Разработка мероприятий по развитию объектов недвижимости коммерческого назначения

Содержание
Введение
Глава 1. Управление собственностью 1.1. Виды недвижимости 1.2. Классификация недвижимости 1.3.Основные цели управления коммерческой недвижимости
Глава 2. Анализ методов управления офисными зданиями
Общая характеристика и анализ исследуемого объекта
Глава 3.Разработка проекта мероприятий по управлению офисными зданиями 3.1. Недвижимость в доверительное управление частным компаниям 3.2. Недвижимость в аренду нескольким арендаторам 3.3.Недвижимость в долгосрочную аренду одному арендатору
Глава 4 . Экономическая часть
Заключение Литература



Введение Управление недвижимостью, как вид услуги, сегодня в России не развито должным образом, и рынок в этой области находится в стадии формирования. На Западе, напротив, это направление бизнеса широко распространено. В нашей стране полноценный оборот объектов и услуг в сфере управления недвижимости пока невозможен в силу объективных причин. Это и пресловутое "отсутствие нормативно-правовой базы", и специфика отношений собственности в постприватизационный период, и многое другое. На Западе все процедуры воздействия на собственность определены в рамках гражданского законодательства. У нас же практически любое управленческое решение необходимо подкреплять разработкой правовой модели. Серьезной проблемой в развитии рынка управления недвижимостью является и неподготовленность собственника. Как правило, он не предоставляет себе возможность эффективного использования недвижимости и технологий управления, позволяющих повысить ее доходность и рыночную стоимость. Весь мировой опыт развития экономики доказывает, что государство не может быть таким же эффективным управленцем как частник. Сейчас возникает необходимость пересмотра всех принципов управления государственной собственностью в нашей стране, построения качественно новой модели управления недвижимости. Необходимо, чтобы новые, эффективные технологии управления получили широкое распространение в России. Предметом курсовой работы является разработка мероприятий по развитию объектов недвижимости коммерческого назначения. Цель настоящей работы состоит в разработке мероприятий по развитию объектов недвижимости коммерческого назначения. Объект исследования - ООО «Интекс». При этом необходимо решить следующие задачи: -Проанализировать выбранный объект исследования; -Разработать мероприятия по управлению данного офисного здания. В работе использованы законодательные материалы и данные периодической и специальной литературы.
Глава 1. Управление собственностью 1.1. Виды недвижимости На сегодняшний момент Гражданским кодексом Российской Федерации — далее ГК РФ (ст. 130) определяется, чток недвижимым вещам - (недвижимому имущество, недвижимости)относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся кондоминиумы и предприятия как имущественные комплексы. Таким образом, к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что в свою очередь предполагает ее значительную стоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые объекты теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене.[1] Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные под снос. Вместе с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются недвижимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.). Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя по своей физической сути оно является движимым), обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости. Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии. Кроме этого,объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение. Оно может быть производственным и непроизводственным. При производственном назначении объект недвижимости прямо или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг. При непроизводственном — обеспечивает условия для проживания и обслуживания людей.[2] Недвижимость всегда выступает как объект долгосрочного инвестирования. Чаще всего это связано с тем, что приобретение объекта недвижимости по частям не представляется возможным, т.к. для вложения капитала в объект недвижимости требуется значительная его величина. Кроме того, если говорить о доходной стороне дела,денежные вложения в объекты недвижимости представляют собой затраты с достаточно высоким сроком окупаемости. Необходимо отметить, чтонекоторые виды недвижимости могут переходить в движимое имущество. Так, например, леса и многолетние насаждения по определению относятся к недвижимости, а заготовленный лес это уже движимое имущество. Следует обратить внимание, что оборудование, размещенное в зданиях и сооружениях (отопление, водопровод, канализация, электрооборудование, лифты, решетки, вторые металлические двери и пр.) относится к движимому имуществу. Но т.к. оно стало неотъемлемой частью объекта недвижимости, то в случае сделки по этому объекту, следует детально описывать все движимое имущество, включаемое в состав недвижимого (особенно это касается имущества, подлежащего изъятию при совершении сделки). Частопри совершении сделок с недвижимостью может передаваться набор прав и интересов, не являющихся частью недвижимости. Это могут быть права аренды, преимущественного приобретения или другие интересы (сервитуты). В частности, сервитут — это «право ограниченного пользования чужим земельным участком», которое «может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд .». Итак, к недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты основных средств, а такие объекты недвижимости, как земля и недра имеют большую не только экономическую, но и стратегическую значимость для любого государства во все времена.
Например, в докапиталистический период, земля являлась единственным значимым источником богатства как каждого человека в отдельности, так и государства и общества в целом. Недвижимость в любом общественном устройстве является объектом экономических и государственных интересов, и поэтому для этой категории имущества введена обязательность государственной регистрации прав на него, которая позволяет идентифицировать объект и субъект права, ибо связь между объектом недвижимости и субъектом прав на него невидима, а передача недвижимости путем физического перемещения невозможна.
1.2. Классификация недвижимости Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения. Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих: 1. Естественные (природные) объекты — земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе». 2. Искусственные объекты (постройки): а) жилая недвижимость — малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом; б) коммерческая недвижимость — офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс; в) общественные (специальные) здания и сооружения . - лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.); - учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.); - культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.); - специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.; г) инженерные сооружения — мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д. Каждую из этих групп можно подвергнуть дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев. Искусственные объекты получили название — «недвижимость по закону», однако эта категория недвижимости опирается на «недвижимость по природе». Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относится кнезаконченным объектам строительства (незавершенна).[3] В соответствии с действующим порядком различают два вида прекращения работ на объекте: консервацию и полное прекращение строительства. Решение вопросов о прекращении строительства принимает застройщик. В решении должны быть указаны причины консервации или полного прекращения строительства, а также: - при консервации — срок, на который консервируется (временно прекращается) строительство, условия консервации, наименование организации, на которую возлагаются подготовка стройки к консервации, сохранность построенных объектов и выполненных работ; - при полном прекращении строительства — порядок ликвидации и использования уже построенных объектов или их частей, смонтированных конструкций и оборудования, реализации завезенных на стройку материальных ценностей. Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. Участок называется делимым, когда его можно разделить на части и образовать самостоятельные земельные участки с разрешением целевого использования. В соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и пр. В материальных активах коммерческой организации учитываются участки, находящиеся в ее собственности, а в нематериальных — предоставленные или приобретенные вещные и обязательственные права на них. Коммерческая недвижимость в России стала формироваться только с началом приватизации предприятий. Сектор коммерческой недвижимости намного меньше, чем жилой, поэтому и сделок соответственно меньше, хотя во всем мире коммерческая недвижимость является наиболее привлекательной. Необходимо отметить, что в этом секторе преобладающей формой сделок является аренда. Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход — собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения — индустриальную (промышленную) недвижимость. К недвижимости, приносящей доход, можно отнести: Офисные помещения. При классификации офисных помещений в каждом регионе, муниципальном образовании принимаются различные факторы, по которым помещение относится к тому или иному классу. Это могут быть местоположение, качество здания (уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, наличие лифтов), качество менеджмента (управляющая компания, наличие дополнительных услуг для арендаторов) и др. Среди факторов, которые влияют на привлекательность офисных центров, созданных вблизи промышленных предприятий либо на их территории (класс D), можно выделить: Положительные Отрицательные Низкие арендные ставки. Возможность организации собственного производства на территории соседнего предприятия. Возможность использования складских помещений завода. Близость офиса к собственному производству, складу, гаражу. Удаленность от центра города. Невысокий уровень предоставляемого сервиса. Расположенность в экологически неблагоприятных районах. Зависимость здания от инженерной инфраструктуры предприятия – прежнего владельца. К факторам, обуславливающим успех, можно отнести: - правильно выбранное расположение; - составление функционального решения и накопления — потребности потенциальных посетителей; - правильно составленный прогноз развития территории, прилегающей к участку застройки (на 5—10 лет); - общая атмосфера МТЦ, что достигается в процессе проектирования и дизайнерских разработок; - четко проработанный подбор арендаторов; - верно выбранная управляющая компания. 1.3. Основные цели управления коммерческой недвижимостью Основными целями управления коммерческой недвижимостью являются: · обеспечение ее целевого использования в соответствии с планом развития и зонированием территории города; · повышение доходной части бюджета путем обеспечения максимально возможной доходности недвижимости; · обеспечение сохранности объектов недвижимости путем организации их правильной эксплуатации и содержания;
· увеличение стоимости недвижимости и ее отдельных элементов; · создание благоприятных условий для активизации деловой активности. Выделим из городского имущественного комплекса объекты недвижимости, предназначенные для извлечения дохода, а также объекты, которые могут быть вовлечены в коммерческий оборот путем изменения их назначения и потребительских свойств.
На территории города Москвы расположено более 37 тыс. нежилых зданий общей площадью около 70 млн. кв. м. (14,05 млн. кв. м. нежилых помещений встроены в жилые дома), около 42 млн. кв. м. из которых являются собственностью города. Нежилые помещения подразделяются на торговые, производственные, складские, предприятия связи, общественного транспорта, помещения бытового обслуживания, общественного питания, школы, учебно-научные организации и иные. Доля каждой из перечисленных категорий не превышает 9 процентов всей совокупности нежилых помещений. Нежилые помещения являются важной составляющей городского имущественного комплекса. Примерно треть всех нежилых помещений, принадлежащих городу, сдается в аренду, т.е. более 13 млн. кв. м. Необходимо отметить, что арендная плата за нежилые помещения составляет более 32 процентов от общего дохода, полученного от имущественно-земельного комплекса города Москвы в 2005 году. На сегодняшний день сдача нежилых помещений в аренду является основным, но не самым эффективным из всех возможных механизмов управления недвижимостью, поскольку органами муниципальной власти не разрабатываются программы эффективности коммерческого использования объектов, развития недвижимости, привлечения инвестиций, т.е. отсутствует пообъектное управление.[4] Сдачей нежилых помещений в аренду занимаются органы городского управления, которым коммерческая деятельность не свойственна. Это увеличивает степень рисков в арендных операциях и может привести к существенному снижению величины дохода, получаемого от объектов недвижимости. Выходом из создавшегося положения может стать создание управляющих компаний, целью деятельности которых будет не только получение максимальной прибыли от сдачи в аренду принадлежащих городу нежилых помещений, но и минимизация арендных рисков путем разработки эффективных методов управления. Управляющие органы города, как собственника, совершают сделки купли-продажи. Основными операциями такого рода являются: · продажа имущественных комплексов в рамках приватизации городской собственности; · продажа арендованного имущества арендаторам, у которых оно находилось в аренде с правом выкупа; · продажа незавершенных объектов. К сожалению, не всегда основным критерием таких сделок является экономическая целесообразность, что приводит к занижению поступлений в городской бюджет. Поэтому необходимо, чтобы сделки купли-продажи совершали профессиональные управляющие, поскольку их деятельность включает такие немаловажные компоненты как предпродажная подготовка, привлечение инвестиций для увеличения стоимости продаваемых объектов (на ремонт, реконструкцию, модернизацию и т. Д.), финансовый анализ результатов. Все это, безусловно, повысит эффективность управления муниципальной недвижимостью. Важным является вопрос о соотношении масштабов продаваемого и сдаваемого в аренду недвижимого имущества. Продажа нежилых помещений может обеспечить крупные единовременные поступления в бюджет города. Однако более эффективным было бы сохранить значительную часть производственных площадей и нежилых помещений в собственности города. Этот подход к управлению недвижимостью позволит обеспечить долгосрочные поступления в бюджет, т. К. является важнейшим рычагом регулирования экономики.

Глава 2. Анализ методов управления офисными зданиями Общая характеристика и анализ исследуемого объекта Анализируемый объект ООО «Интекс» представляет собой следующее. Месторасположение офиса: промзона Парнас, 3-ий Верхний проезд, дом 6 корпус 2. Описание офиса: нежилое одно-двух этажное здание, общей площадью 3541,6 кв.м. Рыночная стоимость на момент оценки составляет 28120560 рублей. Объемно-планировочная характеристика офиса: показатель значение Общая площадь застройки
3541,6 кв.м. Этажность 2 Высота этажа
2,5 м Высота здания 6,0 Количество лестничных клеток
2 клетки Габариты здания в плане 2,60x6+1,75x5x2 Количество квартир
8 Основные характеристики конструктивных элементов здания ( Конструктивная схема с продольными и поперечными несущими стенами. показатель характеристика Фундамент сборные железобетонные блоки. Цоколь и стены подполья блоки бетонные. Стены наружные железобетонные панели. Стены внутренние железобетонные панели Перекрытия: -чердачные железобетонные -междуэтажные настилы. Перегородки гипсобетонные Лестницы сборные железобетонные Лоджии панели железобетонные многопустотные Ограждения лоджий экраны железобетонные Крыша - мягкая, рулонная, по железобетонному настилу с осмолкой Оконные проемы двойные створные Дверные проемы: - наружные деревянные щитовые -внутренние - деревянные остекленные. Полы линолеум Встроенное оборудование кладовые, антресоли. Отделка внешняя керамическая плитка Отделка внутренняя оклейка обоями обыкновенного качества Центральное отопление Центральное отопление Водопровод хозяйственно-питьевой от наружной сети, оцинкованные железные трубы. Канализация бытовая в наружную сеть, фановые трубы Электроснабжение от наружной сети, централизованное. Освещение - лампами накаливания Устройство связи радиотрансляция, телефонизация - централизованные, телевидение - 5 антенн. Горячее водоснабжение металлические трубы Вентиляция естественная. Оборудование санузлов унитазы эмалированные, раковины. История возникновения офиса – строительство нежилого объекта, административно-производственного назначения, принадлежащего ООО «Интекс». Обслуживанием и ремонтом данного офиса занимается ЖЭУ № 18. Данный офис переходит в аренду то одному арендатору, то другому, но арендная плата не покрывает всех убытков полностью, а лишь частично.
В настоящее время данный офис выгодно сдать в аренду выгодному арендатору, способному платить достойную арендную плату, которая позволит свести убыточность использования данного офиса на нет. Среди факторов, которые влияют на привлекательность данного офиса можно выделить:
Положительные
Отрицательные Низкие арендные ставки. Возможность организации собственного производства на территории данного офиса Близость офиса к собственному гаражу. Удаленность от центра города. Расположенность в экологически неблагоприятных районах. Зависимость здания от инженерной инфраструктуры предприятия – прежнего владельца. И еще хотелось бы отметить, что на текущий и капитальный ремонт данного офиса идут значительные средства, а именно: Для расчета стоимости содержания анализируемого офиса используем затратный метод оценки. В результате анализа рынка отделочных работ было установлено, что цена проведения косметического ремонта составит 1200 руб. за 1 м2. В соответствии с этим затраты на косметический ремонт в текущих ценах составляют: Арем. = Цр х S = 1200 руб. х 3541,6 м2 = 4249, 92 тыс.руб., где Арем. – стоимость косметического ремонта; Цр – цена ремонта в расчете на 1м2; S – площадь помещений, подлежащих ремонту. Заработная плата рабочих берется 45 % от стоимости строительных материалов, а затраты на эксплуатацию машин и механизмов – 25 % от той же базы. Накладные расходы взяты в размере 10 % от суммы прямых затрат. Отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электросети и телефонизация считаются по базе стоимости общестроительных работ – 2,5; 2,5; 3; 3; 2; 1 % соответственно. Процент прочих работ и затрат составляет 30 % и считается от стоимости объекта. Расходы на содержание офиса на год. Таблица2.1. Наименование Сумма (втыс. руб.) 1.Косметический ремонт здания 4249,92 2.Заработная плата рабочих (4249,92*90%*45%) 1721,22 3.Затраты на эксплуатацию машин и механизмов(25%) 956,23 4.Накладные расходы (10% от 4249,92*90%+1721,22) 554,61 5.Энергоресурсы (2,67% от 4249,92*90%) 102,13 6.Прочие работы и затраты (30%) 1147,5 Итого: 8731,61 Графически структура расходов офиса такова: Рисунок 2.1. Расходы на содержание офиса на год. Отсюда, для арендодателя имеются следующие плюсы и минусы : Положительные Отрицательные Арендная плата Возможность передать свои полномочия, связанные с ремонтами данного офиса Низкая арендная плата Частая смена арендателей На основании вышеизложенного для более эффективного использования анализируемого объекта можно использовать следующие возможные варианты его выгодного использования: 1.Сдать офис в доверительное управление; 2.Сдать в аренду по более дорогой цене нескольким арендаторам; 3.Сдать в аренду одному арендатору на условиях долгосрочной аренды.
Глава 3.Разработка проекта мероприятий по управлению офисными зданиями 3.1. Недвижимость в доверительное управление частным компаниям Департамент имущества Москвы намерен передать часть городской недвижимости в доверительное управление частным компаниям. «Мы намерены 1 января 2006 года начать эксперимент по передаче части московской недвижимости в доверительное управление профессиональным участкам рынка в трех округах города Москвы: Центральном, Западном и Восточном», - заявил «Интерфаксу» в четверг глава департамента Владимир Силкин, По его словам, «управляющим компаниям, которых в Москве можно насчитать около сотни, планируется передать ту часть городской недвижимости, которая не занята «добросовестными» арендаторами-льготниками». При этом глава департамента отметил, что льготники по-прежнему будут в арендных отношениях с городом. Как пояснил В.Силкин, «перед управляющими компаниями город поставит непростые задачи: во-первых, повысить коммерческую привлекательность недвижимости (например, отремонтировать и закупить современное оборудование), а во-вторых, увеличить доходы бюджета, заключая договоры аренды по реальным рыночным ставкам». «Все доходы за исключением инвестиционных затрат на улучшение помещений и эксплуатационных расходов управляющей компании будут перечисляться в городской бюджет», - заявил В.Силкин. По его словам, заработок управляющей компании составит вознаграждение, которое город перечислит ей по результатам квартала. «Размер этого вознаграждения станет предметом конкурсных торгов. Компания, которая согласится управлять городской недвижимостью за меньший процент станет победителем», - отметил глава департамента имущества. Как сообщил В.Силкин, в начале эксперимента управляющим компаниям, отобранным на конкурсе, будет передаваться по 20 тыс. кв. м нежилой недвижимости. «В первую очередь, этому новому правилу подвергнутся те помещения, у которых заканчивается срок аренды», - отметил он. Кроме того, по словам В.Силкина, городские власти «будут стараться отдавать целые микрорайоны в руки управляющей компании, чтобы она эффективно распоряжалась и сдавала все помещения в одном районе». Глава департамента предположил, что уже после эксперимента, когда вся не занятая льготниками недвижимость будет передана в доверительное управление, каждая компания получит до 100 тыс. кв. метров недвижимости. Преимуществами Дальнего Подмосковья являются экология и рекреативность. Такое мнение высказал заместитель генерального директора компании «Новый город» Александр Гениевский.
«Преимуществом этих мест является то, что экология и рекреативность тут уже близки к безупречным. Действительно чисто, приятно и красиво. Эти места сейчас активно осваиваются, но сказать о каких-то четких тенденциях я не могу – там строятся и сверхдорогие коттеджи, особенно в местах на воде, и сравнительно недорогие дома за $200 тысяч, и некая «золотая середина» по $400-500 тысяч. Что в итоге окажется наиболее востребованным – покажет время», - заявил эксперт.
По мнению Александра Гениевского, земли в этой зоне остается еще достаточно много, но она сложна в освоении. «Нет центральных коммуникация – соответственно, их строительство ведет к дополнительным тратам. Хорошая дорога, достаточные мощности воды, электричества, канализации, газа – все это является основными ограничениями», - считает он. 3.2. Недвижимость в аренду нескольким арендаторам Столичный рынок коммерческой недвижимости в ближайшие годы ждет серьезная реформа: департамент имущества Москвы передаст практически всю муниципальную нежилую недвижимость в управление частным компаниям. Задачи проекта - повышение качества сдаваемых площадей и увеличение поступлений от арендной платы. Управляющие компании департамент обещает отбирать на конкурсах. Однако участники рынка заранее убеждены в том, что большую часть объектов все равно получит структура, подконтрольная чиновникам, которая в результате на совершенно законных основаниях будет получать комиссионные с каждой сделки по сдаче муниципальных площадей в аренду.[5] "В течение ближайших двух-трех лет мы рассчитываем передать более 5 млн. кв. м коммерческой недвижимости в управление профессиональным управляющим компаниям",- заявил глава департамента имущества Москвы Владимир Силкин. По его словам, уже до конца этого года будет отобран ряд компаний, каждой из которых передадут в управление по 20 тыс. кв. м. Так чиновники хотят отработать систему взаимодействия с УК, чтобы затем запустить ее по всей Москве. После того как система будет отработана, каждой управляющей компании департамент имущества рассчитывает выделить по 100 тыс. кв. м площадей. Плотными площадками для эксперимента станут Центральный, Восточный и Западный округа столицы. Как пояснил Владимир Силкин, сейчас рассматривается несколько вариантов управления недвижимостью: "Первый - передать УК те договоры, которые заканчиваются. Второй, наиболее логичный,- передать им в управление недвижимость того или иного микрорайона целиком". При этом, как сообщает "Бизнес", управляющая компания, которая выиграет в конкурсе, обязана будет предоставить финансовые гарантии, например, депозит в размере полугодовой арендной платы на счете города, залог имущества, банковскую гарантию. "Если УК нарушит условия договора с правительством Москвы, чиновники вправе будут отстранить ее от работы",- говорит Владимир Силкин. Каким будет вознаграждение УК, правительство Москвы пока не решило. Силкин высказал лишь предположение, что речь может идти примерно о 10% от суммы арендных сделок за квартал. "Впрочем, размер этого вознаграждения может стать и предметом конкурсных торгов,- отметил он.- Компания, которая согласится управлять городской недвижимостью за меньший процент, при прочих равных условиях и станет победителем". Рассуждая о возможных претендентах на роль управляющих муниципальной недвижимостью, генеральный директор управляющей компании Colliers FM Марина Великорецкая считает наиболее вероятным, что, по крайней мере, частью площадей все равно будут управлять аффинированные с департаментом имущества структуры, так как "город так просто не отпустит свои ресурсы". Тем не менее Великорецкая считает верным намерение передать муниципальную недвижимость в управление частным компаниям - такая технология на Западе уже давно применяется и хорошо себя зарекомендовала. "Если в Москве построить прозрачную схему отношений с УК, это будет выгодно и городу, и управляющим,- говорит она.- Мы с удовольствием примем участие в конкурсе, но только при условии честной борьбы". C тем, что, если проект будет грамотно реализован, успех ему гарантирован, согласна и генеральный директор УК "Инвест-лайн" Наталья Холопова. "Это интересно для многих компаний, в том числе для нас,- говорит она.- Хотя предлагаемая к управлению недвижимость имеет одну особенность: это, как правило, небольшие по площадям встроенно-пристроенные помещения. Уметь с ними обращаться - довольно редкий навык. Не секрет, что УК предпочитают большие объекты, ведь чем больше объект, тем ниже себестоимость управления им". Принять участие в конкурсе на управление муниципальной недвижимостью готов и директор компании УЭР Андрей Шаров. "Предполагаемый уровень вознаграждения вполне адекватен, и нам было бы интересно участвовать в таком тендере. Я расцениваю это намерение властей как положительную тенденцию. Если эксплуатация находящихся на балансе города нежилых помещений хотя бы частично будет отдана частным компаниям, рынок получит мощный толчок для развития",- полагает Шаров. Окончательную версию программы управления муниципальной недвижимостью департамент имущества обещает подготовить к осени. Однако какой бы ни оказалась в итоге система отношений города с УК, с управлением недвижимостью, считает генеральный директор маркетинговой компании "Беш" Оксана Крымова, лучше других справится компания, "которая имеет опыт "возни" с большим количеством клиентов". "Поэтому,- полагает Крымова,- одним из самых серьезных претендентов на эту роль является входящая в департамент имущества Производственно-коммерческая дирекция (ПКД)". По оценкам экспертов рынка недвижимости, ПКД сегодня работает с 20 тыс. арендаторов, а это, согласитесь, весьма серьезное конкурентное преимущество на любом конкурсе.[6] Ставки аренды не недвижимую муниципальную недвижемость департамент имущества Москвы рассчитывает увеличить за три года на 80%. С 1 января 2006 года расходы предпринимателей на аренду помещений вырастут на 30% по сравнению с нынешним уровнем, в 2007-м - еще на 30%, в 2008-м - на 20%. И хотя глава департамента Владимир Силкин сообщил, что малый бизнес по-прежнему будет иметь льготы при аренде помещений, список льготников со следующего года будет пересмотрен. Напомним, что с этого года новые арендные договоры уже заключаются по рыночным ставкам. По ранее заключенным договорам ставки выросли на 25% по сравнению с прошлым годом для льготных категорий арендаторов и на 50% - для прочих. Сегодня в собственности Москвы находится 47 млн кв. м нежилой площади. Из них в аренду сдается 7,5 млн. кв. м. Что же касается конкретного объекта, то в данном случае такой вариант возможен, но больше предпочтения имеют более крупные офисы, чем анализируемый.Сдача в аренду нескольким арендаторам в отношении данного офиса невозможно еще по причине его расположения. Поэтому наиболее применим способ сдачи в долгосрочную аренду одному арендатору.
3.3.Недвижимость в долгосрочную аренду одному арендатору Величина арендной платы устанавливается в объеме, позволяющем покрыть затраты, связанные с содержанием и эксплуатацией объекта недвижимости, и получить прибыль.[7] Лимитную величину арендной платы, как правило, формируют три группы затрат:
где Кпл. – коммунальные платежи; Об – отчисления в бюджет и внебюджетные фонды; Зо.н. – затраты управляющего по содержанию объекта недвижимости. Первая группа затрат Кпл. определяется по фактическому потреблению ресурсов и ставкам за их единицу. В договорах аренды может быть предусмотрено условие, по которому арендатор самостоятельно проводит коммунальные платежи за арендуемое помещение. Реализация этих условий возможна, если в договоре указывается номер счетчика (или расчетный способ определения затрат ресурса) и адресность платежей оплаты стоимости потребляемого ресурса. Управляющая компания, как правило, имеет лицензии на торговлю теплом, электроэнергией и услугами связи. Это позволяет арендаторам относить коммунальные расходы на себестоимость продукции, что делает популярными тренажерные залы, солярии и прочие услуги в области фитнесса. Сдача в аренду нежилых помещений - одно из направлений предпринимательской деятельности для управляющего недвижимостью, который является плательщиком налогов на добавленную стоимость, прибыль, содержание жилищного фонда и объектов социально-культурной сферы. В соответствии с действующим законодательством объект недвижимости учитывается на балансе управляющей компании, являющейся плательщиком налогов на имущество и на землю. Налоги на нужды образовательных учреждений, отчисления в фонды (пенсионный, занятости, медицинского страхования и социального страхования), налоги на пользователей автодорог (если по условиям арендного договора предусмотрено оказание арендатору дополнительных услуг), на содержание правоохранительных органов, на уборку мусора и территории, прилегающей к арендуемому зданию (помещению) составляют отдельную группу затрат. Управляющий ответственен за охрану окружающей среды и поддержание ее в рамках требований Комитета по окружающей среде, что связано с определенными затратами, возмещение которых должно быть предусмотрено арендной платой. Вторая группа, связанная с отчислением в бюджет и внебюджетные фонды Об, формируется на основании обязательности расчетов с бюджетом. Состав их определяется в соответствии с видом недвижимости, ежегодные отчисления, формируемые в управляющей компании на оплату капитального ремонта сданных в аренду помещений: -балансовая стоимость арендуемого имущества, являющейся основой расчета обязательных платежей управляющей компании; -норма амортизационных отчислений в коэффициентах. Поскольку сумма арендной платы, рассчитанная таким путем немалая, то сдача такого офиса в долгосрочную аренду одному арендатору считается для арендодателя очень выгодным условием возмещения убытков от обслуживания данного объекта. Далее рассчитаем применение долгосрочной аренды одному арендатору как более эффективное управление офисом.
Глава 4 . Экономическая часть Неиспользуемую часть административного корпуса сдать в долгосрочную аренду сроком на 10 лет ООО «Турсервис» (вариант 1). Для этого сначала рассчитаем доходность данной организации от своей деятельности и возможность выплаты арендной платы. ООО «Турсервис» оказывает следующие виды услуг: Туризм: все виды отдыха и лечение, туры , Организация экскурсий по городу и области; Оформление выездных виз и оказание информационных и консультационных услуг по их получению (правила оформления виз, анкеты, необходимые документы); Страхование; Рассмотрим какие доходы создают вышеперечисленные услуги: Наименование услуг доход Прибыль 1. туризм торговая надбавка Выручка за минусом внешних издержек производства образует бухгалтерскую прибыль. 2.Организация экскурсий торговая надбавка Выручка за минусом внешних издержек производства образует бухгалтерскую прибыль 3. Оформление выездных виз и оказание информационных и консультационных услуг торговая надбавка Выручка за минусом внешних издержек производства образует бухгалтерскую прибыль 4.Страхование торговая надбавка Выручка за минусом внешних издержек производства образует бухгалтерскую прибыль Хозяйственную деятельность анализируемого предприятия характеризуют следующие основные технико-экономические показатели. Основные технико-экономические показатели ООО «Турсервис» За 2007год Таблица 4.1. Наименование показателя За 2007год 1Выручка от продажи товаров, работ, услуг, тыс. руб. 1750 2 Средняя стоимость основных средств, тыс. руб. 218 3 Фондоотдача, руб. / руб. 9,13 4 Амортизационные отчисления, тыс. руб. 86 5 Среднесписочная численность работающих, чел. 23 6 Производительность труда, тыс. руб. в год 7 Себестоимость реализованных товаров, тыс. руб. 1111 8 Затраты на 1 рубль реализации товаров, руб. 0,56 При условии сохранения лидирующих позиций на рынке туристических услуг, отсутствия сильных конкурентов, продолжения рекламных мероприятий, и стабильных темпов инфляции (12 %), выручка за 2008г., по нашим расчётам, составит 1991000 руб., что на 240 560 руб. больше, чем в 2007г. Таблица 4.2.
Прогноз результатов деятельности предприятия на 2008 год
Показатели
Сумма, тыс. руб.
1 Доход от реализации продукции
1991
2. Себестоимость реализованной продукции
892930
3. Коммерческие расходы
0
4. Общие и административные расходы
0
5. Прибыль от продаж (стр.1-стр2)
550172
6. Результат от операционной деятельности
0
7. Результат от внереализационной деятельности
0
8. Прибыль до налогообложения
550172
9. Налог на прибыль (24%)
132041
10. Чистая прибыль (стр.
418231 Исходя из прогноза результатов деятельности предприятия на 2008 год имеем, что данная организация в состоянии платить арендную плату. Теперь рассчитаем арендную плату от использования офиса. Ранее были рассчитаны затраты по содержанию офиса, которые составили 8731,61тыс.руб. Данная сумма рассчитана на год. Затраты в месяц составят:
8731,61/12=727,63 тыс.руб. Разумеется погасить полностью убытки невозможно, но частично решить данный вопрос реально. Таблица 4.3. Внесем данные погашения убытков за счет арендной платы. Показатели Значения (тыс.руб.) 1.Стоимость затрат по содержанию офиса 727,6 2.Арендная плата 418,2 3.Разница 309,5 4.Снижение бюджетных ассигнований 309,5 Вывод: Сдача офиса одному арендатору является эффективно и позволяет ежегодно сократить убытки на сумму 309,5 тыс.руб. Теперь рассчитаем экономическое обоснование эффективного управления использования объекта недвижимости за счет сдачи в аренду неиспользуемой части площади желающему арендатору (вариант 2). В основу расчета возьмем лишь часть свободного помещения и рассчитаем арендную плату. Коммунальные платежи на 1 м² составили 18руб.30коп. Арендованная площадь занимает 120 м² Коммунальные платежи 120 м² составили 18,30*120=2196 (руб.) Отчисления в бюджет и внебюджетные фонды составит 110руб. Затраты по содержанию объекта недвижимости 900 руб. Отсюда, используя ранее предложенную формулу расчета (1) рассчитаем арендную плату. Апл.=2196+110+900=3206 руб. Сдача лишь 120 м² составит 3206 рублей в месяц, 3206*12=38472 рублей в год. Отсюда следует вывод, что эффективно использовать существующие объекты недвижимости очень даже выгодно. Сведем данные расчета в таблицу. Таблица4.4. Сводная таблица Показатель Площадь м² Стоимость ед-цы(руб.коп.) Сумма (руб.) Коммунальные платежи 120 18,30 2196 Отчисления в бюджет 110 Затраты по содержанию объекта недвижимости 900 Итого арендная плата в месяц 3206 В год 38472 Данный расчет произведен только в отношении одного арендатора. Однако существуют проблемы, которые можно объединить в следующие группы: -арендные отношения, включающие в себя порядок аренды муниципальной собственности, арендную плату, порядок реконструкции и ремонта, порядок приватизации; -земельные отношения, определяющие порядок выделения земельных участков, участие малого и среднего бизнеса в генеральном плане развития города и т. д. -наружная реклама; -координация действий администрации через различные органы, учрежденные с участием представителей всех слоев предпринимательского сообщества; -подготовка кадров среднего звена в учебных заведениях города; -участие в социальной политике. Подавляющее большинство первых кооперативов арендовали муниципальную и ведомственную недвижимость для своей деятельности. Муниципальная собственность всегда была приоритетной, поскольку ставки арендной платы были ниже и устанавливались не по ведомственному произволу, а на основе расчетов и с учетом развития предпринимательства, которое обеспечивало городу дополнительные налоговые поступления. Ставки арендной платы муниципальной собственности менялись редко и в зависимости от экономической ситуации. Это было весьма привлекательным фактором и обеспечило бурное развитие бизнеса в городе. В последние годы наметилась тенденция к безудержному, немотивированному росту арендной платы, что приводит к: - остановке развития и закрытию предприятий-резидентов; - росту цен на услуги и товары, что в целом влияет на развитие рынка; - оттоку финансов и предпринимательских ресурсов в другие регионы. Одной из основных проблем развития предпринимательства является отсутствие у большинства предприятий собственности на недвижимость. Это в значительной степени тормозит развитие, поскольку отсекает возможность получения кредитов. В настоящее время большинство предприятий-резидентов, арендаторов, не в состоянии конкурировать с потенциальными возможностями «приходящего» капитала. Однако закон предусматривает равенство прав участников тендерных торгов, что порождает, в одном случае - боязнь инициативы приватизации у предприятия арендатора, а в другом случае переход права собственности к предприятию – нерезиденту. И то и другое невыгодно городу. Необходима местная законодательная инициатива, увеличивающая права арендаторов в части приватизации недвижимости.- акции , и т.д. Можно предложить следующий механизм осуществления таких проектов: 1. Администрация города объявляет конкурс проектов. 2. Администрация города объявляет конкурс среди строительных организаций города на право постройки данного комплекса зданий. 3. Необходима встреча с представителями малого предпринимательства для обмена опытом. 4. Организация и проведение отбора предпринимателей, которые будут инвестировать строительство объектов. 5. Необходимо проработать механизм эксплуатации здания после сдачи объекта. 6. Строительство здания. Уникальность данного проекта в том, что: - он позволит малому бизнесу города построить свою собственность, - Администрация города приобретет дополнительные муниципальные офисные и торговые площади, которые могут использоваться в качестве бизнес-инкубатора. Далее рассчитаем вариант инновационного проекта в результате строительства гаража. В целях дополнительного получения прибыли за счет строительства гаража имеем. Затраты на строительства гаража составят:
Таблица4.5. Наименование Сумма (втыс. руб.) 1.Материалы
424,5 2.Заработная плата рабочих (4249,92*90%*45%) 172,1 3.Затраты на эксплуатацию машин и механизмов(25%) 95,6 4.Накладные расходы (10% от 4249,92*90%+1721,22) 55,5 5.Энергоресурсы (2,67% от 4249,92*90%) 10,2 6.Прочие работы и затраты (30%) 11,5 Итого: 769,4 Затем гараж сдаем в аренду арендатору стоимость арендной платы в месяц составит: 220руб*120кв.м = 26400руб в месяц и 26400*12=316800 в год. Гараж окупится через 769400/316800=2,4 года т.е. через 2 года и 4месяца, а затем ежегодно будет получать дополнительную прибыль в сумме 316800руб.
Заключение В результате проводимых реформ на отечественном рынке недвижимости сложилась специфическая ситуация. С одной стороны, государственные и муниципальные собственники, продолжая процессы приватизации, все еще остаются крупнейшими собственниками недвижимости и занимают особые позиции, например, на первичном рынке нежилых помещений. С другой стороны, государственные и муниципальные властные структуры принимают основные нормативные акты для регулирования рыночных взаимодействий, а также для управления имущественными отношениями в целом. Как показывает практика, в результате такого регулирования не всегда решаются проблемы эффективного пополнения государственного и муниципального бюджетов. Кроме того, до сих пор не сложился рынок компаний, которые осуществляли бы профессиональное управление государственной и муниципальной недвижимостью. На сегодняшний день существует несколько десятков управляющих компаний, которые в основном концентрируют свое внимание на управлении эксплуатацией. Представляется необходимым создание управляющих компаний с сохранением стопроцентного пакета акций в собственности государства, что позволило бы приблизиться к рыночным методам управления имуществом. Кроме того, это позволило бы принципиально поменять исходную государственную форму собственности и совершенствовать механизмы хозяйственного управления объектом. Право собственности на стопроцентный пакет акций, с точки зрения решения главных задач государственного собственника, обусловливает для него безусловную управляемость объектами недвижимости и полную принадлежность результатов его деятельности. Для комплексной реализации городской программы развития, связанной с повышением эффективности управления городской недвижимостью, необходимо обеспечить подготовку квалифицированных профессиональных управляющих. Проведение следующего комплекса мероприятий позволит городской администрации: · создать единый стандарт качества подготовки профессиональных управляющих городской собственностью; · унифицировать требования, предъявляемые к управляющим городской собственностью; · формализовать процедуру проведения конкурсов на управление городскими объектами недвижимости и долями участия города в инвестиционных проектах, тем самым существенно снизив связанные с этим издержки; · уменьшить риски возникновения убытков в городском бюджете от неквалифицированного управления городской недвижимостью и долями участия города в инвестиционных проекта, а также существенно повысить реальные доходы в городской бюджет, активизировать инвестиционный процесс в городе, обеспечив в конечном итоге, условия для наиболее полного удовлетворения социально-экономических потребностей населения города Москвы. Как уже отмечалось, недвижимость является одним из важнейших ресурсов деятельности государства наряду с материально-техническими, финансовыми и человеческими ресурсами, а недвижимое имущество является важнейшим имущественным компонентом. Так, по мнению западных специалистов, оценочная стоимость недвижимости составляет от 50 до 60 процентов национального богатства стран. Однако в структуре недвижимости значительную часть занимают объекты, которые не приносят дохода при их использовании (например, объекты социального и культурного назначения). Профессиональные управляющие владеют таким методом управления как работа с портфелем недвижимости, при помощи которого возможно рациональное содержание как доходных, так и убыточных объектов путем направления денежных средств, полученных с доходных видов недвижимости на объекты, не приносящие дохода. Среди способов и методов работы с недвижимым имуществом, которые применяются управляющими компаниями, можно выделить следующие: · создание собственной управляющей структуры; · передача функций по управлению собственной специализированной компании; · создание удерживающей компании. -сдача офиса в доверительное управление; -сдача офиса в аренду по более дорогой цене нескольким арендаторам; -сдача в аренду одному арендатору на условиях долгосрочной аренды. Собственная управляющая структура создается в рамках материнской компании и является отдельным структурным подразделением без образования юридического лица. Автономность структуры обеспечивается собственным бюджетом, утверждаемым руководством головной компании. Собственная специализированная компания создается путем учреждения дочернего общества как отдельного юридического лица с функциями управляющей компании. При этом доля головной компании может варьироваться от контрольного пакета акций до стопроцентного участия в уставном капитале дочерней организации. Основой создания является передача имущественных комплексов или отдельных объектов недвижимости в уставный капитал. Удерживающая компания является аналогом дочерней компании, но при этом она не осуществляет функций управления недвижимым имуществом. Удерживающая компания является собственником недвижимого имущества и наделена полномочиями по пере-даче своих функций по управлению профессиональным участникам рынка (например, аккредитованной управляющей компании) на любом законном основании: по договору до-верительного управления, по договору возмездного оказания услуг, агентскому договору. Для повышения эффективности управления городской недвижимостью необходимо решить, по крайней мере, три группы проблем, которые условно подразделяются на стратегические, технические и организационные. Стратегической проблемой является формирование целей управления разными группами объектов городской недвижимости. К техническим проблемам относятся:
· стандартизация процедур инвентаризации и оценки городской недвижимости; · стандартизация форм учета и отчетности по бюджету объекта и портфеля недвижимости; · выработка основных критериев эффективности для каждой группы объектов. Организационные проблемы связаны с подготовкой квалифицированных профессиональных управляющих городской недвижимостью.
Проводимые на современном этапе социальные и экономические реформы обусловливают необходимость создания новой организационной, законодательной и нормативной базы для решения проблем эффективного управления государственной и муниципальной недвижимостью. В этих условиях одно из первых мест занимает проблема развития и реорганизации структуры управления городским хозяйством в целом и недвижимостью как частью этого хозяйства, т. к. эффективное управление недвижимым имуществом позволит решить социально-экономические проблемы города, повысит жизненный уровень населения. Что касается анализируемого объекта недвижимости, офиса, то в отношении его наиболее эффективным является сдача его в долгосрочную аренду одному арендатору.
Литература 1.Конституция Российской Федерации. 2.Гражданский кодекс Российской Федерации. 3.Административный Российской Федерации. 4.Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2002г. № 178-ФЗ 5 Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер,2003 6.Кулагин М. Предпринимательство и право: опыт Запада /I 1од ред. проф. Е.А. Суханова. - М., 2004 7.Poзенбepг Д. Инвестиции: Терминологический словарь /Университет Рутджерс (США). - М., 2004 8.Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ. — М., 2005. 10.Коуз Р. Фирма, рынок и право. — М., 2003 11.Международные стандарты оценки МСО-1, МСО-5. 12.И.В. Смирнова "Экономика недвижимости", уч. пособие, СПб.: СПбГИ-ЭА, 2007 12.В.Н.Старинский, А.Н. Асаул, Т.А. Кускова "Экономика недвижимости", уч. пособие под ред. Г.А. Краюхина, СПб, 2003 13.Е.И. Тарасевич "Оценка недвижимости", СПб.: СПб ГТУ, 2007 14. И.В. Смирнова "Экономика недвижимости", уч. пособие, СПб.: СПбГИ-ЭА, 2005 15. В.Н. Старинский, А.Н. Асаул, Т.А. Кускова "Экономика недвижимости", уч. пособие под ред. Г.А. Краюхина, СПб, 2003 [1] И.В. Смирнова "Экономика недвижимости", уч. пособие, СПб.: СПбГИ-ЭА, 2004 [2] Е.И. Тарасевич "Оценка недвижимости", СПб.: СПб ГТУ, 2003 [3] В.Н. Старинский, А.Н. Асаул, Т.А. Кускова "Экономика недвижимости", уч. пособие под ред. Г.А. Краюхина, СПб, 2003 [4] И.В. Смирнова "Экономика недвижимости", уч. пособие, СПб.: СПбГИ-ЭА, 2004 [5] Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер,2003 [6] Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер,2003 [7] И.В. Смирнова "Экономика недвижимости", уч. пособие, СПб.: СПбГИ-ЭА, 2004