Рынок земли 5

ОСОБЕННОСТИ РЫНКА ЗЕМЛИ.
Под рынком земли следует понимать не только куплю-продажу земли, но и предоставление ее в аренду, а так же весь рынок сельскохозяйственной продукции, на котором реализуются в той или иной форме отношения собственности на землю.

Рынок земли обладает целым рядом специфических особенностей. Во-первых, земля является бесплатным даром природы, что позволяет говорить об иррациональном характере ее стоимости. Тем не менее, земля является объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения.

Во-вторых, в зависимости от тех или иных природно-кли­матических условий, а также от местонахождения участков земли подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Но продуктивность земли может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала. Это улучшенное плодородие почвы называется эконо­мическим. Повышение экономического плодородияпочвы практи­чески возможно на любых участках. Однако оно имеет опреде­ленные границы, связанные с известным законом убывающего плодородия почвы, когда при сложившейся технологии обработ­ки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу.

В-третьих, хозяйственная деятельность на земле порождает два типа монополии на землю: монополию на землю как объект хозяйствования и монополию на землю как объект собственности. Первый вид монополии обеспечивает абсолютное право распоря­жения землей и хозяйственного ее использования. Второй вид монополии связан с исключительным правом владения землей ее собственником. В первом случае речь идет о том, что человек, взявший земельный участок в аренду, не ограничен в правах и возможностях хозяйствования на ней. Он может заняться любым видом сельскохозяйственной деятельности, преследуя цель — по­лучение наилучшего результата от своей хозяйственной деятель­ности. Это открывает ему путь к получению дополнительного до­хода. Вторая форма монополии обеспечивает получение ренты за любую отдаваемую в аренду землю.

В-четвертых, предложение земли и других природных ре­сурсов является строго фиксированным, что делает ее предложе­ние абсолютно неэластичным. Однако с развитием научно-техни­ческого и социально-экономического прогресса предложение земли, равно как и других природных ресурсов, фиксировано от­носительно, ибо постоянно происходит их выбытие или вовлече­ние в хозяйственный оборот. Поэтому график предложения земли относительно условен. В этой связи сомни­тельно утверждение, что рента не выполняет никакой побуди­тельной функции для предложения земли, так как высокие рент­ные платежи не могут не стимулировать передачу земли в аренду ее собственниками.

Наконец, в-пятых, если признается абсолютная неэластич­ность предложения земли, то спрос на землю выступает опреде­ляющим фактором формирования ренты.

В условиях рынка земельные собственники весьма неохотно идут на продажу участков, отдавая предпочтение получению стабильного дохода от сдачи земли в аренду, именно поэтому продается лишь незначительная часть земельного фонда. Этот существенный фактор, а также ограничения со стороны государства на свободную продажу земель, фиксируют объём земельного рынка, что делает его предложение неэластичным. В этом заключается принципиальная особенность рынка земли.

РЫНОК ЗЕМЛИ В РБ.
Довольно длительное время на территории Беларуси не существовало собственности на землю. Законодательство СССР, равно как и БССР включало только одну форму собственности на землю – государственную. Поэтому о рынке земли, как и о его правовом регулировании, говорить было еще рано.

Лишь в 1990 г. в СССР были приняты Основы законодательства о земле. Появилось право аренды земли и право передачи земли по наследству.

В 1990 г. в БССР был принят первый Кодекс о земле, отражающий положения Основ законодательства о земле. Начала проводиться земельная реформа.

Своеобразным переворотом в 1993 г. стал Закон Республики Беларусь «О праве собственности на землю». Фактически этот Закон содействовал развитию рынка земли в Республике Беларусь. Начали осуществляться сделки купли-продажи земельных участков.

Рынок земли в республике в настоящее время находится в стадии формирования. В совре­менных условиях земельные отношения регулируются Кодексом Республики Беларусь о земле (Кодекс принят 4 января 1999 г.).

В соответствии со статьей 13 Конституции Республики Беларусь собст­венность может быть государственной и частной. Государство предоставляет всем равные права для осуществления хозяйственной и иной деятельности, кроме деятельности, запрещенной законом, и гарантирует равную защиту и равные условия для развития всех форм собственности.

В Конституции особо отмечено: «Недра, воды, леса составляют исклю­чительную собственность государства. Земли сельскохозяйственного назна­чения находятся в собственности государства» [1, с.139-140].

Временное пользование земельными участками может быть краткосрочным - до трех лет и долгосрочным - от трех до десяти лет. В случае производственной необходимости эти сроки могут быть продлены на период, не превышающий сроков соответственно краткосрочного и долгосрочного временного пользования. Продление сроков пользования земельными участками производится органами, предоставившими эти земельные участки.

В республике разрешена и частная собственность на землю юридиче­ских лиц, а также собственность иностранных государств на земельные уча­стки. Юридическим лицам Республики Беларусь, в том числе предприятиям с иностранными инвестициями, земельные участки могут передаваться в соб­ственность при приватизации объектов государственной собственности. Пе­речень государственных объектов, при приватизации которых вместе с объ­ектами в собственность может быть передан земельный участок, утверждает­ся Президентом Республики Беларусь [1,с.140].

Например, в Германии, Франции, Швейцарии, Австрии, Дании физические лица обладают правом пользования землей сельскохозяйствен- ного назначения лишь в случае, если имеют профессиональную подготовку, возраст не более 50 лет и необходимый капитал [8, с.43-45].

В последние годы в Беларуси наблюдается существенный рост цен на городские и пригородные земельные участки, что свидетельствуют о повышенном спросе на данном сегменте рынка земли как капитального актива. Уникальность городских земельных участков, качественные параметры их местоположения предопределяют необходимость высокой степени государственного регулирования и контроля со стороны государства в отношении процесса купли-продажи. Это находит отражение в таких мерах земельного градостроительного регулирования, как сервитуты (предоста- вление права ограниченного пользования соседним участком), различные градостроительные регламенты, разрешения и обязательства. Дальнейшее развитие данного сегмента рынка связано с обеспечением гарантий прав собственности и аренды, развитием ипотечного кредитования и повышением эффективности земельного и градостроительного регулирования.

По состоянию на 1 января 2009 г., общая площадь земель Республики Беларусьсостав­ляет 20760 тыс. га, в том числе 8945 тыс. га сель­скохозяйственных организаций (43,1%), 8422 тыс. га земли лесных организаций (40,6%), 665 тыс. га земли запаса и общего пользования (3,2%) и др. Также большая часть территории находится под болотами и водными объектами – 1364 тыс. га (6,6%) [7, с. 46-47,277].

За последние годы объем земельного фонда сельскохозяйственного назначения существенно уменьшился в связи с загрязнением земель радионуклидами в результате аварии на Чернобыльской АЭС и передачей их в состав особо охраняемых территорий [18, с.277].

Земельный рынок - одна из самых прибыльных статей доходов бюджета многих государств. Однако рынок земли далек от совершенства и не является гарантом стабильности. Восполнение недостатков рынка - важнейшая задача государства. Государство обязано в первую очередь создать условия защиты прав собственности на землю, соблюдения субъектами своих договорных обязательств, целенаправленного и разумного использования земельного фонда страны, при этом политика государства должна базироваться на сочетании интересов всех хозяйствующих субъектов аграрного сектора. Любая государственная система управления должна базироваться на земельном кадастре - это официально составленный, систематизированный свод сведений, касающийся земельного фонда страны. Очевидно, что вне наличия у государства банка данных о земле невозможно разрешение проблем аграрного сектора.

В заключение отметим, что при рефор­мировании земельных отношений следует ис­пользовать все положительные моменты зару­бежных моделей права собственности на зем­лю и создавать свои подходы к решению этой проблемы, обратив особое внимание на разви­тие и совершенствование законодательно-пра­вовой базы земельной собственности в совре­менных условиях перехода к рыночным фор­мам хозяйствования, в том числе учитывая и необходимость гармонизации законодательства Республики Беларусь и Российской Федера­ции. Нам нужна частная собственность на зем­лю, базирующаяся на корректной структуре прав земельной собственности и способствую­щая действительно эффективной рыночной экономике, основополагающим принципом которой должна быть социальная справедли­вость. Это может быть обеспечено при усло­вии приватизации земли на основе социали­зации земельной ренты в интересах гражданс­кого общества.

Перед Беларусью стоит важнейшая со­циально-экономическая задача: создать систему земельных отношений, обеспечивающую, с одной стороны, реальную экономическую свободу эффективного использования земли вне зависимости от того, какую форму соб­ственности представляет хозяйствующий субъект, а с другой стороны, исключающую паразитирование на праве собственности на землю. Это явится важным шагом к обеспече­нию рационального использования и охраны земель как важнейшего природного ресурса, возвращению хозяина на землю, созданию условий для устойчивого будущего страны.