и анализ данных.
4. Выбор методологии оценки.
5. Оценка права пользования или владенияземельным участком.
6. Оценка улучшений (зданий, сооружений и т.д.) с применением нескольких подходов.
7. Согласование результатов оценки,полученных с помощью различных подходов.
8. Составление Отчёта и Экспертногозаключения об оценке и передача их заказчику.
Постановка задачи(определение проблемы) — весьма ответственная стадия, так как от качественноговыполнения работ на этой стадии зависит выбор адекватной методологии оценки,что и предопределит в будущем её результаты.
Постановка задачивключает следующие этапы:
· идентификацияобъекта недвижимости;
· выявлениепредмета оценки;
· определениедаты оценки;
· установлениецели и функции оценки;
· установлениевида оценочной стоимости;
· составлениеограничительных условий и ознакомление с ними заказчика.
Рассмотрим содержаниеотдельных этапов.
Идентификация объектовнедвижимости — это установление и письменная фиксация наименования объекта, егоюридического статуса, местоположения, физического состава и фактическиххарактеристик.
При оценке необходимоопределить связанные с объектом юридические права. Клиент может иметь лишьправо на аренду или ограниченные права на пользование имуществом, либосвязанные с объектом права могут представлять собой долю в совместной арендеили партнерстве. Кроме того, собственность может быть обременена залогом илииметь ограничения по зонированию, что осложняет использование. Таким образом,юридические требования могут ограничивать масштабы использования объекта.
Установление предметаоценки — это выявление того, что подлежит оценке: весь комплекс имущественныхправ или только некоторые имущественные права (право на аренду, на долю всовместных правах и т. д.).
Определение даты оценки —является весьма существенным моментом для всего процесса оценки, так как стечением времени стоимость объектов недвижимости под влиянием многочисленныхвнешних и внутренних факторов может изменяться. Дата оценки — это дата, накоторую определяется стоимость объекта оценки. Как правило, дату оценкиустанавливают совместно эксперт-оценщик и заказчик, и она совпадает с датойосмотра объекта. В некоторых случаях дату оценки могут устанавливать третьилица, например, налоговые органы или суды в связи с неплатёжеспособностьюпредприятия, ликвидационные комиссии при банкротстве предприятия и т.д.
Установление цели ифункции оценки — один из важнейших этапов, определяющий последующий выборметодологии оценки, от которой, в свою очередь, в основном и зависят результатыоценки.
Формулируя цель оценки,необходимо ответить на вопрос: что оценивается? Цель оценки определяет видоценочной стоимости (базу оценки), которая должна быть определена послеустановления цели, характер используемых данных, а также принципы и подходы,которыми будет руководствоваться оценщик, производя оценку объекта. Поэтомуоднозначное определение и фиксация цели оценки проводится именно на стадиипостановки задачи совместно заказчиком и оценщиком. Примерами целей могут быть:
— определение рыночной стоимости полных правсобственности на здания и сооружения оцениваемого объекта с правом пользованияземельным участком;
— определение рыночной стоимости полных правсобственности на оцениваемое помещение;
- определение ликвидационной стоимости объектанедвижимости и т. д.
Заказчику следует знать,что использование полученных результатов оценки недвижимости для других целей,кроме указанных в постановке задачи и Отчёте об оценке, является некорректным инедопустимым. Это связано с тем, что, например, методы оценки объектанедвижимости для последующей продажи отличаются от методов, используемых дляоценки при его ликвидации и т. д.
Формируя функцию оценки,требуется ответить на вопрос: для чего необходима оценка? То есть, функцияоценки определяет сферу её последующего использования.
Оценка можетпроизводиться для последующей купли, продажи, кредитования, аренды, ликвидации,страхования объекта недвижимости и т. д. При постановке задачи и в Отчёте обоценке обязательно указывается, для какой функции или функций будутиспользованы результаты оценки.
При одной цели оценкиможет быть несколько функций оценки и наоборот. Приведём примеры некоторыхсочетаний целей и функций оценки:
- цель оценки — определение рыночной стоимостиполных прав собственности на оцениваемое здание; функция оценки — результатыоценки будут использованы при принятии решения относительно продажиоцениваемого здания;
— цель оценки — определение рыночной стоимостиполных прав собственности на объект недвижимости и прав долгосрочной арендыземельного участка под ним; функцияоценки — оценка может быть использована для: последующей продажи; кредитованияпод залог оцененного объекта; выпуска и размещения акций, продаже акцийперсоналу; раздела имущества;
— цель оценки —определение рыночной стоимости неспециализированных основных средств и остаточной стоимости замещенияспециализированных основных средств предприятия; функция оценки — результаты оценки будут использованыдля определения справедливой стоимостиосновных средств при их переоценке с целью её отображения в бухгалтерском учёте и финансовой отчётностипредприятия.
В заключение описанияэтого этапа хотелось бы дать заказчику следующий совет — если оценщик не можетпомочь клиенту в установлении цели и функции оценки или путается в этихпонятиях, лучше сразу откажитесь от его услуг, так как правильность будущихрезультатов оценки такого оценщика сомнительна.
Определение видастоимости во многом зависит от цели и функции оценки, а также от типа объектанедвижимости. Бывают рыночные и нерыночные базы оценки.
Рыночные базы оценкивключают рыночную стоимость и рыночную стоимость при существующемиспользовании. Нерыночные базы оценки включают такие виды стоимости какинвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость, страховая стоимость,налоговая стоимость, стоимость замещения, потребительная стоимость,утилизационная стоимость, специальная стоимость. Определение вида стоимости является прямой идостаточно ответственной задачей оценщика, так как обуславливает последующийвыбор методологии оценки, включая выбор подходов, методов и оценочных процедур.
Составлениеограничительных условий и ознакомление с ними заказчика является последнимэтапом стадии постановки задачи. Эксперт-оценщик должен составить переченьограничительных условий и предположений, которые сопровождают процесс оценкистоимости любого объекта недвижимости. Ограничительные условия и предположенияформулируются оценщиком и согласовываются с заказчиком с целью обоюдной защитыих интересов. Это делается для того, чтобы избежать в будущем при выполненииоценки и составлении Отчёта возможных конфликтных ситуаций во взаимоотношенияхмежду заказчиком и Экспертом. Каждый заказчик должен потребовать от Экспертадать по каждому из них пояснения. Если Эксперт не в состоянии это сделать,следует отказаться от его услуг.
Основные ограничительныеусловия оценки стоимости объектов недвижимости:
1. При подготовке отчётаоб оценке объекта используются прогнозные данные о будущих прибылях и амортизационныхотчислениях, полученные от заказчика.
2. Финансовые итехнико-экономические характеристики объекта, используемые в оценке, берутсяили рассчитываются на основе бухгалтерской отчётности без проведенияспециальной аудиторской проверки её достоверности и инвентаризации имущества.
3. В процессе оценкиспециальная юридическая экспертиза документов, касающихся прав собственности наоцениваемые объекты, не проводится.
4. Прогнозы, содержащиесяв отчёте, основаны на текущих рыночных условиях и предполагаемых краткосрочныхфакторах, влияющих на изменение спроса и предложения и сохраняющихся впрогнозный период экономической ситуации. Однако эти прогнозы подверженыизменениям из-за меняющихся условий в будущем.
5. Данная оценкадействительна лишь на дату оценки, указанную в данном отчёте, и для целей,указанных в нём.
6. Заказчик гарантирует:любая информация, суждения, аналитические разработки эксперта-оценщика и другиематериалы настоящего отчёта будут использованы им исключительно в соответствиис целями задания на оценку.
7. Эксперт-оценщик изаказчик гарантируют конфиденциальность информации, полученной ими в процессеоценки объекта недвижимости, за исключением случаев, предусмотренныхдействующим законодательством РФ.
8. Отчёт об оценке долженрассматриваться как ограниченное исследование, в котором эксперт-оценщик несоблюдал всех требований к оценке, предусмотренных стандартов по оценке.
9. Заключение и отчёт обоценке объекта недвижимости представляют собой точку зрения эксперта-оценщикабез каких-либо гарантий с его стороны в отношении последующей реализацииимущества.
10. Эксперт-оценщик непредставляет никаких гарантий и обязательств по поводу сохранности имущества иотсутствия нарушений действующего законодательства.
11. Заказчик обеспечиваетэксперта-оценщика всей необходимой для оценки информацией, включая техническийпаспорт объекта, балансовые отчёты и отчеты о результатах деятельности запоследние четыре года, текстами договоров с третьими лицами, документами,подтверждающими право собственности на имущество, и другими документами.Эксперт- оценщик имеет право получать требуемую для оценки информацию обобъекте недвижимости непосредственно в государственных органах управления.
При невозможностиполучить в полном объёме документы и информацию, необходимые для оценки, в томчисле от третьих лиц, эксперт- оценщик должен отразить это в своём отчёте.Эксперт-оценщик не несёт ответственности за выводы, сделанные на основедокументов и информации, содержащих недостоверные сведения.
12. Заказчик обеспечиваетличное ознакомление эксперта-оценщика с объектом недвижимости и возможностьанкетирования администрации. [5]
Предварительный осмотробъекта и заключение Договора оценки — вторая стадия процесса оценки, состоящаяиз осмотра объекта, ознакомления с исходной информацией о нём и установленияисточников её возникновения, составления и подписания Договора на экспертнуюоценку с приложением к нему — заданием на оценку и разработка календарногоплана.
Заказчику необходимознать, что чем более полную и подробную информацию об объекте он предоставитЭксперту, тем в большей мере оценочная стоимость объекта будет соответствоватьистине. Иногда заказчик просит Эксперта срочно провести оценку недвижимости ипоследний соглашается сделать эту работу, не выезжая на объект.
Это одно из самыхсерьёзных нарушений норм профессиональной деятельности оценщика.
После осмотра объекта ипереговоров обычно заключается Договор между заказчиком и Экспертом, в которомоговариваются права и обязанности сторон, стоимость услуг по оценке, срокивыполнения работ, условия конфиденциальности взаимопредставляемых данных идокументов и другие особые условия, которые обе стороны сочтут необходимымвключить в Договор. К Договору прилагается задание, содержащие наименованиезаказчика и Эксперта, определение предмета и даты оценки, цели и функцииоценки, вида (видов) оценочной стоимости, ограничительных условий ипредположений.
На этом этаперазрабатывается план оценки. Разработка плана оценки необходима, чтобы избежатьдублирования, сократить затраты труда и время оценки. План помогаетсконцентрироваться только на тех факторах, которые действительно определяютцену объекта.
Решающим шагом всоставлении плана оценки является подготовка и предоставление письменногозапроса о гонораре оценщика, размер которого зависит от сложности решаемойпроблемы, суммы ожидаемых расходов, юридической надежности работы и от наборапредоставляемых услуг. Гонорар выплачивается в виде единовременной выплаты илипочасовой оплаты. Не допускается установление гонорара в виде процента от суммыоценки объекта. Как известно, в мировой практике сумма оплаты составляет 50-150долл. за 1 час работы оценщика.[3]
3 этап — это сбор и анализ данных.
Надежность выводовоценщика зависит от количества и качества данных, использованных им в работе.Неточные или недостоверные данные могут стать причиной необоснованногозаключения об оценке. В процессе поиска и проверки исходных данных оценщикунеобходимо ответить на следующие вопросы:
1. Все ли собранныеданные необходимы для целей оценки? Посторонняя или избыточная информация,включенная в отчет об оценке, не повышает достоверность результата.
2. Имеют ли полученныеданные подтверждение? Для этого оценщику необходимо лично осмотреть объект,получить подтверждение информации осведомленных лиц о продажах сопоставимыхобъектов: убедиться, что финансовые показатели, использованные при подсчетеожидаемого потока дохода, сопоставимы с данными по сходным объектам, имеющимсяна рынке.
3. Есть ли основанияполагать, что данные неточны? В процессе обработки данных необходимо выявить иустранить возможные искажения или отклонения.
Данные, которыенеобходимо собрать, учитывают следующие факторы: экономические, социальные,государственно-правовые и экологические факторы, а также особенности местоположенияобъекта оценки. Такая база данных может быть сформирована на основе информациииз газет и журналов экономического характера, таких как: «Экономика и жизнь»,«Российский экономический журнал», «Финансовые известия», «Эксперт» и др. илиполучена по международной компьютерной сети Интернет. Важно также найти данныепо региону расположения объекта, которые влияют на его стоимость. Это данные погороду и микрорайону с учетом информации по уровням цен и занятости населения,особенностям народонаселения и его предпочтениям по отношению к недвижимости.
К специальным даннымследует отнести документы на право владения имуществом (титул), данные огосударственной регистрации прав собственности, описание физических параметровобъектов недвижимости и др.
2. Методы оценки стоимости недвижимости.
2.1. Затратный метод
Существуют три метода оценкистоимости недвижимости:
1. Затратный метод
2. Метод прямого сравнительного анализапродаж
3. Метод капитализации дохода
Затратный метод основывается на изучении возможностейинвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, что инвестор, проявляядолжную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которуюобойдется ему получение соответствующего участка под застройку и возведениеаналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период безсущественных издержек. Данный метод оценки может привести к объективнымрезультатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объектапри условии относительного равновесия спроса и предложения на рынкенедвижимости.
Затратный метод показывает оценкуполной восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную нарыночную стоимость земли.
Основные этапы процедуры при данномметоде:
1. Расчет стоимости приобретениясвободной и имеющейся в распоряженииземли в целях оптимального ее использования.
2. расчет рыночной стоимости возведенияновых аналогичных объектов – получение полной восстановительной стоимостиобъекта.
3. Определение величины физического, функциональногои внешнего износа объекта, оборудования и механизмов.
4. Уменьшение восстановительнойстоимости на сумму износа для получения остаточной восстановительной стоимостиобъекта.
5. Добавление к рассчитанной остаточнойвосстановительной стоимости здания стоимости земельного участка.
Затратный подход основывается на принципезамещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость большетой суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка истроительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительскимхарактеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме.
В свою очередь, расчёт по«типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат,определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицыплощади квартиры приведёт к большой погрешности при вычислениях.
Кроме того, абсолютно неизвестны случаи подобного «изощрённого» приобретения жилья, когдапокупатель-частное лицо приобретал в собственность одну квартиру вмногоквартирном доме посредством его строительства. Чтобы определить оценкунедвижимости по затратному подходу проводятся следующие расчеты:
Для начала определимПолную стоимость замещения (далее ПСЗ) — это стоимость строительства в тех жеценах объекта, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, нопостроенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами,дизайном и планировкой.
ПСЗ = Вед Vстр Кп Кн Км Кв Кпз Кндс, где
Вед– восстановительная стоимость единицы измерения (принятая согласно УПВС);
Vстр – строительный объем объекта;
Кп– коэффициент, учитывающий возможное несоответствие по геометрическимпараметрам объекта недвижимости с параметрами типичного объекта;
Кн– коэффициент, учитывающий несоответствие между объектом недвижимости ивыбранным типичным объектом;
Км– коэффициент, учитывающий местоположение объекта;
Кв– коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости СМР(строительно-монтажных работ) в период между базовой датой (в настоящей работеза базовый, согласно УПВС, принят 1969 год) и датой оценки.
Кпз– коэффициент прибыли застройщика;
Кндс– величина НДС, сложившаяся на текущий момент оценки.
Вед — определяем исходя из сборника 26 Укрупненных Показателей ВосстановительнойСтоимости. Далее из таблицы выбираем подходящее нам здание по характеристикекубических метров объекта и территориального пояса.
Vстр — это собственно и есть объем объекта недвижимости.
Остальные коэффициентыпредставлены в Информационно-аналитическом бюллетени Ко-инвест №46 в таблицах2.2 и 2.6 и определяются в зависимостиот различных характеристик недвижимости.
окончательная формула для расчета стоимости объектанедвижимости по затратному подходу определяется как:
ПСЗ*(1-Ф) ,где Ф – это сумма произведений удельного веса иизноса для каждого из конструктивныхэлементов (фундамента, стен и перегородок, перекрытия, крыши, полы, проемы,отделочные работы, внутренниесанитарно-технические и электрические устройства, прочих работ).
2.2. Сравнительныйметод
Основой примененияданного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственносвязана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с объектом оценки. В ценусопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенныеразличия между ними.
При использованиисравнительного подхода предприняты следующие шаги:
1. сборданных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделоккупли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт);
2.