Менеджмент на рынке недвижимости

Юр. определение «недв. имущество». Ст. 130ГК РБ: К недвиж. видам отн.: зем.уч., уч.недр, обособлен. водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение кот. без несоразмерного ущерба их назначения не возможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недв. видам также приравниваются предприятия в целом как имуществ. комплекс, подлежащие гос. регистрации возд. и морские суда, суда внутр. плавания, река, море, космич. объекты. Законодат. актами к недв. видам м.б. отнесено также и иное имущ. Гл.признаком, позволяющим классифицировать недв., явл.прочная связь с землёй (невозможность перемещения). В з-не нарушение прочной связи с землёй трактуется как глобальная причина несоразмерного ущерба не собственно объекту, а именно его назначению. В зак-ве зем. уч.-отд.объект недв-ти. Зем.уч.-часть пов-ти земли, имеющая установленные границы, площадь, местоположение, правовой статус и др. хар-ки, отражаемые в гос.-зем. кадастре и док-х гос. регистрации. Св-во: зем.уч.-не просто фрагмент земной пов-ти, а такой фрагмент, кот.однозначно определён на местности и док-тах- сформированный зем.уч. Осн.признаком, отличающим движимое имущ.от недв. явл. обязательная регистрация последнего.
1. Право собст-ти и др. вещные права не недв.имущ. Право собст-ти включ.в себя след.: -право владения (законная возм-ть иметь у себя данное имущ.,фактически обладть им) -пользования (закон.возм-ть эксплуатации данного имущ.путём извлечения из него полезн.св-в его потребления) -распоряжения (возм-ть определять юр.судьбу путём изменения его принадлежности, состояния или назначения) В трактовке права соб-ти заложена возм-ть их распределения м-ду разл.субъектами: собственник –владение
-пользование
-распоряжение доверительн.управляющий –частичн.польз.
-частичн.распоряжение
-частичн.владение арендатор –частичн.польз-е
-частичн.владение В заруб.практике понятие соб-ти включ.ещё 8 эл-ов: 1)право на доход, кот. даёт реализацию пользования и распоряжения недв-ю 2)право на отчуждение, потребление, трату по своему усмотрению 3)право на безоп-ть 4)право передавать по наследству 5)бессрочное владение 6)запрещение исп-ть имущ-во во вред др.людям 7)право на ответст-ть 8)сущ-ние норм и правил, обеспечивающих восстановление нарушенных прав Кроме права собс-ти сущ.и др.вещные права: -право хоз.ведения (с разрешения собст-ка) и право оперативного управления -право пожизненного наследуемого владения -право постоянного польз. -сервитуты-право ограниченного польз.чужим недв.имуществом
4.Функции си-мы регистрации прав на недв-ть. Си-ма регистр.-регистрация об-ов недв.,прав и сделок с недв-ю. Потребность в регистр.обусловлена след.обстоятельствами: -отсутствие видимой связи м-ду об-ом недв-ти и субъектом прав на неё -невозможность идентификации пар объект-субъект -невозм-ть передачи недв-ти путём перемещения Функции си-мы регистр.: 1)создание налогооблагаемой базы для сбора имущ.налогов 2)обеспечение: а)прав соб-ти и иных вещных прав на недв-ть б)защиты собств-ок и иных лиц, обладающ.правами в)точного определения содержания прав
5.Сущность си-мы «публичных записей». Сущ. 2 си-мы регистрации: -англоамериканская(Регистрация актов или публичных записей) -европейская Англоамериканская: Публичные записи-общественно поддерживаемая си-ма док-ов,свидетельствующих о наличии зарегестрир.вещных интересов недв-ти и служащих основанием для защиты этих интересов. Публ.записи включ.док-ты: определяющ.права и интересы в недв-ти; налоги; спец.сборы и повинности4 строит.нормы; з-ны о территор.зонировании и др. Титул-законное право собст-ти на недв-ть, имеющее докум-ю юр.основу- страховой полис. Страхование титула-защита собст-ка от возможных фин.потерь в случае наличия прав 3-х лиц, каких-л. обременений, связанных с об-ом недв- ти, существующих, но не известных собст-ков. Покупка страх.полиса- перекладывание возм-го риска собст-ка на страз.компанию. Преимущ.:дешевле для гос-ва. Недостатки:дороже для приобретателя об-та недв- ти.
6.Сущность кадастровой си-мы регистрации недв. Сущ. 2 си-мы регистрации: -англоамериканская(Регистрация актов или публичных записей) -европейская Европейская: Основана на гарантии гос-ва. Носит название юр.кадастра. Юр.кадастр- кадастровая си-ма, юридич.регистрирующая отношения собственности в землепользовании и гарантирующая чистоту титула при передаче прав собст-ти. Кадастр.си-ма-инфо си-ма на основе кадастра страны или региона. Виды кадастра: -многоцелевой-контролируемая гос-ом си-ма классификации и оценки земель, осуществляемая поср-вам карт участков собст-ти на основе кадастр. съёмки и ведения реестра сведений об участках и их владельцах -открытый-кадастровая си-ма, ведущая кроме учёта уч-ков расширенный список состава недв-го и движ-го имущ.владельца Разновидность юр.кадатсра-си-ма регистрации Торенса (тщательное изущен.и описание об-та). Гос-во гарантирует законность титула.
7. Учёт и гос.регистрация недв.в РБ. В РБ отсутствует си-ма регистрации недв-ти. Кодекс о земле содержит спец.раздел о кадастре. Зем.кадастр содержит: -данные о распределении земель по категориям землевладельцам -данные о составе, стр-ре и состоянии зем.фонда РБ в разрезе адм.- тер.единиц -данные о местоположении, размерах, границах зем.уч-ка, их качествен. хар- ки, установленном режиме землепользования, гос. Регистрации прав на зем.уч- ки, оценки зем.уч-ков и др.сведения В РБ сущ.зем.кадастровая книга, кот.предназначена для гос-го учёта зем.уч- ков и регистрации прав на них. Учёт земель проводится по листу нахождения, направленном на получение сведений о колич.и кач.земли. При учёте земля хар- ся по размеру, пространственному положению, кач.состоянию и использованию. Гос.регистр.-мероприятия по оформлению права собст-ти, владения или пользования землёй юр.и физ.лиц. Объектами регистр.явл.право собст-ти, право пожизненного наследуемого владения, право пост-го пользования, право врем. польз., право аренды, сервитуты, ипотека(залог). С юр.т.зр.под недв-ю поним-ся объект гражд.прав, отличит.особ-ю кот.явл.вещная природа, прочная связь с землёй, зарегестрированный в соотв.с закон-вом.
8. Недвиж.как экон.благо. Способность вещи удовлетворять потребности наз.потребит.св-вом или полезностью. Сама вещь с присущей ей полезностью наз.потребит.благом. Удовлетворение потр-ти может иметь 2 формы: 1)потребление самой вещи (не потр-ся буквально) 2)потребление св-в этой вещи В 1 случае вещь исп-ся для удовлетворения потр-ти и теряет в этом процессе свою пол-ть. Использование-распределённое во времени потребление. Понятие блага означает только наличие пол-ти, а ценности-сочетание пол-ти и редкости. Варианты исп-ия экон.блага: 1)по своему назначению, т.е.для удовлетв.потр-ти (натур.хоз-во) 2)товарное пр-во с основным исп-ем блага в кач.товара 3)в кач.источника дохода (благо не меняет своего владельца) Хар-ка недв.как экон.блага: а)любая недв.-вещь,кот.включ.3 эл-та: -земля -усовершенствование земли (любые произведённоые землёй изменения, в кач.кот.может выступать усовершенствование самой земли, построенных на ней зданий и соор.) -принадлежности недв-ти (движимые по природе вещи, прикреплённые к недв.имущ-ву и явл-еся его неотъемлемой частью) б)стационарность, т.е. привязанность к определённому месту земли в)продолжительный период исп-ия недв-ти г)редкость Обязат.составляющей недв.явл.зем.уч.,кот.явл.местом расселения людей. Размеры таких территорий ограничены. Ценность об-та недв.имеет не только аюс.хар-р, прямое следствие полез-ти, но и относит.выражение, зависящее от степени полез-ти и уровня редкости, т.е. могут быть более или менее ценные об-ты недв.
9. Недв.как товар. Существует в 2 видах: 1)объект-товар (можно выделить в натуре) 2)услуга-товар На рынке недв.-товар имеет 3 вида: -объект (при возможности его выделения в натуре) -права -услуги
54.Принципы оценки недв.,связанные с об-ми недв. К ним относятся: 1)принцип остаточной продуктивности: В основе ст-ти земли лежит её остаточная продуктивность. Остат.продуктивность выражается доходом,приходящимся на землю после оплаты затрат на труд,капитал, управление. 2)принцип вклада: Вклад-сумма,на кот.увелич-ся или уменьш.ст-ть об-та вследствие наличия или отсутствия какого-л. элемента.Величина такого увеличения или уменьш.м.б.выше или ниже затрат такого эл-та. Теор.основа вклада-концепция предельной производительности, согласно кот.макс.эффект достиг-ся только тогда,когда предельный доход=предельн.затратам, связанным с его получением. 3)принцип возрастающего и уменьш.дохода:Увеличение капиталовложений в основные составляющие пр-ва обуславливает увелич.темпов роста Пр лишь до опред.-го предела,после кот.прирост Прспроса;число незанятых строений увелич-ся;их содержание не выгодно,т.к.увелич.затраты) 2)Цикл поглащения (начин.поглащаться инвестиционные излишки;спрос увелич.и начинает превышать предложение) 3) Новое строительство (спрос>предлож.;расширение р.недв.,кот.происходит в 3 этапа: а)доминирует стр-во об-тов недв.,отдельно стоящих и строящихся для потребителей,имеющих достаточные доходы для полной оплаты б)выгодно стр-во домов,промышленных зданий,кот.финансируются с целью получения Пр от инвестиций в)выгодно любое стр-во,т.к.фин.институты с удовольствием участвуют в создании об-тов недв. 4)Цикл насыщения (спад на р.недв.предшествует спаду в эк-ке;подъём на р.недв.раньше подъёма в эк-ке) Увеличение ст-ти денег и уменьшение денежной массы заставляет потребителей отказаться в 1 очередь от капит.затрат. Это приводит к уменьш.спроса на р.недв. Однако,значительная часть ден.средств остаётся «замороженной» в сфере недв. Это происходст в связи с длит-ью инвестиционно-строит.цикла. Это не позволяет исп-ть эти средства и рес-сы в др.секторах эк-ки. Постепенно возникает избыток предложения,что оказывает влияние на ситуацию в смежных отраслях. Затем с ростом доходов,массы денег и соттв-х ожиданий спрос на р.недв.увелич. Это отраж.на эк-ке в целом.В дан.момент р.недв. начинает играть роль ф-ра эк-го роста,вызывая увеличение спроса и на смежных рынках. Р.недв.зависит от состояния эк-ки и явл.инидикатором этого состояния. Показатели состояния р.недв.: -кол-во сделок на р.недв. -прод-ть сроков экспозиции
45.Право частной собст-ти на землю. Цели,для кот.земля может быть передана в ч.с.: 1)ведение личного подсобного хоз-ва 2)строит-во и обслуживание жилого дома 3)ведение коллективного садоводства 4)дачное стр-во Перечень земель,не подлежащих передаче в ч.с.: -земли общего польз-ния -земли транспорта и связи -предоставленные для нужд обороны -подвергшиеся радиоактивному загрязнению -нац.парков,заповедников -оздоровительного,реакреционного и ист.-культурного назначения -лесного фонда -с/х назначения -предоставлен. гражданам для ведения личного хоз-ва, стр-ва,коллективного садоводства,если в соотв-ии с ген.планом они предусматривают иное их исп- ние -земли садоводческих товариществ,дачного стр-ва,расположен.на площадях залегания полезных ископаемых Субъекты права ч.с.: -собственность физ.лиц -собственность юр.лиц В ч.с.нах-ся зем.участки, приобретённые гражданами, постоянно проживающими на территории РБ. Юр.лицам зем.участки передаются в собственность при приватизации объектов ч.с. Зем.участки могут передав-ся в собственность юр.лицам при осущ-нии инвестиц.проектов. Объектами ч.с. на землю выступают зем.участки. Признаки зем.участка: А)часть пов-ти земли определённой площади со своим местоположением Б)он д.б.ограничен в натуре,иметь установленные границы В)должен иметь статус и др.хар-ки
46.Общие положения сделок с землёй. Операции: купля-продажа,дарение,мена,залог,аренда,рента Правила заключения и оформления сделок с землёй: -д.б.оформлены в письменном виде -нотариально удостоверены -зарегестрированы спец.уполномоченными гос.органами по зем.рес-сам и землеустройству Торона,приобретающая зем.участок,не может именить цели его использования.При совершении сделки с частью зем.уч. она д.б.выделена в самостоятельный зем.уч-к. к новому субъекту прав на зем.уч-к переходит такая сов-ть прав и полномочий,которой обладал прежний пользователь землёй. При совершении сделок с землёй необходимо учитывать и природо-охранные мероприятия.
47.Договор купли-продажи зем.участков. Предметом купли-продажи м.б.зем.уч-к,принадлежащий только на праве частной собств-ти гражданину или юр.лицу. Договор должен сожержать согласованные сторонами условия о цене.Если договором служит земля, она может переходить к покупателю на праве ч.с. При продаже расположенного на зем.уч-ке об-та покупатель становится собственником земли только,если этим правом обладал продавец. Если же участок принадлежит продавцу на ином праве,то покупателю переходит объём правомочий продавца. Договор купли-продажи м.б.заключён при отсутствии споров и иных препятствий заключения договора. Договор должен содержать сведения: -стороны сделки -предмет сделки -указание на правоустанавливающие док-ты -отсутствие или наличие обременений -цена сделки -отсутствие иных договоров на отчуждение -др.необходимые условия (срок передачи зем.уч-ка и др.) К договору прилагается план границ зем.уч-ка. Он составл.в 3-х экз.:1- нотариусу вместе с планом; 2-продавцу;3-покупателю. Переход права собст-ти на зем.уч-к-внесение в установлен.порядке записи о договоре в зем.-кадастровую книгу и отметки о гос.регистрации в договор. Документы,необх.для гос.регистрации: -заявление продавца и покупателя -док-ты за внесение оплаты за гос.регист. -подлинники договора в 2-х экз.+копия договора в 1 экз. -паспорт гражданина РБ -зем.-кадастров.план участка Может быть отказано в гос.регистрации: -наличие противоречий между док-ми,подписанными на гос.регист.и записями в зем.-кадаст.книке -несоответствие данных,позволяющих определённо установить предмет договора -наличие запретов на отчуждение -условий,влекущих изменения целевого назначения Юр.лица РБ могут отчуждать зем.уч-к только тем юр.лицам, кот.имеют право на получение зем.уч-ка в собств-ть и при обязательном сохранении целевого назначения.
49.Залог земельного уч-ка. Согласно ГК РБ в силу закона по обеспеченному залогом обязательству кредитор(залогодержатель) имеют право в случае неиполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из ст-ти заложенного имущ-ва лица,кот.принадлежит это имущ-во(залогодатель). Залог недв.имущ-ва(в т.ч. и зем.уч-ка)регулируется законодат-ми актами ипотеки. Зем.уч-к,находящийся в частной соб-ти юр.лиц и граждан,м.б.предметом залога только в кач-ве материального обеспечения своевременного возврата банковского кредита. Законодателями зем.уч-ка м.б.юр.лица,граждане РБ,право частной соб-ти кот. удостоверено гос.актами. законодержателями явл.банки, перечень кот.утверждён президентом РБ. Источник залога-договор,кот.должен содержать: -обоснование предмета ипотеки -оценку имущ-ва -размер и срок исполнения обязательств,обеспеченных ипотекой в случае неисполнения залогодателем обеспеченного залогом обязательства банк в праве реализовать от имени залогодателя зем.уч-к с сохранением его целевого назначения. При этом до момента продажи зем.уч-ка банк может предоставить залогодателю право выкупить заложенный им зем.уч-к по цене,равной сумме невозвращённого кредита и %за польз-ие кредитом. Если залогодатель не воспользуется предложением,банк предлагает выкупить зем.уч- к соот.-му исполнит.и распорядительному органу. В соотв.с законом ипотека зданий и сооруж.допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору зем.уч-ка,на кот.это сооружение нах-ся. Если ипотека установлена на зем.уч-к,на кот.нах-ся здания, не принадлежащие залогодателю,то при обращении взыскания на этот уч-к при его продаже с публичных торгов приобретателю уч-ка переходят те права и обяз- ти,кот.имел залогодатель. Порядок осущ.действий по залогу: 1)собственник обращается в банк с заявлением о предоставлении ссуды,выплату кот.он согласен обеспечить недвиж.имущ-вом 2)ипотечный банк проверяет док-ты,удостоверяющие право собст-ти на недв-ть и уточняет,не находится ли имущ-во в др.залоге 3)оценка закладываемого имущ. 4)банк и собст-к согласовывают условия и сумму кредита 5)залогодатель страхует имущ. 6)оформление кредитного договора и залогового свидетельства 7)договор регистрир.органами регистрации по месту нахождения недв.
53.Виды ст-ти недв-ти. 2 группы: -ст-ть обмена -ст-ть использования Ст-ть обмена-предназначена для проведения операций с недв-ью на рынке. К ней отн-ся рын.ст-ть, страховая, ликвидационная, залоговая. Рыноч.ст-ть- рын.цена при соблюдении след.условий: А)рынок явл.открытым и конкурентным,т.е.допускающим свободное взаимодействие достаточного кол-ва автономных покупат.и продавцов Б)мотивация участников сделки имеет типичный для данного рынка хар-р,т.е. покуп-ль и продавец действуют экономич.рационально В)стороны сделки достаточно проинформированы о ситуации на рынке,знают содержание сделки,хар-р передаваемых прав, возможные последствия Г)имущ.было представлено на рынке достаточное время, чтобы покуп.могли познакомится с ним,аналогичными об-ми и принять взвешенное решение Д)оплата осущ.в типичной для данного рынка форме Е)на цену не влияют не относящиеся к сделке ф-ры Ликвидационная ст-ть-чистая ден.сумма,кот.собственник может получить при принудительной продаже об-та. Страх.ст-ть-величина ст-ти недв.,кот.опред-ся на базе ст-ти восстановления или замещения для определения суммы страх.вознаграждения в случае уничтожения об-та недв. Восстан.ст-ть-расходы в рекущих ценах,кот.надо понести в случае воссоздания точного дубликита данного об-та недв. эта ст-ть выраж-ся издержками на восстановление точной копии об-та. Ст-ть замещения-расходы в текущ.ценах на создание об-та,имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность,но построенного в новом архитект.стиле с исп-ем современных проектных нормативов и прогрессивных мат-лов и конструкций.эта ст-ть выражена издержками на создание об-ов функционального аналога. Залоговая ст-ть-оценка об-та в сфере залогового кредитования, осуществляемая по рын.ст-ти. Ст-ть использования-ценность об-та для конкретного собств-ка,кот.исп-ет об- кт в форме дохода или собств.блага и кот.не собирается выставлять об-кт на рынок. К ней м.б.отнесены: инвестиц.ст-ть,балансовая,для налогообложения. Инвестиционная ст-ть-её расчёт производится исходя из ожидаемого инвестором дохода. Баланс.ст-ть-ст-ть имущ.,включ.в балансовую ведомость пр-тия. Она включ.ст- ть недв.,индексированную на дату переоценки ОС за вычетос бухгалтерской амортиз. и ст-ть вновь приобретённых об-тов за отч.период. Ст-ть для налогообложения-определяется на основе рын.или восстан.ст-ти.
73.Расчёт ст-ти улучшений при затратном подходе. Оценка ст-ти улучшений произв-ся путём оценки затрат, кот.должен понести типичный покупатель на стр-во для получения на дату оценки на этом же уч-ке зданий и сооружений,адекватных по своей полезности объекту оценки. Восстан.ст-ть на дату оценки опред.по ф-ле: В=Вб*Кин,где Вб-восстан.ст-ть об-та в базисных ценах 1991г.Она определ-ся: 1)для об-ов,введённых в экспл.до 1.01.92.путём умнож. первонач.(баланс.) ст- ти на коэф.перерасчёта 2)для об-ов,ст-ть кот.отсутствует и определяется на основании: -сборника норм для оценки строений, принадлеж.гражданам, подлежащих и не подлеж.гос. обяз.страхованию в БССР,утвержденного постановлением СовМина РБ от 30.03.82. №108, от 01.11.82. №327 -сборников укрупнённых показателей восттан.ст-ти для переоценки ОФ, утверждённых гос.комитетом СовМина СССР 1970г. 3)для об-ов,введ.в экспл.после 01.01.92. путём деления первонач ст-ти на расчётный индекс изменения ст-ти строит.-монтажных работ с учётом ст-ти матер.рес-сов в среднем по РБ Кин- индекс изменения ст-ти строит.-монтажных работ с учётом ст-ти матер.рес-сов
74.Расчёт ст-ти зем.уч-ка при затратном подходе. Расчёт ст-ти зем.уч-ка: Временная методика кадастровой оценки ст-ти зем.уч-ка РБ рекомендует оценку ст-ти вести по ф-ле: VI=S*ОЗ*I S-площадь зем.уч-ка; ОЗ-ср.ст-ть земли оценочной зоны, руб/м2; I-индекс влияния ф-ров ценообразования на уровень ст-ти отдельных зем.уч-ов в оценочной зоне Средняя ст-ть земли в оценочной зоне: ОЗ=БС*Кф*Кн*Кл БС-базовая ст-ть зем.уч.; Кф-коэф.функционального исп-ния земли; Кн- коэф.,учитывающий зональный ф-р; Кл-локальный коэф.ценности Базовая ст-ть устан-ся нац.кадастровым агентством по ср.ст-ти зем.уч-ка в наиболее дорогой зоне.
67.Сущность затратного подхода при оц.недв. Этот подход примен-ся при: 1)технико-эк.анализе нового стр-ва; 2)определении варианта исп-ния земли; 3)реконструкции зданий; 4)оценке недв.на малоактивных рынках; 5)оценке об- тов спец.назначения; 6)страховании недв.; 7)определении базы налогообложения. Подход основан на расчёте затрат на восстановление (замещение) оцениваемых зданий с учётом всех видов износа и предпринимательской Пр. К полученной ст- ти + рын.ст-ть земли. Т.о. ст-ть при затратном подходе: V=VI+Vb-Ин+Koc+Пр VI-ст-ть зем.уч-ка; Vb-ст-ть улучшений(прямые затр.на стр-во); Ин- накопленный износ улучшений; Koc-косвен. затраты; Пр-предприним.-я прибыль
72.Определение износа методом бух.учёта. Износ-потеря ст-ти в рез.уменьшения пригодности, потребит-х качеств со временем. Метод бух.учёта: начисление износа, начиная с момента ввода объекта в эксплуатацию. Эк.условие полного или частичного износа-амортизация. А- погашение износа путём постепенного переноса ст-ти на ст-ть товаров. Сумма годамортиз. Отчислений зависит от нормативного срока службы недв.и ст-ти недв.: Агод=Сн/Тн; Агод=На*Сн/100 Сн-ст-ть нового здания или сооруж.; Тн-нормат.срок службы; На-год.норма амортиз.отчислений,% На=1*100/Тн Срок службы недв.и норма амортиз.зависят от группы капитальности.
|Груп|Срок |На | |па |службы, | | |капи|лет | | |т-ти| | | | | | | |1 |150 |0,7 | |2 |125 |0,8 | |3 |100 |1,0 | |4 |50 |2,0 | |5 |30 |3,3 | |6 |15 |6,0 | | | | |
Нормативн.износ за год=Агод
71.Определение износа методом срока жизни. Износ-потеря ст-ти в рез.уменьшения пригодности, потребит-х качеств со временем. Метод срока жизни: определяется износ путём расчёта типичного уровня эк.жизни и эф-го возраста. Срок физ.жизни-период вр.,в теч.кот.объект реально сущ-ет в функционально пригодном состоянии. Экон.срок жизни-период прибыльного использ-я объекта, когда осуществление улучшений вносит вклад в ст-ть недв. Эффективн.возраст-основан на оценке внешнего вида и технич.состояния объекта. Хронологич.возраст-период от дня ввода в эксплуат.до даты оценки. Остаточная эк.жизнь-оцененный период,в теч.кот.улучшения продолжают вносить вклад в ст-ть об-та. Оценщик определяет остат.эк.жизнь,исходя из толкования поведения типичного покупателя недв-ти. М-д срока жизни примен.при расчёте как суммарного износа,так и при определении износа одного вида. Этот м-д базируется на том,что эффект возраст, выраженный в %, отражает типичный срок эк.жизни также, как % накопленного износа отражают часть общих издержек пр-ва: И/В=Тэф/Тэ И-износ в стоимостном выражении; В-воостаносит.ст-ть; Тэф-эффект.возраст; Тэ-срок эк.жизни.
70.Определение физ.износа при использовании метода разбивки. Определение износа этим методом приозв-ся путём его разбиения на 3 компонента: 1)физ.износ; 2)функцион.износ; 3)внешний износ Физ.износ-износ,связанный со снижением работоспособности объекта в рез.естественного физ.старения. Физ.износ м.б.устранимым и неустраним. Устранимый-износ имущ-ва, затраты на устранение кот.меньше, чем добавленная при этом ст-ть. Ифиз.устр.=С*У/100 С-ст-ть улучшений; У-уд.вес ремонтных работ в ст-ти улучшений,% Неустранимый-И имущ.,затраты на устранение кот.>, чем ст-ть добавленная при этом. Ифиз.неустр.=(С-Ифиз.устр.)*Инеустр./100 С-восстанов.ст-ть; Инеустр.-неустраним.износ,%
66.Сущность доходного подхода при оценке недв. Это сов-ть методов оценки ст-ти недв., основанных на определении текущей ст- ти ожидаемых от неё доходов. Для преобразования будущих доходов в текущую ст-ть осущ-ся капитализация доходов. Т.о.капитализация доходов-процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей ст-ти оцениваемого об- та. В упрощённом вар. применение капитализации дохода для определения ст- ти, приносящей доход:
I R V В треугольнике объединены ожидаемый доход от оценив.недв. и ст-ть недв.I,ст- ть недв.V и норма дохода R. Горизонталь –знак деления,вертикаль-умнож. Сущ.2 осн.метода капитализации: -м-д прямой капит-ии -м-д капит.дохода по норме отдачи на капитал Метод прямой кап-ции: оценка имущ.при сохранении стабтльных условий его исп- ния, постоянной величине жохожов,отсутсвии первонач.инвестиций и одновременном учёте возврата капитала и дохода на капитал. Ф-ла доходного подхода при прямой кап-ции: PV=NOI/R0 PV-тек.ст-ть недв.; ТЩШ-ожидаемый чистый операц.доход на 1 год после даты оценки; R0-общ.ставка кап-ции
64.Расчёт ставки кап-ции методом сравнения продаж. При определении ставки кап-ции сначала рассчит.ставка кап-ции по каждому предложенному аналогу: Ri=NOIi/SPi SPi-цена продажи i-го аналога. Затем с учётом м-дов матем статистики,весового коэф.Xi, отражающего степень похожести каждой из продаж на объект оценки, выбир.общ.ставка кап-ции: R0=SXi*Ri
63.Расчёт ставки кап-ции методом покрытия долга. Этот метод примен.,если при финансировании инвестиций в недв.используется заёмный капитал. DCR=NOI/DS DCR-коэф.покрытия долга; DS-ежегодное обслуживание долга. R0=m*Rm*DCRi m-доля заёмного кап.; Rm-ставка кап-ции для заёмного кап. m=Vm/V Vm-ст-ть заёмного кап.(сумма кредита) Rm=DS/Vm
62.Расчёт ставки кап-ции методом инвестиционной группы. Исп-ся,если для приобретения недв.привлекается заёмный капитал. Ставка кап- ции м.б.рассчит.как относительно фин-ых, так и отн-но физ.составляющих. Для фин.составляющих: R0=m*Rm+(1-m)*Re Re-ставка кап-ции для собственного кап.,кот.поред-ся из данных по сопоставимым объектам делением значения дохода до налогооблож.на величину СК. Для физ.составл-х: R0=L*Rl+(1-L)*Rb L-доля ст-ти земли в общей ст-ти недв.; Rl-ставка кап-ции для земли; Rb- ставка кап-ции улучшений. Rl рассчит.как отношение дохода, приходчщегося на землю, к ст-ти земли Rb-отношение дох.,приходящегося на улучшения к ст-ти улучшений.
49. Залог земельного участка. Согласно ГК РБ в силу залога по обеспеченному залогом обязательству кредитор (залогодержатель) имеет право, в случае неисполнения должником этого обязательства, получить удовлетворение из ст-ти заложенного имущества преимущественно перед др. кредиторами лица, кот. принадлежит это имущество (залогодатель). Залог недвиж-го имущ-ва регулир-ся законодат-ми актами ипотеки. ЗУ, находящийся в ч.с. юридич. лиц и граждан, м.б. предметомзалога только в кач-ве материального обеспечения своевременного возврата банковского кредита. Залогодателями зу м.б. юридич. лица, граждане РБ, право ч.с. кот. удостоверено гос. актами. Залогодержателями зу явл. банки, перечень кот. утверждён президентом РБ. Источник залога – договор. Для того, чтобы договор был действительным, он должен содержать: 1. обоснование предмета ипотеки, 2. оценку имущ-ва, 3. размер и срок исполнения обязательств, обеспеченных ипотекой. В случае неисполнения залогодателем обеспеченного залогом обязательства банки вправе реализовать от имени залогодателя зу с сохранением его целевого назначения. При этом до момента продажи зу банк м. предоставить залогодателю право выкупить заложенный им зу по цене, равной сумме не возвращенного кредита и % за пользование кредитом. Если залогодатель не воспользуется предложением, банк предлагает выкупить зу соответствующему исполнительному и распорядительному органу. В соответ-вие с законом ипотека зданий и сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору зу, на кот. это сооружение нах- ся. Если ипотека установлена на зу, на кот. нах-ся здание и сооружение, не принадлежит залогодателю, то при обращении взыскания на этот участок при его продаже с публичных торгов приобретателю участка переходят те права и обязанности, кот. имел залогодатель. Порядок осущ-ния действий по залогу: 1. собственник обращ-ся в банк с заявлением о предостачи ссуды, выплату кот. он согласен обеспечить недвижимым имуществом, 2. ипотечный банк проверяет док-ты, удостоверяющие право собственности на недвиж-ть и уточняет, не нах-ся ли имущ-во в др. залоге, 3. оценка заклада даваемого имущ-ва, 4. банк и собственник согласовывают условия и сумму кредита, 5. залогодатель страхует имущ-во (иногда банк), 6. оформление кредитного договора и залогового свидетельства, 7. договор регестрируется органами регистрации по месту нах-ния недвиж-ти.
54. Принципы оценки недв-ти, связанные с объектами недвиж-ти. Принципы оценки недв-ти – методические правила, кот. позволяют оценщику правильно оценить всё многообразие факторов, присущее РН и влияющих на ст- ть недв-ти. К принципам оценки недв-ти, связанные с объектами недв-ти, относ-ся: 1) Принцип остаточной продуктивности – в основе стоимости земли лежит её остаточная продуктивность. Остаточная продуктивность выраж-ся доходом, приходящимся на землю после оплаты затрат на труд, капитал, управ-ние. 2) Принцип вклада. Вклад – сумма, на кот. увелич-ся или уменьш-ся ст-ть объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента. Величина такого увеличения или уменьшения м.б. выше или ниже затрат такого элемента. Теоритич. основа такого вклада – концепция предельной производит-ти, согласно кот. максим-ая эф-ть достигается тогда, когда предельный доход = предельным затратам, связанного с его получением. 3) Принцип возрастания и уменьшения доход-ти – увеличение капиталовложений в основные составляющие пр-ва обуславливают рост темпов роста прибыли лишь до опред-го предела, после кот. прирост прибыли меньше прироста капиталовложений в недв-ть. Данный предел и соответствует максимальной ст- ти объекта недв-ти. 4) Принцип сбалансированности - составляющие пр-ва д. сочетаться м/д собой в опред-ной пропорции. Лишь при оптимальном сочетании всех составляющих пр- ва с объекта недв-ти будет получен макимальный доход и вследствие ст-ть объекта недв-ти будет выше. 5) Принцип экономич-го размера. Экономич. размер – кол-во земли, необходимое для достижения максимального землепользования в соответствие с рыночными условиями. 6) Принцип экономич. разделения. Разделение имущественных прав осущ-ся след. образом: 1. физич. разделение, 2. по времени владения, 3. совокупности имущественных прав собственности, 4. разделение имущественных прав среди участников (товарищество, АО и т.д.), 5. по залоговым правам.
46. Общие положения сделок с землёй. Операции: 1. купля-продажа, 2. дарение, 3. мена, 4. залог, 5. аренда, 6. рента. Правила заключения и оформления сделок с землёй:1. д.б. оформлены в письменном видом, 2. нотариально удостоверены, 3. зарегистрированы специальными уполномоченными гос-ми органами по земельным ресурсам и землеустройству. Сторона, приобретаемая зу не может изменить цели его исп-ния. При совершении сделки с частью зу она д.б. выделена в самомтоятельный ЗУ. К новому субъекту прав на зу переходит такая совокупность правомочий, кот. обладал прежний пользователь землёй.
47. Договор купли-продажи з.у. Предметом купли-продажи м.б. зу, принадлежащий только на праве частной собственности гражданину или юридич. лицу. Договор к-п д. содержать согласованные сторонами условия о цене. Если договором к-п служит земля, она м. переходить к покуп-лю на праве частной собственности. При продаже расположенного на зу объекта покупатель становится собственником земли, только если этим правом обладал продавец. Если же участок принадлежит продавцу на ином праве, то покупателю переходит объём правомочий продавца. Договор к-п м.б. заключён при отсутствии споров и иных причин, препятствующих заключению договора. Договор д. содержать сведения: 1. стороны сделки, 2. предмет сделки, 3. указание на правоустанавливающие док-ты, 4. отсутствие или наличие , 5. цена сделки, 6. отсутствие иных договоров на отчуждение, 7. другие необходимые условия (срок передачи зу и т.д.). К договору прилагается план границ зу. Он составляется в 3-х экземплярах: 1. натариусу, 2. продавцу, 3. покупателю. Переход права собств-ти на зу – внесение в установленном порядке записи о договоре в зем. кадастровую книгу и отметки о гос. регистрации в договор. Док-ты, необходимые для гос. регистрации: 1. заявление продавца и покупателя, 2. док-ты за внесение оплаты за гос. регистрацию, 3. подлинники договоров в 2-х экземплярах+копию договора в 1 экземпляре, 4. паспорт гражданина РБ, 5. зем.-кадастровый план участка. М.б. отказано в гос. регистрации: 1. наличие противоречий м/д док-ми, подписанные на регистрацию и в земельной кодастровой книге, 2. несоответствие данных, позволяющих опренелённо установить предмет договора, 3. наличие запретов на отчуждение, 4. наличие условий, влекущих изменение целевого назначения. Юридич. лица РБ могут отчуждать зу только тем юридич. лицам, кот. имеют право на получение зу в собственность и при обязательном сохранении целевого назначения.
18. Основные циклы развития РН.
РН реальная эк-ка
В Г
время
А Б
А – цикл спада. Предложение превышает спрос, т.е. рынок перенасыщен. Число незанятых строений увеличивается, которые становятся невыгодными. Владельцы недв-ти вынуждены отдавать свои объекты на погашение кредитов. Б – цикл поглощения недв-ти. Поглощение инвестиционных излишков. Постепенно спрос превышает предложение. В – новое строит-во. Расширение РН. Спрос выше предложения. Расширение проходит 3 этапа: 1. Доминирует строит-во объектов недв-ти отдельностоящих и строящихся для потребителей, имеющих достаточные доходы для полной оплаты. 2. Выгодно становится строит-во домов, промышленных зданий, кот. финансируются в основном с целью получения прибыли от инвестиций. 3. Выгодным становится любое строит-во, т.к. финансовые институты финансируют.
Г – насыщение. Перенасыщение рынка. Строит-во невыгодно. Цены растут.
45. Право частной собственности на землю в РБ Цели, для кот. земля м.б. передана в ч.с.: 1. ведение личного подсобного хоз-ва, 2. строит-во и обслуживание жилого дома, 3. ведение коллективного садоводства, 4. дачное строит-во. Перечень земель, не подлежащих передаче в ч.с.: 1. земли общего пользования, 2. земли транспорта и связи, 3. предоставленные для нужд обороны, 4. подвергшиеся радиоактивному загрязнению, 5. национ. парков, заповедников, 6. оздоровительного, реакреционного и историко-культурного назначения, 7. лесного фонда, 8. водного фонда, 9. с/х назначения, 10. предоставленные гражданам для ведения личного хоз-ва, строит-ва, коллективного садоводчества, или в соответствие с ген. планом они предусматривают иное их исп-ние, 11. земли н.п., садоводческих товариществ, дачного строит-ва, расположенных на площадях залегания полезных ископаемых. Субъекты права ч.с.: 1. собственность физич. лиц, 2. собств-ть юридич. лиц. В ч.с. находятся зу, приобретенные гражданами, постоянно проживающие на территории РБ. Юридич. лицам зу передаются в собственность при приватизации объектов гос. собств-ти. ЗУ могут передаваться в собств-ть юридич. лицам при осущ-нии инвестиционных проектов. Объектами ч.с. на землю выступают зу. Признаки зу: 1. это часть поверхности земли опред-ной площади со своим местоположением, 2. он д.б. ограничен в натуре, иметь установленные границы, 3. д. иметь статус и др. хар-ки.