Разработка концепции управления объектом недвижимости

Оглавление Введение. 1. Теоретическая часть 1.Понятие управления недвижимостью 1.2 Необходимость управления объектом недвижимости в период кризиса 3.Виды управления 4.Понятие управляющего и управляющей компании 5. Функции управляющей компании на разных стадиях жизненного цикла объекта недвижимости 6.Виды управляющих компаний по подходам к управлению 7.Формы сотрудничества собственника и управляющей компанией 8.Основные принципы управления 9.Основные цели управления 2.

Практическая часть 1. Описание рассматриваемого объекта недвижимости 1.Название и назначение 2.Местоположение 3.Объемно планировочное решение 4.Конструктивные особенности 5.Существующая на момент проведения работы концепция объекта недвижимости 2. Характеристика собственника объекта недвижимости 1. Краткое описание собственника 2. Основные цели собственника в отношении рассматриваемого объекта 3.Разработка концепции управления коммерческой недвижимостью 1.Анализ рынка и текущего состояния объекта недвижимости 2.3.1.1.

Определение целей собственника 2.Анализ сегмента рынка, к которому относится объект недвижимости 3.Анализ рынка в рамках рассматриваемого объекта 4.Анализ текущего состояния 2.Разработка стратегии и программы управления объектом недвижимости 1. Определение субъекта управления недвижимостью 2.Выбор наиболее эффективного использования объекта недвижимости 3. Определение стратегии и составление программы управления объектом недвижимости 2.3.3.

Реализация программы управления недвижимостью 1.Организация деятельности управляющей компании 2. Координация взаимоотношений с участниками программы управления 4.Оценка результатов управления недвижимостью 1.Контроль деятельности управляющей компании 2.Оценка результатов управления недвижимостью 4.Схема управления объектом недвижимости Введение В данной работе разрабатывается концепция управления объектом недвижимости торговым центром Поворот , расположенным в подмосковном городе

Лобня, на пересечении двух местных транспортных артерий, возле коттеджного поселка Катюшки, по которому проект получил свое рабочее название. Торговое здание представляет собой трехэтажное здание с цокольным этажом. Прямоугольное с круглым выступом. Объект находится на стадии эксплуатации и в настоящее время используется по назначению. Генеральным инвестором и заказчиком нового объекта является

ЗАО Промкомплекс , генеральный подрядчик ОАО Монолит группа компаний, в которую входит Промкомплекс . Основой деятельности Монолита является строительство жилых домов класса таунхаус , а также управление крупным складским комплексом. Сегодня компания занимается развитием новых направлений бизнеса, к которым, наряду с созданием крупноформатного ТЦ. Назначение работы подготовка управляющей компанией информационного и аналитического материала для

использования его заказчиком в поставленных им целях. Цель работы определение концепции управления ОН с учетом выбранной стратегии развития или предложения альтернативной стратегии развития объекта в случае изменения начальной концепции. Цель управляющей компании предложить собственнику варианты стратегии управления объектом недвижимости в соответствии с поставленными собственником целями и задачами.

В рамках выполнения настоящей работы был проведен осмотр объекта недвижимости, ознакомление со всей необходимой документацией по объекту, в том числе юридического, технического и экономического характера. Так же был проведен анализ сегмента рынка недвижимости, к которому относится рассматриваемый объект, а так же подробно проанализирована информация о текущем состоянии рынка управления. Сокращения, используемые в курсовой работе Объект недвижимости

ОН Управляющая компания УК 1.Теоретическач часть 1. Понятие управления недвижимостью Управление недвижимостью осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений поддержание их в рабочем состоянии, ремонт, обеспечение сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для арендаторов, определение условий сдачи в аренду, сбор арендной платы и прочее в целях наиболее эффективного использования в интересах собственника.

2. Необходимость управления недвижимостью в период кризиса Недвижимость специфический товар на мировом рынке. Его основной особенностью являются большие размеры денежных потоков связанных с созданием и эксплуатацией объекта недвижимости. В период мировой рецессии управление недвижимостью особо необходимо для сокращения и оптимизации расходов, которые несет собственник ОН.

Помочь собственнику справиться с этой задачей может качественное управление, которое, как правило, осуществляет управляющая компания. До прихода мирового кризиса собственники недвижимости не задумывались об оптимизации расходов, так как сверхприбыли, получаемые от ОН, покрывали эти расходы. Но в период мирового финансового кризиса прибыли собственников ОН стали снижаться, что заставило их задуматься о целесообразности грамотного управления их недвижимостью.

Оптимизация заключается в экономии затрат на эксплуатацию объекта недвижимости. Способов эксплуатации недвижимости два плановый и по факту . Плановый способ предполагает наличие технического плана развития, плана мероприятий по эксплуатации, сетевого графика обслуживания, бюджет эксплуатации на 12 месяцев и постоянный кадровый ресурс для реализации всего перечисленного. Эксплуатация по факту предполагает вмешательство в работу систем и оборудования,

только в случае возникновения необходимости силами аварийной бригады.Вне зависимости от того, обслуживает ли собственник сам или использует для этой цели управляющую компанию, один из кардинальных способов экономии - переход от планового способа к эксплуатации по факту . Это уменьшит затраты на 80-90 . Конечно, нужно предварительно оценить риски и провести по возможности мероприятия по их минимизации. Социальные цели 1. Стимулирование и развитие малого и среднего бизнеса

путем обеспечение max простого и удобного доступа, предпринимается к объектам недвижимости. 2. Создание благоприятного климата для увеличения инвестиций в недвижимость. 3. Создание благоприятной экономической и социальной среды для проживание населения. 1. Поддержание хорошего состояния. 2. Минимизация затрат на техническое и эксплуатацию. Увеличение стоимости недвижимости Инвестиционные цели 1.

Повышение престижа собственника, в результате обладания собственниками объектами недвижимости. 1.3. Виды управления Управление недвижимостью может быть внутренним и внешним. При внутреннем управлении объекта недвижимости все процессы контролирует сам собственник или управляющий, который управляет только этим конкретным объектом. Внешнее управление осуществляет без непосредственного участия собственника в процессе управления.

При внешнем управлении собственник доверяет управление объектом недвижимости управляющей компании. 1.4. Понятие управляющего и управляющей компании Управляющий лицо, осуществляющее организацию и контроль процесса управления на одном конкретном объекте недвижимости. Управляющая компания организация основным видом деятельности, которой является управление недвижимостью. УК управляет несколькими ОН находящимися в собственности 3-х лиц или в собственности

УК. Типы управляющих компаний ? Профессиональные УК это, как правило, западные компании, обладающие богатым опытом в сфере управления недвижимостью Компании консультанты кроме управления предлагают и другие услуги, такие как подбор арендаторов Бывшие структурные подразделения собственников были созданы для внутреннего управления, но затем вышли на внешний рынок УК вышедшие из других сфер бизнеса 1.5. Функции УК на разных стадиях жизненного цикла

ОН Жизненный цикл ОН это период времени в течении которого недвижимость существует как физический объект, а собственник несет бремя расходов, имеет возможность получать доход, может владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Стадии жизненного цикла Ключевыми функциями и обязанностями УК являются 1.Подготовка программ управления объектом, организация проведения экспертизы ОН 2.Своевременное уточнение стратегии развития и использования

ОН 3.Разработка бюджета доходов и расходов 4.Организация технического обслуживания и санитарного содержания ОН 5.Анализ и мониторинг РН 6.Организация рекламы и продвижение ОН 7.Работа с клиентами ОН привлечение арендатора ,организация обслуживания арендатора 8.Финансовый менеджмент на объекте учет, отчетность, планирования и организация расходов . 9. Работа с поставщиками товаров и услуг подрядными организациями, органами государственного контроля

и надзора 10.Работа по сохранению и улучшению эксплуатационных и потребительских характеристик ОН, и по повышению рыночной стоимости ОН 11.Организация и обеспечение безопасности 12.Своевременная полная и достоверная отчетность перед собственником ОН. 1.6.Виды УК по подходам к управлению 1.Facility management. -управление инфраструктурой здания , эксплуатация и модернизация его инженерных систем производство текущего ремонта организация служб клининга

и охраны техническая поддержка и обслуживание здания. Основная цель данного вида управления - организация безаварийного существования здания. 2.Property management- управление, при котором управляющая компания берет на себя помимо функций Facility -функцию управления имуществом здания, подбор арендаторов броккеридж , ведение договор аренды, бухгалтерские отчеты, страхование, административно-правовые управления.

3.Building- подразумевают работу с объектом на стадии проектирования, строительства, иногда по сносу. В частности, консультирование выбора по вопросам инженерных систем. Подобная услуга позволяет избежать многих конструктивных и концепциальных ошибок при возведении здания, а также оптимизировать затраты на проект. 4.Asset management-предполагает полное управление активами и финансовыми потоками собственника недвижимости. Помимо задач

Facility и Property, здесь решаются вопросы финансового менеджмента, осуществляется подготовка и сдача налоговой и бухгалтерской отчетности, проводится инвентаризация ОН и при необходимости - мероприятия по реконцепции недвижимости, а также мониторинг ситуаций на рынке недвижимости и другое. Становится задача-полная оптимизация доходов от недвижимости. 1.7.Форма сотрудничества собственника и УК. 1.Агентское соглашение-владелец

ОН не отходит полностью от дел управления, все договоры и все операции идут от его лица. В данном случае управленец - безвольный посредник между собственником и другими объектами . 2.Доверительное управление-возможность совершать управляющей компанией от своего имени сделки, юридические и фактические действия в интересах собственника. По договору доверительного управления право распоряжаться ОН передается управляющей компании на определенный срок.

3.Собственник нанимает управляющую компанию на короткий период времени 4-5 месяцев , чтобы она обучила управлению. 1.8.Основные принципы управления. Для решения поставленных задач в основу систему УН должны быть положены следующие принципы 1.Принцип пообъективного управления - основным объектом управления является ОН, под которым понимается юридически обособленная часть недвижимого имущества, состоящая из земельного участка и всех связанных с ним зданий и сооружений.

2.Принцип целенаправленности управления применителен к каждому ОН. Собственником должна быть определена и зафиксирована цель, которую он преследует и достижению которой служит ОН. 3.Принцип комплексности управления - деятельность по управлению недвижимостью предполагает систематическое принятие решений и их выполнение на всех стадиях жизненного цикла ОН , направленных на достижение целей собственника.

4.Принцип обоснованности управленческих решений - управленческие решения должны приниматься в соответствии с четко выявленными критериями на основании достоверной и проверенной информации о состоянии ОН , рынка недвижимости тенденции развития экономики и т . д 5.Принцип наиболее эффективного использования НЭИ управление ОН должно обеспечить его НЭИ. НЭИ определяется как разумное и возможное использование, которое в наибольшей мере обеспечивает достижение целей собственника.

Основные критерии принципа - юридическая допустимость - финансовая возможность - экономическая целесообразность - НЭИ. 6.Принцип единства системы управления - система управления должна строиться на основе неразрывного единства следующих взаимосвязанных элементов - целей собственника - анализа НЭИ - определения ответственных за управления каждым конкретным ОН - контроль за ОН и деятельностью управляющего - предоставление отчетности о результатах управления

- ответственности за результаты управления. 7.Принцип профессионализма управления 1 Управление осуществляется специализированными УК , обладающие необходимым опытом и обученным кадровым потенциалом 2 Управление осуществляется в соответствии с разработанными стандартами и методами. В конечном итоге, из всех перечисленных выше целей, задач и принципов собственника интересует 1 Максимизация прибыли и минимизации расходов в период эксплуатации недвижимости 2

Максимизация стоимости ОН в период всего жизненного цикла. 1.9.Основные цели управления. С точки зрения роли недвижимости в реализации интересов собственника, коммерческая недвижимость делится на 3 класса 1 операционная недвижимость- это недвижимость, занимаемая собственником и используемая им для своих функций и бизнес процессов 2 коммерческая недвижимость-это недвижимость, которая собственником непосредственно не используется и предназначена для осуществления

с ним коммерческих операций 3 недвижимость, как инвестиционный элемент, используется собственником, как объект инвестиции, с целью приумножения капитала. Следовательно цели управления недвижимостью бывают трех типов Социальные цели стимулирование и развитие малого и среднего бизнеса, путем обеспечения максимального простого и удобного доступа предпринимателей к ОН создание благоприятного климата для увеличения инвестиций

в недвижимость создание благоприятной экономической и социальной среды для проживания населения. Операционные цели обеспечения выполнения основной деятельности собственника повышение престижа собственником, в результате обладания соответствующим ОН. Инвестиционные цели повышение престижа собственника, в результате обладания соответствующим ОН. Коммерческие цели получение периодического дохода и его максимизация спекуляция недвижимостью. Схема целей управления Социальные цели 1

Стимулирование и развитие малого и среднего бизнеса путем обеспечения максимально простого доступа к ОН. 2 Создание благоприятных условий для увеличения инвестиций в недвижимость 3 Создание благоприятной экономической и социально среды для проживания населения Операционные цели 1 Обеспечение выполнения основной деятельности собственника 2 Повышение престижа собственника в результате обладания данным объектом

Сохранение стоимости ОН 1 Поддержание в хорошем состоянии ОН 2 Минимизация затрат на техническое обслуживание и эксплуатацию Увеличение стоимости ОН Инвестиционные цели 1 Повышение престижа собственника в результате обладания соответствующим ОН Коммерческие цели 1 получение периодического дохода и его увеличение 2 Спекуляция ОН 2.Практическая часть 2.1.Описание рассматриваемого объекта.

2.2.1. Название и назначение. Торговый центр Поворот , предназначен для обеспечения потребителям жителям города Лобня новое качество шопинга и отдыха, и возможности культурно провести свой досуг. 2.2.2. Местоположение. ТЦ в городе Лобня, располагается на пересечении двух транспортных артерий города, всего в 12 км от МКАД между Дмитровским и Ленинградским шоссе. Отличительной особенностью является его близость к аэропорту

Шереметьево, чем в свою очередь обусловлен то факт, что значительная часть местного населения представлена сотрудниками различных аэропортовских служб. Месторасположение торгового центра в городе Лобня. 2.2.3. Объемно планировочное решение. Тип здания Торговый центр Класс здания А Ввод в эксплуатацию Август 2009 г. Архитектура Современная Этажность 3 1 Общая площадь 19000 м?

Арендная площадь,кв.м 17000 м? Парковка тип и емкость крытая открытая 1000м м Вентиляция есть Кондиционирование есть Система безопасности есть Отделка под чистую отделку Диапазон арендуемых площадей по договоренности Цена аренды от 15600 руб. Минимальный срок аренды 5 лет 2.1.4. Конструктивные особенности. В 2005 году был заложен фундамент

ТЦ Поворот . Этой весной, после того как стройка была разморожена , боты были приостановлены на зиму из-за холодов , строительство возобновилось, и в августе 2009 года ТЦ открыт, и частично сдается в эксплуатацию. 2.1.5. Существующая на момент проведения работы концепция объекта недвижимости. На момент проведения работы, рассматриваемый объект недвижимости представляет собой торговый центр

класса А , новое. Площадь, сдаваемая в аренду составляет 16000кв.м. 2.2. Характеристика собственника объекта недвижимости 2.2.1. Краткое описание собственника Собственником, генеральным инвестором и заказчиком нового объекта является ЗАО Промкомплекс , генеральный подрядчик ОАО Монолит группа компаний, в которую входит Промкомплекс . 2.2.2. Основные цели собственника в отношении рассматриваемого объекта недвижимости.

Целью собственника в отношении рассматриваемого объекта является получение максимальной прибыли от недвижимости. 2.3. Разработка концепции управления коммерческой недвижимостью. Концепция управления недвижимостью схема управления конкретным объектом или комплексом недвижимости, представляющая собой реализацию системного подхода к созданию, функционированию, развитию, оценке и управлению недвижимостью. Концепция охватывает мероприятия, связанные с организацией и проведением всего

комплекса технических, экономических и юридических экспертиз объектов недвижимого имущества, которые обеспечивают получение максимального эффекта, и включает функции 1. планирования стратегического и оперативного в период до и после начала эксплуатации недвижимости 2. координации действий инженерно-технического, обслуживающего и административного персонала 3. контроля и оценки деятельности персонала. Проведение технической, экономической, правовой экспертиз тесно связано с жизненным циклом объекта

и с выработкой практических рекомендаций по эффективному управлению конкретными объектами недвижимости, по их сочетанию в единую управленческую систему и по стратегическому развитию всего комплекса, особенно это присуще многофункциональным комплексам недвижимости. На рисунке представлена принципиальная схема основных этапов концепции управления недвижимостью. 2.3.1. Анализ рынка и текущего состояния объекта недвижимости.

В целом на рынке можно отметить существенное разделение торговых площадей. На первый план выходят такие аспекты как привлекательность помещения с точки зрения посетителей, его месторасположение и значимость в окружающей инфраструктуре для встроенно-пристроенных помещений и проработанность концепции для торгового центра. Основные ценообразующие факторы для объектов торговой недвижимости ? расположение удаленность относительно центра города ? расположение относительно основных транспортных

магистралей города прежде всего удаленность от ближайшей станции метрополитена ? окружение объекта район преимущественно жилой застройки бизнес-зона промышленная зона и др площадь объекта ? планировка объекта ? группа капитальности здания ? расположение объекта в здании наземный, подземный этаж, отдельно стоящее здание ? класс здания ? техническое состояние объекта в том числе уровень отделки помещений ? наличие парковки ? обеспеченность телекоммуникациями ? инфраструктура объекта ? экологический фактор и др.

Европейская классификация торговых центров некоторые характеристики торговых центров по классам ЕВРОПЕЙСКИЕ СТАНДАРТЫ ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ Согласно европейской классификации торговых центров, выделяют 4 вида микрорайонный торговый центр Neighborhood Shopping Center , окружной торговый центр Community Shopping Center , региональный торговый центр Regional Center , суперрегиональный торговый центр

Super Regional Center Микрорайонный торговый центр Neighborhood Shopping Center Микрорайонный торговый центр осуществляет продажу товаров повседневного спроса продукты питания, лекарства и т.п. и бытовых услуги те, в которых возникает ежедневная потребность у покупателей прилежащей торговой зоны . В микрорайоном торговом центре якорем является супермаркет. Другие значимые арендаторы в микрорайоном торговом центре аптека, универсальный магазин.

Часто центры, не включающие в себя супермаркет, но схожие по общей арендной площади с микрорайонными центрами, носят название микрорайонных торговых центров. Но, если арендаторы, занимающиеся продажей питания, не могут быть собраны вместе, представляя собой своеобразную замену супермаркета, то подобный центр правильнее классифицировать как небольшой окружной торговый центр чтобы преуспеть, ему, скорее всего, придется уйти с более широкой рыночной зоны и сконцентрироваться

на обслуживании ближайшего окружения . Типичная для микрорайонного торгового центра площадь, на которой представлены все присущие ему функции, составляет около 5 000 кв. м, но, в принципе, она может составлять от 3 000 до 10 000 кв. м. Микрорайонный торговый центр, как правило, обслуживает людей, проживающих в пяти десяти минутах езды от него. Окружной торговый центр Community Shopping Center Первоначально, окружные центры формировались вокруг продуктового или универсального

магазина, служившего якорем, в дополнение к супермаркетам. Крупные магазины-склады и магазины товаров по каталогу по сниженным ценам и магазины с доставкой являются другими возможными якорями. Окружной торговый центр легче определить по тому, что в него входит и что нет. Универсальный магазин с полной линией товаров не входит в состав окружного торгового центра, в противном случае такой центр следует называть региональным торговым центром.

Торговая зона окружного торгового центра больше, чем у микрорайонного, таким образом, он привлекает покупателей более удаленных от него. Окружной торговый центр предлагает больший ассортимент товаров длительного пользования и специализированных товаров, чем микрорайонный. Он также, зачастую, поставляет товары, которые не продаются в ни в микрорайонных ни в региональных торговых центрах, например, мебель, инструменты, товары для строительства и для сада.

Окружной торговый центр это промежуточная категория некоторые микрорайонные центры могут развиться до уровня окружных, в то время как некоторые окружные могут стать региональными. Типичная торговая площадь окружного торгового центра примерно 15 000 кв. м но в целом она может составлять от 10 000 до 30 000 кв. м. Он, как правило, обслуживает население в 10 20 минутах езды от него. Один из минусов данного вида состоит в том, что расположенный в черте города, окружной торговый центр

уязвим с точки зрения конкуренции. Он слишком велик для того, чтобы процветать за счет своего ближайшего окружения, и слишком мал, чтобы притягивать посетителей с дальней дистанции, если он не расположен в небольшом городе с населением от 50 000 до 100 000 человек. Появление и развитие сильного регионального центра с притягательной силой одного или нескольких универмагов может резко сократить торговую зону окружного центра.

Но в развитой рыночной среде преуспеть могут оба, даже если они расположены близко друг к другу, поскольку они предлагают товары разных типов и поскольку окружной торговый центр расположен ближе к своим покупателям. Региональный торговый центр Regional Center Площадь регионального центра составляет 40 000 кв. м, при этом она может варьироваться от 30 000 до 100 000 кв. м. Обычно включает молл, крытую торговую галерею типа пассаж с искусственным климатом, модные товары.

Число якорей от 2-х на 50 70 площадей. Зона охвата такого ТЦ находится в диапазоне 9 27 км. Суперрегиональный торговый центр Super Regional Center Типичная площадь суперегионального торгового центра составляет 80 000 кв. м, при этом она может варьироваться от 50 000 до более чем 200 000 кв. м.Размер аналогичен региональному, но разнообразнее по ассортименту товаров.

Основными арендаторами выступают три и более универмагов полного ассортимента. Они могут занимать 50 70 всех арендопригодных площадей. Зона охвата от 9 45 км. Региональные и суперегиональные торговые центры привлекают покупателей тем, что они предлагают большой ассортимент товаров и услуг. Региональные и суперегиональные центры не отличаются по своим функциям, их различие состоит только

в силе привлечения покупателей. В действительности, различие между четырьмя основными типами торговых центров не всегда можно точно определить. Определенные рыночные тенденции обусловили несколько подтипов таких центров. Сами по себе эти подтипы могут рассматриваться как в рамках основных четырех типов, так и как отдельные категории, выделенные в соответствии с характеристиками торговой зоны Специализированный торговый центр Spiciality Shopping

Center В данном торговом центре якорем является крупный магазин аудио видео- и бытовой техники, товаров для дома, мебели, и т.п. Магазины аксессуаров основной специализации торгового центра и прочие, дополняющие ассортимент основного оператора, являются сопутствующими. Фестивальный центр Festival Center В данном торговом центре якорем являются развлекательные комплексы и рестораны, сопутствующими магазины одежды и обуви, подарков и прочие.

Пауэр центр Power Center - определяющим словом является притягательная сила центра. Это магазины, возникшие из Super Community Centers и обладающие следующими характеристиками площадь от 25 тыс. кв. м, как минимум один крупный якорный арендатор такой как универсальный магазин или товары для дома, общей площадью от 10 тыс. кв. м, в качестве сопутствующих арендаторов могут выступать автосервис, АЗС и другие услуги. четыре или более небольших якорных арендаторов, площадью от 2 тыс. кв. м каждый

некоторое количество небольших магазинов, в сумме занимающих до 1 тыс. кв. м, или 10 15 от общей торговой площади. Обычно такие торговые центры представляют разрозненные строения, объединенные в единый комплекс, по конфигурации напоминающий букву L или U . Аутлет центр Outlet Center В данном торговом центре якорем являются магазины строительно-отделочных материалов, садового инвентаря и техники, инструментов и т.д. В качестве сопутствующих арендаторов могут выступать автосервис,

АЗС и другие услуги. Торговый центр моды Fashion Center Характеризуются большими размерами от 25 тыс. до 50 тыс. кв. м. Основными арендаторами в них стали магазины женской готовой одежды, мужской одежды, обуви, магазины для всей семьи и специализированные магазины, представляющие определенные торговые марки. В мегаполисах эта категория торговых центров стала наиболее уязвимой с точки зрения конкуренции, так

как они слишком большие для обслуживания только близко расположенных кварталов и слишком маленькие для обслуживания всего района. Размещение, близкое к Центру регионального значения , могло пагубно повлиять на деятельность Центра моды , привлекая к себе критическую массу покупателей, если товары представленные в последнем, совпадали с ассортиментом, предлагаемым в Community Center. Однако при правильном подборе арендаторов их близость друг к другу только способствовала

продажам, т. к создавая некий оазис торговли, привлекала гораздо больше покупателей, чем каждый из них поодиночке. В данном торговом центре якорем являются магазины одежды и обуви. Аксессуары, косметика и парфюмерия выступают в качестве сопутствующих. Дискаунт - центр Off-price Center В данном торговом центре якорем являются магазины-дискаунтеры продуктов питания, одежды и обуви, хозтоваров, бытовой техники и т.д.

Сопутствующих арендаторов нет. Подобных центров в нашей стране нет. Ассортимент магазина-дискаунтера не превышает 600 1000 наименований товаров. Одно из основных условий существования дискаунтера сетевая торговля, с количеством магазинов в сети не менее 40 в международной практике . Как правило, дискаунтеры расположены в спальных и отдаленных районах города. Торгово-развлекательный центр Retail-entertainment

Center В данном торговом центре якорем являются магазины одежды и обуви, развлекательный центр и рестораны. Магазины сувениров, аксессуаров, предприятия услуг выступают в качестве сопутствующих. Торгово-общественный центр В данном торговом центре якорем являются универмаги, детские клубы, административный комплекс, фитнес-клуб, гостиница и т.д сопутствующими магазины одежды и обуви, товаров для детей, подарков и прочие. Стрип-центры Strip Center Strip Commercial выражается в виде

Strip Center и Convenience Center Центр товаров первой необходимости , которые могут служить дополнением к микрорайонному или быть самостоятельными. Стрип-центр предусматривает линейную конфигурацию и, как правило, представляет собой здание L П-образной формы, либо линейку магазинов, имеющих отдельный вход и являющихся независимыми. Другими словами, стрип-центр не имеет якорей и единого управления, что приводит к смешанному набору арендаторов и приводит к ситуации, когда подобный объект не попадает под определение

торгового центра. Арендаторами подобных торговых центров являются магазины продуктов питания, галантереи и хозяйственные магазины, предприятия услуг и т.п. Стрип-центры расположены, в основном, около выходов из метро, в местах интенсивных пешеходных потоков. В любом случае, даже если принимать во внимание различные вариации, основной состав арендаторов определяет тип торгового центра. Состав арендаторов и дополнительных услуг должны находиться в соответствии с ненасыщенным

спросом, существующим в границах территории, с которой центр привлекает покупателей, либо иметь значительные конкурентные преимущества перед теми предприятиями розничной торговли, которые уже существуют в рамках данной зоны обслуживания. Размеры самого здания и участка, на котором оно расположено, планировка торгового центра лишь частично определяют тип торгового центра. Классификация ТЦ Поворот сведена в таблицу 2. Окружной торговый центр

Community Shopping Center Поворот Площадь Арендная-17000м2 Общая-19 000 м2 Типичная торговая площадь окружного торгового центра примерно 15 000 кв. м но в целом она может составлять от 10 000 до 30 000 кв. м. Ассортимент товаров и услуг одежда, обувь, белье, аксессуары, подарки, продовольственные товары, мебель, предметы интерьера, товары для дома, парфюмерия и косметика, товары для спорта и отдыха, электроника и бытовая техника, средства связи.

Широкий выбор товаров, одежды, мебели, товаров для дома и развлечений Якорные арендаторы Рамстор 5000кв.м , Перекресток , бытовая электроника Эльдорадо ,развлекательный центр Воздушный городок Космик , многозальный кинотеатр Синема Стар . Спортмастер спорт товары Якорными операторами выступают 3 универмага площадью не менее 5000 кв. м каждый.

Зона охвата 1.5 миллиона человек. Торговая зона для окружного ТЦ может достигать обслуживание население в 10 20 минутах езды от него. Расположен в черте города. 2.3.1.1. Определение целей собственника. 1.Получение максимального дохода, путем сдачи помещений здания в аренду. 2.Поддержание хорошего состояния ОН. 2.3.1.2. Анализ сегмента рынка, к которому относится объект недвижимости

Рассматриваемый в работе объект недвижимости относится к торговой недвижимости. С начала 2009 года было введено 184 тыс. кв. м качественной торговой недвижимости, что на 6,2 меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Таким образом, на конец сентября в Москве насчитывалось 3 201 тыс. кв. м качественной торговой недвижимости. За прошедший период было введено 5 торговых центров.

В III квартале 2009 года произошло частичное открытие ТЦ Дарья , в котором начали действовать два первых торговых этажа. Обеспеченность качественными торговыми площадями на конец III квартала, с учетом пересчета численности населения, составляет 236,5 кв. м на 1000 жителей. В начале июля закрылся на реконструкцию ТЦ Шереметьевский .

В ноябре на его площадях должен открыться торговый центр Tretiakov Plaza. По данным СМИ реконцепция объекта подразумевает не только смену формата на класс luxe, но также полное обновление марок и сервисов, предлагаемых посетителям. Также в IV квартале 2009 года ожидается открытие ТРЦ Золотой Вавилон Ростокино , ТДС Маркос-Молл , ТЦ Сокольники .

Возможен выход на рынок еще ряда проектов, однако сроки открытия большинства торговых центров, заявленных к вводу в этом году, отложены на ближайшие годы. Ниже приведено несколько торговых центров, ввод которых ожидается до конца года Спрос В III квартале заметно возросла активность участников рынка. Спрос в III квартале, как на аренду, так и на покупку торговых площадей преобладал в западном, юго-западном направлениях, при этом минимальное количество заявок было зафиксировано на помещения в

Центральном округе. По итогам 9 месяцев наибольшее количество заявок на аренду было на помещения в ЦАО. Покупатели предпочитали западное, юго-западное направления. За квартал спрос незначительно сместился в сторону уменьшения запрашиваемых площадей, но как раньше наиболее востребованными остаются помещения от 50 до 250 кв. м. Доля вакантных площадей остается на высоком уровне.

В III квартале ситуация усугубилась за счет закрытия игорных заведений, площадь которых оценивается на уровне 400-450 тыс. кв. м, а также тем что не все вновь открывшиеся торговые центры смогли найти достаточно арендаторов. Так в ТЦ Магаполис до сих пор остаются незаполненными торговые площади на первом этаже, при том, что в ТЦ Метрополис пустует всего порядка 5 во всем комплексе. Значительную долю арендаторов торговый центр может терять не только по причине недостаточной транспортной

и пешеходной доступности, но и из-за изначально плохо проработанной концепции объекта. Ставки аренды и цены продаж. В условиях кризиса довольно сложно говорить о средневзвешенной цене или ставке аренды, поскольку количества сделок на рынке недостаточно для объективной оценки, условия по сделкам зачастую являются закрытой информацией, а срок экспозиции объектов увеличился. За III квартал 2009 года произошло повышение арендных ставок на торговую недвижимость.

В сегменте встроено-пристроенных помещений средняя базовая арендная ставка в III квартале составила 682 кв.м в год. Рост, в сравнении с предыдущим кварталом, составил 20 и был обусловлен выходом на рынок помещений ранее использовавшихся под игровые заведения и до сих пор экспонируемыми помещениями в дорогих торговых коридорах города. В сегменте торговых центров средняя базовая ставка аренды составила 1015 кв.м в год. В III квартале снять помещение в торговом центре можно по цене от 900

до 2 500 за кв.м год, так в ТЦ Савелки цена аренды составляла порядка 970 за кв.м в год, в ТЦ Мегаполис - 1 500 кв.м в год, в ТЦ Таганский пассаж около 2 000 кв.м в год. Существование вакантных площадей в торговых центрах по приемлемым арендным ставкам стало больше привлекать арендаторов, в связи, с чем арендные ставки в торговых комплексах и отдельно стоящих торговых объектах снизились на -5 и составили 498 за кв.м в год. Средняя базовая ставка в

III квартале составила 710 за кв. м в год. В сравнении с II кварталом ее рост составил 24 . Такое повышение было связано с началом роста спроса, вследствие этого на открытом рынке возрос объем предложения аренды на торговые помещения более высокой ценовой категории. Так если во II квартале преобладал объем предложений в диапазоне 400 800 кв.м в год, то в III квартале повысился объем предложения по цене от 1200 до 2100 кв.м в год.

В III квартале средняя базовая цена торгового помещения составила 5 235 за кв.м, повысившись на 6 по отношению к предыдущему кварталу. Рост вызван подорожанием помещений в сегменте встроено-пристроенных помещений, цена на которые за квартал поднялась на 9 и составила 5 378 за кв.м. Цена на торговые комплексы и отдельно стоящие торговые объекты снизилась на -8 , составив 3 008 за кв.м. Сегодня на рынке существует несколько предложений по продаже торговых центров, однако конечная

цена на такие объекты определяется u1080 исключительно в процессе переговоров и зачастую является конфиденциальной информацией. В III квартале стало известно о возможной смене собственников в следующих торговых центрах В целом на рынке можно отметить существенное разделение торговых площадей. На первый план выходят такие аспекты как привлекательность помещения с точки зрения посетителей, его месторасположение и значимость в окружающей инфраструктуре для встроенно-пристроенных помещений и проработанность

концепции для торгового центра. Сделки По информации открытых СМИ, за III квартал 2009 года на рынке торговой недвижимости состоялись следующие крупные сделки В III квартале было объявлено о выходе новых для российского рынка ритейлеров Американская компания Collective Brands объявила о запуске в России сети обувных дискаунтеров Payless ShoeSource.

В России сеть будет развиваться по франшизе кувейтской M.H. Alshaya Company. Совладелец петербургского холдинга Адамант достиг договоренности о покупке франшизы сети закусочных Burger King. Сеть планирует работать в двух форматах для уличных точек подбираются помещения площадью 300-350 кв. м, а на фуд- кортах 80-120 кв. м. Финская компания

Kesko обещает вывести на российский рынок в 2010 году свою сеть супермаркетов K-Food. Первая попытка выйти на российский рынок предпринималась в прошлом году, но тогда сделка по покупке сети Лента не получила развития. В этот раз компания рассмотрит два варианта приобретение кого-то из существующих игроков на российском рынке или открытие магазинов своими силами. Совместное предприятие британской компании Whitbread

PLC и российского оператора сети ресторанов Росинтер Ресторантс Холдинг , ООО Брава намерено запустить 7 новых кофеен Costa Coffee до конца текущего года. Компания Oriflame запускает в Москве свой магазин, который станет вторым в мире. В качестве места его дислокации был выбран ТРЦ МЕГА

Белая Дача . Компания Fashion Distribution Lab франчайзи марок Marc O Polo, Etam, Tom Tailor и др. приобрела лицензию у шведской группы Ikea на открытие универмагов мебели и товаров для дома Habitat. Бренд Habitat предложит российскому потребителю мебель и аксессуары из самых разных стран мира. Первый магазин откроется в ТРЦ МЕГА Белая Дача , его площадь составит порядка 2 000 кв. м.

Вместе с тем о своем уходе с российского рынка заявила крупнейшая Европейская розничная сеть Carrefour. Ранее представителям сети не удалось договориться о покупке гипермаркетов сети Седомой континент . Компания также отказалась от развития собственной сети гипермаркетов, сделав ставку на открытие магазинов на арендованных площадях. Свое решение компания объясняет отсутствием перспектив органического роста и возможностей для поглощений

. В сложившихся условиях покупатели изменили свои предпочтения. Тем самым стимулируя ритейлеров развивать более дешевые для покупателей форматы торговли и расширять спектр направлений деятельности компаний. Люксовый ритейлер Mercury запускает сеть стоков Tsum Outlet. Первый и пока единственный магазин открылся в июле текущего года в торговом центре Мега. Теплый Стан , его площадь составила 1,5 тыс. кв. м.

В IV квартале ритейлер планирует открыть вторую очередь, площадь которой также составит 1,5 тыс. кв. м. Французская группа Auchan создает новую розничную сеть гипермаркетов Радуга , которые будут иметь площадь 5-7 тыс. кв. м и работать в формате жесткого дискаунтера. источник Reuters Компания Fashion Distribution Lab франчайзи марок Marc O Polo, Habitat, Etam, Tom Tailor и др. запускает собственную розничную сеть товаров для детей

Сказка . Ранее F.D.Lab рассчитывала получить франшизу английской сети премиум-класса Hamley s, но летом британский ритейлер отказался от партнерства. Ритейлер Х5 Retail Group создал ООО ЛэндМаркет , которая получила в Роскомнадзоре лицензию на создание mobile virtual network operators , т.е. компании, которая будет продавать услуги мобильной связи под своей торговой маркой, не обладая собственной сетью и используя инфраструктуру

операторов мобильной связи. Лицензия действует в течение пяти лет на территории Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей. Предварительные договоренности достигнуты с МТС, но, возможно, компания будет сотрудничать и с другими операторами. Одним из значимых событий этого квартала стало принятие решения о закрытии Черкизовского рынка. В условиях кризиса многие девелоперы хотят видеть китайских торговцев в качестве

своих клиентов. Таким образом, на территории московского региона может быть образовано сразу u1085 несколько точек по оптовой и розничной торговле, арендаторами которых станут бывшие продавцы Черкизовского рынка. На сегодняшний день большая часть продавцов арендуют помещения в ТЦ Москва . Также стало известно о ряде проектов по сотрудничеству китайских и российских предпринимателей СП группы Цзиньюань и Российско-китайского центра торгово-экономического сотрудничества

РКЦТЭС договорилось с ГК Славянский мир о намерениях участвовать в проекте строительства МФК Эрмитаж на месте ярмарки стройматериалов 41-й км МКАД Мельница . Проект предполагает строительство на пересечении МКАД и Калужского шоссе около 1,5 млн кв. м торговых, складских, офисных и гостиничных площадей, половину которых профинансирует китайская сторона, взамен на 50 площадей.

Также РКЦТЭС договорился с ГК Славянский мир об аренде для китайцев с Черкизовского рынка 1 тыс. торговых мест порядка 30 тыс. кв. м на вещевом рынке, который создается на территории Мельницы . Как предполагается, рынок будет функционировать до января 2013 года, после чего будет ликвидирован, а торговцы переедут в МФК Эрмитаж ООО Чароит арендовало торговый комплекс площадью около 10 000 кв. м,

3600 кв. м из которых - торговые площади, а остальное складские помещения. Объект расположен по адресу Сигнальный проезд, 16 1. До конца текущего года в нем планируется открыть оптовый обувной комплекс, в котором обоснуются более 200 представительств китайских обувных фабрик. На сегодняшний день практически все торговые площади сданы в субаренду. Тенденции Рынок торговой недвижимости постепенно стабилизируется.

Повышение спроса на аренду свидетельствует об оживлении со стороны ритейлеров. Однако на рынке все еще существуют довольно большие сложности в достижении согласия между продавцами и покупателями торговых помещений. В условиях, когда покупатели предпочитают более дешевые товары, сети вынуждены развивать форматы дисконтной торговли. Это приводит к перераспределению на рынке и увеличению доли дисконтного формата торговли. Снизившиеся с началом кризиса цены и ставки аренды, а также затруднительное

финансовое положение некоторых российских сетей, привлекает международные компании, которые готовы развиваться на нашем рынке, как посредством поглощения российских сетевых ритейлеров, так и создания собственных сетевых проектов. Наиболее это заметно в сегменте продовольственных товаров и товаров первой необходимости, которые в период кризиса оставались наиболее устойчивым. Кризис выявил все недостатки и просчеты создания и управления торговыми центрами.

Фактор месторасположения, продуманной концепции и грамотного подбора арендаторов позволили успешным ТРЦ, таким как Европейский , Атриум , Охотный ряд сохранит почти 100 -ную заполняемость площадей. В то время когда некоторые девелоперы вынуждены менять не только арендаторов, но и саму концепцию торгового центра, например ТЦ Шереметьевский . Новые торговые проекты, которые не успели набрать достаточно арендаторов и грамотно спозиционировать себя на рынке вынуждены сейчас развивать собственные ретейлеровые направления.

Основные показатели и тенденции Объемы строящихся, проектируемых и функционирующих торговых площадей практически не изменились в сентябре были введены в эксплуатацию два этажа ТЦ Дарья 12 000 м2, Строгинский б-р, д.1 , а также возобновлены работы по проектированию МФК Дары Кубани 50 000 м2 . Проект многофункционального комплекса был анонсирован еще в 2004 г. Ключевые события Совместное предприятие корпорации

Цзиньюань и РКЦТЭС договорилось с ГК Славянский мир об участии в проекте строительства МФК Эрмитаж на месте ярмарки стройматериалов 41-й км МКАД Мельница . Общая площадь МФК составит 1,5 млн. м2. В 2009 г. планируется ввести в эксплуатацию ТК Чароита м. Владыкино , площадью 10 000 м2. Торговые площади комплекса сданы в субаренду предпринимателям из

Китая. Основным инвестором проекта стал читинский бизнесмен, выходец из Китая Михаил Чжао. Источник Shop Mall . Компания Цзинь юань подписала соглашение о создании сети Евразия с Российско-китайским центром торгово-экономического сотрудничества РКЦТЭС . В России может быть создана сеть торгово-логистических центров, ориентированных на китайских торговцев, лишившихся бизнеса после закрытия Черкизовского рынка.

Источник Ведомости . Компания Fashion Distribution Lab франчайзи марок Habitat, Etam и др. запускает собственную розничную сеть детских товаров Сказка . Источник Коммерсант . Известный немецкий ритейлер Aldi планирует вывести на российский рынок собственную сеть дискаунтеров. Средняя площадь магазина будет составлять 1-1,5 тыс. м2, ассортимент 700-800 позиций.

Источник Shop Mall . Американский обувной ритейлер Collective Brands Inc. планирует выйти на российский рынок совместно с кувейтской компанией M. H. Alshaya, которая будет развивать сеть магазинов Payless ShoeSource. Планируется, что в период с 2010 по 2015 гг. откроется около 130 магазинов сети. Источник Ведомости . В Москве открылся первый филиал знаменитой петербургской сети баров

ХХХХ . В проект инвестировано 2 млн. В 2009 г. планируется открыть еще два объекта сети. Учредители ХХХХ также работают над новым проектом рестораном-клубом ЛенConcert . Второй магазин сети Kids Garden 1 300 м2 , развиваемой ГК Ташир , открылся в ТРЦ Рио в Коломне. Auchan планирует развивать в России еще один торговый формат гипермаркеты Радуга .

Магазины площадью 5-7 тыс. м2 будут работать в формате жесткого дискаунтера. Компания Strellson Швейцария открыла в ТЦ Мега - Белая Дача магазин Strellson Sportswear. Ритейлер работает в высокоценовом сегменте средний чек - 300 . X5 Retail Group подала в ФАС ходатайство о приобретении розничной сети Патэрсон . Источник Ведомости . ИПГ Евразия продает строящийся на площади

Павелецкого вокзала торгово-развлекательный центр площадью 120 тыс. м2. Источник bn.ru . В сентябре стало известно о планируемой покупке 35 -ного пакета акций сети Лента американским фондом Moore Capital миноритарий сети . Источник Арендатор . Обсуждается возможность передачи компании Беллгейт 25 городской доли в ТРЦ Mall of Russia в обмен на финансирование других проектов в деловом

центре, строительство которых предполагалось за счет городского бюджета. Источник Mosr.ru В ноябре состоится открытие ТЦ Золотой Вавилон Ростокино 241 тыс. м2 , построенного Immoeast. В 2010 г. компания планирует открыть свой пятый торговый центр, который будет назван GoodZone, после чего предполагает продать один из двух проектов.

Источник K2Kapital.com Прогнозы В январе объем проектов, готовящихся к выходу на рынок в 2009 г. составлял 1,2 млн. м2. В настоящее время очевидно, что большая часть строящихся торговых центров будет введена в эксплуатацию с опозданием ? у девелоперов остается все меньше времени, чтобы соблюсти заявленные сроки и выйти на рынок в текущем году. По прогнозам специалистов Knight Frank прирост торговых площадей составит не более 500 тыс. м2. 2.3.1.3.

Анализ местоположения. Арендная ставка колеблется от 500 до 3 500 за кв.м. в год. Операционные расходы включены в ставку. Страховой депозит эквивалентен 4-х месячной арендной плате. Аренда предоставляется минимум на 5 лет. Диапазон арендных ставок на торговые помещения в городе Лобня в зависимости от месторасположения. кв.м год Район Ставка Центральный 800 Букино 750 Москвич 750

Южный 700 Депо 700 3-й 650 Восточный 650 Красная Поляна 700 Луговая 750 Катюшки 750 ТЦ в городе Лобня, располагается на пересечении двух транспортных артерий города, всего в 12 км от МКАД между Дмитровским и Ленинградским шоссе, возле котеджного поселка Катюшки. Отличительной особенностью является его близость к аэропорту Шереметьево, чем в свою очередь обусловлен то факт, что, значительная часть местного населения представлена

сотрудниками различных аэропортовских служб. Несмотря на географическую близость Лобни и Москвы, в городе до сих пор слабо развита необходимая современная инфраструктура. В итоге многие местные жители вынуждены ездить за покупками за 20 км в Москву, где они отовариваются в расположенных неподалеку от МКАД магазинах сетей Ашан и Метро . Эта ситуация характерна для многих российских городов.

Этот новый торговый центр обеспечивает потребителям новое качество шопинга и отдыха, а большая парковочная площадка придает этому еще больший комфорт. Конкурентами рассматриваемого объекта недвижимости являются ТЦ Ашан 1. ТЦ Метро 2. ТЦ Мега 4.и тд 2.3.1.4. Анализ текущего состояния. 1. Правовая Экспертиза. При проведении правовой экспертизы были проверены все правоустанавливающие документы, никаких нарушений не обнаружено. 2. Техническая экспертиза.

По результатам экспертизы никаких нарушений не выявлено, так как объект достаточно новый, и сдан в эксплуатацию в 2009 году. 3. Экономическая экспертиза. Расчет основных экономических показателей управления. Табл 6 Данные анализа рынка Данные из проекта Рассчитанная велечина в таблице представлен ТЦ Поворот п п Параметр Значение параметра Курс долл.

СШАна 9.10.2009 30,1839 1 Площадь общая, кв.м 19 000 2 Площадьполезная,кв.м 16 000 3 Площадь торговой части здание,кв.м 16 000 4 Площадь парковки подземной,кв.м 0 Количество машиномест,шт 1 000 Средняя площадь машиноместа,кв.м 20 6 Стоимость строительства,руб. кв.м 30 000 7 Общая стоимость строительства объекта недвижимости,руб 570 8

Состав структуры финансирования Собственные, 30 Привлеченные, 0 Заемные, 70 Срок погащение кредита, лет 3 Процентная ставка, 20 Кредит взят под простые проценты Ежегодные выплаты без учета процентной ставки,руб 1330 Выплаты по первому году, с учетом по кредиту 47880 Выплаты по второму году, с учетом по кредиту 55860

Выплаты по третьему году, с учетом по кредиту 63840 9 Уровень вакантных площадей до прихода УК, 10 10 Уровень вакантных площадей после прихода УК 7 11 Базовая арендная ставка до прихода УК,долл.США кв.м год Якоря 120 Кинотеатр 130 Зона фудкорта 1500 Для торговых центров 600-1000кв.м 1000 Для торговых центров 100-500кв.м 2000

Для парковочного машиноместа за машиноместо в месяц 250 12 Базовая арендная ставка до прихода УК,руб. кв.м год. Якоря 3622,068 Кинотеатр 30,1839 Зона фудкорта 30183,9 Для торговых центров 600-1000кв.м 30183,9 Для торговых центров 100-500кв.м 60367,8 Для парковочного машиноместа за машиноместо в месяц 7545,975 13

Уровень изменения арендных ставок после прихода УК - 5 14 Базовая арендная ставка после прихода УК Якоря 3440,9646 Кинотеатр 28,674705 Зона фудкорта 28674,705 Для торговых центров 600-1000кв.м 28674,705 Для торговых центров 100-500кв.м 57349,41 Для парковочного машиноместа за машиноместо в месяц 7168,67625 15 Прогноз повышения арендных ставок 10 16 Эксплуатационные расходы,долл.

США кв.м год 110 Эксплуатационные расходы до прихода УК,руб кв.м год 3320,229 Уровень изменения эксплуатационных расходов после прихода УК 15 Эксплуатационные расходы после прихода УК,руб кв.м год 2822,19465 Табл 7 Расчет дененжного потока до прихода УК п п Параметр 1-й год 2-й год Площадь полезная, кв.м 19000 19000 Площадь торговой части здания, кв.м 16000 16000

Якоря 2820 2820 Кинотеатр 1000 1000 Зона фудкорта 1000 1000 Для торговых центров 600-1000кв.м 1080 1080 Для торговых центров 100-500кв.м 1000 1000 Площадь парковки подземной,кв.м 0 0 Прогноз повышение арендных ставок для торговых мест 0 10 для парков.мест 0 5 Арендные ставки,руб. кв.м. год Якоря 3440,9646 3785,06106 Кинотеатр 28,674705 31,5421755 Зона фудкорта 28674,705 31542,1755

Для торговых центров 600-1000кв.м 28674,705 31542,1755 Для торговых центров 100-500кв.м 57349,41 63084,351 Для парковочного машиноместа за машиноместо в месяц 7168,67625 7527,110063 1 Потенциальный валовый доход ПВД , руб 126724991,3 139397490,4 От торговой части Якоря 9703520,172 10673872,19 Кинотеатр 28674,705 31542,1755

Зона фудкорта 28674705 31542175,5 Для торговых центров 600-1000кв.м 30968681,4 34065549,54 Для торговых центров 100-500кв.м 57349410 63084351 от подземной парковки 0 0 Недозагрузка торговой части, 10 8 2 Действительный валовый доход ДВД ,руб. 114052492,1 128245691,2 От торговой части 3 Эксплуатационные расходы,руб 63084351 63084351 4 Чистый операционный доход,руб.

50968141,15 65161340,17 5 Выплаты по обслуживанию долга 47880 55860 6 Чистый валовый доход,руб. -427831858,9 -493438659,8 7 Налого на прибыль,24 -102679646,1 -118425278,4 8 Чистый доход,руб. -325152212,7 -375013381,5 Доход УК, от дохода 5 6 Доход УК,руб. -16257610,64 -22500802,89 2.3.2 Разработка стратегии и программы управления объектом недвижимости 2.3.2.1

Определение субъекта объекта недвижимости. Для моего объекта недвижимости я выбрала внешнее управление. Управляющей компанией является Property management. Целью Управляющей Компании является помощь собственнику недвижимости в решении задач, связанных с эффективным вложением средств в принадлежащие ему объекты недвижимости. При этом, как правило, при инвестировании средств в недвижимость будущий собственник преследует следующие

основные цели ? Получение постоянного дохода ? Повышение стоимости объекта недвижимости ? Защита от инфляции Вышеперечисленные цели могут рассматриваться как взаимосвязанные и взаимозависимые. От того, насколько профессионально будет осуществляться управление недвижимостью, зависит стабильность получения дохода и возможность увеличения капитала. Основные задачи Управляющей Компании Обеспечение стабильного дохода ?

Выполнение планов сбора арендной платы по объекту ? Обеспечение максимально эффективного использования арендных площадей, включая подбор новых арендаторов ? Создание и оптимизация дополнительных источников дохода от использования объекта Создание привлекательной среды для потребителей услуг ? Высокое качество предоставляемых услуг ? Создание атмосферы чистоты и безопасности ?

Создание комфортных условий - обеспечение нормального функционирования систем жизнеобеспечения объекта электроснабжение, отопление и вентиляция, кондиционирование, водоснабжение Преимущества ? Нацеленность в работе на удовлетворение запросов и ожиданий конечного потребителя, при этом выполняя пожелания и потребности Заказчика Внедрение системы управления качеством. Ориентация на непрерывное совершенствование процедур

Внедрение системы оценки качества предоставляемых услуг. Стандартизация оказываемых услуг Четкая структурированность компании. Оперативность в работе Внедрение системы бюджетирования и финансового планирования. Наличие системы единого мониторинга выполнения разработанных планов Разработка индивидуальной системы планово-предупредительного обслуживания и ремонта, позволяющей безаварийно

эксплуатировать системы здания и управлять издержками. Коммерческое управление объектом недвижимости ? бизнес-планирование и управленческий учет ? бухгалтерский и налоговый учет ? контроль исполнения договоров аренды, отслеживание проведения индексации арендной платы в соответствии с условиями договоров аренды, составление счетов по договорам аренды ? контроль за своевременным поступлением учредителю управления собственнику объекта недвижимости арендных платежей

на его счет ? осуществление юридического сопровождения договоров подписание, пролонгация, расторжение договоров и их последующая регистрация в государственных органах , заключаемых учредителем управления с арендаторами субарендаторами, третьими и иными лицами по вопросам реализации обязанностей доверительного управляющего ? представление и юридическая защита интересов учредителя управления во всех государственных и иных организациях ? ведение претензионной работы ? передача арендаторам помещений в соответствии с

договорами аренды, приемка помещений по истечении сроков действия договоров ? обеспечение соблюдения арендаторами всех требований и обязательств по договорам аренды, в том числе обязательств по выполнению ремонтно-восстановительных работ в помещениях ? контроль использования помещений арендаторами в соответствии с договорами аренды и целевым назначением помещений, а также принятие необходимых действий для устранения нарушений арендаторами условий договоров аренды ? сбор официальных данных о доходе учредителя управления

от сдачи частей торгового центра в аренду ? работа с арендаторами или их уполномоченными лицами с целью управления, выполнения и обеспечения выполнения условий договоров аренды. Извещение учредителя управления о фактических или возможных нарушениях или невыполнении арендаторами договоров аренды. Обеспечение всех необходимых и требуемых действий с целью наилучшей защиты интересов учредителя управления ? предоставление необходимых, целесообразных или желательных услуг арендаторам

для улучшения условий аренды помещений на Объекте недвижимости ? реализация мероприятий по увеличению доходности объекта, определение источников и обеспечение получения дополнительного дохода от использования Объекта недвижимости ? предоставление рекомендаций по привлечению новых арендаторов, освобождению помещений и возможному заключению новых договоров аренды, рекомендации по составу арендаторов, в зависимости от ситуации и по требованию учредителя управления ? ведение переговоров и заключение договоров, имеющих

отношение к обязанностям доверительного управляющего, при условии, что эти действия будут соответствовать договору управления ? осуществление анализа проблем, рисков, возникающих в процессе эксплуатации и управления Объекта недвижимости, динамики развития рынка коммерческой недвижимости цены, требования к объектам недвижимости, арендная плата, условия аренды и т.д страхование ? осуществление подбора арендаторов в случае досрочного расторжения действующих договоров аренды или истечения сроков их действия.

Форма сотрудничества с управляющей компанией полное доверительное управление. 2.3.2.2. Выбор наиболее эффективного использования объекта недвижимости. НЭИ - одно из ключевых понятий в сфере экономики и управления недвижимостью. Смысл управления сводится к тому, чтобы при управлении через выбор варианта использование объекта выйти на наилучший вариант использования объекта и максимально эффективно реализовать этот вариант.

Под НЭИ понимается наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения, в результате которого стоимость имущества будет максимальной. Три основных этапа процедуры выбора НЭИ 1 составление перечня возможных вариантов использования объектов недвижимости 2 определение несколько максимальных прибыльных вариантов 3 определение максимально продуктивного варианта с точки зрения целей

собственника. На 2 этапе проводится проверка соответствия всех рассмотренных вариантов использования по четырём критериям 1 быть законодательно разрешенным 2 быть физически осуществимым 3 быть управленчески возможным 4 быть экономически целесообразным и финансово осуществимым На 3 этапе для каждого из оставшихся вариантов готовится долгосрочный бюджет управления по результатам анализа, которым выбирается вариант, максимально удовлетворяющий целям собственника.

Выбранная стратегия управления получает выражения в виде программы управления объектом недвижимости. По сути, она представляет собой бизнес план, программа деятельности управляющего описывает объект недвижимости, планируемые услуги по аренде или продажи, рынок на которые эти услуги нацелены, планируемые финансовые результаты и так далее. Программа характеризует основы стратегии управления и обеспечивает оценку конкурентоспособности объекта на рынке, а также намечает круг проблем и задач для достижения намеченных целей.

Программа управления объекта недвижимости ТЦ Поворот параметр значение параметра Адрес объекта недвижимости ОН МО, город Лобня, Дмитровское шоссе, Ленинградское шоссе, 15 км от МКАД тип ОН Торговое здание цель программы Разработка концепции управления объектом недвижимости с учетом выбранной стратегии развития или предложение альтернативной стратегии развития срок реализации проекта 3 года правовой статус

ОН юридически чистый объект краткое описание объекта ТЦ Поворот - торгово-развлекательное здание, общей площадью 19000 кв.м состояние ОН ни каких технических нарушений на данный момент не было фактическое исполнение ОН на дату выполнения работы сдача помещений в аренду имеющиеся ограничения по исполнению ОН ограничений нет результаты маркетинговых исследований в дальнейшем этот объект будет очень востребован,

так как будет приносить большие доходы НЭИ оставить все как есть стратегия управления ОН внешнее управление основные мероприятия по управлению ОН поддержание хорошего состояния объекта недвижимости получение периодического дохода и его максимизацию и т.д. сводная таблица доходов и расходов см Таблица 6 и 7 величина чистой стоимости будущих доходов см Таблица 6 и 7 Проведя экономический расчет таблица 6 было выявлено, что после прихода

УК понизились арендные ставки на 5 ,а эксплуатационные расходы так же снизились на 15 . 2.3.2.3.Определение стратегии и составление программы управления объектом недвижимости. Управление данным объектом можно обеспечить с помощью привлечение УК со стороны по другому это можно назвать внешнее управление. Внешнее управление бывает ? Профессиональный управляющий ?

Профессиональная УК ? Четкое понимание рыночных процессов анализа рынка Сокращение расходов на эксплуатацию здания Возможность оптимизации всех расходов по объекту недвижимости На уровне Property management УК имеете преимущество в привлечении и удержании арендаторов Наработанная система и знания законов управления, принципов управления Фактор престижности Собственник не контролирует полностью все процессы

Затраты на УК в 1,5 раза выше чем собственное управление 2.3.3 Реализация программы управляющей компании. Реализация программы управления возлагается на управляющего или на управляющую компанию, которое занимает центральное место при выполнении стратегии управления. Управляющая компания обеспечивает более низкий уровень операционных расходов и эксплуатационные расходы, и соответственно более высокий уровень дохода следующими способами 1 эффективно осуществляет все текущие

операции, за счет экономии на масштабе оказания услуг, накопленного опыта и наличия профессиональных сотрудников. 2 Изменяет текущую структуру расходов на управление недвижимостью вплоть до объединения или отказа от высоко затратных действий. При этом собственник получает четкое представление о сильных и слабых сторонах объекта недвижимости механизмов позволяющих заинтересовать управляющего необходимым в качестве содержания и эксплуатации недвижимости выгода от оптимизации

ОР принадлежащих недвижимости и соответственно более высокий доход возможность освободиться от необходимости решения текущих проблем по эксплуатации и содержания недвижимости. 2.3.3.1. Организация деятельности управляющей компании. Схема работы управляющей компании. Услуги УК на этапе функционирования и эксплуатации объекта недвижимости ОН . 1. Организация эксплуатации объекта это организация деятельности служб эксплуатационного здания,

формирование штата сотрудников службы с привлечением специальных организаций. Выполнение комплекса работ по содержанию, эксплуатационному, техническому обслуживанию и текущему ремонту инженерных систем и оборудования здания, содержанию и благоустройству прилегающей территории. 2. Услуги управляющего комплексом. Основная задача ежедневная координация, контроль и управление всеми процессами, связанными с эксплуатацией объекта, поддержания регулярных отношений с собственниками и

арендаторами помещения, выполнения запросов требований и заявок по эксплуатации недвижимости и контроль качества выполняемых работ. Обязанности управляющего Организация и контроль работы всего персонала Регулярные и инспекционные обходы УН Контроль за работой всех подрядчиков, субподрядчиков, в том числе обеспечение качества работы и соответствия условиям контракта Обеспечение своевременного и точного поступления информации в бухгалтерию с целью

соблюдения намеченного графика действия Обеспечение качественного выполнения всех заявок от собственника и арендатора, а также рассмотрение жалоб Поддержание эффективной связи с собственниками и арендаторами Обеспечение высокого качества услуг Обеспечение функции ответственного за противопожарную безопасность 3. Подготовка инструкции и руководства по эксплуатации Разработка внутридомовых документов Подготовка необходимых инструкций и руководств по управлению и эксплуатации

ОН Обслуживание всего инженерного оборудования в здании, в том числе эксплуатационных лифтов, противопожарное оборудование, оборудование по обеспечению безопасности Разработка документов по предоставлению услуг уборки и ведении работ 4. Ведение договоров об аренде, отношение с арендаторами, организация въезда и выезда арендаторов из здания. Отношения между УК и арендаторами начинаются с момента подписания договора об аренде, продолжаются

в течение всего срока действия договора и заканчиваются с выездом арендатора из здания. 5. Инженерное и техническое обслуживание. Поддержание здания в надлежащем состоянии так, чтобы оно могло полностью функционировать. Осуществляется инженерное и техническое обслуживание систем управления, вентиляции, кондиционирования воздуха, водопроводно-канализационной сети, электрики, охранной и противопожарной систем безопасности, лифтового хозяйства, структурных частей здания и кровли.

6. Регулярное обследование и осмотры объекта. Проводится управляющим совместно со службой эксплуатации, для контроля качества предоставляемых услуг и проводимых работ, выявление проблем функционирования инженерных систем и обнаружения конструктивных элементов здания требующих ремонта. 7. Услуги по содержанию объекта и прилегающей территории. УК должно уделяться большое внимание содержанию чистоты и уборки, поскольку это аспект управления зданием

в значительной степени определяет уровень комфорта для арендаторов и посетителей здания. Вся уборка разделяется на 2 части уборка внутри здания поддержание соответствующего внешнего вида прилегающей территории и здания. Возможный набор услуг по уборке и содержанию объекта Уборка лестничных клеток помещений и мест общего пользования Уборка и благоустройство прилегающей территории Обеспечение вывоза бытового мусора

Обеспечение дезинфекции 8. Работа по заявкам. 9. Аварийно-восстановительные работы. 10. Услуги по обеспечению безопасности. Обеспечение защиты здания от возможных правонарушений как внутри, так и с внешней стороны. Достигается путем установки систем охранной сигнализации, системы контроля доступа, разработки пропускной системы и привлечения квалифицированного охранного персонала. 11. Организация отношений с коммунальными службами города.

По мере возможности заключения с муниципальными органами прямых договоров о предоставлении коммунальных услуг. 12. Ведение отчетности связанное с текущей деятельностью органов управления и службы эксплуатации. В данном случае УК должно контролировать и вести строгий учет и составлять прогнозы будущих денежных потоков. Представление собственнику годовой сметы по эксплуатации здания, учет всех фактических расходов в течение года, сверка фактических расходов бюджета.

13. Материальное обеспечение. Наличие в штате УК целого отдела по снабжению если крупный объект , либо специалиста снабженца который обеспечивает закупку необходимых материалов для обслуживания здания если мелкий объект . 14. Страхование и управление рисками. Структура отдела управления и эксплуатации Работа договорного департамента. Договорный отдел 3.3.2. Координация взаимоотношений с участниками программы управления

Взаимодействие с собственным объектом недвижимости ОН является ключевой составляющей при реализации программы управления ОН и строится на основе договора управления ОН. По договору управления собственным ОН передает его к УК на определенный срок, УК обязуется управлять ОН в интересах собственника. При этом передача ОН в управлении не влечет перехода права собственности

на него УК. УК на этапе реализации программы становится 1 Прием ОН в управлении 2 Подготовка ОН к коммерческому использованию 3 Продвижение ОН на рынок 4 Техническо-эксплуатационный ОН 5 Обслуживание клиентов Основные участники программы управления недвижимостью Арендаторы, если они имеются Поставщики и подрядчики

Владельцы собственники Городские организации 2.3.4. Оценка результатов управления недвижимостью 2.3.4.1. Контроль деятельности управляющей компании. В создании стратегии управления объектом недвижимости активное участие должен принимать лишь собственник, а управляющая компания может выступать только в качестве консультанта. На этом этапе собственник выбирает наилучший с объективной и субъективной точек зрения

вариант дальнейшего развития своей недвижимости, в первую очередь исходя из личных целей. Оценка результатов управления недвижимостью, является ключевым пунктом именно здесь собственник, определяет успешность выбранной стратегии управления объектом на втором этапе, а управляющая компания эффективность разработанной и реализуемой программы управления на третьем этапе. Вместе собственник и управляющая компания сравнивают получаемые результаты от эксплуатации недвижимости

с теми целями, которые были поставлены ими изначально. Если фактические результаты существенно отличаются от запланированных, то применяются меры по уменьшению разрыва между планом и фактов. Расчет денежного потока после прихода УК п п Параметр 1-й год 2-й год Площадь полезная, кв.м 220000 220000 Площадь торговой части здания, кв.м 60000 60000 Якоря 28200 28200

Кинотеатр 10000 10000 Зона фудкорта 3000 3000 Для торговых центров 600-1000кв.м 10800 10800 Для торговых центров 100-500кв.м 8000 8000 Площадь парковки подземной,кв.м 0 0 Прогноз повышение арендных ставок для торг.мест 0 10 для парковки 0 5 Арендные ставки,руб. кв.м. год Якоря 3440,9646 3785,06106 Кинотеатр 28,674705 31,5421755 Зона фудкорта 28674,705 31542,1755

Для торговых центров 600-1000кв.м 28674,705 31542,1755 Для торговых центров 100-500кв.м 57349,41 63084,351 Для парковочного машиноместа за машиноместо в месяц 7168,67625 7527,110063 1 Потенциальный валовый доход ПВД , руб 951828157,77 1047010973,55 От торговой части Якоря 97035201,72 106738721,89 Кинотеатр 286747,05 315421,76

Зона фудкорта 86024115,00 94626526,50 Для торговых центров 600-1000кв.м 309686814,00 340655495,40 Для торговых центров 100-500кв.м 458795280,00 504674808,00 от подземной парковки 0,00 0,00 Недозагрузка торговой части, 7 5 2 Действительный валовый доход ДВД ,руб. 7918815829 76841796492 От торговой части 3 Эксплуатационные расходы,руб 63084351 63084351 4 Чистый операционный доход,руб.

7855731478 76778712141 5 Выплаты по обслуживанию долга 47880 55860 6 Чистый валовый доход,руб. 7376931478 76220112141 7 Налого на прибыль,24 1770463555 18292826914 8 Чистый доход,руб. 5606467923 57927285227 Доход УК, от дохода 5 6 Доход УК,руб. 280323396,2 3475637114 2.4. Схема управления объектом недвижимости

Схема управления объектом недвижимости. Цели собственника -Получение максимального дохода от сдачи помещений в аренду -Поддержание хорошего состояния объекта недвижимости Оценка внешней среды -анализ и мониторинг рынка -анализ ценовой ситуации -анализ эффективности инвестиций Маркетинговый анализ рынка. Оценка недвижимости -техническая экспертиза -экономическая экспертиза -правовая

экспертиза -выявлены особенности объекта. Цели УК. УК РМС 1 этап Создание стратегии управления объектом недвижимости. Реализация программы. Оценка результатов управления недвижимостью -соответствие результатов целым -соответствие результатов стратегии -соответствие программы управления стратегии. 2 этап 3 этап корректировка Вывод В настоящей курсовой работе я разработала концепцию управления торговым

центром Поворот . Определив, в соответствии с целями собственника, стратегию и программу управления. В работе было выбрано внешнее управление компания Property management company. Данная управляющая компания предложила собственнику вариант стратегии управления объекта недвижимости, в соответствии с поставленными им целями. Подготовка управляющей компанией информационно-аналитического материала отчета, работы для использования

его заказчиком собственником для поставленных им целей. Выбранная стратегия управления получает выражения в виде программы управления объектом недвижимости. По сути, она представляет собой бизнес план, программа деятельности управляющего описывает объект недвижимости, планируемые услуги по аренде или продажи, рынок на которые эти услуги нацелены, планируемые финансовые результаты и так далее. Программа характеризует основы стратегии управления и обеспечивает оценку конкурентоспособности

объекта на рынке, а также намечает круг проблем и задач для достижения намеченных целей. В настоящей работы был проведен осмотр объекта недвижимости ТЦ Поворот, ознакомление со всей необходимой документацией. Проведен анализ сегмента рынка недвижимости, к которому относится рассматриваемый объект недвижимости, а так же подробно проанализирована информация по текущему состоянию рынка управления.