Ипотечный кредит и перспективы развития в РФ

Содержание Введение 1. Теоретические основы организации ипотечных кредитов юридических и физических лиц в коммерческом банке 1.1. Сущность и понятие ипотечного кредитования 1.2. Особенности осуществления ипотечных кредитных операций
1.3. Оценка правового регулирования ипотечных отношений Выводы 2. Анализ ипотечного кредитования, осуществляемого Буденновским отделением № 1812 Северо-Кавказского банка Сбербанка России 2.1. Организационно-экономическая характеристика Буденновского отделения № 1812 Северо-Кавказского банка Сбербанка России 2.2. Анализ рисков финансово-кредитного учреждения Выводы 3. Основные направления совершенствования кредитования в Буденновском отделении № 1812 Северо-Кавказского банка Сбербанка России 3.1. Управление кредитным портфелем в Буденновском отделении № 1812 3.2. Разработка мероприятий по оптимизации денежных расчетов и системы ипотечного кредитования в Буденновском ОСБ № 1812 Выводы Заключение Список использованных источников и литературы Приложение
Введение Актуальность темы исследования. Актуальность ипотечного кредитования заключается в способности решить социальные проблемы многих россиян. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует. В настоящее время в России рынок жилья в нашей стране оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным приобретение жилья населением в массовом порядке. Если раньше практически единственной возможностью улучшить жилищные условия было получение государственного жилья, то сегодня эта проблема в основном решается населением через приобретение или строительство жилья за счёт собственных сбережений. Ограниченность бюджетных ресурсов сосредоточила внимание государства на решении жилищных проблем отдельных групп населения. Основная же часть населения оказалась не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления. Ввиду этого, целью дипломной работы является разработка направлений совершенствования и мероприятий повышения эффективности ипотечного кредитования в России. Для достижения сформулированной цели в работе были поставлены следующие задачи: - рассмотреть историю развития ипотечных отношений в России; - охарактеризовать сущность и понятие ипотечного кредитования, её участников; -изучить особенности ипотеки различных видов недвижимого имущества; - определить основные элементы ипотечного кредитования; - охарактеризоватьриски ипотечного кредитования и оценить правовое регулирование ипотечных отношений; -рассмотреть пути совершенствования системы ипотечного кредитования в РФ. Объектом исследования является деятельностьБуденновского отделения № 1812 Северо-Кавказского банка Сбербанка России в сфере кредитных операций, а предметом исследования – является экономический механизм, обеспечивающий финансовые взаимоотношения, возникающие между кредитором и заемщиком в процессе ипотечного кредитования. Теоретической и методической основой исследования явились достижения фундаментальных наук экономики, критический анализ трудов отечественных и зарубежных ученых по изучаемой проблеме, нормативные и законодательные акты, регламентирующие кредитный процесс в России. В процессе выполнения работы использованы различные методы экономических исследований: абстрактно - логический, экспертных оценок, экономико-математического моделирования. При этом следует отметить, что научная база отечественных исследований в области совершенствования кредитной политики России во многом основывается на разработках таких ученых как: Н.Г. Антонов, Г.Е. Алпатов, Ю.А. Бабичева, Э.Н. Василишина, В.Я. Горфинкель, Л.А. Дробозина, О.В. Ефремова, В.С. Ивановский, В.В. Иванов, А.Б. Идрисов, А.П. Казаков, С.А. Кравцов, И.В. Ларионова, О.И. Лаврушин, В.Н. Лившиц, Н.В. Минаева. Структурно дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников и литературы. Во введении обоснованаактуальность темы дипломной работы, уровень ее изученности. Сформулированы цели и задачи, определены предмет, объекты и методы исследования. В первом разделе- раскрывается сущность и понятие ипотечного кредитования, её участники и история развития, а также рассматриваются особенности ипотеки различных видов недвижимого имущества. Во втором разделе – проводится анализ ипотечного кредитования, осуществляемого Буденновским отделением № 1812 Северо-Кавказского банка Сбербанка России. В третьем разделе рассмотреноуправление кредитным портфелем в Буденновском отделении № 1812 и разработаны мероприятия по оптимизации денежных расчетов и системы ипотечного кредитования в Буденновском ОСБ № 1812. В заключении обобщены результаты дипломной работы и сформулированы основные направления по совершенствованию системы ипотечного кредитования. 1.Теоретические основы организации ипотечных кредитов юридических и физических лиц в коммерческом банке 1.1. Сущность и понятие ипотечного кредитования Ипотека (гр. hypotheka — залог, заклад) — пред­ставляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю). Ипотекаявляется одним из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю. При этом широкое использование кредита является необходимым условием нормального функционирования экономики любого государства и невозможно без серьёзного обеспечения интересов кредитора. Наиболее эффективно эти интересы могут быть защищены посредством использования сторонами залога недвижимости (ипотеки), поскольку: - недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или внезапного исчезновения, а её наличие легко проверяется; - недвижимость обладает осложнённой оборотоспособностью (связанной с необходимостью регистрации сделок с ней в государственных органах), что позволяет кредитору легко проконтролировать либо вообще запретить её отчуждение; - стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту, что даёт кредитору гарантии полного погашения задолженности; - высокая стоимость недвижимости и риск её потери являются мощным стимулом, побуждающим должника к точному и своевременному исполнению своих обязательств. Итак, ипотечное кредитование – одно из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов в эффективной и прибыльной деятельности, ритмичной работе строительного комплекса и государства, заинтересованного в экономическом росте и обеспечении прав граждан на жилье.
Но наибольший интерес представляет ипотечное кредитование жилья, т.к. жильё в рыночной экономике - наи­более представительный индикатор ро­ста, отражающий динамику развития раз­личных секторов экономики и уверен­ность населения в своем будущем, в бу­дущем страны в целом. лищный кодекс РСФСР, учитывающие необходимость создания правового механизма обеспечения жильем заемщика и его семьи в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение.
С этой целью необходимо законодательно закрепить в Жилищном кодексе РСФСР (а в последующем и в Жилищном кодексе Российской Федерации) возможность создания специализированного, не подлежащего приватизации жилищного фонда - фонда временного проживания, который будет использоваться для переселения граждан в соответствующих случаях. Необходимо заполнить существующий в настоящее время правовой вакуум по вопросам ипотеки жилых помещений, права на которые имеют несовершеннолетние члены семьи собственника. Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации сделки с недвижимостью, права на которую имеют несовершеннолетние члены семьи собственника, совершаются только с согласия органов опеки и попечительства. Вместе с тем на федеральном уровне не урегулировано, что именно может служить основанием для такого согласия. Выводы по главе: Итак, ипотека в современных условиях пред­ставляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю). В нашей стране порядок осуществления ипотеки регулируется законом РФ «О залоге», основными положениями о залоге недвижимого имущества — ипотеке, а также федеральным законом «Об ипотеке (залоге не­движимости)». Согласно статье 42 Закона РФ «О залоге» ипотека — это обеспечение обязательства недвижимым имуще­ством, при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения залогодателем обязательства, получить удовлетворение за счет заложенной недвижи­мости. Договор об ипотеке заключается в видезакладной.Ипотека может быть установлена на: - земельные участки; -предприятия, здания и иное недвижимое имуще­ство, используемое в предпринимательской практике; -жилые дома и квартиры; -дачи, садовые дома, гараж и другие строения; -иное недвижимое имущество. Основными участниками ипотечного кредитования являются: - заемщики – физические и юридические лица; -кредиторы - банки и другие финансовые кредитные уч­реждения; -продавцы жилья - физические и юридические лица; -риэлтерские организации – лицензированные продавцы жилья; -страховые компании – лицензированные страховые компании; -оценочные агентства – лицензированные страховые компании и т.д. 01.01.2005 82 140 711 44 625 3 590 55 144 716 01.04.2005 63 151 792 44 030 4 300 61 998 806 01.07.2005 88 186 937 43 567 5 000 75 204 978 01.10.2005 106 190 484 45 040 6 200 90 115 1 171 01.01.2006 135 195 895 49 152 7 000 119 722 1 556 ис. 1- Динамика коэффициентов эффективности кредитных операций в ОСБ № 1812 Таким образом, становится наглядно видно, как изменялись показатели эффективности по кредитным операциям по кварталам. Можно заметить, что наиболее доходными являются операции по кредитованию юридических лиц. На конец года их эффективность достигла отметки 4,13%.Однако, не может остаться незамеченным факт значительного сокращения операций по кредитованию физических лиц. Эффективность операций по кредитованию физических лиц ниже эффективности по кредитованию юридических лиц почти в 3,5 раза. В целом, на конец года, эффективность кредитования в ОСБ №1812 оценивается значением 3,01%. с лимитом кредитной линии. Ранее выданные по этой линии ссуды благополучно погашались. За несколько дней до общего собрания акционеров (о том, что оно намечено, руководство банка и его кредитного отдела не знало) руководство предприятия инициировало очередную ссуду, сумма которой была зачислена на расчетный счет. На следующий день после собрания, на котором были избраны новые генеральный директор и главный бухгалтер предприятия, утром в банк поступили платежные поручения на списание денежных сумм с расчетного счета в разные адреса. Только через день в банк поступила официальная информация о смене руководства заемщика и новая карточка с образцами подписей. Новое руководство предприятия (заемщика) отказалось погашать ссуду, мотивируя это тем, что она использована не в целевом назначении бывшим руководством, которое на следующий день после собрания акционеров уже не обладало правом подписи платежных документов. В данной ситуации, возможно, было бы вместо дохода от кредитной линии, в конечном счете, банку понести убытки. Поэтому, выдавая кредит, банк должен собрать как можно более полную информацию о заемщике, в том числе о состоянии взаимоотношений между различными группами акционеров (пайщиков); получать и анализировать сигналы о взаимоотношениях между различными группами акционеров и менеджеров. Знать о возможных изменениях в руководстве фирмы-заемщика. Для минимизации риска, исходящего из подобных ситуаций, банком было предусмотрено следующее: - в договоре о крупных кредитах (кредитных линиях) статьи о несменяемости руководства, с которыми заключается договор, на весь срок кредитного периода; - наличие в договоре банковского счета пункта о том, что расчетно-кассовое обслуживание клиента прекращается за определенный срок (1-2 дня) до проведения общего собрания акционеров или намечаемой смены руководства, а его возобновление возможно только с получением официальных документов, подтверждающих полномочия руководящих лиц (выписки из протокола собрания или решения совета директоров, переоформленной карточки с образцами подписей);
- в сложившейся ситуации проведение переговоров с новым руководством о продолжении добросовестного взаимовыгодного сотрудничества (следует иметь в виду, что не только клиент зависит от банка, но и банк –кредитор зависит от крупного клиента-заемщика). 2. Банк выдал заводу трех месячный кредит на пополнение оборотных средств с уплатой процентов в конце срока вместе с погашением ссуды под залог партии готовой продукции в форме заклада, есть ответственного хранения залоговой партии на складе банка. При наступлении срока погашения заемщик принес в банк проект договора об отступном и письмо с категорическим отказом от возврата кредита и уплаты процентов по причине его неплатежеспособности. Таким образом, заемщик, осуществил скрытую продажу своей выпускаемой продукции через кредитную сделку. Реализация малоликвидного залога торговой фирмой могла растянуться на неопределенный срок. Несмотря на дисконтирование рыночной стоимости залога (кредит был выдан в размере 60% от рыночной оптовой стоимости заложенной партии товара) по данной кредитной сделки банк мог понести следующие потери:
· неполучение процентного дохода; · упущенная выгода из-за невозможности реинвестирования невозвращенного кредита и не уплаченных по нему процентов; · затраты на реализацию залога (НДС, комиссионные за реализацию, накладные расходы). Общая компенсация в результате реализация залога составила бы около 80% от кредитного долга заемщика перед банком. Следует отметить, что в условиях экономического кризиса банк-кредитор должен внимательнее относится к проблеме реализации залога, к его ликвидности, иметь достаточно четкие представления о состоянии различных сегментов товарных рынков. Как показал опыт, в российских условиях из имущественного комплекса промышленных предприятий более ликвидными являются сырье, полуфабрикаты, продукция промежуточного потребления (металлопрокат, пиломатериалы, строительные материалы, горюче смазочные материалы), а мало ликвидными – готовая продукция конечного потребления. Из-за слабой или снижающейся инвестиционной активности мало ликвидным либо неликвидным предметом залога являются многие виды технологического оборудования и производственные помещения. Минимизация риска в данном случае сводится к более точной оценке ликвидности, большему проценту дисконтирования с учетом всех затрат (включая НДС) на реализацию залога. 3. Клиент обратился в банк с просьбой выдать кредит на погашение оборотных средств, поскольку потребители продукции со все большим временным промежутком оплачивали факты поставки. Выданный на 3 месяца кредит заемщик не смог вернуть в срок, ссылаясь на растущую неоплату поставок, на рост дебиторской задолженности. Более того, заемщик попросил увеличить объем кредитования. Проанализировав систему расчетов потребителей с заемщиком, банк выяснил, что в договорах о поставках отсутствовали статьи, содержащие финансовую ответственность потребителей перед поставщиком за несвоевременную оплату. Заемщику было предложено склонить потребителей к подписанию дополнительных соглашений, содержащий следующий порядок оплаты факта поставок: потребитель оплачивает факт поставки продукции в течение 5 дней со дня отгрузки. В случае неоплаты в указанный срок (с 6-го дня) неоплачиваемая поставка рассматривается как товарный кредит поставщика потребителю с процентной ставкой, равной 0,9 ставки рефинансирования. Если товарный кредит оплачен в течение 30 дней, на расчетные счета потребителей направляются безакцептные платежные поручения из банка поставщика. Изменив таким образом порядок расчетов с большинством крупных потребителей, заемщику удалось в течении нескольких месяцев снизить уровень дебиторской задолженности в 2,5 раза и погасить свои обязательства перед банком. Возможными вариантами минимизации риска является : · кредитование с использованием залога дебиторских счетов по крупным кредиторам; · использование вексельных схем расчетов; · развитие факторинга, то есть учет банком поставщика счетов-фактур с установлением предельного срока отсрочки платежей по поставкам. Следует обратить внимание на риски неуплаты заемщиком основного долга и процентов, причитающихся креди­тору, в установленный кредитным договором срок и наличия других гарантий погашения кредита исходя из качества обеспечения. В зависимости от величины риска кредиты разделяют на 4 группы: 1 группа — стандартные (практически безриско­вые); 2 группа — нестандартные (умеренный уровень риска); 3 группа — сомнительные (уровень риска высокий); 4 группа — безнадежные (вероятность возврата практически отсутствует, ссуда представляет собой фактические потери банка). В Буденновском отделении кредиты в общем объеме отнесены ко второй группе риска. По юридическим лицам группа риска – первая. Проблема минимизации кредитного риска имеет особое значение для банка. Поэтому необходим тщательный анализ качества выдаваемых ссуд и кредитного портфеля в целом. Количественная оценка влияния кредитного риска на доходность кредитного портфеля осуществляется с использованием коэффициента, определяющего доходность кредитного портфеля в плане эффективности работы всего банка – чистая процентная маржа, с учетом кредитного риска – показатель отношения чистого процентного дохода, скорректированного на величину потерь по кредитам, к величине кредитного портфеля. Данный коэффициент используется для оценки результативности системы управления кредитным риском в банке: он учитывает как потери, обусловленные присутствием кредитного риска, так и доходы, полученные вследствие принятия кредитного риска. ЧПМ кр=Процентные доходы – Процентные расходы – Потери по кредитам/ Кредитные вложения (2.6) Чистая процентная маржа с учетом кредитного риска составляет в Буденновском отделении – 0,07. Степень кредитного риска в условиях спада производства, нестабильности экономики растет. Это определяет необходимость формирования качественного кредитного портфеля банка, в котором доля более рискованных операций должна быть меньше, несмотря на то, что в ряде случаев такие операции могут быть более прибыльными для банка. Степень риска должна соответствовать обычной норме доходности по ссудам с учетом стоимости кредитных ресурсов и административных издержек банка. При управлении кредитными операциями следует ориентировать кредитную стратегию на диверсификацию как состава клиентов, так и спектра представляемых им ссуд (услуг), что необходимо в условиях конкуренции. Рассматривая ипотечное кредитование в исследуемом банке, отметим, что: Расчет оптимальной процентной ставки в ипотечной программе: - срок кредитования по ипотечной программе принимаем равным сроку предоставления кредита банком n=14 лет. Определяем оптимальную процентную ставку ипотечной программы:
Принимаем ставку по кредиту 4% годовых при сроке кредитования 15 лет.
1. Расчет коэффициента кредитования: 2. Расчет размера нормированного кредита: руб. Принимаем нормированный кредит равный 85000 руб. Каждому клиенту, принимавшему участие в ипотечной программе необходимо дать сведения о стоимости новой квартиры, собственного жилья, размере денежных средств и ипотечного кредита, а так же определить удельный вес структурных составляющих в стоимости нового жилья по формулам: , где: удельный вес стоимости собственного жилья ; удельный вес собственных денежных средств удельный вес кредита Обязательным условием ипотечного кредитования является страхование жизни, трудоспособности заемщика и приобретенного недвижимого имущества, которое является залогом. Аккредитованное оценочное агентство –осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья. Банк-партнер соотносят ее с размером выдаваемого кредита. Сегодня на рынке потребительского кредитования предложено большое количество программ, в том числе ипотечного кредитования, которые отличаются друг от друга величиной процентной ставки, периодом выдачи ипотечного кредита, формулой расчета ежемесячных платежей, наличием или отсутствием страхования, к этим программам, население относится с долей скепсиса. Они не координируют свою, работу ни с правительством края, ни между собой. Единственным средством защиты интересов потребителей на рынке ипотечного кредитования является создание краевой комиссии за основу работы которой будут взяты стандарты, разработанные Агентством по ипотечному жилищному кредитованию ЮФО, и установки федеральной ипотечной программы. Проблемы и пути решения ипотечного кредитования по ЮФО рассматриваются на секциях «Развитие ипотечного кредитования в ЮФО», в которых принимают участие представители органов государственной власти, банков, региональных операторов ипотечных программ, строительных, риэлтерских, страховых и оценочных компаний со всего Юга России. В центр дискуссии ставятся вопросы о привлечении ресурсов ипотечными строительными компаниями для выполнения региональных жилищных программ, роль ипотеки в создании рынка доступного жилья и перспективах развития системы долгосрочного ипотечного кредитования в Южном федеральном округе, затрагиваются проблемы развития коммерческой недвижимости в регионе, проблемы работы инвестиционных фондов в качестве инструментов финансирования строительного процесса, совершенствование законодательства об ипотеке. Динамика развития ипотечного кредитования за счет всех источников финансированияв Ставропольском крае характеризуется следующими данными: · в 2004 году выдано 48 кредитов на сумму 25 млн. рублей; · в 2005 году – 63 кредита на сумму 38 млн. рублей; · в 2006 году –77 кредитов на сумму 39.4 млн. рублей. 62 232 тыс.руб. Основной удельный вес в них пришелся на расходы по выплате процентов по вкладам и депозитам населения 27,4% всех расходов. Удельный вес расходов по валютным операциям составил 15,7%. Активные операции банков тесно взаимосвязаны с пассивными операциями. Только хорошо созданная ресурсная база позволяет размещать ресурсы и получать прибыль кредитной организации, что на основании Федерального Закона “О банках и банковской деятельности” является основной целью деятельности банка. Важное место в активных операциях занимают сделки по ипотечному кредитованию. В частности в текущем году планируется предоставить около 200 жилищных сертификатов молодым семьям. До 2010 года число их планируется довести до 3 тыс. В текущем году на эти цели в краевом бюджете предусмотрено 30 млн. рублей. В муниципальных районах и городах края также будут изыскиваться средства местных бюджетов. На реализацию этой подпрограммы на 2007 год выделено 35,2 млн. рублей краевых бюджетных средств. К 2010 году в России планируется увеличить объем выдаваемых ипотечных кредитов в 20 раз, при это процентная ставка должна снизится до 8%, так как условия предоставления кредита, постоянно меняются, в 2005 году процентная ставка составляла 15%, сроком до 27 лет в прошлом году – 14%, сроком до 30 лет, первоначальный взнос составлял не менее 30 % от стоимости. С января 2006 года Сбербанк России ввел дифференцированную ставку по ипотечным кредитам в зависимости от суммы первоначального взноса и сроков кредитования. Кредит предоставляется на срок до 30 лет, возрастной ценз- до 75 лет. Первоначальный взнос теперь может быть от 10 до 70, от этого зависит процентная ставка – от 12% годовых. Размер кредита от 100 тыс. руб. до 4 млн. рублей. Наиболее актуальной задачей для ОСБ №1812 остается задача эффективного размещения ресурсов, в основном за счет наращивания объема кредитного портфеля. Отношения с клиентами строятся на долгосрочной основе, позволяющей прогнозировать их финансовое состояние, удовлетворять потребности заемщиков в оборотном и инвестиционном капитале. Первоочередной задачей банка является содействие развитию местного экономического потенциала. 3. основные направления совершенствования кредитования в Буденновском отделении № 1812 Северо-Кавказского банка Сбербанка России 3.1. Управление кредитным портфелем в Буденновском отделении № 1812 Анализ структуры ресурсной базы банка дает общее представление о пассивах банка с точки зрения их количественных и качественных характеристик. В то же время для оценки экономического состояния банка, анализа его ликвидности необходимо: ресурсную базу увязать с оценкой основных направлений размещения ресурсов; определить важнейшие для банка источники средств во взаимосвязи с направлениями их размещения. Источники средств Размещение средств Вклады до востребования Первичные резервы: “короткие” деньги (до 21-го дня) касса корреспондентские счета средства в инкассации Срочные вклады Вторичные резервы: Межбанковские займы ГКО “короткие” деньги (до 21-го дня) Сберегательные вклады Ссуды Ценные бумаги, совместная деятельность, лизинг, Собственные средства: факторинг акционерный капитал резервы прибыль Основные средства Рис. 2 - Методы распределения активов организаций, занятых ремонтом учреждений социального назначения. Лидируя на рынке кредитования населения, банк совершенствует и внедряет новые популярные схемы обслуживания индивидуальных заемщиков. Отмечается возросший спрос населения на потребительские кредиты.
За 2005 год объем кредитов физическим лицам составил 99 860 тыс. руб. Генеральным направлением банка было и остается вложения кредитных ресурсов в реальный сектор экономики, то есть предоставление кредитов предприятиям и организациям, реально действующим на рынке, производящим товары и услуги, с определением отраслевых приоритетов.
Таблица 16
Группировка ссудной и приравненной к ней задолженности по состоянию на
01.01.2006 года в Буденновском ОСБ 1812 по отраслям экономики Наименование отрасли Остаток ссудной задолженности по выданным кредитам, тыс. руб. Удельный вес, % Торгово-посредническая 8364,55 8,8 Строительство 750 0,7 Сельское хозяйство 31128,86 32,2 Промышленность, в т.ч. 56305,64 58,3 Химическая промышленность 21500 22,2 Легкая промышленность 720 8,6 Пищевая промышленность 4206,16 4,3 Прочие отрасли 29879,48 30,9 Всего 96549,05 100 Основными отраслями, в которые банк вкладывает средства, являются химическая и легкая промышленность, транспорт, оптово-розничная торговля и сельское хозяйство. Юридическим лицам было выдано кредитов на сумму 310 929 тыс. рублей. Кредиты получили более 67 организаций и предприятий. Рис. 4 - Структура кредитов, выданных Буденновским отделением по отраслям в 2006 году Из них: предприятия химической промышленности получили 21500 тыс. руб., пищевой промышленности – 4206,16 тыс. руб. На агропромышленный сектор пришлось 31128,86 тыс. руб., что составляет 32,2 %. Так как Буденновский район располагает большим количеством сельскохозяйственных предприятий, банк планирует направить в сферу сельскохозяйственного производства около 50000 тыс. руб. Активную политику банк проводит в области безналичных расчетов с помощью пластиковых карточек Сбербанка России, VISA, Europay/Master Card. удовлетво­ряет указанному ограничению, но в нем в основном имеются кредиты одного вида, активы нельзя счи­тать достаточно диверсифицированными. Кроме того, в условиях нестабильности российского рын­ка ценных бумаги российские банки не могут раз­мещать значительные объемы активов в ценные бумага и для диверсификации активных операций должны находить другие альтернативы. Здесь необ­ходимо обратить внимание на кассовые активы банка (остатки в кассе и на счетах ностро), так как они работают при проведении всех видов конверсион­ных операций, принося банку доход, и обладают самым высоким уровнем ликвидности, а также на лизинговые и ипотечные операции (являющиеся имущественно обеспеченными формами кредито­вания) и трастовые операции (в которых часть кредитного и системного риска перекладывается на клиента банка); Структуру кредитного портфеля: анализ струк­туры кредитного портфеля должен выявить долю межбанковских кредитов, особенно подверженных в России системным рискам, долю обеспеченных и необеспеченных кредитов, показать региональную и отраслевую структуры вложений, а также объемы долгосрочных и краткосрочных ссудных операций; Классификация активов, их струк­турный анализ позволяют разработать конкретные методы их оценки. Один из вариантов предпола­гает: - классификацию активов по чувствительности к изменению процентной ставки и срокам; - определение величины процентной ставки и суммы по каждому виду; - анализ данных с помощью соответствующего инструментария и критериев оценки. Это дает руководству возможность выявить степень влияния изменений процентных ставок на расчетную рентабельность по данной программе управления активами. К группе активов, чувствительных к измене­нию процентной ставки, относятся ссуды, вы­данные по плавающим процентным ставкам, пога­шаемые ссуды, банковские инвестиции с наступаю­щими сроками погашения, а также подлежащие уплате платежи по ссудам с фиксированными про­центными ставками. К банковским инвестициям с наступающим сроком погашения относятся феде­ральные фонды, активы на денежном рынке, пра­вительственные и муниципальные ценные бумаги, подлежащие погашению с реинвестицией получен­ных денежных средств по текущим процентным ставкам. Для оценки стабильности управления активны­ми инструментами коммерческого банка наряду с абсолютными группами балансовых данных необходимо выделить небольшую группу относительных показателей, которые кредитовании строительства. 2. В пункте 2 статьи 292 ГК требуется ввести норму о прекращении права пользования данным жилым помещением членами семьи прежнего собственника при переходе права собственности на жилой дом, квартиру или иное жилое помещение (далее – жилое помещение) к новому собственнику. Целью данного изменения является создание максимальной привлекательности жилья на рынке недвижимости и снижения рисков ипотечного кредитования. В результате реализации данной поправки в законодательство будет введено дополнительное основание прекращения права пользования жилым помещением членом семьи собственника. Этим основанием будет являться переход права собственности на жилое помещение от прежнего собственника к приобретателю. В силу этого основания новый собственник вправе будет требовать выселения членов семьи бывшего собственника, так как жилое помещение перейдет к приобретателю без обременений. Соответствующие изменения и дополнения необходимо также внести в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и новый «Жилищный кодекс». 3. Согласно действующей редакции пункта 4 статьи 292 ГК отчуждение жилого кредитования, поскольку в настоящее время институт нотариального удостоверения во многом дублирует функции государственной регистрации. Поэтому целесообразно исключить требование об обязательном нотариальном удостоверении договоров ипотеки, заключенных в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленного на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. При этом возможность добровольного нотариального удостоверения сделки у граждан остается.
5. В соответствии с пунктом 4 статьи 340 ГК РФ при ипотеке земельного участка предполагается, что здания, строения, сооружения, расположенные на этом участке, не являются предметом ипотеки, если иное не предусмотрено договором. приватизированного жилья, не зависимо от сроков приватизации, в сумме, направленной на приобретение (строительство) другого жилья на территории Российской Федерации;
- распространение имущественного налогового вычета на погашение процентов на все виды целевых кредитов (займов) на приобретение и строительство жилья на территории Российской Федерации, предоставленных как банками Российской Федерации, так и другими российскими кредитными и не кредитными организациями. При этом имущественный налоговый вычет по целевым займам, предоставленным российскими не кредитными организациями, предоставляется в пределах двукратной ставки рефинансирования Банка России; - установление ставки в размере 13 % по налогообложению доходов в виде материальной выгоды, полученной от экономии на процентах за пользование целевыми кредитами (займами), израсходованными на приобретение или строительство жилья, на основании документов, подтверждающих целевое использование кредитов (займов); - снижение на переходный период формирования рынка ипотечных и муниципальных ценных бумаг налоговой ставки до 6 % для доходов физических лиц, полученных в виде процентов по ипотечным ценным бумагам и по муниципальным ценным бумагам, эмитированным на развитие коммунальной инфраструктуры на срок не менее трех лет. - включение в перечень операций, не признаваемых в целях исчисления налога на добавленную стоимость объектами налогообложения согласно пункту 2 статьи 146 главы 21 «Налог на добавленную стоимость» Налогового кодекса РФ операции по реализации жилья, а также операции по реализации земельных участков. Это позволит все операции по реализации жилья застройщиками и на вторичном рынке жилья не облагать налогом на добавленную стоимость. В результате отпадает необходимость в применении профессиональными застройщиками схем с использованием различных модификаций гражданско-правовых договоров (инвестирования, со инвестирования, долевого участия в строительстве, уступке права требования и т.п.), которые широко используются в настоящее время, в том числе, с целью – избежать налогообложения НДС при передаче построенного жилья от заказчика инвестору (со инвестору). Предлагаемое дополнение будет стимулировать строительные организации привлекать в качестве источника финансирования жилищного строительства банки и кредитные учреждения, что приведет к развитию системы кредитования данного сектора экономики, позволит уменьшить сроки строительства жилья, а также значительно сократить риски населения, которые неизбежны при применении схем с использованием комбинаций договоров на начальных этапах строительства. Граждане смогут приобретать уже готовое жилье с помощью ипотечного кредита при продаже уже имеющегося у них жилья. Настоящие положения позволят увеличить налоговые льготы физическим лицам – покупателям, продавцам жилья, индивидуальным застройщикам и участникам строительства многоквартирных домов, получателям целевых кредитов (займов) на строительство или приобретение жилья. Эти изменения в налоговом законодательстве должны привести к развитию рынков первичного и вторичного жилья, переходу к использованию сторонами сделок рыночной стоимости жилья, развитию института ипотечного кредитования. В комплексе эти меры должны способствовать формированию в России развитого рынка жилья, доступного для основной части населения. Предлагаемые поправки закона имеют целью стимулирование скорейшего ввода объектов жилищного строительства в эксплуатацию, предотвращение спекулятивных сделок с землёй без проведения жилищного строительства и возможности «замораживания» объектов незавершенного строительства. Для этого устанавливаются различные ставки земельного налога на периоды а) проектирования и строительства жилья и б) после его завершения. Нормы проекта закона распространяются на случаи предоставления земельных участков для целей жилищного строительства в собственность на первоначальном этапе осуществления жилищных инвестиционно-строительных проектов. Основным принципом является установление повышенных ставок земельного налога, предоставленных в собственность для многоквартирного жилищного строительства, на период проектирования и строительства вплоть до постановки построенного объекта на учёт в налоговых органах, осуществляемой по результатам ввода объекта в эксплуатацию и проведения его технического учёта. При этом на нормативный период строительства (2 года) устанавливается двукратная ставка земельного налога. По истечении нормативного периода строительства ставка повышается и устанавливается равной 4-кратной ставке земельного налога. После завершения строительства устанавливается однократная ставка земельного налога. Для индивидуального жилищного строительства на установленный период строительства (10 лет) устанавливается однократная ставка земельного налога. Если по истечении этого срока строительство не завершено, то ставка повышается и устанавливается в размере двукратной ставки земельного налога вплоть до его завершения. В настоящее время действуют одинаковые режимы взимания земельного налога как за земельные участки, занятые жилищным фондом, так и за земельные участки, на которых ведется проектирование и строительство жилья всеми категориями застройщиков. Такой подход не отвечает целям стимулирования скорейшего завершения жилищного строительства и провоцирует спекулятивные операции с земельными участками в случае их предоставления на праве собственности для жилищного строительства. В этой связи предлагаются соответствующие дополнения, которые должны быть внесены в статью 8 Закона Российской Федерации «О плате за землю». Федеральный закон «Об организации страхового дела в Российской Федерации» Основной целью внесения дополнений в федеральный закон является совершенствование правового регулирования деятельности участников рынка ипотечного жилищного кредитования в целях повышения доступности ипотечных кредитов для населения. Предполагается предусмотреть положения об изменении и дополнении закона об организации страхового дела, содержащие нормы, которые находятся в логической взаимосвязи с другими нормами и направлены на создание условий для эффективного использования института ипотечного страхования. Долгосрочной целью страхования ипотечных рисков является создание условий для снижения процентных ставок за счет эффекта масштаба и диверсификации рисков при значительных объемах застрахованных кредитов. Страхование ипотечных кредитных рисков (или ипотечное страхование) обеспечивает защиту кредитора от убытков, возникающих в связи с неисполнением заемщиком обязательств по кредиту (невыплатой кредита), когда выручки от реализации заложенного в обеспечение кредита имущества недостаточно для удовлетворения требований кредитора. Внедрение системы страхования ипотечных кредитных рисков позволяет банку-кредитору и страховой компании разделить эти риски, связанные с невозможностью кредитора полностью компенсировать свои убытки и расходы за счет реализации предмета залога.
Статья 932 ГК РФ допускает страхование ответственности за нарушение договора лишь в случаях, предусмотренных законом. Целесообразно принятие дополнения к ФЗ «Об организации страхового дела в Российской Федерации» о страховании ипотечных рисков как страховании ответственности заемщика по кредитному договору, согласно которому данная система страхования создается и регулируется отдельно от других видов страхования.
Предусматривается, что страховое возмещение выплачивается кредитору, если по определенному кредиту будет применена процедура обращения взыскания, а кредитор не сможет возместить сумму непогашенного основного долга и другие ассоциированные затраты. Возмещение выплачивается в пределах страховой суммы, указанной в договоре между заемщиком и страховщиком. Страховое покрытие включает непогашенный остаток основного долга, просроченные проценты, затраты на юридические услуги и неоплаченную часть имущественной страховки с момента наступления дефолта до завершения процедуры обращения взыскания. Предлагается также кроме описания данного вида страхования дополнительной ответственности заемщика по кредитному договору принять следующие нормы: Распределение рисков между страховщиком и первоначальным кредитором. Вести ограничение на процент покрытия рисков 20%. Такое решение оставляет много возможностей для выбора такой схемы распределения рисков, которая отвечала бы потребностям кредитора и способствовала бы достижению основных целей страхования и в то же время не допускала бы освобождение кредитора от всех видов риска. В отсутствие риска понести какой бы то ни было ущерб, у кредитора пропадают стимулы проводить андеррайтинг и обслуживание застрахованных кредитов так, как если бы они были не застрахованы. Защита потребителей: заемщик – владелец жилья не должен нести финансовых обязательств перед ипотечным страховщиком по погашению оставшейся невыплаченной суммы кредита после того, как страховщик исполнил платежное требование застрахованного кредитора. Отдельный учет. Устав должен предусматривать отдельный учет резервов для данного вида страхования. Внесение предлагаемых изменений и дополнений в Закон «Об организации страхового дела в Российской Федерации» станет важным фактором развития рынка ипотечного страхования, что соответствует интересам заемщиков-залогодателей, поскольку для значительной части граждан ипотечный кредит станет более доступным. Выводы по главе: Итак, современной системе кредитования присущ ряд особенностей. Непременным требованиям целевого характера кредита, полноты и срочности Необходимо заполнить существующий в настоящее время правовой вакуум по вопросам ипотеки жилых помещений, права на которые имеют несовершеннолетние члены семьи собственника.
Заключение Одной из основных задач банков в рыночной экономике является превращение сбережений населения в инвестиции в реальный сектор экономики. Ипотека позволяет мобилизировать значительную часть сбережений населения и средств инвесторов и направить их в важнейшие отрасли хозяйства, прежде всего связанные с жилищным строительством. Зарубежный опыт и опыт российских регионов, где развивается ипотека, показывает, что ипотечное кредитование обладает как минимум четырёхкратным мультипликативным эффектом, т.е. каждый рубль кредита в конечном итоге вовлекает в хозяйственный оборот не менее четырёх рублей средств населения. Поэтому благодаря ипотеке можно задействовать 15,7%. Активные операции банков тесно взаимосвязаны с пассивными операциями. Только хорошо созданная ресурсная база позволяет размещать ресурсы и получать прибыль кредитной организации, что на основании Федерального Закона “О банках и банковской деятельности” является основной целью деятельности банка. Важное место в активных операциях занимают сделки по ипотечному кредитованию. В частности в текущем году планируется предоставить около 200 жилищных сертификатов молодым семьям. До 2010 года число их планируется довести до 3 тыс. В текущем году на эти цели в краевом бюджете предусмотрено 30 млн. рублей. В муниципальных районах и городах края также будут изыскиваться средства местных бюджетов. На реализацию этой подпрограммы на 2007 год выделено 35,2 млн. рублей краевых бюджетных средств. К 2010 году в России планируется увеличить объем выдаваемых ипотечных кредитов в 20 раз, при это процентная ставка должна снизится до 8%, так как условия предоставления кредита, постоянно меняются, в 2005 году процентная ставка составляла 15%, сроком до 27 лет в прошлом году – 14%, сроком до 30 лет, первоначальный взнос составлял не менее 30 % от стоимости. С января 2006 года Сбербанк России ввел дифференцированную ставку по ипотечным кредитам в зависимости от суммы первоначального взноса и сроков кредитования. Кредит предоставляется на срок до 30 лет, возрастной ценз- до 75 лет. Первоначальный взнос теперь может быть от 10 до 70, от этого зависит процентная ставка – от 12% годовых. Размер кредита от 100 тыс. руб. до 4 млн. рублей. Наиболее актуальной задачей для ОСБ №1812 остается задача эффективного размещения ресурсов, в основном за счет наращивания объема кредитного портфеля. Отношения с клиентами строятся на долгосрочной основе, позволяющей прогнозировать их финансовое состояние, удовлетворять потребности заемщиков в оборотном и инвестиционном капитале. Первоочередной задачей банка является содействие развитию местного экономического потенциала. При этом необходимо отметить, что в ипотечном кредитовании существует ряд проблем, касающихся правовой сферы. Основными из них являются: -отсутствие достаточного законодательного оформления функционирования вторичного рынка ипотечного кредитования, -отсутствие узаконенной частной собственности на землю, что тормозит приток инвестиций в эту сферу, -несовершенный правовой механизм реализации прав по ипотеке. С целью совершенствования последней проблемы необходимо внести в федеральное законодательство и нормативные документы ряд дополнений и изменений, касающихся проблем: -уточнения порядка реализации права пользования заложенным жилым помещением, -обращения взыскания на заложенное жилое помещение, заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане, -создания механизмов социальной защиты граждан в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение. Необходимо внести ряд поправок в указанные законы в части оснований и порядка обращения взыскания на заложенное имущество, а также выселения с целью однозначного понимания закрепленных в Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)" норм. Кроме того, есть необходимость в обобщении Верховным Судом Российской Федерации вопросов, связанных с особенностями рассмотрения судебных дел по обращению взыскания на заложенное жилое помещение и выселению недобросовестных заемщиков и членов их семей. В настоящее время нет однозначного подхода при рассмотрении такого рода судебных дел. Необходимо внести изменения и дополнения в Жилищный кодекс РСФСР, учитывающие необходимость создания правового механизма обеспечения жильем заемщика и его семьи в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение.
С этой целью необходимо законодательно закрепить в Жилищном кодексе РСФСР (а в последующем и в Жилищном кодексе Российской Федерации) возможность создания специализированного, не подлежащего приватизации жилищного фонда - фонда временного проживания, который будет использоваться для переселения граждан в соответствующих случаях.
Необходимо заполнить существующий в настоящее время правовой вакуум по вопросам ипотеки жилых помещений, права на которые имеют несовершеннолетние члены семьи собственника. Также в целях повышения эффективности деятельности кредитно-финансовых учреждений, разработаны меры, по совершенствованию расчетов клиентов по кредитам: Во-первых, банк должен проводить мониторинг своей деятельности, в частности это включает в себя следующее. Вторым мероприятием в области эффективного кредитования является разработка способов взыскания долга. Третьим мероприятием, предлагаемым в дипломной работе по обеспечению эффективного процесса кредитования, является разработка программы управления кредитными рисками. СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ Источники Опубликованные 1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая, третья : офиц. текст : [принят Гос. Думой 21 окт. 1994 г.: с последними изм. и доп. по состоянию на 1 апр. 2005 г.]. – М. : Эксмо, 2005. - 510 с. 2. Налоговый кодекс Российской Федерации : ( в 2 ч.). – М. : Ось-89, 2005. – 526 с. – (Кодекс). 3.Федеральный закон “О Центральном Банке Российской Федерации” № 86-ФЗ от 10.07.2002 г. (доп. и перераб.) 4.Федеральный Закон «О банках и банковской деятельности в Российской Федерации» № 151-ФЗ от 31.01.2003 г. 5. Инструкция Центрального банка Российской Федерации «О порядке регулирования кредитных организаций» №1 от 01.04.03 г. – М.:2003. 6. Инструкция Центрального банка Российской Федерации «О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам» № 254-п от 24.03 04 г. 7. Положение Центрального банка Российской Федерации «О порядке предоставления (размещения) кредитными организациями денежных средств и их возврата (погашения)» № 54-п от 31 августа 1998 г. 8.Методические материалы по специальному курсу « Оценка кредитоспособности заемщика»/ Сос. Свиридов О.Ю.- РГУ, кафедра Финансы и учет, 2002. Литература 9. Адамчук Н., Москвина А. Управление кредитным риском/ ст., Финансовые риски №3 2003.-123 с. 10. Антонов Н.Г., Пессель М.А., Денежное обращение, кредит и банки – М.: Финстатинформ, 2004г.-245 с. 11. Бабичева Ю.А. Банковское дело – М.: Экономика, 2003г.Банковское дело: Учебник / Под ред. Проф. О.И. Лаврушина. – изд. 2, перераб. И. Доп.-М.: Финансы и статистика, 2002.-96 с. 12. Белоглазова Г.Н. Деньги и кредит в рыночной экономике / Уч. Пособие-СПб.: СПбУЭФ, 2004 г.-256 с. 13. Белоглазова Г.Н. Коммерческие банки в условиях формирования рынка – М.: АФЭИ, 2003г.-250 с. 14. Белугин Ю.М. Сберегательное дело / Уч. Для учетно- кредитных техникумов. –М.: Финансы и статистика, 2000г.-198 с. 15. Белюкин Г.И. Автореферат на соиск. уч. степен. канд. экон. наук.-М.:2004г.-119 с. 16. Борм М.З., Пятенко В.В. Стратегическое управление банковской деятельностью-М.: Приор, 2005 г.-210 с. 17. Василишин Э.Н. Регулирование деятельности коммерческого банка-М.: Финстатинформ, 2004 г.-84 с. 18. Васильев В.И. Операции банка и их доходность (на примере Сбербанка России) / Автореферат на соиск. уч. степен. канд. экон. наук. – М.:2002г. 19. Волынский В.С. Кредит в условиях современного капитализма – М.: Финансы и статистика, 2005г.-210 с. 20. Гамидов Г.М. Банковское и кредитное дело – М.:ЮНИТИ, 2004г.-119 с. 21. Дроздова Л.А. Учебник Финансы. Денежные обращение. Кредит – М.: Финансы издательское объединение ЮНИТИ, 2004 г.-118 с. 22. Красавина Л.Н. Международные валютно-кредитные и финансовые отношения-М.: Финансы и статистика, 2005 г. 23. Казимагамедев А.А. Услуги коммерческого банка населению / уч. Пособие-СПб.: СПбУЭФ, 2006г. 24. Коробова Г.Г. Банковское дело / Учебник для студентов ВУЗов М.: ЮРИСТЬ, 2004 г.-49 с. 25. Кудрявцева О. Как снизить банковские риски – М.:ст., Аудит №7 2006г. 26. Куликов А.Л., Голосов В.В. Пенькова Б.Е. Кредиты. Инвестиции – М.:Приор, 2000г. Кумок С.И. Банковское дело в России в 10-ти томах, - М.: Вече, 2004г.-112 с. 27. Лаврушин О.И. Банковское дело – М.: Банковский и научно-консультационный центр, 2005г.-77 с. 28. Лаврушин О.И. Организация и планирование кредита / Учебник для студентов вуз. – М.: Финансы и статистика, 2000г.-55 с. 29. Лаврушин О.И. Российская банковская энциклопедия – М.: Энциклопедическая творческая ассоциация, 2005г.-200 с. 30. Лаврушин О.И., Савинский Ю.П., Ольхова Р.Г., Мамонова И.Д. Банковские операции ч.1 / Учебное пособие, - М.: Инфра-М, 2003г.-112 с. 31. Мамонова И.Д., Ширинская З.Г., Ольхова Р.Г. Банковский аудит в 2-х частях, - М.: Бухгалтерский учет, 2004г.-360 с. 32. Маркова О. М. Коммерческие банки и их операции / Учебное пособие, - М.: Банки и биржи: ЮНИТИ, 2005г.-155 с. 33. Мозгалина П.И. Управление кредитными рисками в коммерческом банке как важнейший объект аудиторской проверки – М.: ст., Аудит и налогообложение №12, 2005г. 34. Муравьева Л.А. Денежная реформа 1924 – 1928г.г./Л.А. Муравьева / Финансы и кредит.- 2004-№4. 35. Нуреев Р.М. Деньги, банки и денежно-кредитная политика / Уч. Пособие-М.: Финстатистинформ, 2006г. 36. Панова Г.С. Кредитная политика коммерческого банка – М.: ИКЦ Дис, 2005г. 37. Семенов С.К. Проблемы и модель денежного обращения / Финансы и кредит.- 2005. - №9. 38. Соколинская Н.Э. Экономический риск в деятельности коммерческого банка; Методы оценки и практика регулирования – М.: Знание, 2004г.-132 с. 39. Черкасов В.Е. Плотнищева Л.А. Банковские операции: маркетинг, анализ, расчеты / Уч. Пособие. – М.: Метаинформ, 2005г.-119 с. 40. Чиркова М.Б., Шуваева М.И. Некоторые вопросы управления кредитными рисками – М.: ст. Бухгалтерский учет в кредитных организациях №3, 2004г.-121 с.