Роль МУП БТИ в системе государственного технического учета

ОГЛАВЛЕНИЕ Введение Глава 1. Государственный технический учет – системное общественное явление 1.1. История становления и развитие государственного технического учета в России и специфика формирования БТИ в г.Магнитогорске 1.2. Свойства, организационная структура и функции БТИ
1.3. Юридический статус БТИ г.Магнитогорска и его взаимодействие с муниципальными и иными органами власти Глава 2. Основные направления деятельности БТИ г.Магнитогорска 2.1. Инвентаризация жилого и нежилого фондов г.Магнитогорска 2.1.1. Порядок проведения государственного технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости 2.1.2. Состав сведений Реестра объектов недвижимости 2.1.3. Структура органов и организаций государственного технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости 2.1.4. Архивы организаций технической инвентаризации 2.1.5.Порядок предоставления информации организациями технической инвентаризации 2.1.6. Финансовое обеспечение деятельности организаций технической инвентаризации 2.2. Рационализация деятельности БТИ 2.3. Правовое обеспечение деятельности БТИ 2.4. Информационное обеспечение деятельности БТИ Заключение Список использованных источников и литературы
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность исследования. Глубокий перелом в осознании места и роли ГТУ в современной России, обусловивший необходимость его коренной модернизации как актуального системного общественного явления, наступил под воздействием смены общественной парадигмы развития и вызванными ею последствиями. Объективные условия России XXI века диктуют новые подходы к организации и развитию системы ГТУ, а оно логично требует исследования и практического освоения тех ее составляющих, которые предопределяют ее современную сущность. Речь идет о такой системе ГТУ, которая бы базировалась как на общемировом, так и сугубо национальном, местном опыте развития. Различные аспекты проблемы ГТУ исследуются экономистами, управленцами, социологами и юристами. Теоретические аспекты становления и функционирования ГТУ рассматриваются в работах Литвинчева С.Д., Винокурова В.А., Атаманчука Г.В., Агеевой Е.А. и других ученых. Истории становления и развития ГТУ посвящены исследования Манохина В.М., Гончарова В.В., Литвинчева С.Д и др. Проблемы инвентаризации жилого и нежилого фонда анализируются Киселевым С.В., Котляром А.Э., Кирсановым А.Р. и другими исследователями. Особенностям государственного учета жилого и нежилого фондов уделяют внимание Киндеева Е.А., Белов В.А., Винокуров В.А. и др. Роль муниципальных органов власти в управлении БТИ частично рассматриваются Крыловым С.П., Винокуровым В.А., Батрах Д.Н. Анализ научной литературы по проблеме исследования показывают, что осмысление процессов в сфере государственного технического учета стало усиливаться, недостаточно исследованными остаются, в частности, вопросы места и роли БТИ в системе ГТУ. Наряду с этим в практике работы с населением четко просматриваются противоречия между: - декларируемыми целями ГТУ и его реальными результатами; - местными особенностями деятельности БТИ и общими закономерностями функционирования системы ГТУ; - возрастающей потребностью населения в услугах БТИ и невозможностью их эффективного оказания. Данные противоречия порождают целых ряд управленческих проблем, решение которых крайне важно для реформирования системы ГТУ. Источниковедческой базой дипломной работы явились: - материалы государственного архива г.Магнитогорска, фонд№11. О состоянии технико-экономического учета БТИ за 1935-2001 г.г.; - в дальнейшем архивы БТИ г.Магнитогорска за 2001-2003 г.г.; - материалы текущего архива комитета по управлению имуществом Администрации г.Магнитогорска (документация общего характера: постановления, приказы, распоряжения, служебные записки, нормативно-техническая документация и др.) за 1992-2002г.г.; - материалы личного фонда Л.А.Приходько об истории развития и функционирования БТИ в г.Магнитогорске за 1992-2003 г.г.; - материалы государственных статистических отчетов за 1992-2003 г.г.; - нормативно правовые акты государства: Конституция РФ, Федеральный закон РФ «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации». Кодексы Российской Федерации: Гражданский кодекс РФ, Кодекс законов о труде, Налоговый кодекс РФ Постановление Совета Министров СССР «О порядке государственного учета жилищного фонда» от 10.02.85г. № 136. Постановления Правительства РФ: «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в РФ объектов градостроительной деятельности» № 921 от 04.12.2000г, «Об утверждении положения о структуре и порядке учета кадастровых номеров объектов недвижимости и порядка заполнения форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 475 от 15.04.1996г, «О мерах по реализации Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 1378 от 01.11.1997г., «Об утверждении примерного Положения об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 288 от 06.03.1998г. Постановление Правительства Челябинской области «О единой системе учета объектов недвижимости и пользования архивами БТИ Челябинской области» № 322 от 16.07.99г. Постановления Главы Администрации г.Магнитогорска за №184-П от 07.09.92г. Материалы конкретно-социологический исследований за 2000-2003 г.г., проведенный отделом современных социологических исследований при Администрации г.Магнитогорска. Таким образом, анализ исследовательской литературы, источников и практики показывает, что: во-первых, проблема ГТУ интегративная, имеющая управленческий, социально-экономический и исторический аспекты; во-вторых, анализ роли МУП БТИ в системе ГТУ освещен пока недостаточно; в-третьих, на сегодняшний день практически отсутствует специальное целенаправленное изучение процесса становления и развития МУП БТИ г.Магнитогорска и его роли в системе ГТУ. Отсюда вытекает противоречие между необходимость понимания роли МУП БТИ в системе ГТУ и изучения опыта его становления и функционирования в г.Магнитогорске. На основании выявленного противоречия сформулирована проблема исследования: система государственного технического учета и роль в ней МУП БТИ. Актуальность обозначенной проблемы, ее недостаточная теоретическая разработанность и практическая целесообразность обусловили выбор темы исследования – «Роль МУП БТИ г.Магнитогорска в системе ГТУ». Цель исследования – раскрыть сущность и содержание деятельности МУП БТИ г.Магнитогорска в системе ГТУ. Объект исследования – система ГТУ. Предмет исследования – роль МУП БТИ г.Магнитогорска в системе ГТУ. Гипотеза исследования – роль МУП БТИ г.Магнитогорска в системе ГТУ будет эффективной, если его организационное обеспечение и правовое регулирование будет соответствовать требованиям времени и осуществляться в тесной взаимосвязи с другими субъектами системы ГТУ.
Исходя из цели и гипотезы исследования нами были определены следующие задачи: 1. Изучить и показать историю становления и развития ГТУ в России и специфику формирования БТИ в г.Магнитогорске. 2. Раскрыть сущность, организационную структуру и функции БТИ. 3. Показать юридический статус БТИ г.Магнитогорска и его взаимосвязь с другими муниципальными органами власти.
4. Выявить основные направления деятельности БТИ и пути его дальнейшего совершенствования. Поставленная цель и задачи обусловили выбор методов исследования. Были исследованы системно-функциональный, аксиологический, исторический, сравнительный, эмпирический методы. В работе проводится интегративный анализ роли МУП БТИ г.Магнитогорска в системе ГТУ. Структурно работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка источников, цитируемой и использованной литературы.
ГЛАВА1. ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УЧЕТ –
СИСТЕМНОЕ ОБЩЕСТВЕННОЕ ЯВЛЕНИЕ

1.1. ИСТОРИЯ СТАНОВЛЕНИЯ И РАЗВИТИЯ ГТУ В РОССИИ И
СПЕЦИФИКА ФОРМИРОВАНИЯ БТИ В Г.МАГНИТОГОРСКЕ В России процесс становления и развития ГТУ имеет древнюю историю. Впервые упоминание о нем относится к 1275г. времени правления Великого князя Василия Ярославовича, предпринявшего попытку инвентаризации земель. Однако первая государственная инструкция, содержавшая правила определения площадей и порядок их описания, была создана 20 сентября 1555 г. Иваном Грозным. В 1556г. была проведена повсеместная опись земель. Она имела большое значение для упорядочения финансовой системы, системы налогов. Составленные «писцовые» книги явились актами дальнейшего закрепощения крестьян. Учетом поместного земельного фонда, регистрацией вотчин и т.д. занимался Поместный приказ. В результате перестройки приказной системы управления Петром I в 1721г. была введена Ревизионная Коллегия, компетенция которой была законодательно определена достаточно четко. Во второй половине XVIII в. проводилось так называемое «генеральное межевание земель». Это межевание продолжалось около 90 лет, в течение которых в инвентаризационные материалы вносились текущие изменения. Однако эти данные остались совершенно неразработанными и лишь в советское время явились предметом исследования историков-марксистов. В 40-х г.г. XIX в. были произведены работы по земельному устройству государственных крестьян и составлены планы земельных имуществ и определена доходность земель, промыслов, лесов и т.п. Однако материалы эти не обновлялись внесением текущих изменений и вскоре потеряли свое значение. В конце XIX в. была проведена подворная перепись, положившая начало современному подходу к инвентаризации зданий.[1] В 1905г. московской городской управой были начаты работы по инвентаризации земель, принадлежавших городу (школы, больницы, угодья, свалки и пр.). Городские улицы при этом не учитывались, однако из-за недостатка ассигнований работы были прекращены. Вновь возобновлены в 1914г., но вследствие начавшейся первой Мировой войны были прекращены. Результаты работы быстро устарели и потеряли значение.[2] В целом об инвентаризации строений в дореволюционной России сведений практически не имеется. Сохранившиеся записи, схематические чертежи и другие материалы отделов городских управ городов и незначительные кадастровые реестры, позволяющие судить о истории становления ГТУ. Возникновение БТИ началось в советской России принятием Постановления Экономического Совещания при СНХ РСФСР (ЭКОСО) «Об инвентаризации имущества местных Советов». В 1930г. ЭКОСО РСФСР было издано новое Постановление «Об инвентаризации имущества местных Советов», согласно которому инвентаризация распространялась на домовой фонд госбюджетных учреждений, кооперативных организаций и частных лиц.[3] В этих двух важнейших законодательных актах значение инвентаризации основных фондов жилищно-коммунального хозяйства определялось такими народохозяйственными задачами как получение данных для составления балансов народного хозяйства; обеспечение оценочной базы для правильного воспроизводства основных фондов местных Советов путем амортизационных накоплений и обязательное для налоговых и страховых органов пользование оценками и данными инвентаризации земель и строений. Для создания финансовой базы, обеспечивающей проведение инвентаризации Правительством РСФСР были изданы постановления, согласно которым инвентаризация земель, строений и других основных фондов коммунального хозяйства в городах и поселках должна была производиться за счет средств частных владельцев, учреждений, предприятий и организаций, распоряжении или пользовании которых находятся жилищно-коммунальные фонды. Объекты, содержащиеся за счет средств местного бюджета (школы, больницы и т.д.), согласно этим постановлениям должны инвентаризироваться за счет бюджетных ассигнований. В развитие постановлений Правительства РСФСР НКВД РСФСР были изданы инструкции «По проведению местными органами коммунального хозяйства инвентаризации земель и строений» от 27.04.1930г. за №228, «По производству регистрации текущих изменений в составе, состоянии и стоимости коммунальных имуществ и городских домовладений» от 30.04.1929г. за №114 и «О порядке взимания, расходования и учета платы за производство инвентаризационных работ» от 29.04.1930г. за №321. Издание специальных законодательных актов и инструкций инвентаризации строений дало возможность распространить эту работу на все города, рабочие, дачные и курортные поселки, создать финансовую базу для проведения и инвентаризации и обеспечить применение в этой работе единой программы и методов. Установлено, что до выхода этих нормативных актов инвентаризация строений и усадебных земель производилась лишь в единичных городах (Москва, Иваново, Горький) и по местным программам. Еще длительное время состояние инвентаризации было в России неудовлетворительным. Основной недостаток инвентаризационно-оценочных данных заключался в том, что они не были сведены к единым ценам и нормам. Так , например, в Ленинградской области городской жилой фонд был оценен в ценах 1928г., в Московской области - 1930г., в Калининской - 1932г. и т.д.[4] В результате страховые и налоговые органы отдельных областей проводили свои операции на разной рыночной базе. Особенно большим недостатком являлось их устарелость, вследствие чего оценочная стоимость строения явно занижалась, что соответственно снижало как размеры страховых платежей, так и страхового возмещения за убытки, причиняемые стихийными бедствиями, в целом снижая размеры налогов со строений. Очевидно, что все это отрицательно сказывалось на состоянии местных бюджетов. В балансах домоуправлений занижение стоимости строений приводило к занижению амортизационных начислений и средств, выделяемых на капитальный ремонт. Большие затруднения возникали в случаях приобретения государственными учреждениями домов у отдельных граждан, так как население не соглашалось продавать свои дома государственным органам по заниженной оценке. А по современной стоимости нотариальные конторы не могли фиксировать сделок вследствие того, что по закону приобретение домов частных лиц государственными учреждениями и предприятиями может производиться не выше инвентаризационной или страховой оценки.
Помимо этого, оценкой охватывался не весь городской домовой фонд; были строения, застройки, принадлежащие гражданам на правах личной собственности, которые не инвентаризировались и не оценивались. Методы оценки по областям не были унифицированы и отсутствовало их обоснование.
Отсутствие единой методологии и программы приводило к невозможности обобщения данных инвентаризации строений как по России в целом, так и по Союзу. Вследствие этих причин Экономический Совет при СНК СССР издал Постановление «Об оценке строений для государственного страховании» от 26.04.1939г. за №884, согласно которому на систему наркомхозов союзных республик было возложено проведение генеральной переоценки строений в городах и поселениях городского типа по всему СССР.[5] В развитие этого Постановления НКФ СССР издал инструкцию «Об оценке строений в городах, рабочих и дачных поселках и поселениях городского типа» от 11.06.1939г. за №335/125, а на ее основе наркомхозы союзных республик издали свои инструкции по переоценке строений. Так Наркомхоз РСФСР издал технические инструкции «По оценке строений» от 17.11.1940г. и «По составлению ценников на строительные материалы» от 11.11.1940г. и «Укрупненные показатели расхода рабочей силы и материалов для оценки строений» от 9.01.1940г, 8.04.1940г, 16.05.1940г, 27.06.1940г. На основе этих руководящих документов областные и краевые отделы коммунальных хозяйств и наркомхозы автономных республик составили ценники, т.е. сборники оценочных норм для оценки строений, которые, по согласованию с областными (краевыми) и республиканскими (АССР) органами Госстраха и исполкомами СНК АССР, утверждались НККХ РСФСР. Издание инструкций НКФ СССР и инструкций наркомхозов союзных республик способствовало установлению единого организационного плана и единой методологии и программы оценочных работ в целом по Союзу. В результате произведенной на их основе генеральной переоценки строений оценочные данные различных городских поселений приведены к единому уровню цен и норм 1939г.[6] оценочная стоимость строений по Союзу повысилась в 2,5-3 раза, а поступления с налога со строений и страховых платежей возросли более чем на ¼ миллиарда рублей. В военный период уточнения наличия и состояния домового фонда в городах, рабочих, дачных и курортных поселках в местностях, освобожденных от немецкой оккупации, Наркомхозом РСФСР была издана инструкция «О проведении в освобожденных от немецкой оккупации городах и поселках технической инвентаризации строений» от 22.07.1943г. оценка строений по этой инструкции была проведена по этой методике, установленной еще в 1939г. в дальнейшей истории технической инвентаризации можно выделить следующие этапы: 1944-1950г.г.- полная инвентаризация строений и правовая регистрация освобожденных городов и поселков, текущая в «тыловых» районах; восстановление и расширение системы БТИ; 1960-1972г.г. – переоценка, определение износа основных фондов страны; 1982г. – полная переоценка домового фонда, коммуникаций, земных зон для целей государственного страхования. История возникновения и функционирования БТИ в г.Магнитогорске начинается с 1935 года. Первоначально эта структура называлась - организация ТЭУ. Она располагалась на левом берегу близ ММК и ее первым руководителем был Антонов Н.Г. Организация насчитывала 15 человек, которые и осуществили первичную инвентаризацию и провели первую переоценку домового фонда к 1941 году. В годы ВОВ ТЭУ переименована в БТИ. Ее возглавляет Батурина Н.И., состав персонала резко сократился, т.к. пятеро сотрудников бюро Федотова В.Н., Рогожкина З.А., Кудрин П.И., Жуковин А.В. и Ховлюк П.Т. ушли на фронт и погибли, защищая Родину. Деятельность БТИ была временно приостановлена и вновь возобновила свою работу лишь в 1946 году . В послевоенные годы часто менялось руководство БТИ и резко вырос объем работ. Затем в 60-70-е годы увеличивается численный состав персонала БТИ и объемы работ, продолжается инвентаризация инженерных сетей города, открываются филиалы в поселках Верхнеуральске и Агаповке. В начале 90-х годов с принятием Федерального Закона «О приватизации» качественно изменяется как руководство БТИ (его начальником была назначена известный в городе специалист-управленец Приходько Л.А.), так и его функциональное назначение. В связи с выполнением новых функций увеличивается штатный состав сотрудников предприятия, появляется новый отдел регистраторов прав. В 1998 году меняются функции БТИ. В настоящее время он включает такие подразделения как: бухгалтерию, отдел учета и регистрации документов, пять производственных отделов, отдел статистики, юридическую службу и АХЧ – штатный состав достигает 100 человек. В целом, в нынешних условиях МУП БТИ г.Магнитогорска это крупная самостоятельная организация, осуществляющая функцию государственного и технического учета и инвентаризацию объектов недвижимости.
1.2 СВОЙСТВА, ОРГАНИЗАЦИОННАЯ СТРУКТУРА И ФУНКЦИИ БТИ
Термин «инвентаризация» в переводе с латинского означает подробную опись наличного имущества. Понятие техническая инвентаризация означает выявление в натуре и опись состава государственной и муниципальной собственности. БТИ как управляемый объект обладаем рядом свойств. Первое свойство – это формализованный характер структуры, т.е. та институализирована государством. Второе свойство – целенаправленный характер деятельности с ориентацией на конкретный вид деятельности (учет), отношения и результаты. Свойство целеполагания дает возможность анализировать деятельность БТИ, соотносить цели с реальными объективными возможностями, согласовывать их с целями других субъектов управления. Третье свойство - самоактивность, т.е. способность выстраивать связи взаимодействия и отношения с внешней средой, приспосабливаться к сложившейся ситуации и функционировать в автономной режиме. Четвертое свойство – адаптивность, типовая реакция, стереотип действия в тех или иных условиях. Пятое условие - способность к саморегуляции, самоуправлению своим развитием. Это внутренняя самоорганизация, его функционирование. Шестое свойство – зависимость от внешней среды, т.е. объективных условий и факторов общественной жизни. Комплекс свойств БТИ определяет меру управляющих воздействий со стороны государства и других субъектов управления. Чем сильнее и рациональнее проявляются данные свойства БТИ, тем оно более развито и управляющее воздействие на него может быть «мягче» (координационного характера). БТИ как управляемый объект имеет свою организационную структуру. Она обусловлена общественно-политической природой государства, социально-функциональной ролью, целями и содержанием деятельности. Можно дать различные характеристики БТИ. Социологические, рассматривающие его как коллектив людей, выполняющих возложенные обществом задачи в соответствующей сфере деятельности. Функциональные, раскрывающие его как структуру, выполняющую определенные функции МУП. Юридические, наделяющие его необходимой компетенцией (совокупностью функций и полномочий).
Организационные, рассматривающие его внутреннее строение - организацию элементов и их взаимосвязей. На наш взгляд, под организационной структурой БТИ следует понимать совокупность его подразделений, а в них должностей, схему распределения между ними функций и полномочий, систему взаимоотношений этих подразделений и должностей. Структура БТИ зависит от места его в системе ГТУ, объема и содержания его компетенции и, соответственно, роли в управлении.
Структура БТИ нацелена на рационализацию и эффективное руководство деятельностью его персонала. Она отвечает определенным требованиям и сформирована на основе определенных правил. Во-первых, в соответствии с требованием мобильности, согласно которому численный состав включает 100 человек. Во-вторых, в соответствии с требованием оперативности, согласно которому своевременно исполняются функции инвентаризации и учета. В-третьих, в соответствии с требованиями экономичности, т.е. затрат на осуществление деятельности. В-четвертых, в соответствии с требованиями нормы управляемости количество подразделений с каждым годом увеличивается в силу объективных причин. В этой связи интерес представляет систематизация факторов, (требований), предложенных С.Ковальски: 1. факторы определяемые порученными задачами: значимость задач, трудность задач, разнородность задач, координация задач; 2. факторы, зависящие от личности руководителя: степень самостоятельности руководителя, вспомогательный персонал, деятельность не связанная с руководством, метод управления, планирования; 3. факторы, зависящие от персонала: квалификация персонала, трудовая интеграция, деятельность неформальных групп, культура общения, текучесть кадров; 4. факторы технического характера: вертикальный диапазон руководства, связь, размещение на поле деятельности, оснащение, структура учреждения, темп работы, контроль, информационная система, техника обработки информации. По мнению Г.В.Атаманчука, значимость требований-факторов состоит в том, что позволяет просчитать рациональность и эффективность структуры[7], ее соответствие закрепленной компетенции. Внутренняя организационная структура БТИ имеет организационно-правовую форму реализации компетенции. Во-первых, руководствующее звено, уполномоченное на реализацию нормативно установленной компетенции. Оно включает в себя состав должностей – руководителя и его заместителей. Во-вторых, совокупность подразделений, имеющих горизонтальные структуры (один руководитель на семь подчиненных) и выполняющие необходимые виды деятельности. В-третьих, обслуживающий вспомогательный персонал, занятый содержанием в порядке помещений, обслуживанием информационных систем и т.д. Природа деятельности БТИ, его роль проявляется в функциях, т.е. способах осуществления функции БТИ раскрывают и характеризуют взаимосвязи его как целостного субъекта деятельности. Каждая из функций различается по направленности, содержанию, и объему воздействия. В совокупности и взаимодействии друг с другом они образуют сложную функциональную структуру БТИ, обеспечивая ему внутреннюю сохранность и динамичность и определенную роль в систему ГТУ. На характер функций БТИ влияет много обстоятельств: развитость местного самоуправления, социальная направленность, правовое и информационное обеспечение. Поэтому часто возникают трудности в том, чтобы обеспечить рациональность и эффективность, гибкость и адаптивность функций, применяемым целям. В современных условиях эта проблема достаточно актуальна, т.к. налицо чистая смена функций. Поэтому здесь следует исходить из учета двух основных моментов. Во-первых, фундаментальных потребностей общества в государственной инвентаризации жилого и нежилого фондов и его государственного учета. Во-вторых, юридического переоформления функций БТИ и закрепления за ним определенной компетенции[8]. Не требует доказательств на наш взгляд тезис, что цели и функции должны соответствовать друг другу. Тогда становится понятным для чего оно создано и как оно действует. Но к сожалению, в нормативной практике данное требование не всегда соблюдается. И цели и функции подменяются задачами, которые БТИ должен решать.[9] В настоящее время в своей деятельности МУП БТИ г.Магнитогорска руководствуется Положением «О государственном учете жилищного фонда Российской Федерации», утвержденным Постановлением Правительства РФ от 13.10.97 №1301. Так согласно указанному Положению основная задача государственного учета жилищного фонда – получение информации о местоположении, количественном и качественном составе технического состояния, уровня благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей. Государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы - приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома - интернаты для инвалидов, ветеранов и др.). квартиры, служебные жилые помещения иные жилые помещения в других строениях, пригодные для. проживания. Включение жилых строений и жилых помещений в жилищный фонд и исключение из жилищного фонда производится в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации. Ранее действовало Постановление Совета Министров СССР "О порядке государственного учета жилищного фонда" от 10.02.85за № 136, которым было установлено, что в составе жилищного фонда не учитываются дачи дачно - строительных кооперативов, садовые домики садоводческих товариществ, другие строения и помещения, предназначенные для сезонного или временного проживания (независимо от длительности проживания в них граждан. Однако это положение входило в противоречие с российским законодательством, так как в ст. 9 ФЗ РФ предусмотрено право граждан, имеющих собственные жилые строения, расположенные на садовых и дачных земельных участках и отвечающие установленным требованиям, переоформлять их в качестве жилых домов. В случае признания строений расположенных на садовых и дачных земельных участках в качестве жилых, эти жилые помещения могут считаться местом постоянного жительства гражданина, и. следовательно, ему принадлежат все права установленные законодательством для собственников жилых помещений, в том числе право на регистрацию по данному месту жительства и право на вселение других лиц в это жилое помещение. Государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет. Основу государственного учета жилищного фонда составляет технический учет, осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда по единой для Российской Федерации системе учета путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений. Технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные органы технической инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (далее именуются БТИ), методическое обеспечение которых осуществляет государственная специализированная организация.
Согласно Постановления Губернатора Челябинской области «О единой системе учета объектов недвижимости и пользования архивами БТИ Челябинской области» № 322 от 16.07.99г. функции по государственному техническому учету объектов недвижимости всех форм собственности (кроме земельных участков) на территории Челябинской области возложено на государственное унитарное предприятие «Областной центр технической инвентаризации» по Челябинской области. Его приказом «О формировании учетных округов на территории Челябинской области» за №24 от 07.12.99г. был сформирован 41 учетный округ с описанием границ каждого, заключившими с ОблЦТИ договора на методическое и организационное обслуживание закреплены соответствующие учетные округа.
Так, МУП БТИ г.Магнитогорска осуществляет государственный технический учет объектов недвижимости (кроме земельных участков) в границах административно-территориальной единицы г.Магнитогорск (всего три населенных пункта: г.Магнитогорск, пос.Новый Савинский, пос.Супряк ж.-д. разъезд). С расширением выполняемых БТИ функций, увеличением объемов и сложности выполняемых работ, предприятие испытывает необходимость в высококвалифицированном персонале. Повышение профессионализма кадров осуществляется в двух направлениях: в приеме специалистов-профессионалов непрерывном повышении профессионального уровня работающих кадров. Профессиональное обучение – процесс непрерывный. Мало получить профессию, необходимо в ней постоянно совершенствоваться. Известно, что любой регулярно обучающийся специалист работает в 3-4 раза эффективнее, нежели работник, не повышающий свой профессиональный уровень. Поэтому кадровая политика руководителя направлена на систематическое обучение персонала через консультирование, участие в семинарах, конференциях, выставках, с получением сертификатов или свидетельств. Специфика деятельности БТИ предъявляет следующие требования к кадрам: в общекультурном аспекте – общая грамотность, культура речи, умение убеждать, тактичность, в профессиональном – компетентность, организованность, настойчивость и последовательность, дисциплинированность, умение масштабно мыслить, действовать по инструкции и находить творческое решение и в личностном – моральная устойчивость, честность, самостоятельность, инициативность, коммуникабельность и надежность. К функциям БТИ согласно Постановлению Правительства РФ от 13.10.97г. за №1301 относят: • техническую инвентаризацию и паспортизацию жилищного фонда; • контроль технического состояния жилых строений и помещений; • оценку и переоценку жилых строений и помещений, в том числе для целей налогообложения; • информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным техническим учетом жилищного фонда. Результатом технической инвентаризации является составленный на каждый объект недвижимости технический паспорт, в котором фиксируется наличие объекта в натуре, фактическое его местоположение (адрес), собственник (владелец), границы, состав, назначение, использование, технические характеристики, стоимость, состояние, инвентарный номер, реестровый и кадастровый номера, а также отметка о внесении сведений о данном объекте в реестр объектов недвижимости. На каждый объект учета открывается инвентарное дело с соответствующим номером. Инвентарное дело представляет собой технический паспорт с приложениями к нему, составленными на основании обследования, пополняется инвентаризационно технической документацией по мере проведение обследований в порядке регистрации текущих изменений. Инвентарное дело хранится в архиве БТИ, который является частью единого государственного архива РФ и федеральной собственности. Удостоверение о постановке объектов недвижимости на государственный учет осуществляется путем выдачи копии технического паспорта на объект, с присвоенным инвентарным, кадастровым номерами, заверенной печатью БТИ и подписью директора БТИ. Функции БТИ направлены на получение оперативной и достоверной информации об объектах недвижимости. Следует иметь ввиду, что сведения государственного технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости обязательны для применения в следующих случаях: • составление государственной статистической и бухгалтерской отчетности по жилищному фонду; • государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: • исчисление и контроль базы налогообложения недвижимости в жилищной сфере; • ввод в эксплуатацию жилых строений и помещений; • определение технического состояния и физического износа жилых строений и помещений; • регистрация товариществ собственников жилья (кондоминиумов); • присвоение кадастровых номеров объектам недвижимости в сфере жилья. Последующий технический учет производится путем проведения плановых инвентаризаций жилых строений и помещений с периодичностью не реже 1 раза в пять лет, а так же по мере выявления изменений учетных показателей в процессе внеплановых исследований. Следует различать понятия "государственный учет жилищного фонда" и "государственная регистрация прав на недвижимое имущество". Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права в соответствии со ст. 130, 131. 132 и 164 ГК РФ. Наряду с правом собственности у субъектов жилищных правоотношений могут быть следующие вещные права: право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного пользования, ипотека и др. Учитывая, что жилые помещения относятся к недвижимости, эти вещные права согласно ГК РФ подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора найма жилого помещения или членства в жилищных (жилищно-строительных) кооперативах.[10] Государственная регистрация недвижимого имущества осуществляется на основании Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 122-ФЗ. Указанным ФЗ предусмотрено завершение создания системы учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним к 2000 г т.е. указанную регистрацию до создания на территории Челябинской области учреждений по государственной регистрации, а после ее создания - до завершения процесса становления и окончания формирования филиалов Южно-Уральской Регистрационной Палаты в городах Челябинской области постановлением Губернатора Челябинской области от 23.01.98 за №44 был сохранен прежний порядок оформления сделок с недвижимостью, включающий в себя.[11] • обязательное материальное удостоверение, если одной из сторон сделки является гражданин; • регистрация в предприятиях БТИ; • регистрация в комитетах по земельным ресурсам и землеустройству (земельных участков). Учетно-техническая, оценочная и правоустанавливающая документация, включающая технические паспорта, регистрационные книги, копии зарегистрированных документов, сформированные в инвентарные дела, и иные инвентаризационные документы, хранятся в архиве БТИ, а так же в объединенном архиве Государственного комитета РФ по жилищно-коммунальному комплексу (Госстрой РФ).
Архивы БТИ относятся к государственному архивному фонду РФ, являются федеральной собственностью, находящейся в пользовании субъектов РФ. Во исполнение Постановления Правительства РФ Во исполнение Постановления Правительства РФ «О государственном техническом учете жилищного фонда в РФ» от 13.10.97 за №1301. Госстроем РФ, республиканским управлением технической инвентаризации была разработана инструкция « О проведении учета жилищного фонда в РФ», утвержденная приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.98г за № 37, согласованная государственным комитетом РФ по статистике и Федеральной архивной службой РФ.
С позиции системно-функционального подхода целесообразно было бы отметить и такой аспект функциональной структуры БТИ как типовую модель (схему) функций. Хотя в других городах, регионах (странах) имеется опыт практического освоения типовых моделей. Он показывает, что правильно подобранная (определенная) комбинация (набор) функций, согласованная с целью, потребностями населения весьма способствует повышению эффективности БТИ, дает возможность отделить устойчивые функции от переменчивых, долговременные от кратковременных и т.д. Тем самым не консервировать старые функции, не мешать становлению новых, перспективных. Главное, по нашему мнению, необходимо добиваться того, чтобы функции БТИ в конкретное историческое время соответствовали запросам и ожиданиям населения и общества в целом.
1.3. ЮРИДИЧЕСКИЙ СТАТУС БТИ Г.МАГНИТОГОРСКА И ЕГО ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ С МУНИЦИПАЛЬНЫМИ И ИНЫМИ ОРГАНАМИ ВЛАСТИ Как самостоятельное юридическое лицо БТИ было зарегистрировано Постановлением Главы Администрации г. Магнитогорска за № 184 - П. от 07.09.92г. в форме муниципального предприятия, а постановлением Главы администрации г.Магнитогорска за № 807/1 от 13.0996г. учредительные документы предприятия были приведены в соответствии с Гражданским кодексом РФ (частью 1), БТИ получило статус муниципального унитарного предприятия. Унитарное предприятие является коммерческой структурой, имеющей право получать прибыль и распределять ее по собственному усмотрению (ст. 50 ГК РФ). Учредители унитарного предприятия (уполномоченные государственные и муниципальные органы) передают унитарному предприятию, в т.ч. БТИ (МУП БТИ), обязательственные права, но оставляют за собой право собственности на имущество УП БТИ (ст. 48 ГК РФ). Передача МУП БТИ обязательственных прав означает, что учредители не имеют права влиять на принятие решений руководителем БТИ. Руководитель БТИ обязан действовать по обстоятельствам, стремясь получить прибыль в соответствии с действующим законодательством и Уставом. Учредители не отвечают по обязательствам унитарного предприятия, а унитарное предприятие не отвечает по обязательствам учредителя, в т.ч. Государства (ст. 113 и 114 ГК РФ). Руководитель МУП БТИ является органом управления БТИ, исполняет свои функции и несет ответственность в соответствии с контрактом найма (п.4ст. 113ГКРФ). Руководитель БТИ, в отличие от руководителя учреждения, не является представителем учредителя (Государства или Муниципалитета), не имеет властных функций государственного или муниципального характера и не является государственным или муниципальным должностным лицом. МУП «Бюро технической инвентаризации» является самостоятельным юридическим лицом, обладает обособленным имуществом, осуществляет все виды коммерческих сделок, в тоже время, являясь муниципальным унитарным предприятием, создается органом местного самоуправления (администрацией города Магнитогорска), который в соответствии с Законом РФ «О местном самоуправлении» от 06.07.91г. за №15550-1 и ФЗ РФ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации от 28.08.95г. за № 154- ФЗ приняло решение о создании МУП БТИ. Был зарегистрирован Устав предприятия, изменено его название и приведена его деятельность в соответствие с действующим законодательством, оно было имуществом, закреплены за ним на правах хозяйственного ведения, и был назначен руководитель предприятия. Кроме того, связь деятельности БТИ с муниципальными органами прослеживается в вопросах ценообразования и формирования штата предприятия. Являясь самостоятельным хозяйствующим субъектом, БТИ согласно Устава, самостоятельно определяет цены на осуществляемые им работы и оказываемые услуги, администрация, в свою очередь, в целях обеспечения проведения единой политики цен в городе Магнитогорске, организует и осуществляет контроль за правильностью цен, тарифов, в том числе утверждает коэффициент удорожания на услуги БТИ. БТИ также самостоятельно, определяет общую численность сотрудников, требования к их профессиональному уровню, привлекает кроме штатных сотрудников на основании временным трудовым договором (контрактом) граждан для выполнения дополнительных работ на предприятии. Штатное расписание при этом утверждается органом местного самоуправления. В соответствие со ст. 80, 81 ТК РФ предприятие теперь вправе самостоятельно определять тарифы, должностные оклады, премии, надбавки и другие выплаты при условии, что заработная плата должна быть не ниже минимального размера оплаты труда, установленного законодательством (ст. 78 ТК РФ).[12] Таким образом, все вышеуказанные вопросы регулируются теперь не Государством, а предусматриваются в соглашениях и договорах. Так, в соответствии с Законом РФ «О коллективных договорах и соглашениях» от 11.03.92 №2490-1 (в ред. от 24.11.95) в коллективном договоре могут быть предусмотрены вопросы, касающиеся формы, системы и размеров оплаты труда, денежных вознаграждений и др. (ст. 13 данного Закона). Этот же Закон в ст. 21 разъясняет, что содержание соглашений определяются сторонами, т.е. работодателем и работником Соглашение может предусматривать положения об оплате труда, его условиях и охране, режиме труда и отдыха.[13] МУП БТИ самостоятельно определяет и устанавливает формы и системы оплаты труда, определяет размер средств, направляемых на оплату труда работников предприятия, администрация города Магнитогорска, в свою очередь, утверждает предельный уровень размера средств, которые могут быть направлены на формирование фонда оплаты труда, выплаты социального характера работающим. БТИ взаимодействует и с органами осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Учреждения юстиции по регистрации прав отдельных субъектов РФ при поддержке областной Прокуратуры, вопреки требованиям ст. 14, 15 и 25 Жилищного кодекса, ст. 3 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», отождествляя регистрацию прав и регистрацию жилых строений, запрещают БТИ исполнять функции по регистрации и учету жилищного фонда. Неоднократные объяснительные записки руководителей БТИ по данному вопросу игнорируются и учреждениями юстиции, и органами прокуратуры, а Администрации городов связи с этим ставят вопрос об освобождении руководителей БТИ от занимаемой должности. Налоговый кодекс РФ п. 3 ст. 11, п. 4 ст.85 предусматривает, что плательщиками налога на строения является не только собственники, но и владельцы, не являющиеся собственниками. (закон «О налогах на имущество физических лиц».[14]
Учреждения юстиции по регистрации прав не регистрируют права на самовольно возведенные строения (в силу отсутствия прав) и не имеют сведений о владельцах строений - плательщиках налога, не являющихся собственниками. Попытки учреждений юстиции запретить регистрацию строений и регистрацию документов устанавливающих владельцев (в т.ч. самовольных) противоречат вышеуказанным законодательным актам и снижают эффективность действий органов учета недвижимости и налоговых органов по выявлению объектов налогообложения (строений) и налогоплательщиков (владельцев строений, в т.ч. самовольных). Если бы руководители БТИ исполнили требования учреждений юстиции и прекратили регистрацию строений и документов об обязательствах, то в силу ст. 120 Налогового кодекса РФ на них (руководителей БТИ) налоговыми органами могли быть наложены штрафы в размере от 5 до 15 тысяч рублей.[15]
Постановка вопроса о запрете действий БТИ по регистрации строений зашла столь далеко, что некоторые федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления избегают или запрещают использование этого слова в документах касающихся учета недвижимости (Минюст РФ, Госстрой РФ, Администрация гор. Барнаула и др.), а решением Правительства республики Калмыкия производственные документы БТИ («архивы»), в т.ч. документы о регистрации владельцев строений, вообще изъяты у БТИ без какого-либо согласования с Росархивом.[16] Отсутствие надлежащего взаимодействия между органами по регистрации недвижимости и органами по регистрации прав на неё наиболее ярко проявляется в отказе учреждений юстиции предоставлять БТИ информацию о зарегистрированных правах, требуемую для исполнения функций БТИ по государственному учету жилищного фонда и по предоставлению сведений в налоговые органы для ведения Единого государственного реестра налогоплательщиков. Как следует из поступающих запросов, упорное непонимание учреждениями юстиции по регистрации прав функций и роли БТИ по регистрации строений особенно сильно проявляется в Самарской, Пермской, Тульской и ряде других областей Российской Федерации. Учреждение юстиции по регистрации прав республики Алтай, Пермской области, Самарской области, некоторых других регионов Российской Федерации зачастую производят регистрацию прав на строения не только без ознакомления с документами БТИ о правомерности возведения построек, что не исключает регистрацию ничтожных сделок (ст. 222 Гражданского кодекса РФ), но и дезинформируют граждан и руководителей юридических лиц заявлениями о бесполезности документированной информации БТИ.[17] Складывающаяся неконтролируемая ситуация с регистрацией объектов, субъектов и прав на недвижимость, а также низкий уровень организации взаимодействия регистрационных органов, не способствует развитию рынка недвижимости. Принятие закона о регистрации прав, без предварительного принятия законов о регистрации юридических лиц и регистрации недвижимого имущества, выглядит, по меньшей мере, бюрократическим извращением. Федеральными органами исполнительной власти затягивается рассмотрение законопроекта о государственном учете строений и сооружений, разработанного Государственной Думой еще в 1997 г. и направленного на рассмотрение в Мингосимущество РФ в 1999 г. Предложения специалистов по регистрации строений и документов , обязательствах лиц по содержанию строений, направленные в Правительство Российской Федерации письмом ФСИ от 15.10.1998 г. за № 24, оставлены без внимания и не учтены в методических разработках Минюста РФ. Позиция Минюста РФ по вышеуказанным вопросам (письмо Минюста РФ от 04.11.1998 г. за № 15-201) сводится к защите позиций учреждений юстиции. В рамках сложившейся ситуации Правление Федеративного союза инвентаризаторов неоднократно просит рассмотреть вопрос об организации взаимодействия органов по регистрации объектов недвижимости и прав на нее, а также согласовать законопроект о государственном учете и регистрации строений. Вопрос так же остается законодательно неразешенным. Однако практика деятельности Южно-Уральской Регистрационной Палаты и предприятий технической инвентаризации Челябинской области свидетельствует о том, что подобные проблемы возникали в нашей области, их удалось решить путем принятия соглашения между Южно-Уральской Регистрационной Палатой и ГУП "Обл.ЦТИ", своевременно урегулировавших. Муниципальное имущество подлежит пообъектной регистрации в соот­ветствующем реестре муниципальной собственности, что предусмотрено Положением об определении пообъектного состава государственной и му­ниципальной собственности, утвержденным Распоряжением Президента № 114-рп от 18 марта 1992г. Согласно Положению, право и обязанность ведения реестра объектов, составляющих муниципальную собственность, принадлежат местным комитетам по управлению имуществом. Конкретный перечень объектов собственности муниципального образования обуславливается особенностями его социально-экономического развития, размерами территории и рядом других факторов. Процесс формирования собственности города Магнитогорска начался с 1992г. Порядок ее формирования установлен Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991г. № 3020-1 «О разграниче­нии государственной собственности в Российской Федерации». В развитие вышеназванного Постановления вышел целый ряд указов и распоряжений Президента и постановлений Правительства Российской Федерации, которые соответственно определили направления работы Комитета по формированию и ведению реестра муниципальной собственности.[18] В Челябинской области были дополнительно приняты свои нормативные акты, которые предусматривают ряд дополнительных требований при подготовке дополнительных документов по передаче объектов из государственной собственности Челябинской области в муниципальную. Это подготовка финансово-экономического обоснования, представление ряда технических характеристик передаваемого имущества вплоть до данных об изготовителе или подрядчике, даты капремонта, источники приобретения или строительства объектов. При передаче зданий и сооружений необходимо так же представлять данные о балансодержателе, арендаторе (организационно-правовая форма, юридический адрес, дата заключения договора и т.д).[19] Магнитогорский комитет приступил к ведению реестра муниципальной собственности с 1992 г. Работа в этом направлении постоянно совершенство­валась, и весь накопленный опыт отражен в «Положении о формировании и ведении реестра объектов Муниципальной собственности», утвержденном Постановлением Магнитогорского городского собрания депутатов от 26.05.99 г. № 268. В настоящее время Комитетом сформирован ряд разделов (базы данных) реестра муниципальной собственности: • объекты жилищного фонда; • объекты нежилого фонда; • объекты инженерной инфраструктуры; • муниципальные предприятия и их филиалы; • объекты, переданные в муниципальную собственность от различных предприятий. Основной объем работ по выявлению и утверждению в муниципальной собственности объектов нежилого фонда проведен в 1999 - 2000 г., на них пришелся пик разграничения муниципальной и государственной собственно­сти города Магнитогорска. Темпы прироста нежилого фонда муниципально­го имущества в последующие годы снижается. Однако процесс формирова­ния муниципальной собственности не завершается, выявление объектов, со­ставляющих муниципальную собственность, и внесение их в установленном порядке в реестр, продолжаются. Прирост объектов нежилого фонда обеспе­чивается так же за счет нежилых помещений в жилых домах, передаваемых в муниципальную собственность государственными и приватизированными предприятиями, и за счет объектов, построенных организациями различных форм собственности в порядке отчислений от капитальных вложений на жи­лищное строительство.
Основным направлением деятельности Магнитогорского комитета по управлению городским имуществом являются: • формирование и ведение реестра муниципальной собственности; • создание, реорганизация и ликвидация муниципальных предприятий, за­крепление за ними имущества на праве хозяйственного ведения, заключе­ния контрактов с их руководителями;
• анализ финансово-хозяйственной деятельности муниципальных предпри­ятий; • закрепление за муниципальными учреждениями имущества на праве опе­ративного управления; • передача в аренду (имущественный найм) и иные виды пользования му­ниципального имущества; • внесение муниципальных вкладов в уставные капиталы организаций с участием города, участие в управлении этими организациями; • регулирование деятельности по распространению наружной рекламы на территории города; • страхование муниципального имущества; • приватизация муниципальной собственности на территории города и кон­троль за выполнением ее условий; • контроль эффективности и законности использования муниципальной собственности. Постоянно ведется и совершенствуется работа по ведению реестра и от­ражения в нем методов и форм управления и распоряжения муниципальной собственности города Магнитогорска. Органы местного самоуправления в соответствии с законом вправе пе­редавать объекты муниципальной собственности во временное или постоян­ное пользование физическим и юридическим лицам или отчуждать его в ус­тановленном порядке. Комитетом используются разнообразные формы управления муниципальной собственностью, в том числе имущественно рас­порядительные: • передача имущественного комплекса на праве хозяйственного ведения муниципальным предприятиям и в оперативное управление - учреждени­ям; • передача имущества с баланса на баланс и его списание вследствие изно­са; • сдача в аренду в целом или отдельными объектами; • внесение доли муниципальной собственности в виде вклада в уставный капитал муниципальных предприятий, учреждений, акционерных обществ и организаций других форм собственности; • передача в доверительное управление; • отчуждение имущества в форме приватизации. Все разнообразие форм распоряжения (управления) имуществом долж­ны присутствовать в базах данных реестра. Так, в базе данных муниципаль­ных предприятий и учреждений отражается закрепление недвижимого иму­щества за муниципальными предприятиями и учреждениями по договорам хозяйственного ведения и оперативного управления, приобретение имущест­ва, списание его, реорганизация или ликвидация муниципальных предпри­ятий. Передача объектов нежилого фонда в арендное пользование, а так же их передача с баланса на баланс учитываются в базе объектов нежилого фонда. Вклады в уставные капиталы коммерческих организаций в виде имущест­венных комплексов, отдельных объектов или в виде права пользования ими отражаются в базе предприятий (организаций) смешанных форм собственно­сти. В базах данных реестра так же имеются сведения о приватизации объек­тов и решения арбитражных судов об исключении или передаче объектов в муниципальную собственность. Вся работа по формированию реестра, то есть по учету муниципального имущества, так и по отражению движения имущественного комплекса осуществляется в соответствии с утвержденным Положением от 26.05.99 г. № 268. Отражение в едином реестре движения имущественного комплекса муниципального образования позволяет контро­лировать его использование и координировать работу подразделений Коми­тета. Можно сказать, что сегодня реестр - основа для всего процесса управле­ния муниципальным имуществом. В настоящее время с реестром согласовываются практически все реше­ния Комитета и проекты постановлений Главы города по распоряжению му­ниципальным имуществом, что исключает дублирование работы подразделе­ний Комитета в этом направлении. Данные о принятых решениях (распоряжениях) о создании или ликвида­ции муниципальных предприятий либо имущественно распорядительных решений поступают в реестр по мере их выхода. Соответственно в базу данных реестра муниципальной собственности регулярно (по мере поступления) вносятся сведения о вновь заключенных договорах хозяйственного ведения и дополнительных соглашениях к этим договорам, производится сверка описи имущества, закрепляемого за пред­приятиями. Практически упорядочен и обработан механизм отражения в базе реестра данных о заключении договоров аренды. В ближайшей перспективе создание сети и автоматизированное отражение в базе реестра этих данных. Ежегодно в базы реестра заносятся данные по перерасчетам стоимости муниципального имущества, в том числе по представляемым балансам, до­полнительным соглашениям, по результатам переоценки, результатам прове­рок финансово-хозяйственной деятельности предприятий, инвентаризации и др. На сегодняшний день существует множество проблем, которые необхо­димо решить. Одна из проблем - оценка муниципального имущества. Ни балансовая, ни остаточная, ни восстановительная стоимость сегодня не отражают реаль­ной цены имущества. И несмотря на то что ежегодно в реестр вносятся дан­ные об изменении его балансовой стоимости, с достаточной достоверностью оценить весь имущественный комплекс, составляющий собственность муни­ципального образования города Магнитогорска, на сегодня невозможно. По­этому Комитет с 1999 г. организовал целенаправленную работу по переоцен­ке имущественных комплексов муниципальных предприятий и иного муни­ципального имущества. Для этого был создан центр оценки, в котором рабо­тают специалисты по оценке, имеющие соответствующие сертификаты. К работе привлекаются также специалисты БТИ и других организаций. Следующая проблема - государственная регистрация прав муниципаль­ной собственности. До недавнего времени правовая регистрация объектов недвижимости осуществлялась муниципальным предприятием Бюро техни­ческой инвентаризации (МУП БТИ). В процессе работы в МУП БТИ возникли трудности с разделением пло­щадей жилых домов по уровням собственности, то есть с выделением пло­щадей приватизированных квартир и нежилых помещений частной формы собственности, в том числе построенных по долевому участию в строитель­стве и переведенных из жилищного фонда в нежилой. Если раньше в муниципальную собственность передавался жилой дом в целом, без выделения помещений частной формы собственности, то сейчас при подготовке проектов постановлений о передаче в муниципальную собст­венность бывшего ведомственного жилищного фонда все это учитывается. А вот площади приватизированных квартир могут быть учтены и вычленены из общей площади только по данным БТИ. С учетом того, что муниципальным унитарным предприятиям на обслу­живание передается жилой дом в целом, в том числе и площади, находящие­ся в частной собственности, при проведении так называемой вторичной пра­вовой регистрации этих объектов необходимо, чтобы для выделения бюд­жетных дотаций это каким-то образом учитывалось и отражалось в регист­рационных удостоверениях. Для дальнейшего совершенствования работы по формированию реестра и в интересах оперативного управления муниципальной собственностью не­обходимо формирование единых, взаимосвязанных баз данных технической инвентаризации (баз БТИ), баз данных будущей службы по государственной регистрации и баз данных реестра собственности города Магнитогорска. Как составляющая часть должна быть создана единая компьютерная сеть, в пер­вую очередь - автоматизирован учет городского имущества в реестре муни­ципальной собственности. ГЛАВА 2. ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ БТИ Г.МАГНИТОГОРСКА

2.1. ИНВЕНТАРИЗАЦИЯ И ТЕХНИЧЕСКИЙ УЧЕТ ЖИЛОГО И НЕЖИЛОГО ФОНДОВ Г.МАГНИТОГОРСКА 2.1.1. ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО ТЕХНИЧЕСКОГО УЧЕТА И ТЕХНИЧЕСКОЙ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Государственный технический учет и техническая инвентаризация объектов недвижимости осуществляется по единой для Российской Федерации системе и представляет собой неразрывно связанную последовательность действий по сбору, документированию, накоплению, обработке, учету и хранению сведений об объектах недвижимости. Порядок проведения государственного технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости устанавливается Государственным комитетом Российской Федерации по строительству и жилищно - коммунальному комплексу. Государственный технический учет и техническая инвентаризация объектов недвижимости на территории Российской Федерации осуществляется только уполномоченными Государственным комитетом Российской Федерации по строительству и жилищно - коммунальному комплексу организациями технической инвентаризации (БТИ), а также БТИ, которым уполномоченными органами делегированы права по осуществлению государственного технического учета и технической инвентаризации. Технический учет осуществляется путем проведения технической инвентаризации объектов недвижимости, присвоения инвентарного, реестрового, кадастрового номеров и внесения сведений об объекте на определенную дату в Реестр объектов недвижимости. Результатом технической инвентаризации является составленный на каждый объект недвижимости технический паспорт, в котором фиксируется наличие объекта в натуре, фактическое его местоположение (адрес), собственник (владелец), границы, состав, назначение, использование, технические характеристики, стоимость, состояние, инвентарный, реестровый, кадастровый номера, а также отметка о внесении сведений о данном объекте в Реестр объектов недвижимости. Порядок проведения технической инвентаризации, форма технического паспорта, а также порядок ведения реестра объектов недвижимости устанавливается Государственным комитетом Российской Федерации по строительству и жилищно - коммунальному комплексу. Техническая инвентаризация объектов недвижимости подразделяется на первичную и текущую (плановую). При первичной технической инвентаризации на объект недвижимости составляется технический паспорт унифицированной формы, графическая и другая стандартизированная учетно - техническая документация в установленном порядке, присваиваются инвентарный, реестровый, кадастровый номера и вносится информация об объекте в Реестр недвижимости на конкретную дату. Текущая (плановая) техническая инвентаризация объектов недвижимости ведется в целях выявления происшедших изменений и отражения их в технических паспортах и Реестре объектов недвижимости. Собственник (владелец) объекта недвижимости обязан обеспечить доступ к объекту для проведения плановой технической инвентаризации в согласованные сроки. Периодичность текущей (плановой) технической инвентаризации объектов недвижимости должна быть не реже одного раза в пять лет. Первичная и текущая (плановая) техническая инвентаризация и учет объектов недвижимости производятся организациями технической инвентаризации за счет средств собственников и владельцев объектов недвижимости по утвержденным ставкам. Предельные ставки для проведения паспортизации и технической инвентаризации объектов недвижимости утверждаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Главы муниципальных образований могут утверждать понижающие коэффициенты к предельным ставкам. Внеплановые обследования производятся по заявкам собственников (владельцев) объектов недвижимости при смене правообладателей объектов недвижимости по договорным ценам. На каждый объект учета открывается инвентарное дело с соответствующим номером, под которым объект недвижимости заносится в Реестр объектов недвижимости. Инвентарное дело представляет собой технический паспорт с приложениями к нему, составленными на основании обследования, и пополняется инвентаризационно - технической документацией по мере проведения новых обследований в порядке регистрации текущих изменений. Инвентарное дело хранится в архиве организации технической инвентаризации. Инвентарное дело подлежит передаче из архива БТИ на государственное хранение только по истечении 5 лет с момента прекращения существования объекта. Инвентарный номер объекта недвижимости является частью кадастрового номера объекта недвижимости, который используется при ведении Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Порядок присвоения кадастрового номера установлен Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.04.96 N 475 "Об утверждении Положения о структуре и порядке учета кадастровых номеров объектов недвижимости и Порядка заполнения форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Сведения об объекте недвижимости, внесенные в Реестр объектов недвижимости, являются единственным доказательством существования учетного объекта недвижимости в фиксированном составе, границах, назначении, принадлежности и прочих характеристиках на определенную дату. Реестр объектов недвижимости ведется на бумажных и магнитных носителях. При наличии расхождения между сведениями, записанными на бумажных и магнитных носителях, приоритет имеют записи на бумажных носителях, если иное не установлено законодательством. Удостоверение о постановке объектов недвижимости на государственный технический учет осуществляется путем выдачи копии технического паспорта на объект или выписки из Реестра объектов недвижимости установленной формы с присвоенным инвентарным, реестровым, кадастровым номерами, заверенной печатью организации технической инвентаризации и подписью уполномоченного должностного лица, или путем выдачи выписки из технического паспорта, содержащей сведения об объекте недвижимости. При отсутствии изменений в объекте по результатам обследования выдается справка о подтверждении характеристик объекта недвижимости и инвентарного, реестрового, кадастрового номеров. Сведения государственного технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости, предоставляемые уполномоченными организациями технической инвентаризации в установленном порядке, обязательны для применения в следующих случаях: - государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; - составления государственной статистической и бухгалтерской отчетности по объектам недвижимости; - исчисления и контроля базы налогообложения недвижимости; - ввода в эксплуатацию объектов жилищного фонда, социального, культурно - бытового и производственного назначения; - ведения земельного, градостроительного кадастра; - ведения реестра федерального имущества. При совершении сделок с объектом недвижимости и выдаче сведений БТИ обязательно предшествует обследование объекта в натуре (срок действия выписки из технического паспорта и справок для представления в различные структуры - три месяца).

2.1.2. СОСТАВ СВЕДЕНИЙ РЕЕСТРА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Объектами недвижимости, подлежащими государственному техническому учету, являются здания, сооружения или обособленный комплекс объектов (технологический или хозяйственный комплекс), представляющий собой единое целое и предназначенный для выполнения определенной функции и раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения.
Государственному техническому учету подлежат: - законченные строительством и принятые в эксплуатацию объекты недвижимости; - самовольно возведенные законченные строительством здания (части зданий). При наличии самовольных построек на оригиналах инвентаризационных планов, технических паспортов и копиях этих документов на свободном от записей месте, с лицевой стороны проставляются штампы установленного образца; - объекты незавершенного строительства. В случае незавершенного строительства БТИ рекомендуется производить обмерочные чертежи незавершенных объектов без поэтажных планов и экспликаций. Государственному техническому учету подлежат объекты недвижимости по их назначению (использованию): - объекты жилищного фонда; - другие здания гражданского назначения; - здания и сооружения производственного назначения; - объекты внешнего благоустройства; - объекты инженерной инфраструктуры; - объекты транспортной инфраструктуры; - садовые и дачные дома и сооружения; - иные объекты недвижимости. На каждый объект недвижимости фиксируется его назначение и фактическое использование на момент проведения технической инвентаризации. В Реестр объектов недвижимости включаются основные характеристики объектов: - собственник (владелец); - местоположение (адрес); - границы площади застройки объекта недвижимости; - состав; - инвентарный, реестровый, кадастровый номера; - назначение; - использование (фактическое) на момент проведения текущей инвентаризации; - технические характеристики (площадь, этажность и пр.); - стоимость (полная балансовая стоимость, остаточная балансовая стоимость с учетом износа, инвентаризационная стоимость); - другие, перечень которых может быть дополнен.
2.1.3. СТРУКТУРА ОРГАНОВ И ОРГАНИЗАЦИЙ ГОСУДАРСТВЕННОГО ТЕХНИЧЕСКОГО УЧЕТА И ТЕХНИЧЕСКОЙ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ
ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ Федеральным органом исполнительной власти в области государственного технического учета и технической инвентаризации является Государственный комитет Российской Федерации по строительству и жилищно - коммунальному комплексу. К органам и организациям технической инвентаризации относятся: - государственное унитарное предприятие "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости" ("Ростехинвентаризация"); - уполномоченные государственным комитетом российской федерации по строительству и жилищно - коммунальному комплексу организации технической инвентаризации субъектов российской федерации (а также в случае необходимости уполномоченные Госстроем России иные организации технической инвентаризации), которым уполномоченными органами делегированы права по осуществлению технического учета и технической инвентаризации на территории соответствующего административного образования. Государственный комитет Российской Федерации по строительству и жилищно - коммунальному комплексу как уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти в области технического учета и инвентаризации объектов недвижимости осуществляет: - проведение государственной политики в области технического учета и инвентаризации; - назначение уполномоченных организаций технической инвентаризации; - разработку нормативных правовых, методических и инструктивных документов по вопросам государственного технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости, ведения и использования архивов БТИ; - координацию работ по созданию единой системы государственного технического учета и инвентаризации объектов недвижимости на территории Российской Федерации; - определение порядка обучения и повышения квалификации работников в системе государственного технического учета и инвентаризации объектов недвижимости; - организацию создания и определение порядка ведения объединенного архива объектов недвижимости и Реестра уполномоченных организаций технической инвентаризации; - иные полномочия в области технического учета и инвентаризации объектов недвижимости. Государственное унитарное предприятие "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости" ("Ростехинвентаризация") осуществляет: - организацию и проведение государственного технического учета, техническую инвентаризацию объектов недвижимости федеральной собственности; объектов, расположенных на территории двух и более субъектов Российской Федерации (газопроводы, нефтепроводы, водопроводы, лесопарки и т.п.), объектов особого назначения, иных объектов на территории Российской Федерации, а также находящихся на территории других государств в установленном порядке; - создание для этих целей специализированных структурных подразделений для осуществления технического учета и инвентаризации технологических комплексов и линейно - производственных объектов различного назначения; - нормативно - методическое и информационное руководство и обеспечение по вопросам государственного технического учета и инвентаризации объектов недвижимости; - ведение единого документально - электронного архива технической инвентаризации объектов недвижимости Российской Федерации; - ведение Объединенного архива Госстроя России; - ведение государственного учета архивов и документов технической инвентаризации объектов недвижимости Российской Федерации; - обучение и повышение квалификации кадров организаций технической инвентаризации; - подготовку документов для назначения организаций технической инвентаризации, уполномоченных осуществлять государственный технический учет объектов недвижимости; - координацию и контроль деятельности организаций технической инвентаризации; - информационное и консультативное обслуживание деятельности по государственному техническому учету и инвентаризации объектов недвижимости; - иную деятельность в соответствии с Уставом. Уполномоченные Госстроем России организации технической инвентаризации: Единые специализированные организации технической инвентаризации субъектов Российской Федерации осуществляют: - организацию и проведение государственного технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости, расположенных в субъекте Российской Федерации; - нормативно - методическое и информационное сопровождение по вопросам организации государственного технического учета и инвентаризации; - утверждение Положений о филиалах организаций технической инвентаризации субъекта Российской Федерации; - аттестацию руководителей и специалистов филиалов и иных структурных подразделений организаций технической инвентаризации; - ежегодную инвентаризацию архивов организаций технической инвентаризации на территории соответствующего субъекта Российской Федерации;
- ведение Государственного реестра архивов организаций технической инвентаризации соответствующего субъекта Российской Федерации; - ведение и контроль Реестра объектов недвижимости подведомственными организациями технической инвентаризации; - координация работы архивов БТИ и обеспечение их сохранности;
- информационно - консультативное обслуживание и контроль деятельности подведомственных организаций технической инвентаризации; - иную деятельность в соответствии с Уставом или Положением. Уполномоченные Госстроем России иные организации технической инвентаризации Российской Федерации осуществляют: - организацию и проведение государственного технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости, расположенных на территории соответствующего административно - территориального образования; - нормативно - методическое и информационное обеспечение совместно с уполномоченной организацией субъекта Российской Федерации вопросов организации государственного технического учета и инвентаризации; - ведение реестра архива данного уполномоченного БТИ; - ежегодную инвентаризацию архива данного уполномоченного БТИ; - обеспечение сохранности архивов; - ведение Реестра объектов недвижимости; - иную деятельность в соответствии с Уставом или Положением. Порядок формирования структуры филиалов предприятий единой специализированной организации технической инвентаризации субъекта Российской Федерации, их полномочий, размещения, взаимодействия и использования архивов на территории субъекта Российской Федерации определяется органами исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации по согласованию с Государственным комитетом Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу. Уполномоченные Госстроем России организации технической инвентаризации могут делегировать свои права по осуществлению технического учета и технической инвентаризации (как правило, на основании договора) БТИ на территории соответствующего административного образования. В соответствии с Положением о Госстрое России, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 24.11.99 N 1289, для реализации федеральной политики в области государственного технического учета и технической инвентаризации, обеспечения нормативно - правового регулирования и координации деятельности БТИ Госстрой России создает в субъектах Российской Федерации территориальные органы в установленном порядке.
2.1.4. АРХИВЫ ОРГАНИЗАЦИЙ ТЕХНИЧЕСКОЙ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ Учетно - техническая, оценочная и правоустанавливающая документация по жилищному фонду и другим объектам недвижимости, включая технические паспорта, регистрационные книги, копии зарегистрированных документов, сформированные в инвентарные дела, иные инвентаризационные документы хранятся в архивах организаций технической инвентаризации (БТИ), а электронная копия в объединенном архиве Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно - коммунальному комплексу. Архивы БТИ относятся к государственной федеральной собственности и составляют часть Единого документально - информационного фонда технической инвентаризации объектов недвижимости Российской Федерации. Передача права пользования архивными фондами организаций технической инвентаризации при их реорганизации, ликвидации, создании новых решается в соответствии с законодательством Российской Федерации об архивном фонде Российской Федерации и архивах по распоряжению Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно - коммунальному комплексу. Порядок поступления информации из архивов БТИ в Объединенный архив Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно - коммунальному комплексу определяется указанным Комитетом. Государственный комитет Российской Федерации по строительству и жилищно - коммунальному комплексу осуществляет владение и пользование объединенным архивом. Архив БТИ действует, как правило, на правах структурного подразделения и осуществляет прием, учет, хранение и использование дел и документов технической инвентаризации: - находящихся в текущем производстве; - законченных текущим производством. Архив БТИ в установленном порядке подлежит включению в Государственный реестр учета архивов и документов технической инвентаризации Российской Федерации. Дела на объекты, отнесенные в порядке, установленном законодательством, к категории объектов культурного наследия, памятникам архитектуры, не подлежат уничтожению и в случае ликвидации объекта по истечении одного года должны передаваться на хранение в государственный архив. Дела и документы архива БТИ, созданные за счет средств физических и юридических лиц, не становятся собственностью этих физических и юридических лиц, не являются элементом состава их имущества, не являются товаром в качестве информационного ресурса, не могут быть объектом сделок купли - продажи, передачи прав владения и распоряжения Архивы организаций технической инвентаризации подлежат страхованию в установленном порядке. Руководители и специалисты архивов БТИ проходят аттестацию, обучение и повышение квалификации в порядке, устанавливаемом Госстроем России. Утверждение программ обучения руководителей и архивариусов БТИ осуществляется в порядке, устанавливаемом Государственным комитетом Российской Федерации по строительству и жилищно - коммунальному комплексу.
2.1.5.ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ИНФОРМАЦИИ
ОРГАНИЗАЦИЯМИ ТЕХНИЧЕСКОЙ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ Информация об объектах недвижимости, содержащаяся в учетно-технической документации, носит открытый характер, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации Информация о конструктивных и планировочных особенностях отдельных зданий и сооружений (следственных изоляторов, учреждений исполнения наказаний, банков и т.п.), определенных законом и иными нормативными правовыми актами, является закрытой, формируется и выдается в специально установленном порядке Информация об учтенных объектах недвижимости предоставляется организациями технической инвентаризации за плату, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Положением Информация о лицах, несущих бремя по содержанию недвижимого имущества, предоставляется в установленном порядке только: - собственникам (владельцам) недвижимости; - физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от собственника (владельца); - наследникам по закону и завещанию. В соответствии с законами Российской Федерации бесплатная информация предоставляется по надлежаще оформленным запросам: - правоохранительным органам и судам по находящимся в производстве делам; - органам государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления; - налоговым органам в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией; - органам государственной статистики в соответствии с утвержденными формами государственной статистической отчетности; - иным организациям, определенным законами Российской Федерации. Подлинники учетно - технической и иной документации, хранящейся в архивах БТИ, предоставлению не подлежат.
Организации технической инвентаризации бесплатно предоставляют информацию учреждениям юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество в объеме, необходимом для их работы Орган технической инвентаризации представляет запрошенную заявителем информацию или выдает ему в письменной форме мотивированный отказ в течение десяти дней со дня получения запроса. Отказ может быть обжалован лицом, обратившимся за информацией, в судебном порядке.
В случае необходимости срок предоставления информации может быть продлен, но не более чем на 10 дней, а в исключительных случаях - до одного месяца. Использование содержащихся в инвентаризационном архиве данных об объектах учета сведений способами или в форме, которые наносят ущерб правам и законным интересам собственников (владельцев) объектов недвижимости, влечет ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации.
2.1.6. ФИНАНСОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ОРГАНИЗАЦИЙ ТЕХНИЧЕСКОЙ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ Финансирование деятельности организаций технической инвентаризации осуществляется за счет платы за технический учет и инвентаризацию объектов недвижимости и предоставление информации о них, за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, средств иных не запрещенных законом источников. Средства организаций технической инвентаризации используются исключительно для реализации возложенных на них задач и функций по осуществлению государственного учета и инвентаризации жилищного фонда и других объектов недвижимости, в том числе на материально - техническое обеспечение деятельности организаций технической инвентаризации, обеспечение социально - бытовых условий и оплату труда сотрудников, а также на содержание и охрану архивов. Для выполнения возложенных функций на Российское государственное унитарное предприятие "Ростехинвентаризация" уполномоченные организации технической инвентаризации ежемесячно отчисляют на его счета средства по договору, но не менее 0,3% средств от объема реализованных услуг по техническому учету и технической инвентаризации объектов недвижимости и предоставления информации о них.
2.2. РАЦИОНАЛИЗАЦИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ БТИ
Рационализация деятельности БТИ также связанна и с вопросами реорганизации органов технического учета. Попытки сломать исторически сложившуюся в России систему органов технической инвентаризации предпринимались неоднократно. Начиная с 1997 г. БТИ предлагали преобразовать в центры недвижимости, отделы земельных комитетов "агентства недвижимости, кадастровые бюро, инжсервисы и т.п. Однако, как показывает анализ, такие преобразования осуществлялись без учета действующего законодательства Российской Федерации, не направлены на выполнение возложенных, на БТИ задач в части совершенствования системы технического учета, инвентаризации и оценки объектов недвижимости и в первую очередь государственного учета жилищного фонда, улучшения работы по их нормативно-методическому обеспечению и сохранности архивных фондов, являющихся основой оценочной и правоустанавливающей деятельности для нормального функционирования рынка недвижимости и налогообложения. В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации. «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» от 13.101997г. за № 1301 г. порядок ведения технического учета устанавливается Госстроем России. Учетно-техническая, оценочная и правоустанавливающая документация жилищного фонда, составляющая архивы БТИ, относится к государственному архивному фонду Российской Федерации, является федеральной собственностью и отчуждению не подлежит. Этим же Постановлением Правительства Российской Федерации рекомендовано органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации рассмотреть вопрос о создании единой организации технической инвентаризации субъекта Российской Федерации на базе существующих организаций технической инвентаризации, призванной обеспечить методическое и координационное руководство деятельностью БТИ, ведение государственных реестров архивов и их ежегодную инвентаризацию. Учитывая изложенное, и в целях надлежащего обеспечения государственной политики в области технической инвентаризации, учета, оценки, регистрации недвижимого имущества, а также совершенствования управления и распоряжения этим имуществом Госстрой РФ и неоднократно обращал внимание органов власти субъектов РФ и местных органов власти на недопустимость неправомерных действий по реорганизации БТИ и их ликвидации без согласования с Госстрахом РФ. К 1999 г. ситуация стабилизировалась и органы власти всех уровней согласились со сложившейся системой органов технического учета. Но в 2000 г.вновь возник вопрос, причем на этот раз с подачи Госстраха РФ. Правительством РФ было принято Постановление «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в РФ объектов градостроительной деятельности» (от 04.12.2000 за № 921), которое определило, что государственный технический учет и техническую инвентаризацию проводят специализированные государственные унитарные предприятия или учреждения (службы, управления, бюро), уполномоченные на осуществление этой деятельности Государственным Комитетом РФ по строительству и жилищно-коммунальному Комитету (Госстроем РФ). Госстрой отреагировал незамедлительно и повел политику преобразования муниципальных предприятий технической инвентаризации в дочерние предприятия московской коммерческой структуры (ФУП «Ростехинвентаризация»). Федеральный союз инвентаризаторов - некоммерческая организация, объединяющая более 150 БТИ из 56 областей, краев, республик России, осуществляющая обобщение опыта, координацию деятельности и представляющая общие интересы своих членов, в том числе, и предприятий технической инвентаризации Челябинской области - в очередной раз предупреждает органы власти субъектов РФ и местные органы власти о недопустимости силового загона МУП БТИ под структуры ФУП объясняя это тем, что органы местного самоуправления могут наделяться законом отдельными государственными полномочиями с передачей необходимых для их осуществления материальных и финансовых средств. Реализация переданных полномочий подконтрольна Государству (п.2 ст. 132 Конституции РФ). Обязанностями и полномочиями местных администраций, в соответствии с федеральными законами являются: • регистрация всей недвижимости в жилищной сфере, т.е. ведение реестров жилых домовладении, строений и помещений (ст.6 Закона РФ «Основ федеральной жилищной политики», а также ст.2 и ст. 14 Закона О товариществах собственников жилья); • государственный учет жилищного фонда (п. З ст. 15 и ст. 25 Жилищного кодекса РФ, ст.З Основ федеральной жилищной политики); • регистрация договоров приватизации жилья (ст. 7 Закона О приватизации жилья и ст.217 ГК РФ); • инвентаризация земельных участков и расположенных на них объектах недвижимости (ЗК, РСФСР и ст.23 Градостроительного кодекса РФ);
• выдача в учреждения юстиции по регистрации прав планов жилых строений и помещений в отношении которых, регистрируются права (ст. 17 и п.4 ст. 18 Закона О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Для выполнения государственных функций и обязательств по учету жилищного фонда, в соответствии со ст. 132 Конституции РФ и Законом « Об общих принципах организации местного самоуправления», местным администрациям передаются соответствующие права, финансовые и материальные ресурсы, в т.ч. право взимания средств за инвентаризацию и регистрацию жилищного фонда с собственников жилья (постановление Правительства РФ от 13.10.1997 г. за №1301), архивная и техническая документация по жилищному фонду (приложение 3 к Постановлению Верховного Совета РСФСР №3020), право утверждать тарифы на жилищно-коммунальные услуги (Постановление Правительства РФ от 07.03.1995г. за №239 и от 12.06.1996 г. за №707) .
При этом обязанности, возложенные на местные администрации федеральными законами, могут быть отменены только федеральными законами, но не установлениями Правительства РФ или нормативными актами ведомств РФ и ее субъектов Федерации; Изменения, внесенные в 2000 г. в закон « Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», предусматривают персональную ответственность, глав местных администраций за несоблюдение требований вышеназванных нормативно правовых актов РФ. Постановление Правительства РФ от 04.12.2000 г. №921 вводит государственный технический учет объектов градостроительной деятельности (т.е. проектируемых объектов, в т.ч. объектов недвижимости, для строительства которых разрабатывается градостроительная документация. Прим. ФСИ). Проведение государственного технического учета объектов градостроительной деятельности не возлагается на местные администрации хотя бы потому, что закона о государственном техническом учете нет, и проведение технического учета объектов градостроительной деятельности возложено данным постановлением правительства РФ в федеральных целях на Госстрой РФ, который и должен осуществлять технический учет собственными силами. Местные администрации не обязаны осуществлять технический учет объектов градостроительной деятельности, но обязаны осуществлять государственный учет недвижимости в жилищной сфере. Неправомерное изъятие Госстроем РФ или его унитарным предприятием «Ростехинвентаризация» имущества местных администраций и прав по учету жилищного фонда (архивов БТИ, компьютерной техники, прав взимания средств за инвентаризацию и предоставление планов в Учреждения юстиции), не освобождает местные администрации и МУП БТИ от исполнения обязательств по учету жилфонда, по проведений Инвентаризации земель и недвижимости. Муниципальные организации технической инвентаризации (МУП БТИ) не имеют ни своих функций, ни своего имущества. Функции МУП БТИ устанавливаются учредителем, т.е. местной администрацией. При этом местная администрация передает МУП БТИ не только свои права и имущество, но и свои обязательства, не носящие властного характера (учет жилищного фонда и недвижимости). Имущество МУП БТИ, в т.ч. и приращения плодов и доходов, являются собственностью учредителя, т.е. местной администрации. Местная администрация вправе передать кому-либо (например, субъекту Федерации, ГУП «Ростехинвентаризация» или ГУП «Облтехинвентаризация») свое имущество (архив БТИ, помещения БТИ, оргтехнику и мебель) и свои права, не имеющие властного характера, но передать субъекту Федерации, ГУП «Ростехинвентаризация» или ГУП «Облтехинвентаризация» свои государственные обязательства местная администрация вероятно не вправе, хотя может поручить их исполнение кому-либо на договорной основе. Однако ответственность за исполнение возложенных на местную администрацию государственных обязательств в любом случае сохраняется за местной администрацией, а не за подрядчиком, и не за БТИ, которым работы передаются на исполнение на условиях договора или по Уставу. В связи с выдвижением Госстроем РФ требований о прекращении деятельности муниципальных предприятий технической инвентаризации само собой возникает вопрос о том, что ранее зарегистрированные права лиц на недвижимость по справкам МУП БТИ ставятся под сомнение вышеуказанным Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 г. №921, ибо в нем не только отождествляется с объектами градостроительной деятельности, но и поставлен вопрос об уполномочении, сертификации, аккредитации и аттестации БТИ на право (а не об обязанности) выдачи планов жилых строений в учреждения юстиции по регистрации прав. Кроме того, у руководителей МУП БТИ возникает вопрос, а не последуют ли за этим постановлением №921 санкции к ним, как к лицам, превысившим свои полномочия по предоставлению в учреждения юстиции планов строении не от надлежащего органа, и какова должна быть позиция местных органов Учреждений юстиции, если они ранее принимали документы МУП БТИ к регистрации на основе ст. 17 и ст. 18 Закона «О регистрации прав», а не на основании Постановления Правительства РФ от 04.12.01 г. №921 и вопрос о том, что же главенствует в России - закон или письма Госстроя, остается пока открытым. Каким образом разрешится эта проблемная ситуация говорить пока рано, в связи с не давностью ее возникновения? Думается, что федеральные органы государственной власти примут соответствующее решение, которое должно снять двойственность положения. Очевидно, что будущее муниципального унитарного предприятия «Бюро технической инвентаризации» г. Магнитогорска, будет рёшаться в рамках развития всей отрасли. Очевидно, что полноценная деятельность БТИ предопределенна усилением технического оснащения предприятия. До недавнего времени история развития БТИ характеризовалась непрерывным повышением количества производимых работ предоставляемых услуг, главным образом за счет интенсификации их производства. Кардинального изменения технической оснащенности производства работ не происходило, необходимых средств для этого не выделялось. Следствием такого развития явилось техническое отставание БТИ Магнитогорска от других аналогичных предприятий, осуществляющих технический учет, увеличение сроков производства работ, снижение качества исходящей продукции (технических паспортов, справок и т.д.). Все труднее становится осуществлять технический учет резко возрастающего количества объектов недвижимости, предоставлять сведения для налоговых органов по утвержденным правилам, требующим предоставлять такую информацию на магнитных носителях. В основу современной стратегии развития предприятия положены задачи по повышению эффективности его работы, создание новых рабочих мест. Решение этих задач может быть достигнуто лишь за счет технического перевооружения, автоматизации предприятия, работа над которой ведется в БТИ. Главной целью автоматизации предприятия является повышение эффективности работы всех структурных подразделений, связанных с управлением предприятия, значительное повышение оперативности получения информации, необходимой для эффективного управления, улучшения контроля за исполнением принятых решений, уменьшения бумажного документооборота, одним словом, увеличение управляемости предприятия, а также улучшения качества ведения любых видов учета.
Автоматизированные системы управления позволяют более эффективно осуществлять планирование деятельности, проводить всевозможные аналитические исследования и прогнозировать результаты тех или иных мероприятий, уменьшить затраты на проведение учета за счет повышения производительности труда и рационального использования средств, повысить точность учета, избежание случайных ошибок и т.д. Особо следует отметить, что внедрение электронных способов учета никогда не приводит к сокращению персонала, а лишь повышает качество работы и позволяет сделать деятельность предприятия более прозрачной за счет применения новых видов отчетности.
Учитывая, что БТИ Магнитогорска является хозрасчетным предприятием, автоматизация позволит значительно поднять уровень и качество работы, а, следовательно, увеличить доход за счет расширения спектра оказываемых услуг. В частности, это означает возможность выдавать совершенно новые, достаточно сложные справки в приемлемые сроки. Под контролем БТИ Магнитогорска находятся все объекты недвижимости города. Бюро осуществляет все функции, связанные с учетом состояния и назначения подлежащих контролю помещений. Это означает, что объем обрабатываемой "Информации очень велик, тем не менее, деятельность БТИ поддается автоматизации, т.к. она хорошо формализуема, т.е. может быть описана с помощью определенных и достаточно жестких алгоритмов. Очевидно, что деятельность Бюро сопровождается большим количеством всевозможных справок, отчетов и других документов. Это и есть область эффективного применения автоматизированных систем управления. Планируется проводить автоматизацию в несколько этапов. На первом этапе необходимо установить выделенный сервер и построить локальную вычислительную сеть. На втором необходимо создать программное обеспечение, удовлетворяющее потребностям предприятия. И по мере создания программного обеспечения, оснащать соответствующие рабочие места компьютерами. На сегодняшний день эта проблема находятся в стадии решения. В этих делах БТИ Магнитогорска был проведен маркетинг рынка компьютерной техники и программного обеспечения в г. Магнитогорске и Челябинской области заключены соответствующие договоры, компьютерная программа по техническому учету практически создана и находится в стадии доработки, закуп техники, строительство локальной сети. Ряд других проблем характерны для всей системы технической инвентаризации субъекта, устранены. Рациональная деятельность БТИ предполагает включение в нее непрофильных видов работ, которые рассматриваются как средство улучшения материального положения предприятия. Постановление РФ «О государственном техническом учете в РФ» от 13.10. 1997 г. за № 1301 определено, что паспортизация и плановая техническая инвентаризация жилых строений и помещений производятся БТИ за счет средств их собственников по ставкам, утвержденным органами исполнительной власти субъектов РФ. Внеплановые же обследования могут производиться БТИ по заявкам собственников жилых строений и помещений по договорным ценам. Учитывая, что «львиная доля» жилищного фонда в г. Магнитогорске находится в муниципальной собственности и муниципалитет же утверждает удержания на услуги БТИ становится очевидны, что работы по плановой инвентаризации БТИ г. Магнитогорска производит по очень низким расценкам, а оплата за их произведение поступает очень несвоевременно. В условиях кризиса и отсутствия финансирования работ по учету жилищного фонда, иных работ государственного заказа, многие БТИ России вынуждены заниматься теми работами, которые раньше назывались несвойственными. Номенклатура этих работ достаточно велика, до 30 наименований. Если удельный вес несвойственных работ в общем объеме работ БТИ превысит 50%, то организация попадает в разряд многопрофильных и теряет специализацию. По этой причине происходит как бы самоуничтожение БТИ, т.к. организация теряет свой специфический профиль и переходит в разряд иных организаций. Это очень опасный процесс. И он, к сожалению идет. Так некоторые предприятия БТИ РФ осуществляют такие несвойственные ему виды работ как: • юридические консультации граждан и юридических лиц по вопросам связанным с инвентаризацией и регистрацией строений. • проведение судебных экспертиз по разделу недвижимого имущества. • выполнение проектных работ по ремонту жилых и гражданских зданий. (гг. Санкт-Петербург, Ульяновск) • посредническая деятельность по сделкам со строениями и помещениями, в т.ч. с обменом квартир (гг.Архангельск, Абакан, Тольятти) • выполнение функций городского справочного бюро. (г.Подольск); • присвоение адресов объектам недвижимости введение адресного плана населенного пункта (гг. Тольятти, Москва) § выполнение функций агентств по приватизации жилищного фонда (гг.Ульяновск, Орел) I § оказание услуг населению, юридическим лицам, органам местного самоуправления по копированию документов и издательской деятельности (гг. Егорьевск, Подольск). Не миновала такая практика частично и г. Магнитогорск, в поиске дополнительных средств к существованию БТИ г. Магнитогорска не стремиться стать многопрофильным предприятием, осуществляя незначительные дополнительные услуги технического характера, как: • копировальные услуги; • консультирование граждан и юридических лиц по вопросам, связанным с инвентаризацией и др.
2.3. ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ БТИ Деятельность МУП БТИ требует нормативной базы учета отдельных видов недвижимости. Правовая основа технического учета объектов недвижимости имеется только для объектов жилищного фонда на уровне Постановления Правительства РФ (от 13.10.1997 за № 1301). Действующее же федеральное гражданское и налоговое законодательство не регламентирует порядок государственного учета и регистрации таких объектов недвижимости как: строения и помещения нежилого назначения, садовые и дачные дома, гаражи. В результате бюджеты всех уровней из-за недоучета этих объектов теряют значительные средства, нередки случаи совершения сделок с несуществующим имуществом.[20],[21] Желание построить цивилизованный институт недвижимости требует определенности прав на недвижимость, а это недостижимо без определенности самого объекта недвижимости(ст.554 ГК РФ). Отсутствие такой определенности, это отсутствие реальных прав. Поэтому первым и необходимым условием регистрации прав, является технический учет объекта недвижимости и его кадастровая регистрация. Существует иллюзия, что установить объект недвижимости и выполнить его инвентаризацию - простая задача - Однако это сложный технологический процесс, включающий в себя съемочные, инвентаризационные, оценочные, юридические, архивные и иные аспекты, незнание или искажение которых приведет к нарушению законных прав и интересов граждан и юридических лиц. Следует отметить, что организации технической инвентаризации, чья более чем 70-летняя деятельность базируется на многовековых российских исторических традициях учета недвижимого имущества, сформировали уникальную информационную базу на объекты как жилого, так и нежилого назначения, независимо от форм собственности. Именно она является основой для налогообложения, статистики, бухучета, оценки, оформления сделок и регистрации прав и т.д. Недооценка этого потенциала и растаскивание учета домовладений, зданий, помещений и сооружений по ведомствам может нанести невосполнимый ущерб интересам страны.
БТИ, являясь органом технического учета, не имеет ни властных, не оперативных функций и именно поэтому оно может стать объективным средством контроля со стороны Государства за соблюдением правил застройки населенных пунктов, градостроительных норм и т.п. Придание же любым властным органам (осуществляющим выдачу разрешений на строительство, переоборудование строений, отвод участков, оформление прав и т.п.) одновременно и регистрационных функций меняет принципиальную сущность регистрации, как объективного средства государственного учета и контроля.
Нормативно-техническая база БТИ позволяет уже сегодня осуществлять государственный учет и регистрацию объектов недвижимости, индивидуализируя их как объекты собственности с определением границ и состава. На территории Челябинской области, и в целом, и в г. Магнитогорске, в частности, по выходу из этой ситуации неоднократно предпринимались и предпринимаются попытки, но поддержки со стороны органов областной и городской власти пока не находят.
2.4. ИНФОРМАЦИОННОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ БТИ В последние годы администрация города все больше внимания уделяет вопросам автоматизации. Комитет по управлению муниципальным имущест­вом, являясь одним из важнейших звеньев в механизме управления городом, требует особого внимания в этом вопросе. Ведь процесс управления муници­пальным имуществом связан с обработкой большого количества информа­ции, причем достоверность, актуальность и полнота этой информации непо­средственным образом влияет на результаты работы муниципальных органов по управлению имуществом, а качество организации доступа к этой инфор­мации отражается на работе сотрудников. Поэтому разработка программного обеспечения, охватывающего боль­шинство задач, стоящих перед комитетами администрации является серьез­ной задачей, требующей глубокого знания работы комитета и профессио­нального подхода в программной реализации. Для эффективной работы ко­митета в целом недостаточно разработать удачную структуру базы данных, важно еще и учесть множество факторов, без тщательной обработки которых просто опасно внедрять эти системы. Стихийное построение крупной ин­формационной системы (ИС) губительно. Нагромождение не стыкующихся программ и данных быстро приводит от мимолетной эйфории кажущегося решения проблемы к разочарованию и дискредитации самой сути автомати­зации. Такая метаморфоза настроения происходит при малейшем движении вперед, попытке извлечь из компьютера обобщенные сведения по какому-либо объекту и т.д. Только хорошо продуманная интегрированная ИС, реали­зованная на основе современных информационных технологий, способна развиваться вместе с ростом числа управленческих задач, адаптироваться к требованиям жизни. В конечном затраты на создание такой сбалансирован­ной ИС будут меньше, чем системы, построенной путем проб и ошибок, ме­таний и сомнений. Не говоря уже о временном факторе и моральном аспекте. Вот почему важно при проектировании ИС задать "каркас" - концепцию по­строения будущей системы. Здесь следует сказать о том, что созданию ин­формационной системы обязательно предшествует этап изучения объекта ав­томатизации, т.е. построение модели информационных потоков. Примени­тельно к нам в основе модели лежит организационная структура департамен­та и его функциональные обязанности в муниципалитете. Иными словами, ИС следует логике имущественных отношений (рис. 1.).
Рис. 1. Информационная система проста: объект - право-юридическое лицо. Основа-это объект. Объект имеет свои характеристики (атрибуты). Объектом может быть здание, сооружение, нежилое помещение, земельный участок, имущественный комплекс, элемент инфраструктуры (например, электрические сети), пакет акций и др. Право - это юридические документы (договоры, постановления, распо­ряжения, касающиеся операций с объектом Технические характеристики и связывающие его с юридиче­ским лицом). Например, договоры купли - продажи, аренды нежилых поме­щений, залога, закрепления имущества, свидетельства о регистрации прав, постановления о приеме в муниципальную собственность. Логика имущественных отношений Атрибуты Атрибуты Атрибуты 1. Адрес. 2. Наименование. 3. Технические характеристики. 4. Кадастровый номер и т.д. 1. № договора. 2. Срок действия. 3. Стороны. 4. Условия. 1. Наименование. 2. Адрес 3. Банковские реквизиты. На первом этапе развития системы во главу ставилось ПРАВО. Во-первых, взять объект «напрямую» (например, атрибуты здания) было неоткуда. Даже сейчас, в городском БТИ таких сведений в электронном виде нет. Во-вторых, сначала надо было решить задачи учета договоров купли-продажи, аренды нежилых помещений, отследить поступление оплаты и вы­полнение условий договоров. В результате объект был как бы «размыт» по разным договорам. Например, в договоре аренды значилось по этому адресу 1-ый этаж 200 кв. метров, подвал 50 кв.метров. В договоре купли-продаже по этому же адресу приватизировано нежилое помещение 300 кв. метров. Следовательно, здание в целом представить по этой информации трудно, как и точное местонахождение указанных в нем площадей. Реальным источником информации о недвижимости стали договоры за­крепления имущества на правах оперативного управления и хозяйственного ведения. В форме договора предусмотрено проставление сведений об объекте и его балансовой стоимости. После ввода этих договоров в базу данных стало возможным сопоставление информации из различных подсистем. Например, можно проследить цепочку приема здания или нежилого помещения в муни­ципальную собственность, закрепление и использование. Замечу, что полу­чение обобщенной информации потребовало применения во всех подсисте­мах общегородского справочника улиц и соответствующего кодирования почтового адреса, что тоже является одним из положений нашей концепции. И все-таки это окольный путь работы с объектом. Прежде чем перейти к концепции второго этапа развития ИС, определим структуру объекта недвижимости. В общем случае, по какому либо почтово­му адресу может находиться здание с пристроенным к нему еще одним, а во дворе стоять третье. Как определить, в каком из этих зданий сдано в аренду помещение, если в договоре указан только почтовый адрес и этаж? Без ис­пользования технических паспортов БТИ с их литералами и поэтажными планировками не обойтись. Беда только, что паспортов в электронном виде нет, многие безнадежно устарели. Заслуживает внимания и кадастровый учет, но пока он носит заявительный характер и никогда не дойдет до комнат на этажах. Поэтому в нашей ИС кадастровые номера рассматриваются как дополнительная информация и не более, а за основу взята классификация БТИ. Сегодня поставлена задача вести учет нежилых помещений до поэтаж­ных планировок. Это не легкий выбор. Он требует большой подготовитель­ной работы по инвентаризации зданий и сооружений, обновление техниче­ских паспортов БТИ, а это и время и деньги. Но другого приемлемого пути однозначно идентифицировать помещение, просто нет.
Еще одним положением концепции является открытый код объекта не­движимости. Поясню, что это такое. В любой базе данных объекты должны быть пронумерованы. Как правило, нумерация соответствует системному номеру записи. Даже если номер структурирован (что-то в нем закодировано, например, раздел реестра), область его видимости - только конкретная система. Другими словами, чтобы найти объект из другой системы (или сослаться на него) потребуются «накладные расходы». В случае открытого кода (состоящего из известных всем частей) в любой системе можно сформировать корректный запрос и найти объект. Нами выбрана структура кода помещения, состоящая из сведений адресного реестра и технического паспорта объекта (улица, дом, этаж, помещение). Обязательным является проставление в договорах, где фигурирует недвижимость, данных из технического паспорта БТИ. Например, в типовом договоре аренды нежилого помещения есть гра­фы для адреса, литеры, этажа и номера помещения на поэтажной планировке. Это не только требование ИС, но и юристов. Зато, открыв объект, можно увидеть всю правовую часть. И наоборот, вызвав договор аренды - просмотреть весь объект. В таком подходе есть и подводные камни - изменение технического паспорта или переименование улицы. Поэтому важен ясный механизм наследования и сохранения истории. Впрочем, механизм учета изменений нужен любой приличной системе.
Принцип открытого кода уже частично работает в действующей ИС. Добавив к коду улицы городского справочника улиц код здания (номер дома и дополнительную информацию), получили код адреса объекта. Теперь любая информация, заносимая в базу данных и имеющая сведения об адресе, сопровождается таким кодом. В результате, по выбранному адресу ИС мгно­венно предоставляет все сведенья из различных подсистем (реестра муниципальной собственности, казны, договоров оперативного управления и хозяйственного ведения, аренды имущества, аренды нежилых помещений, залога, приватизации и т.д.). При этом можно увидеть всю историю - расторгнутые договоры аренды, собственника объекта до приватизации или передачи в казну и т.д. Такое «видение» дает возможность специалистам-управленцам оперативно и выпукло представить объект, не рыская по подразделениям в поисках нужной информации. Это демонстрирует еще один принцип - в базе данных, информация хранится во взаимосвязанном виде. Что, впрочем, очевидно с точки зрения основ программирования и работы СУБД. Третий этап развития информационной системы департамента - ее интеграция в общегородскую систему. В проекте распределенной системы «Городская недвижимость», где по каждому объекту, независимо от формы собственности, муниципалитет сможет владеть полной информацией, как и другие партнеры проекта. Каждый участник такой интегрированной системы ИС отвечает за свой слой, поддерживая его актуальность и достоверность, предоставляя данные другим в рамках их компетентности. Несколько слов о других положениях концепции. Высокий административный уровень руководства системой. Автоматизация меняет технологию работы сотрудников, а они, как правило, привыкли работать по-старому, в совершенстве овладели устаревшими методами и переучиваться добровольно не хотят. Изменить технологию работы в этих условиях «снизу» нельзя. Можно только «сверху». Сведения в базу данных заносятся с документов (договоры, распоряжения, постановления и т.д.) Не документальная информация сопровождается соответствующим признаком. При построении системы надо учитывать необходимую степень детали­ровки. Она должна соответствовать правилу, которое гласит примерно так: «Затраты на построение системы не должны превышать ожиданий от нее». Можно каждому муниципальному стулу приклеить датчики и потом через спутник отслеживать его перемещение. Техника позволяет, а здравый смысл - нет. Сегодня, например, нам кажется правильным учитывать движимое имущество муниципальных предприятий не поштучно, а по группам (транс­портные средства, машины, оборудование и т.д.) в стоимостном выражении. Конечно, если надо что-то уточнить, всегда можно запросить у предприятия сведения из бухгалтерского баланса. Где информация возникает, там и учитывается. Иными словами данные в ИС должен вносить «хозяин» информации. Неразумно превращать мэрию в машинно-счетную станцию, куда стекаются сведения на бумажных носителях, проверяются и вводятся в компьютер. Только излишняя трудоемкость и ошибки. Правильнее разработать структуру данных, необходимые программы, нормативные документы и научить сотрудников на местах пользоваться соответствующей ИС - заносить данные либо непосредственно в систему, либо передавать их на машинных носителях. Не менее важен технологический аспект концепции. Развитие информа­ционных технологий (появление более мощных компьютеров, скоростных каналов передачи данных, последние веяния в областях СУБД, программирования, ГИС, Internet) дают возможности новых подходов к работе с информацией. Не учитывать их, значит завтра остаться на обочине научно-технического прогресса.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
История становления и развития в России системы государственного учета показывает, что страховые и налоговые органы отдельных областей проводили свои операции на разной рыночной базе, вследствие чего оценочная стоимость строения явно занижалась, что соответственно снижало размеры страховых платежей, в целом снижая размеры налогов со строений. Очевидно, все это отрицательно сказывалось на состоянии местных бюджетов. В балансах домоуправлений занижение стоимости строений приводило к занижению амортизационных начислений и средств, выделяемых на капитальный ремонт. Методы оценки по областям не были унифицированы и отсутствовало их обоснование. Отсутствие единой методологии и программы приводило к невозможности обобщения данных инвентаризации строений по России в целом. В начале 90-х годов с принятием Федерального Закона «О приватизации» качественно изменяется как руководство БТИ, так и его функциональное назначение. БТИ как управляемый объект имеет свою организационную структуру. Она обусловлена общественно-политической природой Государства, социально-функциональной ролью, целями и содержанием деятельности. Комплекс свойств БТИ определяет меру управляющих воздействий со стороны государства и других субъектов управления. Чем сильнее и рациональнее проявляются данные свойства БТИ, тем оно более развито и управляющее воздействие на него может быть координационного характера. На наш взгляд, под организационной структурой БТИ имеет организационно-правовую форму реализации компетенции, т.е. совокупность его подразделений, а в них должностей, схему распределения между ними функций и полномочий, систему взаимоотношений этих подразделений и должностей. Структура БТИ зависит от места его в системе ГТУ, объема и содержания его компетенции и, соответственно, роли в управлении. В целом, в нынешних условиях МУП БТИ г.Магнитогорска это крупная самостоятельная организация, осуществляющая функцию государственного и технического учета и инвентаризацию объектов недвижимости.
В настоящее время в своей деятельности МУП БТИ г.Магнитогорска руководствуется Положением «О государственном учете жилищного фонда Российской Федерации», утвержденным Постановлением Правительства РФ от 13.10.97 №1301. Так согласно указанному Положению основная задача государственного учета жилищного фонда – получение информации о местоположении, количественном и качественном составе технического состояния, уровня благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей.
Порядок проведения государственного технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости устанавливается Государственным комитетом Российской Федерации по строительству и жилищно - коммунальному комплексу. Связь деятельности БТИ с муниципальными органами прослеживается в вопросах ценообразования и формирования штата предприятия. Являясь самостоятельным хозяйствующим субъектом, БТИ согласно Устава, самостоятельно определяет цены на осуществляемые им работы и оказываемые услуги, администрация, в свою очередь, в целях обеспечения проведения единой политики цен в городе Магнитогорске, организует и осуществляет контроль за правильностью цен, тарифов, в том числе утверждает коэффициент удорожания на услуги БТИ. БТИ взаимодействует и с органами осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Муниципальное имущество подлежит пообъектной регистрации в соот­ветствующем реестре муниципальной собственности, что предусмотрено Положением об определении пообъектного состава государственной и му­ниципальной собственности, утвержденным Распоряжением Президента № 114-рп от 18 марта 1992г. На сегодняшний день существует множество проблем, которые необхо­димо решить. Одна из проблем - оценка муниципального имущества. Ни балансовая, ни остаточная, ни восстановительная стоимость сегодня не отражают реаль­ной цены имущества. И несмотря на то что ежегодно в реестр вносятся дан­ные об изменении его балансовой стоимости, с достаточной достоверностью оценить весь имущественный комплекс, составляющий собственность муни­ципального образования города Магнитогорска, на сегодня невозможно. По­этому Комитет с 1999 г. организовал целенаправленную работу по переоцен­ке имущественных комплексов муниципальных предприятий и иного муни­ципального имущества. Для этого был создан центр оценки, в котором рабо­тают специалисты по оценке, имеющие соответствующие сертификаты. К работе привлекаются также специалисты БТИ и других организаций. Следующая проблема - государственная регистрация прав муниципаль­ной собственности. До недавнего времени правовая регистрация объектов недвижимости осуществлялась муниципальным предприятием Бюро техни­ческой инвентаризации (МУП БТИ). Для дальнейшего совершенствования работы по формированию реестра и в интересах оперативного управления муниципальной собственностью не­обходимо формирование единых, взаимосвязанных баз данных технической инвентаризации (баз БТИ), баз данных будущей службы по государственной регистрации и баз данных реестра собственности города Магнитогорска. Как составляющая часть должна быть создана единая компьютерная сеть, в пер­вую очередь - автоматизирован учет городского имущества в реестре муни­ципальной собственности. В целом, роль МУП БТИ г.Магнитогорска в системе ГТУ является эффективной, так как его организационное обеспечение и правовое регулирование соответствует требованиям времени и осуществляется в тесной взаимосвязи с другими субъектами системы государственного технического учета. В период смены экономических приоритетов, интенсивного роста и совершенствования законодательной базы, становления налоговой системы в стране, акцента на учет недвижимости и регистрации прав на нее, особо отчетливо просматривается необходимость в повышении профессионального уровня специалистов и освоения смежных специальностей . Оценка объектов недвижимости для целей залога, отчуждения, ипотеки , риэлторская деятельность, изготовление плана-съемки земельных участков, составление смет на ремонтные и строительно–монтажные работы для физических лиц – далеко не полный перечень. Кропотливая, поступательная работа по государственному учету недвижимости и вышеперечисленные дополнения к ней позволят органично вписаться Службе технической инвентаризации в современную картину Государства.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И
ЛИТЕРАТУРЫ

1. Нормативно-правовые акты 1. Кодекс законов о труде. Утвержден ВС РСФСР от 9 декабря 1991г. М.: Юридическая литература, 1992. 160 с. 2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой РФ 21 октября 1994г. М.: Юридическая литература, 1994. 180 с. 3. Налоговый кодекс РФ. Принят Государственной Думой РФ 16 июля 1998г. М.: Юридическая литература, 1998. 380 с. О местном самоуправлении в Российской Федерации: Закон Российской Федерации от 6 июля 1991г. № 1550// Собрание законодательства Российской Федерации. 1991. № 31. Ст.3713. 4. О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР: Закон РСФСР от 3 июля 1991г. № 1531-1 // Собрание законодательства РСФСР. 1991. № 32. Ст.2103. 5. О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации : Закон Российской Федерации от 4 июля 1991г. № 1541-1 // Собрание законодательства Российской Федерации. 1991. № 28. Ст.1297. 6. О налоге с физических лиц : Закон Российской Федерации от 9 декабря 1991г. № 2003-1 // Собрание законодательства Российской Федерации. 1991. № 45. Ст.3299. 7. О коллективных договорах и соглашениях: Закон Российской Федерации от 11 марта 1992г. № 2490-1 // Собрание законодательства Российской Федерации. 1992. № 9. Ст.1104. 8. Об общих принципах организации местного самоуправле­ния в Российской Федерации : Федеральный Закон РФ от 28 августа 1995г. № 154-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1995. № 45. Ст.3019. 9. Об основах федеральной жилищной политики : Федеральный закон от 24 декабря 1995г. №4218-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1995. № 47. Ст. 4221. 10. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним : Федеральный закон РФ от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ // Сборник законодательства Российской Федерации. 1997. № 28. Ст.1883. 11. Об ускорении приватизации государственных и муници­пальных предприятий : Указ Президента РФ от 29 января 1992г. № 66 // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1992. № 4. Ст. 2406. 12. Об утверждении положения о структуре и порядке учета кадастровых номеров объектов недвижимости и порядка заполнения форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним : Постановление Правительства РФ от 15 апреля 1996г. № 475 // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1996. № 14. Ст. 3218. 13. Положение о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации : Постановление Правительства РФ от 13 октября 1997г. № 1301. // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1997. № 42. Ст. 2106.
14. О мерах по реализации Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» : Постановление Правительства РФ от 1 ноября 1997г. № 1378 // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1997. № 38. Ст. 3124. 15. Об утверждении примерного Положения об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним : Постановление Правительства РФ от 6 марта 1998г. № 288. // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1998. № 9. Ст. 3221.
16. О государственном техническом учете и технической инвентаризации в РФ объектов градостроительной деятельности : Постановление Правительства РФ от 4 декабря 2000г. № 921// Собрание актов Президента и Правительства РФ. 2000. № 46. Ст. 1107. 17. О порядке государственного учета жилищного фонда : Постановление Совета Министров СССР от 10 февраля 1985г. № 136 // Собрание актов Правительства СССР. 1985. № 6. Ст. 1121. 18. О правилах ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним : Приказ Минюста РФ от 22 июля 1998г. № 83 // Сборник приказов Минюста РФ. 1988. №14. С.13. 19. Об утверждении Инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и ин­формации о зарегистрированных правах : Приказ Минюста РФ от 3 июля 2000г. № 194 // Сборник приказов Минюста РФ. 2000. №13. С.40. 20. Об утверждении инструкции о порядке регистрации ипо­теки жилого помещения, возникшей в силу закона и договора, а также о по­рядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам: Приказ Минюста РФ от 16 октября 2000г № 289 // Сборник приказов Минюста РФ. 2000. №20. С.21. 21. О единой системе учета объектов недвижимости и пользования архивами БТИ Челябинской области : Постановление губернатора Челябинской области от 16 июля 1999г. № 322 // Сборник постановлений Губернатора и Правительства Челябинской области. 1999. №7. С.10-14. 22. Постановление главы администрации г.Магнитогорска от 7 сентября 1992г. №184-П // Магнитогорский рабочий. 1992. 8 сентября. 23. Инструкция о проведении учета жилищного фонда в РФ : Приказ Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998г. № 37 // Сборник приказов Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству. №16. С.24-31.
2.Литература 24. Агеева Е.А. Юридическая ответственность в государственном управлении. Л.: Изд-во Ленингр. ун-та, 1990. С.121-138. 25. Атаманчук Г.В. Государственная служба как сфера управления // Проблемытеории и практики управления. 1992. №4. С. 214-229. 26. Атаманчук Г.В. Обеспечение рациональности государственного управления. М.: Юридическаялит.,1990. С.214-229. 27. Бахрах Д.Н. Административная власть как вид государственной власти//Государство и право. 1992. №3. С. 13-20. 28. Белов В.А. Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью? // Законодательство. 1999. № 7. С. 16-21. 29. Винокуров В.А. Организация стратегического управления организации. М.: Юридическая лит., 1996. 280 с. 30. Волошина В.В. Правовые проблемы регулирования государственной службы в Российской Федерации. Дис канд. юрид. наук. М., 1993. 245 с. 31. Гончаров В.В. В поисках совершенства управления: руководство для высшего управленческого персонала. М.: Сувенир, 1993. 190 с. 32. Киндеева Е.А. Регистрация договора аренды нежилого помещения: быть или не быть // Экономика и жизнь. 2000г. № 8. С.8-15. 33. Киселев С.В. Курс лекций по оценке строений и сооружений. М.: РИО Мособлуп­рполиграфиздата, 1998. 260 с. 34. Киселев С.В. Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государст­венная регистрация, образцы документов. – М:, Дело, 2000. 180 с. 35. Кирсанов А.Р. Права на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащие государ­ственной регистрации. М.: Ось, 2001. 400 с. 36. Колмогоров С.А. Государственная служба // Кадровая политика: Зарубежный опыт. 1995.Вып.2. С. 35-46. 37. Котляр А.Э. Проблемы формирования, распределения использования трудо­вых ресурсов России. М.: Юридическая лит, 1991. 320 с. 38. Крылов С.П. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы // Российская юстиция. 1997. № 10. С.12-20. 39. Литвинчев С.Д. Техническая инвентаризация основных фондов жилищно-коммуналь­ного хозяйства. М.: Стройиздат, 1978. 506 с. 40. Манохин В.М. Правовое государство и проблема управления по усмотрению // Советское государство и право. 1990. № 1. С. 23-26. 41. П.В. Крашенинникова. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М.: Юридическая литература, 1999. 560 с. [1] Литвинчев С.Д. Техническая инвентаризация основных фондов жилищно-коммуналь­ного хозяйства. М., 1978. С.36. [2] Манохин В.М. Правовое государство и проблема управления по усмотрению // Советское государство и право. 1990. № 1. С. 26. [3] Киселев С.В. Курс лекций по оценке строений и сооружений. М., 1998. С.15. [4] Атаманчук Г.В. Государственная служба как сфера управления // Проблемы теории и практики управления. 1992. № 4. С. 229. [5] Литвинчев С.Д. Техническая инвентаризация …С. 205. [6] Кирсанов А.Р. Права на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащие государ­ственной регистрации. М., 2001. С. 24. [7] Атаманчук Г.В. Обеспечение рациональности государственного управления. М.,1990. С.85. [8] Винокуров В.А. Организация стратегического управления организации. М., 1996. С. 12. [9] Гончаров В.В. В поисках совершенства управления: руководство для высшего управленческого персонала. М., 1993. С.16. [10] Крылов С.П. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы // Российская юстиция. 1997. № 10. С.15. [11] О единой системе учета объектов недвижимости и пользования архивами БТИ Челябинской области : Постановление губернатора Челябинской области от 16 июля 1999г. № 322 // Сборник постановлений Губернатора и Правительства Челябинской области. 1999. №7. С.11. [12] Кодекс законов о труде. Утвержден ВС РСФСР 9 декабря 1991г. М., 1992. С. 42. [13] Кодекс законов о труде… С. 54. [14] Налоговый кодекс РФ. Принят Государственной Думой РФ 16 июля 1998г. М.: Юридическая литература, 1998. С. 69. [15] Налоговый кодекс РФ… С. 93. [16] О единой системе учета объектов недвижимости и пользования архивами БТИ Челябинской области : Постановление губернатора Челябинской области от 16 июля 1999г. № 322 // Сборник постановлений Губернатора и Правительства Челябинской области. 1999. №7. С.10-14. [17] Гражданский кодекс Российской Федерации. Принят Государственной думой Думой РФ 21 октября 1994г. М.: Юридическая литература, 1994. С.85. [18] Постановление Главы администрации г.Магнитогорска от 7 сентября 1992г. №184-П. // Магнитогорский рабочий. 1992. 8 сентября.
[19] Об утверждении инструкции о порядке регистрации ипо­теки жилого помещения, возникшей в силу закона и договора, а также о по­рядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам: Приказ Минюста РФ от 16 октября 2000г № 289 // Инструкции Минюста. 2000. №28.
[20] Об основах федеральной жилищной политики : Федеральный закон от 24 декабря 1995г. №4218-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1995. №47. Ст. 4221. [21] О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним : Федеральный закон РФ от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1997. №30. Ст. 3275.